中國房地產(chǎn)基金行業(yè)的戰(zhàn)略聯(lián)盟之道

1、中國房地產(chǎn)基金行業(yè)的戰(zhàn)略聯(lián)盟之道在突破中前行如果都用四個字來概括近幾年中國房地產(chǎn)基金的發(fā)展 演變趨勢，作為這個行業(yè)進(jìn)程的親歷者，我大致會這樣表述：2010 前：探索實(shí)踐2010 年：基金元年2011 年：行業(yè)發(fā)力2012 年：矛盾顯現(xiàn)2013 年：春秋戰(zhàn)國2014 年起：格局突變20102013年，這短短的四年只是歷史長河的一瞬，卻是房地產(chǎn)私募基金這個行業(yè)從無到有、風(fēng)云激蕩、波瀾壯闊 的四年： 2010 年之初，行業(yè)發(fā)展規(guī)模還很有限， 2013 年已 出現(xiàn)強(qiáng)勢企業(yè)及品牌企業(yè)，投資案例也日趨增多。然而，在 經(jīng)歷了表面的繁榮之后，中國房地產(chǎn)私募基金行業(yè)發(fā)展的瓶 頸及主要矛盾也開始顯現(xiàn)，并日漸成為不

2、容忽視的問題。目前，這個行業(yè)的實(shí)際投資能力與房地產(chǎn)從業(yè)群體的表 面規(guī)模及發(fā)展熱度并不匹配。作為一個新興行業(yè)，從業(yè)者都 站在同一起跑線上。到現(xiàn)在為止，人民幣房地產(chǎn)基金及基金 管理人大部分仍處在投資的初期階段，投資案例還未到退出 之時，也尚未有成功案例向社會展示。大部分基金還處在逐 步積累信用、塑造品牌、提升專業(yè)團(tuán)隊(duì)的過程中。在行業(yè)發(fā)展初期，房地產(chǎn)基金在資金募集的來源、速度、 規(guī)模方面面臨著障礙。 2014 年，整個房地產(chǎn)行業(yè)及市場拐點(diǎn) 論日益喧囂，房地產(chǎn)基金的項(xiàng)目開發(fā)難度加大，從業(yè)群體不 得不面對調(diào)整項(xiàng)目選擇方向的問題，不得不考慮如何在不明 朗的氣氛中選擇前行方向。如果把房地產(chǎn)基金比喻成廣袤的森

3、林，房地產(chǎn)行業(yè)就是 滋養(yǎng)其生長的土地，資本就是烈烈陽光，資金的流動就如空 氣、清泉，幾方因素有機(jī)融合才能使房地產(chǎn)基金茁壯成長。 因此，未來要解決房地產(chǎn)基金的發(fā)展問題，首先要解決的就 是行業(yè)的生態(tài)環(huán)境，以使整個金融地產(chǎn)系統(tǒng)協(xié)調(diào)統(tǒng)一。重塑資金募集格局 當(dāng)下的房地產(chǎn)私募基金行業(yè)，首先需要建立系統(tǒng)有效的 資金募集機(jī)制，實(shí)現(xiàn)從財務(wù)投資人到戰(zhàn)略投資人，從融資短 期化到投資長期化的轉(zhuǎn)變。從 2013 年起，房地產(chǎn)私募基金 的投資日漸呈現(xiàn)出股權(quán)投資及夾層投資的特點(diǎn)，投資體量及 投資期限都完全不同于前幾年以12年期限居多的債權(quán)融資，這就要求資金來源結(jié)構(gòu)及特點(diǎn)可以與其風(fēng)險收益特征相 匹配。但目前國內(nèi)募集的人民幣房

4、地產(chǎn)基金中，來自機(jī)構(gòu)的 資金僅占 30% 40%，其余資金仍來自個人投資者，即所謂 高凈值客戶。目前，個人投資者更多地體現(xiàn)出傾向于存續(xù)期 短、還本期短、有充分抵押物、最好是類似于信托剛性兌付 的項(xiàng)目。但如果房地產(chǎn)基金的投資人不能夠提供充足的長線 資金，無法擔(dān)當(dāng)“戰(zhàn)略投資者”的角色，不認(rèn)同高風(fēng)險、高 收益的投資規(guī)則，那么正在發(fā)展中的房地產(chǎn)私募基金就不會 成為房地產(chǎn)金融市場的主流，不能取代債權(quán)擔(dān)當(dāng)起輔助房地 產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重任。在行業(yè)起步之時，這種投資者的來源結(jié)構(gòu)直接左右了投 資目標(biāo)的選擇，大多數(shù)房地產(chǎn)私募基金在實(shí)際業(yè)務(wù)過程中選 擇了多做債權(quán)投資、過橋性質(zhì)、抵押融資的業(yè)務(wù)，不僅募集 資金較易，對基金管

5、理人的要求也相對簡單，可以說這是一 種簡單利差的商業(yè)模式，投后管理更多是一種被動監(jiān)督而非 主動管理。但在進(jìn)入 2014 年后，在整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展 格局已然巨變的形勢下，在房地產(chǎn)私募基金的業(yè)務(wù)類型已然 開始調(diào)整的局面下，如何引導(dǎo)機(jī)構(gòu) LP高效率對接GP,倡導(dǎo) 個人投資者的專業(yè)化投資，建立系統(tǒng)、高效、環(huán)節(jié)和成本合 理的資金募集渠道已成為房地產(chǎn)私募基金全行業(yè)需要共同 推動解決的問題。不論房地產(chǎn)基金行業(yè)如何發(fā)展，債權(quán)及過橋性質(zhì)的資金 的需求及業(yè)態(tài)會始終存在。但從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，房地產(chǎn)基金 應(yīng)以資金增值為目的，體現(xiàn)集合投資工具、股權(quán)投資為主的 本質(zhì)特征，成為名副其實(shí)的房地產(chǎn)投資商和房地產(chǎn)金融提供 商，

6、更多體現(xiàn)出金融機(jī)構(gòu)的屬性。行業(yè)的發(fā)展需要主流聲音、 價值觀和商業(yè)模式的引導(dǎo)，方能引導(dǎo)其規(guī)范發(fā)展。 建立戰(zhàn)略協(xié)同平臺 時下房地產(chǎn)基金的資金募集渠道尚有諸多限制和不足， 募集中間環(huán)節(jié)的傭金比例缺乏規(guī)范性，沒有可循的標(biāo)準(zhǔn)，這 無形中提高了資金的使用成本。目前，體量龐大的民間資本、 保險資金等以新型金融業(yè)態(tài)（基金、信托等）參與房地產(chǎn)業(yè) 已成為趨勢。當(dāng)前，從民間意識到政府導(dǎo)向?qū)Υ艘延兴沧R， 即對資本流向房地產(chǎn)不能一味以宏觀調(diào)控為由予以打壓，也 不能任其畸形發(fā)展，而應(yīng)加以有效梳理及引導(dǎo)，增加有效供 給，使其發(fā)展有序，公開，透明。因此，這些機(jī)構(gòu)資金渠道 （國企、險資、社保等）進(jìn)入房地產(chǎn)私募基金，需要一個客

7、 觀、獨(dú)立、公正、公開、監(jiān)管透明的第三方平臺，才能突破 局限。對此，在整個房地產(chǎn)基金行業(yè)開始面臨資金募集壓力的 時候，行業(yè)更需要通過積極務(wù)實(shí)的實(shí)踐探索，集合力量，引 導(dǎo)宣傳，建立起聯(lián)合募資以及協(xié)調(diào) LP 的統(tǒng)一行動人機(jī)制， 促進(jìn) LP 群體的壯大及成熟，進(jìn)而將推動行業(yè)進(jìn)步同促進(jìn)自 身企業(yè)發(fā)展有效地結(jié)合起來。實(shí)際上，無論是 VC/PE 行業(yè)本身，還是具體到房地產(chǎn)基 金行業(yè)，在面對變幻莫測的發(fā)展環(huán)境及生存空間時，從業(yè)群 體中眾多分散的個體走聯(lián)合、聯(lián)盟之路，攜手表達(dá)行業(yè)訴求， 聯(lián)合營銷，匯聚力量以影響行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，應(yīng)為可行之策。以全國房地產(chǎn)聯(lián)合投資 FOF 基金為例，其主要功能及目 的正是為了體現(xiàn)資本聯(lián)合，資源整合，戰(zhàn)略協(xié)同，增值增信； 通過 FOF 基金平臺，促進(jìn)子基金及關(guān)聯(lián)基金的相互合作，實(shí) 現(xiàn)資金募集、投資人資源共享；促進(jìn)LP與GP、基金與基金、 基金與金融機(jī)構(gòu)的合作。目前，中小型房地產(chǎn)基金在資金募集及項(xiàng)目開發(fā)方面存 在相當(dāng)大的局限，我們應(yīng)積極倡導(dǎo)通過機(jī)制及商業(yè)模式的創(chuàng) 新，來集合行業(yè)成員的各自優(yōu)勢，通過信息獲取、聯(lián)合募集 來匯聚眾多分散的資本，以此吸引強(qiáng)勢機(jī)構(gòu)資本，從而打通 募集通路。雙方可提供增信擔(dān)保互助，并通過投資組合、聯(lián) 合投資、引導(dǎo)投資等策略，為房地產(chǎn) LP 提供穩(wěn)健的投資收 益，為房地產(chǎn) GP 提供長效充沛的資金池。房地產(chǎn)基