怡蓮新城小區(qū)物業(yè)管理方案

1、.錦苑小區(qū)物業(yè)管理方案目錄XXXX 物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介錦苑概況及管理模式企業(yè)管理理念及服務(wù)理念管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配置表管理目標(biāo)服務(wù)管理內(nèi)容及工作標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)保障承諾書管理費(fèi)說明相關(guān)建議結(jié)束語(yǔ)附：營(yíng)業(yè)執(zhí)照.一、錦苑物業(yè)管理有限公司介紹錦苑物業(yè)管理有限公司成立于 1994 年，注冊(cè)資本 700 萬(wàn)元?，F(xiàn)為深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位。目前正申報(bào)國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)。公司2002 年度主營(yíng)業(yè)收入 15780 萬(wàn)元，利潤(rùn)總額 1472 萬(wàn)元。錦苑物業(yè)自成立之日起，堅(jiān)持走專業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化的道路，致力于在全國(guó)范圍內(nèi)為各類高中檔物業(yè)提供全方位、 專業(yè)化的物業(yè)管理和會(huì)所管理服務(wù)。 公司目前管理的物業(yè)面積已達(dá)

2、 120 多萬(wàn)平方米：管理的物業(yè)主要分布于深圳、惠州、安徽、哈爾濱、長(zhǎng)沙等地。具體項(xiàng)目主要有：深圳市國(guó)際商場(chǎng)、上步國(guó)際商場(chǎng)、嘉賓國(guó)際商場(chǎng)、中心區(qū)國(guó)際商場(chǎng)、龍崗國(guó)際商場(chǎng)、國(guó)企大廈、港逸豪庭大廈、錦湖花園、榭麗花園、融富花園、香蜜樓花園、綠怡居、惠州陽(yáng)光 100、安徽英華大廈、 安徽英華商廈、安徽九華山莊、哈爾濱國(guó)際商場(chǎng)、長(zhǎng)沙國(guó)際商場(chǎng)。同時(shí)公司還經(jīng)營(yíng)管理市中心產(chǎn)權(quán)式酒店一座。公司先后榮獲“廣東省物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)、示范大廈” 、“深圳市安全文明小區(qū)標(biāo)兵”、“深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈” 、 “深圳市安全文明小區(qū)” 、“國(guó)家檔案管理二級(jí)企業(yè)”等榮譽(yù)稱號(hào)。同時(shí)我公司在 2001 年順利通過通過 ISO900

3、1：2000 國(guó)際質(zhì)量管理體系認(rèn)證。我公司管理類型結(jié)合多樣，管理經(jīng)驗(yàn)豐富，人力資源富足。而且我司具有豐富的樓宇租售中介經(jīng)營(yíng)實(shí)力， 曾為多個(gè)發(fā)展商的樓盤實(shí)施全過程租售， 在對(duì)我集團(tuán)自行開發(fā)的超高層（ 45 層）酒店式公寓、港逸豪庭 848 套房屋銷售中取得了銷售840 套的優(yōu)秀業(yè)績(jī)。公司貫徹“管理嚴(yán)明科學(xué)、環(huán)境安全舒適、服務(wù)至誠(chéng)滿意、追求發(fā)展創(chuàng)新”的質(zhì)量方針，將深錦苑品牌戰(zhàn)略及 CIS 引入企業(yè)文化具備較強(qiáng)的管理水平和力量， 公司設(shè)有總辦、企業(yè)發(fā)展部、市場(chǎng)拓展部、品質(zhì)管理部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、人力資源部等職能部門及下設(shè)各分支機(jī)構(gòu)。 總公司和下屬的各分公司、 管理處共同打造了一支訓(xùn)練有素、技術(shù)全面、技能

4、高超的專業(yè)化服務(wù)隊(duì)伍， 在公司管理人員隊(duì)伍中具有大專以上文化的占員工總數(shù) 80%，具有各類專業(yè)職稱的占員工總數(shù)的 57%。同時(shí)，公司在對(duì)管轄之商業(yè)物業(yè)保安管理方面，通過建立智能化技防系統(tǒng)，通過治安防范快速反應(yīng)系統(tǒng)，以抽檢、時(shí)檢、日檢、周查、月評(píng)等各種不同的方式及手段落實(shí)安全管理工作，同時(shí)不間斷在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行各種應(yīng)急方案模擬演習(xí)，嚴(yán)控人流、物.流、車流的出入和引導(dǎo)，確保各大廈及小區(qū)的安全運(yùn)行。公司各級(jí)保安人員 均從中國(guó)人民武裝警察部隊(duì)和中國(guó)人民解放軍海、 陸、空三軍退役軍人中選拔出來(lái)的尖子人員，年齡平均在 22 歲左右，熟練掌握各種擒拿格斗、硬氣功、各類軍警棍術(shù)、刀術(shù)等各種防衛(wèi)技能，且深圳市消防安全

5、上崗證書和深圳市保安人員上崗證的持證率達(dá)到 100%。 由于狠抓安全管理，公司成立以來(lái)來(lái)培養(yǎng)出一只訓(xùn)練有素，準(zhǔn)軍事化的保安隊(duì)伍， 9 年來(lái)未發(fā)一起重大刑事案件，并連續(xù)多年獲稱市、區(qū)級(jí)安全文明先進(jìn)單位稱號(hào)。公司堅(jiān)持“讓業(yè)主滿意、服務(wù)于社會(huì)”的服務(wù)理念，奉行 100%業(yè)主第一的思想，努力成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友；成為發(fā)展商的好參謀、好幫手、好朋友；成為行政主管部門與專業(yè)公司及社會(huì)各界都公認(rèn)的好伙伴、好企業(yè)、好朋友。目前我公司在物業(yè)管理領(lǐng)域里已形成了一定的規(guī)模，在社會(huì)上具有良好的聲譽(yù)和社會(huì)知名度，公司的發(fā)展目標(biāo)是逐步在企業(yè)內(nèi)部形成合理的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、科學(xué)的資源配置、先進(jìn)的管理機(jī)制、規(guī)范的企業(yè)制度

6、以求迅速擴(kuò)張， 形成以資產(chǎn)為紐帶的企業(yè)集團(tuán)管理機(jī)構(gòu)，為“深錦苑”這顆南國(guó)璀璨的明珠增添耀眼的光彩！錦苑物業(yè)管理有限公司二 OO 三年十月十八日.二錦苑概況及管理模式1.錦苑概況本次物業(yè)管理范圍為： 住宅小區(qū)內(nèi)所有建筑、 道路、綠化帶的治安， 清潔，綠化，房屋及設(shè)備維護(hù)、維修等住宅小區(qū)占地面積： 70 畝，建筑面積約61600 平方米。房屋基本情況： 整個(gè)小區(qū)建成后， 共 11 棟多層， 5 棟小高層，其中多層為五層異型框架結(jié)構(gòu)，小高層為 12 曾框架剪刀力墻結(jié)構(gòu)，一梯四戶，共 39 個(gè)單元，總計(jì) 560 戶。其中： 1. 一期為 7 棟多層住宅， 1-7# 樓總建筑面積 19776 ，計(jì) 19

7、0 套，現(xiàn)已全部交付使用。2. 二期在建工程總建筑面積 31967 ，其中多層住宅 3 棟， 9-11# 樓，小高層住宅 4 棟，高 1#樓，高 2#樓，高 4#樓，高 5#樓共計(jì) 286 套，二期將于 2004 年 11 月 30日全面交付使用。3. 三期工程最遲于二期工程完工后開工，建設(shè)多層8#樓，小高層 3#樓，建筑面積 9000 ，計(jì) 84 套，工期約 18 個(gè)月。4. 在建公用建筑一棟，建筑面積 905 （其中水泵房 114 ）5. 綠化面積： 18667.6 道路面積 8331 6. 污水檢查井 30 座，雨水檢查井 26 座，化糞池 17 座7. 電梯五部（品牌：臺(tái)灣“崇友” ）

8、8. 水泵房一座，水泵 8 個(gè)（功率為 37KW2臺(tái)， 3KW2臺(tái)， 5.5KW3臺(tái)， 0.75KW1臺(tái)）9. 小區(qū)干道燈 106 盞10. 停車場(chǎng) 5 個(gè)，占地面積約 1900 ，車位約 77 個(gè)11. 自行車房 1 座，建筑面積 96 12. 住宅小區(qū)配套設(shè)施有：給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)。.2.物業(yè)管理模式深錦苑物業(yè)管理有限公司根據(jù)管理服務(wù)的總體設(shè)想及住宅小區(qū)的特點(diǎn)，本著“精干高效”、“以崗定人”的原則建立住宅小區(qū)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，在原深錦苑安徽公司基礎(chǔ)上，負(fù)責(zé)錦苑和原有物業(yè)的物業(yè)管理，以便更合理統(tǒng)配人力資源，在經(jīng)濟(jì)上實(shí)行合二為一的統(tǒng)管模式，提供一體化、專業(yè)化、全方位的物業(yè)管

9、理服務(wù)，為住宅小區(qū)盡最大可能提供各種便利，提供“不斷超越客戶要求” 的優(yōu)良品質(zhì)服務(wù)， 實(shí)施“三好”服務(wù)：“好管家、好朋友、好保姆” 。.三 .企業(yè)管理理念及服務(wù)理念根據(jù)物業(yè)管理的先進(jìn)操作模式和企業(yè)自身的特點(diǎn)，公司采取以下管理理念：團(tuán)隊(duì)意識(shí)和吃苦精神 +個(gè)性舒張和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 +先進(jìn)模式和一體化管理1、團(tuán)隊(duì)意識(shí)和吃苦精神：在當(dāng)前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉(zhuǎn)變的過程中，團(tuán)隊(duì)意思和吃苦精神的樹立無(wú)疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件?！捌髽I(yè)以人為本、員工以企業(yè)為家”便是其核心體現(xiàn)。2、個(gè)性舒張和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制：在人本企業(yè)中講的是如何用人，如何充分調(diào)動(dòng)其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻(xiàn)。 個(gè)性舒張是對(duì)員工活力激發(fā)的重要方式，人有不

10、同層次的需求，員工對(duì)自己個(gè)性的舒張能夠從其愛好的方面來(lái)發(fā)揮其工作的能動(dòng)性，有利于員工自身素質(zhì)的培養(yǎng)和業(yè)務(wù)技能的提高；競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是企業(yè)用人的重要手段，相馬不如賽馬，賽馬機(jī)制將是企業(yè)在招聘、培訓(xùn)、定崗、換崗、升降職的主要方法。3、先進(jìn)模式和一體化管理：作為物業(yè)管理企業(yè)在當(dāng)前有多種模式，如何才能選擇一條適合企業(yè)自身發(fā)展的模式是關(guān)系到企業(yè)生死存亡的大事。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人在總結(jié)多年的物管經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合當(dāng)前沿海和國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)摸索出自己的一套經(jīng)營(yíng)管理模式：以人為中心、強(qiáng)調(diào)服務(wù)、重品牌、適時(shí)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)模式。當(dāng)然再好管理模式也需要人們認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)對(duì)它鑒定，國(guó)際質(zhì)量管理體系（ISO9001：2000）、環(huán)境管理體系（

11、 ISO14000）、職業(yè)健康安全管理體系（ GB/T28001-2001）一體化管理體系無(wú)疑是最佳選擇，企業(yè)成立開始便導(dǎo)入一體化管理體系， 用質(zhì)量管理來(lái)保證我們服務(wù)產(chǎn)品的完美性?！罢媲懈冻?、心靈交匯”是我公司的服務(wù)理念。從本行業(yè)來(lái)說，物管企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人之間是一種合作關(guān)系， 是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們的合作方很好的生活、學(xué)習(xí)、工作，在我們的員工營(yíng)造這種氛圍中與合作方達(dá)成一種理解、協(xié)調(diào)與共識(shí)。公司堅(jiān)持“讓業(yè)主滿意、服務(wù)于社會(huì)”的服務(wù)理念，奉行100%業(yè)主第一的思想，努力成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友；成為發(fā)展商的好參謀、好幫手、好朋友；成為行政主管部門與專業(yè)公司及社會(huì)各界都公認(rèn)的好伙

12、伴、好企業(yè)、好朋友。.四管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配置表1 住宅小區(qū)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置本項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)實(shí)行管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)制，設(shè)安保、保潔和維修三個(gè)部門，共需配置 36 人。安保、保潔和維修由本公司經(jīng)理進(jìn)行歸口管理，各部門日常工作任務(wù)執(zhí)行在經(jīng)理的指導(dǎo)下開展工作。根據(jù)住宅小區(qū)的實(shí)際情況，確定錦苑及原有物業(yè)實(shí)行共管施行人力資源共享，節(jié)約人力成本，由本公司實(shí)施技術(shù)支持。住宅小區(qū)管理機(jī)構(gòu)具體結(jié)構(gòu)如下：怡蓮新城管理處客戶服務(wù)安保服務(wù)隊(duì)保潔服務(wù)組維修服務(wù)組日常接待巡邏室內(nèi)保潔樓宇自動(dòng)化服務(wù)提供監(jiān)控室外保潔機(jī)電設(shè)備客戶回訪消防有償保潔電梯設(shè)備檔案管理車輛財(cái)務(wù)管理文化活動(dòng)根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況及公司ISO 9001 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目

13、部需設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理1 人、管理員 2 人，財(cái)務(wù)人員 1 人，每天正常上班，周六、周日輪流休息。.2 各部門人員配置2 1 住宅小區(qū)2 1 1 概述根據(jù)住宅小區(qū)實(shí)際情況及公司ISO 9001 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，住宅小區(qū)需設(shè)經(jīng)理1 人、管理員 2人，財(cái)務(wù)人員 1 人，每天正常上班，周六、周日輪流休息。2 1 2 人員分配與崗位安排崗位名稱人數(shù)工作內(nèi)容工作區(qū)域備注經(jīng)理1管理本部門員工，處理本部門住宅小區(qū)、日常事務(wù)，處理投訴等負(fù)責(zé)處理一般事務(wù)，日常接待，管理員2一般性投訴接待，鑰匙保管，住宅小區(qū)、客戶服務(wù)等財(cái)務(wù)人員1負(fù)責(zé)處理一般事務(wù)，日常接待，住宅小區(qū)、收繳費(fèi)用等2 2 安保服務(wù)隊(duì)2 2 1 概述根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情

14、況及公司ISO 9001 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目部安保隊(duì)需設(shè)隊(duì)長(zhǎng)1 人，領(lǐng)班 (巡邏崗安保員 ) 兼崗 1 個(gè)，設(shè)門崗 3 個(gè)、治安巡邏、監(jiān)控崗2 個(gè)，實(shí)行“三班兩運(yùn)轉(zhuǎn)” 24 小時(shí)安保運(yùn)作，共計(jì)安保員15 人。.2 2 2 人員分配及崗位安排部門崗位名稱人數(shù)工作內(nèi)容工作區(qū)域備注1管理本部門員工， 處隊(duì)長(zhǎng)住宅小區(qū)、理本部門日常事務(wù)負(fù)責(zé)控制無(wú) 關(guān)人員進(jìn)入小區(qū)內(nèi)，檢查進(jìn)門崗9出大門的物品， 檢查大門安保服務(wù)出入小區(qū)的車輛， 收隊(duì)發(fā)小區(qū)內(nèi)的信件、 報(bào)刊雜志指揮車輛停放， 檢查巡邏 、機(jī)車輛狀況，處理消防5報(bào)警，維護(hù) 消防系各區(qū)域動(dòng)統(tǒng)，監(jiān)管用戶電梯使用及貨物堆放情況2 3 保潔服務(wù)隊(duì)2 3 1 概述根據(jù)住宅小

15、區(qū)實(shí)際情況及公司ISO 9001 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，保潔服務(wù)隊(duì)需設(shè)隊(duì)長(zhǎng) 1 人，保潔員 8 人，綠化工 3 人。住宅小區(qū)公共區(qū)域日常保潔：室內(nèi)：樓道、臺(tái)階、電梯。室外：車道、路面。.2 3 2 人員分配與崗位安排部門崗位名稱人數(shù)工作內(nèi)容工作區(qū)域備注隊(duì)長(zhǎng)1管理本部門員工，處理本部住宅小區(qū)、門日常事務(wù)保潔服綠化工3日常綠地及樹木維護(hù)住宅小區(qū)綠化帶及路面務(wù)隊(duì)保潔員8電梯、樓梯及所有公共區(qū)域外圍及樓道區(qū)域注：每天保潔員 8 人正常工作。當(dāng)有重大活動(dòng)需增加人員時(shí)由本公司保潔部調(diào)派；綠化工人負(fù)責(zé)住宅小區(qū)的綠化維護(hù)，大型綠化工程統(tǒng)一由本公司綠化隊(duì)負(fù)責(zé)。2 4 維修服務(wù)隊(duì)2 4 1 概述根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況及公司 IS

16、O 9001 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，保修期內(nèi)維修服務(wù)隊(duì)需設(shè)隊(duì)長(zhǎng)1 人（兼水暖技工）；變配電房值班員兼工程維修人員4 人,實(shí)行“三班二運(yùn)轉(zhuǎn)” 24 小時(shí)值班制度，共計(jì)工程維修人員5 人。24 2 人員分配與崗位安排部門崗位名稱人數(shù)工作內(nèi)容工作區(qū)域備注隊(duì)長(zhǎng)1管理本部門員工， 日管理處，各樓層維修服務(wù)常設(shè)備巡檢、保養(yǎng)公共區(qū)域、隊(duì)值班4運(yùn)行維護(hù)、日常報(bào)修值班室、小區(qū)維修員注：維修員休息或有重大維修任務(wù)時(shí)由工程部提供人員支持。.3 從業(yè)人員的素質(zhì)要求部門崗位人數(shù)職責(zé)全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目經(jīng)理1 人部工作及與客戶聯(lián)絡(luò)協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理，管理處管 理2 人負(fù)責(zé)的日常運(yùn)員作、客戶回訪、檔案管理具備條件本科以上文化，物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)，具有

17、 5 年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，英語(yǔ)流利，協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，精通 ISO 9001 質(zhì)量體系。大專以上文化，物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)，具有 2 年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉 ISO 9001 質(zhì)量體系。財(cái)務(wù)1 人人員維修維修班5 人工費(fèi)用收取與結(jié)算處理日常報(bào)修及設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)與巡檢大專以上文化，物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)，具有 2 年以上物業(yè)財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)隊(duì)長(zhǎng)要求工程師職稱，隊(duì)員要求四級(jí)以上技術(shù)等級(jí)，熟悉各種設(shè)施設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù)。保安保安隊(duì)15 人安全保衛(wèi)、巡邏員22 周歲以上 40 周歲以下，高中以 上 學(xué)歷 ， 退 役 軍 人 ，身 高173178CM，雙眼裸視力 1.2 以上，身體健康，反應(yīng)敏捷，有安保經(jīng)驗(yàn)。清潔清 潔12

18、 人公共區(qū)域衛(wèi)生綠化部工能吃苦耐勞，工作兢兢業(yè)業(yè)。清潔、綠化保養(yǎng).五服務(wù)管理內(nèi)容及工作標(biāo)準(zhǔn)1 客戶服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)11 客戶服務(wù)內(nèi)容接待服務(wù)? 儀表儀容端莊整潔；? 按規(guī)定著裝，服裝整潔，佩戴胸卡，頭發(fā)梳理整齊，淡妝、不留長(zhǎng)指甲、不涂抹指甲油；? 接聽電話，做好來(lái)電記錄；問訊服務(wù)? 接受問訊及查詢；? 處理客戶的郵件；? 函件、雜志收發(fā)管理；引導(dǎo)服務(wù)? 門崗安保提供引導(dǎo)客戶至訪問目的地；代辦服務(wù)? 為客戶提供訂閱報(bào)刊雜志的信息；? 根據(jù)客戶要求代訂各類報(bào)刊雜志；? 為客戶開通電話、寬帶等服務(wù)；.1 2 客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目接待電話接聽標(biāo)準(zhǔn)? 上崗前，服務(wù)人員均要做好儀容儀表的自我檢查，做到儀容端莊，

19、儀表整潔，符合各項(xiàng)規(guī)定的要求。? 上崗后，服務(wù)人員均要站姿端正，精神飽滿，面帶微笑，全神貫注，隨時(shí)作好接待客人的準(zhǔn)備。站姿應(yīng)保持兩腳與雙肩同寬，兩手自然垂直。? 按詩(shī)客人要做到熱情主動(dòng)，禮貌服務(wù)，語(yǔ)言規(guī)范。? 在規(guī)定的服務(wù)時(shí)間內(nèi)， 始終保持有崗、 有人、有服務(wù)。工作程序完善，接待服務(wù)規(guī)范。? 保持周圍環(huán)境的整潔， 做到無(wú)浮灰、無(wú)勝跡、無(wú)死角、無(wú)“四害”，臺(tái)面文具、文件堆放整齊有序。? 做好交接班工作，交接清楚，并有交接記錄。? 在電話鈴響三聲內(nèi)必須提機(jī)，并禮貌應(yīng)答；? 仔細(xì)聆聽客人要求，若沒有聽清，可禮貌的請(qǐng)客人重述一遍；? 聽清客人要求，并作好記錄，需要其它部門解決時(shí)，填寫相關(guān)表格及時(shí)報(bào)相關(guān)

20、部門解決；? 耐心回答客人問題并做詳細(xì)解答；? 通話完畢等對(duì)方掛機(jī)后方可掛機(jī)；.2 安保服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)21 安保服務(wù)內(nèi)容大門崗服務(wù)? 外來(lái)人員、車輛進(jìn)出管理? 物品出門管理? 日常郵件、報(bào)刊雜志的收發(fā)巡邏崗服務(wù)? 綜合樓公共區(qū)域安全防范管理? 業(yè)主裝修狀況巡視管理 （裝修施工、 裝修時(shí)間、垃圾清運(yùn)、電梯使用）22 安保服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)? 熟悉掌握項(xiàng)目的基本情況；? 人、車、物品出入檢查、登記；? 能準(zhǔn)確填寫各種表格，記錄；? 能熟練掌握對(duì)講設(shè)備的操作程序；門崗安保? 善于發(fā)現(xiàn)各種事故隱患和可疑人員，并能及時(shí)正確處理各種突發(fā)事件；? 及時(shí)收發(fā)業(yè)主的郵件、報(bào)刊雜志；? 服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮；巡邏崗安

21、保?能熟練掌握基本情況建筑物結(jié)構(gòu)，防盜消防設(shè)備， 主要.通道的具體位置， 變壓器房，配電房等重點(diǎn)位置的防范等；? 按時(shí)巡邏，按時(shí)到指定地點(diǎn)簽到；? 接到報(bào)警不超過兩分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)并報(bào)告；? 處理各種違章，文明禮貌，及時(shí)有效，機(jī)動(dòng)靈活，不失原則；? 及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種事故隱患，不因失職而出現(xiàn)一次意外事故；? 確保消防通道的暢通， 及時(shí)通知業(yè)主清理堆放在上面的私人用品；? 總值班室接電話部超過不超過 3 聲鈴聲響? 到指定地點(diǎn)緊急集合 90 秒或 120 秒安保工作時(shí)限?接到電話到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)120 秒? 提前 15 分鐘上崗? 安保員每 30 分鐘巡邏一次，到指定的地點(diǎn)分別簽到3 保潔服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)31 保潔

22、服務(wù)內(nèi)容?維護(hù)公共區(qū)域清潔負(fù)責(zé)垃圾清運(yùn).32 保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目樓梯、走廊電梯外圍公共用地及綠化設(shè)備間燈具垃圾筒不銹鋼樓層通道地面標(biāo)識(shí)、宣傳牌消防栓箱玻璃窗 內(nèi)外墻面標(biāo)準(zhǔn)? 地面、扶手、窗臺(tái)、墻面和燈具，無(wú)雜物、無(wú)積塵? 地面、墻壁、按鍵盤、電梯內(nèi)部和門，無(wú)污跡? 地毯、電梯槽、天花板以及轎箱四壁無(wú)污跡? 空氣清新，無(wú)異味? 地面及綠地?zé)o雜物、積水，無(wú)明顯污跡、泥沙? 垃圾捅外表無(wú)明顯的污跡，無(wú)垃圾黏附物? 喬灌木保持樹型美觀，草坪軋剪整齊，無(wú)枯枝、枯葉，無(wú)病害蟲害，確?；ú輼淠镜姆泵?、造型優(yōu)美? 無(wú)雜物? 無(wú)水跡和污漬? 無(wú)積塵? 目視垃圾筒、蓋無(wú)污水、污垢? 垃圾日產(chǎn)日清? 垃圾筒、蓋表面光

23、亮? 垃圾筒外無(wú)垃圾黏附物? 亞光面不銹鋼表面無(wú)污跡、無(wú)灰塵? 表面光亮? 水泥地面目視干凈無(wú)雜物? 無(wú)污跡? 無(wú)污跡、積塵? 無(wú)污跡、積塵玻璃窗明亮，無(wú)明顯污跡；外墻表面無(wú)明顯污跡，色澤光亮；金屬及裝飾無(wú)明顯污跡，有光澤；.4 工程服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)4 1 工程服務(wù)內(nèi)容設(shè)備運(yùn)行? 設(shè)備的日常檢查? 設(shè)備日常與定期維護(hù)保養(yǎng)維修保養(yǎng)? 公用設(shè)施的檢查? 公用設(shè)施的維護(hù)與修理? 入室維修服務(wù)42 工程服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)建筑體項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)? 觀測(cè)房屋無(wú)傾斜地基基礎(chǔ)? 地基無(wú)明顯沉降、移位? 墻體無(wú)嚴(yán)重裂縫等? 無(wú)傾斜、變形、弓凸、剝落梁、柱、板主體? 無(wú)開裂和非收縮性裂縫? 無(wú)露筋等? 每年全面檢查一次墻面 /墻體?

24、室內(nèi)樓道、樓梯墻面 34 年全面修補(bǔ)、粉刷或噴涂油漆一次頂棚?抹灰層牢固? 無(wú)面層剝落和明顯裂縫公共門窗門? 牢固、平整、美觀、無(wú)銹蝕.? 開關(guān)靈活、接縫嚴(yán)密，不松動(dòng)? 門窗及門窗配件齊全? 屋面防水層無(wú)老化、拉裂、開裂、軸裂、龜裂現(xiàn)象? 板端縫、伸縮縫油膏緊貼屋面隔熱層 /防水層?天溝、落水管、落水口暢通? 不積水，屋面出入口完好? 隔熱層無(wú)缺少現(xiàn)象? 與建筑物外墻連接完好散水坡 /雨檐臺(tái) /連廊?無(wú)脫離開縫現(xiàn)象? 無(wú)排水不暢通現(xiàn)象? 無(wú)裂縫、起殼、空鼓、下陷樓板 /地面磚?表面平整，無(wú)破損? 樓板、地面磚上無(wú)水泥渣? 完好率 100%建筑小品 /標(biāo)示牌?符合安全要求? 標(biāo)識(shí)牌齊全醒目道路項(xiàng)

25、目標(biāo)準(zhǔn)? 整體要求路面平滑? 無(wú)明顯坑洼、破損水泥路面? 輕微破損面積每處不超過 0.5 平方米? 邊角整齊無(wú)缺口? 98% 沒有松動(dòng)道板磚、拼花磚?單塊破損面積大于20% 的道板磚在 100 平方米內(nèi)不超過 4 塊? 平整不缺少一塊電纜溝蓋板?單塊破壞面積不能超過0.1 平方米.檔土坡、墻?每處塌陷破損面積不超過0.5 平方米踏步、臺(tái)階?沒有明顯破損路燈?燈座箱、燈柱、燈罩、燈泡等設(shè)施完好室外各類圍墻護(hù)欄?圍墻整體外觀一致?沒有明顯破損和面層剝落?門窗、墻面、鎖完好值班室、崗?fù)?無(wú)損壞?需懸掛的管理規(guī)定等鏡框整齊、規(guī)范?道閘色彩鮮明道閥?上下靈活自如無(wú)損壞?配件齊全，手動(dòng)，自動(dòng)控制正常路障?

26、牢固、無(wú)明顯傾斜（ 10 度之內(nèi)）?完好，紅白間條鮮明、醒目?色彩鮮明車位畫線 /禁停線和標(biāo)?字體清晰、醒目識(shí)?標(biāo)識(shí)符合要求?線條直，寬度一致。?路面維修良好路面?無(wú)坑洼和凹陷?無(wú)積水、裂痕?石料不暴露?燈柱垂直埋置牢固?燈柱不腐蝕和生銹路燈?燈柱上油漆不褪色燈柱上編號(hào)清楚?燈臀牢固安裝在燈柱上?燈罩不損壞，燈正常.? 人行道維修良好曠地?井蓋維修良好? 路燈維修良好排水項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)? 排水通暢? 井蓋沒有明顯裂紋或破損? 井壁沒有塌陷雨污水井 /蓋?井蓋型號(hào)符合輕型、重型要求? 標(biāo)識(shí)正確與周圍道路高度保持一致? 與路面高度不超出正負(fù) 2 厘米? 與綠地正常不超出? 溝體完好明暗溝?明溝蓋板齊全?

27、 溝渠暢通無(wú)阻? 水管水閥完好給排水管道（含綠化用?無(wú)滲漏水管閥）? 不管通暢無(wú)阻塞? 排水通暢? 井蓋沒有明顯裂紋或破損? 井壁沒有塌陷化糞池?井蓋型號(hào)符合輕型、重型要求? 標(biāo)識(shí)正確與周圍道路高度保持一致? 與路面高度不超出正負(fù) 2 厘米? 與綠地正常不超出.消防項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)? 無(wú)損壞? 開關(guān)自如消防檢栓、消防管、消? 清潔防閥門?無(wú)滲、漏現(xiàn)象? 周圍無(wú)堆放雜物? 保持水壓? 壓力表計(jì)在綠色區(qū)? 噴筒是否暢通? 零部件是否完整干粉滅火器? 可見部防腐層是否完好? 鉛封是否完好? 有檢驗(yàn)標(biāo)志.六服務(wù)保障承諾書1 概述參照全國(guó)城市物業(yè)管理住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則，以及我公司 ISO9001 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，我

28、們對(duì)投標(biāo)書所要求完成的物業(yè)管理的各項(xiàng)指標(biāo)予以承諾。承諾指標(biāo)共分十二項(xiàng)，以表格的形式對(duì)各分項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行承諾，并在列項(xiàng)中概述保障各項(xiàng)指標(biāo)完成的實(shí)施措施。2 各項(xiàng)指標(biāo)序國(guó)家服務(wù)指標(biāo)名稱指標(biāo)測(cè)定依據(jù)管理指標(biāo)實(shí)施措施號(hào)標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)房 屋 及 配全國(guó)城市物分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任到人。建業(yè)管理優(yōu)秀住1套 設(shè) 施 完98%99%立完善的巡查制度，健全好率宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)擋案記錄分細(xì)則建立嚴(yán)格的修繕制度， 要求維修人員接到維修單房屋零修、全國(guó)城市物后攜帶工具 3 分鐘內(nèi)到業(yè)管理優(yōu)秀住現(xiàn)場(chǎng)，零修工程及時(shí)完2急 修 及 時(shí)99%100%率宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)成，急修工程不過夜。 并分細(xì)則建立回訪制度和回訪記錄。以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本， 實(shí)行 24

29、小時(shí)值班制度維 修 工 程全國(guó)城市物業(yè)管理住宅小分項(xiàng)監(jiān)督，工程部嚴(yán)格把3質(zhì) 量 合 格100%100%率區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)關(guān)，按照工序一步到位則.維 修 工 程無(wú)要質(zhì) 量 回 訪100%求率序國(guó)家投標(biāo)指標(biāo)名稱號(hào)標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)4清 潔 保 潔100%99%率道 路 完 好率 及 使 用 95%100%5率停 車 場(chǎng) 完100%95%好率路 燈 完 好6率 及 使 用95%99%率指標(biāo)測(cè)定依據(jù)全國(guó)城市物業(yè)管理住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則.建立維修回訪制度，及時(shí)征求業(yè)主意見，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務(wù)質(zhì)量管理指標(biāo)實(shí)施措施區(qū)內(nèi)保潔落實(shí)到人，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，嚴(yán)格考核制度落實(shí)責(zé)任人，堅(jiān)持對(duì)道路、路燈等公共設(shè)

30、施進(jìn)行日常巡視檢修和定期維修保養(yǎng)，由工程部監(jiān)督執(zhí)行，事務(wù)助理配合檢查落實(shí)。并建立健全檔案記錄，完善規(guī)章制度， 確保公共設(shè)施完好并正常使用因管理原治 安 案 件因造成治1發(fā)生率安案件發(fā)7生率為 0因管理原全國(guó)城市物單車、摩托1 以因造成車業(yè)管理優(yōu)秀住車、汽車被下輛被盜率宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)盜率為 0分細(xì)則火 災(zāi) 發(fā) 生1 以80率下實(shí)行 24 小時(shí)巡查制度，根據(jù)實(shí)際情況，日常期“技防為主、人防為輔、全面防范”的治安思路。明確保安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保人身財(cái)產(chǎn)安全全員義務(wù)消防員制，定期培訓(xùn)合演習(xí)，加大宣傳力度，由安保進(jìn)行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理.違 章 發(fā) 生910.5率序國(guó)家投標(biāo)指標(biāo)名稱號(hào)標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)違

31、章 處 理90%以100%率上有 效 投 訴2 以1以下率下10 投 訴 處 理95%以100%率上投 訴 回 訪95%以100%率上對(duì) 物 業(yè) 管95%以11理 的 滿 意99%上率大 型 及 重12要 機(jī) 電 設(shè) 95% 100% 備完好率管 理 人 員無(wú)要13培 訓(xùn) 合 格100%求率.建立交叉巡視制度，跟蹤參照國(guó)家建設(shè)管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處部標(biāo)準(zhǔn)理，加強(qiáng)宣傳工作， 杜絕指標(biāo)測(cè)定依據(jù)管理指標(biāo)實(shí)施措施參照國(guó)家建設(shè)違章發(fā)生并建立相應(yīng)的部標(biāo)準(zhǔn)回訪記錄按照政策規(guī)定做好做細(xì)各項(xiàng)工作，采取措施，加全國(guó)城市物強(qiáng)與業(yè)主的溝通，定期走業(yè)管理優(yōu)秀住訪業(yè)主，征求管理意見，宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，提高員工分細(xì)則

32、素質(zhì)，及時(shí)為業(yè)主排憂解難；投訴處理有結(jié)果、 有記錄和回訪采取現(xiàn)代化的科學(xué)管理國(guó)家城市物手段，開展溫馨服務(wù)， 完善服務(wù)，在日常工作中注業(yè)管理優(yōu)秀住意收集業(yè)主的廣泛意見，宅達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)加強(qiáng)住管雙方的溝通交則流，以確保業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作的滿意全國(guó)城市物完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行制度合維修保養(yǎng)制度，配備業(yè)管理優(yōu)秀住專業(yè)工程技術(shù)人員，所有宅達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)維修人員全部持證上崗，則出現(xiàn)故障及時(shí)排除全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅達(dá)所有管理人員、機(jī)電及保標(biāo)評(píng)分細(xì)則安員持證上崗.六管理費(fèi)說明本方案中我公司特別注明物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)主要由管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；綠化管理費(fèi)；清潔衛(wèi)生費(fèi)；安

33、保費(fèi)；保險(xiǎn)費(fèi)；辦公費(fèi)；物業(yè)管理處固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；法定稅費(fèi)等構(gòu)成，經(jīng)過初步測(cè)算錦苑目前全委范圍內(nèi)正常年份每月多層住宅物業(yè)管理費(fèi)為0.7 元/ ，小高層綜合管理費(fèi)為 1.50 元/ ，具體測(cè)算依據(jù)如下：（一）包含取費(fèi)項(xiàng)目：1、安防服務(wù)24 小時(shí)對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行全方位安全管理、消防設(shè)施設(shè)備的管理等。2、保潔綠化服務(wù)a) 建筑物及裝修部分的清潔與保養(yǎng)及附屬設(shè)施的清潔服務(wù)，包括房屋的天棚、地板、墻壁、門窗、課桌椅、洗手間、走廊、照明燈具、標(biāo)志系統(tǒng)等（不含材料費(fèi)、設(shè)備工程改造和保險(xiǎn)等費(fèi)用） 。b) 住宅小區(qū)道路、各種過道、廣場(chǎng)及等公共區(qū)域的清潔與保潔工作。c) 對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)排水溝渠、污水井、化糞池進(jìn)行清洗及

34、排污服務(wù)d) 校內(nèi)各種綠化植物的澆水、施肥、修剪造型、除草等e) 委托服務(wù)范圍內(nèi)的蟲害消殺服務(wù)f) 工業(yè)垃圾與生活垃圾分類收集、處理、清運(yùn)服務(wù)3 、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行維護(hù)（二）費(fèi)用項(xiàng)目的構(gòu)成1、報(bào)價(jià)包含人工費(fèi)、 各種保險(xiǎn)費(fèi)、 福利費(fèi)、加班費(fèi)、辦公費(fèi)、資料費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、通訊費(fèi)、伙食費(fèi)、服裝費(fèi)以及各類設(shè)備、器材的購(gòu)置費(fèi)和折舊費(fèi)、管理費(fèi)、由于后勤物業(yè)服務(wù)產(chǎn)生的水電費(fèi)及稅金。2、委托方提供辦公用房、值班用房和必需用房。.3、清潔部分含：必要的清潔器具、清洗劑、消毒劑、漂白水、垃圾袋、室外的垃圾桶、除臭劑。4、綠化部分含：日常保養(yǎng)、施肥、殺蟲所需要的物料，必需的工具（如電動(dòng)修剪機(jī)）以及所產(chǎn)生的水電費(fèi)5、安防部分

35、：含：電筒、對(duì)講機(jī)、雨衣等裝備6、工程部分：含：必須配備的各種工程（包括水、電、木、電話、空調(diào)、五金、消防、污水處理等 后勤設(shè)備和房屋建筑零星修補(bǔ)）所需要的器具。（三）預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)收入市場(chǎng)導(dǎo)向定價(jià)是作為我們暫行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定依據(jù)。根據(jù)安徽省合肥市物價(jià)局規(guī)定及錦苑樓盤的素質(zhì)和周邊相類似樓盤的價(jià)格比照，擬定多層房的綜合管理費(fèi)為0.70元 /M2；小高層綜合管理費(fèi)為 1.50 元 /M2；上述管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)擬報(bào)區(qū)物價(jià)主管部門審核備案。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后， 現(xiàn)定的或報(bào)批的暫行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)為基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。收費(fèi)單價(jià)的浮動(dòng)幅度為上下 20%。受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托而提供的專項(xiàng)服務(wù)或特約服務(wù)，需要收費(fèi)的，由物

36、業(yè)管理公司與委托人協(xié)商確定?？罩梅繑M由物業(yè)管理公司管理，由開發(fā)建設(shè)單位按一定的物業(yè)管理費(fèi)比例繳納空置房的管理費(fèi)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與收入的對(duì)照表收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)情況年最低收入年最高收入備注多層管理費(fèi)0.7 元 / 月 / 平米228744.00254160.00小高層管理費(fèi)1.50 元/ 月/ 平米284429.88316033.20車位管理費(fèi)按 70%的使用率算77616.00泊車費(fèi)：110880.00120 元/ 月其它收入3000.003000.00指有償服務(wù)合計(jì)593789.88684073.20第一年全年收入132894.72全額的 80%+空管理費(fèi)僅包括小區(qū)一期166118.4置房的 50%第二

37、年全年收入496302.92全額的 80%+空.管理費(fèi)包括小區(qū)一、二期529526.60置房的 50%第三年全年收入593789.88全額管理費(fèi)包括小區(qū)三期住宅樓684073.20（四）預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)成本人工費(fèi)： 309285 元 / 年員工工資：共36 人。主任： 1200 元 / 月 1 名 12 月 =14400 元 / 年會(huì)計(jì)： 800 元 / 月 1 名 12 月=9600 元/ 年管理員： 700 元 / 月 2 名 12 月 =16800 元 / 年工程技術(shù)人員： 750/ 月 5 名 12=45000 元 / 年保安員： 600 元 / 月 15 名 12 月 =108000 元 /

38、 年保潔員： 300 元 / 月 12 名 12 月 =43200 元 / 年合計(jì)： 237000 元 / 年員工保險(xiǎn)：工資總額的15%35550元/ 年福利基金：工資總額的14%33180元/ 年培訓(xùn)、教育經(jīng)費(fèi)： 1.5%3555元/ 年辦公費(fèi)用： 24900 元 / 年交通費(fèi)：（ 400 元 / 月）4800元/ 年通訊費(fèi)：（二臺(tái)電話，其中一臺(tái)熱線服務(wù)電話。300 元 / 臺(tái)月）7200元/ 年辦公低耗品、設(shè)備保養(yǎng)：6500元 / 年制服費(fèi)：（ 32 人 200 元 / 年）6400元/ 年公共設(shè)施日常維修費(fèi)用：29465 元 / 年維修費(fèi) : 室外道路維修（8331M2 1 元 / 年）8331元 / 年化糞池清理維護(hù)（ 17 座 300 元 / 座年）5100元 / 年污