青島首家超大規(guī)?；閼c主題商業(yè)航1

1、青島首家超大規(guī)?；閼c主題商業(yè)航標 地景大道國際婚慶廣場 招商策劃方案 （初稿） 策劃：青島裕華亞舟文化有限公司 目錄第一章 項目概況商業(yè)定位廣場商業(yè)分析 廣場經(jīng)營定位 商業(yè)品牌定位第二章 商業(yè)功能規(guī)劃主要業(yè)態(tài)、業(yè)種分析商業(yè)環(huán)境規(guī)劃目標消費群規(guī)劃第三章 經(jīng)營方案經(jīng)營模式招商策略經(jīng)營策略推廣策略第四章 商業(yè)目標商場經(jīng)營目標整體商業(yè)目標第一章 項 目 概 況地景大道國際婚慶廣場位于青島市北區(qū)遼寧路與黃臺路交界，繁榮的電子信息城與新老城區(qū)的相結合路段。南面毗臨城市標志性的兒童公園，西至商業(yè)繁榮的臺東商圈、建筑面積共70000平方米。廣場地處西接901商業(yè)街、東接泰山路地鐵3號線區(qū)。通過東西快速路進入高

2、科園區(qū)驅車里程僅為20分鐘，屬市級商業(yè)中心地段，地理位置優(yōu)越，交通便捷，周邊商業(yè)氛圍與人氣俱佳。周邊交通：2、5、308路等及規(guī)劃中的地鐵3號線。周邊配套：學校、郵局、醫(yī)院、銀行、大型綠地、電子信息時代商場等。目前狀況：現(xiàn)房，可以交付使用。內(nèi)部裝修：*自動扶梯兩臺（暫定），中央空調、消防系統(tǒng)、上下水、強電、電話、衛(wèi)星電視、有線寬帶。項目面積： 層高： 一樓 平方米 米 二樓 平方米 米 車位配置：共 個停車泊位，共分為 個停車區(qū)域 第二章 商 業(yè) 定 位一、廣場商業(yè)分析1、優(yōu)勢 擁有成熟、繁榮的區(qū)域商業(yè)大環(huán)境本案屬市級商業(yè)中心市北區(qū)商圈，同時受電子信息城商業(yè)街輻射影響，有著較深成熟的商業(yè)氛圍和

3、人氣。市北區(qū)信息城的客流來自山東各地，旅游業(yè)、小商品業(yè)經(jīng)過長期發(fā)展已相當繁榮，人氣指數(shù)在青島市各大商業(yè)圈中首屈一指。市北區(qū)臺東商圈則是青島最具人氣購物場所，客流素質較高。兩大商圈產(chǎn)生的客流量預計在3、4萬人次。 依靠獨有島上聞名的“十大特色街”經(jīng)營基礎本案所處遼寧路與黃臺路交界處，自九十年代初就逐漸打造形成了“特色十條街”的獨特經(jīng)營風格，在青島消費市場中極具知名度。但隨著消費觀念的發(fā)展，再者加之國內(nèi)外品牌影樓、專業(yè)婚慶禮儀服務公司的競爭，對婚紗一條街市場有劇增擴張的業(yè)態(tài)。同時，現(xiàn)有經(jīng)營者小規(guī)模的單打獨斗對于經(jīng)營發(fā)展產(chǎn)生了較大的局限性，經(jīng)營場地、商業(yè)環(huán)境、格局較差，都阻礙了婚紗、婚慶服務特色一條

4、街的拓展。由于目前政府正在大力加快舊區(qū)改造的步伐和力度，目前這一特色地下景觀被政府打造成山東乃至全國唯一上萬平方的地下國際婚慶景觀大道。2、劣勢 市北現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)參差不齊，總體定位不高市北商圈主要以商業(yè)消費、黃金飾品和小商品、電子高科技批發(fā)市場為主，該商業(yè)定位由歷史發(fā)展自然形成，無整體前瞻性規(guī)劃，商品檔次相差懸殊，造成了該地區(qū)客流素質的參次不齊。雖然目前經(jīng)營情況成熟、穩(wěn)定，總體向好，但缺乏現(xiàn)代商業(yè)項目長期發(fā)展的后續(xù)動力。因此新生商業(yè)項目不能簡單復制市北老城區(qū)現(xiàn)有業(yè)態(tài)、業(yè)種，否則將因缺乏競爭力而導致大的經(jīng)營風險，反之必須探索特色經(jīng)營道路。 地處兩大商圈過渡段，客流量相對為中心區(qū)域所分流本案位于市

5、北區(qū)901商城和電子信息城中間的商業(yè)過渡段，以地下小商鋪的經(jīng)營業(yè)態(tài)為主，小規(guī)模的經(jīng)營模式存在較大的發(fā)展抗性。由此環(huán)境衍生該區(qū)域新生項目，必須考慮與兩大商圈的錯位、錯業(yè)經(jīng)營定位。3、威脅點目前婚慶行業(yè)整體形象較差，已有的為數(shù)不多的幾家婚慶相關經(jīng)營場所在落后的經(jīng)營模式、經(jīng)營觀念影響下，經(jīng)營情況都不太理想。同類型新生項目容易受此負面影響，必須在經(jīng)營定位、業(yè)態(tài)業(yè)種的引進、廣場整體宣傳及經(jīng)營管理模式上進行根本性的改變，才有脫穎而出的可能性。二、商場經(jīng)營定位據(jù)以上定位前置分析，地景大道國際婚慶廣場（暫定名）將建成1、青島首家匯集國內(nèi)外知名品牌的大規(guī)模、高品位的婚慶主題商場青島乃至山東目前尚無一個具有品牌知

6、名度的婚慶主題商場，地景大道國際婚慶廣場將填補這個市場空白。在針對特定消費群體，提供其所需的全方位消費品的總體經(jīng)營原則下，地景大道國際婚慶廣場將建成一個匯集婚紗禮服、婚紗攝影、婚戒首飾、婚慶禮品、婚宴用品、婚禮策劃、蜜月旅行等國內(nèi)外眾多品牌商家的專業(yè)化、綜合性婚慶主題商場，從經(jīng)營規(guī)模而言堪稱青島首家超大規(guī)模的主題商業(yè)景觀大道。2、青島首家提供人性化、專業(yè)化、個性化服務的婚慶禮儀服務中心地景大道國際婚慶廣場不僅是一個綜合性的婚慶主題購物中心，更是青島乃至山東最大、最集中、最完善的婚慶服務中心。地景大道國際婚慶廣場將以全新的主題經(jīng)營和專業(yè)的服務模式整合婚慶市場的各個消費環(huán)節(jié)，提供一條完整的婚慶服務

7、消費鏈，而貫穿這條消費鏈的主線正是人性化、專業(yè)化、個性化的婚慶消費服務，讓消費者真正領略到雋永感受。3、集商業(yè)、旅游、文化于一體的綜合性婚慶主題“婚慶廣場” 在青島的商業(yè)領域中，婚慶廣場的形式漸漸已被行業(yè)和市場所接受，但一個成功的婚慶廣場不僅需要成功的商業(yè)定位、商業(yè)經(jīng)營，更需要商業(yè)文化的塑造。在商業(yè)經(jīng)營過程中適當對一些有價值的文化因素加以利用，文化的因素在品牌和消費者之間就可以起一個完美的連接、暗示作用，對銷售能產(chǎn)生很強的推動力。 婚慶行業(yè)相對于其他行業(yè)而言是一特殊的消費過程，它更依賴于其根植的深厚文化背景與民族傳統(tǒng)。地景大道國際婚慶廣場不僅能使中華民族幾千來的婚慶禮儀文化在注入現(xiàn)代時尚元素的

8、基礎上得到傳承和發(fā)揚，并能使更多人在了解國外婚慶文化的同時實現(xiàn)更加個性化的婚禮理想。同時，本案所處的優(yōu)越地理位置也決定了其發(fā)展旅游文化消費的可能性。市北區(qū)商圈扎實的商業(yè)資源和在國內(nèi)的廣泛知名度，可為地景大道國際婚慶廣場帶來穩(wěn)定的旅游、商業(yè)消費群體。通過中國傳統(tǒng)婚慶飾品及國外民族特色婚慶禮品的銷售展示，來吸引國內(nèi)外旅游客流，同時對于廣場品牌的跨區(qū)域推廣也將起到積極作用。4、青島城市浪漫時尚精神的地標性建筑青島這座國際化大都市城市蘊涵著豐富的城市精神，現(xiàn)代、摩登、繁華、浪漫而建筑是城市精神最具表象性的載體和象征。奧帆中心代表著青島傳統(tǒng)與現(xiàn)代的完美結合，五四廣場象征著青島現(xiàn)代文明的發(fā)展速度，現(xiàn)在的青

9、島更需要有一個地標性建筑來演繹“地景大道”的神韻時尚風情。地景大道國際婚慶廣場現(xiàn)代化的建筑語言、浪漫的經(jīng)營主題都構成了成為城市浪漫風情地標性建筑的必要元素，加之在經(jīng)營過程中通過一系列主題pr活動的策劃、舉辦，必將成為島城適齡青年向往和擁躉的浪漫時尚發(fā)祥地。 綜述：對于行業(yè)，地景大道國際婚慶是市場廣場新秩序、新規(guī)則的倡導者作為婚慶消費大市場的牽頭者、領跑者，地景大道國際婚慶廣場將搭建起良好的綜合平臺，幫助優(yōu)秀婚慶相關產(chǎn)品生產(chǎn)商、銷售商和服務商更好地樹立品牌，自然淘汰一批服務差、品質差，經(jīng)營混亂的企業(yè)，結束目前婚慶市場分散、無序的現(xiàn)狀，順應商業(yè)模式規(guī)范化、專業(yè)化的發(fā)展趨勢，提高整個婚慶市場的服務品

10、質，重塑“婚慶時尚產(chǎn)業(yè)”的行業(yè)新形象。對于消費者，地景大道國際婚慶廣場是新消費觀念的倡導者和服務者地景大道國際婚慶廣場將匯集諸多婚慶消費市場里的知名企業(yè)和商家，為消費者提供最佳服務、上乘質量和合理價格，為消費者解決各供應商和消費者之間信息溝通，監(jiān)督供應商提供的商品服務質量，使原本繁雜、無序的婚慶消費過程更加簡單化和人性化，提倡“最適合的才是最好的”婚慶消費新觀念。作為行業(yè)專家和私人顧問，它將為消費者安排最合理的婚慶預算和服務，最大程度地滿足消費群體日益?zhèn)€性化的需求。對社會，地景大道國際婚慶廣場是青島特色商業(yè)文化的塑造者地景大道國際婚慶廣場的建立，青島市關于市北區(qū)商圈、提高經(jīng)營檔次的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃

11、要求，其鮮明的經(jīng)營特色和豐富的文化內(nèi)涵，加之現(xiàn)代化的建筑外觀、合理的內(nèi)部布局和極具競爭力的經(jīng)營手段，將使其在現(xiàn)有商業(yè)設施中脫穎而出，成為標志青島特色商業(yè)文化的一顆耀眼明珠，對于進一步繁榮市北商業(yè)，提升市北商業(yè)形象的美譽度都將起到積極的推動作用。同時，它的建立符合舊城改造規(guī)劃，有利于幫助創(chuàng)造老城區(qū)的全新生活居住環(huán)境。三、商業(yè)品牌定位基于以上商場定位，配合經(jīng)營過程中采取的立體媒介整合推廣策略（見第三部分“經(jīng)營策略”）， 地景大道國際婚慶廣場將致力于打造一個集商業(yè)、服務、文化傳媒于一體的綜合時尚生活品牌婚慶購物廣場 品牌定位層次與建設進程：商場經(jīng)營 商場品牌 產(chǎn)品品牌 服務體系 服務品牌時尚品牌立體

12、媒介整合推廣 傳媒品牌1、傳統(tǒng)、時尚、風情、永恒的商場品牌商場品牌的建立首先從市場戰(zhàn)略入手，建立市場戰(zhàn)略聯(lián)盟，通過引進國內(nèi)外婚慶消費市場的知名品牌，從而樹立起商場品牌。例如恒康在新加坡時沒有什么名氣，他們選擇了與已經(jīng)建立強大一流品牌形象的花旗銀行捆綁在一起，建立市場聯(lián)盟不僅增強了恒康的品牌形象，從中還贏得了32的收入。地景大道國際婚慶廣場商場品牌以“傳統(tǒng)、時尚、風情、永恒”為四大內(nèi)涵，引領世界風尚，讓前衛(wèi)與傳統(tǒng)并存是地景大道婚慶廣場品牌的基本特征。2、專業(yè)、細致、人性、個性的服務品牌作為一個高檔次、高規(guī)格的婚慶主題商場，除了商場消費品牌的樹立，服務品牌的創(chuàng)建更為重要。以服務貫穿消費、以服務引導

13、消費，是服務品牌建設的必要性?！皩I(yè)、細致、人性、個性”的服務品牌的建立旨在將狹義的商品銷售轉向廣義的綜合婚慶策劃與服務，即由提供解決單一需求的產(chǎn)品轉變?yōu)樘峁┙鉀Q一系列關聯(lián)需求的系統(tǒng)服務。以上兩大品牌的形成基本造就了一個超大規(guī)模的綜合性婚慶主題商業(yè)領頭羊，在本地經(jīng)營相對成熟之時可考慮通過品牌與經(jīng)營管理模式輸出的方式，進一步鞏固品牌知名度，樹立品牌美譽度。 3、專業(yè)傳媒品牌的建立從廣場品牌的創(chuàng)建開始，媒介的立體推廣就開始了全程輔助推進。與此同時，逐步建立起自己的傳媒品牌。通過電視、雜志、報紙、戶外廣告、網(wǎng)絡的時段權和版面權，實現(xiàn)全方位的媒體整合，以此進行從起始階段對商場及服務品牌到后期對衍生婚慶

14、消費品牌的推廣，并在此過程中逐漸完成專業(yè)組合媒體的自身成熟，最終形成新的專業(yè)傳媒品牌。從商業(yè)經(jīng)營到產(chǎn)品實體再到媒體實體的進程，是現(xiàn)代商業(yè)成功案例的經(jīng)典模式。第三章 商 業(yè) 規(guī) 劃一、商業(yè)功能規(guī)劃1、主題廣場功能規(guī)劃l 商品消費功能包含婚慶消費領域的全方位商品 品牌婚紗攝影 品牌婚紗、禮服 中、小型婚慶服務公司 婚禮用品、禮品 花藝公司 家居軟飾、臥室用品 婚戒首飾 婚紗、禮服佩飾 旅行社、酒店等其它相關行業(yè)經(jīng)營單位 休閑娛樂功能作為集商業(yè)、旅游、文化于一體的綜合性婚慶地景大道國際婚慶廣場，休閑娛樂功能的開發(fā)不容忽視。增加商場的休憩咖啡區(qū)，一是提升商業(yè)消費的配套服務設施，二是改善商業(yè)氛圍，增加人

15、文風景，三是完善現(xiàn)代商業(yè)地景大道的功能格局。增加娛樂功能，一是吸引更廣泛客流涌入，二是豐富經(jīng)營品種，增加消費項目，例如引進數(shù)碼照片的拍攝制作、紙藝、等diy手工坊等。 主題咖啡吧 數(shù)碼影像制作室 碧芝、紙藝吧、等主題特色店2、婚慶服務中心功能規(guī)劃 地景大道國際婚慶廣場不僅是一家專業(yè)型、綜合性的婚慶主題商場，更是青島唯一一家真正提供周到、細致、完善的婚禮籌備咨詢、指導和服務的場所。用服務引導消費，刺激消費是地景大道國際婚慶廣場的經(jīng)營特色之一。廣場特設服務接待中心，提供婚慶儀式的全程咨詢、策劃和服務，內(nèi)容包括： 菜單式婚禮服務：整合廣場資源制定豐富、多樣的菜單式服務內(nèi)容，由消費者根據(jù)自身需求進行選

16、擇，并可按照消費者特殊要求和個性特點提供個性化的特別婚禮策劃服務。 根據(jù)消費者要求提供結婚周年慶、生日慶等其他相關儀式定制服務 客戶情感服務：建立客戶信息檔案，在情人節(jié)、結婚紀念日、新年等重要節(jié)日里寄上美好祝福與廣場活動信息，鞏固客戶對廣場的信任感和依賴感，培養(yǎng)、拓展衍生市場，如孕嬰產(chǎn)品服務等 青島婚慶市場信息服務：建立全市婚慶消費市場基本信息庫，客戶可通過觸摸式電腦查詢婚慶禮儀公司、婚紗攝影公司、婚紗定做店地址、電話、價格等消費信息，滿足青島市民熱衷比較的消費習慣，讓消費者真正感到“逛百家不如走一家”的方便與實惠。3、功能規(guī)劃分層描述 首層一段：品牌消費區(qū)（1030戶商家）商戶規(guī)劃為婚紗、禮

17、服精品；婚戒首飾；花藝；商場服務中心、中檔婚紗、禮服定制； 首層二段：綜合消費區(qū)（3045戶商家） 中檔婚紗、禮服定制；進口禮品；禮儀服務；形象設計；首層三段：附加消費區(qū)（4560戶商家）婚慶百貨；婚慶、禮儀服務公司；形象設計；旅行社；酒店直銷柜臺區(qū)二層首段：歐式風格獨有去（10戶-50戶商家）高檔婚紗、禮服定制；歐式家紡；臥室用品；新居軟飾；二層二段：特別制作區(qū) 婚紗攝影、婚姻登記、數(shù)碼相片制作、紙藝吧、等特色店 35家婚紗攝影公司，以簡約的攝影元素展示攝影店獨特的理念。 一年免租，年低租形式引進市北區(qū)民政局婚姻登記處(分外部展示區(qū)布置各國古今婚慶文化圖片展；以及內(nèi)部工作區(qū)含接待廳、辦公室、

18、主題背景宣誓、攝影室） 數(shù)碼相片制作為婚紗攝影及婚姻登記的輔助服務，同時可為新人提供各種時尚的數(shù)碼影象制品。4、商業(yè)功能定位綜述全面：經(jīng)營范圍包括婚慶儀式的全程相關產(chǎn)品和服務便捷：一站式購物消費專業(yè)：婚慶及相關禮儀活動的策劃服務個性：專為個人奪身訂制的婚慶方案二、主要業(yè)態(tài)、業(yè)種描述根據(jù)上述的商場功能規(guī)劃，地景大道國際婚慶廣場是一個專業(yè)化、整合型婚慶主題廣場和完善的婚慶服務中心。從經(jīng)營定位和特色出發(fā)，適合引進的業(yè)種及其在廣場的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位如下：1、 婚紗與禮服引入婚紗禮服的品牌經(jīng)營商家，凸顯個性化設計，提高婚紗禮服的經(jīng)營檔次，擯棄原臺東一路的較低定位。不僅包括新娘婚紗，也包含禮服晚裝、新郎禮服以

19、及伴娘、伴郎的服飾。同時除了引入本地、國內(nèi)的品牌外，更著重引進國外知名的婚紗禮服品牌，該部分商戶如遇招商困難可通過廣場代理的方式進行自營。2、 婚紗攝影引進三到五家不同檔次定位的知名婚紗攝影企業(yè)，不僅讓消費者享受到一站式比較消費的便捷，同時滿足不同檔次的消費需求。3、婚戒首飾、婚紗佩飾在越來越注重個性化發(fā)展的今天，新人們更加希望能擁有一對與眾不同的結婚戒指，而且新人們對于在婚宴上佩戴的其它首飾、佩飾也同樣有著創(chuàng)意、創(chuàng)新的需求。因此地景大道國際婚慶廣場將重點引入一些具有創(chuàng)新設計能力的國外飾品設計公司。4、 婚禮用品引進婚慶儀式的布置道具，喜糖，喜慶用品和擺設等一系列婚慶專用商品銷售商家，全面的商

20、品設置將改變原有分散的消費模式，提供一站式的消費場所。5、 婚慶服務由廣場自行組織婚慶服務中心，婚慶協(xié)會、利用商場的資源優(yōu)勢，提供全程咨詢和服務，也可引入二至三家具有相當實力的婚慶服務公司，在商場統(tǒng)一經(jīng)營指導下，根據(jù)消費者的不同需求和自身經(jīng)營特色，提供滿足不同層次需求的個性化服務。6、 花藝、家居軟飾、臥室用品引入具有個性化設計能力和獨特創(chuàng)意的花藝、家居軟飾、臥室用品品牌商家，圍繞婚慶主題，集中推廣相關的特色商品和服務。7、 婚宴、旅游由廣場自行組織經(jīng)營的婚慶服務中心與品牌旅行社、酒店建立長期固定的合作關系，以直銷專柜區(qū)域的形式提供婚宴預定、蜜月旅行咨詢、預定服務，可根據(jù)消費者的個性要求，推薦

21、相應的酒店和旅游線路。三、商業(yè)環(huán)境規(guī)劃1、外部環(huán)境的設計 建立鮮明商場標識系統(tǒng)：建立廣場ci和vi系統(tǒng)，對廣場內(nèi)外所有標識展示賦予統(tǒng)一形象表現(xiàn)；在室外廣場建造廣場標志性建筑物地景大道國際婚慶廣場利于地景大道國際婚慶廣場的形象推廣能快速深入人心。 基本設計風格：現(xiàn)代、簡約、優(yōu)雅并通過水、光、草木、文字、形象造型柔化現(xiàn)有建筑外立面的冷峻感，以迎合婚慶廣場的浪漫、溫馨主題。 外部墻體廣告效果展示： 一、二層外層統(tǒng)一規(guī)劃布局櫥窗廣告位 一至二層垂直廣告布幅構件 廣場建筑雕塑上預留廣告牌位2、 內(nèi)部空間的處理 基本風格：開放、通透、尺度宜人 （目前已是完美結構） 營業(yè)空間的分割設計方案： a 周邊大面積

22、玻璃割斷，形成品牌專營店 b 周邊或中央局部可設計開放式品牌專營店鋪 c 中央或不規(guī)則邊角處設計開放式柜臺組合型區(qū)域多種形態(tài)的商業(yè)子空間互相滲透、交錯，增強購物時的趣味性與興奮感。 設立內(nèi)外活動廣場：便于開展促銷展示活動，利于聚集消費人氣，為商場舉辦推廣活動提供必要的場地支持。并且可以利用廣場現(xiàn)有的空間為花店布置婚車場地使用。 內(nèi)部空間布局滿足現(xiàn)代消費需求：從消費者的角度而言，在廣場規(guī)劃和布置首先考慮如何方便客戶，如在主要路口設置詳盡的指示標識，將收銀臺安置在相對中心的位置，洗手間的指示清晰明了等。 從廣場經(jīng)營的角度而言，建立可控制、利導向的客流通道對于建立客流有效回流的通道，提高各個層面的商

23、業(yè)價值和出租率至關重要。 內(nèi)部公共空間突出主題裝飾特色：在一樓、二樓的階梯踏步處、自動扶梯處、動線轉角處巧妙的布置光影效果，即可增加空間動感覺，又可起到視覺引導功能。在公共通道及過廳區(qū)域設計一些主題造型，即作了文化展示，又點綴了商業(yè)空間，強調、突出了廣場婚慶主題特色。 旅游人文景點首層“天長地久”祝福墻的設置在首層大廳一側設置休閑區(qū)，中間設置一條散步小徑，一邊設置為開放式的咖啡吧，另一邊緊靠的墻面設計成主題為“天長地久”的“祝福墻”，讓所有人共同見證新人之間真摯愛情的永恒。手帕在中外民族婚俗中都代表著親人對新人的祝福，地景大道國際婚慶廣場將提供這樣一個別具特色的情感服務：幫助在此舉辦儀式的新人

24、們在裝載著祝福的手帕上分別寫上心中最想對對方說的一句話，放入精致的鏡框中保存，讓新人們最幸福的瞬間長駐在地景大道國際婚慶廣場。這面“祝福墻”不僅有著美好的紀念意義，同時也具有美觀的裝飾性，它將成為丘比特國際婚慶廣場的特色標志，和青島吸引中外游客到此參觀的特色景點。四、目標消費群規(guī)劃 青島地區(qū)年10萬對新人的5%10%有一定經(jīng)濟實力的白領階層 青島周邊地區(qū)的高收入新婚夫婦 追求生活品質、有文化品位的已婚夫婦 年輕戀人 時尚青年第四章 經(jīng) 營 方 案一、經(jīng)營模式1、引進“三權分離”的現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營管理模式，即“所有權、經(jīng)營權、管理權”分離，實現(xiàn)統(tǒng)一招商、分散經(jīng)營、統(tǒng)一管理，避免經(jīng)營模式可能造成的經(jīng)營

25、業(yè)態(tài)秩序混亂、商業(yè)價值降低以及惡性競爭的局面。2、委托專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理公司進行商場整體策劃和有序管理，使商場經(jīng)營更具備長期性和前瞻性，有利于提升商場的知名度和影響力，樹立商場品牌。3、設立固定、強大的宣傳基金，這是建立和維護商場品牌的基礎保障，與商戶約定宣傳推廣基金使用規(guī)定，實現(xiàn)每年不低于100萬的商場宣傳投入。4、制定“商場經(jīng)營管理公約”，按約進行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一開業(yè)、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一宣傳推廣、 統(tǒng)一形象包裝、統(tǒng)一協(xié)調經(jīng)營種類。 二、招商策略1、招商原則 通過減、免等優(yōu)惠措施保障主力商戶的進駐 主力商戶以大品牌為目標對象 嚴格執(zhí)行產(chǎn)品功能規(guī)劃，不符合功能定位的原則上不引進 限制同類商品、服務商家

26、的入駐數(shù)量，避免同業(yè)惡性競爭2、 商戶類別據(jù)上述功能規(guī)劃和業(yè)種、業(yè)態(tài)分析選擇經(jīng)營對路的品牌商戶或特色商家，具體類別不再贅述。3、 租金制定 （此項為附加參考使用） 以投資回報率 計（ 年收回成本）制定基本租金價格，根據(jù)引進商家經(jīng)營面積的大小、租約時間的長短以及行業(yè)利潤率在招商意向性談判開展后根據(jù)實際情況再做進一步的必要調整。樓層面積建筑面積售價建筑面積租金一層 元/平方米 元/月/平方米二層 元/平方米 元/月/平方米4、 補充招商方式l 20%營業(yè)額提成代替租金l 50%經(jīng)營利潤分成代替租金l 812個月免租在商場經(jīng)營初期，為培育市場、樹立品牌，可根據(jù)特殊商家要求以上述兩種方式之一建立經(jīng)營合

27、作關系，保證品牌商家入駐。三、經(jīng)營策略1、經(jīng)營原則 品牌經(jīng)營、規(guī)模經(jīng)營 規(guī)范經(jīng)營、誠信經(jīng)營 持久經(jīng)營、持續(xù)服務 專業(yè)、系統(tǒng)化商品與服務、 統(tǒng)一監(jiān)督管理2、經(jīng)營手段l 品牌商家競標入場確保入住商家品質，符合廣場經(jīng)營定位，并可借機提升廣場知名度。l 限制同類商品、服務商家的入住數(shù)量確保入住商家的利益，避免惡性競爭，提升廣場的經(jīng)營檔次。l 提供婚慶前期和后期的延伸服務前期是指在戀人階段就提供個性化的商品和服務，引導消費人群在婚慶主題消費上的流入。后期是指新人婚后的孕嬰服務，延續(xù)婚慶服務的消費熱情。l 定期舉辦各類推廣活動和促銷活動在“情人節(jié)”“圣誕節(jié)”等節(jié)日適時推出娛樂、展示活動，加強商家與消費者的

28、溝通和情感上的交流。在婚慶旺季，推出特色的優(yōu)惠促銷活動，以品質和價格吸引消費群體的涌入。l 不定期推出極具創(chuàng)意和個性化的綜合性服務項目 推出廣場內(nèi)品牌的大型婚典活動等與其他行業(yè)企業(yè)合作開展的綜合性服務項目，如“地景大道婚典”。l 圍繞商品與服務形成六大經(jīng)營特色全市唯一匯集歐洲國家、韓國、臺灣、香港等國內(nèi)外高檔品牌婚紗、禮服的商場 全市唯一集中展示、銷售國內(nèi)外地特色婚禮用品的廣場 全市唯一提供菜單式專業(yè)婚慶服務的場所 真正提供個性化婚慶儀式策劃服務的場所真正幫助新人實現(xiàn)方便、快捷的一站式婚慶籌備全市唯一進行客戶檔案追蹤服務的商家四、推廣策略1、 新聞熱點報道，制造轟動效應制造青島首家婚慶主題廣場

29、和婚慶服務中心開業(yè)的新聞熱點，在青島、山東各大媒體上進行短時期的集中報道，引起社會廣泛關注和強烈興趣。同時，在經(jīng)營過程中不斷挖掘項目自身新聞價值，充分制造事件、話題，通過新聞媒體的熱點報道迅速樹立廣場品牌。2、 集中廣告宣傳，開展規(guī)模造勢在電視媒體，專業(yè)雜志，主流報紙及戶外集中性發(fā)布商場廣告，造成開業(yè)期的市場轟動效應。3、 活動聚集人氣，持續(xù)市場熱度利用廣場的內(nèi)外場地，在開業(yè)初期進行一系列婚紗秀等婚慶禮儀用品的展示推廣活動。同時借助相關主題性節(jié)日進行pr活動，創(chuàng)造時尚流行，刺激銷售。4、立體媒介整合，長期強勢宣傳整合電視、報紙、廣播、雜志、網(wǎng)絡各媒體，通過與時尚欄目的結合，創(chuàng)建獨特的婚慶專業(yè)傳

30、媒，全力打造傳統(tǒng)、時尚、風情、永恒的商場品牌，專業(yè)、細致、人性、個性的服務品牌，婚慶產(chǎn)品品牌，直至完成集商業(yè)、服務、文化傳媒于一體的綜合時尚生活品牌形象。 報紙媒體：在*報紙開辟有關婚慶文化和服務專版。 專業(yè)雜志：建立青島媚新娘等專業(yè)雜志，開辟專冊，或結合消費服務手冊的形式，推出商場自身的消費服務手冊。 廣播媒體：與交通臺欄目合作，推出愛情主題互動節(jié)目。 網(wǎng)絡媒體：隨著互聯(lián)網(wǎng)的逐漸普及，網(wǎng)絡成為品牌與消費者之間的一種新的溝通方式。建立地景大道國際婚慶廣場商業(yè)網(wǎng)站，可為商場經(jīng)營拓展營銷渠道的延續(xù)性和深度，同時成為時尚品牌建設的有力環(huán)節(jié)。第五章 商 業(yè) 目 標一、商場經(jīng)營目標1、營業(yè)額目標 （此項

31、數(shù)據(jù)是匡算計算）實現(xiàn)廣場年營業(yè)額達2.5 15個億的五年連續(xù)增長：第一年，按全市年新婚人數(shù)的為目標消費群，按萬元對平均消費水平計算，達.個億。第二年，按全市年新婚人數(shù)的和青島地區(qū)年新婚人數(shù)的1為目標消費群，按萬元對平均消費水平計算，達.5個億。第三年，按全市年新婚人數(shù)的和青島地區(qū)年新婚人數(shù)的2為目標消費群，按萬元對平均消費水平計算，達8.5個億。第四年，按全市年新婚人數(shù)的20和青島地區(qū)年新婚人數(shù)的5為目標消費群，按萬元對平均消費水平計算，達12.5個億。第五年，按全市年新婚人數(shù)的25和青島地區(qū)年新婚人數(shù)的5為目標消費群，按萬元對平均消費水平計算，達15個億。2、經(jīng)營毛利粗算(以第一年為例) 日租金價格1f2f（元/日）64出租率年出租收入（萬元）招商成本（月租1.5倍）招商廣告（萬元）辦公費（萬元）經(jīng)營廣告（萬元）毛利（萬元）智聯(lián)招聘- 歡迎下載資料，下面是附帶送個人簡歷資料用不了的話可以自己編輯刪除，謝謝！蔣rong超男 | 已婚 | 19