東莞金域中央營(yíng)銷思路125p

1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 金域中央金域中央 20092009年度營(yíng)銷思路年度營(yíng)銷思路 20092009年年 突圍 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 本報(bào)告主要解決以下問題本報(bào)告主要解決以下問題 明確明年目標(biāo) 明年市場(chǎng)形象定位及實(shí)施攻略 營(yíng)銷節(jié)奏鋪排及各階段主題 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 l 20072007：牛市中，產(chǎn)品價(jià)值與投資價(jià)值共贏：牛市中，產(chǎn)品價(jià)值與投資價(jià)值共贏, ,快速銷售快速銷售! ! l 20062006：東莞大道高檔社區(qū)東莞大道高檔社區(qū), ,成功奠定豪宅地位成功奠定豪宅地位! ! l

2、20082008：淡市中獨(dú)樹一幟：淡市中獨(dú)樹一幟, ,高價(jià)值實(shí)現(xiàn)高價(jià)值實(shí)現(xiàn)! ! l2009: 2009: 我們要做什么樣的金域中央我們要做什么樣的金域中央? ? 回顧金域中央回顧金域中央2006-20082006-2008 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 報(bào)告提綱 08全年回顧 項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘 09年市場(chǎng)分析 策略推導(dǎo) 營(yíng)銷攻略 客戶分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 20082008年年 業(yè)績(jī)回顧業(yè)績(jī)回顧 銷售周期：銷售周期：6 6個(gè)多月（個(gè)多月（5.25-5.25-年底）年底） 銷售套數(shù)：銷售套數(shù)：166166套套 月均銷售套數(shù)：月

3、均銷售套數(shù)：2727套套 銷售額：近銷售額：近2 2個(gè)億個(gè)億 銷售均價(jià)：約銷售均價(jià)：約83608360元元/ /平米平米 幾個(gè)關(guān)于銷售的核心指標(biāo)幾個(gè)關(guān)于銷售的核心指標(biāo) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 08年初錯(cuò)過搶占市場(chǎng)先機(jī)，但后期在實(shí)現(xiàn)高價(jià) 的情況下持續(xù)銷售較好； 由于工程的影響，二期開盤推遲到5月底，使項(xiàng)目失去了爭(zhēng)奪市場(chǎng)第一 桶金的機(jī)會(huì)，對(duì)后期快速銷售造成一定程度影響； 在保持高價(jià)同時(shí)，二期開盤逆勢(shì)勁銷60多套，后期經(jīng)過兩次加推，保持 持續(xù)出貨，6個(gè)月銷售166套，銷售額約2個(gè)億 20082008年年 業(yè)績(jī)回顧業(yè)績(jī)回顧 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

4、2021-5-5 典型項(xiàng)目典型項(xiàng)目銷售周期銷售周期銷售套數(shù)銷售套數(shù)月均銷售套數(shù)月均銷售套數(shù)銷售額銷售額銷售均價(jià)銷售均價(jià) 南城南城 世紀(jì)城6個(gè)月約300約40約2.5億約5800元/平 東駿豪苑12個(gè)月約350約30約2.4億約5400元/平 景湖名郡10個(gè)月約542約54約3.5億約5100元/平 森林湖2個(gè)月約130約65約1.4億約5800元/平 百悅尚城12個(gè)月約150約12約1.2億約 5000元/平 莞城莞城 運(yùn)河?xùn)|1號(hào)12個(gè)月約965約81約4億約4800元/平 塞納河畔12個(gè)月約224約18約1.4億約5100元/平 東城東城 天驕風(fēng)景12個(gè)月約502約41約7億約8600元/平

5、 萬江萬江 上東國(guó)際約3個(gè)月約300約100約1.9億約4800元/平 理想076912個(gè)月約580約48約3億約4200元/平 20082008年年 業(yè)績(jī)回顧業(yè)績(jī)回顧 與市場(chǎng)比較，我們賣得如何？與市場(chǎng)比較，我們賣得如何？ 銷售周期較短；銷售速度一般；均價(jià)城區(qū)名列第銷售周期較短；銷售速度一般；均價(jià)城區(qū)名列第2 2！ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 0808年以形象年以形象+ +賣點(diǎn)賣點(diǎn)+ +活動(dòng)，圍繞社區(qū)、生態(tài)、地段、戶活動(dòng)，圍繞社區(qū)、生態(tài)、地段、戶 型進(jìn)行硬性價(jià)值訴求，專利美墅產(chǎn)品形象深入人心。型進(jìn)行硬性價(jià)值訴求，專利美墅產(chǎn)品形象深入人心。 客戶關(guān)注點(diǎn)成 功受引導(dǎo)

6、 近期周客戶分析，關(guān)注 點(diǎn)排序：區(qū)域地理位置、 戶型好、社區(qū)規(guī)模、社社區(qū)規(guī)模、社 區(qū)園林綠化區(qū)園林綠化 07年底客戶分析，關(guān)注 點(diǎn)排序：區(qū)域地理位置、 戶型好、業(yè)主層次素質(zhì)高、業(yè)主層次素質(zhì)高、 樓盤升值潛力樓盤升值潛力 20082008年年 形象回顧形象回顧 營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)2008.1 2008.5 (下旬) 2008.72008.82008.92008.11 階段目標(biāo) 二期形象建 立 二期開盤 堅(jiān)定客戶信 心 持續(xù)銷售二期加推兩周年慶 推廣主題 以大家風(fēng)范 執(zhí)掌世界 頂級(jí)寬景美 墅 5.25盛大 開盤 寬景美墅盡 在金域中央 遠(yuǎn)眺水濂,坐 擁花谷 寬景美墅9月 震撼加推 執(zhí)著完美 持 續(xù)超越 不足

7、之處：此階段強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品，傳播主題偏硬，生態(tài)和豪宅的、唯一獨(dú)有的市場(chǎng)形 象，需進(jìn)一步強(qiáng)化，宣傳推廣頻率及密度可增強(qiáng)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 0808年推廣渠道連續(xù)性較差，渠道投放僅集中幾個(gè)大節(jié)點(diǎn)；年推廣渠道連續(xù)性較差，渠道投放僅集中幾個(gè)大節(jié)點(diǎn)； 下半年?duì)I銷節(jié)奏控制較好。下半年?duì)I銷節(jié)奏控制較好。 20082008年年 渠道回顧渠道回顧 二期開盤 國(guó)慶加推 周年慶加推 p朋友（非業(yè)主）介紹與業(yè)主介紹是線下最好的兩個(gè)渠道，應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目的口碑傳播，同時(shí)，在線上，網(wǎng)絡(luò)作用比較朋友（非業(yè)主）介紹與業(yè)主介紹是線下最好的兩個(gè)渠道，應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目的口碑傳播，同時(shí)，在線上，網(wǎng)絡(luò)作用比較

8、 明顯。線下短信效果突出明顯。線下短信效果突出 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 10 0808年戶外牌主要集中在南城，東城年戶外牌主要集中在南城，東城/ /鎮(zhèn)區(qū)為輔；鎮(zhèn)區(qū)為輔； 20082008年年 渠道回顧渠道回顧 成交客戶來源中，主力客戶仍然來自城區(qū)，但莞城的客戶所占的比例有所提高； 鴻福路口、東莞大道沿線戶外t牌的昭示性較好，其次是厚街博覽大道的t牌； 厚街與虎門客戶所占的比例也有所提高。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 20082008年年 活動(dòng)回顧活動(dòng)回顧 樣板房開放樣板房開放 阿海與你相約阿海與你相約 楊千樺相約兩周年楊千樺相

9、約兩周年 家好劇組相約兩周家好劇組相約兩周 年年 夜間樣板房開放、夜間樣板房開放、0909年下半年金域中央兩周年等系列活年下半年金域中央兩周年等系列活 動(dòng)聲勢(shì)浩大，提升了項(xiàng)目知名度動(dòng)聲勢(shì)浩大，提升了項(xiàng)目知名度 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 金域中央樣板房的完美展示給客戶留下很好的口碑；但金域中央樣板房的完美展示給客戶留下很好的口碑；但 園林、商業(yè)街包裝的日常維護(hù)，需加強(qiáng)。園林、商業(yè)街包裝的日常維護(hù)，需加強(qiáng)。 客戶語錄：客戶語錄： 樣板房很漂亮，我第一次看到就很喜歡，而且每層都有一種 風(fēng)格（裝修風(fēng)格），太棒啦！ 金域中央的園林做得挺精致，但不夠大氣。 我現(xiàn)在就住在凱

10、旋城，覺得哪里的園林做得就挺不錯(cuò)。 20082008年年 展示回顧展示回顧 東駿豪苑東駿豪苑 天驕峰景天驕峰景 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 08年金域中央營(yíng)銷費(fèi)用一覽表 20082008年年 費(fèi)用統(tǒng)計(jì)費(fèi)用統(tǒng)計(jì) 08年全年的總營(yíng)銷費(fèi)用達(dá)1168萬； 全年的營(yíng)銷費(fèi)用中，用于渠道的費(fèi)用只占到總數(shù)的53%，即619萬； 戶外t牌、活動(dòng)所占的費(fèi)用最大，各350萬和300萬 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 20082008年年 小結(jié)小結(jié) 1. 專利產(chǎn)品深入人心；傳播主題偏硬，唯一/獨(dú)有形象，需更一步 強(qiáng)化和豐富； 2. 良好的展示，需強(qiáng)調(diào)日常維護(hù)

11、； 3. 整年宣傳推廣的連續(xù)性差， 5-8月份出現(xiàn)斷檔，持續(xù)銷售期的強(qiáng) 度不夠，影響全年出貨的速度； 4. 媒體渠道費(fèi)用所占比例，可適當(dāng)提高，增強(qiáng)媒體傳播的延續(xù)性。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 東城豪宅：東城豪宅：天驕峰景天驕峰景定位高端，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品、資 源、市場(chǎng)形象的唯一性。 20082008年年 典型案例典型案例 項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位： 1 1、市場(chǎng)形象定位：、市場(chǎng)形象定位：“南中國(guó)第一豪宅南中國(guó)第一豪宅” 2 2、客戶群定位：、客戶群定位：以東城高端客戶為主； 占地占地：約15萬平米 ; 建面建面：約45萬平米 數(shù)量數(shù)量：共2370戶，目前推售一期1357戶

12、戶型配比戶型配比： 140-160平米三房約54% 180-250平米四房約34% 260-356平米五、六房約占12 豪宅價(jià)值點(diǎn)：豪宅價(jià)值點(diǎn)：已在東莞市場(chǎng)形成口碑，成為在東莞買 豪宅一定要比較的標(biāo)桿項(xiàng)目；園林及周邊景觀資源豐 富（高爾夫、園林、黃旗山、虎英公園等）；傳統(tǒng)的 豪宅片區(qū)，客戶對(duì)其非常認(rèn)可；頂級(jí)智能化設(shè)計(jì)； 0808年銷售情況：年銷售情況： 銷售套數(shù)：約銷售套數(shù)：約502502套套 銷售金額：約銷售金額：約7 7億億 營(yíng)銷費(fèi)用：約營(yíng)銷費(fèi)用：約35003500萬萬（線上媒體費(fèi)用占（線上媒體費(fèi)用占70%70%） 城區(qū)年度銷售金額冠軍城區(qū)年度銷售金額冠軍 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格

13、保密的。 2021-5-5 天驕峰景：天驕峰景：搶住市場(chǎng)先機(jī)；高密度的宣傳推廣、節(jié)點(diǎn) 營(yíng)造，以及不斷變換的促銷手法、豐富的客戶渠道拓展 20082008年年 典型案例典型案例 4 4月月1919日日 7 7折起降價(jià)促銷折起降價(jià)促銷 1300013000降至降至95009500 95009500 5 5月月1 1日日 7 7折起再折起再 次加推次加推 90009000 8 8月月1 1日日 7 7月封盤月封盤1 1個(gè)月，個(gè)月， 8 8月解籌月解籌 80008000 1010月月1 1日日 優(yōu)惠促銷優(yōu)惠促銷 75007500 1111月月1414日日 帝峰開盤帝峰開盤 70007000； 帝峰約帝

14、峰約1000010000 光大周年慶，購(gòu)光大周年慶，購(gòu) 房抽寶馬、凱美房抽寶馬、凱美 銳等，逢八抽一銳等，逢八抽一 團(tuán)購(gòu)降價(jià)團(tuán)購(gòu)降價(jià) 加推加推 降價(jià)降價(jià) 光大光大5 5大樓盤，大樓盤， 50005000萬，萬，5 5重大重大 禮大赦東莞禮大赦東莞 明星營(yíng)銷，強(qiáng)勢(shì)明星營(yíng)銷，強(qiáng)勢(shì) 推廣，圈層營(yíng)銷推廣，圈層營(yíng)銷 認(rèn)籌一周，認(rèn)籌一周， 銷售約銷售約8080套套 時(shí)隔時(shí)隔1111天再次加天再次加 推，銷售推，銷售7575套套 認(rèn)籌認(rèn)籌3 3周，周， 銷售銷售4444套套 蓄客一個(gè)月，蓄客一個(gè)月， 銷售銷售43 43 套套 認(rèn)籌一個(gè)月，認(rèn)籌一個(gè)月， 銷售銷售5555套套 活動(dòng)活動(dòng) 節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn) 均價(jià)均價(jià) 變化

15、變化 促銷促銷 內(nèi)容內(nèi)容 銷售銷售 結(jié)果結(jié)果 推廣推廣 渠道渠道 電視、短信、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)廣、電臺(tái)、戶外電視、短信、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)廣、電臺(tái)、戶外;“;“老帶新老帶新”、大客戶、大客戶 搶住先機(jī)，拉開東莞豪宅降價(jià)的序幕；不斷制造營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，高頻率推貨；高強(qiáng)度 推廣整合所有可用的渠道，使推廣全面打入客戶群，在提高項(xiàng)目知名度的同時(shí)， 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速出貨。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 南城區(qū)傳統(tǒng)豪宅：南城區(qū)傳統(tǒng)豪宅：森林湖，高性價(jià)比的別墅級(jí)洋房；高性價(jià)比的別墅級(jí)洋房； 老客戶渠道利用老客戶渠道利用 20082008年年 典型案例典型案例 11月月15日日11月月22日日 受天驕影響提

16、前開 盤，推出160套， 5200元/平米起 銷售約32套 開盤信息全面釋放，戶 外。短信、樓梯條幅等 全線換畫 銷售約50套 樣板房開放；現(xiàn)場(chǎng)砸 金蛋抽折扣活動(dòng) 銷售約18套 11月月29日日12月月6日日 加推16套臨湖 觀景洋房 銷售約12套 10月下旬月下旬 開始蓄客，對(duì)外釋 放均價(jià)為7000-8000 元/平米 二期在售二期在售 在售在售 洋房洋房 一期售罄一期售罄 四期洋房待建四期洋房待建 三期別墅三期別墅 待建待建 08年銷售套數(shù)（洋房）：年銷售套數(shù)（洋房）：130套套 08年銷售金額（洋房）：年銷售金額（洋房）：1.4億億 下半年?duì)I銷費(fèi)用（洋房）：下半年?duì)I銷費(fèi)用（洋房）：250

17、萬萬 總占地：總占地：658182 總建面：總建面：657920 四期洋房總貨量：四期洋房總貨量：432套 豪宅價(jià)值點(diǎn)豪宅價(jià)值點(diǎn)：傳統(tǒng)豪宅；別墅區(qū)園林、完美展示 銷售價(jià)格：整體均價(jià)約銷售價(jià)格：整體均價(jià)約5800元元/平；平；5200元/平米 起，200平米以下洋房均價(jià)約5800元/平米；200平 米以上洋房均價(jià)約6500元/平米 城區(qū)月均銷售金額冠軍城區(qū)月均銷售金額冠軍 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 20082008年年 典型案例典型案例 2 2月月2929日日 7 7折起降折起降 價(jià)促銷價(jià)促銷 3 3月月7 7日日5 5月月2727日日9 9月月8 8日日9 9

18、月月1313日日 節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn) 銷售銷售 結(jié)果結(jié)果 推廣推廣 渠道渠道 運(yùn)河?xùn)|一號(hào)：運(yùn)河?xùn)|一號(hào)：搶占市場(chǎng)先機(jī)、營(yíng)銷節(jié)奏的連續(xù)性、搶占市場(chǎng)先機(jī)、營(yíng)銷節(jié)奏的連續(xù)性、 團(tuán)隊(duì)的激勵(lì)團(tuán)隊(duì)的激勵(lì)；是其取得成功的三大因素 3 3月月1515日日 建設(shè)小建設(shè)小 學(xué)團(tuán)購(gòu)學(xué)團(tuán)購(gòu) 可園中可園中 學(xué)團(tuán)購(gòu)學(xué)團(tuán)購(gòu) 青藤公青藤公 寓開盤寓開盤 蘭寇內(nèi)蘭寇內(nèi) 部認(rèn)購(gòu)部認(rèn)購(gòu) 蘭寇內(nèi)蘭寇內(nèi) 部開盤部開盤 全面售全面售 罄罄 1010月月2626日日 短信、網(wǎng)絡(luò)、戶外、直郵短信、網(wǎng)絡(luò)、戶外、直郵短信、網(wǎng)絡(luò)、戶外、分眾、報(bào)廣短信、網(wǎng)絡(luò)、戶外、分眾、報(bào)廣 當(dāng)晚銷當(dāng)晚銷 售售7373套套 當(dāng)天銷當(dāng)天銷 售售5353套套 當(dāng)天銷當(dāng)天銷 售售4

19、242套套 當(dāng)天銷當(dāng)天銷 售售4545套套 當(dāng)天銷當(dāng)天銷 售售5353套套 當(dāng)天銷當(dāng)天銷 售售5050套套 2008年銷售套數(shù)：年銷售套數(shù)：965套套 2008年銷售金額：年銷售金額：4.9億億 2008年?duì)I銷費(fèi)用：年?duì)I銷費(fèi)用：1000萬萬 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 1、市場(chǎng)形象定位：、市場(chǎng)形象定位：老城中心文化，追憶逝水年華； 2、客戶群定位：、客戶群定位：具有老城情節(jié)的周邊中端客戶； 全年?duì)I銷策略成功點(diǎn)： 搶占市場(chǎng)的先機(jī)，起勢(shì)成功； 活動(dòng)、播報(bào)等方式、網(wǎng)絡(luò)短信渠道開展等媒體的深 入靈活應(yīng)用，營(yíng)銷費(fèi)用的全面支持，確保了足夠的人 氣和上門； 團(tuán)隊(duì)激勵(lì)措施，銷售技巧、逼定工具、造場(chǎng)等客戶 信心的影響機(jī)制

20、起到了針對(duì)性的作用。 城區(qū)銷售套數(shù)冠軍城區(qū)銷售套數(shù)冠軍 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 國(guó)際公館：國(guó)際公館：入市時(shí)機(jī)選擇較晚，推售/推廣節(jié)奏安排 缺乏連續(xù)性，影響到其銷售目標(biāo)的達(dá)成 20082008年年 典型案例典型案例 6.217.12 銷售銷售 節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn) 7.268.88.319.1910.111.22 前期蓄客樣板房開放 開盤加推10棟加推15棟奧運(yùn) 宣傳宣傳 主題主題 推廣推廣 渠道渠道 百年公館 百 年尊貴 選公館只因有別 住公館 讀南開 一念之間，你已與眾不同 。 誰是閃亮全東莞的小童星 仁里160-180黃 金大戶全新加推 戶外、報(bào)廣、電視主導(dǎo)，網(wǎng)絡(luò)、

21、短信輔助。 夏賞之旅樣 板房開放活 動(dòng) 追憶公館往 事活動(dòng) 營(yíng)銷營(yíng)銷 活動(dòng)活動(dòng) 開盤活動(dòng)； “公館會(huì)” 老業(yè)主抽獎(jiǎng) 活動(dòng) 奧運(yùn)購(gòu)房抽 獎(jiǎng)周末活動(dòng) 嘉華酒 店展場(chǎng) 成交業(yè) 主抽獎(jiǎng) 迎中秋， 三期業(yè)主 抽獎(jiǎng) 東莞精彩童 星電視大賽 10棟加推； 國(guó)慶酬賓 抽獎(jiǎng) 仁里樣板 房開放活 動(dòng) 電視、網(wǎng)絡(luò)主導(dǎo)，戶外、短信輔助 銷售銷售 結(jié)果結(jié)果 7.26開盤銷售106套9.26開盤銷售16套11.22仁里開盤售11套 7月底入市，失去市場(chǎng)的先機(jī)，第一次開盤銷售約106套，后續(xù)推廣連續(xù)性較弱，節(jié)點(diǎn)制 造較為缺乏，銷售情況一般。0808年銷售套數(shù)：年銷售套數(shù)：270270套；銷售金額：套；銷售金額：2.52.5

22、億億 ；營(yíng)銷費(fèi)用：；營(yíng)銷費(fèi)用： 12001200萬萬 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 1、市場(chǎng)形象定位：、市場(chǎng)形象定位：延續(xù)“公館生活”；南城中高端洋房盤：南城中高端洋房盤： 2、客戶群定位：、客戶群定位：東、南城中高端客戶，具有公館情節(jié)的老業(yè)主； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 20082008年年 案例小結(jié)案例小結(jié) 案例借鑒點(diǎn)案例借鑒點(diǎn) 搶占先機(jī)：搶占先機(jī)：搶住市場(chǎng)先機(jī)，就是搶住這個(gè)市場(chǎng)，如天驕峰景與運(yùn)河 東一號(hào)，而做為跟隨者，很容易被淹沒在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中； 形象直接：形象直接：如天驕峰景和運(yùn)河?xùn)|1號(hào)。天驕峰景主要廣告均緊緊圍 繞著產(chǎn)品實(shí)際價(jià)值點(diǎn)或營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)（如園林、山湖景觀

23、、帝峰推出等）， 既有形象又有直接銷售力；運(yùn)河?xùn)|直接宣傳銷售信息和促銷熱銷信息， 效果非常顯著； 增值策略：增值策略：如天驕峰景持續(xù)完善億元園林、樓王單位的推出、營(yíng)銷 上的引領(lǐng)市場(chǎng)、高端圈層效應(yīng)的營(yíng)造，打造了絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)力； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 20082008年年 案例小結(jié)案例小結(jié) 案例借鑒點(diǎn)案例借鑒點(diǎn) 強(qiáng)勢(shì)推廣：強(qiáng)勢(shì)推廣：如天驕峰景。08年的中高檔住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，需 要強(qiáng)勢(shì)推廣，進(jìn)行廣告轟炸，才能在激烈競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中跳出來，占據(jù)引領(lǐng) 地位； 小步快走、密集推貨：小步快走、密集推貨：如天驕峰景和運(yùn)河?xùn)|1號(hào)。通過少量高頻 度的推貨，不斷制造營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，讓市

24、場(chǎng)感受到項(xiàng)目的熱銷與聲音，建立 良好的市場(chǎng)形象，如天驕峰景、萬科運(yùn)河?xùn)|一號(hào)； 團(tuán)隊(duì)的激勵(lì)：團(tuán)隊(duì)的激勵(lì)：如天驕峰景和運(yùn)河?xùn)|1號(hào)。 通過物質(zhì)與精神兩種方法 適當(dāng)激勵(lì)團(tuán)隊(duì)，可讓團(tuán)隊(duì)不因淡市而失去信心，保持沖勁與干勁。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 08全年回顧 項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘 策略推導(dǎo) 營(yíng)銷攻略 客戶分析 報(bào)告提綱 09年市場(chǎng)分析 價(jià)值挖掘價(jià)值挖掘 區(qū)域價(jià)值區(qū)域價(jià)值 金域金域 中央中央 高尚居住區(qū)高尚居住區(qū) 這里是城市居住的未來，是東莞發(fā)展見證的名片； 區(qū)域居住價(jià)值關(guān)鍵詞：區(qū)域居住價(jià)值關(guān)鍵詞： 國(guó)際的、生態(tài)的、豪宅區(qū)、未來國(guó)際的、生態(tài)的、豪宅區(qū)、未來 本項(xiàng)目位于東莞大道與

25、黃金大道的交匯處，是 東莞城區(qū)兩大豪宅片區(qū)之一。 價(jià)值挖掘價(jià)值挖掘 資源價(jià)值資源價(jià)值 項(xiàng)目坐擁東莞城區(qū)最為稀缺兩大自然資源 水濂山森林公園與城市花谷 水濂山水濂山 城市花谷城市花谷 水濂山：水濂山：項(xiàng)目東側(cè)水濂山，系東莞市五 大森林公園之一，也是東莞市幾大著名景點(diǎn) 之一，周邊空氣清新，綠意盎然。 城市花谷：城市花谷：項(xiàng)目南臨千畝城市花谷，南 城城市綠肺。 價(jià)值挖掘價(jià)值挖掘 人文價(jià)值人文價(jià)值 百年榕樹、古峒山寺、觀音廟、東江縱隊(duì)抗日根據(jù)地，百年榕樹、古峒山寺、觀音廟、東江縱隊(duì)抗日根據(jù)地， 讓金域中央這座現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑群里邊蘊(yùn)含著濃厚的人讓金域中央這座現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑群里邊蘊(yùn)含著濃厚的人 文氛圍文氛圍

26、百年榕樹：百年榕樹：項(xiàng)目保留一棵百年榕樹，在現(xiàn)代的建 筑中留下歷史腳印。 水濂山效野公園：水濂山效野公園：位于項(xiàng)目的東側(cè)，是明代東莞 八景之一，山上有幾百年歷史的古峒山寺古峒山寺，半山 處有觀音廟觀音廟?？谷諔?zhàn)爭(zhēng)時(shí)期這里是東江縱隊(duì)東江縱隊(duì)的游 擊根據(jù)地。 南城文化廣場(chǎng)：南城文化廣場(chǎng)：是集文化廣場(chǎng)、燈光標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)、 網(wǎng)球場(chǎng)、兒童游樂園、標(biāo)準(zhǔn)游泳池花市、書店等 設(shè)施于一體的具有濃厚的體育、文化特色的市民 性、文化性悠閑公園。 百年榕樹百年榕樹 水濂山效野公園水濂山效野公園 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 26 美墅剩余的貨量中，美墅剩余的貨量中，150-170150-1

27、70是主力的面積區(qū)間，與是主力的面積區(qū)間，與 四期高層的重疊性較大，同時(shí)，余貨套均價(jià)達(dá)四期高層的重疊性較大，同時(shí)，余貨套均價(jià)達(dá)120120萬萬 價(jià)值挖掘價(jià)值挖掘 美墅盤點(diǎn)美墅盤點(diǎn) 層/棟10棟11棟12棟 13 棟 14 棟 15 棟 16棟 17 棟 18 棟 19 棟 24 棟 25 棟 已售 匯總 總套 數(shù) 層銷 售率 層剩 余貨 一層344322400410274856%21 二層221224411110214943%28 三層444436443340434988%6 四層333336412422364973%13 五層233191656%7 六層100121613%14 復(fù)式3540

28、0200143342%19 已售匯總15161514132320661482152 總套數(shù)232424241530202020202020260 棟銷售率65%67%63%58%87%77%100%30%30%70%40%10%58% 棟剩余貨量8 8 9 10 2 7 0 14 14 6 12 18 108 現(xiàn)推貨量中，余貨總量有108108套套(截止12月7日)； 三四層產(chǎn)品受客戶的追棒度最高； 二層產(chǎn)品自推出特價(jià)房，銷售速度快速提升，銷售率已達(dá)43%； 按產(chǎn)品來看，余貨各產(chǎn)品的套均價(jià)為一層136萬、二層97萬、三層110萬、四層97萬、五層 （10-13棟）95萬、六層（10-13棟）1

29、03萬、96萬復(fù)式182萬 在剩余的貨量中，150-170150-170平米是余貨的面積主力區(qū)間； 余貨成交均價(jià)達(dá)77207720元元/ /平米平米，套均價(jià)12150411215041元元 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 四期包括26-31棟，主要面積92-177平米，共計(jì)554套。 南北朝向，通透性好，無敵城市花谷全景，2梯2戶/2梯 3戶/2梯4戶，其中四房最多四房最多, ,占到總數(shù)的占到總數(shù)的48%48%。 262627272828 2929 3030 3131 價(jià)值挖掘價(jià)值挖掘 四期高層四期高層 遠(yuǎn)眺城市花谷、近擁 中心園林景觀； 贈(zèng)送戶內(nèi)花園、書房 （10平米）； 稀缺無拼合大平面； 南北通透

30、 贈(zèng)送戶內(nèi)花園、書房 （10平米）； 稀缺無拼合大平面； 南北通透 榕樹廣場(chǎng)，帶狀園林 榕樹 廣場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 26/2926/29棟棟戶型分析：主力戶型111-171平米3房、4 房，頂層為復(fù)式，南北通透（除03單位），贈(zèng)送戶 內(nèi)花園、書房 0101 0202 0303 26/2926/29棟棟層數(shù)層數(shù)戶型戶型面積面積套數(shù)套數(shù) 01 2-224房17121 23-244房2731 02 2-214房15820 22-234房2841 03 2-203房11119 21-225房1891 合計(jì)6363 亮點(diǎn)：南北通透，贈(zèng)送戶內(nèi)花園、書房，四房贈(zèng)送率約贈(zèng)送率約9%,9%,兩廳開闊，寬闊

31、舒適； 劣勢(shì)：01單位入戶門與廚房對(duì)門，不符主流偏好，客廳采光面相對(duì)較??； 價(jià)值挖掘價(jià)值挖掘 四期高層四期高層 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 樓王樓王27/2827/28棟棟戶型分析：全板式結(jié)構(gòu)，南北通透， 2梯2戶，主力戶型177平米4房+工人房，頂層為復(fù) 式，純大戶平面，贈(zèng)送戶內(nèi)花園、書房 01010202 27/2827/28棟棟層數(shù)層數(shù)戶型戶型面積面積套數(shù)套數(shù) 01/02 2-22 4房 +工人房 17784 23-24 復(fù)式5房 +工人房 3224 合計(jì)8888 亮點(diǎn)：大平面，正對(duì)小區(qū)園林，直面城市花谷全景，本期樓王單位，具有高附 加值，贈(zèng)送戶內(nèi)花園、書房 價(jià)值挖掘價(jià)值挖掘 四期高層四期高層

32、 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3030棟戶型棟戶型分析：南北朝向，通透性好，附加值高， 空間組織合理，是高素質(zhì)社區(qū)里的舒適型3房、2房； 緊鄰榕樹廣場(chǎng)緊鄰榕樹廣場(chǎng) 01010202 03030404 3030棟棟層數(shù)層數(shù)戶型戶型面積面積套數(shù)套數(shù) 01023-263房2廳13496 03043-252房2廳9292 合計(jì)188 亮點(diǎn)：雙陽臺(tái)，通透性好，贈(zèng)送超值戶內(nèi)花園，附加值高； 劣勢(shì)：2房單位面積較大，對(duì)兩房客戶來說；01、02單位臥室門對(duì)門； 價(jià)值挖掘價(jià)值挖掘 四期高層四期高層 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3131棟戶型棟戶型分析：通透性好，附加值高，空間組織 合理，2梯3戶，主力戶型為114、130、

33、174平米 舒適3房和闊綽房 0101 0202 0303 3131棟棟層數(shù)層數(shù)戶型戶型面積面積套數(shù)套數(shù) 1 2-223房2廳17421 23-24復(fù)式2761 22-233房2廳13022 3 2-203房2廳11419 21-22復(fù)式1911 合計(jì)64 亮點(diǎn)：雙陽臺(tái)，通透性好，超值戶內(nèi)花園、結(jié)構(gòu)板贈(zèng)送， ，附加值高； 劣勢(shì)：01單位廳的采光面相對(duì)較小，入戶門與廚房相對(duì)；03單位景觀陽臺(tái)不方正，具 一定抗性。 價(jià)值挖掘價(jià)值挖掘 四期高層四期高層 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 純粹大戶社區(qū)； 南北通透，舒適梯戶比； 房廳布局合理，通風(fēng)采光條件均好性強(qiáng)，空間舒適；

34、曲線排布，私密性好，無敵城市花谷景觀； 戶型設(shè)計(jì)附加值高，市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品； 超豪華入戶大堂設(shè)計(jì)。 26/27/28/29棟，視野無遮擋 產(chǎn)品價(jià)值 區(qū)位價(jià)值：區(qū)位價(jià)值：地處東莞大道高尚生活片區(qū)，交通便利，現(xiàn) 時(shí)東莞最熱門的豪宅片區(qū)； 資源價(jià)值：資源價(jià)值：項(xiàng)目南邊有近千畝的城市花谷，臨近水濂山， 擁有東莞城區(qū)最稀缺的二大自然資源； 人文價(jià)值：人文價(jià)值：百年榕樹、古峒山寺、觀音廟，讓金域中央 這座現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑群里邊蘊(yùn)含著濃厚的人文氛圍 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 價(jià)值點(diǎn)羅列價(jià)值點(diǎn)羅列 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 產(chǎn)品價(jià)值小結(jié)：產(chǎn)品價(jià)值小結(jié)： 城區(qū)最佳的豪宅產(chǎn)品之一城區(qū)最佳的豪宅產(chǎn)品之一

35、豪宅社區(qū)、生態(tài)資源、景觀是重要價(jià)值豪宅社區(qū)、生態(tài)資源、景觀是重要價(jià)值 價(jià)值價(jià)值1 1 區(qū)域價(jià)值：稀缺城市自然資源城市豪宅片區(qū)價(jià)值新城市區(qū)域價(jià)值：稀缺城市自然資源城市豪宅片區(qū)價(jià)值新城市 中心中心生態(tài)生態(tài)、豪宅、未來豪宅、未來 價(jià)值價(jià)值2 2 項(xiàng)目層面：項(xiàng)目層面：3030萬平米純大戶社區(qū)高附加值萬平米純大戶社區(qū)高附加值+ +稀缺戶型稀缺戶型+ +景景 觀觀+ +視野視野+ +低梯戶比低梯戶比品質(zhì)、超值、唯一品質(zhì)、超值、唯一 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 問題：?jiǎn)栴}： 1.1.生活配套不足；生活配套不足； 2.2.園林展示不足。園林展示不足。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告

36、是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 08全年回顧 項(xiàng)目本體分析 策略推導(dǎo) 營(yíng)銷攻略 客戶分析 報(bào)告提綱 09年市場(chǎng)分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 歐美房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)表現(xiàn)低迷：歐美房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)表現(xiàn)低迷： 1 1、環(huán)球房地產(chǎn)指南發(fā)表的報(bào)告顯示：、環(huán)球房地產(chǎn)指南發(fā)表的報(bào)告顯示： 世界房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)轉(zhuǎn)向下滑趨勢(shì)，世界房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)轉(zhuǎn)向下滑趨勢(shì)，20082008年中年中 有多達(dá)有多達(dá)2121個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)價(jià)格比去年同時(shí)期下滑個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)價(jià)格比去年同時(shí)期下滑，而，而 在在20072007年中只有年中只有5 5個(gè)國(guó)家出現(xiàn)下滑。個(gè)國(guó)家出現(xiàn)下滑。 2 2、據(jù)美國(guó)商務(wù)部公布報(bào)告

37、稱：、據(jù)美國(guó)商務(wù)部公布報(bào)告稱： 9 9月份新屋開工率為月份新屋開工率為81.781.7萬套，與萬套，與8 8月份相比下跌月份相比下跌 了了6.3%6.3%，低于此前預(yù)期；營(yíng)建許可下跌，低于此前預(yù)期；營(yíng)建許可下跌8.3%8.3%，是自，是自 19811981年年1111月份以來的最低水平。與去年同期相比，月份以來的最低水平。與去年同期相比，9 9 月份新屋開工率下降了月份新屋開工率下降了31%31%。 由于銀行愈加緊縮抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)，因此房屋營(yíng)建由于銀行愈加緊縮抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)，因此房屋營(yíng)建 商很難吸引到住房買家。這種情況可能要一直持續(xù)到商很難吸引到住房買家。這種情況可能要一直持續(xù)到 20092009

38、年，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)頹勢(shì)將進(jìn)入第四個(gè)年頭年，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)頹勢(shì)將進(jìn)入第四個(gè)年頭。 3 3、據(jù)美國(guó)國(guó)家住房建筑商協(xié)會(huì)稱：、據(jù)美國(guó)國(guó)家住房建筑商協(xié)會(huì)稱： 富國(guó)銀行富國(guó)銀行1010月份月份營(yíng)建商信心指數(shù)下跌至自營(yíng)建商信心指數(shù)下跌至自19851985 年以來的最低水平年以來的最低水平。與。與20052005年中期高點(diǎn)相比，新屋年中期高點(diǎn)相比，新屋 及二手房銷量下跌了及二手房銷量下跌了36%36%；與；與20062006年年1 1月高點(diǎn)相比，月高點(diǎn)相比， 住房營(yíng)建已經(jīng)下滑了住房營(yíng)建已經(jīng)下滑了64%64%。市場(chǎng)上的待售住房庫(kù)存仍。市場(chǎng)上的待售住房庫(kù)存仍 需需1010個(gè)月以上才能銷售完畢個(gè)月以上才能銷售完畢 。

39、全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化：全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化：資產(chǎn)貶值，經(jīng)濟(jì)預(yù)期不樂觀資產(chǎn)貶值，經(jīng)濟(jì)預(yù)期不樂觀導(dǎo)致歐導(dǎo)致歐 美房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷美房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷 資料來源：環(huán)球房地產(chǎn)指南 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 0808年第三季度年第三季度gdpgdp增長(zhǎng)同比回落增長(zhǎng)同比回落2.3%2.3%，四年來首次低于，四年來首次低于10%10%，主要是由于出口、工業(yè)增加值，主要是由于出口、工業(yè)增加值 及投資等的增速放緩。及投資等的增速放緩。 最新最新8 8月份中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣報(bào)告顯示，月份中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣報(bào)告顯示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣繼續(xù)下行，綜合反映宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況的一致合成指數(shù)已連續(xù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣繼續(xù)下

40、行，綜合反映宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況的一致合成指數(shù)已連續(xù) 1010個(gè)月回落個(gè)月回落。cpicpi、工業(yè)增加值、貸款總額、工業(yè)增加值、貸款總額、m1m1、財(cái)政收入、工業(yè)企業(yè)銷售收入、發(fā)電量和進(jìn)出口總額八大指標(biāo)均、財(cái)政收入、工業(yè)企業(yè)銷售收入、發(fā)電量和進(jìn)出口總額八大指標(biāo)均 回落?；芈?。 前三季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速回落的前三季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速回落的2.32.3個(gè)百分點(diǎn)中個(gè)百分點(diǎn)中, ,有有1.21.2個(gè)百分點(diǎn)來自出口減速個(gè)百分點(diǎn)來自出口減速。統(tǒng)計(jì)顯示。統(tǒng)計(jì)顯示, ,前三季度前三季度, ,中國(guó)出口增速比中國(guó)出口增速比 去年同期回落了去年同期回落了4.84.8個(gè)百分點(diǎn)個(gè)百分點(diǎn), ,貿(mào)易順差減少了貿(mào)易順差減少了4747億美

41、元。投資和工業(yè)增速的明顯回落也是重要的因素，考慮到同期億美元。投資和工業(yè)增速的明顯回落也是重要的因素，考慮到同期 投資品價(jià)格漲幅投資品價(jià)格漲幅, ,投資實(shí)際增長(zhǎng)率回落了大約投資實(shí)際增長(zhǎng)率回落了大約1010個(gè)百分點(diǎn)，前三季度個(gè)百分點(diǎn)，前三季度, ,規(guī)模以上工業(yè)增速回落了規(guī)模以上工業(yè)增速回落了3.33.3個(gè)百分點(diǎn)個(gè)百分點(diǎn) 。 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)漸強(qiáng)：國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)漸強(qiáng)：受出口衰退影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏受出口衰退影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏 力，下行信號(hào)明顯力，下行信號(hào)明顯gdp/gdp/工業(yè)增加值增速連續(xù)下滑工業(yè)增加值增速連續(xù)下滑 資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2021-5

42、-5 政府宏觀調(diào)控政策觀察：政府宏觀調(diào)控政策觀察：前一階段以抑制通貨膨脹惡化為主前一階段以抑制通貨膨脹惡化為主 要目標(biāo)的政策調(diào)控已達(dá)目標(biāo)要目標(biāo)的政策調(diào)控已達(dá)目標(biāo)cpicpi指標(biāo)持續(xù)回落指標(biāo)持續(xù)回落 政府宏觀調(diào)控政策目標(biāo)：政府宏觀調(diào)控政策目標(biāo)：“兩防兩防” 把防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)為過熱防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)為過熱、防防 止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨 脹脹作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù)。 控制農(nóng)產(chǎn)品、煤炭、成品油、電力價(jià)格。 07年10次提高存款準(zhǔn)備金率，08年上半年 5次提高存款準(zhǔn)備金率。 07年6次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率 07年9月27日發(fā)布通知明確，對(duì)已利用貸 款購(gòu)

43、買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住 房的，貸款首付款比例不得低于40%，房貸 款利率提高10% 上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率 cpicpi自自5 5月份連續(xù)回落，當(dāng)前已經(jīng)從高點(diǎn)月份連續(xù)回落，當(dāng)前已經(jīng)從高點(diǎn) 回落到去年同期水平?；芈涞饺ツ晖谒?。 上半年：上半年：“抑制通脹抑制通脹” 資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 08下及下及09：“保增長(zhǎng)保增長(zhǎng)” 時(shí)間時(shí)間舉措舉措 2008.08提高部分紡織品、服裝的出口退稅率 2008.09下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率和中小金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 2008.10.30央行再次降息0.27個(gè)百分點(diǎn) 2008.

44、10.24財(cái)政部、發(fā)改委兩部委醞釀發(fā)行2000億國(guó)債促增長(zhǎng) 2008.10.24國(guó)務(wù)院批復(fù)兩萬億鐵路投資計(jì)劃 應(yīng)對(duì)金融危機(jī) 2008.10.23央行加大對(duì)小企業(yè)貸款扶持力度 四季度單獨(dú)統(tǒng)計(jì) 2008.10.22財(cái)政部千億規(guī)模減稅方案已獲國(guó)務(wù)院批準(zhǔn) 2008.10.22財(cái)政部、央行出臺(tái)多項(xiàng)措施鼓勵(lì)居民購(gòu)房 2008.10.213000余種商品出口退稅率再次調(diào)高 2008.10.21著眼明年經(jīng)濟(jì) 國(guó)務(wù)院加快基建投資 2008.10.21刺激農(nóng)村消費(fèi) 進(jìn)一步擴(kuò)大家電下鄉(xiāng)試點(diǎn)范圍 2008.10.20發(fā)改委大幅提高糧食最低收購(gòu)價(jià) 最高幅度達(dá)15.3% 2008.10.19國(guó)務(wù)院：降低住房交易稅費(fèi) 力保

45、資本市場(chǎng)穩(wěn)定 2008.10.12十七屆三中全會(huì)發(fā)布公報(bào) 部署農(nóng)村改革發(fā)展 2008.10.08國(guó)務(wù)院對(duì)儲(chǔ)蓄存款利息所得暫免征收個(gè)人所得稅 2008.10.08央行決定下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率 政策調(diào)控明顯轉(zhuǎn)向：政策調(diào)控明顯轉(zhuǎn)向： 從連續(xù)從連續(xù)加息貨幣政策持續(xù)從緊到快速降息刺激經(jīng)濟(jì)加息貨幣政策持續(xù)從緊到快速降息刺激經(jīng)濟(jì)； 從嚴(yán)格控制物價(jià)上漲到大力保護(hù)出口、增加政府開從嚴(yán)格控制物價(jià)上漲到大力保護(hù)出口、增加政府開 支拉動(dòng)內(nèi)需增長(zhǎng)支拉動(dòng)內(nèi)需增長(zhǎng) 政府宏觀調(diào)控政策觀察：政府宏觀調(diào)控政策觀察：由于經(jīng)濟(jì)基本面變化，政府宏觀調(diào)由于經(jīng)濟(jì)基本面變化，政府宏觀調(diào) 控政策開始轉(zhuǎn)向，以保護(hù)、刺激國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為

46、核心目標(biāo)控政策開始轉(zhuǎn)向，以保護(hù)、刺激國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為核心目標(biāo) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 次貸危機(jī)影響下，各國(guó)紛紛采取降息的手段抵御外部經(jīng)次貸危機(jī)影響下，各國(guó)紛紛采取降息的手段抵御外部經(jīng) 濟(jì)影響濟(jì)影響 1、國(guó)際：10月8日美聯(lián)儲(chǔ)、英國(guó)央行、歐洲央行、瑞 士央行等多國(guó)央行聯(lián)合降息,下調(diào)指標(biāo)利率50個(gè)基點(diǎn)至 4.5%。近期各央行醞釀再次聯(lián)手降息。10月27日，韓 國(guó)央行緊急降息75個(gè)基點(diǎn)。 2、中國(guó)：自去年中國(guó)：自去年cpicpi壓力下連續(xù)壓力下連續(xù)6 6次加息后，次加息后，央行9月 15日起降息。大摩稱中國(guó)將在09年底前還將降息2次左 右。國(guó)內(nèi)降息預(yù)期升溫。 3、最

47、新動(dòng)態(tài)：最新動(dòng)態(tài)：繼繼1010月月8 8日中國(guó)人民銀行決定下調(diào)基準(zhǔn)日中國(guó)人民銀行決定下調(diào)基準(zhǔn) 利率后，不到一個(gè)月時(shí)間央行再度作出了降息的決定。利率后，不到一個(gè)月時(shí)間央行再度作出了降息的決定。 中國(guó)人民銀行中國(guó)人民銀行2929日宣布，從日宣布，從20082008年年1010月月3030日起下調(diào)金日起下調(diào)金 融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。其中一年期存款基準(zhǔn)利融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。其中一年期存款基準(zhǔn)利 率由現(xiàn)行的率由現(xiàn)行的3.87%3.87%下調(diào)至下調(diào)至 3.60%3.60%，下調(diào)，下調(diào)0.270.27個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)百分點(diǎn)。 一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的6.93%6.93%

48、下調(diào)至下調(diào)至6.66%6.66%，下，下 調(diào)調(diào)0.270.27個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào) 整。個(gè)人住房公積金貸款利率保持不變。整。個(gè)人住房公積金貸款利率保持不變。 本輪降息對(duì)開發(fā)商影響有限；而利率下調(diào)有助于緩解本輪降息對(duì)開發(fā)商影響有限；而利率下調(diào)有助于緩解 居民還貸壓力，但當(dāng)前降息不足以緩解全球宏觀經(jīng)濟(jì)形居民還貸壓力，但當(dāng)前降息不足以緩解全球宏觀經(jīng)濟(jì)形 勢(shì)帶來的影響以及改變居民消費(fèi)預(yù)期和行為勢(shì)帶來的影響以及改變居民消費(fèi)預(yù)期和行為 ，為應(yīng)對(duì)，為應(yīng)對(duì) 日益嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，中國(guó)可能進(jìn)入快速降息通道。日益嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，中國(guó)可能進(jìn)入快速降息通道

49、。 與樓市相關(guān)的關(guān)鍵政策與樓市相關(guān)的關(guān)鍵政策緊縮銀根政策結(jié)束，以刺激經(jīng)濟(jì)，緊縮銀根政策結(jié)束，以刺激經(jīng)濟(jì)， 阻擊國(guó)外金融風(fēng)暴影響為目標(biāo)進(jìn)入連續(xù)降息通道阻擊國(guó)外金融風(fēng)暴影響為目標(biāo)進(jìn)入連續(xù)降息通道 金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率在金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率在20072007年連續(xù)年連續(xù)6 6次次 加息后，于加息后，于0808年年9 9月月1616號(hào)首次降息，緊接著在一號(hào)首次降息，緊接著在一 個(gè)半月內(nèi)，連續(xù)降息個(gè)半月內(nèi)，連續(xù)降息3 3次。次。 資料來源：中央銀行公布數(shù)據(jù) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 消費(fèi)者預(yù)期指數(shù)的連 續(xù)下滑在一定程度上 表明民眾對(duì)未來一至未來一至 兩年內(nèi)購(gòu)

50、買住房、汽兩年內(nèi)購(gòu)買住房、汽 車等的消費(fèi)預(yù)期下降車等的消費(fèi)預(yù)期下降 消費(fèi)者滿意指數(shù)在一定程度上反映 了民眾對(duì)當(dāng)前的收入、生活質(zhì)量、民眾對(duì)當(dāng)前的收入、生活質(zhì)量、 宏觀經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)支出、就業(yè)狀況、宏觀經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)支出、就業(yè)狀況、 購(gòu)買耐用消費(fèi)品和儲(chǔ)蓄的滿意程度購(gòu)買耐用消費(fèi)品和儲(chǔ)蓄的滿意程度 呈下滑態(tài)勢(shì)呈下滑態(tài)勢(shì) 消費(fèi)者信心觀察：消費(fèi)者信心觀察：受對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及自身財(cái)富增長(zhǎng)預(yù)期的變化，受對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及自身財(cái)富增長(zhǎng)預(yù)期的變化， 0808年中國(guó)消費(fèi)者預(yù)期年中國(guó)消費(fèi)者預(yù)期/ /信心信心/ /滿意指數(shù)全線下滑滿意指數(shù)全線下滑 資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 2008

51、年年12月月2日日 ，中國(guó)，中國(guó)2009年年經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書 藍(lán)皮書指出：藍(lán)皮書指出：20082008年我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度將有所放緩，年我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度將有所放緩，gdpgdp增長(zhǎng)率為增長(zhǎng)率為9.89.8左左 右，右，20092009年年gdpgdp增長(zhǎng)率將繼續(xù)有所回落，但仍有望增長(zhǎng)率將繼續(xù)有所回落，但仍有望保持保持9.3%9.3%左右的左右的較較 快增長(zhǎng)?？煸鲩L(zhǎng)。 藍(lán)皮書同時(shí)指出：藍(lán)皮書同時(shí)指出：短期內(nèi)房?jī)r(jià)下調(diào)將成定局，短期內(nèi)房?jī)r(jià)下調(diào)將成定局，20092009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)年，房地產(chǎn)市場(chǎng) 將將步入較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期步入較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期，需求方短期內(nèi)難以走出觀望。另外，明，需求方短期內(nèi)難以走出

52、觀望。另外，明 年失業(yè)人數(shù)還會(huì)有所增加。年失業(yè)人數(shù)還會(huì)有所增加。 整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的多米諾骨牌效應(yīng)多米諾骨牌效應(yīng)，2009年的國(guó)民經(jīng)濟(jì)是不 好的，整體經(jīng)濟(jì)面的影響，09年地產(chǎn)市場(chǎng)也同樣不容樂不容樂 觀觀 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)0909年上半年與年上半年與0808年下半年相比，基本無變化，依然停年下半年相比，基本無變化，依然停 留在留在調(diào)整期階段，剛性需求主導(dǎo)市場(chǎng)調(diào)整期階段，剛性需求主導(dǎo)市場(chǎng) 客戶情況客戶情況 客戶購(gòu)買信心不足， 市場(chǎng)觀望氣氛嚴(yán)重 自用型剛性需求市場(chǎng)作主導(dǎo) 自用型客戶占市場(chǎng)主流， 投資市場(chǎng)啟動(dòng)，市場(chǎng)購(gòu)買 信心逐漸增強(qiáng) 投資客戶比例快速

53、上升，自用 型客戶也交投活躍，市場(chǎng)購(gòu)買 信心強(qiáng)甚至出現(xiàn)恐慌性購(gòu)買行 為 市場(chǎng)表現(xiàn)市場(chǎng)表現(xiàn) 市場(chǎng)低迷，成交量下 降，部分樓盤降價(jià)促 銷 高端市場(chǎng)“走價(jià)不走量”，一般 物業(yè)“走量不走價(jià)”，個(gè)別具有 核心競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目在速度上可形 成市場(chǎng)熱點(diǎn) 量?jī)r(jià)平衡恢復(fù)，價(jià)格穩(wěn)步 上揚(yáng)，個(gè)盤表現(xiàn)差異較大， 明星項(xiàng)目逐漸增多 價(jià)格全面上漲，銷售速度逐漸 加快，豪宅市場(chǎng)上漲速度快于 一般物業(yè) 樓盤應(yīng)對(duì)樓盤應(yīng)對(duì) 策略策略 找到剛性需求市場(chǎng)， 尋找速度價(jià)格平衡點(diǎn)/ 延遲銷售或降價(jià)銷售 找到剛性需求市場(chǎng)，利用項(xiàng)目獨(dú) 特的競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)速度的突破， 形成市場(chǎng)熱點(diǎn) 憑借競(jìng)爭(zhēng)力及營(yíng)銷作為， 在競(jìng)爭(zhēng)中突圍，在量?jī)r(jià)上 跑贏大勢(shì) 抓住豪宅

54、市場(chǎng)價(jià)格上升快于一 般物業(yè)的快速上升特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn) 樓盤價(jià)值最大化 調(diào)整期調(diào)整期恢復(fù)期恢復(fù)期平穩(wěn)發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期快速上漲期快速上漲期 08年市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，正遇全球的金融海嘯，經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡劣，政府加大了保障性住房年市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，正遇全球的金融海嘯，經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡劣，政府加大了保障性住房 的推出，的推出，09年的第一季度將是房地產(chǎn)的寒冬，年的第一季度將是房地產(chǎn)的寒冬，市場(chǎng)進(jìn)入恢復(fù)期預(yù)計(jì)要到市場(chǎng)進(jìn)入恢復(fù)期預(yù)計(jì)要到2010年。年。 2008年年 2009年年 2010年年 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 森林湖 總建面66萬平米，二、三期建面13萬平米，剩余310余套 御花苑 0

55、909年東莞樓市新增供應(yīng)量近年東莞樓市新增供應(yīng)量近400400萬，總供應(yīng)量近萬，總供應(yīng)量近800800萬，萬， 與與0808年相比增加年相比增加15%15%。 明年主城區(qū)中高檔樓盤現(xiàn)樓供應(yīng)達(dá)明年主城區(qū)中高檔樓盤現(xiàn)樓供應(yīng)達(dá) 130130萬以上。萬以上。 三期洋房建面21萬平方米,已售200套，剩余1000 套 20092009年年 1月 2月 3月4月5月 6月7月8月9月10月 11月12月 百悅尚城 上東國(guó)際 后續(xù)洋房，建面約40萬平米 洋房，建面約39萬平米，一期推出740套，剩余500余套 世紀(jì)城 天驕峰景 后續(xù)，二期建面約20萬平米，1000余套 東駿豪苑 后續(xù)洋房，約40000平米

56、四期洋房+別墅，建面約24萬平米 國(guó)際公館 后期，建面15萬平米 城市風(fēng)景 中天力通建面15萬平米，中天力通和萬科合作地塊建面34萬平米 御泉山 建面約20萬平米，洋房700套，別墅60套 東方華府 建面約5萬平米，130-320三房至五房，220套 四季公館、玫瑰公館共計(jì)約15萬平米 錦繡旗峰 建面37萬平米，已推出近400套，剩余330余 套 荷塘月色 翡麗山 推700套公寓、144套洋房和20套別墅 建面13萬平米以上 一期余500余套 清華居 建面20萬，共1216戶。獨(dú)棟250-350平共212套，洋房70-350平共500套 余貨700余套，約10萬平米建面 三期100-200平米

57、490套，約8萬建面，剩余400套 主城區(qū)供應(yīng)分析主城區(qū)供應(yīng)分析 后續(xù)建面約40萬平米的洋房及別墅 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 主力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手將集中主力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手將集中0909年中旬大量入市，年中旬大量入市，140-200140-200平米左右洋平米左右洋 房產(chǎn)品房產(chǎn)品55005500套以上、套以上、200200平米以上大平面產(chǎn)品近平米以上大平面產(chǎn)品近15001500套，美套，美 墅產(chǎn)品近墅產(chǎn)品近500500套，套，對(duì)項(xiàng)目帶來較大沖擊。對(duì)項(xiàng)目帶來較大沖擊。 項(xiàng)目項(xiàng)目入市時(shí)間入市時(shí)間0909年推貨量年推貨量在售主力戶型在售主力戶型競(jìng)爭(zhēng)界定競(jìng)爭(zhēng)界定 世紀(jì)城國(guó)際公 館 三

58、期 2008年7月底剩余900套左右 一房57-59 288套，三房127-183 280 套、 四房142-180 300套、五房 212-219244套 推售貨量大，和本案處于同一檔次，同單 價(jià)同戶型同總價(jià)，屬一級(jí)競(jìng)爭(zhēng) 中信森林湖2008年11月底 洋房剩余250套左右，三期獨(dú)棟別 墅約200套左右 三房 13420套，四房183-19550套，五 房182-266180套 同區(qū)域傳統(tǒng)豪宅，同產(chǎn)品，客戶對(duì)比較多， 相互影響較大，屬一級(jí)競(jìng)爭(zhēng) 天驕風(fēng)景07-08年持續(xù)在售 一期剩余500套，二期1000多套， 預(yù)計(jì)明年中下旬會(huì)推出500 套左右 三房 140-160350套，四房190-340

59、170 套 不同區(qū)域豪宅，客戶對(duì)比較多，市場(chǎng)影響 力及樓盤檔次在同以水平線，屬一 級(jí)競(jìng)爭(zhēng) 御泉山預(yù)計(jì)09年3月前入市 700套洋房，60套雙拼別墅，先推 別墅后推洋房 雙拼別墅35040060套，一房、兩房75- 89700套 同區(qū)域豪宅盤，兩個(gè)項(xiàng)目相鄰，洋房產(chǎn)品 類似，將會(huì)存在直接競(jìng)爭(zhēng)，屬一級(jí) 競(jìng)爭(zhēng) 清華居 2008年11月開始內(nèi)部 認(rèn)購(gòu) 剩余188套聯(lián)排別墅及500套洋房 別墅341-388188套，三房157-160216 套，四房189-195288套 同區(qū)域同產(chǎn)品，但知名度及價(jià)格不屬于一 個(gè)水平線，屬于二級(jí)競(jìng)爭(zhēng) 東駿豪苑三期 07-08年持續(xù)在售剩余400套左右 三房、四房148-1

60、80約200套；80兩房和 110三房約100套；198多層四房 96套 同區(qū)域同產(chǎn)品，但樓盤品質(zhì)及價(jià)格不屬于 一個(gè)水平線，屬于二級(jí)競(jìng)爭(zhēng) 星河傳說三期荷 塘月色 2008年4月份左右 共剩余450套 三房139-157約180套、四房160-180 約220套、五房（含以上）222-790 約44套 同產(chǎn)品同價(jià)格不同區(qū)位，且項(xiàng)目知名度逐 漸下降，屬于二級(jí)競(jìng)爭(zhēng) 百悅尚城07-08年持續(xù)在售 一期剩余約400套，預(yù)計(jì)二期近 600套產(chǎn)品將會(huì)在09年下半 年推出 兩房80-90約50套，三房、四房126-190 約150套，2+1房110-178約220套 同區(qū)域同產(chǎn)品，但知名度及價(jià)格不屬于一 個(gè)水