東莞金域中央營銷思路125p

1、本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 金域中央金域中央 20092009年度營銷思路年度營銷思路 20092009年年 突圍 本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 本報告主要解決以下問題本報告主要解決以下問題 明確明年目標(biāo) 明年市場形象定位及實施攻略 營銷節(jié)奏鋪排及各階段主題 本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 l 20072007：牛市中，產(chǎn)品價值與投資價值共贏：牛市中，產(chǎn)品價值與投資價值共贏, ,快速銷售快速銷售! ! l 20062006：東莞大道高檔社區(qū)東莞大道高檔社區(qū), ,成功奠定豪宅地位成功奠定豪宅地位! ! l

2、20082008：淡市中獨(dú)樹一幟：淡市中獨(dú)樹一幟, ,高價值實現(xiàn)高價值實現(xiàn)! ! l2009: 2009: 我們要做什么樣的金域中央我們要做什么樣的金域中央? ? 回顧金域中央回顧金域中央2006-20082006-2008 本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 報告提綱 08全年回顧 項目價值挖掘 09年市場分析 策略推導(dǎo) 營銷攻略 客戶分析 本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 20082008年年 業(yè)績回顧業(yè)績回顧 銷售周期：銷售周期：6 6個多月（個多月（5.25-5.25-年底）年底） 銷售套數(shù)：銷售套數(shù)：166166套套 月均銷售套數(shù)：月

3、均銷售套數(shù)：2727套套 銷售額：近銷售額：近2 2個億個億 銷售均價：約銷售均價：約83608360元元/ /平米平米 幾個關(guān)于銷售的核心指標(biāo)幾個關(guān)于銷售的核心指標(biāo) 本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 08年初錯過搶占市場先機(jī)，但后期在實現(xiàn)高價 的情況下持續(xù)銷售較好； 由于工程的影響，二期開盤推遲到5月底，使項目失去了爭奪市場第一 桶金的機(jī)會，對后期快速銷售造成一定程度影響； 在保持高價同時，二期開盤逆勢勁銷60多套，后期經(jīng)過兩次加推，保持 持續(xù)出貨，6個月銷售166套，銷售額約2個億 20082008年年 業(yè)績回顧業(yè)績回顧 本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。

4、2021-5-5 典型項目典型項目銷售周期銷售周期銷售套數(shù)銷售套數(shù)月均銷售套數(shù)月均銷售套數(shù)銷售額銷售額銷售均價銷售均價 南城南城 世紀(jì)城6個月約300約40約2.5億約5800元/平 東駿豪苑12個月約350約30約2.4億約5400元/平 景湖名郡10個月約542約54約3.5億約5100元/平 森林湖2個月約130約65約1.4億約5800元/平 百悅尚城12個月約150約12約1.2億約 5000元/平 莞城莞城 運(yùn)河?xùn)|1號12個月約965約81約4億約4800元/平 塞納河畔12個月約224約18約1.4億約5100元/平 東城東城 天驕風(fēng)景12個月約502約41約7億約8600元/平

5、 萬江萬江 上東國際約3個月約300約100約1.9億約4800元/平 理想076912個月約580約48約3億約4200元/平 20082008年年 業(yè)績回顧業(yè)績回顧 與市場比較，我們賣得如何？與市場比較，我們賣得如何？ 銷售周期較短；銷售速度一般；均價城區(qū)名列第銷售周期較短；銷售速度一般；均價城區(qū)名列第2 2！ 本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 0808年以形象年以形象+ +賣點(diǎn)賣點(diǎn)+ +活動，圍繞社區(qū)、生態(tài)、地段、戶活動，圍繞社區(qū)、生態(tài)、地段、戶 型進(jìn)行硬性價值訴求，專利美墅產(chǎn)品形象深入人心。型進(jìn)行硬性價值訴求，專利美墅產(chǎn)品形象深入人心。 客戶關(guān)注點(diǎn)成 功受引導(dǎo)

6、 近期周客戶分析，關(guān)注 點(diǎn)排序：區(qū)域地理位置、 戶型好、社區(qū)規(guī)模、社社區(qū)規(guī)模、社 區(qū)園林綠化區(qū)園林綠化 07年底客戶分析，關(guān)注 點(diǎn)排序：區(qū)域地理位置、 戶型好、業(yè)主層次素質(zhì)高、業(yè)主層次素質(zhì)高、 樓盤升值潛力樓盤升值潛力 20082008年年 形象回顧形象回顧 營銷節(jié)點(diǎn)2008.1 2008.5 (下旬) 2008.72008.82008.92008.11 階段目標(biāo) 二期形象建 立 二期開盤 堅定客戶信 心 持續(xù)銷售二期加推兩周年慶 推廣主題 以大家風(fēng)范 執(zhí)掌世界 頂級寬景美 墅 5.25盛大 開盤 寬景美墅盡 在金域中央 遠(yuǎn)眺水濂,坐 擁花谷 寬景美墅9月 震撼加推 執(zhí)著完美 持 續(xù)超越 不足

7、之處：此階段強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品，傳播主題偏硬，生態(tài)和豪宅的、唯一獨(dú)有的市場形 象，需進(jìn)一步強(qiáng)化，宣傳推廣頻率及密度可增強(qiáng)。 本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 0808年推廣渠道連續(xù)性較差，渠道投放僅集中幾個大節(jié)點(diǎn)；年推廣渠道連續(xù)性較差，渠道投放僅集中幾個大節(jié)點(diǎn)； 下半年營銷節(jié)奏控制較好。下半年營銷節(jié)奏控制較好。 20082008年年 渠道回顧渠道回顧 二期開盤 國慶加推 周年慶加推 p朋友（非業(yè)主）介紹與業(yè)主介紹是線下最好的兩個渠道，應(yīng)加強(qiáng)項目的口碑傳播，同時，在線上，網(wǎng)絡(luò)作用比較朋友（非業(yè)主）介紹與業(yè)主介紹是線下最好的兩個渠道，應(yīng)加強(qiáng)項目的口碑傳播，同時，在線上，網(wǎng)絡(luò)作用比較

8、 明顯。線下短信效果突出明顯。線下短信效果突出 本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 10 0808年戶外牌主要集中在南城，東城年戶外牌主要集中在南城，東城/ /鎮(zhèn)區(qū)為輔；鎮(zhèn)區(qū)為輔； 20082008年年 渠道回顧渠道回顧 成交客戶來源中，主力客戶仍然來自城區(qū)，但莞城的客戶所占的比例有所提高； 鴻福路口、東莞大道沿線戶外t牌的昭示性較好，其次是厚街博覽大道的t牌； 厚街與虎門客戶所占的比例也有所提高。 本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 20082008年年 活動回顧活動回顧 樣板房開放樣板房開放 阿海與你相約阿海與你相約 楊千樺相約兩周年楊千樺相

9、約兩周年 家好劇組相約兩周家好劇組相約兩周 年年 夜間樣板房開放、夜間樣板房開放、0909年下半年金域中央兩周年等系列活年下半年金域中央兩周年等系列活 動聲勢浩大，提升了項目知名度動聲勢浩大，提升了項目知名度 本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 金域中央樣板房的完美展示給客戶留下很好的口碑；但金域中央樣板房的完美展示給客戶留下很好的口碑；但 園林、商業(yè)街包裝的日常維護(hù)，需加強(qiáng)。園林、商業(yè)街包裝的日常維護(hù)，需加強(qiáng)。 客戶語錄：客戶語錄： 樣板房很漂亮，我第一次看到就很喜歡，而且每層都有一種 風(fēng)格（裝修風(fēng)格），太棒啦！ 金域中央的園林做得挺精致，但不夠大氣。 我現(xiàn)在就住在凱

10、旋城，覺得哪里的園林做得就挺不錯。 20082008年年 展示回顧展示回顧 東駿豪苑東駿豪苑 天驕峰景天驕峰景 本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 08年金域中央營銷費(fèi)用一覽表 20082008年年 費(fèi)用統(tǒng)計費(fèi)用統(tǒng)計 08年全年的總營銷費(fèi)用達(dá)1168萬； 全年的營銷費(fèi)用中，用于渠道的費(fèi)用只占到總數(shù)的53%，即619萬； 戶外t牌、活動所占的費(fèi)用最大，各350萬和300萬 本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 20082008年年 小結(jié)小結(jié) 1. 專利產(chǎn)品深入人心；傳播主題偏硬，唯一/獨(dú)有形象，需更一步 強(qiáng)化和豐富； 2. 良好的展示，需強(qiáng)調(diào)日常維護(hù)

11、； 3. 整年宣傳推廣的連續(xù)性差， 5-8月份出現(xiàn)斷檔，持續(xù)銷售期的強(qiáng) 度不夠，影響全年出貨的速度； 4. 媒體渠道費(fèi)用所占比例，可適當(dāng)提高，增強(qiáng)媒體傳播的延續(xù)性。 本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 東城豪宅：東城豪宅：天驕峰景天驕峰景定位高端，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品、資 源、市場形象的唯一性。 20082008年年 典型案例典型案例 項目定位：項目定位： 1 1、市場形象定位：、市場形象定位：“南中國第一豪宅南中國第一豪宅” 2 2、客戶群定位：、客戶群定位：以東城高端客戶為主； 占地占地：約15萬平米 ; 建面建面：約45萬平米 數(shù)量數(shù)量：共2370戶，目前推售一期1357戶

12、戶型配比戶型配比： 140-160平米三房約54% 180-250平米四房約34% 260-356平米五、六房約占12 豪宅價值點(diǎn)：豪宅價值點(diǎn)：已在東莞市場形成口碑，成為在東莞買 豪宅一定要比較的標(biāo)桿項目；園林及周邊景觀資源豐 富（高爾夫、園林、黃旗山、虎英公園等）；傳統(tǒng)的 豪宅片區(qū)，客戶對其非常認(rèn)可；頂級智能化設(shè)計； 0808年銷售情況：年銷售情況： 銷售套數(shù)：約銷售套數(shù)：約502502套套 銷售金額：約銷售金額：約7 7億億 營銷費(fèi)用：約營銷費(fèi)用：約35003500萬萬（線上媒體費(fèi)用占（線上媒體費(fèi)用占70%70%） 城區(qū)年度銷售金額冠軍城區(qū)年度銷售金額冠軍 本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格

13、保密的。 2021-5-5 天驕峰景：天驕峰景：搶住市場先機(jī)；高密度的宣傳推廣、節(jié)點(diǎn) 營造，以及不斷變換的促銷手法、豐富的客戶渠道拓展 20082008年年 典型案例典型案例 4 4月月1919日日 7 7折起降價促銷折起降價促銷 1300013000降至降至95009500 95009500 5 5月月1 1日日 7 7折起再折起再 次加推次加推 90009000 8 8月月1 1日日 7 7月封盤月封盤1 1個月，個月， 8 8月解籌月解籌 80008000 1010月月1 1日日 優(yōu)惠促銷優(yōu)惠促銷 75007500 1111月月1414日日 帝峰開盤帝峰開盤 70007000； 帝峰約帝

14、峰約1000010000 光大周年慶，購光大周年慶，購 房抽寶馬、凱美房抽寶馬、凱美 銳等，逢八抽一銳等，逢八抽一 團(tuán)購降價團(tuán)購降價 加推加推 降價降價 光大光大5 5大樓盤，大樓盤， 50005000萬，萬，5 5重大重大 禮大赦東莞禮大赦東莞 明星營銷，強(qiáng)勢明星營銷，強(qiáng)勢 推廣，圈層營銷推廣，圈層營銷 認(rèn)籌一周，認(rèn)籌一周， 銷售約銷售約8080套套 時隔時隔1111天再次加天再次加 推，銷售推，銷售7575套套 認(rèn)籌認(rèn)籌3 3周，周， 銷售銷售4444套套 蓄客一個月，蓄客一個月， 銷售銷售43 43 套套 認(rèn)籌一個月，認(rèn)籌一個月， 銷售銷售5555套套 活動活動 節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn) 均價均價 變化

15、變化 促銷促銷 內(nèi)容內(nèi)容 銷售銷售 結(jié)果結(jié)果 推廣推廣 渠道渠道 電視、短信、網(wǎng)絡(luò)、報廣、電臺、戶外電視、短信、網(wǎng)絡(luò)、報廣、電臺、戶外;“;“老帶新老帶新”、大客戶、大客戶 搶住先機(jī)，拉開東莞豪宅降價的序幕；不斷制造營銷節(jié)點(diǎn)，高頻率推貨；高強(qiáng)度 推廣整合所有可用的渠道，使推廣全面打入客戶群，在提高項目知名度的同時， 實現(xiàn)項目快速出貨。 本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 南城區(qū)傳統(tǒng)豪宅：南城區(qū)傳統(tǒng)豪宅：森林湖，高性價比的別墅級洋房；高性價比的別墅級洋房； 老客戶渠道利用老客戶渠道利用 20082008年年 典型案例典型案例 11月月15日日11月月22日日 受天驕影響提

16、前開 盤，推出160套， 5200元/平米起 銷售約32套 開盤信息全面釋放，戶 外。短信、樓梯條幅等 全線換畫 銷售約50套 樣板房開放；現(xiàn)場砸 金蛋抽折扣活動 銷售約18套 11月月29日日12月月6日日 加推16套臨湖 觀景洋房 銷售約12套 10月下旬月下旬 開始蓄客，對外釋 放均價為7000-8000 元/平米 二期在售二期在售 在售在售 洋房洋房 一期售罄一期售罄 四期洋房待建四期洋房待建 三期別墅三期別墅 待建待建 08年銷售套數(shù)（洋房）：年銷售套數(shù)（洋房）：130套套 08年銷售金額（洋房）：年銷售金額（洋房）：1.4億億 下半年營銷費(fèi)用（洋房）：下半年營銷費(fèi)用（洋房）：250

17、萬萬 總占地：總占地：658182 總建面：總建面：657920 四期洋房總貨量：四期洋房總貨量：432套 豪宅價值點(diǎn)豪宅價值點(diǎn)：傳統(tǒng)豪宅；別墅區(qū)園林、完美展示 銷售價格：整體均價約銷售價格：整體均價約5800元元/平；平；5200元/平米 起，200平米以下洋房均價約5800元/平米；200平 米以上洋房均價約6500元/平米 城區(qū)月均銷售金額冠軍城區(qū)月均銷售金額冠軍 本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 20082008年年 典型案例典型案例 2 2月月2929日日 7 7折起降折起降 價促銷價促銷 3 3月月7 7日日5 5月月2727日日9 9月月8 8日日9 9

18、月月1313日日 節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn) 銷售銷售 結(jié)果結(jié)果 推廣推廣 渠道渠道 運(yùn)河?xùn)|一號：運(yùn)河?xùn)|一號：搶占市場先機(jī)、營銷節(jié)奏的連續(xù)性、搶占市場先機(jī)、營銷節(jié)奏的連續(xù)性、 團(tuán)隊的激勵團(tuán)隊的激勵；是其取得成功的三大因素 3 3月月1515日日 建設(shè)小建設(shè)小 學(xué)團(tuán)購學(xué)團(tuán)購 可園中可園中 學(xué)團(tuán)購學(xué)團(tuán)購 青藤公青藤公 寓開盤寓開盤 蘭寇內(nèi)蘭寇內(nèi) 部認(rèn)購部認(rèn)購 蘭寇內(nèi)蘭寇內(nèi) 部開盤部開盤 全面售全面售 罄罄 1010月月2626日日 短信、網(wǎng)絡(luò)、戶外、直郵短信、網(wǎng)絡(luò)、戶外、直郵短信、網(wǎng)絡(luò)、戶外、分眾、報廣短信、網(wǎng)絡(luò)、戶外、分眾、報廣 當(dāng)晚銷當(dāng)晚銷 售售7373套套 當(dāng)天銷當(dāng)天銷 售售5353套套 當(dāng)天銷當(dāng)天銷 售售4

19、242套套 當(dāng)天銷當(dāng)天銷 售售4545套套 當(dāng)天銷當(dāng)天銷 售售5353套套 當(dāng)天銷當(dāng)天銷 售售5050套套 2008年銷售套數(shù)：年銷售套數(shù)：965套套 2008年銷售金額：年銷售金額：4.9億億 2008年營銷費(fèi)用：年營銷費(fèi)用：1000萬萬 項目定位項目定位 1、市場形象定位：、市場形象定位：老城中心文化，追憶逝水年華； 2、客戶群定位：、客戶群定位：具有老城情節(jié)的周邊中端客戶； 全年營銷策略成功點(diǎn)： 搶占市場的先機(jī)，起勢成功； 活動、播報等方式、網(wǎng)絡(luò)短信渠道開展等媒體的深 入靈活應(yīng)用，營銷費(fèi)用的全面支持，確保了足夠的人 氣和上門； 團(tuán)隊激勵措施，銷售技巧、逼定工具、造場等客戶 信心的影響機(jī)制

20、起到了針對性的作用。 城區(qū)銷售套數(shù)冠軍城區(qū)銷售套數(shù)冠軍 本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 國際公館：國際公館：入市時機(jī)選擇較晚，推售/推廣節(jié)奏安排 缺乏連續(xù)性，影響到其銷售目標(biāo)的達(dá)成 20082008年年 典型案例典型案例 6.217.12 銷售銷售 節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn) 7.268.88.319.1910.111.22 前期蓄客樣板房開放 開盤加推10棟加推15棟奧運(yùn) 宣傳宣傳 主題主題 推廣推廣 渠道渠道 百年公館 百 年尊貴 選公館只因有別 住公館 讀南開 一念之間，你已與眾不同 。 誰是閃亮全東莞的小童星 仁里160-180黃 金大戶全新加推 戶外、報廣、電視主導(dǎo)，網(wǎng)絡(luò)、

21、短信輔助。 夏賞之旅樣 板房開放活 動 追憶公館往 事活動 營銷營銷 活動活動 開盤活動； “公館會” 老業(yè)主抽獎 活動 奧運(yùn)購房抽 獎周末活動 嘉華酒 店展場 成交業(yè) 主抽獎 迎中秋， 三期業(yè)主 抽獎 東莞精彩童 星電視大賽 10棟加推； 國慶酬賓 抽獎 仁里樣板 房開放活 動 電視、網(wǎng)絡(luò)主導(dǎo)，戶外、短信輔助 銷售銷售 結(jié)果結(jié)果 7.26開盤銷售106套9.26開盤銷售16套11.22仁里開盤售11套 7月底入市，失去市場的先機(jī)，第一次開盤銷售約106套，后續(xù)推廣連續(xù)性較弱，節(jié)點(diǎn)制 造較為缺乏，銷售情況一般。0808年銷售套數(shù)：年銷售套數(shù)：270270套；銷售金額：套；銷售金額：2.52.5

22、億億 ；營銷費(fèi)用：；營銷費(fèi)用： 12001200萬萬 項目定位項目定位 1、市場形象定位：、市場形象定位：延續(xù)“公館生活”；南城中高端洋房盤：南城中高端洋房盤： 2、客戶群定位：、客戶群定位：東、南城中高端客戶，具有公館情節(jié)的老業(yè)主； 本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 20082008年年 案例小結(jié)案例小結(jié) 案例借鑒點(diǎn)案例借鑒點(diǎn) 搶占先機(jī)：搶占先機(jī)：搶住市場先機(jī)，就是搶住這個市場，如天驕峰景與運(yùn)河 東一號，而做為跟隨者，很容易被淹沒在激烈的市場競爭中； 形象直接：形象直接：如天驕峰景和運(yùn)河?xùn)|1號。天驕峰景主要廣告均緊緊圍 繞著產(chǎn)品實際價值點(diǎn)或營銷節(jié)點(diǎn)（如園林、山湖景觀

23、、帝峰推出等）， 既有形象又有直接銷售力；運(yùn)河?xùn)|直接宣傳銷售信息和促銷熱銷信息， 效果非常顯著； 增值策略：增值策略：如天驕峰景持續(xù)完善億元園林、樓王單位的推出、營銷 上的引領(lǐng)市場、高端圈層效應(yīng)的營造，打造了絕對的競爭力； 本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 20082008年年 案例小結(jié)案例小結(jié) 案例借鑒點(diǎn)案例借鑒點(diǎn) 強(qiáng)勢推廣：強(qiáng)勢推廣：如天驕峰景。08年的中高檔住宅市場競爭異常激烈，需 要強(qiáng)勢推廣，進(jìn)行廣告轟炸，才能在激烈競爭市場中跳出來，占據(jù)引領(lǐng) 地位； 小步快走、密集推貨：小步快走、密集推貨：如天驕峰景和運(yùn)河?xùn)|1號。通過少量高頻 度的推貨，不斷制造營銷節(jié)點(diǎn)，讓市

24、場感受到項目的熱銷與聲音，建立 良好的市場形象，如天驕峰景、萬科運(yùn)河?xùn)|一號； 團(tuán)隊的激勵：團(tuán)隊的激勵：如天驕峰景和運(yùn)河?xùn)|1號。 通過物質(zhì)與精神兩種方法 適當(dāng)激勵團(tuán)隊，可讓團(tuán)隊不因淡市而失去信心，保持沖勁與干勁。 本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 08全年回顧 項目價值挖掘 策略推導(dǎo) 營銷攻略 客戶分析 報告提綱 09年市場分析 價值挖掘價值挖掘 區(qū)域價值區(qū)域價值 金域金域 中央中央 高尚居住區(qū)高尚居住區(qū) 這里是城市居住的未來，是東莞發(fā)展見證的名片； 區(qū)域居住價值關(guān)鍵詞：區(qū)域居住價值關(guān)鍵詞： 國際的、生態(tài)的、豪宅區(qū)、未來國際的、生態(tài)的、豪宅區(qū)、未來 本項目位于東莞大道與

25、黃金大道的交匯處，是 東莞城區(qū)兩大豪宅片區(qū)之一。 價值挖掘價值挖掘 資源價值資源價值 項目坐擁東莞城區(qū)最為稀缺兩大自然資源 水濂山森林公園與城市花谷 水濂山水濂山 城市花谷城市花谷 水濂山：水濂山：項目東側(cè)水濂山，系東莞市五 大森林公園之一，也是東莞市幾大著名景點(diǎn) 之一，周邊空氣清新，綠意盎然。 城市花谷：城市花谷：項目南臨千畝城市花谷，南 城城市綠肺。 價值挖掘價值挖掘 人文價值人文價值 百年榕樹、古峒山寺、觀音廟、東江縱隊抗日根據(jù)地，百年榕樹、古峒山寺、觀音廟、東江縱隊抗日根據(jù)地， 讓金域中央這座現(xiàn)代簡約建筑群里邊蘊(yùn)含著濃厚的人讓金域中央這座現(xiàn)代簡約建筑群里邊蘊(yùn)含著濃厚的人 文氛圍文氛圍

26、百年榕樹：百年榕樹：項目保留一棵百年榕樹，在現(xiàn)代的建 筑中留下歷史腳印。 水濂山效野公園：水濂山效野公園：位于項目的東側(cè)，是明代東莞 八景之一，山上有幾百年歷史的古峒山寺古峒山寺，半山 處有觀音廟觀音廟?？谷諔?zhàn)爭時期這里是東江縱隊東江縱隊的游 擊根據(jù)地。 南城文化廣場：南城文化廣場：是集文化廣場、燈光標(biāo)準(zhǔn)足球場、 網(wǎng)球場、兒童游樂園、標(biāo)準(zhǔn)游泳池花市、書店等 設(shè)施于一體的具有濃厚的體育、文化特色的市民 性、文化性悠閑公園。 百年榕樹百年榕樹 水濂山效野公園水濂山效野公園 本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 26 美墅剩余的貨量中，美墅剩余的貨量中，150-170150-1

27、70是主力的面積區(qū)間，與是主力的面積區(qū)間，與 四期高層的重疊性較大，同時，余貨套均價達(dá)四期高層的重疊性較大，同時，余貨套均價達(dá)120120萬萬 價值挖掘價值挖掘 美墅盤點(diǎn)美墅盤點(diǎn) 層/棟10棟11棟12棟 13 棟 14 棟 15 棟 16棟 17 棟 18 棟 19 棟 24 棟 25 棟 已售 匯總 總套 數(shù) 層銷 售率 層剩 余貨 一層344322400410274856%21 二層221224411110214943%28 三層444436443340434988%6 四層333336412422364973%13 五層233191656%7 六層100121613%14 復(fù)式3540

28、0200143342%19 已售匯總15161514132320661482152 總套數(shù)232424241530202020202020260 棟銷售率65%67%63%58%87%77%100%30%30%70%40%10%58% 棟剩余貨量8 8 9 10 2 7 0 14 14 6 12 18 108 現(xiàn)推貨量中，余貨總量有108108套套(截止12月7日)； 三四層產(chǎn)品受客戶的追棒度最高； 二層產(chǎn)品自推出特價房，銷售速度快速提升，銷售率已達(dá)43%； 按產(chǎn)品來看，余貨各產(chǎn)品的套均價為一層136萬、二層97萬、三層110萬、四層97萬、五層 （10-13棟）95萬、六層（10-13棟）1

29、03萬、96萬復(fù)式182萬 在剩余的貨量中，150-170150-170平米是余貨的面積主力區(qū)間； 余貨成交均價達(dá)77207720元元/ /平米平米，套均價12150411215041元元 本報告是嚴(yán)格保密的。 四期包括26-31棟，主要面積92-177平米，共計554套。 南北朝向，通透性好，無敵城市花谷全景，2梯2戶/2梯 3戶/2梯4戶，其中四房最多四房最多, ,占到總數(shù)的占到總數(shù)的48%48%。 262627272828 2929 3030 3131 價值挖掘價值挖掘 四期高層四期高層 遠(yuǎn)眺城市花谷、近擁 中心園林景觀； 贈送戶內(nèi)花園、書房 （10平米）； 稀缺無拼合大平面； 南北通透

30、 贈送戶內(nèi)花園、書房 （10平米）； 稀缺無拼合大平面； 南北通透 榕樹廣場，帶狀園林 榕樹 廣場 本報告是嚴(yán)格保密的。 26/2926/29棟棟戶型分析：主力戶型111-171平米3房、4 房，頂層為復(fù)式，南北通透（除03單位），贈送戶 內(nèi)花園、書房 0101 0202 0303 26/2926/29棟棟層數(shù)層數(shù)戶型戶型面積面積套數(shù)套數(shù) 01 2-224房17121 23-244房2731 02 2-214房15820 22-234房2841 03 2-203房11119 21-225房1891 合計6363 亮點(diǎn)：南北通透，贈送戶內(nèi)花園、書房，四房贈送率約贈送率約9%,9%,兩廳開闊，寬闊

31、舒適； 劣勢：01單位入戶門與廚房對門，不符主流偏好，客廳采光面相對較?。?價值挖掘價值挖掘 四期高層四期高層 本報告是嚴(yán)格保密的。 樓王樓王27/2827/28棟棟戶型分析：全板式結(jié)構(gòu)，南北通透， 2梯2戶，主力戶型177平米4房+工人房，頂層為復(fù) 式，純大戶平面，贈送戶內(nèi)花園、書房 01010202 27/2827/28棟棟層數(shù)層數(shù)戶型戶型面積面積套數(shù)套數(shù) 01/02 2-22 4房 +工人房 17784 23-24 復(fù)式5房 +工人房 3224 合計8888 亮點(diǎn)：大平面，正對小區(qū)園林，直面城市花谷全景，本期樓王單位，具有高附 加值，贈送戶內(nèi)花園、書房 價值挖掘價值挖掘 四期高層四期高層

32、 本報告是嚴(yán)格保密的。 3030棟戶型棟戶型分析：南北朝向，通透性好，附加值高， 空間組織合理，是高素質(zhì)社區(qū)里的舒適型3房、2房； 緊鄰榕樹廣場緊鄰榕樹廣場 01010202 03030404 3030棟棟層數(shù)層數(shù)戶型戶型面積面積套數(shù)套數(shù) 01023-263房2廳13496 03043-252房2廳9292 合計188 亮點(diǎn)：雙陽臺，通透性好，贈送超值戶內(nèi)花園，附加值高； 劣勢：2房單位面積較大，對兩房客戶來說；01、02單位臥室門對門； 價值挖掘價值挖掘 四期高層四期高層 本報告是嚴(yán)格保密的。 3131棟戶型棟戶型分析：通透性好，附加值高，空間組織 合理，2梯3戶，主力戶型為114、130、

33、174平米 舒適3房和闊綽房 0101 0202 0303 3131棟棟層數(shù)層數(shù)戶型戶型面積面積套數(shù)套數(shù) 1 2-223房2廳17421 23-24復(fù)式2761 22-233房2廳13022 3 2-203房2廳11419 21-22復(fù)式1911 合計64 亮點(diǎn)：雙陽臺，通透性好，超值戶內(nèi)花園、結(jié)構(gòu)板贈送， ，附加值高； 劣勢：01單位廳的采光面相對較小，入戶門與廚房相對；03單位景觀陽臺不方正，具 一定抗性。 價值挖掘價值挖掘 四期高層四期高層 本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 純粹大戶社區(qū)； 南北通透，舒適梯戶比； 房廳布局合理，通風(fēng)采光條件均好性強(qiáng)，空間舒適；

34、曲線排布，私密性好，無敵城市花谷景觀； 戶型設(shè)計附加值高，市場稀缺產(chǎn)品； 超豪華入戶大堂設(shè)計。 26/27/28/29棟，視野無遮擋 產(chǎn)品價值 區(qū)位價值：區(qū)位價值：地處東莞大道高尚生活片區(qū)，交通便利，現(xiàn) 時東莞最熱門的豪宅片區(qū)； 資源價值：資源價值：項目南邊有近千畝的城市花谷，臨近水濂山， 擁有東莞城區(qū)最稀缺的二大自然資源； 人文價值：人文價值：百年榕樹、古峒山寺、觀音廟，讓金域中央 這座現(xiàn)代簡約建筑群里邊蘊(yùn)含著濃厚的人文氛圍 項目價值 價值點(diǎn)羅列價值點(diǎn)羅列 本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 產(chǎn)品價值小結(jié)：產(chǎn)品價值小結(jié)： 城區(qū)最佳的豪宅產(chǎn)品之一城區(qū)最佳的豪宅產(chǎn)品之一

35、豪宅社區(qū)、生態(tài)資源、景觀是重要價值豪宅社區(qū)、生態(tài)資源、景觀是重要價值 價值價值1 1 區(qū)域價值：稀缺城市自然資源城市豪宅片區(qū)價值新城市區(qū)域價值：稀缺城市自然資源城市豪宅片區(qū)價值新城市 中心中心生態(tài)生態(tài)、豪宅、未來豪宅、未來 價值價值2 2 項目層面：項目層面：3030萬平米純大戶社區(qū)高附加值萬平米純大戶社區(qū)高附加值+ +稀缺戶型稀缺戶型+ +景景 觀觀+ +視野視野+ +低梯戶比低梯戶比品質(zhì)、超值、唯一品質(zhì)、超值、唯一 本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 問題：問題： 1.1.生活配套不足；生活配套不足； 2.2.園林展示不足。園林展示不足。 本報告是嚴(yán)格保密的。本報告

36、是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 08全年回顧 項目本體分析 策略推導(dǎo) 營銷攻略 客戶分析 報告提綱 09年市場分析 本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 歐美房地產(chǎn)市場持續(xù)表現(xiàn)低迷：歐美房地產(chǎn)市場持續(xù)表現(xiàn)低迷： 1 1、環(huán)球房地產(chǎn)指南發(fā)表的報告顯示：、環(huán)球房地產(chǎn)指南發(fā)表的報告顯示： 世界房地產(chǎn)價格已經(jīng)轉(zhuǎn)向下滑趨勢，世界房地產(chǎn)價格已經(jīng)轉(zhuǎn)向下滑趨勢，20082008年中年中 有多達(dá)有多達(dá)2121個國家的房地產(chǎn)價格比去年同時期下滑個國家的房地產(chǎn)價格比去年同時期下滑，而，而 在在20072007年中只有年中只有5 5個國家出現(xiàn)下滑。個國家出現(xiàn)下滑。 2 2、據(jù)美國商務(wù)部公布報告

37、稱：、據(jù)美國商務(wù)部公布報告稱： 9 9月份新屋開工率為月份新屋開工率為81.781.7萬套，與萬套，與8 8月份相比下跌月份相比下跌 了了6.3%6.3%，低于此前預(yù)期；營建許可下跌，低于此前預(yù)期；營建許可下跌8.3%8.3%，是自，是自 19811981年年1111月份以來的最低水平。與去年同期相比，月份以來的最低水平。與去年同期相比，9 9 月份新屋開工率下降了月份新屋開工率下降了31%31%。 由于銀行愈加緊縮抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)，因此房屋營建由于銀行愈加緊縮抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)，因此房屋營建 商很難吸引到住房買家。這種情況可能要一直持續(xù)到商很難吸引到住房買家。這種情況可能要一直持續(xù)到 20092009

38、年，美國房地產(chǎn)業(yè)頹勢將進(jìn)入第四個年頭年，美國房地產(chǎn)業(yè)頹勢將進(jìn)入第四個年頭。 3 3、據(jù)美國國家住房建筑商協(xié)會稱：、據(jù)美國國家住房建筑商協(xié)會稱： 富國銀行富國銀行1010月份月份營建商信心指數(shù)下跌至自營建商信心指數(shù)下跌至自19851985 年以來的最低水平年以來的最低水平。與。與20052005年中期高點(diǎn)相比，新屋年中期高點(diǎn)相比，新屋 及二手房銷量下跌了及二手房銷量下跌了36%36%；與；與20062006年年1 1月高點(diǎn)相比，月高點(diǎn)相比， 住房營建已經(jīng)下滑了住房營建已經(jīng)下滑了64%64%。市場上的待售住房庫存仍。市場上的待售住房庫存仍 需需1010個月以上才能銷售完畢個月以上才能銷售完畢 。

39、全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化：全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化：資產(chǎn)貶值，經(jīng)濟(jì)預(yù)期不樂觀資產(chǎn)貶值，經(jīng)濟(jì)預(yù)期不樂觀導(dǎo)致歐導(dǎo)致歐 美房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷美房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷 資料來源：環(huán)球房地產(chǎn)指南 本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 0808年第三季度年第三季度gdpgdp增長同比回落增長同比回落2.3%2.3%，四年來首次低于，四年來首次低于10%10%，主要是由于出口、工業(yè)增加值，主要是由于出口、工業(yè)增加值 及投資等的增速放緩。及投資等的增速放緩。 最新最新8 8月份中國經(jīng)濟(jì)景氣報告顯示，月份中國經(jīng)濟(jì)景氣報告顯示，中國經(jīng)濟(jì)景氣繼續(xù)下行，綜合反映宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況的一致合成指數(shù)已連續(xù)中國經(jīng)濟(jì)景氣繼續(xù)下

40、行，綜合反映宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況的一致合成指數(shù)已連續(xù) 1010個月回落個月回落。cpicpi、工業(yè)增加值、貸款總額、工業(yè)增加值、貸款總額、m1m1、財政收入、工業(yè)企業(yè)銷售收入、發(fā)電量和進(jìn)出口總額八大指標(biāo)均、財政收入、工業(yè)企業(yè)銷售收入、發(fā)電量和進(jìn)出口總額八大指標(biāo)均 回落?；芈洹?前三季度中國經(jīng)濟(jì)增速回落的前三季度中國經(jīng)濟(jì)增速回落的2.32.3個百分點(diǎn)中個百分點(diǎn)中, ,有有1.21.2個百分點(diǎn)來自出口減速個百分點(diǎn)來自出口減速。統(tǒng)計顯示。統(tǒng)計顯示, ,前三季度前三季度, ,中國出口增速比中國出口增速比 去年同期回落了去年同期回落了4.84.8個百分點(diǎn)個百分點(diǎn), ,貿(mào)易順差減少了貿(mào)易順差減少了4747億美

41、元。投資和工業(yè)增速的明顯回落也是重要的因素，考慮到同期億美元。投資和工業(yè)增速的明顯回落也是重要的因素，考慮到同期 投資品價格漲幅投資品價格漲幅, ,投資實際增長率回落了大約投資實際增長率回落了大約1010個百分點(diǎn)，前三季度個百分點(diǎn)，前三季度, ,規(guī)模以上工業(yè)增速回落了規(guī)模以上工業(yè)增速回落了3.33.3個百分點(diǎn)個百分點(diǎn) 。 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行趨勢漸強(qiáng)：國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行趨勢漸強(qiáng)：受出口衰退影響，中國經(jīng)濟(jì)增長乏受出口衰退影響，中國經(jīng)濟(jì)增長乏 力，下行信號明顯力，下行信號明顯gdp/gdp/工業(yè)增加值增速連續(xù)下滑工業(yè)增加值增速連續(xù)下滑 資料來源：國家統(tǒng)計局 本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。 2021-5

42、-5 政府宏觀調(diào)控政策觀察：政府宏觀調(diào)控政策觀察：前一階段以抑制通貨膨脹惡化為主前一階段以抑制通貨膨脹惡化為主 要目標(biāo)的政策調(diào)控已達(dá)目標(biāo)要目標(biāo)的政策調(diào)控已達(dá)目標(biāo)cpicpi指標(biāo)持續(xù)回落指標(biāo)持續(xù)回落 政府宏觀調(diào)控政策目標(biāo)：政府宏觀調(diào)控政策目標(biāo)：“兩防兩防” 把防止經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱防止經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱、防防 止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨 脹脹作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù)。 控制農(nóng)產(chǎn)品、煤炭、成品油、電力價格。 07年10次提高存款準(zhǔn)備金率，08年上半年 5次提高存款準(zhǔn)備金率。 07年6次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率 07年9月27日發(fā)布通知明確，對已利用貸 款購

43、買住房、又申請購買第二套(含)以上住 房的，貸款首付款比例不得低于40%，房貸 款利率提高10% 上調(diào)個人住房公積金貸款利率 cpicpi自自5 5月份連續(xù)回落，當(dāng)前已經(jīng)從高點(diǎn)月份連續(xù)回落，當(dāng)前已經(jīng)從高點(diǎn) 回落到去年同期水平。回落到去年同期水平。 上半年：上半年：“抑制通脹抑制通脹” 資料來源：國家統(tǒng)計局 本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 08下及下及09：“保增長保增長” 時間時間舉措舉措 2008.08提高部分紡織品、服裝的出口退稅率 2008.09下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率和中小金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 2008.10.30央行再次降息0.27個百分點(diǎn) 2008.

44、10.24財政部、發(fā)改委兩部委醞釀發(fā)行2000億國債促增長 2008.10.24國務(wù)院批復(fù)兩萬億鐵路投資計劃 應(yīng)對金融危機(jī) 2008.10.23央行加大對小企業(yè)貸款扶持力度 四季度單獨(dú)統(tǒng)計 2008.10.22財政部千億規(guī)模減稅方案已獲國務(wù)院批準(zhǔn) 2008.10.22財政部、央行出臺多項措施鼓勵居民購房 2008.10.213000余種商品出口退稅率再次調(diào)高 2008.10.21著眼明年經(jīng)濟(jì) 國務(wù)院加快基建投資 2008.10.21刺激農(nóng)村消費(fèi) 進(jìn)一步擴(kuò)大家電下鄉(xiāng)試點(diǎn)范圍 2008.10.20發(fā)改委大幅提高糧食最低收購價 最高幅度達(dá)15.3% 2008.10.19國務(wù)院：降低住房交易稅費(fèi) 力保

45、資本市場穩(wěn)定 2008.10.12十七屆三中全會發(fā)布公報 部署農(nóng)村改革發(fā)展 2008.10.08國務(wù)院對儲蓄存款利息所得暫免征收個人所得稅 2008.10.08央行決定下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率 政策調(diào)控明顯轉(zhuǎn)向：政策調(diào)控明顯轉(zhuǎn)向： 從連續(xù)從連續(xù)加息貨幣政策持續(xù)從緊到快速降息刺激經(jīng)濟(jì)加息貨幣政策持續(xù)從緊到快速降息刺激經(jīng)濟(jì)； 從嚴(yán)格控制物價上漲到大力保護(hù)出口、增加政府開從嚴(yán)格控制物價上漲到大力保護(hù)出口、增加政府開 支拉動內(nèi)需增長支拉動內(nèi)需增長 政府宏觀調(diào)控政策觀察：政府宏觀調(diào)控政策觀察：由于經(jīng)濟(jì)基本面變化，政府宏觀調(diào)由于經(jīng)濟(jì)基本面變化，政府宏觀調(diào) 控政策開始轉(zhuǎn)向，以保護(hù)、刺激國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長為

46、核心目標(biāo)控政策開始轉(zhuǎn)向，以保護(hù)、刺激國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長為核心目標(biāo) 本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 次貸危機(jī)影響下，各國紛紛采取降息的手段抵御外部經(jīng)次貸危機(jī)影響下，各國紛紛采取降息的手段抵御外部經(jīng) 濟(jì)影響濟(jì)影響 1、國際：10月8日美聯(lián)儲、英國央行、歐洲央行、瑞 士央行等多國央行聯(lián)合降息,下調(diào)指標(biāo)利率50個基點(diǎn)至 4.5%。近期各央行醞釀再次聯(lián)手降息。10月27日，韓 國央行緊急降息75個基點(diǎn)。 2、中國：自去年中國：自去年cpicpi壓力下連續(xù)壓力下連續(xù)6 6次加息后，次加息后，央行9月 15日起降息。大摩稱中國將在09年底前還將降息2次左 右。國內(nèi)降息預(yù)期升溫。 3、最

47、新動態(tài)：最新動態(tài)：繼繼1010月月8 8日中國人民銀行決定下調(diào)基準(zhǔn)日中國人民銀行決定下調(diào)基準(zhǔn) 利率后，不到一個月時間央行再度作出了降息的決定。利率后，不到一個月時間央行再度作出了降息的決定。 中國人民銀行中國人民銀行2929日宣布，從日宣布，從20082008年年1010月月3030日起下調(diào)金日起下調(diào)金 融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。其中一年期存款基準(zhǔn)利融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。其中一年期存款基準(zhǔn)利 率由現(xiàn)行的率由現(xiàn)行的3.87%3.87%下調(diào)至下調(diào)至 3.60%3.60%，下調(diào)，下調(diào)0.270.27個百分點(diǎn)。個百分點(diǎn)。 一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的6.93%6.93%

48、下調(diào)至下調(diào)至6.66%6.66%，下，下 調(diào)調(diào)0.270.27個百分點(diǎn)；其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)個百分點(diǎn)；其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào) 整。個人住房公積金貸款利率保持不變。整。個人住房公積金貸款利率保持不變。 本輪降息對開發(fā)商影響有限；而利率下調(diào)有助于緩解本輪降息對開發(fā)商影響有限；而利率下調(diào)有助于緩解 居民還貸壓力，但當(dāng)前降息不足以緩解全球宏觀經(jīng)濟(jì)形居民還貸壓力，但當(dāng)前降息不足以緩解全球宏觀經(jīng)濟(jì)形 勢帶來的影響以及改變居民消費(fèi)預(yù)期和行為勢帶來的影響以及改變居民消費(fèi)預(yù)期和行為 ，為應(yīng)對，為應(yīng)對 日益嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)形勢，中國可能進(jìn)入快速降息通道。日益嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)形勢，中國可能進(jìn)入快速降息通道

49、。 與樓市相關(guān)的關(guān)鍵政策與樓市相關(guān)的關(guān)鍵政策緊縮銀根政策結(jié)束，以刺激經(jīng)濟(jì)，緊縮銀根政策結(jié)束，以刺激經(jīng)濟(jì)， 阻擊國外金融風(fēng)暴影響為目標(biāo)進(jìn)入連續(xù)降息通道阻擊國外金融風(fēng)暴影響為目標(biāo)進(jìn)入連續(xù)降息通道 金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率在金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率在20072007年連續(xù)年連續(xù)6 6次次 加息后，于加息后，于0808年年9 9月月1616號首次降息，緊接著在一號首次降息，緊接著在一 個半月內(nèi)，連續(xù)降息個半月內(nèi)，連續(xù)降息3 3次。次。 資料來源：中央銀行公布數(shù)據(jù) 本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 消費(fèi)者預(yù)期指數(shù)的連 續(xù)下滑在一定程度上 表明民眾對未來一至未來一至 兩年內(nèi)購

50、買住房、汽兩年內(nèi)購買住房、汽 車等的消費(fèi)預(yù)期下降車等的消費(fèi)預(yù)期下降 消費(fèi)者滿意指數(shù)在一定程度上反映 了民眾對當(dāng)前的收入、生活質(zhì)量、民眾對當(dāng)前的收入、生活質(zhì)量、 宏觀經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)支出、就業(yè)狀況、宏觀經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)支出、就業(yè)狀況、 購買耐用消費(fèi)品和儲蓄的滿意程度購買耐用消費(fèi)品和儲蓄的滿意程度 呈下滑態(tài)勢呈下滑態(tài)勢 消費(fèi)者信心觀察：消費(fèi)者信心觀察：受對經(jīng)濟(jì)發(fā)展及自身財富增長預(yù)期的變化，受對經(jīng)濟(jì)發(fā)展及自身財富增長預(yù)期的變化， 0808年中國消費(fèi)者預(yù)期年中國消費(fèi)者預(yù)期/ /信心信心/ /滿意指數(shù)全線下滑滿意指數(shù)全線下滑 資料來源：國家統(tǒng)計局 本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 2008

51、年年12月月2日日 ，中國，中國2009年年經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書 藍(lán)皮書指出：藍(lán)皮書指出：20082008年我國經(jīng)濟(jì)增長速度將有所放緩，年我國經(jīng)濟(jì)增長速度將有所放緩，gdpgdp增長率為增長率為9.89.8左左 右，右，20092009年年gdpgdp增長率將繼續(xù)有所回落，但仍有望增長率將繼續(xù)有所回落，但仍有望保持保持9.3%9.3%左右的左右的較較 快增長?？煸鲩L。 藍(lán)皮書同時指出：藍(lán)皮書同時指出：短期內(nèi)房價下調(diào)將成定局，短期內(nèi)房價下調(diào)將成定局，20092009年，房地產(chǎn)市場年，房地產(chǎn)市場 將將步入較長時間的調(diào)整期步入較長時間的調(diào)整期，需求方短期內(nèi)難以走出觀望。另外，明，需求方短期內(nèi)難以走出

52、觀望。另外，明 年失業(yè)人數(shù)還會有所增加。年失業(yè)人數(shù)還會有所增加。 整個社會經(jīng)濟(jì)危機(jī)的多米諾骨牌效應(yīng)多米諾骨牌效應(yīng)，2009年的國民經(jīng)濟(jì)是不 好的，整體經(jīng)濟(jì)面的影響，09年地產(chǎn)市場也同樣不容樂不容樂 觀觀 本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 預(yù)計預(yù)計0909年上半年與年上半年與0808年下半年相比，基本無變化，依然停年下半年相比，基本無變化，依然停 留在留在調(diào)整期階段，剛性需求主導(dǎo)市場調(diào)整期階段，剛性需求主導(dǎo)市場 客戶情況客戶情況 客戶購買信心不足， 市場觀望氣氛嚴(yán)重 自用型剛性需求市場作主導(dǎo) 自用型客戶占市場主流， 投資市場啟動，市場購買 信心逐漸增強(qiáng) 投資客戶比例快速

53、上升，自用 型客戶也交投活躍，市場購買 信心強(qiáng)甚至出現(xiàn)恐慌性購買行 為 市場表現(xiàn)市場表現(xiàn) 市場低迷，成交量下 降，部分樓盤降價促 銷 高端市場“走價不走量”，一般 物業(yè)“走量不走價”，個別具有 核心競爭力的項目在速度上可形 成市場熱點(diǎn) 量價平衡恢復(fù)，價格穩(wěn)步 上揚(yáng)，個盤表現(xiàn)差異較大， 明星項目逐漸增多 價格全面上漲，銷售速度逐漸 加快，豪宅市場上漲速度快于 一般物業(yè) 樓盤應(yīng)對樓盤應(yīng)對 策略策略 找到剛性需求市場， 尋找速度價格平衡點(diǎn)/ 延遲銷售或降價銷售 找到剛性需求市場，利用項目獨(dú) 特的競爭力，實現(xiàn)速度的突破， 形成市場熱點(diǎn) 憑借競爭力及營銷作為， 在競爭中突圍，在量價上 跑贏大勢 抓住豪宅

54、市場價格上升快于一 般物業(yè)的快速上升特點(diǎn)，實現(xiàn) 樓盤價值最大化 調(diào)整期調(diào)整期恢復(fù)期恢復(fù)期平穩(wěn)發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期快速上漲期快速上漲期 08年市場進(jìn)入調(diào)整期，正遇全球的金融海嘯，經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡劣，政府加大了保障性住房年市場進(jìn)入調(diào)整期，正遇全球的金融海嘯，經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡劣，政府加大了保障性住房 的推出，的推出，09年的第一季度將是房地產(chǎn)的寒冬，年的第一季度將是房地產(chǎn)的寒冬，市場進(jìn)入恢復(fù)期預(yù)計要到市場進(jìn)入恢復(fù)期預(yù)計要到2010年。年。 2008年年 2009年年 2010年年 本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 森林湖 總建面66萬平米，二、三期建面13萬平米，剩余310余套 御花苑 0

55、909年東莞樓市新增供應(yīng)量近年東莞樓市新增供應(yīng)量近400400萬，總供應(yīng)量近萬，總供應(yīng)量近800800萬，萬， 與與0808年相比增加年相比增加15%15%。 明年主城區(qū)中高檔樓盤現(xiàn)樓供應(yīng)達(dá)明年主城區(qū)中高檔樓盤現(xiàn)樓供應(yīng)達(dá) 130130萬以上。萬以上。 三期洋房建面21萬平方米,已售200套，剩余1000 套 20092009年年 1月 2月 3月4月5月 6月7月8月9月10月 11月12月 百悅尚城 上東國際 后續(xù)洋房，建面約40萬平米 洋房，建面約39萬平米，一期推出740套，剩余500余套 世紀(jì)城 天驕峰景 后續(xù)，二期建面約20萬平米，1000余套 東駿豪苑 后續(xù)洋房，約40000平米

56、四期洋房+別墅，建面約24萬平米 國際公館 后期，建面15萬平米 城市風(fēng)景 中天力通建面15萬平米，中天力通和萬科合作地塊建面34萬平米 御泉山 建面約20萬平米，洋房700套，別墅60套 東方華府 建面約5萬平米，130-320三房至五房，220套 四季公館、玫瑰公館共計約15萬平米 錦繡旗峰 建面37萬平米，已推出近400套，剩余330余 套 荷塘月色 翡麗山 推700套公寓、144套洋房和20套別墅 建面13萬平米以上 一期余500余套 清華居 建面20萬，共1216戶。獨(dú)棟250-350平共212套，洋房70-350平共500套 余貨700余套，約10萬平米建面 三期100-200平米

57、490套，約8萬建面，剩余400套 主城區(qū)供應(yīng)分析主城區(qū)供應(yīng)分析 后續(xù)建面約40萬平米的洋房及別墅 本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-5 主力競爭對手將集中主力競爭對手將集中0909年中旬大量入市，年中旬大量入市，140-200140-200平米左右洋平米左右洋 房產(chǎn)品房產(chǎn)品55005500套以上、套以上、200200平米以上大平面產(chǎn)品近平米以上大平面產(chǎn)品近15001500套，美套，美 墅產(chǎn)品近墅產(chǎn)品近500500套，套，對項目帶來較大沖擊。對項目帶來較大沖擊。 項目項目入市時間入市時間0909年推貨量年推貨量在售主力戶型在售主力戶型競爭界定競爭界定 世紀(jì)城國際公 館 三

58、期 2008年7月底剩余900套左右 一房57-59 288套，三房127-183 280 套、 四房142-180 300套、五房 212-219244套 推售貨量大，和本案處于同一檔次，同單 價同戶型同總價，屬一級競爭 中信森林湖2008年11月底 洋房剩余250套左右，三期獨(dú)棟別 墅約200套左右 三房 13420套，四房183-19550套，五 房182-266180套 同區(qū)域傳統(tǒng)豪宅，同產(chǎn)品，客戶對比較多， 相互影響較大，屬一級競爭 天驕風(fēng)景07-08年持續(xù)在售 一期剩余500套，二期1000多套， 預(yù)計明年中下旬會推出500 套左右 三房 140-160350套，四房190-340

59、170 套 不同區(qū)域豪宅，客戶對比較多，市場影響 力及樓盤檔次在同以水平線，屬一 級競爭 御泉山預(yù)計09年3月前入市 700套洋房，60套雙拼別墅，先推 別墅后推洋房 雙拼別墅35040060套，一房、兩房75- 89700套 同區(qū)域豪宅盤，兩個項目相鄰，洋房產(chǎn)品 類似，將會存在直接競爭，屬一級 競爭 清華居 2008年11月開始內(nèi)部 認(rèn)購 剩余188套聯(lián)排別墅及500套洋房 別墅341-388188套，三房157-160216 套，四房189-195288套 同區(qū)域同產(chǎn)品，但知名度及價格不屬于一 個水平線，屬于二級競爭 東駿豪苑三期 07-08年持續(xù)在售剩余400套左右 三房、四房148-1

60、80約200套；80兩房和 110三房約100套；198多層四房 96套 同區(qū)域同產(chǎn)品，但樓盤品質(zhì)及價格不屬于 一個水平線，屬于二級競爭 星河傳說三期荷 塘月色 2008年4月份左右 共剩余450套 三房139-157約180套、四房160-180 約220套、五房（含以上）222-790 約44套 同產(chǎn)品同價格不同區(qū)位，且項目知名度逐 漸下降，屬于二級競爭 百悅尚城07-08年持續(xù)在售 一期剩余約400套，預(yù)計二期近 600套產(chǎn)品將會在09年下半 年推出 兩房80-90約50套，三房、四房126-190 約150套，2+1房110-178約220套 同區(qū)域同產(chǎn)品，但知名度及價格不屬于一 個水