房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理經(jīng)典講義

1、第六章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程勘察房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程勘察 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì) 第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)與合同管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)與合同管理 第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)管理組織房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)管理組織 第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)控制 第六節(jié)第六節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收 real estate development & operation2 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程勘察房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程勘察 主要任務(wù)主要任務(wù) 目的目的 為設(shè)計(jì)、施

2、工提供精確為設(shè)計(jì)、施工提供精確 的原始資料、數(shù)據(jù)，使的原始資料、數(shù)據(jù)，使 設(shè)計(jì)、施工工作得以順設(shè)計(jì)、施工工作得以順 利進(jìn)行，在保證開發(fā)項(xiàng)利進(jìn)行，在保證開發(fā)項(xiàng) 目結(jié)構(gòu)安全、質(zhì)量優(yōu)良目結(jié)構(gòu)安全、質(zhì)量優(yōu)良 的前提下，最大限度地的前提下，最大限度地 節(jié)約投資，降低造價(jià)，節(jié)約投資，降低造價(jià)， 為項(xiàng)目開發(fā)創(chuàng)造良好的為項(xiàng)目開發(fā)創(chuàng)造良好的 經(jīng)濟(jì)效益。經(jīng)濟(jì)效益。 工程勘察是根據(jù)建設(shè)工工程勘察是根據(jù)建設(shè)工 程的要求，查明、分析、程的要求，查明、分析、 評(píng)價(jià)建設(shè)場地的地質(zhì)、地評(píng)價(jià)建設(shè)場地的地質(zhì)、地 理環(huán)境特征和巖土工程條理環(huán)境特征和巖土工程條 件，編制建設(shè)工程勘察文件，編制建設(shè)工程勘察文 件的活動(dòng)。件的活動(dòng)。 建設(shè)

3、工程的勘察是開發(fā)建設(shè)工程的勘察是開發(fā) 項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施 工的重要依據(jù)，一般由開工的重要依據(jù)，一般由開 發(fā)企業(yè)委托勘察設(shè)計(jì)部門發(fā)企業(yè)委托勘察設(shè)計(jì)部門 進(jìn)行。進(jìn)行。 一、工程勘察的主要任務(wù)和目的工程勘察的主要任務(wù)和目的 二、工程勘察的分類二、工程勘察的分類 description of the contents 施工勘察施工勘察 對(duì)地質(zhì)構(gòu)造復(fù)雜，工程要對(duì)地質(zhì)構(gòu)造復(fù)雜，工程要 求較高以及與施工有關(guān)的求較高以及與施工有關(guān)的 工程地質(zhì)問題進(jìn)行勘察，工程地質(zhì)問題進(jìn)行勘察， 作為制定施工方案的依據(jù)作為制定施工方案的依據(jù) 選址勘察選址勘察 對(duì)工程地質(zhì)的穩(wěn)定性和對(duì)工程地質(zhì)的穩(wěn)定性和

4、適宜性作出評(píng)價(jià)，繪制適宜性作出評(píng)價(jià)，繪制 成成1：5000的地形圖，的地形圖， 為選址提供資料。為選址提供資料。 詳細(xì)勘察詳細(xì)勘察 對(duì)建筑物地基進(jìn)一步勘探，對(duì)建筑物地基進(jìn)一步勘探， 作出工程地質(zhì)評(píng)價(jià)，繪制作出工程地質(zhì)評(píng)價(jià)，繪制1： 1000的地形圖。為地基基礎(chǔ)的地形圖。為地基基礎(chǔ) 設(shè)計(jì)、地基處理加固以及不設(shè)計(jì)、地基處理加固以及不 良現(xiàn)象防治提供地質(zhì)資料。良現(xiàn)象防治提供地質(zhì)資料。 初步勘察初步勘察 對(duì)場地是否適當(dāng)適合建設(shè)對(duì)場地是否適當(dāng)適合建設(shè) 作出評(píng)價(jià)，提出作出評(píng)價(jià)，提出1：2000地地 形圖，作為詳細(xì)規(guī)劃或建形圖，作為詳細(xì)規(guī)劃或建 筑總平面布置以及重要建筑總平面布置以及重要建 筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的

5、依據(jù)。筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的依據(jù)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程勘察，其工作階段的劃分應(yīng)與規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工的劃分相適房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程勘察，其工作階段的劃分應(yīng)與規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工的劃分相適 應(yīng)，一般可分為選址勘察、初步勘察、詳細(xì)勘察和施工勘察這幾個(gè)工作階段：應(yīng)，一般可分為選址勘察、初步勘察、詳細(xì)勘察和施工勘察這幾個(gè)工作階段： real estate development & operation 三、工程勘察工作的主要內(nèi)容三、工程勘察工作的主要內(nèi)容 地形測地形測 量量 工程勘工程勘 察察 地下水、地地下水、地 表水的勘探表水的勘探 氣象調(diào)查氣象調(diào)查 指根據(jù)規(guī)范和圖式的要 求，對(duì)地物、地貌及其 他地理要素進(jìn)行的測量

6、。對(duì)地球表面的地物、 地貌在水平面上的投影 位置和高程進(jìn)行測定， 并按一定比例縮小，用 符號(hào)和注記繪制成圖的 工作。 通過地質(zhì)鉆探、挖探槽 來探明建筑場地的土質(zhì)、 構(gòu)造、底層及地基的承 載能力及穩(wěn)定性狀況， 巖土的性質(zhì)，土壤的性 質(zhì)，地下水，地基承載 力，地基穩(wěn)定性等方面 的情況，為開發(fā)項(xiàng)目的 總體規(guī)劃和建筑物地基 基礎(chǔ)設(shè)計(jì)及管網(wǎng)規(guī)劃提 供依據(jù)。 在施工前，必須查明地下 水在不同時(shí)期的水位變化、 流動(dòng)方向，水的化學(xué)成分， 能否與混凝土發(fā)生化學(xué)反 應(yīng)，是否會(huì)引起鋼筋銹蝕， 以及地層的透水性，以確 定施工方案。同時(shí)也應(yīng)收 集附近河流、湖海的水系、 流量、水位等資料，為夏 季施工時(shí)的防洪排水提供 依

7、據(jù)。 因地區(qū)不同、季節(jié)變 化而會(huì)有較大的差別。 其內(nèi)容應(yīng)包括空氣的 濕度、溫度、風(fēng)向、 風(fēng)力、雨雪、冰凍季 節(jié)長短、土壤凍結(jié)厚 度等資料，為規(guī)劃、 設(shè)計(jì)及施工提供依據(jù)。 real estate development & operation 四、工程勘察報(bào)告包括的內(nèi)容四、工程勘察報(bào)告包括的內(nèi)容 民用建筑地質(zhì)勘查報(bào)告一般包括以下內(nèi)容： （1）勘察目的、要求和任務(wù)； （2）建筑的功能、體型、平面尺寸、層數(shù)、結(jié)構(gòu)類型、荷載（有條 件時(shí)列出荷載組合）、擬采用基礎(chǔ)類型及其概略尺寸及有關(guān)特殊要求 的敘述； （3）應(yīng)闡明場地不良地質(zhì)現(xiàn)象，分析論證靜力條件下場地和地基的 穩(wěn)定性；在抗震設(shè)防烈度等于或大于6度的

8、地震區(qū)，應(yīng)對(duì)場地土類型 、建筑場地類別作出判定，6度或大于6度的強(qiáng)震區(qū)，應(yīng)對(duì)斷裂錯(cuò)動(dòng)、 液化、震陷等進(jìn)行分析、論證和判定，對(duì)整個(gè)場地的適宜性作出明確 結(jié)論； （4）應(yīng)闡明地層結(jié)構(gòu)和巖土物理力學(xué)性質(zhì)，以巖土的均勻性、強(qiáng)度 和變形性狀作出定性和定量評(píng)價(jià)。巖土參數(shù)的分析和選定應(yīng)符合現(xiàn)行 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范和巖土工程勘察規(guī)范的規(guī)定； （5）應(yīng)闡明場地水文地質(zhì)條件、地下水埋藏條件和變化幅度，評(píng)價(jià) 其對(duì)地基基礎(chǔ)、地下室和施工邊坡穩(wěn)定性的影響，提出預(yù)防措施； real estate development & operation5 四、工程勘察報(bào)告包括的內(nèi)容四、工程勘察報(bào)告包括的內(nèi)容 民用建筑地質(zhì)勘查報(bào)告

9、一般包括以下內(nèi)容： （6）應(yīng)對(duì)地基基礎(chǔ)方案的論證和分析。天然地基方案應(yīng)提 出持力層和基礎(chǔ)埋深的建議，進(jìn)行承載力、沉降的分析和驗(yàn) 算，必要時(shí)對(duì)傾斜方向和傾斜值作出預(yù)測；樁基方案應(yīng)提出 樁型、樁端持力層、樁端土承載力和樁周土摩擦力或單樁承 載力和沉樁可能性的分析和建議，必要時(shí)應(yīng)進(jìn)行樁基沉降分 析；其它合適的地基基礎(chǔ)方案的分析和論證； （7）高層與低層差異沉降的分析及對(duì)相鄰建筑影響的分析 （8）基坑開挖邊坡穩(wěn)定性的分析，必要時(shí)提出支擋方案； （9）施工降水的可行性和對(duì)建筑物本身及相鄰建筑的影響, 必要時(shí)提出降水方案； （10）對(duì)施工和使用過程中的監(jiān)測檢驗(yàn)。 real estate developme

10、nt & operation6 五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)工程勘察工作的管理五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)工程勘察工作的管理 （5）親自 到現(xiàn)場踏勘 （1）樹立重 視工程勘察工 作的觀念 （2）選擇 好的工程勘 察單位 （3）簽訂 好工程勘察 合同 （4）督促協(xié) 助勘察單位 開展工程勘 察工作 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)委托 有資格的勘察單位進(jìn)行有資格的勘察單位進(jìn)行 工程勘察，并做好相關(guān)工程勘察，并做好相關(guān) 管理工作。管理工作。 real estate development & operation 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì) 一、一、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系城

11、市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系 1.1.城市規(guī)劃的含義及任務(wù)城市規(guī)劃的含義及任務(wù) 城市規(guī)劃是研究城市的未來發(fā)展、城市的合理布局和管理各項(xiàng)資源、 安排城市各項(xiàng)工程建設(shè)的綜合部署，是對(duì)城市的空間和實(shí)體發(fā)展進(jìn)行 的預(yù)先考慮。其對(duì)象偏重于城市的物質(zhì)形態(tài)部分，涉及城市中產(chǎn)業(yè)的 區(qū)域布局、建筑物的區(qū)域布局、道路及運(yùn)輸設(shè)施的設(shè)置、城市工程的 安排等。 城市規(guī)劃的任務(wù)是：根據(jù)國家城市發(fā)展和建設(shè)方針、經(jīng)濟(jì)技術(shù)政策、 國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展長遠(yuǎn)計(jì)劃、區(qū)域規(guī)劃，以及城市所在地區(qū)的自然 條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點(diǎn)和建設(shè)條件，布置城市體系；確定城市性 質(zhì)、規(guī)模和布局；統(tǒng)一規(guī)劃、合理利用城市土地；綜合部署城市經(jīng)濟(jì) 、文化、基礎(chǔ)設(shè)施等

12、各項(xiàng)建設(shè)，保證城市有秩序地、協(xié)調(diào)地發(fā)展，使 城市的發(fā)展建設(shè)獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。 城市規(guī)劃通常包括總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃兩個(gè)階段。 real estate development & operation 一、一、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系 （1）城市規(guī)）城市規(guī) 劃對(duì)房地產(chǎn)劃對(duì)房地產(chǎn) 開發(fā)起到管開發(fā)起到管 制作用制作用 （2）城市）城市 規(guī)劃指導(dǎo)和規(guī)劃指導(dǎo)和 促進(jìn)房地產(chǎn)促進(jìn)房地產(chǎn) 開發(fā)開發(fā) （3）城市規(guī)）城市規(guī) 劃設(shè)計(jì)是房地劃設(shè)計(jì)是房地 產(chǎn)成片開發(fā)的產(chǎn)成片開發(fā)的 必經(jīng)階段和必必經(jīng)階段和必 要手段要手段 城市規(guī)劃是城市房地產(chǎn)開發(fā)的城市規(guī)劃是城市房地產(chǎn)開發(fā)的“

13、龍頭龍頭”，它指導(dǎo)和制，它指導(dǎo)和制 約城市房地產(chǎn)開發(fā)，而城市規(guī)劃所繪制的城市發(fā)展藍(lán)約城市房地產(chǎn)開發(fā)，而城市規(guī)劃所繪制的城市發(fā)展藍(lán) 圖要靠房地產(chǎn)開發(fā)來實(shí)現(xiàn)，并針對(duì)開發(fā)過程中出現(xiàn)的圖要靠房地產(chǎn)開發(fā)來實(shí)現(xiàn)，并針對(duì)開發(fā)過程中出現(xiàn)的 新問題而做出調(diào)整和補(bǔ)充，兩者關(guān)系密不可分。新問題而做出調(diào)整和補(bǔ)充，兩者關(guān)系密不可分。 2.城市規(guī)城市規(guī) 劃與房地劃與房地 產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)開發(fā)的 關(guān)系關(guān)系 real estate development & operation real estate development & operation10 二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃管理二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃管理 1.建設(shè)用地選址管理建設(shè)

14、用地選址管理 （1）建設(shè)項(xiàng)目選址管理的含義）建設(shè)項(xiàng)目選址管理的含義 是城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃及其有關(guān)法律、法規(guī)時(shí)建設(shè)項(xiàng)目地是城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃及其有關(guān)法律、法規(guī)時(shí)建設(shè)項(xiàng)目地 址進(jìn)行確認(rèn)或選擇，保證各項(xiàng)建設(shè)按照城市規(guī)劃安排，并核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目選址址進(jìn)行確認(rèn)或選擇，保證各項(xiàng)建設(shè)按照城市規(guī)劃安排，并核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目選址 意見書的行政管理工作。意見書的行政管理工作。 建設(shè)項(xiàng)目選址規(guī)劃管理是執(zhí)行城市規(guī)劃的關(guān)鍵所在，它直接關(guān)系到城市的建設(shè)項(xiàng)目選址規(guī)劃管理是執(zhí)行城市規(guī)劃的關(guān)鍵所在，它直接關(guān)系到城市的 性質(zhì)、規(guī)模、布局和城市規(guī)劃的實(shí)施，同時(shí)也關(guān)系到建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施順利與否性質(zhì)、規(guī)模、布局和城市規(guī)劃

15、的實(shí)施，同時(shí)也關(guān)系到建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施順利與否 ，這是一個(gè)十分重要的環(huán)節(jié)。，這是一個(gè)十分重要的環(huán)節(jié)。 （2）建設(shè)項(xiàng)目選址管理的依據(jù)）建設(shè)項(xiàng)目選址管理的依據(jù) 城市規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目選址進(jìn)行管理，主要依據(jù)相關(guān)法律城市規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目選址進(jìn)行管理，主要依據(jù)相關(guān)法律 、法規(guī)和方針政策、城市規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)技術(shù)。、法規(guī)和方針政策、城市規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)技術(shù)。中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法 第三十六條規(guī)定：第三十六條規(guī)定：“以以劃撥劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的項(xiàng)目，建設(shè)單位在報(bào)方式提供國有土地使用權(quán)的項(xiàng)目，建設(shè)單位在報(bào) 送有關(guān)部門批準(zhǔn)或核準(zhǔn)前，應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請(qǐng)核發(fā)選址意見

16、書。送有關(guān)部門批準(zhǔn)或核準(zhǔn)前，應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請(qǐng)核發(fā)選址意見書。 以以出讓出讓方式提供土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目方式提供土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目不不需要申請(qǐng)選址意見書。需要申請(qǐng)選址意見書。 1.建設(shè)用地選址管理建設(shè)用地選址管理 保證建設(shè)保證建設(shè) 項(xiàng)目的布點(diǎn)項(xiàng)目的布點(diǎn) 符合城市規(guī)符合城市規(guī) 劃劃 對(duì)經(jīng)濟(jì)、對(duì)經(jīng)濟(jì)、 社會(huì)發(fā)展和社會(huì)發(fā)展和 城市建設(shè)進(jìn)城市建設(shè)進(jìn) 行宏觀調(diào)控行宏觀調(diào)控 綜合協(xié)調(diào)建設(shè)選綜合協(xié)調(diào)建設(shè)選 址中的各種矛盾，址中的各種矛盾， 促進(jìn)建設(shè)項(xiàng)目的前促進(jìn)建設(shè)項(xiàng)目的前 期工作的順利進(jìn)行期工作的順利進(jìn)行 建設(shè)項(xiàng)目選址規(guī)劃管理的目的與任務(wù)建設(shè)項(xiàng)目選址規(guī)劃管理的目的與任務(wù) （3） real esta

17、te development & operation （4）建設(shè)項(xiàng)目選址的依據(jù)）建設(shè)項(xiàng)目選址的依據(jù) 經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書；經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書； 建設(shè)項(xiàng)目與城市規(guī)劃布局的協(xié)調(diào)；建設(shè)項(xiàng)目與城市規(guī)劃布局的協(xié)調(diào)； 建設(shè)項(xiàng)目與城市交通、通訊、能源、市政、防災(zāi)規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目與城市交通、通訊、能源、市政、防災(zāi)規(guī)劃 的銜接與協(xié)調(diào)，采取的運(yùn)輸方式；的銜接與協(xié)調(diào)，采取的運(yùn)輸方式； 建設(shè)項(xiàng)目配套的生活設(shè)施與城市生活居住及公共設(shè)施規(guī)建設(shè)項(xiàng)目配套的生活設(shè)施與城市生活居住及公共設(shè)施規(guī) 劃的銜接與協(xié)調(diào)；劃的銜接與協(xié)調(diào)； 建設(shè)項(xiàng)目對(duì)于城市環(huán)境可能造成的污染影響，以及與城市建設(shè)項(xiàng)目對(duì)于城市環(huán)境可能造成的污染影響，以及與城市 環(huán)境保

18、護(hù)規(guī)劃和風(fēng)景名勝、文物古跡保護(hù)規(guī)劃的協(xié)調(diào)。環(huán)境保護(hù)規(guī)劃和風(fēng)景名勝、文物古跡保護(hù)規(guī)劃的協(xié)調(diào)。 real estate development & operation （5）建設(shè)項(xiàng)目選址規(guī)劃管理的程序及操作要求）建設(shè)項(xiàng)目選址規(guī)劃管理的程序及操作要求 選址選址 申請(qǐng)申請(qǐng) 參加參加 選址選址 選址選址 審查審查 核發(fā)核發(fā) 選址意選址意 見書見書 提交文件：一是已提交文件：一是已 經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議 書；二是建設(shè)單位書；二是建設(shè)單位 建設(shè)項(xiàng)目選址意見建設(shè)項(xiàng)目選址意見 書申請(qǐng)報(bào)告；三是書申請(qǐng)報(bào)告；三是 該項(xiàng)目有關(guān)的基本該項(xiàng)目有關(guān)的基本 情況和建設(shè)技術(shù)條情況和建設(shè)技術(shù)條 件要求、環(huán)境影響件要求

19、、環(huán)境影響 評(píng)價(jià)報(bào)告等文件。評(píng)價(jià)報(bào)告等文件。 現(xiàn)場踏勘，共現(xiàn)場踏勘，共 同商討，對(duì)不同商討，對(duì)不 同的擬建地址同的擬建地址 進(jìn)行比較分析，進(jìn)行比較分析， 聽取各有關(guān)部聽取各有關(guān)部 門、單位的意門、單位的意 見。見。 城市規(guī)劃行政主城市規(guī)劃行政主 管部門經(jīng)過調(diào)查管部門經(jīng)過調(diào)查 研究、條件分析研究、條件分析 和多方案比較論和多方案比較論 證求對(duì)該建設(shè)項(xiàng)證求對(duì)該建設(shè)項(xiàng) 目選址進(jìn)行審查目選址進(jìn)行審查 。必要時(shí)應(yīng)組織。必要時(shí)應(yīng)組織 專家論證會(huì)進(jìn)行專家論證會(huì)進(jìn)行 慎重研究決定。慎重研究決定。 對(duì)于特別復(fù)雜的建對(duì)于特別復(fù)雜的建 設(shè)項(xiàng)目，可委托城設(shè)項(xiàng)目，可委托城 市規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制市規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制 建設(shè)項(xiàng)目選址

20、意見建設(shè)項(xiàng)目選址意見 書的報(bào)告，然后城書的報(bào)告，然后城 市規(guī)劃行政主管部市規(guī)劃行政主管部 門根據(jù)報(bào)告核發(fā)選門根據(jù)報(bào)告核發(fā)選 址意見書。址意見書。 real estate development & operation （6）建設(shè)項(xiàng)目選址意見書建設(shè)項(xiàng)目選址意見書辦理申請(qǐng)材料辦理申請(qǐng)材料 立項(xiàng)批立項(xiàng)批 復(fù)復(fù) 土地管理部門土地管理部門 用地意見函用地意見函 現(xiàn)狀地形圖現(xiàn)狀地形圖 申辦申辦建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目 選址意見書選址意見書的申的申 請(qǐng)書，應(yīng)當(dāng)包括：請(qǐng)書，應(yīng)當(dāng)包括： 建設(shè)項(xiàng)目的基本情建設(shè)項(xiàng)目的基本情 況，建設(shè)項(xiàng)目選址況，建設(shè)項(xiàng)目選址 的主要依據(jù)，建設(shè)的主要依據(jù)，建設(shè) 項(xiàng)目選址、用地范項(xiàng)目選址、用地范

21、 圍和具體規(guī)劃要求圍和具體規(guī)劃要求 申請(qǐng)單位申請(qǐng)單位 身份資料身份資料 real estate development & operation 建設(shè)項(xiàng)目選址意建設(shè)項(xiàng)目選址意 見書申請(qǐng)表見書申請(qǐng)表 2.建設(shè)用地規(guī)劃管理建設(shè)用地規(guī)劃管理 （1）建設(shè)用地規(guī)劃管理的含義及內(nèi)容）建設(shè)用地規(guī)劃管理的含義及內(nèi)容 建設(shè)用地規(guī)劃管理就是城市規(guī)劃主管部門根據(jù)城市規(guī)劃法建設(shè)用地規(guī)劃管理就是城市規(guī)劃主管部門根據(jù)城市規(guī)劃法 規(guī)和批準(zhǔn)的城市規(guī)劃，確定規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目用地的規(guī)和批準(zhǔn)的城市規(guī)劃，確定規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目用地的選址選址 、定點(diǎn)和范圍，審查總平面圖、定點(diǎn)和范圍，審查總平面圖，核發(fā)，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許

22、可證 等各項(xiàng)管理工作的總稱。等各項(xiàng)管理工作的總稱。 建設(shè)用地規(guī)劃管理的主要內(nèi)容包括：建設(shè)用地規(guī)劃管理的主要內(nèi)容包括：控制土地使用性質(zhì)和控制土地使用性質(zhì)和 使用強(qiáng)度；確定建設(shè)用地范圍；調(diào)整城市用地布局；核定使用強(qiáng)度；確定建設(shè)用地范圍；調(diào)整城市用地布局；核定 土地使用及其他規(guī)劃管理的要求。土地使用及其他規(guī)劃管理的要求。 （2）建設(shè)用地管理的目的和任務(wù)）建設(shè)用地管理的目的和任務(wù) 控制各項(xiàng)建設(shè)合理使用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地，保障城市規(guī)控制各項(xiàng)建設(shè)合理使用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地，保障城市規(guī) 劃的實(shí)施；節(jié)約集約使用建設(shè)用地，促進(jìn)城市建設(shè)和農(nóng)業(yè)劃的實(shí)施；節(jié)約集約使用建設(shè)用地，促進(jìn)城市建設(shè)和農(nóng)業(yè) 的協(xié)調(diào)發(fā)展；協(xié)調(diào)建設(shè)

23、用地的相關(guān)矛盾，綜合考慮建設(shè)用的協(xié)調(diào)發(fā)展；協(xié)調(diào)建設(shè)用地的相關(guān)矛盾，綜合考慮建設(shè)用 地的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)及環(huán)境效益；不斷完善、深化城市規(guī)劃。地的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)及環(huán)境效益；不斷完善、深化城市規(guī)劃。 real estate development & operation16 2.建設(shè)用地規(guī)劃管理建設(shè)用地規(guī)劃管理 （3）建設(shè)用地規(guī)劃管理的依據(jù)）建設(shè)用地規(guī)劃管理的依據(jù) 在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng) 目，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市、目，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市、 縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提

24、出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng)，由縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng)，由 城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃核定核定 建設(shè)用地的建設(shè)用地的位置、面積、允許建設(shè)的范圍位置、面積、允許建設(shè)的范圍，核發(fā)，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)劃 許可證許可證。 建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級(jí)以上地方建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級(jí)以上地方 人民政府土地主管部門申請(qǐng)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府審批后人民政府土地主管部門申請(qǐng)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府審批后 ，由土地主管部門，由土地主管部門劃撥劃撥土地。土地。 以以出讓

25、出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國有土地方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國有土地 使用權(quán)使用權(quán)出讓合同出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、 備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城 鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 real estate development & operation17 （4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證的辦理步驟的辦理步驟 提供規(guī)提供規(guī) 劃設(shè)計(jì)條劃設(shè)計(jì)條 件件 現(xiàn)場踏 勘 核發(fā)建 設(shè)

26、用地規(guī) 劃許可證 核定建 設(shè)用地位 置和界限 申請(qǐng)材申請(qǐng)材 料報(bào)送料報(bào)送 審查建審查建 設(shè)用地總設(shè)用地總 平面圖布平面圖布 置置 根據(jù)需 要征求有 關(guān)部門意 見 辦理步驟辦理步驟 real estate development & operation （5）建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證的申請(qǐng)材料的申請(qǐng)材料 建設(shè)用建設(shè)用 地規(guī)劃許可地規(guī)劃許可 證證申請(qǐng)表申請(qǐng)表 建設(shè)項(xiàng)目選址意見書建設(shè)項(xiàng)目選址意見書，對(duì)于出，對(duì)于出 讓方式提供土地使用權(quán)的項(xiàng)目，則提讓方式提供土地使用權(quán)的項(xiàng)目，則提 交交土地出讓成交確認(rèn)書土地出讓成交確認(rèn)書和和土地土地 出讓合同出讓合同及相關(guān)文件及相關(guān)文件 立項(xiàng)批復(fù)立項(xiàng)批復(fù)

27、按建設(shè)用地定樁成果按建設(shè)用地定樁成果 及繪圖要求繪制的及繪圖要求繪制的1： 500或或1：2000的地形圖的地形圖 建設(shè)用地建設(shè)用地 定樁成果定樁成果 real estate development & operation 建設(shè)用地規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)劃 許可證許可證申請(qǐng)書申請(qǐng)書 3.建設(shè)工程規(guī)劃管理建設(shè)工程規(guī)劃管理 （1）建設(shè)工程規(guī)劃管理的含義）建設(shè)工程規(guī)劃管理的含義 建設(shè)工程規(guī)劃管理，是城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主建設(shè)工程規(guī)劃管理，是城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主 管部門根據(jù)依法制定的城鄉(xiāng)規(guī)劃及有關(guān)管部門根據(jù)依法制定的城鄉(xiāng)規(guī)劃及有關(guān) 法律規(guī)范和技術(shù)規(guī)范，對(duì)各類建設(shè)工程法律規(guī)范和技術(shù)規(guī)范，對(duì)各類建設(shè)工程 進(jìn)行組織、控制、引導(dǎo)和

28、協(xié)調(diào)，使其納進(jìn)行組織、控制、引導(dǎo)和協(xié)調(diào)，使其納 入城鄉(xiāng)規(guī)劃的軌道，并核發(fā)建設(shè)工程規(guī)入城鄉(xiāng)規(guī)劃的軌道，并核發(fā)建設(shè)工程規(guī) 劃許可證的行政管理工作。劃許可證的行政管理工作。 城市規(guī)劃行政主管部門把城市規(guī)劃行政主管部門把建設(shè)工程規(guī)建設(shè)工程規(guī) 劃許可證劃許可證定義為定義為“依法核發(fā)的有關(guān)建依法核發(fā)的有關(guān)建 設(shè)工程的法律憑證設(shè)工程的法律憑證”。 real estate development & operation21 道路管理道路管理 建筑管理建筑管理 管線管理管線管理 （2）建設(shè)工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容）建設(shè)工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容 按照城市規(guī)劃要求對(duì)各 項(xiàng)建筑工程（包括各類房 屋、構(gòu)筑物）的性質(zhì)、規(guī) 模

29、、位置、標(biāo)高、高度、 體量、體形、朝向、間距 （日照、消防、衛(wèi)生、安 全、空間等）、建筑密度、 建筑退讓控制（退界、退 紅線、退鐵路線、退電力 線、退河道線等）、建筑 色彩和風(fēng)格等進(jìn)行審查和 控制。 對(duì)象是各類城市管線工程， 根據(jù)其所輸送的不同介質(zhì)， 主要有：電力線、有線通訊 線、給水管、燃?xì)夤?、供?管、雨水管、污水管和其他 特殊管線(如軌道交通的電 網(wǎng)、輸油管、輸氣管、化工 物料等)。市政管線工程規(guī) 劃管理包括對(duì)管線的平面布 置(水平排序、水平間距)、 豎向布置(豎向間距、覆土 深度)、管線敷設(shè)與行道樹、 綠化的關(guān)系、管線敷設(shè)與市 容景觀的關(guān)系，并對(duì)其進(jìn)行 綜合協(xié)調(diào)。 主要是按照城市規(guī)劃要

30、求對(duì)各類道路的走向、坐 標(biāo)和標(biāo)高、道路寬度、道路等級(jí)、交叉口設(shè)計(jì)、橫 斷面設(shè)計(jì)、道路附屬設(shè)施等進(jìn)行審查和規(guī)劃控制。 real estate development & operation （3）建設(shè)工程規(guī)劃管理的程序）建設(shè)工程規(guī)劃管理的程序 申請(qǐng) 審核 核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 竣工驗(yàn)收前的規(guī)劃核實(shí) 報(bào)送竣工驗(yàn)收資料 real estate development & operation （4）建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理申請(qǐng)材料 real estate development & operation24 建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)表； 土地權(quán)屬資料（土地使用證或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書）； 1：500或1：10

31、00的地形圖； 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審核意見； 施工圖中的總平面圖及平、立、剖面圖； 道路管線工程需提供道路管線規(guī)劃圖紙、文件二套； 人防等相關(guān)專業(yè)部門的審查意見。 三、建設(shè)工程設(shè)計(jì)三、建設(shè)工程設(shè)計(jì) 1.建設(shè)工程設(shè)計(jì)的內(nèi)容建設(shè)工程設(shè)計(jì)的內(nèi)容 建設(shè)工程設(shè)計(jì)，是指根據(jù)建設(shè)工程的要求，對(duì)建設(shè)建設(shè)工程設(shè)計(jì)，是指根據(jù)建設(shè)工程的要求，對(duì)建設(shè) 工程所需的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、資源、環(huán)境等條件進(jìn)行綜工程所需的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、資源、環(huán)境等條件進(jìn)行綜 合分析、論證，編制建設(shè)工程設(shè)計(jì)文件的活動(dòng)。合分析、論證，編制建設(shè)工程設(shè)計(jì)文件的活動(dòng)。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般為民用建筑民用建筑項(xiàng)目，常采用項(xiàng)目，常采用兩階段兩階段設(shè)計(jì)，即

32、設(shè)計(jì)，即初初 步設(shè)計(jì)步設(shè)計(jì)和和施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)，對(duì)于技術(shù)復(fù)雜的工業(yè)或民用建筑項(xiàng)目，可，對(duì)于技術(shù)復(fù)雜的工業(yè)或民用建筑項(xiàng)目，可 增加增加技術(shù)設(shè)計(jì)技術(shù)設(shè)計(jì)；對(duì)于小型開發(fā)項(xiàng)目中技術(shù)簡單的，可在簡化的初；對(duì)于小型開發(fā)項(xiàng)目中技術(shù)簡單的，可在簡化的初 步設(shè)計(jì)后，進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。步設(shè)計(jì)后，進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。 real estate development & operation 1.建設(shè)工程設(shè)計(jì)的內(nèi)容建設(shè)工程設(shè)計(jì)的內(nèi)容 (1)初步設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)總說明書和各專業(yè)設(shè)計(jì)說明書設(shè)計(jì)總說明書和各專業(yè)設(shè)計(jì)說明書 總總平面平面 建筑設(shè)計(jì)說明書和設(shè)計(jì)圖紙建筑設(shè)計(jì)說明書和設(shè)計(jì)圖紙 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說明書結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說明書 給水排水說

33、明書及圖紙給水排水說明書及圖紙 電氣設(shè)計(jì)說明書及圖紙電氣設(shè)計(jì)說明書及圖紙 弱電設(shè)計(jì)說明書及圖紙弱電設(shè)計(jì)說明書及圖紙 采暖設(shè)計(jì)說明書及圖紙采暖設(shè)計(jì)說明書及圖紙 動(dòng)力設(shè)計(jì)說明及方案圖、計(jì)算書、主要設(shè)備和材料表動(dòng)力設(shè)計(jì)說明及方案圖、計(jì)算書、主要設(shè)備和材料表 工程概算書工程概算書 real estate development & operation 1.建設(shè)工程設(shè)計(jì)的內(nèi)容建設(shè)工程設(shè)計(jì)的內(nèi)容 (2)施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì) 建筑施工圖建筑施工圖 結(jié)構(gòu)施工圖結(jié)構(gòu)施工圖 給排水施工圖給排水施工圖 電氣施工圖電氣施工圖 real estate development & operation 三、建設(shè)工程設(shè)計(jì)三、

34、建設(shè)工程設(shè)計(jì) 2.2.規(guī)劃設(shè)計(jì)的組織委托規(guī)劃設(shè)計(jì)的組織委托 選擇設(shè)計(jì)單位選擇設(shè)計(jì)單位 設(shè)計(jì)資格設(shè)計(jì)資格 設(shè)計(jì)等級(jí)設(shè)計(jì)等級(jí) 設(shè)計(jì)范圍設(shè)計(jì)范圍 確定技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確定技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 方案評(píng)價(jià)與選擇方案評(píng)價(jià)與選擇 審查設(shè)計(jì)圖紙審查設(shè)計(jì)圖紙 real estate development & operation 四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)與評(píng)價(jià)四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)與評(píng)價(jià) 1.城市居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)城市居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì) （1）居住區(qū)的涵義）居住區(qū)的涵義 構(gòu)成居住區(qū)的基本單位，之間被小區(qū)道路分隔構(gòu)成居住區(qū)的基本單位，之間被小區(qū)道路分隔 人口規(guī)模人口規(guī)模10003000人，人，3001000戶，占地戶，

35、占地23公頃公頃 居住組團(tuán)有機(jī)組合成居住小區(qū)，由居住組團(tuán)有機(jī)組合成居住小區(qū)，由城市道路以及自然界城市道路以及自然界 線（如河流）劃分而成的完整居住地段線（如河流）劃分而成的完整居住地段 100015000人、人、30005000戶，占地約戶，占地約1235公頃公頃 由城市干道或自然分界線所圍合由城市干道或自然分界線所圍合 人口規(guī)模人口規(guī)模3000050000人、人、1000016000戶，用地規(guī)模應(yīng)在戶，用地規(guī)模應(yīng)在 50100公頃左右，配套建設(shè)有一整套較完善，能滿足該區(qū)居民公頃左右，配套建設(shè)有一整套較完善，能滿足該區(qū)居民 物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施。物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施。

36、居住組團(tuán)居住組團(tuán) 居住小區(qū)居住小區(qū) 居住區(qū)居住區(qū) real estate development & operation 住宅用地住宅用地公共服務(wù)設(shè)施用公共服務(wù)設(shè)施用 地地 綠化用地綠化用地道路用地道路用地 m1m2 m4m3 1.城市居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)城市居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì) 居住區(qū)用地根據(jù)不同的功能要求，一般可以分為四類： real estate development & operation （2）住宅及其用地的規(guī)劃布置）住宅及其用地的規(guī)劃布置 住宅選型住宅選型 點(diǎn)式：建筑物橫截面寬度和長度比較接近的住宅 （2）住宅及其用地的規(guī)劃布置）住宅及其用地的規(guī)劃布置 住宅選型住宅選型 條式：由兩個(gè)或兩

37、個(gè)以上的居住單元按直線鄰接的住宅 real estate development & operation 條式住宅條式住宅 real estate development & operation （2）住宅及其用地的規(guī)劃布置）住宅及其用地的規(guī)劃布置 住宅選型住宅選型 錯(cuò)層 房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、 廚、陽臺(tái)處于幾個(gè)廚、陽臺(tái)處于幾個(gè) 高度不同的平面上。高度不同的平面上。 real estate development & operation （2）住宅及其用地的規(guī)劃布置）住宅及其用地的規(guī)劃布置 住宅選型住宅選型 躍層 躍層式住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)躍層式住宅是一套住宅占

38、兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián) 系上下層，一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間系上下層，一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間 ，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。 real estate development & operation （2）住宅及其用地的規(guī)劃布置）住宅及其用地的規(guī)劃布置 住宅選型住宅選型 復(fù)式 在躍層式住宅的基礎(chǔ)上發(fā)展而成的一種經(jīng)濟(jì)型住宅在躍層式住宅的基礎(chǔ)上發(fā)展而成的一種經(jīng)濟(jì)型住宅 復(fù)式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但復(fù)式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但 層高較普通住宅層高較普通住宅(通常層高通常層高2.8米米)高，可在

39、局部拘出夾層，高，可在局部拘出夾層， 安排臥室或書房等用樓梯聯(lián)系上下安排臥室或書房等用樓梯聯(lián)系上下 real estate development & operation （2）住宅及其用地的規(guī)劃布置）住宅及其用地的規(guī)劃布置 住宅選型住宅選型 退臺(tái)：由下 至上逐層退讓 ，整體效果類 似于臺(tái)階 real estate development & operation 退臺(tái)式住宅退臺(tái)式住宅 real estate development & operation （2）住宅及其用地的規(guī)劃布置）住宅及其用地的規(guī)劃布置 住宅選型住宅選型 花園別墅：帶有花園草坪的獨(dú)院式低層高級(jí)住宅 real estate

40、development & operation 花園別墅花園別墅 real estate development & operation （2）住宅及其用地的規(guī)劃布置）住宅及其用地的規(guī)劃布置 住宅選型住宅選型 綜合性商住樓 real estate development & operation 住宅類型選擇的原則住宅類型選擇的原則 要充分認(rèn)識(shí)、利用基地的特點(diǎn)，根據(jù)基地的地形和地要充分認(rèn)識(shí)、利用基地的特點(diǎn)，根據(jù)基地的地形和地 貌特征，并結(jié)合土地的高效利用，選擇住宅類型。貌特征，并結(jié)合土地的高效利用，選擇住宅類型。 要了解居住者的屬性，使住宅類型更適應(yīng)生話方式，要了解居住者的屬性，使住宅類型更適應(yīng)

41、生話方式， 既能滿足群體需要也能滿足個(gè)體的需要。既能滿足群體需要也能滿足個(gè)體的需要。 正確把握住宅區(qū)與城市、街區(qū)的關(guān)系。住宅特別是高正確把握住宅區(qū)與城市、街區(qū)的關(guān)系。住宅特別是高 層住宅的建設(shè)會(huì)給周邊地域環(huán)境帶來很大的沖擊。因此層住宅的建設(shè)會(huì)給周邊地域環(huán)境帶來很大的沖擊。因此 要將住宅區(qū)納入城市空間的設(shè)計(jì)范圍中去考慮，以確保要將住宅區(qū)納入城市空間的設(shè)計(jì)范圍中去考慮，以確保 城市的開敞空間；要與周邊環(huán)境景觀保持協(xié)調(diào)發(fā)展，共城市的開敞空間；要與周邊環(huán)境景觀保持協(xié)調(diào)發(fā)展，共 同構(gòu)筑城市的良好的空間形態(tài)。同構(gòu)筑城市的良好的空間形態(tài)。 real estate development & operatio

42、n （2）住宅及其用地的規(guī)劃布置）住宅及其用地的規(guī)劃布置 住宅的布置住宅的布置 周邊式：居住建筑沿街道或街坊周圍布置，并形成安靜周邊式：居住建筑沿街道或街坊周圍布置，并形成安靜 、安全、方便的內(nèi)院式住宅組團(tuán)、安全、方便的內(nèi)院式住宅組團(tuán) real estate development & operation （2）住宅及其用地的規(guī)劃布置）住宅及其用地的規(guī)劃布置 住宅的布置住宅的布置 行列式：行列式：居住建筑一律朝一個(gè)方向（一般是南北方向）居住建筑一律朝一個(gè)方向（一般是南北方向） 成排布置成排布置 real estate development & operation （2）住宅及其用地的規(guī)劃布置

43、）住宅及其用地的規(guī)劃布置 住宅的布置住宅的布置 混合式：混合式：采用周邊式和行列式相結(jié)合的布置方式采用周邊式和行列式相結(jié)合的布置方式 real estate development & operation （2）住宅及其用地的規(guī)劃布置）住宅及其用地的規(guī)劃布置 住宅的布置住宅的布置 散點(diǎn)式散點(diǎn)式 將多層點(diǎn)式將多層點(diǎn)式(墩式墩式)住宅或高層點(diǎn)式住宅或高層點(diǎn)式(塔式塔式)住宅，圍繞住住宅，圍繞住 宅組團(tuán)的中心設(shè)施、公共綠地、水面等，有規(guī)則地布置。宅組團(tuán)的中心設(shè)施、公共綠地、水面等，有規(guī)則地布置。 自由式自由式 結(jié)合地形地貌、周圍條件，自由靈活地布置，以追求結(jié)合地形地貌、周圍條件，自由靈活地布置，以追

44、求 空間的變化和較大的綠化、活動(dòng)空間。空間的變化和較大的綠化、活動(dòng)空間。 real estate development & operation （3）公共建筑及其用地的規(guī)劃布置）公共建筑及其用地的規(guī)劃布置 公共建筑的分類公共建筑的分類 居住區(qū)內(nèi)的公共建筑主要是滿足居民基本的物質(zhì)居住區(qū)內(nèi)的公共建筑主要是滿足居民基本的物質(zhì) 和精神生活方面的需要，并主要為本居住區(qū)的居和精神生活方面的需要，并主要為本居住區(qū)的居 民所使用，一般根據(jù)公共建筑的使用性質(zhì)和居民民所使用，一般根據(jù)公共建筑的使用性質(zhì)和居民 對(duì)公共建筑使用的頻繁程度來進(jìn)行分類。對(duì)公共建筑使用的頻繁程度來進(jìn)行分類。 按使用性質(zhì)可以分為八類系統(tǒng)：按

45、使用性質(zhì)可以分為八類系統(tǒng)：教育、醫(yī)療衛(wèi)生教育、醫(yī)療衛(wèi)生 、商業(yè)、服務(wù)業(yè)、文娛體育、金融郵電、行政管、商業(yè)、服務(wù)業(yè)、文娛體育、金融郵電、行政管 理及市政公用系統(tǒng)理及市政公用系統(tǒng)。 real estate development & operation （3）公共建筑及其用地的規(guī)劃布置）公共建筑及其用地的規(guī)劃布置 公共建筑的規(guī)劃布置公共建筑的規(guī)劃布置 規(guī)劃布置的基本要求如下：規(guī)劃布置的基本要求如下： a.為便于居民使用，各級(jí)公共建筑應(yīng)有合理的為便于居民使用，各級(jí)公共建筑應(yīng)有合理的服務(wù)半徑服務(wù)半徑。合理。合理 服務(wù)半徑，是指居住區(qū)內(nèi)居民到達(dá)居住區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施的最服務(wù)半徑，是指居住區(qū)內(nèi)居民到達(dá)居住區(qū)

46、級(jí)公共服務(wù)設(shè)施的最 大步行距離。一般為居住區(qū)級(jí)大步行距離。一般為居住區(qū)級(jí)8001000m，居住小區(qū)級(jí)，居住小區(qū)級(jí)400 500m，居住組團(tuán)級(jí)，居住組團(tuán)級(jí)150200m。 b.應(yīng)設(shè)在交通比較方便，人流比較集中的地段，要考慮職工上應(yīng)設(shè)在交通比較方便，人流比較集中的地段，要考慮職工上 下班的走向。下班的走向。 c.產(chǎn)生噪音、氣味、污染物的公共建筑應(yīng)和住宅保持適當(dāng)?shù)木喈a(chǎn)生噪音、氣味、污染物的公共建筑應(yīng)和住宅保持適當(dāng)?shù)木?離，使居民有安寧衛(wèi)生的居住環(huán)境。如地下車庫、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站離，使居民有安寧衛(wèi)生的居住環(huán)境。如地下車庫、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站 。 d.在滿足居住區(qū)需要的同時(shí)，兼顧區(qū)外服務(wù)，提高經(jīng)濟(jì)效益。在滿足居住區(qū)需

47、要的同時(shí)，兼顧區(qū)外服務(wù)，提高經(jīng)濟(jì)效益。 real estate development & operation 居住區(qū)文化商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，可采用下列三種方式布置：居住區(qū)文化商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，可采用下列三種方式布置： a.沿街線狀布置沿街線狀布置 :對(duì)改變城市面對(duì)改變城市面 貌，豐富城市景貌，豐富城市景 觀有顯著的效果觀有顯著的效果 ，特別是采用沿，特別是采用沿 街住宅帶底層商街住宅帶底層商 鋪的方式比較節(jié)鋪的方式比較節(jié) 約用地，但在使約用地，但在使 用上和經(jīng)營管理用上和經(jīng)營管理 方面不如成片集方面不如成片集 中布置方式有利中布置方式有利 。 居住區(qū)文化商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，可采用下列三種方式布置：居住區(qū)文化

48、商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，可采用下列三種方式布置： b.在獨(dú)立地在獨(dú)立地 段成片集中段成片集中 布置：在居布置：在居 民使用和經(jīng)民使用和經(jīng) 營管理方面營管理方面 比較方便，比較方便， 但是在用地但是在用地 上比較沿街上比較沿街 線狀布置要線狀布置要 多些。多些。 居住區(qū)文化商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，可采用下列三種方式布置：居住區(qū)文化商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，可采用下列三種方式布置： c.沿街和城沿街和城 中集中相結(jié)中集中相結(jié) 合：吸取了合：吸取了 前兩種特點(diǎn)前兩種特點(diǎn) 。一般規(guī)模。一般規(guī)模 較大的項(xiàng)目較大的項(xiàng)目 可集中布置可集中布置 ，較小項(xiàng)目，較小項(xiàng)目 以分散布置以分散布置 為宜，就近為宜，就近 滿足居民需滿足居民需 求。求。

49、 real estate development & operation （4）居住區(qū)道路的規(guī)劃布置）居住區(qū)道路的規(guī)劃布置 1 居住區(qū)級(jí)道路居住區(qū)級(jí)道路 是居住區(qū)的主要道路，是居住區(qū)的主要道路， 用以劃分、聯(lián)系內(nèi)部用以劃分、聯(lián)系內(nèi)部 各小區(qū)，并解決居住各小區(qū)，并解決居住 區(qū)對(duì)外部聯(lián)系，其車區(qū)對(duì)外部聯(lián)系，其車 行道寬度不小于行道寬度不小于9m， 紅線寬度一般為紅線寬度一般為20 30m 2 居住小區(qū)級(jí)道路居住小區(qū)級(jí)道路 是居住小區(qū)內(nèi)的道路，是居住小區(qū)內(nèi)的道路， 是居住區(qū)的次要道路，是居住區(qū)的次要道路， 用以解決居住區(qū)內(nèi)部用以解決居住區(qū)內(nèi)部 組團(tuán)與組團(tuán)之間的聯(lián)組團(tuán)與組團(tuán)之間的聯(lián) 系，車行道寬度一般

50、系，車行道寬度一般 為為7m，紅線寬度不，紅線寬度不 小于小于16m 3 居住組團(tuán)級(jí)道路居住組團(tuán)級(jí)道路 是聯(lián)系住宅建筑棟是聯(lián)系住宅建筑棟 與棟之間聯(lián)系的道與棟之間聯(lián)系的道 路，以通自行車和路，以通自行車和 人行為主，寬度一人行為主，寬度一 般為般為4m；通向各；通向各 單元門的小路，一單元門的小路，一 般寬度為般寬度為3m real estate development & operation （5）居住區(qū)綠地的規(guī)劃布置）居住區(qū)綠地的規(guī)劃布置 a.公共公共 綠化綠化 b.公共建公共建 筑和公共筑和公共 設(shè)施的專設(shè)施的專 用綠地用綠地 c.宅旁及宅旁及 庭院綠化庭院綠化 d.街道街道 綠化綠化

51、居民區(qū)內(nèi)居民居民區(qū)內(nèi)居民 公共使用的綠公共使用的綠 地，包括居住地，包括居住 區(qū)公園、居住區(qū)公園、居住 小區(qū)公園、林小區(qū)公園、林 蔭道、居住組蔭道、居住組 團(tuán)的小塊綠化團(tuán)的小塊綠化 等。等。 指居住區(qū)內(nèi)學(xué)指居住區(qū)內(nèi)學(xué) 校、幼兒園、校、幼兒園、 醫(yī)院、門診、醫(yī)院、門診、 鍋爐房等用地鍋爐房等用地 的綠化。的綠化。 指住宅四旁及指住宅四旁及 庭院的綠化。庭院的綠化。 指居住區(qū)內(nèi)各指居住區(qū)內(nèi)各 種道路的行道種道路的行道 樹等綠化。樹等綠化。 居住區(qū)綠化系統(tǒng)包括居住區(qū)綠化系統(tǒng)包括: real estate development & operation （5）居住區(qū)綠地的規(guī)劃布置）居住區(qū)綠地的規(guī)劃布置

52、 整個(gè)居住區(qū)整個(gè)居住區(qū) 用地的用地的綠地綠地 覆蓋率覆蓋率（） 每居民平均占每居民平均占 有多少平方米有多少平方米 綠地面積（綠地面積（ m2/人）人） 居住區(qū)綠地居住區(qū)綠地 的標(biāo)準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn) real estate development & operation （5）居住區(qū)綠地的規(guī)劃布置）居住區(qū)綠地的規(guī)劃布置 為形成完整統(tǒng)一的綠化系統(tǒng)，要采取集中與分散，重點(diǎn)為形成完整統(tǒng)一的綠化系統(tǒng)，要采取集中與分散，重點(diǎn) 與一般，點(diǎn)、線、面相結(jié)合，地面與地上相結(jié)合的原則與一般，點(diǎn)、線、面相結(jié)合，地面與地上相結(jié)合的原則 1 盡可能利用劣地、波地、洼地進(jìn)行綠化，以節(jié)約用地。盡可能利用劣地、波地、洼地進(jìn)行綠化，以節(jié)

53、約用地。 對(duì)原有的綠化，湖河水面等自然條件要充分利用。對(duì)原有的綠化，湖河水面等自然條件要充分利用。 2 美化居住環(huán)境的同時(shí)，要與經(jīng)營相結(jié)合，發(fā)揮美化居住環(huán)境的同時(shí)，要與經(jīng)營相結(jié)合，發(fā)揮 綠化的經(jīng)濟(jì)效益。綠化的經(jīng)濟(jì)效益。 3 注意景觀要求，合理選種、配置，力求經(jīng)濟(jì)便注意景觀要求，合理選種、配置，力求經(jīng)濟(jì)便 于管理，使居住環(huán)境四季常青。于管理，使居住環(huán)境四季常青。 4 居住區(qū)綠化規(guī)劃布置的基本要求：居住區(qū)綠化規(guī)劃布置的基本要求： real estate development & operation 武漢高綠化樓盤欣賞武漢高綠化樓盤欣賞 real estate development & oper

54、ation 朗詩綠色街區(qū)朗詩綠色街區(qū) 地段：漢陽龍陽大道地段：漢陽龍陽大道68號(hào)號(hào)(龍陽大道與龍陽湖湖南路交匯處龍陽大道與龍陽湖湖南路交匯處) 均價(jià)：均價(jià)：d戶型戶型12300-12500元元/平方米，平方米，c戶型戶型11800 12000元元/平方米，平方米，b戶型戶型1040010600元元/平方米，平方米，a戶型戶型 98009990元元/平方米。平方米。 戶型：預(yù)計(jì)戶型：預(yù)計(jì)11月中旬推出一期三棟住宅，月中旬推出一期三棟住宅，1、2、3號(hào)樓，共號(hào)樓，共 有有88、95、130170平方米平方米4種精裝修戶型。種精裝修戶型。 朗詩綠色街區(qū)規(guī)劃建設(shè)住宅共朗詩綠色街區(qū)規(guī)劃建設(shè)住宅共9棟，其

55、中棟，其中8棟高層綠色科技棟高層綠色科技 住宅住宅以及一棟住宅住宅以及一棟24層的酒店式公寓產(chǎn)權(quán)層的酒店式公寓產(chǎn)權(quán)40年，年，2011年年11 月中旬即將開盤的是月中旬即將開盤的是1-3棟住宅，棟住宅，70年產(chǎn)權(quán)。年產(chǎn)權(quán)。 綠化率綠化率/容積率：容積率：72% / 2.38 交通：交通：585、205、208、413、204、801、579、596、 597路公交到龍陽大道升官渡站，交通非常方便。而且規(guī)劃路公交到龍陽大道升官渡站，交通非常方便。而且規(guī)劃 的地鐵三號(hào)線有龍陽湖南路站離小區(qū)僅的地鐵三號(hào)線有龍陽湖南路站離小區(qū)僅5分鐘路程。分鐘路程。 real estate development &

56、 operation 樓盤關(guān)鍵字：獨(dú)創(chuàng)高科技住宅，冬暖夏涼樓盤關(guān)鍵字：獨(dú)創(chuàng)高科技住宅，冬暖夏涼 如今人們買房子，越來越注重如今人們買房子，越來越注重 樓盤的綠化率和社區(qū)環(huán)境。據(jù)樓盤的綠化率和社區(qū)環(huán)境。據(jù) 觀察，目前江城大多數(shù)樓盤的觀察，目前江城大多數(shù)樓盤的 綠化率都在綠化率都在35%左右，只有別左右，只有別 墅項(xiàng)目才擁有較高的綠化率。墅項(xiàng)目才擁有較高的綠化率。 朗詩綠色街區(qū)卻擁有朗詩綠色街區(qū)卻擁有72%的綠的綠 化，在武漢的普通住宅項(xiàng)目中化，在武漢的普通住宅項(xiàng)目中 ，確實(shí)是很少。且該項(xiàng)目作為，確實(shí)是很少。且該項(xiàng)目作為 顛覆傳統(tǒng)的科技住宅，采用歐顛覆傳統(tǒng)的科技住宅，采用歐 洲成熟十大住宅科技系統(tǒng)

57、，室洲成熟十大住宅科技系統(tǒng)，室 內(nèi)溫度全年恒定保持在內(nèi)溫度全年恒定保持在18- 26，濕度常年維持在，濕度常年維持在30- 70%，無需空調(diào)也能享受冬暖，無需空調(diào)也能享受冬暖 夏涼。同時(shí)，室內(nèi)夏涼。同時(shí)，室內(nèi)24小時(shí)持續(xù)小時(shí)持續(xù) 置換經(jīng)過除塵、加濕處理的新置換經(jīng)過除塵、加濕處理的新 風(fēng)。風(fēng)。 2.2.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 （1）住宅建筑設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析）住宅建筑設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 外墻周長系數(shù)外墻周長系數(shù) 是指每平方米建面所分?jǐn)偟耐鈮χ荛L。是指每平方米建面所分?jǐn)偟耐鈮χ荛L。 在住宅建筑的造價(jià)構(gòu)成中，外墻造價(jià)占較大比重，如果分?jǐn)傇?/p>

58、在住宅建筑的造價(jià)構(gòu)成中，外墻造價(jià)占較大比重，如果分?jǐn)傇?每平方米建筑面積上的周長越每平方米建筑面積上的周長越小小，則住宅建筑的單位造價(jià)就，則住宅建筑的單位造價(jià)就低低 ，反之，外墻周長系數(shù)越大，則住宅建筑單位造價(jià)就高。，反之，外墻周長系數(shù)越大，則住宅建筑單位造價(jià)就高。 一般而言，住宅的建筑平面形狀一般而言，住宅的建筑平面形狀簡單簡單，它的外墻周長系數(shù)就小，它的外墻周長系數(shù)就小 ，則單位造價(jià)就低；如果住宅建筑的平面形狀又長又窄，或復(fù)，則單位造價(jià)就低；如果住宅建筑的平面形狀又長又窄，或復(fù) 雜不規(guī)則時(shí)，則外墻周長系數(shù)必然增大，造價(jià)也會(huì)增高。雜不規(guī)則時(shí)，則外墻周長系數(shù)必然增大，造價(jià)也會(huì)增高。 建筑面積

59、建筑物外周長 外墻周長系數(shù) real estate development & operation （1）住宅建筑設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析）住宅建筑設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 平面系數(shù)（平面系數(shù)（k） 住宅建面由住宅建面由居住面積居住面積，輔助面積輔助面積和和結(jié)構(gòu)面積結(jié)構(gòu)面積組成。其中居住面組成。其中居住面 積是指居室凈面積；輔助面積指客廳、廚房、衛(wèi)生間等室內(nèi)空積是指居室凈面積；輔助面積指客廳、廚房、衛(wèi)生間等室內(nèi)空 間的面積；結(jié)構(gòu)面積是指墻體和柱等結(jié)構(gòu)所占面積。間的面積；結(jié)構(gòu)面積是指墻體和柱等結(jié)構(gòu)所占面積。 輔助面積占住宅總建面的比重稱為輔助面積系數(shù)，一般為輔助面積占住宅總建面的比重稱為輔助

60、面積系數(shù)，一般為25 左右。左右。 結(jié)構(gòu)面積占住宅面積總建面的比例稱為結(jié)構(gòu)面積系數(shù)，結(jié)構(gòu)面結(jié)構(gòu)面積占住宅面積總建面的比例稱為結(jié)構(gòu)面積系數(shù)，結(jié)構(gòu)面 積系數(shù)越積系數(shù)越小小，設(shè)計(jì)方案越，設(shè)計(jì)方案越經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)。也就是說墻體、柱這樣一些結(jié)。也就是說墻體、柱這樣一些結(jié) 構(gòu)所占面積越小，就越經(jīng)濟(jì)。一般地，不同的住宅建筑，結(jié)構(gòu)構(gòu)所占面積越小，就越經(jīng)濟(jì)。一般地，不同的住宅建筑，結(jié)構(gòu) 面積系數(shù)是不同的，磚混結(jié)構(gòu)約為面積系數(shù)是不同的，磚混結(jié)構(gòu)約為19%，外磚內(nèi)模體系為，外磚內(nèi)模體系為16%， 裝配式大板體系為裝配式大板體系為14%，框架結(jié)構(gòu)體系為，框架結(jié)構(gòu)體系為11%。 %100 建筑面積 居住面積 平面系數(shù) rea