轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入審核要點0001

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入審核要點.應(yīng)稅收入的審核：包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從收入 的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。2.法定扣除項目金額的審核要點：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額包括地價款、有關(guān)費用和稅金（契稅按地價款3% 5%計算征收，在此項目中扣除；印花稅計入“管理費用”中，在第三項“房地產(chǎn)開發(fā)費用”中扣除）審核時要注意，納稅人分期、分批開發(fā)的情況。扣除項目金額二扣除項目的總金額x（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積+受讓土地使用權(quán)的總面積）（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。審核時注意

2、： 這里的“房地產(chǎn)開發(fā)成本”不是指會計賬面的“開發(fā)成本”，而是按稅法 要求計算的，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將貸款的利息計入了 “房地產(chǎn)開發(fā)成本”，則 應(yīng)剔除，計入下一項“房地產(chǎn)開發(fā)費用”。 如果納稅人開發(fā)的產(chǎn)品有留作自用或出租（未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)）的情況，不視同銷售，要注意按比例分?jǐn)傆嬎愠鍪鄄糠值姆康禺a(chǎn) 公共配套設(shè)施費注意在各期進(jìn)行分?jǐn)偅?）房地產(chǎn)開發(fā)費用審核時要注意，這里的“房地產(chǎn)開發(fā)費用”是按稅法要求計算扣除的，不是 指會計上的“財務(wù)費用、管理費用、銷售費用”，不是按照納稅人實際發(fā)生的費 用扣除的。具體扣除規(guī)定如下：利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費

3、用二利息+ （取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn) 開發(fā)成本）X 5%以內(nèi)（注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算 的金額）。a利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣 除。b：超過貸款期限的利息不允許扣除。c加罰的利息不允許扣除。d:計算扣除的具體比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定?？荚嚳淳唧w 條件。利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明 的:允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用二（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成 本）X 10%以 內(nèi)。a：利息不再單獨扣除，而是與其他費用一并計算扣除。b:計算扣除的具體比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民

4、政府規(guī)定。考試看具體條件。（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括營業(yè)稅（全額）、城建稅、教育費附加。印花稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入“管理費用”，已經(jīng)在“房地產(chǎn)開發(fā)費用”項目中計算扣除了，不再單獨扣除。（5）財政部確定的其他扣除項目從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除加計扣除費用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）X 20%。3. 計算增值額增值額二收入額扣除項目金額。4. 計算增值率增值率二增值額/扣除項目金額X io。5. 確定適用稅率依據(jù)計算的增值率，按其稅率表確定適用稅率。注意優(yōu)惠政策：建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額之和20%的，予以免稅；超過20%的，

5、應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。6. 依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額二增值額X適用稅率-扣除項目金額X速算扣除系數(shù)7. 賬務(wù)處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)繳納的土地增值稅應(yīng)當(dāng)計入“營業(yè)稅金及附 加”。借：營業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交土地增值稅土地增值稅的計算及歸納、揭示要點土地增值稅是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤的一個重要因素。為躲避土地增 值稅，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使盡渾身解數(shù)，各出高招。筆者結(jié)合稅審業(yè)務(wù)的實 際，輔之以相關(guān)資料，對現(xiàn)行土地增值稅清算偷、漏、避稅手段予以歸納和揭示 如下。一、虛構(gòu)合作開發(fā)建房模式避稅（財稅財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知字199548號）

6、中對合作開發(fā)土地有明確規(guī)定：“一方出地，一方出資金，雙方合 作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅”。某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際購得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，而另外與土地轉(zhuǎn)讓方簽定合作建房協(xié)議。這從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。這種以人為的“合作開發(fā)模式”的避稅方式，被很多地產(chǎn)企業(yè)采用。二、項目轉(zhuǎn)讓方式避稅目前流行的地產(chǎn)公司收購方案是：先由收購方成立一家能夠享受稅收優(yōu)惠的 公司，再由該公司以吸收合并方式兼并項目公司，項目隨公司而轉(zhuǎn)移，而國家法 律法規(guī)對兼并明確給予稅收優(yōu)惠，免征不動產(chǎn)移轉(zhuǎn)中的營業(yè)稅、土地增值稅及契 稅。對于吸收合并中的債務(wù)風(fēng)

7、險，則采用由被兼并方提供擔(dān)保的方式予以防范。三、以明顯偏低價格銷售商鋪少計銷售收入例如，某項目銷售商鋪8420 ，銷售均價18600元/川.其中：低價銷售5150 川，9200元/ 。這以明顯偏低價格銷售商鋪，少計銷售收入 4841萬元。中華 人民共和國稅收征收管理法第三十五條第六項規(guī)定納稅人申報的計稅依據(jù)明顯 偏低，又無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額。四、銷售收入不做申報納稅由于房地產(chǎn)行業(yè)前期資金投入較大，為避免出現(xiàn)資金短缺、周轉(zhuǎn)不靈等問 題，房地產(chǎn)企業(yè)往往選擇將銷售收入計入“預(yù)收賬款”科目，定金計入“其他應(yīng) 付款”科目，達(dá)到推遲申報、少繳稅款甚至不做納稅申報的目的。五、房地產(chǎn)交換不

8、確認(rèn)收入根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所 取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。通過房地產(chǎn)交換，交換雙方 都取得房產(chǎn)這一實物形態(tài)的收入，應(yīng)屬于土地增值稅的征稅范圍。交換雙方都應(yīng) 作為一種實物收人，申報繳納土地增值稅。六、項目工程建安成本偏高如某市2007年商品房建安造價標(biāo)準(zhǔn)為1540元/川，某公司實際建安成本 3610元/川，差異額2070元/川，差異率134.41%如果開發(fā)商提供的建安成本扣 除額明顯高于造價表，又沒有正當(dāng)理由，地稅部門將按核定辦法予以扣除。七、股權(quán)投資取得土地根據(jù)評估價值入賬某房地產(chǎn)公司以股權(quán)投資方式取得一塊土地根據(jù)評估價值7870萬元

9、，全部記入地價成本，而付清地價款僅為3150萬元，開發(fā)項目的土地成本未按照歷史成本及實際發(fā)生的成本確認(rèn)扣除（市場公允價值+取得土地相關(guān)稅費）。通過股權(quán)收 購方式獲取土地使用權(quán)，收購人應(yīng)重視收購后土地成本的計量。從賬務(wù)處理來 看，土地評估增值部分無法在股權(quán)交易過程中得到賬面確認(rèn)。交易行為屬于股權(quán) 投資，而非土地使用權(quán)交易。因此，賬務(wù)處理上，溢價支出僅能計入相關(guān)投資成 本，而不能將溢價支出計入土地成本。不能按經(jīng)評估確認(rèn)后的價值確定有關(guān)資產(chǎn) 的成本，將無形資產(chǎn)評估增值部分計入土地成本。八、代收費用計入扣除項目加計扣除根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知的 規(guī)定，對于縣級以上人

10、民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，可 以根據(jù)代收費用是否計入房價和是否作為轉(zhuǎn)讓收入，確定是否扣除。如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；相應(yīng)的，在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)。如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。相應(yīng)地，在計算增值額時，代收費用不允許在收入中扣除。首先，確定要求代收費用的主體是否是縣級以上人民政府；其次，視情形決定是否作為扣除項目，且一律不得作為加計 20%扣除計算的基數(shù)。九、虛列公共配套設(shè)施支出企業(yè)在簽訂建筑安裝合同時，已經(jīng)將附屬工程、

11、水電工程、屋面防水工程等 包括在合同總價款中，在工程完工結(jié)轉(zhuǎn)成本時，又就這些單項簽訂大額虛假合 同，或者作為公共配套設(shè)施支出發(fā)票重復(fù)進(jìn)入開發(fā)成本。十、擴(kuò)大開發(fā)項目成本費用1. 虛開材料發(fā)票。如購置建筑材料1500余萬元列入裝修費用。一是供貨合同在工程竣工且銷售的情況下簽訂和采購，與事實不相符合；二是簡單裝修售房條件下，少量的裝修工程消耗大量的鋼材水泥于情理不符。2. 以預(yù)算發(fā)包價格計入工程成本。3. 虛開建安發(fā)票，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的行業(yè)較多，一個項目的開發(fā)包括設(shè) 計、建筑施工安裝、加工業(yè)、建材商貿(mào)、房屋銷售代理業(yè)、廣告、物業(yè)管理等諸 多部門。不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)日常處理票據(jù)的工作量大、成本

12、核算也容易混 亂，也給房地產(chǎn)企業(yè)虛增成本帶來了可乘之機(jī)。利用建安發(fā)票虛列成本的，房地 產(chǎn)公司只要支付33%的營業(yè)稅及附加，便可偷逃25%的企業(yè)所得稅。卜一、整層車庫列入公共配套設(shè)施扣除企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。部分開發(fā)商利用地下 基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。比如某項目一層建成36個框架結(jié)構(gòu)車位，其建造成本全部列入公共配套設(shè)施扣除。十二、印花稅計入與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知規(guī)定：“細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)按照施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度的有關(guān)規(guī)定

13、，其繳納的印花稅列 入管理費用，已相應(yīng)予以扣除?！庇』ǘ悜?yīng)列入企業(yè)的管理費用進(jìn)行扣除，不應(yīng) 計入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”中扣除。十三、拖延清算時間遞延納稅部分房地產(chǎn)企業(yè)利用種種手段鉆土地增值稅暫行條例的空自，遲遲不進(jìn) 行決算，或留下一兩套尾房，致使整個項目不能決算，逃避土地增值稅的清算， 已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。十四、商鋪自營自用逃避納稅將開發(fā)的高增值率的部分房地產(chǎn)，如商鋪、車庫等，轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出 租等商業(yè)用途，由于產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不需繳納土地增值稅，在稅款清算時不列 收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。如果產(chǎn)權(quán)末發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。十五、未按預(yù)征率足額繳納土地增值稅各地稅務(wù)機(jī)關(guān)會根據(jù)當(dāng)?shù)?/p>

14、經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)整土地增值稅征收項目和預(yù)征率，如深 圳市從2008年7月1日開始調(diào)整土地增值稅預(yù)征率，具體調(diào)整如下：普通標(biāo)準(zhǔn) 住宅按銷售收入1%預(yù)征，別墅為3%,其他類型房產(chǎn)為2%,對2008年6月30 日以前，已按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 0.5%預(yù)征，其他類型房產(chǎn)1%預(yù)征，是否要求補(bǔ)稅未 有明確規(guī)定。部分房地產(chǎn)企業(yè)不及時按調(diào)整后的預(yù)征率足額繳納土地增值稅。十六、利息支出一律計入扣除項目根據(jù)土地增值稅暫行條例實施細(xì)則的規(guī)定，利息支出要視情況確定，分 在規(guī)定范圍內(nèi)據(jù)實扣除和在10%以內(nèi)計算扣除兩種情況。凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項 目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行 同類同期貸款利率

15、計算的金額。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿?能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息支出不得單獨計算，而應(yīng)并入房地產(chǎn)開發(fā)費用中一 并計算扣除。在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和 房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。十七、將代收費用一律計入扣除項目加計扣除如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得 的收入計稅；相應(yīng)的，在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除，但不允許作 為加計20%扣除的基數(shù)。如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取 的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。相應(yīng)地，在計算增值額時，代收費用不允許 在收入中扣除。首先，確定要求代收費

16、用的主體是否是縣級從上人民政府其5次，視情形決定是否作為扣除項目，且一律不得作為加計20%扣聚計算的基數(shù)。十八、公共設(shè)施的成本費用全額扣除部分房地產(chǎn)企業(yè)將小區(qū)居委會、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、居民文體娛樂場所等公共設(shè)施的成本費用一律計入扣除項目。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè) 務(wù)企業(yè)所得稅處理方法（國稅發(fā)200931號）的規(guī)定：屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸 企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其 他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其 他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。十九、利用關(guān)聯(lián)方交易進(jìn)行利潤轉(zhuǎn)移。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很多都有若干個經(jīng)營內(nèi)容不同的公司，女口：建筑設(shè)計公 司、咨詢公司、商貿(mào)公司、建筑施工公司等等，通過與這些關(guān)聯(lián)公司之間的交 易，將開發(fā)房地產(chǎn)利潤轉(zhuǎn)移，造成房地產(chǎn)開發(fā)項目低利潤或微利。二十、內(nèi)部分配，清算注銷不預(yù)留和繳納稅款建議投資人或合作雙方，留足應(yīng)繳稅款后再進(jìn)行利益分配，不僅可以規(guī)避涉 稅風(fēng)險，還可以避免合作雙方不必要的經(jīng)濟(jì)糾紛