雙子座服務(wù)中心物業(yè)管理處-工程部管理手冊

1、Jones Lang g LaSalle 雙子座服務(wù)中心物業(yè)管理處 chi 目錄 1、工程部的組織架構(gòu) 2、工程部的職責(zé) 2.1 部門主要職責(zé) 2.2 工程部專業(yè)職責(zé) 2.3 工程部各崗位職責(zé) 3、工程部的管理制度 3. 1 用戶報修及投訴處理管理制度 3.2 入戶維修服務(wù)規(guī)范 3.3 設(shè)備日常報修制度 3.4 周報告、月報告、年報告制度 3. 5 能源管理制度 3.6 設(shè)備技術(shù)檔案管理制度 3. 7 新增、改裝及報廢設(shè)備管理制度 3.8 工具、耗材和備品備件釆購、庫存及領(lǐng)用管理制度 3.9 工具管理制度 3. 10 設(shè)備維修或工程施工對外承包招標(biāo)制度 3. 11 報告制度 3. 12 安全運

2、行管理制度 3. 13 高空及外墻擦洗工作安全操作規(guī)定 3. 14 有毒物品的處理規(guī)定 3. 15 密閉地方的工作規(guī)定 3. 16 發(fā)生意外時的處理規(guī)定 3. 17 安全用電管理制度 3. 18 防火及消防安全管理制度 3. 19 值班及交接班制度 3.20 機房管理制度 3.21 機房安全防火管理規(guī)定 3.22 水泵房、水箱間管理規(guī)定 3.23 配電室管理規(guī)定 3.24 機房鑰匙管理制度 3.25 機電設(shè)備房出入管理制度 3.26 設(shè)備故障處理規(guī)定 3.27 運行事故分析 3.28 設(shè)備預(yù)防性維護保養(yǎng)制度 3.29 設(shè)備設(shè)施緊急維修管理制度 3. 30設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造管理制度 Jones

3、 Lang g LaSalle 3.31工程部人員調(diào)配制度 3.32設(shè)備修理計劃的變更、檢查與考核制度 3. 33影響正常營業(yè)時的施工及設(shè)備維修保養(yǎng) 3. 34公共部位巡檢制度 3.35二次裝修管理制度4、工程部重點工作流程圖 4. 1接管驗收流程圖 4.2 用戶入住流程圖 4. 3維修工作單流程圖 4. 4二次裝修管理程序 4.5 設(shè)備、工具、維修器材的采購、保管和領(lǐng)用程序 4. 6工程部設(shè)備管理總運行程序 4.7 冷水機組正常啟動流程圖 A、米暖運行啟動程序 B制冷運行啟動程序 4.8 冷水機組故障停機流程圖 4.9 冷水機組正常停機流程圖 5、年度設(shè)備維修計劃與定期維護作業(yè)書6、相關(guān)記錄

4、 Jones Lang g LaSalle i.工程部的組織架構(gòu) 工程部經(jīng)理 計劃人員編制：35人 現(xiàn)有25人、缺10人 2.工程部的職責(zé) 2.1 部門主要職責(zé) A. 對物業(yè)的土建及所有機電設(shè)施（電氣、電梯、空調(diào)、給排水、通訊、保安消防等 系統(tǒng)）的維修保養(yǎng) B. 日常運行管理 C. 對用戶開展有償服務(wù) D. 對裝修工程進行監(jiān)督管理 E. 對設(shè)備設(shè)施提出完善、整改方案 具體內(nèi)容如下： 2.1.1 在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，具體負責(zé)貫徹執(zhí)行物業(yè)的經(jīng)營方針，制定物業(yè)設(shè)備管理工作的具 體目標(biāo)和政策。 2.1.2 定期編寫月、周報告、運行報表等工作，積累有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，為管理決策提供依 據(jù)。 2.1.3 負責(zé)物

5、業(yè)設(shè)備設(shè)施的規(guī)劃和實施、運行和使用、維護和修理、改造和更新直 至報廢的 全過程的技術(shù)和經(jīng)濟管理。 2.1.4 負責(zé)物業(yè)設(shè)備設(shè)施的技術(shù)改造，引進工作和更新工程的可行性研究，編制年度計劃， 經(jīng)報批后實施。 2.1.5 加強系統(tǒng)項目驗收、運行、維修的原始記錄資料管理；編制物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)、大修計 劃、預(yù)防性試驗計劃（月計劃、年計劃）并負責(zé)組織計劃的完成，控制費用，提高維 修的經(jīng)濟效果。 2.1.6 根據(jù)物業(yè)設(shè)備設(shè)施基本折舊和大修基金的提取情況，協(xié)同財務(wù)部門合理計劃安排使用 設(shè)備購置費用、更新改造費用、大修費用和備件流動資金等。 2.1.7 制定物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理維修的各項規(guī)章制度技術(shù)規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，實行

6、定額管理和經(jīng) 濟核算，完成總經(jīng)理下達的各項技術(shù)、經(jīng)濟指標(biāo)。 2.1.8 根據(jù)實際需要和規(guī)定，確保各種設(shè)備（電梯、空調(diào)和照明等）的準(zhǔn)時開啟和關(guān)閉，記 錄詳實完整的運行數(shù)據(jù)。恰當(dāng)?shù)匕才胖蛋?，其中配電室、冷水機組房、熱力站、樓宇 中央控制室等需24小時有人值守。 2.1.9 有計劃、有組織地開展設(shè)備設(shè)施的更新和改造，提高物業(yè)設(shè)備設(shè)施的先進性 和低能 耗、高效率、防污染等性能，保持設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)代化水平。 2. 1. 10 如遇有緊急事件，工程部負責(zé)組織應(yīng)急搶修。緊急事件是指突發(fā)性的停電、停水、電 梯停運、漏水、污水外溢等影響大的設(shè)備設(shè)施故障。接到應(yīng)急報告，當(dāng)班人員應(yīng)立即通 知總經(jīng)理、工程部經(jīng)理及專業(yè)工

7、程師，并盡快趕到現(xiàn)場，采取應(yīng)急措施盡可能降低損 失，盡快恢復(fù)設(shè)備設(shè)施的正常運行。 2.1.11 以“安全、舒適、經(jīng)濟、高效”為指導(dǎo)方針，負責(zé)保障經(jīng)營所必需的水、電、燃氣、 冷汽和熱能供應(yīng)，做好能源分配和費用核算的基礎(chǔ)工作，使每位員工 樹立環(huán)保與節(jié)能 意識，盡量減少能源的消耗，積極推廣節(jié)能措施，做好能源 使用的記錄及分析，最終 達到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)和成本控制的目的。 2. 1. 12 負責(zé)設(shè)備設(shè)施安全管理，組織物業(yè)設(shè)備設(shè)施的事故分析和處理；制定安全防火、事故 防范措施并督促相關(guān)人員落實執(zhí)行。 Jones Lang g LaSalle 2.1. 13收集和編制設(shè)備設(shè)施有關(guān)技術(shù)資料和維修圖紙，做好設(shè)備設(shè)施的

8、技術(shù)檔案工作。 2. 1. 14負責(zé)組織物業(yè)各種設(shè)備設(shè)施的備件定制、訂貨和供應(yīng)。對備品、備件的儲存 作出監(jiān)控記 錄，以確保在搶修時有足夠的材料供應(yīng)，達到成本控制的目的。 2. 1. 15 經(jīng)?？偨Y(jié)和推廣物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的經(jīng)驗作法以及維修新技術(shù)的應(yīng)用，以提高維修技術(shù) 水平。負責(zé)組織設(shè)備設(shè)施管理和技術(shù)人員的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，通過技術(shù) 講座，知識問答及考核 等各種形式，積極開展?fàn)I業(yè)部門人員的設(shè)備設(shè)施管理 基礎(chǔ)知識培訓(xùn)，不斷提高全員的設(shè) 備設(shè)施管理意識和水平。 2. 1. 16 檢查和指引所有承判商在物業(yè)內(nèi)進行的工程，以確保其依照物業(yè)管理處所定的規(guī)章和安 全標(biāo)準(zhǔn)施工。 2. 1. 17 解答物業(yè)管理處一切有關(guān)

9、工程之問題及查詢，應(yīng)對物業(yè)內(nèi)客戶之投訴，盡力 為他們解決 有關(guān)工程之問題。 2. 1. 18制定各種運行維修管理制度及表格，將各種運行保養(yǎng)工作準(zhǔn)確記錄，達到管理的系統(tǒng) 化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、格式化，避免人為原因?qū)こ踢\行造成影響 2. 1. 19 外判維修保養(yǎng)及施工 把重要設(shè)備設(shè)施及系統(tǒng)的日常運行、維修、保養(yǎng)工作，包括零、配件的庫存，皆外判 給合格的承包商。一方面可確保物業(yè)的重要資產(chǎn)得到妥善保養(yǎng)，使設(shè)備設(shè)施能暢順運 行，另一方面，可令設(shè)備設(shè)施的壽命得以延長?？赏馀芯S修或施 工的設(shè)備設(shè)施及工程 有： a. 變、配電室 b. 冷水機組 c. 電/扶梯 d. 樓宇自控系統(tǒng) e. 電話交換機系統(tǒng) f.

10、消防報警系統(tǒng) g. 保安監(jiān)控及技術(shù)防范系統(tǒng) h. 水處理系統(tǒng)及水箱清潔 i. 電腦系統(tǒng) j中、大型樓宇養(yǎng)護、翻修工程及裝修改造工程 k.設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)改造工程 l. 其他工程部不具備技術(shù)條件和能力，或人員不足，無法在短期內(nèi)完成，并 影響物業(yè)經(jīng)營的維修或施工。 2. 2工程部專業(yè)職責(zé) 2. 2. 1 空調(diào)、給排水與綜合維修專業(yè)的職責(zé)范圍： a. 大廈所屬區(qū)域內(nèi)的空調(diào)及采暖系統(tǒng)、送排風(fēng)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、雨水及污水排 放系統(tǒng)、中水處理系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、天然氣系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)、土建 與防水、裝修及家具等。 b. 上述所有系統(tǒng)相關(guān)機房及其內(nèi)部的設(shè)備、設(shè)施（不包括樓宇自控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng) 等弱

11、電系統(tǒng)和設(shè)備）。 c. 所有公共區(qū)域、用戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi)部以及屋面、外墻等區(qū)域內(nèi) 的上述系統(tǒng)所有相關(guān)設(shè)備、設(shè)施。 d. 2.2.2 a. b. c. 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.2.6 2.2.7 2.2.8 2.2.9 2.2.10 2.2.11 2. 2. 12 2.2. 13 2214 2.2. 15 2. 2. 16 2.2. 17 所有公共區(qū)域、用戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi)部的家具、陳設(shè)的修理和翻 新；天花、玻璃窗、櫥窗、門鎖等的各種修理及整改；墻壁、天花、金屬構(gòu)架的油漆 翻新；各式五金配件的安裝、修理；土建結(jié)構(gòu)方面例如滲漏水及墻體的修補及整改

12、等。 強、弱電專業(yè)職責(zé)范圍： 所屬區(qū)域內(nèi)的所有變、配電系統(tǒng)、用電設(shè)備、照明系統(tǒng)、應(yīng)急供電系統(tǒng)、室外照明系 統(tǒng)、動力配電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、自動扶梯系統(tǒng)，以及所有弱電系統(tǒng)，包括保安監(jiān)控系 統(tǒng)、消防報警與聯(lián)動控制系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、電視系 統(tǒng)、廣播系統(tǒng)等等。 上述所有系統(tǒng)相關(guān)機房及其內(nèi)部的設(shè)備、設(shè)施（不包括機房本身的土建、裝修、門 窗、空調(diào)、通風(fēng)等）。 所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、用戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi)部，以及屋 面、外墻等區(qū)域內(nèi)的上述系統(tǒng)所有相關(guān)設(shè)備、設(shè)施。 熟悉所屬系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施性能、運行狀況、控制狀態(tài)，制定合理運行方案，研究改進措 施，減低能耗。 做好所屬設(shè)備設(shè)

13、施運行記錄，如有發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時處理。如果無法處理時， 應(yīng)迅速報專業(yè)工程師或工程部經(jīng)理，并詳細分析故障的各種現(xiàn)象，匯報上級取得總維 修方案。 負責(zé)本專業(yè)報修工作的具體落實，做好本專業(yè)維修報表，對工作單進行登記、編 號，同時掌握維修的進展情況，記錄維修完成后的情況，保證各部門的維修需要。 制定月、年度維修保養(yǎng)計劃，做好日常運行維修記錄及月、年度總結(jié)并上報。 做好所屬系統(tǒng)日常維修保養(yǎng)工作，確保設(shè)備設(shè)施處于優(yōu)良技術(shù)狀態(tài)。 做好應(yīng)急搶修工作，當(dāng)班人員接到應(yīng)急報告須立即趕赴現(xiàn)場，處理應(yīng)急事故。 專業(yè)員工應(yīng)積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。積極處理日常 遇到的 技術(shù)難題，對于無法處理或重要問題

14、應(yīng)及時報告專業(yè)工程師及工程部經(jīng) 理，同時提出 個人建議或解決措施。 做好所屬系統(tǒng)圖紙，資料、維修工具的保管，以及儀表的定期與不定期校正。 做好所屬系統(tǒng)及相關(guān)設(shè)備設(shè)施的巡視檢查工作，并做好巡檢記錄。如有發(fā)現(xiàn) 設(shè)備設(shè)施 發(fā)生異?；蚬收?，應(yīng)立即做出正確的判斷，采取有效措施，避免造成 損失。各設(shè)備設(shè) 施的巡視記錄依照有關(guān)表格執(zhí)行。 做好所屬設(shè)備設(shè)施機房及所屬設(shè)備設(shè)施的清潔和維護保養(yǎng)工作，做到無污跡， 無灰塵，無垃圾，無雜物，設(shè)備設(shè)施內(nèi)外整潔，做到無線頭、無故障、管線完 好、保溫完整、無跑冒滴漏現(xiàn)象。 做好所屬機房的管理工作，嚴(yán)禁無關(guān)人員進入，對必須進入機房的人員按規(guī) 定進行登記。 認真貫徹執(zhí)行工程部及

15、工程部經(jīng)理、專業(yè)工程師下達的維修、保養(yǎng)計劃，并 認真討論實施，確保安全生產(chǎn)。 配合物業(yè)管理處負責(zé)向客戶提供有償服務(wù)。 負責(zé)對所屬設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)承包商或施工單位進行監(jiān)督管理。 做好不同工種的配合，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的各項任務(wù)。 2.3工程部各崗位職責(zé) 2.3.1 工程部經(jīng)理的崗位職責(zé) 直接上級：總物業(yè)經(jīng)理 直接下屬：專業(yè)工程師、工程文員 崗位職責(zé)： a. 貫徹執(zhí)行總物業(yè)經(jīng)理的指令，負責(zé)工程部的日常管理，對總物業(yè)經(jīng)理負責(zé)。 b. 主持部門工作例會，檢查各專業(yè)工作日志，確保工作正常運轉(zhuǎn)，并盡力節(jié)約能源。 c. 全權(quán)調(diào)配工程部的技工和設(shè)備設(shè)施，界定各專業(yè)工作范圍及職責(zé)，為客戶及各部門提供良 好的服務(wù)場

16、所和條件。 d. 安排日常的維修保養(yǎng)工作，并監(jiān)督檢查其實施結(jié)果。 e. 審定專業(yè)工作計劃，檢查計劃執(zhí)行情況，制定本部門的年度工作計劃及月度實施方案，報總 物業(yè)經(jīng)理審批后執(zhí)行。 f. 參加新增項目的談判、評審、報價及驗收，確保質(zhì)量達到預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn)。 g 深入第一線了解情況并指導(dǎo)工作，及時解決各種問題。 h.負責(zé)制定部門制度、操作規(guī)程和要求，并督導(dǎo)下屬執(zhí)行。 1. 培訓(xùn)下屬員工，定期對下屬進行績效評估，并按規(guī)定進行獎懲。 j組織、制定設(shè)備設(shè)施重大維修保養(yǎng)外判標(biāo)書、合同要求，備件購進計劃，并負責(zé)實施及監(jiān)察 外判公司的工作。 k.根據(jù)實際要求與運行情況比較，結(jié)合科技發(fā)展?fàn)顩r，征詢專業(yè)意見，不斷改進原設(shè)計

17、，大力 支持下屬進行技術(shù)改造，使設(shè)備設(shè)施性能日臻完善。 l. 負責(zé)協(xié)調(diào)同物業(yè)管理處其他部門關(guān)系及對外關(guān)系，諸如供電局、電話局、自來水公 司、市政局、環(huán)衛(wèi)局、勞動局及消防局等單位。在接觸中要處處以公司利益為重，維護和 提高公司在社會上的良好形象。 m.確保物業(yè)所有屋宇設(shè)備依照政府的規(guī)定和法例要求，接受定期之檢查、測試和保養(yǎng)。 n.為每年之工程開支和能源費作出預(yù)算案，并提交總物業(yè)經(jīng)理審批。 素質(zhì)要求： a. 基本素質(zhì)：具備相當(dāng)豐富的工程管理專業(yè)知識，責(zé)任心強，善于溝通，并能協(xié)調(diào)各 部門的相互關(guān)系，具有相當(dāng)?shù)慕M織管理能力。 b. 自然條件：35歲以上，身體健康。 c. 文化程度：工程技術(shù)專業(yè)大專以上

18、或同等學(xué)歷，受過樓宇工程技術(shù)管理的專業(yè)培 訓(xùn)。具有高級工程師技術(shù)職稱或同等職稱。 d. 外語水平：中級以上英文水平，能閱讀普通工程技術(shù)資料。 e. 工作經(jīng)驗：在高檔大型物業(yè)或四星級以上酒店中擔(dān)任過工程部經(jīng)理3年以上或副 工程部經(jīng)理5年以上；具有7年以上技術(shù)管理經(jīng)驗。 f. 特殊要求：對現(xiàn)代化物業(yè)如辦公樓、商場、公寓的裝修以及機械、電力、鍋爐、管 道和弱電等方面的專業(yè)知識有較全面的了解。 工程管理手冊 Jones Lang LaSalle 2.3.2 工程部資料員的崗位職責(zé) 直接上級：工程部經(jīng)理 直接下屬：無 崗位職責(zé)： a. 在工程部經(jīng)理的指導(dǎo)下，負責(zé)工程部辦公室的有關(guān)事務(wù)性工作的接待及來訪客

19、人。 b. 幫助工程部經(jīng)理翻譯、整理、打印各類報告、文件資料及技術(shù)資料等。 c. 提醒工程部經(jīng)理按時參加計劃中的各種會議。 d. 填報有關(guān)報表，經(jīng)工程部經(jīng)理簽字后上報總物業(yè)經(jīng)理。 e. 負責(zé)工作部內(nèi)部的文件、資料、通知的傳閱和回收。 f. 負責(zé)工作部人員的考勤（出勤、年假、加班等）、福利（工資、獎金、加班費）、勞保用品 的申報、領(lǐng)取和發(fā)放。 g負責(zé)現(xiàn)金報銷和支票的辦理。 h.接聽電話、記錄留言，做好傳真及郵件的記錄和傳遞。 I. 參加工作部例會，做好會議記錄并整理下發(fā)。 J.負責(zé)技術(shù)檔案的整理存檔。 素質(zhì)要求： a. 基本素質(zhì)：辦事嚴(yán)謹(jǐn)、講究效率、保守秘密。 b. 文化程度：大學(xué)以上或同等學(xué)歷

20、。 c. 外語水平：高級英文水平，具備筆譯、口譯和文件起草能力。 d. 工作經(jīng)驗：在物業(yè)管理或物業(yè)設(shè)備設(shè)施維修工作2年以上，具有工程技術(shù)方面的一 般知識，了解工程部在物業(yè)管理中的地位和作用，能夠處理辦公室日常 業(yè)務(wù) 及設(shè)備設(shè)施檔案的分類和管理，能熟練使用電腦。 工程管理手冊 Jones Lang g LaSalle 233空調(diào)、給排水工程師的崗位職責(zé) 直接上級：工程部經(jīng)理 直接下屬：空水主管、綜合維修主管 崗位職責(zé)： a. 確保所屬系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的正常運行，對所屬設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)和人員負有全面的管理責(zé)任。檢查 空調(diào)采暖系統(tǒng)的運行狀況、控制狀態(tài)，審閱運行記錄，發(fā)現(xiàn)誤差立即糾正。 b. 負責(zé)組織及監(jiān)督檢

21、查本專業(yè)所屬設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的日常巡視檢查工作，認真分析巡檢 記錄，及早發(fā)現(xiàn)故障隱患，及時組織維修，并須在巡檢記錄上簽字確認。 c. 負責(zé)制定所屬系統(tǒng)及設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)計劃，以及維修保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書，報工程 部經(jīng)理批準(zhǔn)后負責(zé)組織實施，維修完畢，負責(zé)填寫維修保養(yǎng)記錄，并簽字確認。 d. 提出設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)備品備件采購計劃，每月定期上報工程部經(jīng)理審定。 e. 熟悉和掌握所有設(shè)備設(shè)施的性能，當(dāng)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)出現(xiàn)故障時，要及時組織人力進行搶修， 以最短的時間恢復(fù)其正常運行。 f. 貫徹執(zhí)行物業(yè)管理處和工程部制定的各項規(guī)章制度，帶領(lǐng)并督促檢查下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行安全 操作規(guī)程及員工守則，保證所屬機房的干凈整潔。 g

22、. 做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。 h. 做好技術(shù)檔案的建立、管理和設(shè)備設(shè)施維修、檢查、保養(yǎng)的記錄，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，逐步用新 技術(shù)、新工藝進行改造，使設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)更加完善。 1.負責(zé)制定所屬系統(tǒng)的運行方案及設(shè)備設(shè)施開停時間表，并不斷研究改進措施，使系 統(tǒng)更節(jié)省能源和降低損耗。 j組織所屬設(shè)備設(shè)施的年檢及外判維修保養(yǎng)工作，報工程部經(jīng)理批準(zhǔn)后實施。 k.提交每周/每月所屬系統(tǒng)運行報告，填寫停止空調(diào)或其它供應(yīng)的特別通告。 l. 協(xié)助工程部經(jīng)理進行工作： 計算年度開支預(yù)算 重大設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)外判的標(biāo)書制定及報價單的審核 監(jiān)管承判商在物業(yè)內(nèi)進行之工程或維修保養(yǎng)工作，以確保其安裝水平或工作質(zhì)量合乎工

23、程部標(biāo)準(zhǔn) 工程結(jié)束后的驗收 素質(zhì)要求： a. 基本素質(zhì)：辦事認真，踏實肯干。團結(jié)協(xié)作，為人正直。 b. 自然條件：身體健康，年齡在30歲以上。 c. 文化程度：具有大專以上學(xué)歷。 d. 工作經(jīng)驗：具有5年以上物業(yè)設(shè)備設(shè)施維修工作經(jīng)驗，5年以上冷水機組操作運 行及管理的工作經(jīng)驗。具有組織所屬系統(tǒng)的運行操作、維修保養(yǎng)的能力及一 般故障的處理能力。 2.3.4空水主管的崗位職責(zé) 直接上級：工程部經(jīng)理、空水專業(yè)工程師 直接下屬：空水運行技工、空水維修技工 崗位職責(zé)： a. 負責(zé)本物業(yè)冷水機組設(shè)備設(shè)施、空調(diào)采暖、送風(fēng)、排風(fēng)系統(tǒng)及設(shè)備、鍋爐設(shè)備、軟 化水系 統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)、污水

24、系統(tǒng)、天然氣系統(tǒng)的維修保養(yǎng)，確保 所屬系統(tǒng)的正常運行。 b. 認真檢查所屬系統(tǒng)的運行記錄，分析運行數(shù)據(jù)，提供節(jié)能運行方案，交專業(yè)工程師和工程部 經(jīng)理審定后組織實施。 c. 認真檢查所屬系統(tǒng)的巡視檢查記錄，分析故障現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并向?qū)I(yè) 工程師 和工程部經(jīng)理報告。 d. 負責(zé)提供所屬設(shè)備系統(tǒng)備品備件采購計劃，并上報專業(yè)工程師和工程部經(jīng)理批準(zhǔn)。 e. 嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理處和工程部制定的各項規(guī)章制度、操作規(guī)程、運行規(guī)程等，并起 到模范帶頭作用。督促檢查下屬技工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設(shè)備及人員不發(fā)生安全 事故。 f. 按照所測定的室外溫度和相對濕度，調(diào)節(jié)各空調(diào)區(qū)域的溫度和濕度。 g 設(shè)備系

25、統(tǒng)出現(xiàn)緊急故障時，要及時組織人力搶修，在最短的時間內(nèi)恢復(fù)其使用功能。 h.要求值班人員每天詳盡記錄系統(tǒng)設(shè)備在運行過程中的工作狀態(tài)。 l. 根據(jù)設(shè)備的要求和使用情況，提出對所屬設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)維修保養(yǎng)的計劃安排，報專 業(yè)工程師和工程部經(jīng)理審批后組織實施。 J.培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別事件 立即匯 報。 k.設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)維修完畢后，必須認真填寫維修記錄、零配件更換記錄等，并歸入設(shè)備維修檔 案存檔備查。重要設(shè)備更換零配件前必須獲得專業(yè)工程師和工程部經(jīng)理批準(zhǔn)。 l. 管理并使用好所屬設(shè)備系統(tǒng)的技術(shù)資料、技術(shù)檔案、圖紙等，不得缺損。如有技術(shù)資料變 更，應(yīng)及時整理歸

26、檔。 m.管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。 n.做好所屬人員的排班安排及考勤工作，并定期向?qū)I(yè)工程師報告。 素質(zhì)要求： a. 基本素質(zhì)：腳踏實地，一絲不茍，精益求精。具有上下溝能能力，善于督導(dǎo)部屬員 工的工作。 b. 自然條件：身體健康，年齡30歲以上。 c. 文化程度：具有中等相關(guān)技術(shù)專業(yè)以上學(xué)歷。 d. 工作經(jīng)驗：具有5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗，4年以上空調(diào)設(shè)備的技術(shù)管理， 維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。 235綜合維修主管的崗位職責(zé) 直接上級：工程部經(jīng)理、空水專業(yè)工程師 直接下屬：綜合維修主管、木工、油漆工、瓦工、萬能維修工 崗位職責(zé)： a. 保證雙子座服務(wù)中心所有公共區(qū)

27、域、客戶單元、辦公區(qū)域、衛(wèi)生間、茶水間等全部 裝飾裝修、陳設(shè)、家具設(shè)備設(shè)施的完好無損，包括天花、內(nèi)外墻面、地面、門窗、玻璃， 以及所有附屬配件；同時負責(zé)為用戶單元內(nèi)提供24小時全面維修服務(wù)，并 協(xié)助所有區(qū)域的夜間緊急維修。 b. 按照維修檢修制度的規(guī)定，提出對裝飾裝修、陳設(shè)家具、設(shè)施結(jié)構(gòu)等進行維修保養(yǎng)的計劃安 排，每月按時上報工程部審定，并負責(zé)組織實施。 c. 負責(zé)安排所屬設(shè)備設(shè)施的巡視檢查工作，并認真檢查巡視檢查記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時 處理， 并向?qū)I(yè)工程師和工程部經(jīng)理報告。 d. 負責(zé)提供所屬設(shè)施備品備件采購計劃，并上報專業(yè)工程師和工程部經(jīng)理批準(zhǔn)。 e. 嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理處和工程部制定的各項規(guī)

28、章制度、操作規(guī)程、運行規(guī)程等，并起 到模范帶頭作用。督促檢查下屬技工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設(shè)備設(shè)施及人員 不發(fā)生安全事故。 f裝飾陳設(shè)家具、設(shè)施結(jié)構(gòu)岀現(xiàn)損壞，要及時組織人力進行搶修，以最短的時間完成修復(fù)。 g培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別事件立即匯 報。 h.所屬設(shè)施維修完畢后，必須認真填寫維修記錄、零配件更換記錄等，并歸入設(shè)備維 修檔案存 檔備查。重要設(shè)備更換零配件前必須獲得專業(yè)工程師和工程部經(jīng)理批準(zhǔn)。 1. 管理并使用好所屬設(shè)備系統(tǒng)的技術(shù)資料、技術(shù)檔案、圖紙等，不得缺損。如有技術(shù)資料變 更，應(yīng)及時整理歸檔。 J.管理使用好本專業(yè)的工具及儀表，使之經(jīng)

29、常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。 k.做好所屬人員的排班安排及考勤工作，并定期向?qū)I(yè)工程師報告。 素質(zhì)要求： a. 基本素質(zhì)：工作認真負責(zé)，腳踏實地，一絲不茍，有較強的督導(dǎo)能力。 b. 自然條件：身體健康，年齡在30歲以上。 c. 文化程度：具有中等裝修技術(shù)專業(yè)以上學(xué)歷。 d. 工作經(jīng)驗：具有5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗，5年以上土建裝修的技術(shù)管理工 作經(jīng)歷。 Jones Lang g LaSalle 2. 3.7設(shè)備運行技工的崗位職責(zé) 直接上級：空水主管 直接下屬：無 崗位職責(zé)： a. 嚴(yán)格遵守操作程序，保證冷水機組、冷凍泵、冷卻泵、冷卻塔、采暖系統(tǒng)、軟化水 系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等設(shè)備設(shè)施及其相關(guān)附屬設(shè)備

30、設(shè)施的正常運行，同時負責(zé)上述設(shè) 備機房內(nèi)部所有設(shè)備的維修保養(yǎng)工作。 b. 按照上級主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的要求，按時、按質(zhì)、按量對所屬設(shè)備進行維修 保養(yǎng)，并嚴(yán)格執(zhí)行維修保養(yǎng)操作規(guī)定。 C.嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理處和工程部制定的各項規(guī)章制度、安全運行規(guī)程、操作規(guī)程等，確保人 身和設(shè)備安全。 d. 堅守崗位，按時巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運行數(shù)據(jù)，填好運行表格上報。 e. 認真填寫運行記錄、值班記錄、巡視檢查記錄等各類報表，并對所屬設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)在本專 業(yè)發(fā)生的所有事件負責(zé)。 f. 嚴(yán)格執(zhí)行巡視檢查制度，做好設(shè)備設(shè)施運行和巡視檢查記錄，發(fā)現(xiàn)異常，及時釆取 措施, 防止小隱患釀成大故障。 g發(fā)生事

31、故時，運行人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班， 應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后填寫事故報告，交上級主管審閱。 h.按要求開閉設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設(shè)定值及管線走 向。 1. 負責(zé)清潔和保持所屬機房及設(shè)備設(shè)施的整潔，負責(zé)維護值班工具和儀表，保證其良 好狀態(tài)。 素質(zhì)要求： a. 基本素質(zhì)：工作認真負責(zé)，踏實肯干。具有團結(jié)協(xié)作的工作精神。 b. 自然條件：身體健康，年齡在22歲以上。 c. 文化程度：具有技校以上學(xué)歷，具有冷水機組運行培訓(xùn)證書或鍋爐運行證書。 d. 工作經(jīng)驗：2年以上的冷水機組運行經(jīng)驗和空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。 2.3.8

32、 空調(diào)、給排水維修技工的崗位職責(zé) 直接上級：空水主管 直接下屬：無 崗位職責(zé)： a. 按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的要求，對所屬設(shè)備設(shè)施進行維修保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)異常，及 時采取解決措施。 b. 及時向主管提出所需零配件的清單，協(xié)助主管辦理申購手續(xù)。 c. 嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理處和工程部制定的各項規(guī)章制度，確保在崗時不出任何問題。 d. 堅守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施，并準(zhǔn)確記錄各種數(shù)據(jù)，填好巡檢表格上報。 e. 發(fā)生事故時，維修人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不下班，完 成后填寫事故報告，交主管審閱。 f. 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報主管，并

33、盡快 回到值 班地點。 g. 按要求開閉設(shè)備設(shè)施，不得私自調(diào)整設(shè)備設(shè)施的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設(shè)定值及 管線走向。 素質(zhì)要求： a. 基本素質(zhì)：工作認真負責(zé)，具有團結(jié)協(xié)作精神。 b. 自然條件：身體健康，年齡在22歲以上。 c. 文化程度：具有技校以上學(xué)歷及空調(diào)制冷維修證書、電、氣焊操作證書。 d. 工作經(jīng)驗：具有3年以上物業(yè)設(shè)備設(shè)施維修工作經(jīng)驗，2年以上的空調(diào)系統(tǒng)或給排 水系統(tǒng)維修工作經(jīng)驗。 工程管 矽X： 2. 3. 9 綜合維修技工的崗位職責(zé) 直接上級：綜合維修主管 直接下屬：無 崗位職責(zé)： a. 服從主管的工作安排，保質(zhì)保量的完成工作任務(wù)。 b. 按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制

34、度的內(nèi)容，對所屬設(shè)備設(shè)施進行維修保養(yǎng)，并達到質(zhì)量要 求。 c. 嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理處和工程部制定的各項規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備設(shè)施安全。 d. 發(fā)生緊急事故時，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交 班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后協(xié)助主管填寫事故報告，交主管審閱。 e. 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報主管，并盡快回到值班 地點待命。 素質(zhì)要求： a. 基本素質(zhì)：工作認真負責(zé)，聰明靈活，耐心仔細，精益求精。 b. 自然條件：身體健康，年齡在25歲以上。 c. 文化程度：具有技校以上學(xué)歷，具有相關(guān)專業(yè)證書 d. 工作經(jīng)驗：具有3年以上物業(yè)設(shè)備

35、維修工作經(jīng)驗，具有電氣、管道、空調(diào)、 焊接、鉗工、土木、油漆等綜合維修能力。 2310 強、弱電工程師的崗位職責(zé) 直接上級：工程部經(jīng)理 直接下屬：強電主管、弱電主管 崗位職責(zé)： a. 確保所屬系統(tǒng)設(shè)備的正常運行，對所屬設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)和人員負有全面的管理責(zé)任。檢查強弱 電系統(tǒng)的運行狀況、控制狀態(tài)，審閱運行記錄，發(fā)現(xiàn)誤差立即糾正。 b. 負責(zé)組織及監(jiān)督檢查本專業(yè)所屬設(shè)備系統(tǒng)的日常巡視檢查工作，認真分析巡檢記錄，及早發(fā) 現(xiàn)故障隱患，及時組織維修，并須在巡檢記錄上簽字確認。 c. 負責(zé)制定所屬系統(tǒng)及設(shè)備的維修保養(yǎng)計劃，以及維修保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書，報工程部經(jīng) 理批準(zhǔn)后負責(zé)組織實施，維修完畢，負責(zé)填寫維修保養(yǎng)記

36、錄，并簽字確認。 d. 提出設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)備品備件釆購計劃，每月定期上報工程部經(jīng)理審定。 e. 熟悉和掌握所有設(shè)備設(shè)施的性能，當(dāng)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)出現(xiàn)故障時，要及時組織人力進行搶修， 在最短的時間內(nèi)恢復(fù)其正常運行。 f. 貫徹執(zhí)行物業(yè)管理處和工程部制定的各項規(guī)章制度，帶領(lǐng)并督促檢查下屬員工嚴(yán)格 執(zhí)行安全 操作規(guī)程及員工守則，保證所屬機房的干凈整潔。 g. 做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。 h. 做好技術(shù)檔案的建立、管理和設(shè)備設(shè)施維修、檢查、保養(yǎng)的記錄，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，逐步用新 技術(shù)、新工藝進行改造，使設(shè)備設(shè)備系統(tǒng)更加完善。 1. 負責(zé)制定所屬系統(tǒng)的運行方案及設(shè)備設(shè)施開停時間表，并不斷研究改進措施，使系

37、 統(tǒng)更節(jié)省能源和降低損耗。 j. 組織所屬設(shè)備設(shè)施的年檢及外判維修保養(yǎng)工作，報工程部經(jīng)理批準(zhǔn)后實施。 k. 提交每周/每月所屬系統(tǒng)運行報告，填寫停止空調(diào)或其它供應(yīng)的特別通告。 l. 協(xié)助工程部經(jīng)理進行工作： 計算年度開支預(yù)算 重大設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)外判的標(biāo)書制定及報價單的審核 監(jiān)管承判商在物業(yè)內(nèi)進行之工程或維修保養(yǎng)工作，以確保其安裝水平或工作質(zhì)量合乎工 程部標(biāo)準(zhǔn)工程結(jié)束后的驗收 素質(zhì)要求： a. 基本素質(zhì)：辦事認真，踏實肯干。團結(jié)協(xié)作，為人正直。 b. 自然條件：身體健康，年齡在30歲以上。 c. 文化程度：具有大專以上學(xué)歷。 d. 工作經(jīng)驗：具有5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗，5年以上電氣操作運

38、行及管理 的工作經(jīng)驗。具有組織所屬系統(tǒng)的運行操作、維修保養(yǎng)的能力及一般故障的處 理能力。 2. 3. 11 強電主管的崗位職責(zé) 直接上級：強電專業(yè)工程師 直接下屬：配電運行電工、電力系統(tǒng)維修電工 崗位職責(zé)： a. 全面負責(zé)物業(yè)的變配電室的運行和管理，以及電力系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、照明系統(tǒng)的運 行、維修 和保養(yǎng)，確保電力系統(tǒng)的正常運行，為物業(yè)經(jīng)營提供動力、照明、電能是 強電主管的首要職責(zé)。 b. 檢查供電系統(tǒng)的運行狀況、控制狀態(tài)，審閱運行記錄，分析運行數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)異常立 即處理，并及時上報專業(yè)工程師，同時提供節(jié)能運行方案，交專業(yè)工程師和工程部經(jīng)理審 定后組織實施。 C.認真檢查所屬系統(tǒng)的巡視檢查記錄，分

39、析故障現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并向?qū)I(yè) 工程師 和工程部經(jīng)理報告。 d. 根據(jù)設(shè)備設(shè)施的要求和使用情況，按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對電力設(shè)備系統(tǒng)維護保養(yǎng) 的計劃，上報工程部審定，并負責(zé)組織實施。 e. 負責(zé)提供所屬設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)備品備件采購計劃，并上報專業(yè)工程師和工程部經(jīng)理批準(zhǔn)。 f. 要求值班人員每天詳盡記錄系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施在運行過程中的工作狀態(tài)。 g. 熟悉掌握所屬設(shè)備設(shè)施的性能，當(dāng)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)出現(xiàn)故障，要及時組織人力進行搶修，以最 短的時間恢復(fù)其使用功能。 h. 貫徹執(zhí)行物業(yè)管理處和工程部制定的各項規(guī)章制度，督促檢查下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī) 程、運行規(guī)程等，并起到模范帶頭作用。確保設(shè)備設(shè)施

40、及人員不發(fā)生安全事故，保證所屬 配電室、配電間、電梯機房及其設(shè)備設(shè)施的干凈整潔。 l. 做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。 J.培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別事件 立即匯 報。 k.做好技術(shù)檔案的建立、管理，不得缺損，如有技術(shù)資料變更，應(yīng)及時整理歸檔。 1.設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)維修完畢后，必須認真填寫維修記錄、零配件更換記錄等，并歸入設(shè) 備設(shè)施維 修檔案存檔備查。重要設(shè)備設(shè)施更換零配件前必須獲得專業(yè)工程師和工程部經(jīng)理批準(zhǔn)。 m. 做好與供電局、電梯維修保養(yǎng)承包商等外協(xié)單位的協(xié)作關(guān)系。 n. 組織電梯設(shè)備的年檢及外判維修保養(yǎng)工作。 o. 提交每周/每月電力系統(tǒng)、電梯

41、系統(tǒng)運行報告，編寫停電、停電梯的特別通告。 P.管理使用好本專業(yè)的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。 q做好所屬人員的排班安排及考勤工作，并定期向?qū)I(yè)工程師報告。素質(zhì)要求： a. 基本素質(zhì)：具有認真負責(zé)、腳踏實地、一絲不茍、精益求精的工作精神和工作風(fēng)， 為人正直，善于協(xié)調(diào)人際關(guān)系。 b. 自然條件：身體健康，年齡35歲以上。 c. 文化程度：具有大專電氣專業(yè)以上學(xué)歷。 d. 工作經(jīng)驗：具有5年以上物業(yè)維修管理工作經(jīng)驗，8年以上變電設(shè)備系統(tǒng)管理運行 的工作經(jīng)驗。 e. 特殊要求：持有有關(guān)部門領(lǐng)發(fā)的高/低壓配電上崗證。 2312 弱電主管的崗位職責(zé) 直接上級：弱電工程師 直接下屬：弱電運行技

42、工、弱電維修技工 崗位職責(zé)： 3. 復(fù)核后設(shè)備投用； 作業(yè)記錄：作業(yè)復(fù)核檢查 日期工時 此表流程：簽發(fā)一作業(yè)一復(fù)核一檢查一存檔 （簽發(fā)、復(fù)核為專業(yè)工程師，檢查為工程 部經(jīng)理） GW/ENG01 GW/ENGp2 GW/ENG03 GW/ENG04 GW/ENG05 GW/ENG06 GW/ENG07 GW/ENG08 GW/ENG09 GW/ENG010 Jones Lang LaSalle. 器 6.相關(guān)記錄 管井巡查表 水泵房巡查記錄表 水箱間巡查記錄表 生活水泵房設(shè)備保養(yǎng)工作記錄表 生活水系統(tǒng)水泵保養(yǎng)工作記錄表 生活水泵房運行記錄表 污水罐、集水坑巡查表 熱力交換設(shè)備運行記錄表 熱力交換站循環(huán)泵運行記錄 工程部設(shè)備檢修保養(yǎng)工作內(nèi)容（鍋爐） GW/ENG011 工程部設(shè)備檢修保養(yǎng)工作內(nèi)容（熱力交換站） GW/ENG012 工程部設(shè)備檢修保養(yǎng)工作內(nèi)容（室內(nèi)設(shè)備設(shè)施） GW/ENG013 鍋爐設(shè)備巡查表GW/ENG014 水質(zhì)化驗記錄GW/ENG015 風(fēng)機盤管清洗及檢修工作記錄GW/ENG016 新風(fēng)機組月保養(yǎng)工作記錄表GW/ENG017 新風(fēng)機組年保養(yǎng)工作記錄