“大榕樹下,健康人家”光大花園全程策劃

1、“大榕樹下，健康人家”- 光大花園全程策劃1998 年初，廣州房地產市場群雄并起，中國光大集團旗下的光大房地產公司南下廣州尋找投資機會。 為在陌生的環(huán)境中盡快開展工作并取得成功， 在華南地區(qū)打響頭炮， 光大公司采取極為謹慎的策略， 經多方考核最終選擇我司為其項目發(fā)展投資顧問。在與光大公司合作過程中，我司率先在業(yè)界實施“全程參與、全程策劃”的“一站式”顧問服務模式，并取得預期成功，創(chuàng)造了高素質專業(yè)顧問公司與成熟發(fā)展商共鑄輝煌的成功案例。1 、有效發(fā)揮資源優(yōu)勢此前，我司已為政府有關部門及相關企業(yè)進行了多項大型房地產市場基礎研究，比如 廣州市商品房供應量和需求量分析 廣州房地產開發(fā)項目基建投資額測定

2、 廣州住宅市場調研等等，對本地市場可謂了解透徹。正是有了這些豐富的資源積累， 我司得以迅速啟動龐大市場資訊系統(tǒng)和社會網絡投入工作， 使光大公司與政府、廣重集團及各相關部門的合作磋商順利展開。2、成本效益分析精確隨著光大花園的開發(fā)條件日趨成熟，我司多年的研究工作經驗再度發(fā)揮關鍵作用。 我司結合光大花園的實際條件、 全面的市場調查和可行性研究成果， 征詢了各方面專家的意見， 對項目全過程進行詳盡的成本與財務收益測算， 對開發(fā)方案、施工組織、 投資進度、 分期開發(fā)模式及降低風險等多方面提出具體建議。 該報告成為了發(fā)展商控制成本和組織分期開發(fā)的有效依據(jù)，成本最終誤差僅為 5% ，為光大花園的高質高效建

3、設創(chuàng)造了必要條件。3、定位準確突圍而出光大花園尚未推出已陷入周邊樓盤的包圍之中。 當時北有富澤園、 金沙花園等老牌勁旅， 南有金碧花園大盤壓境， 更有大片舊廠改造項目即將推出。 光大花園如何突圍而出， 并達致良性循環(huán)持續(xù)發(fā)展？其時有中介代理建議光大公司用超低價的策略， 走低檔路線。 但我司以充分的數(shù)據(jù)及論證指出， 光大花園應樹立在該區(qū)域的龍頭地位， 不能壓價競爭， 同時應充分利用原用地已積累幾十年的綠化成果，塑造自已的唯一性- 高綠化率環(huán)保精品大型社區(qū)- 拋離競爭對手，化價格競爭為產品競爭（環(huán)境）、品牌競爭（光大），否則將陷入惡性循環(huán)：首期的開發(fā)回籠資金不能支持后續(xù)開發(fā)， 資金缺口將不斷增大難

4、以持續(xù)發(fā)展。 光大公司采納了我司建議，保留了原有的大榕樹及強化園林綠化的營造，確立了“大榕樹下，健康人家”這個至今在廣州已為人熟知的發(fā)展主題。1999 年 11 月，光大花園正式推出，頭三天便售出住宅 300 多套，海珠區(qū)樓市掀起了新的搶購熱潮。其后，光大花園再接再勵推出二期 600 多套住宅，銷售反應依然熱烈， 不但鞏固了其在海珠區(qū)樓市的盟主地位， 更在當年度獲選為廣州市十大明星樓盤。廣州白云大廈寫字樓整體策劃案（節(jié)選）4 寫字樓投資方向及重點分析4 1 區(qū)域位置分析寫字樓投資成功與否的首要條件是區(qū)位的選擇。從目前的寫字樓市場格局來看，是以天河北、 環(huán)市中兩地區(qū)為主要集中地段。 珠江新城雖被

5、定位為廣州未來的中央商務區(qū)， 對寫字樓的發(fā)展無疑有非常良好的前景。 但從目前情況來看， 珠江新城現(xiàn)僅完成基礎設施建設和部分的住宅建設， 無論從政府規(guī)劃計劃及其現(xiàn)狀發(fā)展來看，要真正形成一種濃烈的商務氛圍，尚需一段比較長的建設期和發(fā)展期。預計在未來至少5 年內， 廣州寫字樓的區(qū)域焦點將仍集中在天河、 東山兩區(qū)， 而市內新寫子樓區(qū)的氣候形成仍需一段暑期的發(fā)展。天河北和環(huán)市中兩個熱門地段均分別集中了市內較多的甲級寫字樓， 并已形成相當成熟的商務氛圍。 但由于區(qū)域內的寫字樓物業(yè)多已建成并已使用多年， 且擁有良好的入駐率。 因此對于這兩區(qū)的新建寫字樓物業(yè)， 其發(fā)展空間將受到較大限制。而市內其他寫字樓集中地

6、段， 如白云一沿江路一帶、 東風中以東一帶， 解放路一帶及地鐵一號線沿線物業(yè)， 這幾個地段寫字樓物業(yè)均有非常好的位置和交通等利好因素， 因此這幾個地段不少物業(yè)均有較好的入駐率。 但同時要看到的是， 這幾區(qū)域雖有一定的發(fā)展優(yōu)勢， 但因寫字樓的物業(yè)分布較散， 且均有其區(qū)域的主要功能（如東風路和解放路是廣州縱橫兩條的交通主干道， 而白云路一帶和地鐵一號線沿線則有較強的商住氣氛） ， 特別對白云路一帶個地段而言， 尚需視乎政府規(guī)劃、政策、市場大環(huán)境等因素，才有可能形成較強的商務氣氛。4 2 功能分析從寫字樓的功能來看，目前廣州投入使用的優(yōu)質寫字樓大多是具有綜合型功能，即除辦公外， 還有餐飲、 商場等多種功能， 如世貿中心、 好世界廣場， 時代廣場、大都會廣場等。 而隨著用戶需求的發(fā)展， 寫字樓不僅需要具備以上功能， 公寓功能的需求亦有所增加， 為寫字樓用家提供自住或招待之用。 目前廣州帶公寓功能的寫字樓尚不多， 但如中信廣場， 其附樓帶的公寓很受寫字樓用家的青睞， 有比較高的入駐率。 應該說， 具備多種功能的綜合性寫字樓物業(yè)在天河北一帶具有一定的市場空間。4 3 管理定位分析綜觀現(xiàn)時廣州的寫字樓物業(yè)，雖然不少都在以 智能化 為標榜，也有局部、零碎的自動化功能，但卻沒有一家真正能提供足夠完事的硬件