二審離婚案件中有限產(chǎn)權(quán)房屋的處理

1、二審離婚案件中有限產(chǎn)權(quán)房屋的處理王德滿有限產(chǎn)權(quán)房屋是我國市場經(jīng)濟條件下， 在城市職工住房制度改革中，職工住房由實物分配向貨幣分配的過渡中形成的產(chǎn)物。由于其所有權(quán)、使用權(quán)的特殊性和復(fù)雜性，加之對此法律規(guī)范的不完善性，致使人民法院在審理離婚案件中對離婚時夫妻一方或雙方共同取得的有限產(chǎn)權(quán)房屋難以處理。筆者僅就審判實踐中遇到的一些問題，談一些粗淺看法。一、有限產(chǎn)權(quán)房屋的幾種形式及其法律特征有限產(chǎn)權(quán)房屋，又稱部分產(chǎn)權(quán)房屋或優(yōu)惠出售公有房屋。是指國家機關(guān)、企、事業(yè)單位（ 以下簡稱單位）在新建或購買房屋時由單位和個人各按一定比例投入資金，或?qū)⒃鲎饨o本單位職工的舊房，實行一系列優(yōu)惠政策，以低于房屋實際價值的

2、價格出售給本單位職工，單位與職工共同享有所有權(quán)的房屋。其法律特征是：單位和職工兩個不平等的主體共同成為房屋權(quán)利的主體，在房屋產(chǎn)權(quán)形態(tài)上二者是按份共有關(guān)系，各自占有的份額依合同約定。在權(quán)利具體分配上，由單位和個人兩個主體共同行使一個完整的物權(quán)，房屋對外是一個產(chǎn)權(quán)，對內(nèi)由單位掌握房屋產(chǎn)籍的控制權(quán)和管理權(quán)。購房職工擁有所購房屋的部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán) 和使用權(quán)、有限處分權(quán)和收益權(quán)。當(dāng)前，有限產(chǎn)權(quán)房屋主要有以下幾種形式：1單位提供土地，職工提供資金共同建房，房屋產(chǎn)籍落在單 位名下，即準(zhǔn)商品房。職工有占有、使用權(quán)和有限處分權(quán)，占有、使用 權(quán)可以繼承，可以對內(nèi)、對外出售，在對外出售時，單位收回與其投入 的土地

3、等價的資金；2單位以大比例、職工以小比例投入資金建房，即公建民助。 產(chǎn)權(quán)執(zhí)照登記在單位名下，單位通過在本單位內(nèi)部使用房屋使用證的形 式對職工住房進行統(tǒng)一管理，房屋可以在本單位內(nèi)部職工間進行買賣、 出租，出賣、出租所得的利益歸職工個人，單位通過控制產(chǎn)權(quán)不外流， 解決本單位職工住房的形式，間接行使其部分所有權(quán)。有的也可以對外 出售，在出售時單位收回其照顧的資金。3 單位以小比例、職工以大比例投資建房，即民建公助。房 屋產(chǎn)籍落在職工名下，單位統(tǒng)一管理職工的房屋執(zhí)照，并規(guī)定職工在一 定年限內(nèi)不得出售（一般為五年），限制期滿后房屋執(zhí)照發(fā)給職工，職工 在出售或出租時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)和承租權(quán)。以上是當(dāng)前

4、有限產(chǎn)權(quán) 房屋的幾種主要形式，止匕外，與之相類似的還有有償使用房屋、全額集 資房屋、聯(lián)建集資房屋等，雖然具有有限產(chǎn)權(quán)房屋的某些特征，但由于 所有權(quán)的獨占性或不確定性，不屬于有限產(chǎn)權(quán)房屋的范圍，這里不再列 舉和討論。從有限產(chǎn)權(quán)房屋的形成過程和管理方式上看，它具有以下幾個特 點：一是主體特定性。根據(jù)房改政策規(guī)定，購買公有房屋部分產(chǎn)權(quán)，并 享有價格優(yōu)惠資格的購買人僅限于售房單位的職工，非本單位職工無權(quán) 購買。二是權(quán)利的分散性。從民法的物權(quán)理論來講，一個完整的物權(quán)是 占有、使用、收益、處分四個權(quán)利的統(tǒng)一。但有限產(chǎn)權(quán)房屋基于單位與 職工對所有權(quán)的按份共有關(guān)系，完整物權(quán)包含的四個權(quán)利出現(xiàn)了分離， 分屬于兩

5、個不同主體享有，或者某一種權(quán)利由兩個主體共有。三是福利 性。所有的有限產(chǎn)權(quán)房屋，均體現(xiàn)了單位對職工的福利待遇，就職工或 單位一方來說，義務(wù)與權(quán)利并不是嚴(yán)格對等的，房屋出售的價格并未完 全體現(xiàn)房屋本身的商品價值，尤其經(jīng)濟效益好的單位，職工僅付較少的 價金，即可取得相當(dāng)大的權(quán)利。四是主體的平等性和管理的不平等性。有限產(chǎn)權(quán)房屋是基于單位與職工之間的合同產(chǎn)生的， 就單位與職工因有 限產(chǎn)權(quán)房屋建立的法律關(guān)系的性質(zhì)而言， 單位與個人應(yīng)當(dāng)是平等的民事 主體，但事實上，由于單位在行政管理上的主動性和分配住房的福利性，常常會出現(xiàn)平等的合同關(guān)系與不平等的行政管理關(guān)系相融合的局面，職工的權(quán)利不能充分得以行使，對自己

6、享有的部分產(chǎn)權(quán)的處分受到制約。二、離婚案件中處理有限產(chǎn)權(quán)房屋存在的問題優(yōu)惠出售公有住房，實行單位與個人共同籌資建房的制度，是在城市住房制度改革的初期， 人們在計劃經(jīng)濟條件下形成的觀念還不能立即改變，在職工的實際收入較低的情況下，實現(xiàn)建房資金的快速周轉(zhuǎn)，增加新建房屋的投資，解決城市職工住房困難，推進住房私有化進程的有效手段。但這種新型民事法律關(guān)系的存在，也為人民法院處理相關(guān)的糾紛帶來很大的困難，尤其在離婚案件中，就存在房屋權(quán)屬難確定、房屋價值難認定、分割財產(chǎn)難落實等諸多困難，在司法實踐中，主要存在以下幾方面的問題：（一）難以確定夫妻對有限產(chǎn)權(quán)房屋享有的權(quán)利范圍如前文所述，一個完整的物權(quán)分為占有、

7、使用、收益、處分四項權(quán)利， 而有限產(chǎn)權(quán)房屋并非是將這四項權(quán)利機械地分屬于單位與職工兩個權(quán)利主體， 職工享有的是完整的占有、 使用權(quán)和不完整的收益、 處分權(quán)。房屋的按份共有關(guān)系并不是十分清晰、明確，有限產(chǎn)權(quán)房屋本身就包含著單位對職工的福利， 單位管理房屋的本身就是限制職工某些權(quán)利的行使，職工所占產(chǎn)權(quán)的份額難以用單獨的某項權(quán)利或貨幣來體現(xiàn)，而離婚案件分割財產(chǎn)時，是權(quán)利分配的具體化，必須是具體的權(quán)利或是定量的財物，因此在判決時，就難以確定具體權(quán)利歸屬夫妻任何一方。（二）法律不能確定期待權(quán)的歸屬有限產(chǎn)權(quán)房屋的一種常見的形式是單位限制職工在一定期限內(nèi)不得出售， 期限屆滿后可以自由買賣， 在限制期間內(nèi)，

8、職工享有的是占有、使用權(quán)和對完整物權(quán)的期待權(quán)，實質(zhì)上，占有、使用權(quán)受制于期待權(quán)，一旦期待權(quán)實現(xiàn)，占有、使用權(quán)就不能獨立地行使。在離婚案件中，夫妻雙方最關(guān)心的也不是暫時的占有、使用權(quán)，而是完整物權(quán)的期待權(quán)。因為期待權(quán)的實現(xiàn)要受到種種客觀的、 主觀的因素制約， 它超前于現(xiàn)實，所以法律不能對之確認， 因為也就不能將其作為財產(chǎn)或權(quán)利進行分割或劃分。（三）有限產(chǎn)權(quán)房屋價值難以認定最高人民法院關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財產(chǎn)問題的若干具體意見 （ 以下簡稱意見 ） 中規(guī)定，夫妻雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)， 包括一方或雙方勞動所得的收入和購置的財產(chǎn)。由于有限產(chǎn)權(quán)房屋不同于獨立的使用權(quán)，它

9、是以有限的所有權(quán)的形式而存在，因此在婚姻存續(xù)期間一方或雙方購買房屋的有限產(chǎn)權(quán)，是由財產(chǎn)轉(zhuǎn)化來的權(quán)利，并以財產(chǎn)份額來表現(xiàn)的，屬于夫妻共同財產(chǎn)，離婚時應(yīng)當(dāng)予以分割。在具體處理中，往往要先確定其實際價值，再調(diào)解或判決產(chǎn)權(quán)歸屬一方，并給付另一方一半的補償。由于產(chǎn)權(quán)的不完整性，致使難以認定夫妻共同享有的價值。價格評估只能計算全部產(chǎn)權(quán)的價值，而不能計算夫妻雙方享有的那部分產(chǎn)權(quán)的價值；按夫妻投入的價金計算部分產(chǎn)權(quán)的價值， 又忽略了房屋的升值部分（當(dāng)前絕大多數(shù)有限產(chǎn)權(quán)房屋出售價格都高于原來集資價金） ， 也不能體現(xiàn)夫妻共同財產(chǎn)的實際價值。（四）權(quán)利難落實由于有限產(chǎn)權(quán)房屋的形成包含著單位與職工之間勞動關(guān)系的因素

10、，即具有福利性，因而當(dāng)職工享有的那部分權(quán)利主體變化時，就必然干預(yù)了單位與職工之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，甚至損害單位的利益，因此，法院判給非建房單位職工一方的權(quán)利時，其權(quán)利難以落實，且容易引發(fā)新的糾紛。三、離婚案件中對有限產(chǎn)權(quán)房屋的處理在離婚案件中處理有限產(chǎn)權(quán)房屋，除應(yīng)遵循法律規(guī)定的男女平等、照顧無過錯方、保護婦女和兒童權(quán)益、利于生產(chǎn)生活等原則外，還要充分體現(xiàn)維護國家、集體財產(chǎn)利益，平等地保護售購房雙方當(dāng)事人合法權(quán)益的法律原則，充分發(fā)揮審判職能作用，規(guī)范調(diào)整有關(guān)房改所產(chǎn)生的法 律關(guān)系，實事求是，合情合理地解決離婚案件當(dāng)事人對有限產(chǎn)權(quán)房屋的 訴爭。（一）對房屋權(quán)屬的處理有限產(chǎn)權(quán)房屋作為夫妻共同財產(chǎn)分割的

11、不是房屋的全部所有權(quán)，也不是獨立的使用、承租權(quán)，而是包含占有權(quán)、有限處分權(quán)、有限或全部 收益權(quán)在內(nèi)的“部分產(chǎn)權(quán)”。因此判決或調(diào)解“房屋歸xx所有”或“房屋歸xx使用”等都是不正確或不全面的，應(yīng)當(dāng)在調(diào)查購房人享有 的具體權(quán)利后，對具體的“部分產(chǎn)權(quán)”做出實體處理。最高人民法院關(guān) 于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答（以下簡稱解答） 對離婚案件當(dāng)事人在何種情況享有使用、承租權(quán)作了具體規(guī)定，并同時 規(guī)定對有限產(chǎn)權(quán)的處理可參照使用權(quán)、承租權(quán)的規(guī)定。筆者認為，具有 下列情形的，可判令“部分產(chǎn)權(quán)”歸夫妻任何一方所有：1婚前由一方取得部分產(chǎn)權(quán)房屋，婚姻關(guān)系存續(xù) 5年以上的；2婚前一方取得本 單位部分產(chǎn)

12、權(quán)房屋，離婚時，雙方均為本單位職工的；3 一方婚前借款投資取得部分產(chǎn)權(quán)房屋，婚后夫妻共同償還借款的；4 婚后一方或雙方申請并投資取得部分產(chǎn)權(quán)房屋的； 5婚前一方承租的公房，婚后 因該承租房屋拆遷并投資取得部分產(chǎn)權(quán)房屋的；6夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購置的共有房屋，夫妻一方或雙方取得部分產(chǎn)權(quán)的；7 一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調(diào)換房屋，投資取得部分產(chǎn)權(quán)的；8婚前雙方均租有公房,婚后合并調(diào)換房屋，投資取得部分產(chǎn)權(quán)的；9單位同意變更房屋產(chǎn)權(quán)共有關(guān)系的。（二）有限產(chǎn)權(quán)價值的認定與分割有限產(chǎn)權(quán)的價值是通過對房屋所有權(quán)占有的份額體現(xiàn)的，職工擁有的有限產(chǎn)權(quán)的價值應(yīng)

13、當(dāng)是當(dāng)?shù)赝惙课莸臉?biāo)準(zhǔn)價乘以職工占有的產(chǎn)權(quán) 比例。單位與職工對產(chǎn)權(quán)份額約定不明確，并且單位與職工就產(chǎn)權(quán)比例 不能達成一致意見的，應(yīng)當(dāng)按建房時的成本價和職工投入的資金數(shù)額計 算職工占有的產(chǎn)權(quán)比例。在離婚案件中，如雙方當(dāng)事人同意或者雙方經(jīng) 濟、住房條件基本相同，也可以采取競價方式解決。由于有限產(chǎn)權(quán)房屋是財產(chǎn)的一種特殊存在形式，本質(zhì)上屬于財產(chǎn)的一種，因此在分割有限產(chǎn)權(quán)房屋時，應(yīng)當(dāng)依照婚姻法和意見的 規(guī)定，首先界定是婚前個人財產(chǎn)還是婚后共同財產(chǎn)，原則上只有屬于婚 后共同財產(chǎn)的才能予以分割。這與前文所述的對房屋權(quán)屬處理原則并不 相矛盾，因為前文所指的是雙方離婚后是否具有繼續(xù)享有“有限產(chǎn)權(quán)” 的權(quán)利，即是

14、否有占有、使用權(quán)。由于夫妻雙方或一方與單位之間存在 的特定關(guān)系，而使雙方都具有分得部分產(chǎn)權(quán)的權(quán)利，這種權(quán)利應(yīng)當(dāng)受到 法律保護；而分割夫妻共同財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依照婚姻法的有關(guān)規(guī)定，分清個人財產(chǎn)、夫妻共同財產(chǎn)和家庭共同財產(chǎn)，對屬于夫妻共同財產(chǎn)的那部分 進行分割。 按照 解答 的規(guī)定， 雙方共同投資取得部分產(chǎn)權(quán)的， 當(dāng)“部分產(chǎn)權(quán)”分給離婚的一方當(dāng)事人后，應(yīng)按所得房屋產(chǎn)權(quán)的比例，依照離婚時當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門公布的同類住房標(biāo)準(zhǔn)價， 給予對方一半價值的補償。在審判實踐中，這種處理方法已經(jīng)得到人民法院和訴訟當(dāng)事人的認同， 但對于一方當(dāng)事人離婚時有取得有限產(chǎn)權(quán)的權(quán)利卻在對方取得房屋時沒有投資，即有限產(chǎn)權(quán)房屋作為財產(chǎn)屬

15、性，不是婚后共同取得的情況應(yīng)如何處理，即有限產(chǎn)權(quán)房屋作為財產(chǎn)屬性，不是婚后共同取得的情況應(yīng)如何處理，存在爭議較大。如某男甲與某女乙離婚，雙方結(jié)婚共同生活六年，甲在婚前自己投資取得本單位部分產(chǎn)權(quán)房屋。按解答的規(guī)定，雙方共同生活五年以上，乙有該房屋的使用權(quán)，并參照此規(guī)定，也應(yīng)有取得部分產(chǎn)權(quán)的權(quán)利。但按意見的規(guī)定，房屋只有經(jīng)過八年才能轉(zhuǎn)化為共同財產(chǎn)，本案中乙又沒有分割此項財產(chǎn)的權(quán)利，對這種情況應(yīng)如何處理?筆者認為，如果部分產(chǎn)權(quán)分給投資的一方，應(yīng)當(dāng)給對方適當(dāng)?shù)难a償， 這種補償是獨占對方取得有限產(chǎn)權(quán)房屋權(quán)利的補償（因為雙方都有取得部分產(chǎn)權(quán)的權(quán)利， 而這項權(quán)利只被一方獨占 ） ， 數(shù)額可以考慮到房屋的價值、對方的經(jīng)濟條件等酌情確定；如果部分產(chǎn)權(quán)分給未投資的一方，應(yīng)當(dāng)按所得部分產(chǎn)權(quán)的實際價值全額給予對方補償，這體現(xiàn)了個人財產(chǎn)歸個人所有的原則。（三）對所有權(quán)具有期待權(quán)房屋的處理對單位限制職工不得在一定期限內(nèi)出售，限制期滿后，即可取得房屋所有權(quán)的房屋，在限制期間內(nèi)因離婚請求分割房屋有限產(chǎn)權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。這種房屋職工占有產(chǎn)權(quán)的份額比較大，限制期限屆滿后房屋權(quán)屬的性質(zhì)發(fā)生根本改變，