產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

1、關(guān)于產(chǎn)權(quán)式酒店的市場(chǎng)調(diào)查對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的認(rèn)識(shí)產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，已吸引了越來越多的投資客的目光。為迎合這種需求，產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目也越來越多，目前青島、 北海、珠海、蘭州、昆明、深圳、海南等地均開始出現(xiàn)各種形式的產(chǎn)權(quán)酒店。 通過引進(jìn)國(guó)際上以及國(guó)內(nèi)成熟的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓的開發(fā)和運(yùn)作模式，酒店式公寓開始改變了房地產(chǎn)投資以住宅、商鋪、寫字樓一統(tǒng)天下的傳統(tǒng)投資格局。 通過以下的調(diào)研分析，我們將會(huì)對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店有進(jìn)一步的認(rèn)識(shí)。一、產(chǎn)權(quán)式酒店基本類型目前市場(chǎng)上主要存在以下三種類型的產(chǎn)權(quán)式酒店：1、時(shí)權(quán)酒店由瑞士亞力山首先提出的“ Timeshare Hotel ”是產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)端。 酒店向

2、游客、中產(chǎn)家庭或企業(yè)集團(tuán)出售在一定時(shí)期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂 設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或者交換。2、退休住宅型投資者在退休之前購(gòu)樓，每年和家人去使用一段時(shí)間，其余時(shí)間交酒 店管理公司經(jīng)營(yíng)并獲取回報(bào)。到退休的時(shí)候作為頤養(yǎng)天年的住所。這種類 型的酒店在美國(guó)比較多見。3、有限自用的投資型酒店公寓開發(fā)商將酒店分割為多個(gè)獨(dú)立的客房出售給投資者，投資者一般不在 酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)獲取年度客房利潤(rùn) 分紅，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。二、產(chǎn)權(quán)式酒店的特征產(chǎn)權(quán)式酒店主要體現(xiàn)以下三個(gè)特征：1、業(yè)主擁有酒店獨(dú)立產(chǎn)權(quán) 投資者一次性付款或分期或按揭的方式獲取客房

3、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。 其中大多數(shù) 產(chǎn)權(quán)式酒店，投資者在一定期限內(nèi)只擁有客房的所有權(quán)，而沒有經(jīng)營(yíng)權(quán)。2、酒店式管理產(chǎn)權(quán)式酒店屬于酒店的一種，同樣提供各種酒店式的服務(wù)，如家居清 潔、送餐、洗燙衣物、叫醒服務(wù)，以及各種鐘點(diǎn)服務(wù)，這方面而言，產(chǎn)權(quán) 式酒店與酒店并無二致，其管理費(fèi)也比較高。3、兼具居住度假與投資兩種功能 產(chǎn)權(quán)式酒店既可以用來居住渡假，也可以用來投資。不同的購(gòu)買者，想法有所不同，同一購(gòu)買者，在不同的時(shí)段用途也有所不同。有的購(gòu)買者 純粹是用來自住，有的則是用來投資保值。三、產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì) 通過對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店類型和特征的了解， 我們發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì)就是 開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資

4、者， 投資者一般不在酒 店居住，而是將客房委托酒店管理公司出租經(jīng)營(yíng)， 并獲取年度客房利潤(rùn)分紅， 同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。產(chǎn)權(quán)式酒店從整體來看一般存在一定的共性，可以總結(jié)為“三異” ：一 是“異域”，即地區(qū)差異，使人感覺是到了不同的地區(qū)；二是“異樣” ，將環(huán) 境設(shè)計(jì)得非常有特色，給人以新鮮的美感；三是“異類” ，給人以全新的感 覺。當(dāng)然，“三異”可以在不同的文化背景下提煉出不同的主題，但總的是 突現(xiàn)產(chǎn)品的特色。關(guān)于產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)作一、產(chǎn)權(quán)式酒店應(yīng)具備的競(jìng)爭(zhēng)因素1、地理位置及天然資源地理位置對(duì)于產(chǎn)權(quán)式就帶你來說至關(guān)重要，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)式酒店屬于商業(yè) 一種。它需要優(yōu)美的景觀，如大海、

5、沙灘、雪山的景觀；或者繁華的商務(wù) 辦公氛圍。這樣才能夠吸引足夠多的人群。2、良好的規(guī)劃布局規(guī)劃設(shè)計(jì)與環(huán)境相協(xié)調(diào)的建筑，并且多多增添開放式娛樂設(shè)施。產(chǎn)權(quán) 式酒店的裙樓配套設(shè)施不僅僅是為酒店客戶服務(wù)，更應(yīng)該面向公眾開放， 這樣才能挽留人氣、調(diào)動(dòng)人氣。3、聘請(qǐng)專業(yè)的酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理專業(yè)的管理公司擁有良好的經(jīng)營(yíng)方式、豐富管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)投資的盈利 與否以及盈利大小，有著非常大的影響，同時(shí)能夠給予客戶以堅(jiān)定的投資 信心。4、取得與各種國(guó)內(nèi)、國(guó)際會(huì)議，如學(xué)術(shù)、旅游年會(huì)等合作的機(jī)會(huì)，以此來 擴(kuò)大物業(yè)的知名度和影響力，同時(shí)提高了酒店的盈利水平。5、加盟國(guó)際化的旅游組織這樣才能夠吸引更多的旅客，提高盈利水

6、平，同時(shí)能夠?yàn)橥顿Y者提供更多的投資回報(bào)。6、合理的檔次定位檔次太低，影響物業(yè)形象，而且吸引不到有效客源；而檔次太高，減小了客戶層面，酒店管理成本過高。一般以34 星級(jí)的酒店為宜。7、細(xì)分客源、人性化裝修，使酒店成為客人“家外之家” 。摒棄“全國(guó)客房都標(biāo)準(zhǔn)，三星五星一個(gè)樣”的僵化病癥，大膽創(chuàng)新，充 分營(yíng)造出家的氛圍，實(shí)現(xiàn)差異化。二、前市場(chǎng)上常用的投資回報(bào)策略1、年 5固定回報(bào) 30客房利潤(rùn) 60天/ 年免費(fèi)住宿權(quán)業(yè)主首期付 30%的總價(jià)，其余 70%價(jià)款可由銀行 20 年按揭貸款；業(yè)主 除每年擁有 5%的固定回報(bào)，及享受 60 天的酒店客房免費(fèi)入住權(quán)外， 另外還 有酒店客房部純利潤(rùn)的 30%的分

7、成，需 6 年就能回收首期房款； 如業(yè)主將每 年 60 天的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓， 扣除銀行按揭利息， 40 年實(shí)際可得 140 萬元，年回 報(bào)率高達(dá) %。如深圳大梅沙海景酒店。2、送一成首期+ 20年免月供+ 20天/年免費(fèi)居住+ VIP消費(fèi)卡首付二成房款即可獲得如下回報(bào)： 一成首期款 20年月供款20年每 年 20 天共 400 天的五星級(jí)酒店免費(fèi)居住權(quán) +5 萬元 VIP 消費(fèi)卡（視購(gòu) 買套數(shù)而定，酒店消費(fèi)卡） +20 年之后的完整產(chǎn)權(quán)。如深圳的東方銀 座。3、送 5首期款+ 15年免月供+四天 /月免費(fèi)居住投資方式倡導(dǎo)了一種“永不供樓”的理念，即投資者只需拿出 總樓款的 25（首期實(shí)為三成，另外

8、 5發(fā)展商不再收?。┘纯蓳?有一套酒店公寓， 然后與酒店管理公司簽定認(rèn)購(gòu)物業(yè) 15 年的租賃合 約（發(fā)展商作擔(dān)保） ，有酒店經(jīng)營(yíng)方幫酒店經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)收入代為支付 按揭供款。租賃期間，業(yè)主每月有四天可以免費(fèi)享受自己的物業(yè)，同時(shí)享受五星級(jí)的酒店服務(wù)。如深圳丹楓白露 4、永久委托，階段性回報(bào)方式首付（另外由開發(fā)商支付） ， 20年永不供樓，每年 18 天免費(fèi)入住。 并與經(jīng)營(yíng)管理公司簽永久合同，第 21 年至第 43 年（土地年限），5的年固 定回報(bào) 50的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分成。如深圳虹樓。三、運(yùn)作產(chǎn)權(quán)式酒店時(shí)應(yīng)注意的問題首先是回報(bào)的確定問題。 許多產(chǎn)權(quán)酒店的開發(fā)商都有固定回報(bào)承諾， 回 報(bào)率一般從5%12%不

9、等。嚴(yán)格地講固定回報(bào)是違反國(guó)家規(guī)定的，但如 果沒有固定的回報(bào)，又會(huì)對(duì)消費(fèi)者失去吸引力。產(chǎn)權(quán)酒店成本負(fù)擔(dān)本身就比 一般酒店重，在目前全國(guó)酒店業(yè)本身利潤(rùn)率很低的情況下，是否能有紅利可 分還很難說，更何況分紅后的錢還應(yīng)交納所得稅。所以一旦不能實(shí)現(xiàn)回報(bào)， 則產(chǎn)生法律糾紛。另外是委托者虛位問題。 作為一個(gè)一般性的酒店， 投資方是惟一的業(yè)主， 可以委托酒店管理公司來管理。但作為產(chǎn)權(quán)酒店，已將各房間分散地賣給不 同投資者，因此就會(huì)產(chǎn)生委托者虛位。那么到底誰來管理這個(gè)酒店？真正產(chǎn) 生了問題，誰能決定這個(gè)房子經(jīng)營(yíng)的一系列問題？產(chǎn)權(quán)酒店是不同利益主體相結(jié)合的產(chǎn)物， 因此各利益主體平衡機(jī)制的 設(shè)計(jì)非常重要。發(fā)展商可

10、以把銷售價(jià)格和投資回報(bào)率設(shè)計(jì)得很高，但管理方 則會(huì)從未來酒店經(jīng)營(yíng)的角度考慮。能否實(shí)現(xiàn)這么高的回報(bào)率，雙方最終達(dá)到 利益相互均衡才會(huì)有合作。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的鏈條中，一個(gè)合理的運(yùn)作模式是各 方利益最終趨向均衡的模式。同樣，在產(chǎn)權(quán)酒店的開發(fā)、銷售、回報(bào)、運(yùn)營(yíng) 等模式設(shè)計(jì)上必須顧及開發(fā)商、酒店管理方、購(gòu)買業(yè)主三方利益，其均衡點(diǎn) 在于酒店的長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。產(chǎn)權(quán)酒店是多方利益相綜合的中間產(chǎn)品，把握利 益的平衡是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。在回報(bào)模式的設(shè)計(jì)上，要設(shè)計(jì)一些靈活的方案，不能違法違規(guī)。一是盡 量用消費(fèi)券的形式對(duì)業(yè)主進(jìn)行回報(bào)，避免財(cái)務(wù)上不規(guī)范的做法，并帶動(dòng)業(yè)主 及業(yè)主圈內(nèi)人士的消費(fèi)；二是把產(chǎn)權(quán)酒店和分時(shí)度假產(chǎn)品相結(jié)合

11、，鎖定一部 分固定的消費(fèi)者以解決產(chǎn)權(quán)酒店購(gòu)買者的固定回報(bào)問題。這種設(shè)計(jì)既不違反國(guó)家規(guī)定，又有利于酒店今后的經(jīng)營(yíng)。當(dāng)然，固定消費(fèi)者比例的測(cè)算，則要 根據(jù)酒店的具體情況具體考慮。典型案例分析以下將列舉深圳及異地產(chǎn)權(quán)式酒店的基本情況、營(yíng)銷策略及運(yùn)作模式等，僅供參考。一、東方銀座項(xiàng)目情況介紹：區(qū)位：位于竹子林深南大道北面，竹子林地鐵出口，南面正對(duì)深圳灣畔， 可望紅樹林及海景，北面可觀塘朗山、安托山景觀，在建的深圳世博會(huì) 在項(xiàng)目西北面。項(xiàng)目概況：樓高25層，7層以下是會(huì)所及配套設(shè)施，8-25層共有612間 房。配置：米高的大堂、空中花園、深圳最高檔的日式餐廳、西餐廳、恒溫 泳池；11000平方米商務(wù)配套

12、，四個(gè)多功能豪華會(huì)議室，咖啡廳、雪茄屋、 紅酒屋、清茶坊、面吧、海景健身俱樂部等等，此外還提供資訊館、遠(yuǎn) 程會(huì)議室、秘書出租、專業(yè)培訓(xùn)、“一卡通”及其他個(gè)性服務(wù)。投資商：深圳市廣森投資發(fā)展有限公司（在做此項(xiàng)目之前是一家品牌知 名度不高，實(shí)力一般的房地產(chǎn)投資公司，曾做過蘇豪名廈、筍崗大廈。）酒店經(jīng)營(yíng)管理：瑞雅國(guó)際酒店業(yè)管理有限公司（在深圳經(jīng)營(yíng)管理全國(guó)首 家綠色五星級(jí)酒店圣延苑，擁有一批經(jīng)驗(yàn)豐富的酒店經(jīng)營(yíng)管理人才） 空間設(shè)計(jì)：香港PAL設(shè)計(jì)事務(wù)所梁景華（曾是李嘉誠(chéng)的私家設(shè)計(jì)師） 園林景觀：施工單位：中國(guó)華西企業(yè)有限公司（曾是建筑工程魯班獎(jiǎng)的得主）項(xiàng)目定位：一期“海景國(guó)際商務(wù)公館”，二期“公務(wù)、會(huì)議

13、專業(yè)化品牌酒 店”項(xiàng)目類型：投資型產(chǎn)權(quán)式酒店銷售價(jià)格：一期均價(jià)16000元/ ，二期均價(jià)18000元/川。戶型和面積：最小川，最大川，兩套打通可獲得大小不等的組合空間。 朝南全部是57川以上的戶型單位，5F以上可看海景；朝北除了一套東北 角視線較開闊的單位是70川，其余全部是42-48川戶型，朝北8F以上 單位可看山景，8F以下有多層住宅的遮擋。各戶型配比：面積42-48 m257-65 m70-73 m標(biāo)準(zhǔn)層套數(shù)17套15套2套總計(jì)套數(shù)306套270套36套套數(shù)比例50%44%6%投資回報(bào)計(jì)算（以7樓一套川朝北單位為例）：面積m2總價(jià)萬元付款方式銀行按揭7成20年實(shí)際支付首期20%首期款10

14、萬元發(fā)展商贈(zèng)送10%首期款5萬按揭貸款70%35萬元發(fā)展商每月按揭供樓款231820年每年20天免費(fèi)住宿贈(zèng)送贈(zèng)送價(jià)值5萬元的VIP消費(fèi)金卡贈(zèng)送即投資10萬元可獲得以下回報(bào)：10%首期款5萬元+20年按揭供樓+20 年每年20天共400天的五星級(jí)酒店免費(fèi)居住權(quán)+5萬元VIP消費(fèi)卡+20年之 后的完整產(chǎn)權(quán)。市場(chǎng)推廣和銷售：市場(chǎng)推廣情況：項(xiàng)目在2003年5月份的春交會(huì)上（工程剛出地面）散發(fā) 傳單并在車流量密集的深南大道豎巨幅廣告以“不得不承認(rèn)，有人實(shí)在 高人一等”極具煽動(dòng)性的廣告語及“第三空間”的理念吸引業(yè)界及群眾 廣泛關(guān)注，而對(duì)產(chǎn)品定位及價(jià)格、戶型面積等只字不提，在“第三空間” 的解釋中，東方銀座

15、被定位為“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的獨(dú)特產(chǎn)物”，它是“介于 商務(wù)和休閑之間的空間形態(tài)，兼容使人性得到充分舒展的空間特征”，這種定位并沒有表述項(xiàng)目本身，只是解釋了項(xiàng)目的使用價(jià)值。時(shí)隔5個(gè)月后，東方銀座在2003年9月20日住交會(huì)上正式亮相，掀開神秘面紗， 項(xiàng)目有了一個(gè)準(zhǔn)確的概念表述一一“深圳第一座為CEO度身定做的商務(wù) 套房” CEC階層成為項(xiàng)目的第一目標(biāo)客戶群，產(chǎn)品定位為海景國(guó)際商 務(wù)公館。亮相同時(shí)開始VIP金卡的發(fā)售，每張金卡8000元，一期推出7-12 層共204個(gè)單位，至11月14日開盤前一日共發(fā)售300余張金卡，11月 15日開盤當(dāng)日成交135套，在當(dāng)時(shí)掀起一股酒店投資狂潮。至二期開盤 時(shí)，一期已

16、全部銷售完畢。12月27日，東方銀座二期開盤，二期產(chǎn)品以“國(guó)際公務(wù)會(huì)議中心”定位，抓住 2003年11月24日被正式批準(zhǔn)為“第 五屆中國(guó)國(guó)際園博會(huì)指定接待酒店” ，11月30日成功參與舉辦中國(guó)省部 長(zhǎng)論壇，目前正在積極申辦住交會(huì)、采購(gòu)大會(huì)等會(huì)議的指定接待單位幾 大題材，狂炒會(huì)務(wù)經(jīng)濟(jì)這一熱點(diǎn)。從效果來看，對(duì)銷售的促進(jìn)作用是相 當(dāng)有力的，據(jù)傳其二期開盤的前后幾天，每天有10套左右的銷售業(yè)績(jī)。廣告宣傳方面：東方銀座的廣告宣傳投放是比較大的，從前期的路牌、 宣傳單張到各大主流報(bào)刊、電視臺(tái)、廣播電臺(tái)的選擇，形式多樣、投放 量大。主要媒體為深圳特區(qū)報(bào)、深圳商報(bào)、晶報(bào)、深圳晚報(bào) 等，另外在深圳電視臺(tái)和深圳廣

17、播電臺(tái)做宣傳，其報(bào)紙廣告不僅投放頻 率高而且采用的版面也較大，全彩版甚至跨版采用較多。項(xiàng)目售樓處設(shè) 在大堂，富麗堂皇，實(shí)用大氣，樣板房極盡尊貴與豪華，門前廣場(chǎng)園林 采用英國(guó)皇家風(fēng)格，濃墨重彩，處處都體現(xiàn)了一個(gè)國(guó)際性公務(wù)會(huì)議酒店 應(yīng)有的尊貴和華美。2003年9月-12月報(bào)紙廣告投放:月份時(shí)間報(bào)紙類型版面大小營(yíng)銷主題9商報(bào)全彩海景國(guó)際商務(wù)公寓；不月商報(bào)全彩得不承認(rèn)，有人實(shí)在咼人一籌；二大師聯(lián)袂打造東方銀座；9月20日優(yōu)先認(rèn)購(gòu)特區(qū)報(bào)全彩商報(bào)全彩特區(qū)報(bào)全彩特區(qū)報(bào)2全彩10月商報(bào)1/2彩海景國(guó)際商務(wù)公寓；輕松享受奢華人生； 私家五星級(jí)酒店商務(wù)套 房商報(bào)1/2彩特區(qū)報(bào)1/2彩晶報(bào)1/3彩特區(qū)報(bào)1/2彩商報(bào)

18、全彩特區(qū)報(bào)全彩晶報(bào)1/2彩11月特區(qū)報(bào)4全彩一個(gè)五星級(jí)純公務(wù)會(huì)務(wù) 專業(yè)接待的國(guó)際品牌； 深圳出入機(jī)場(chǎng)第一門戶；園博會(huì)景觀、紅樹灣景 觀、CBD中心區(qū)景觀景 景相疊；地鐵、深南景觀大道直特區(qū)報(bào)2全彩晶報(bào)全彩商報(bào)全彩晶報(bào)1/3彩特區(qū)報(bào)1/2彩特區(qū)報(bào)1/2彩商報(bào)1/2彩晚報(bào)全彩抵城市各個(gè)方位；11月15日盛情開盤12月特區(qū)報(bào)全彩二期12月27日隆重開盤；一次性投資萬元無供樓 之憂,按揭期內(nèi)委托瑞 雅國(guó)際經(jīng)營(yíng)管理，共享 收益；第五屆中國(guó)國(guó)際園博會(huì) 指定接待酒店，把”會(huì)議 投資”進(jìn)行到底商報(bào)1/2彩商報(bào)1/2彩特區(qū)報(bào)全彩特區(qū)報(bào)全彩商報(bào)1/2彩晶報(bào)1/2彩特區(qū)報(bào)2全彩商報(bào)全彩晶報(bào)1/2彩二、丹楓白露項(xiàng)目概

19、況：該項(xiàng)目位處羅湖區(qū)深南東路與沿河南路交匯處，距文錦渡口岸與羅湖口岸咫尺之遙。占地面積4800 m2,建筑面積62000 m2,由二棟34層高層組成。丹楓白露酒店由著名國(guó)際酒店室內(nèi)設(shè)計(jì)大師陳俊豪先生設(shè)計(jì)而成，陳俊豪還曾經(jīng)設(shè)計(jì)過深圳威尼斯酒店。丹楓白露戶型首次引進(jìn)美式建筑設(shè)計(jì)語 言，以93 m?躍式雙套房（兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)）為主，主客臥房均配有洗手間、 衣帽間，設(shè)有開放式廚房。丹楓白露酒店共有294間套房，由69至205 m不同的面積組成。每個(gè)套房都帶有式樣別致的家私，擁有獨(dú)立的客飯廳，寫字臺(tái)。另外還特別設(shè)置了 5套總裁套房 戶型配比:戶型面積5）套數(shù)套數(shù)比單身公寓393110%房廳衛(wèi)二房二廳二衛(wèi)投

20、資方式1、選擇15年租賃的按揭供款方式：這種投資方式倡導(dǎo)了一種“永不供樓” 的理念，即投資者只需拿出總樓款的 25%（首期實(shí)為三成，另外5%發(fā)展 商不再收取）即可擁有一套酒店公寓，然后與三九酒店公司簽定認(rèn)購(gòu)物業(yè) 15年的租賃合約（發(fā)展商作擔(dān)保），有酒店經(jīng)營(yíng)方幫酒店經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)收入 代為支付按揭供款。2、選擇5年租賃的按揭供款方式：投資者與三九酒店公司簽定認(rèn)購(gòu)物業(yè) 5年的租賃合約（發(fā)展商作擔(dān)保），有酒店經(jīng)營(yíng)方做酒店經(jīng)營(yíng)。投資者在 租賃期內(nèi)可獲得每月4100元人民幣的回報(bào)，按揭供款自行支付，另 5% 的剩余樓款五年內(nèi)免息分期支付。這種投資方式為想盡早使用所買物業(yè)而 又在現(xiàn)階段難以支付全部款項(xiàng)的投資者

21、提供了選擇。3、選擇0年租賃的按揭供款方式：投資者不與三九酒店公司簽定租賃合約，自行支付按揭供款，5%的剩余樓款入伙前補(bǔ)齊。主要租客:丹楓白露的目標(biāo)客戶主要是高收入階層、 內(nèi)地與港澳駐深商務(wù)辦公階層 及跨國(guó)機(jī)構(gòu)高級(jí)雇員等，租住的客戶有日本人、港澳同胞、歐美人士等。酒店管理：酒店專門設(shè)有“私人管家”服務(wù)，除常規(guī)的 24小時(shí)送餐和一天兩次的 房間整理外，“私人管家”將為入住者提供存取行李、整理家居、召的士以 及生日問候、鮮花速遞等個(gè)性化服務(wù)。目前該酒店運(yùn)營(yíng)非常理想，一般套房需提前預(yù)訂。建材設(shè)備：結(jié)構(gòu)：剪力墻結(jié)構(gòu)外 墻：?jiǎn)J級(jí)環(huán)保墻涂料，部分鋁板及玻璃幕墻。內(nèi) 墻：淺色典雅壁紙到頂，高級(jí)角線收口。電梯

22、：三部三菱梯門 窗：實(shí)木防火、防盜、防噪音門，并配門鏡、磁卡鎖、門鈴裝置；窗戶為高級(jí)鋁材中空玻璃窗。廚 房：每戶廚房操作間設(shè)有獨(dú)立排煙風(fēng)道，防止環(huán)境污染。衛(wèi)生間：K0HLER2生潔具三件套，高級(jí)墻地磚。供 電：市政供電，配置應(yīng)急發(fā)電機(jī)滿足電梯及應(yīng)急照明。供 水：設(shè)置戶內(nèi)中央熱水系統(tǒng)，復(fù)合管材用于冷熱水系統(tǒng)。供 氣：市政煤氣到戶，安裝煤氣泄漏自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。消 防：獨(dú)立消防指揮中心，公共區(qū)域設(shè)置自動(dòng)噴淋，煙感探頭。各樓 層設(shè)置消防栓。通訊：有線電視接收系統(tǒng)酒店公共設(shè)施 保險(xiǎn)柜、自控空調(diào)、國(guó)際直撥電話、寬頻上網(wǎng)、微波爐、免費(fèi)提供餐具、 迷你吧、有線電視、電影貧道、健身中心、游泳池、商務(wù)廊、圖書館等。

23、三、雅蘭酒店項(xiàng)目概況：雅蘭酒店位于深圳東部黃金海岸大梅沙海濱，是按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造的休閑度假式服務(wù)酒店，由二幢五層現(xiàn)代歐式風(fēng)格的建筑組成，擁有多類不同形式的客房192間，與迷人的大梅沙自然風(fēng)光和諧地融為一體，交相輝 映。香港雅蘭集團(tuán)繼創(chuàng)立雅蘭床褥及床上用品這一著名品牌后，率先將“產(chǎn) 權(quán)式酒店”這一海外成熟的經(jīng)營(yíng)方式與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)有機(jī)結(jié)合，推出深圳 首家產(chǎn)權(quán)式酒店。2000年6月1日開盤，當(dāng)時(shí)銷售成績(jī)十分理想，買家多 為香港人。酒店服務(wù)設(shè)施客房設(shè)施：擁有192間裝飾典雅的山景客房、海景客房及復(fù)式海景套 房，房間均設(shè)有中央空調(diào)、獨(dú)立衛(wèi)生間、小型保險(xiǎn)箱、有線電視系統(tǒng)、 廣播、國(guó)際直撥電話、電冰箱

24、、微波爐及迷你吧。餐飲設(shè)施:雅蘭餐廳、多功能廳、豪華包房、便利店、麥當(dāng)勞、水吧、酒吧等康樂設(shè)施:溫水泳池、按摩中心、沖浴中心、健身房、酒吧、美容美發(fā)、卡拉OK等商務(wù)設(shè)施：商務(wù)中心、會(huì)議廳酒店運(yùn)作方式：雅蘭酒店由雅蘭置業(yè)（深圳）有限公司所屬的酒店公司經(jīng)營(yíng)管理，同時(shí) 酒店公司有權(quán)根據(jù)需要，將雅蘭酒店的部分或全部業(yè)務(wù)委托其他酒店公司經(jīng) 營(yíng)管理。雅蘭酒店的籌備開業(yè)和第一年的經(jīng)營(yíng)管理由深圳雅蘭酒店有限公司委 托深圳粵海酒店管理公司負(fù)責(zé)日常經(jīng)營(yíng)管理。業(yè)主委托經(jīng)營(yíng)管理方式：雅蘭酒店竣工驗(yàn)收、業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時(shí)，需同時(shí)簽署為期一年，不 少于一個(gè)財(cái)務(wù)年度（A方案）或六年（B方案）的委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議，或簽 署不

25、委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議，確認(rèn)業(yè)主與酒店管理公司的委托關(guān)系與委托方式。套房服務(wù)費(fèi)用（包括布草換洗費(fèi)及客房?jī)?nèi)印刷品、洗漱用品等日常消 耗品費(fèi)用）業(yè)主在享受客房服務(wù)時(shí)，需承擔(dān) 70元/日間的酒店客房服務(wù)費(fèi)， 其中必須支付布草洗滌更換費(fèi)（40元/套次），當(dāng)業(yè)主使用洗漱用品 等房間日常消耗品或使其外觀受損、酒店必須更換時(shí)，業(yè)主需繳納30元/套次?？头糠?wù)費(fèi)每年按市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整一次。業(yè)主入住簽分制將一個(gè)會(huì)計(jì)年度按淡旺季、平日、節(jié)假準(zhǔn)劃定一千分， 業(yè)主入住時(shí)按當(dāng)日積分簽分累計(jì)。對(duì)委托酒店經(jīng)營(yíng)的業(yè)主，在入住酒 店時(shí)采用業(yè)主入住簽分制業(yè)主委經(jīng)營(yíng)管理方式采用A、B委托方案的業(yè)主以間為單位，自簽定委托協(xié)議之日起前三年 每年可享

26、受10天次間免客房服務(wù)費(fèi)住房。A方案：休閑投資型（享有100%利潤(rùn)分配）委托經(jīng)營(yíng)期限不少于一個(gè)財(cái)務(wù)年度（每一個(gè)財(cái)務(wù)年度單位：12個(gè)月）；業(yè)主可隨時(shí)入住酒店，對(duì)客房擁有完全支配權(quán)，與酒店共享盈虧；委托期間，暫由發(fā)展商墊付酒店基本運(yùn)行費(fèi)（40元/月M包括管理費(fèi)、冷曖水費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、房間清潔費(fèi)、設(shè)備與物業(yè)維護(hù)基金）： 在年底利潤(rùn)分配時(shí)，從業(yè)主應(yīng)分利潤(rùn)中予以沖減；當(dāng)應(yīng)分利潤(rùn)不足 以沖減業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的酒店基本運(yùn)行費(fèi)且業(yè)主不乞討變?cè)形蟹?式時(shí)，不足部分轉(zhuǎn)入下一年度利潤(rùn)分配時(shí)予以沖減， 直到?jīng)_減完為 止；當(dāng)業(yè)主委托期限滿，改變委托方式或終止委托合同時(shí)， 需一次性結(jié) 清發(fā)展商代墊的基本運(yùn)行費(fèi)用和其他合部經(jīng)營(yíng)成

27、本。B方案：投資回報(bào)型（享有60%利潤(rùn)分配）委托經(jīng)營(yíng)時(shí)限為六個(gè)財(cái)務(wù)年度，六年期滿后，若需繼續(xù)委托，雙方另議。業(yè)主在六年連續(xù)委托期限內(nèi)，只分享酒店盈利，不分擔(dān)酒店虧損； 每年入住簽分累計(jì)不超過80分（含80分），酒店基本運(yùn)行費(fèi)用 由展商承擔(dān)，業(yè)主無須交付；超過 80分時(shí)，業(yè)主入住需按當(dāng)日 散客房?jī)r(jià)的優(yōu)惠價(jià)支付房費(fèi)，且不再實(shí)施簽分制；在年終利潤(rùn)分配時(shí)，發(fā)展商與業(yè)主按 4: 6的比例，分享業(yè)主應(yīng) 分得的可分配利潤(rùn)。業(yè)主若提前終止委托合同（需書面申請(qǐng)并得到發(fā)展商書面同意），如果酒店在過去的委托期內(nèi)盈利，業(yè)主則可按本管理方式的規(guī)定分配利潤(rùn)；如果酒店虧損，業(yè)主則按文本規(guī)定分擔(dān)虧損委托經(jīng)營(yíng)時(shí)限為六個(gè) 財(cái)務(wù)年

28、度，六年期滿 后，若需繼續(xù)委托， 雙方另議。完全自用型的業(yè)主委托管理的方式（不委托經(jīng)營(yíng)）酒店公司僅提供酒店式基本管理服務(wù)，業(yè)主須承擔(dān)酒店基本運(yùn)行 費(fèi)用（40元/M 月）且不參與酒店利潤(rùn)分配；當(dāng)業(yè)主提出換洗布草及補(bǔ)充洗漱用品的要求時(shí)， 酒店將向業(yè)主提 供該項(xiàng)服務(wù)并收取70元/ 間的客房服務(wù)費(fèi)。四、虹樓項(xiàng)目情況介紹：虹樓位于羅湖東門北路與文錦路交匯處（第一人民醫(yī)院對(duì)面） 。1棟15 層，目前在售的是7-15層，共160多套酒店式公寓，主要以40多平米的單 房和80平米左右的一房一廳構(gòu)成。虹樓由舊樓改造而成， 1-6層是1987年 建，7-15層2003年新加建上去，產(chǎn)權(quán)50年，1997年補(bǔ)的地價(jià)，

29、到目前為 止還有43年。發(fā)展商為富信康實(shí)業(yè)公司，由銹峰度假俱樂部經(jīng)營(yíng)管理。價(jià) 格：均價(jià)10000元/ m2付款方式：貸款70%貸款時(shí)間20年；首期30%發(fā)展商與業(yè)主各支付% 和%推廣主推語：六年回本，永不共樓投資回報(bào)：首付房款，20年永不供樓，第21年一一第43年（43年 產(chǎn)權(quán)）5%年固定回報(bào)+ 50%的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分成，并有每年18天的入住權(quán) 益（可轉(zhuǎn)讓）。五、加勒比海酒店位于北海北京路東源豐路中段，總用的面積6600 m,建筑面積16100 m,共260戶，酒店裝修按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。投資置業(yè)方案以下方案以單價(jià)2980元/ m,面積45 m的戶型為例首付39800元，簽約時(shí)一次性付清，可獲得獨(dú)立

30、房產(chǎn)證，銀行每月供 款由酒店管理公司提供。以下方案任選一款：1、可獲得本酒店客房（四星級(jí)）400天間20年內(nèi)平日免費(fèi)住房：（400 天間 *250 元/ 間= 100, 000 元）2、或可獲得20年內(nèi)酒店贈(zèng)送等值消費(fèi)額40, 000元：（40, 000 元=2, 000 元/ 年*20 年）注：以上方案任選一款后，均可獲得一次性贈(zèng)送10天的免費(fèi)住房首付29800元，余下10000元待酒店開業(yè)后五日內(nèi)付清，可獲得獨(dú)立 房產(chǎn)證，銀行每月供款由酒店管理公司提供。以下方案任選一款：1、可獲得本酒店客房（四星級(jí)）400天間20年內(nèi)平日 免費(fèi)住房。（400 天間 *250/ 間= 100, 000 元）

31、2、或可獲得20年內(nèi)酒店贈(zèng)送等值消費(fèi)額40, 000元。（40，000 元=2，000 元/ 年 *20 年）一次性付款投資置業(yè)方案及回報(bào)。一次性付款13萬元，可獲得獨(dú)立房產(chǎn)證以下方案任選一款：1、20年內(nèi)可獲得140,000元現(xiàn)金回報(bào)+本酒店客房（四星級(jí)）600天間 20年內(nèi)平日免費(fèi)住房：（現(xiàn)金回報(bào)140, 000元=7, 000元/年*20年）（客房?jī)r(jià)值150, 000元=600天間*250元/間）2、20年內(nèi)可獲得140, 000元現(xiàn)金回報(bào)+60, 000元酒店等值消費(fèi)額：（現(xiàn)金回報(bào)140, 000元=7, 000元/年*20年）（消費(fèi)額60, 000元=3, 000元/年*20年）3、

32、 可獲得20年內(nèi)本酒店客房（四星級(jí)）1, 500天間平日免費(fèi)住房（1, 500 天間 *250 元/間=375, 000 元）4、20年內(nèi)可獲得188, 000元的現(xiàn)金回報(bào)（188, 000= 9, 400 元/ 年*20 年）注：1、購(gòu)房業(yè)主可獲得獨(dú)立房產(chǎn)證。2、“平日”指元旦、春節(jié)、五一、十一假期以處的任意時(shí)間。3、免費(fèi)住房權(quán)可以贈(zèng)送、轉(zhuǎn)讓使用。4、免費(fèi)住房天數(shù)一天不能超過10間房。5、 酒店每年贈(zèng)送的消費(fèi)額如果未能在當(dāng)年消費(fèi)完，按余額 50晰現(xiàn)。6、 贈(zèng)送的累計(jì)住房如果在租期內(nèi)未能使用完，可以按當(dāng)時(shí)客房?jī)r(jià)40%折 現(xiàn)，但需提前1年通知酒店管理公司。7、酒店為了給業(yè)主零風(fēng)險(xiǎn)，客房隨時(shí)按原價(jià)

33、回購(gòu)。酒店服務(wù)功能介紹客房：酒店客房260間，平均每間45 ，寬敞舒適，并有總統(tǒng)套間一 套；中餐廳、西餐廳：大廳一個(gè)，包廂18個(gè)，以港式粵菜、海鮮為主，可 同時(shí)容納400人進(jìn)餐。休閑中心：KTV包廂36個(gè)（電腦點(diǎn)唱系統(tǒng)），咖啡廳、茶藝廳包廂18 個(gè)，美容、美發(fā)、洗面、化妝、洗腳、按摩包廂 18個(gè)。購(gòu)物中心：男裝精品店、女裝精品店、鮮花店、珠寶店、水果店、蛋 糕店等?？刁w中心：健身房、桌球室、網(wǎng)球場(chǎng)、乒乓球館等。商務(wù)中心：上網(wǎng)、打字、復(fù)印、電傳、翻譯、代訂車船飛機(jī)票、洗衣、 代客留言服務(wù)等。會(huì)議室：3個(gè)小型會(huì)議室、一個(gè)中型會(huì)議室、可容納 250人。 其他：醫(yī)務(wù)室、圖書室、兒童游樂室、大型停車場(chǎng)?？头垦b修標(biāo)準(zhǔn)地面：高級(jí)地毯天花及墻身：墻身采用高級(jí)環(huán)保型乳膠漆，配美觀天花角線及墻腳線。房門：高檔防火防盜木質(zhì)門，配回門器、貓眼及門頂、門套，配高級(jí) 電子門鎖。浴室：墻面用高級(jí)瓷磚