個(gè)人理財(cái)規(guī)劃之買房規(guī)劃案例

1、新婚夫婦的購(gòu)房計(jì)劃戴先生，30歲，月收入8000元；妻，28歲，月收入6000元。兩人年終獎(jiǎng)金都可多領(lǐng) 一個(gè)月?；局С觯荷钯M(fèi)5000元，孝養(yǎng)金1000元，交際開支1500元，年度旅游支出3000元，每 月固定償還小額信用貸款500元，基金定期定額投資1500元，保險(xiǎn)費(fèi)支出200元。目前資產(chǎn)：股票型基金20000元，定期存款10000 （利率4%，活期存款5000元。問題：1、現(xiàn)階段是選擇租屋或購(gòu)屋劃算？2、如果3年后自行購(gòu)屋，不知可行否？又該怎樣進(jìn)行準(zhǔn)備？一、財(cái)務(wù)狀況及分析首先來看該家庭的資產(chǎn)負(fù)債情況：資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債項(xiàng)目金額占總資產(chǎn)項(xiàng)目金額占總資產(chǎn)現(xiàn)金，活期存款5,00014%信用卡/

2、信貸應(yīng)付款6,00017%走朋存款10,00029%負(fù)債總額6,00017%共同基金20,00057%凈資產(chǎn)資產(chǎn)總額35,000100%凈資產(chǎn)總額29,00083%目前負(fù)債比率只有17%基本財(cái)務(wù)狀況尚稱穩(wěn)健良好，但整體資產(chǎn)屬性偏保守，而負(fù)債項(xiàng)目中全是消費(fèi)性貸款，貸款利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過于存款利率，未來應(yīng)優(yōu)先考慮以手邊存款清償此項(xiàng)負(fù)債。其次，簡(jiǎn)要分析一下該家庭的現(xiàn)金流量:現(xiàn)金流量表類別項(xiàng)目金額百分比說明收入先生年收入78000%夫收入貢獻(xiàn)度太太年收入52000%妻收入貝獻(xiàn)度工作收入130,000%工作收入依賴度理財(cái)及其它收入400%替代收入來源年度總收入130,400100%支出生活消費(fèi)支出94,000

3、%消費(fèi)率償債支出6,000 %財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)率保障型保費(fèi)支出/2,400%年度總支出102,400%支出比率結(jié)余總結(jié)余（可儲(chǔ)蓄額）28,000%儲(chǔ)蓄率還本投資額18,000%固疋儲(chǔ)畜計(jì)劃自由儲(chǔ)蓄額10,000%自由儲(chǔ)蓄率消費(fèi)（生活）支出細(xì)項(xiàng)金額占總消費(fèi)支出食2,000%衣（送洗，一般添購(gòu)）1,000%?。ǚ孔猓姎?，電話）1,000%行（交通費(fèi)，油錢）1,000%交際費(fèi)1,500%奉養(yǎng)長(zhǎng)輩1,000%消費(fèi)（生活）支出小計(jì)7,500%從收支結(jié)構(gòu)來看，年度凈結(jié)余為正數(shù)，支出比率可儲(chǔ)蓄率屬偏低范圍。收入全來自于工作收入，理財(cái)收入不多，要注意到收入中斷可能造成的沖擊。支出方面，財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)率并不高（低于20%

4、，但消費(fèi)率高達(dá)有過度消費(fèi)之虞，且外食與交際費(fèi)用合計(jì)高達(dá)生活支出的略嫌偏高，應(yīng)考慮節(jié)流。二、購(gòu)屋或租屋評(píng)估1租屋的凈現(xiàn)金流現(xiàn)值= -48,000 /()- 48,000* /( A2)- 480,00* (A2)/(A3)- 48,000* ( A3)/(A4)-48,000* ( A4)/( A5)= -46,602 47,959 49,356 50,794 52,273=-246,984 元。2、購(gòu)房的凈現(xiàn)金流現(xiàn)值購(gòu)屋自備20萬元，貸款利率/% 20年房貸，每年本利攤還額二貸款金額60萬/標(biāo)準(zhǔn)年金現(xiàn)值系數(shù)（n=20，i=） =46,元。5年房貸支出總現(xiàn)金流量現(xiàn)值每年本利攤還額房貸支出年金現(xiàn)值

5、倍數(shù)（n=5, i=3 ） =-211,242元。 假設(shè)5年后售屋：當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)=80萬復(fù)利終值系數(shù)XXX （ n=5, i=8 ） =1,175,462元。當(dāng)時(shí)房貸本金余額=每年本利攤還額46房貸支出年金現(xiàn)值倍數(shù)（n=15, r= ） =495,369丿元。當(dāng)時(shí)售屋凈所得=1,175,462495,369=679,993元。售屋所得現(xiàn)值（n=5, i=3 ） =586,567元。購(gòu)屋凈現(xiàn)金流現(xiàn)值=（自備款-200,000 ） + （5年房貸支出總現(xiàn)金流量現(xiàn)值-211,242 ） + （售屋所得 現(xiàn)值 586,567 ）=175,325 元。3、結(jié)論因?yàn)椋ㄙ?gòu)屋凈現(xiàn)金流175,325 ）（租屋凈現(xiàn)金

6、流現(xiàn)值-246,984 ） =422309元0目前購(gòu)屋合算4、貸款額度概算理想房子三年后價(jià)格=800,000*復(fù)利終值系數(shù)（n=3, i=8 ） =1,007,768元。房?jī)r(jià)檢5%=屆時(shí)需自備金額251,942元。房?jī)r(jià)*75%=屆時(shí)需貸款金額755,826元。5、購(gòu)房能力評(píng)估A. 自備款額度評(píng)估在其它條件不變的情況下，目前可能用作自備款來源有兩部份：1 ）依資產(chǎn)負(fù)債表現(xiàn)有凈資產(chǎn)可投入二金融資產(chǎn)消費(fèi)負(fù)債=29,000元。2）依現(xiàn)金流量表，未來每年可再投入二年度總結(jié)余（可儲(chǔ)蓄額）28,000+已清償消費(fèi)負(fù)債6,000=34,000元（前項(xiàng)已經(jīng)扣除）。三年后總儲(chǔ)蓄額度=29,000*復(fù)利終值系數(shù)（n

7、=3，i=10）+34,000* 年金終值系數(shù)（n=3 H=10） 112540=38,599+112,540=151,139 元V自備款金額 251,942 元。自備款準(zhǔn)備尚不足，差額=100,803元。B. 每年償債能力評(píng)估28,000+6,000=34,000已清償消費(fèi)負(fù)債6,000元后，每年度總結(jié)余（可還房貸金額） 每年攤還金額58,105元。每年償債能力尚不足，差額=24,105元。結(jié)論：前述購(gòu)屋計(jì)劃無法以目前收支結(jié)構(gòu)達(dá)成。C. 如何調(diào)整收支自備款不足部分，每年需要多儲(chǔ)蓄額度 丿元。=100,803/年金終值系數(shù)（n=3，i=10） =30,454房貸償還部分，每年差額=24,105

8、元。故，未來三年，每年比現(xiàn)況需多儲(chǔ)蓄金額購(gòu)屋之后，每年比現(xiàn)況需多儲(chǔ)蓄金額=30,454，=每月多儲(chǔ)蓄2538元即可。=24,105= 每月多儲(chǔ)蓄2009元即可。建議減少交際費(fèi)支出及不必要的娛樂支出，或?qū)ふ倚劫Y更高的工作機(jī)會(huì)。6、投資組合調(diào)整現(xiàn)有資產(chǎn)與未來的儲(chǔ)蓄，將股票基金的比重提高至少到七成左右。（以下的組合僅供參考，并非唯一答案，報(bào)酬并非保證，波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)仍需納入考慮）項(xiàng)目金額目前占金 融資產(chǎn)組 合比重預(yù)估報(bào)酬率加權(quán)預(yù)估報(bào)酬率”建議調(diào)整后百分比調(diào)整后加權(quán)預(yù)估報(bào)酬率活期存款5,00014%定朋存款10,00029%4%債券基金00%6%股票基金20,00057%12%調(diào)整前投調(diào)整后投資組合報(bào)%資組合報(bào)%酬預(yù)估酬預(yù)估7. 風(fēng)險(xiǎn)控制投資市