產(chǎn)品定位策劃程序

1、產(chǎn)品定位策劃程序編制陳銳彬日期2002-08-21審核唐激楊日期2002-08-21批準(zhǔn)劉榮先日期2002-08-22流程要素 流程目標(biāo)：流程時(shí)間要求流程監(jiān)控點(diǎn)數(shù)目流程主要責(zé)任岡位流程涉及職位數(shù)目修訂記錄日期修訂 狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人2002-10-23A/14.2.2、5.1、5.2.4、5.3.1、5.4、7陳銳彬唐激揚(yáng)劉榮先2004-5-17A/2取消編寫(xiě)計(jì)劃，明確了產(chǎn) 品建議書(shū)修訂記錄及分期 項(xiàng)目處理方式。方志勇唐激揚(yáng)劉榮先1. 目的根據(jù)公司項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策，完成項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品建議。2. 適用范圍適用于公司新項(xiàng)目完成購(gòu)買(mǎi)決策之后，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行的深入市場(chǎng)定位和明確產(chǎn) 品形態(tài)、主

2、題、和建設(shè)指標(biāo)的工作。3. 術(shù)語(yǔ)和定義3.1. 市場(chǎng)定位：明確項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體及其特征。32 產(chǎn)品形態(tài)：項(xiàng)目產(chǎn)品類型選擇。3.3. 產(chǎn)品主題：指對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題與產(chǎn)品形態(tài)的選擇。3.4. 建設(shè)指標(biāo)：項(xiàng)目各類型物業(yè)建設(shè)量的數(shù)據(jù)指標(biāo)和比例關(guān)系。4. 職責(zé)4.1. 銷售經(jīng)營(yíng)部4.1.1. 負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目產(chǎn)品建議書(shū)。4.1.2. 組織項(xiàng)目市場(chǎng)定位市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品建議調(diào)研工作。4.1.3. 調(diào)研記錄的總結(jié)分析、歸檔管理工作。4.2. 總經(jīng)理4.2.1. 批準(zhǔn)項(xiàng)目產(chǎn)品建議書(shū)。5. 工作程序5.1. 項(xiàng)目發(fā)展部提交的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告是本階段產(chǎn)品策劃的輸入。5.2. 工作準(zhǔn)備5.2.1 .銷售經(jīng)營(yíng)部項(xiàng)目銷售組安

3、排調(diào)研時(shí)應(yīng)事先與項(xiàng)目發(fā)展部、項(xiàng)目經(jīng)理部協(xié)調(diào)和溝通。5.2.2. 工作展開(kāi)前，項(xiàng)目銷售組經(jīng)理應(yīng)組織銷售組成員準(zhǔn)備以下文件：a）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。b）過(guò)往同類項(xiàng)目的項(xiàng)目產(chǎn)品建議書(shū)。5.3. 調(diào)研工作實(shí)施5.3.1. 項(xiàng)目銷售組成員查閱并熟悉項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、觀察各方面的工作現(xiàn)狀、現(xiàn)象和活動(dòng)獲取項(xiàng)目相關(guān)信息。5.3.2. 項(xiàng)目銷售組實(shí)施關(guān)于目標(biāo)客戶群體、產(chǎn)品主題、產(chǎn)品形態(tài)和產(chǎn)品各建設(shè) 指標(biāo)的調(diào)研。5.3.3. 每次調(diào)研完成后，項(xiàng)目銷售組必須完成一份市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，由項(xiàng)目銷售組經(jīng)理審核并保證調(diào)研報(bào)告的正確性和完整性。提交銷售經(jīng)營(yíng)部總經(jīng)理，報(bào)告內(nèi)容應(yīng)包括：a）調(diào)研的目的和范圍。b）調(diào)研組成員。c）調(diào)研

4、日期。d）調(diào)研所依據(jù)的文件。e）調(diào)研結(jié)果表述。f）調(diào)研結(jié)果分析、小結(jié)54 銷售經(jīng)營(yíng)部項(xiàng)目銷售組針對(duì)調(diào)研中的表述和結(jié)論性意見(jiàn)，提出修正性措 施，形成市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告及初步產(chǎn)品建議書(shū)，經(jīng)銷售經(jīng)營(yíng)部項(xiàng)目銷售組 分管經(jīng)理審核修正，銷售經(jīng)營(yíng)部總經(jīng)理確認(rèn)。內(nèi)容包括但不限于：541.項(xiàng)目定位a) 潛在消費(fèi)者背景資料分析b) 潛在消費(fèi)者產(chǎn)品需求對(duì)比分析c) 市場(chǎng)現(xiàn)狀5.4.2. 產(chǎn)品定位a) 類型：生活設(shè)計(jì)、形象定位b) 檔次風(fēng)格：價(jià)格定位、建筑風(fēng)格定位c) 建筑比例建議：建筑類型比例面積(萬(wàn)平方米)套數(shù)(平方米)合計(jì)5.4.3. 預(yù)期價(jià)格(采用可類比物業(yè)加權(quán)比較法)5.4.4. 注意營(yíng)造的要點(diǎn)a) 交通設(shè)施b)

5、 環(huán)境c) 小區(qū)配套d) 物業(yè)管理服務(wù)5.4.5. 經(jīng)營(yíng)模式的考慮a) 住宅部分b) 公建部分c) 物業(yè)服務(wù)模式的提升5.4.6. 機(jī)構(gòu)潛在消費(fèi)建議a) 機(jī)構(gòu)消費(fèi)者類型b) 使用目的c) 產(chǎn)品需求5.4.7 .概念設(shè)計(jì)階段工作重點(diǎn)a) 工作目的b）工作重點(diǎn)548.開(kāi)發(fā)節(jié)奏5.5. 由銷售經(jīng)營(yíng)部向萬(wàn)創(chuàng)提交初步項(xiàng)目產(chǎn)品建議書(shū)，供萬(wàn)創(chuàng)進(jìn)行項(xiàng)目概念 設(shè)計(jì)。5.5.1 .概念設(shè)計(jì)確認(rèn)后，由銷售經(jīng)營(yíng)部、萬(wàn)創(chuàng)公司共同向成本管理部提交初 步項(xiàng)目產(chǎn)品建議書(shū)及項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)成果，由成本管理部進(jìn)行新項(xiàng)目建 安成本概算，概算后提交財(cái)務(wù)管理部進(jìn)行新項(xiàng)目完全成本概算 及經(jīng)營(yíng)指 標(biāo)及資金要求概算。5.6. 經(jīng)新項(xiàng)目成本概算后

6、，由銷售經(jīng)營(yíng)部項(xiàng)目銷售組根據(jù)概念設(shè)計(jì)研究、新 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本概算等資料組織編寫(xiě)項(xiàng)目產(chǎn)品建議書(shū)。內(nèi)容包括但不限 于：5.6.1. 項(xiàng)目定位a）項(xiàng)目與周邊的關(guān)系：與所在區(qū)域定位和規(guī)劃的關(guān)系、地塊或周邊可利用的自然資源、地塊或周邊可利用的社會(huì)資源、項(xiàng)目周邊的交通情況、 項(xiàng)目周邊的社會(huì)配套、市場(chǎng)現(xiàn)狀、市場(chǎng)需求。b）項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位描述、項(xiàng)目差異性的營(yíng)造。c）客戶資源：潛在消費(fèi)者消費(fèi)判定、潛在消費(fèi)者消費(fèi)特征、客戶購(gòu)房用途、消費(fèi)行為分析、內(nèi)外銷分析。5.6.2. 產(chǎn)品描述a）產(chǎn)品規(guī)劃要點(diǎn)綜述b） 產(chǎn)品描述：總建筑面積、住宅、會(huì)所、商業(yè)（社區(qū)配套和特色商業(yè)）、其它公建、住宅產(chǎn)品（住宅產(chǎn)品具體內(nèi)容見(jiàn)下表）建筑

7、類型比例面積 （萬(wàn)川）套數(shù)平均面積（rf）均價(jià)（元 /rf）共計(jì)c）項(xiàng)目的環(huán)境定位要求d）項(xiàng)目的公建定位e）功能設(shè)計(jì)：會(huì)所、商業(yè)配套、學(xué)校。（公建視產(chǎn)品情況需要有補(bǔ)充報(bào)告）5.6.3. 服務(wù)a）目前已有關(guān)聯(lián)項(xiàng)目提供的服務(wù)b）針對(duì)項(xiàng)目客戶提供的服務(wù)、特殊產(chǎn)品提供的服務(wù)564.經(jīng)營(yíng)a）項(xiàng)目的出發(fā)點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)模式b）經(jīng)營(yíng)方式建議5.6.5. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案a）方案選取原則b）方案建議（含初步成本、財(cái)務(wù)測(cè)算）c）操作風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避方式5.6.6. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏（主要產(chǎn)品的分期重點(diǎn)）5.6.7. 營(yíng)銷思路5.7. 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書(shū)經(jīng)銷售經(jīng)營(yíng)部總經(jīng)理確認(rèn)后，銷售經(jīng)營(yíng)部組織萬(wàn)創(chuàng)公司、項(xiàng)目經(jīng)理部、成本管理部、財(cái)務(wù)管理部向

8、公司總經(jīng)理匯報(bào)。公司 總經(jīng)理最終批準(zhǔn)，由銷售經(jīng)營(yíng)部提交萬(wàn)創(chuàng)公司、項(xiàng)目經(jīng)理部，供萬(wàn)創(chuàng)公 司進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)；供項(xiàng)目經(jīng)理部編寫(xiě)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作指導(dǎo)書(shū)。5.7.1. 項(xiàng)目商業(yè)部份的產(chǎn)品建議按 產(chǎn)品建議書(shū)（商業(yè)部份）作業(yè)指引執(zhí)行5.7.2. 產(chǎn)品建議書(shū)定稿后，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展對(duì)其所做的補(bǔ)充及修訂，以會(huì)議 紀(jì)要等形式備案，并提供萬(wàn)創(chuàng)公司作為設(shè)計(jì)輸入資料。5.7.3. 分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，每期的產(chǎn)品建議視項(xiàng)目具體情況，可按以上程序進(jìn)行, 或在原產(chǎn)品建議書(shū)基礎(chǔ)上修訂完善。6. 支持性文件6.1. VKSZ/WI/PR055產(chǎn)品建議書(shū)（商業(yè)部份）作業(yè)指引7. 相關(guān)記錄7.1. 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告及初步項(xiàng)目產(chǎn)品建議書(shū)7.2. 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書(shū)會(huì)議紀(jì)要制度說(shuō)明制度是以執(zhí)行力為保障的。制度”之所以可以對(duì)個(gè)人行為起到約束的作用，是以有效的執(zhí)行力為前提的，即有強(qiáng)制力保證其執(zhí)行和實(shí)施, 否則制度的約束力將無(wú)從實(shí)現(xiàn)，對(duì)人們的行為 也將起不到任何的規(guī)范作用。只有通過(guò)執(zhí)行的 過(guò)程制度才成為現(xiàn)實(shí)的制度，就像是一把標(biāo)尺，如果沒(méi)有被用來(lái)劃線、測(cè)量，它將無(wú)異于普通的木條或鋼板，只能是可能性的勺標(biāo)尺，而不是現(xiàn)實(shí)的標(biāo)尺。制度亦并