自學(xué)考試房地產(chǎn)法和外國法制史的重點(diǎn)

1、我想知道自學(xué)考試房地產(chǎn)法和外國法制史的重點(diǎn)有哪些？最佳答案 房地產(chǎn)法重點(diǎn)一、房地產(chǎn)市場調(diào)研的含義房地產(chǎn)市場調(diào)研是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了及時(shí)作出正確的投資決策和營銷決策，而客觀、系統(tǒng) 地收集、 整理、研究、 分析房地產(chǎn)市場有關(guān)信息資料， 將其轉(zhuǎn)化為決策所需信息的工作過程。房地產(chǎn)市場調(diào)研的作用1）有助于企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場機(jī)會，確定正確的發(fā)展方向；2）有利于房地產(chǎn)企業(yè)適時(shí)開發(fā)新產(chǎn)品，搶占新市場；3）有利于企業(yè)制訂正確的營銷策略；4）有利于企業(yè)不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量， 改善經(jīng)營管理， 提升市場競爭力。、房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容一）宏觀投資環(huán)境調(diào)查二）城市房地產(chǎn)市場概況三）目標(biāo)客戶群消費(fèi)行為與市場需求容量調(diào)研四）項(xiàng)目基

2、本狀況調(diào)查五）項(xiàng)目所在區(qū)域市場狀況六）項(xiàng)目開發(fā)策略建議七）營銷策劃和營銷推廣、銷售執(zhí)行階段的市場調(diào)研 宏觀投資環(huán)境調(diào)查1、政治環(huán)境2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 3、社會文化環(huán)境政治環(huán)境 政治環(huán)境主要包括政府思想觀念、辦事效率、政策法規(guī)等。一個(gè)國家、地區(qū)和城市的政治環(huán) 境如何，將直接影響房地產(chǎn)企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的開展。經(jīng)濟(jì)環(huán)境 國內(nèi)生產(chǎn)總值、國民收入的發(fā)展?fàn)顩r；能源和資源狀況；城市發(fā)展總體規(guī)劃、城市基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)、城市人口分布、區(qū)域劃分；社會固定資產(chǎn)投資狀況、金融、證券市場情況；商業(yè)零售 與貿(mào)易狀況、居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)、居民儲蓄和信貸情況等。社會文化環(huán)境 居民受教育程度、文化水平、職業(yè)構(gòu)成、民族分布、宗教信仰、風(fēng)

3、俗習(xí)慣、審美觀念等。社 會文化往往對整個(gè)社會有深刻影響，盡管文化有相對穩(wěn)定性，但不是固定不變的，特別是生 活習(xí)慣，審美觀念往往隨著社會生產(chǎn)力發(fā)展而發(fā)生一定程度的變化。城市房地產(chǎn)市場概況1、一級市場土地出讓情況， 包括土地出讓數(shù)量及其規(guī)劃用途、 土地價(jià)格、 土地出讓金收繳情 況；2、全市商品房施工面積、 竣工面積、 銷售面積、 銷售金額、 空置面積及結(jié)構(gòu)；3、全市房地產(chǎn)價(jià)格走勢，不同區(qū)域和物業(yè)類型的價(jià)格情況；4、全市主要發(fā)展商開發(fā)銷售情況，包括開發(fā)量、竣工量、銷售面積及銷售金額；5、三級市場交易情況；6、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)相關(guān)政策法規(guī)。三、目標(biāo)客戶群消費(fèi)行為與市場需求容量調(diào)研1、消費(fèi)者行為調(diào)研2、市場

4、需求容量調(diào)研消費(fèi)者行為調(diào)研 消費(fèi)者包括房地產(chǎn)商品的現(xiàn)實(shí)購買者與潛在購買者。消費(fèi)者行為調(diào)研內(nèi)容包括消費(fèi)者社會階 層與數(shù)量、年齡構(gòu)成、收入構(gòu)成、家庭人口構(gòu)成、居民居住現(xiàn)狀與住房消費(fèi)傾向、房地產(chǎn)購 買偏好、購買動(dòng)機(jī)、購買特點(diǎn)等。市場需求容量調(diào)研需求容量， 是指有支付能力的市場需求容量。 只有有支付能力的需求， 才是現(xiàn)實(shí)的市場容量。商品住宅市場需求容量調(diào)研，主要包括以下幾方面：1）城市人口、家庭數(shù)量及變化趨勢；2）購買力，包括居民收入水平、儲蓄余額、財(cái)產(chǎn)狀況；3）居民居住現(xiàn)狀及改善目標(biāo)，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面積等；4）居民日常消費(fèi)支出水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)；5）不同社會階層和收入水平的居民數(shù)

5、量及其對不同類型房地產(chǎn)商品的數(shù)量、品質(zhì)、功能、 價(jià)格的需求特點(diǎn)。四、項(xiàng)目基本狀況調(diào)查（1）宗地基本狀況資料包括宗地界址、面積、土地附著物分布、權(quán)屬、地形、地貌、水文地質(zhì)條件） 、項(xiàng)目歷史與現(xiàn) 狀資料、項(xiàng)目合作開發(fā)條件、土地獲得成本、用地規(guī)劃條件、與項(xiàng)目有關(guān)的投資及開發(fā)經(jīng)營 稅費(fèi)政策； （2）項(xiàng)目所在區(qū)域市場狀況項(xiàng)目所在區(qū)域城市功能、區(qū)域建設(shè)發(fā)展規(guī)劃、人口分布、居民收入水平、商業(yè)、文化氛圍、 項(xiàng)目周邊環(huán)境、市政管網(wǎng)設(shè)施、交通狀況、公建配套與生活服務(wù)設(shè)施、項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn) 市場供需狀況與競爭水平，主要競爭對手所提供產(chǎn)品與服務(wù)的種類、數(shù)量、品質(zhì)、特點(diǎn)、營 銷手段、銷售狀況等，潛在競爭對手出現(xiàn)的可能

6、性。其中競爭對手調(diào)研又包括競爭對手的經(jīng)營管理水平、資源狀況、市場競爭地位、產(chǎn)品地理位 置、種類、開發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品品質(zhì)、成本、價(jià)格、營銷水平、銷售狀況、物業(yè)管理水平，創(chuàng)新 能力與發(fā)展新產(chǎn)品的動(dòng)向。（3）項(xiàng)目開發(fā)策略建議1、市場細(xì)分與目標(biāo)市場調(diào)研；2、產(chǎn)品定位，包括產(chǎn)品類型、功能、品質(zhì)、項(xiàng)目總體規(guī)劃研究；3、開發(fā)策略分析， 包括項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模、 開發(fā)周期、 成本控制、 價(jià)格策略等。五、營銷策劃和銷售執(zhí)行階段的市場調(diào)研1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究2、市場供需與競爭對手動(dòng)態(tài)調(diào)研3、消費(fèi)者調(diào)研，包括：消費(fèi)者對本企業(yè)產(chǎn)品、服務(wù)包括物業(yè)管理的評價(jià)、意見和要求，客戶 滿意度調(diào)研；4、企業(yè)自身產(chǎn)品與服務(wù)調(diào)研， 包括：產(chǎn)品優(yōu)

7、劣分析， 在滿足客戶需求方面存在的缺陷和不足， 產(chǎn)品市場競爭地位分析，本企業(yè)產(chǎn)品的市場占有率及銷售潛力分析；5、價(jià)格調(diào)研，包括：產(chǎn)品最適宜的售價(jià)、新產(chǎn)品的定價(jià)、老產(chǎn)品價(jià)格調(diào)整及消費(fèi)者和競爭者 對價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)；本企業(yè)產(chǎn)品價(jià)格與競爭企業(yè)同類產(chǎn)品價(jià)格的差異分析。六、房地產(chǎn)市場調(diào)研程序（一）調(diào)研準(zhǔn)備階段（二）正式調(diào)研階段（三）結(jié)果處理階段調(diào)研準(zhǔn)備階段1、確定調(diào)研目標(biāo)2、初步情況分析3、制定調(diào)研計(jì)劃正式調(diào)研階段1、確定資料來源2、確定資料收集方法3、調(diào)查表及調(diào)查問卷設(shè)計(jì)4、抽樣調(diào)查5、現(xiàn)場實(shí)地調(diào)查結(jié)果處理階段1、資料整理分析2、編寫調(diào)研報(bào)告七、房地產(chǎn)市場調(diào)研方法（一）調(diào)研方法1、全面調(diào)查法2、重點(diǎn)調(diào)查

8、法3、抽樣調(diào)查法（二）資料收集方法1、二手資料的收集方法： 查詢、交換、購買、 索取、委托情報(bào)網(wǎng)收集二手資料的收集程序 二手資料的收集來源二手資料的收集程序首先應(yīng)確定需要什么資料。第二步工作是從企業(yè)內(nèi)部搜尋二手資料。 第三步工作是從企業(yè)外部進(jìn)行搜尋。 第四步工作是對擬收集或已收集的二手資料進(jìn)行評估，即評估資料的效度。最后一步是確定需要收集的原始資料。只有決策所必需的，但又無法從二手資料中獲取的信 息才有必要去收集原始資料二手資料的來源1、內(nèi)部來源： 本人資料庫、企業(yè)檔案（會計(jì)記錄、銷售報(bào)告、其他數(shù)據(jù)資料） 、企業(yè)內(nèi)部專家。2、外部來源（1）組織機(jī)構(gòu)，包括圖書館、外國使團(tuán)、國際組織、本國政府機(jī)構(gòu)

9、、商會或貿(mào)易促進(jìn)機(jī)構(gòu)、 行業(yè)公會、出版社、研究所、銀行、消費(fèi)者組織、其他公司。（2）文獻(xiàn)資料，包括文獻(xiàn)目錄、工商行名錄、貿(mào)易統(tǒng)計(jì)資料、報(bào)紙和期刊、綜合性工具書。（3）電腦數(shù)據(jù)庫、互聯(lián)網(wǎng)（ 4）企業(yè)外部專家（5）營銷調(diào)研公司2、商業(yè)資料獲取方法：向市場調(diào)研公司購買3、原始資料的收集方法：（ 1）訪問法：面談?wù){(diào)查 郵寄調(diào)查 留置調(diào)查 電話調(diào)查（ 2）觀察法：直接觀察法 間接調(diào)查法（3）實(shí)驗(yàn)法普通法英國法或者是普通法都要強(qiáng)調(diào)一個(gè)重要的年代， 就是 1066 年諾曼公爵威廉征服英國。 在這個(gè) 時(shí)期，在英格蘭的本土上出現(xiàn)了一個(gè)王位繼承的問題，威廉認(rèn)為他自己應(yīng)當(dāng)成為英格蘭的新 國王，他就帶領(lǐng)著諾曼人征服了

10、英格蘭。威廉在征服了英格蘭之后，就開始推行他的一系列 的政治法律制度變革。 所以， 人們通常習(xí)慣的說， 1006 年這次諾曼征服開啟了普通法形成的 進(jìn)程。為了體現(xiàn)王權(quán)， 采取進(jìn)行土地調(diào)查、 編制 “末日審判書” 。在這個(gè)過程中代理國王到各地方征 稅的稅務(wù)官后來成為了最初的巡回法官。普通法的本意是普遍通行的法律，通過一個(gè)個(gè)具體案例歸納總結(jié)而成，人們習(xí)慣上把普通法 稱為判例法。體現(xiàn)王權(quán)的令狀制也與普通法的發(fā)展有密切關(guān)系。令狀成為訴權(quán)憑證， 無令狀就不能起訴。注意：“程序先于權(quán)利”的普通法特點(diǎn)。（2）衡平法：體現(xiàn)法官造法。衡平法是對普通法的補(bǔ)充。衡平法與普通法的沖突。這種沖突以詹姆斯一世確立了“衡平法優(yōu)先”的原則而告終。在英國法的歷史形成過程中，普通法的形成主要得益于王權(quán)和集權(quán)體制的發(fā)展，它強(qiáng)調(diào)的是 一種統(tǒng)一，而衡平法的出現(xiàn)主要是補(bǔ)普通法之不足。（3）制定法： 1215 年的大憲章是制定法發(fā)展的重要進(jìn)程。二、美國法美國法的形成與英國法有著最直接的淵源。美國法的形成是在自身歷史發(fā)展過程中，按照自身的需要有選擇的對普通法進(jìn)行的取舍。從 大的法律結(jié)構(gòu)和理論背景上來說，它也屬于普通法的系統(tǒng)，但在一些具體的法律制