房地產經營管理課程課件

1、房地產經營管理課程1 房地產經營管理 （4848學時）學時） 房地產經營管理課程2 課程結構 基礎知識基礎知識 房地產房地產營銷營銷 房地產開發(fā)房地產開發(fā) 房地產投資房地產投資 房地產稅收房地產稅收 房地產經營管理課程3 參考書目 中國房地產報中國房地產報（每周（每周一、三、五一、三、五） 武漢晨報武漢晨報 （周四樓市專刊周四樓市?？?長江日報長江日報 （周五房地產專刊周五房地產?？?中國房地產估價師職業(yè)資格考試教材（中國房地產估價師職業(yè)資格考試教材（一套一套5 5本本） 房地產經營與管理房地產經營與管理 機械工業(yè)出版社機械工業(yè)出版社 房地產經濟房地產經濟 中國物價出版社中國物價出版社 房

2、地產經營管理課程4 參考網站 搜房網搜房網 焦點房地產網焦點房地產網 深圳市房地產信息網深圳市房地產信息網 中華人民共和國建設部中華人民共和國建設部 中國住宅與房地產信息網中國住宅與房地產信息網 中國房地產信息網中國房地產信息網 億房網億房網 房地產經營管理課程5 中國知名房地產企業(yè) 20042004中國房地產行業(yè)領導品牌：中國房地產行業(yè)領導品牌： 中海地產中海地產 萬科集團萬科集團 20042004十大最具價值房地產公司品牌：十大最具價值房地產公司品牌： 復復 地地 綠綠 城城 金金 地地 大大 華華 萬萬 通通 陽光陽光100100 新世界新世界 北京城建北京城建 沿沿 海海 金融街金融街

3、 房地產經營管理課程6 中國知名房地產企業(yè)家 王 石 馮 侖 任志強 宋衛(wèi)平 潘石屹 孟曉蘇 房地產經營管理課程7 第一章 基礎知識 （一）房地產 房產房產 地產地產 房屋房屋 土地土地 定義定義 分類分類 定義定義 分類分類 房地產業(yè)：開發(fā)、經營、管理、服務開發(fā)、經營、管理、服務 房地產經營管理課程8 房地產，城市房地產，城市( (城鎮(zhèn)城鎮(zhèn)) )房產和地產的總稱。又稱房產和地產的總稱。又稱“不動產不動產”（real real estateestate）。）。 從從的角度看，房地產是指土地、房屋及固著于土地、的角度看，房地產是指土地、房屋及固著于土地、 房屋上不可分離的部分，如水電、衛(wèi)生、通風

4、、電梯等設施和物質；房屋上不可分離的部分，如水電、衛(wèi)生、通風、電梯等設施和物質； 從從的角度看，房地產是指一種財產；的角度看，房地產是指一種財產； 從從的角度看，房地產是指寓含于土地、房屋實體中的各種經濟的角度看，房地產是指寓含于土地、房屋實體中的各種經濟 利益以及由此而形成的各種權利，如所有權、使用權、租賃權、抵利益以及由此而形成的各種權利，如所有權、使用權、租賃權、抵 押權等。是社會政治、經濟、文化生活重要的物質基礎和載體，是押權等。是社會政治、經濟、文化生活重要的物質基礎和載體，是 重要的生產要素和生活必需的消費品。重要的生產要素和生活必需的消費品。 房地產定義 房地產經營管理課程9 房

5、地產按不同的方法可以進行不同的分類。最基本的方法是按其性質分為房地產按不同的方法可以進行不同的分類。最基本的方法是按其性質分為土地和土地和 房屋房屋兩大類。對土地和房屋還可根據(jù)不同的方法進行分類。對兩大類。對土地和房屋還可根據(jù)不同的方法進行分類。對土地的分類土地的分類：按其：按其 開發(fā)利用的程度，可分為生地和熟地；按其是否具有建筑功能，可分為建筑用地開發(fā)利用的程度，可分為生地和熟地；按其是否具有建筑功能，可分為建筑用地 和非建筑用地；按其不同的用途可分為居住用地、商業(yè)服務用地、工業(yè)用地、倉和非建筑用地；按其不同的用途可分為居住用地、商業(yè)服務用地、工業(yè)用地、倉 儲用地、市政公共設施用地、交通用地

6、、綠化用地、特殊用地等。對儲用地、市政公共設施用地、交通用地、綠化用地、特殊用地等。對房屋的分類房屋的分類： 按其功能用途，可分為居住用房、工業(yè)用房、商業(yè)用房、辦公用房、文化教育用按其功能用途，可分為居住用房、工業(yè)用房、商業(yè)用房、辦公用房、文化教育用 房、醫(yī)療體育用房等；按其建筑結構不同，可分為鋼結構房屋、鋼筋混凝土結構房、醫(yī)療體育用房等；按其建筑結構不同，可分為鋼結構房屋、鋼筋混凝土結構 房屋、磚混結構房屋、磚木結構房屋和其他結構房屋等；按其所有權歸屬，可分房屋、磚混結構房屋、磚木結構房屋和其他結構房屋等；按其所有權歸屬，可分 為公房和私房，公房又可分為直管公房和自管公房等。為公房和私房，公

7、房又可分為直管公房和自管公房等。 房地產的分類 房地產經營管理課程10 房產房產 指房屋財產，即具有一定價值和實用價值，在法律上指房屋財產，即具有一定價值和實用價值，在法律上 有明確權屬關系的房屋，如住宅、商業(yè)、辦公、娛樂等的用房。有明確權屬關系的房屋，如住宅、商業(yè)、辦公、娛樂等的用房。 房屋財產按不同的劃分標準可分為商品房和非商品房、住宅和非房屋財產按不同的劃分標準可分為商品房和非商品房、住宅和非 住宅等。住宅等。 房產定義 房地產經營管理課程11 用途用途 1、房產分類 在建工程（期房）在建工程（期房） 建成后的物業(yè)（現(xiàn)房）建成后的物業(yè)（現(xiàn)房） 居住用房居住用房 商業(yè)用房商業(yè)用房 工業(yè)用房

8、工業(yè)用房 特殊用房特殊用房 開發(fā)程度開發(fā)程度 （竣工驗收）（竣工驗收） 空置空置 入住入住 倉儲倉儲用房用房 房地產經營管理課程12 2、土地分類 生地：生地：是是指未進行征地補償?shù)男聟^(qū)土地。指未進行征地補償?shù)男聟^(qū)土地。 毛地：毛地：是是指未經拆遷安置補償?shù)呐f城區(qū)土地。指未經拆遷安置補償?shù)呐f城區(qū)土地。 熟地：熟地：是是指已經具備指已經具備“七通一平七通一平”“”“五通一平五通一平” 或或“三通一平三通一平”建設條件的土地。建設條件的土地。 用途用途 開發(fā)程度開發(fā)程度 （土地一級開發(fā)）（土地一級開發(fā)） 工業(yè)用地工業(yè)用地 商業(yè)用地商業(yè)用地 綠化用地綠化用地 特殊用房特殊用房 倉儲倉儲用房用房 居住

9、用地居住用地 交通用地交通用地 市政公共設施用地市政公共設施用地 房地產經營管理課程13 （二）土地相關權利 所有權所有權 使用權使用權 抵押權抵押權 典典 權權 租賃權租賃權 房地產經營管理課程14 1、土地所有權 中國 城市土地所有權屬于國家城市土地所有權屬于國家 （國有土地）（國有土地） 農村、城郊除法規(guī)外屬于集體農村、城郊除法規(guī)外屬于集體 （集體土地）（集體土地） 征地費用征地費用征地征地 1、土地征用補償費 2、勞動力安置補償 費 3、地上附著物及青 苗補償費 房地產經營管理課程15 2、土地使用權 （1 1）土地使用權定義）土地使用權定義 （2 2）取得方式）取得方式 行政劃撥（有

10、限定）行政劃撥（有限定） 出讓出讓 轉讓轉讓 （3 3）使用年限）使用年限 協(xié)議協(xié)議 掛牌掛牌 招標招標 拍賣拍賣 買賣買賣 贈與贈與 交換交換 土地一級市場土地一級市場 土地二級市場土地二級市場 7070年年居住用地居住用地 5050年年工業(yè)、文、體、醫(yī)、綜合用地工業(yè)、文、體、醫(yī)、綜合用地 4040年年商業(yè)、旅游、娛樂用地商業(yè)、旅游、娛樂用地 房地產經營管理課程16 土地使用權出讓土地使用權出讓 指指將一定年限內的國有土地使用權出讓給將一定年限內的國有土地使用權出讓給 土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用權出讓金的行土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用權出讓金的行 為。通過出讓方

11、式獲得土地使用權是建立在有償有期限的基礎為。通過出讓方式獲得土地使用權是建立在有償有期限的基礎 上的，該土地使用權可以在法律規(guī)定的范圍內轉讓、出租或抵上的，該土地使用權可以在法律規(guī)定的范圍內轉讓、出租或抵 押，其合法權益受國家法律保護。押，其合法權益受國家法律保護。 土地使用權轉讓土地使用權轉讓 指土地使用權出讓后，土地使用權受讓人將土指土地使用權出讓后，土地使用權受讓人將土 地使用權轉移的行為，包括出售、交換和贈與等。地使用權轉移的行為，包括出售、交換和贈與等。 土地使用年限土地使用年限 指土地使用權受讓人在出讓地塊上享有土地使用指土地使用權受讓人在出讓地塊上享有土地使用 權的總年期。按國家

12、有關法律規(guī)定，各類用地的最高出讓年限權的總年期。按國家有關法律規(guī)定，各類用地的最高出讓年限 為：居住用地為：居住用地70年，工業(yè)用地年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)年，教育、科技、文化、衛(wèi) 生、體育用地生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合用地年，綜合用地 50年。年。 房地產經營管理課程17 是指土地使用權的出讓市場。是國家以所有者是指土地使用權的出讓市場。是國家以所有者 身份向建設用地單位或土地經營單位有償、有期限地出讓土地身份向建設用地單位或土地經營單位有償、有期限地出讓土地 使用權，并收取土地出讓金的土地經營市場。包括土地征購市使用權，并收

13、取土地出讓金的土地經營市場。包括土地征購市 場（具有一定的強制性）、土地出讓市場和土地租賃市場。場（具有一定的強制性）、土地出讓市場和土地租賃市場。 就是土地使用權轉讓市場，是土地使用者和土地就是土地使用權轉讓市場，是土地使用者和土地 經營單位有償轉讓土地使用權給其他單位的市場。經營單位有償轉讓土地使用權給其他單位的市場。 房地產經營管理課程18 3、土地抵押權 是指債務人或第三人提供一定的財產作債務履行的是指債務人或第三人提供一定的財產作債務履行的 擔保，當債務人不履行債務時，債權人有權依照法律規(guī)定以擔保，當債務人不履行債務時，債權人有權依照法律規(guī)定以 抵押物折價或者以變賣抵押物的價款優(yōu)先得

14、到償還的權利。抵押物折價或者以變賣抵押物的價款優(yōu)先得到償還的權利。 是一種擔保物權，是抵押人以其合法的土地以是一種擔保物權，是抵押人以其合法的土地以不不 轉移占有轉移占有的方式，向抵押權人提供債務履行的擔保，當債務人的方式，向抵押權人提供債務履行的擔保，當債務人 不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的不動產拍賣所得的不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的不動產拍賣所得的 價款優(yōu)先受償。價款優(yōu)先受償。 房地產經營管理課程19 4、土地典權 是指一方支付典價占有他人所有的不動產并占有、使用、是指一方支付典價占有他人所有的不動產并占有、使用、 收益的權利。在典權法律關系中，支付典價者為收益的權利。在

15、典權法律關系中，支付典價者為典權人典權人，收取他，收取他 人典價并將自己財產供典權人占有、使用、收益者為人典價并將自己財產供典權人占有、使用、收益者為出典人出典人。作。作 為典權標的物的不動產為為典權標的物的不動產為典物典物。典權人交付于出典人的價金稱為。典權人交付于出典人的價金稱為 典價典價。 期滿后，出典人退還典價，可贖回土地及地上建筑物、其他附著期滿后，出典人退還典價，可贖回土地及地上建筑物、其他附著 物的使用權。典期期滿逾期物的使用權。典期期滿逾期1010年，或典契未寫明年限而經營年，或典契未寫明年限而經營3030年年 未贖回的，原則上視為絕贖。未贖回的，原則上視為絕贖。 房地產經營管

16、理課程20 5、土地租賃權 是指土地所有者或非土地所有者依法作為土地出租 人將土地使用權隨同地上或地下建筑物、其他附著 物租賃給承租人使用，并依法向承租人收取租金的 權利。 房地產經營管理課程21 （三）房屋相關權利 房產所有權房產所有權占有、使用、收益、處分（個人可享有）占有、使用、收益、處分（個人可享有） 房產抵押權房產抵押權 房產典當權房產典當權 房產租賃權房產租賃權 房產贈與權房產贈與權 房產繼承權房產繼承權 房地產經營管理課程22 房產抵押權 是指債務人或第三人以是指債務人或第三人以 其房產作為履行債務和擔其房產作為履行債務和擔 保，當債務人不履行債務保，當債務人不履行債務 時，債權

17、人有權從抵押財時，債權人有權從抵押財 產的價值中優(yōu)先受清償?shù)漠a的價值中優(yōu)先受清償?shù)?物權。物權。 一般情況下，房屋仍由住一般情況下，房屋仍由住 房產權人自行管理，債權人房產權人自行管理，債權人 只是按期獲得本息，并不直只是按期獲得本息，并不直 接使用和管理房屋。接使用和管理房屋。 債務還清后，產權人收回房屋所債務還清后，產權人收回房屋所 有權證，抵押關系隨之結束；如果有權證，抵押關系隨之結束；如果 產權人到期不能向債權人支付貸款產權人到期不能向債權人支付貸款 本息，債權人有權要求依法拍賣抵本息，債權人有權要求依法拍賣抵 押的房產，并享有優(yōu)先清償?shù)臋嗬?。押的房產，并享有優(yōu)先清償?shù)臋嗬?房地產經

18、營管理課程23 公積金抵押貸款公積金抵押貸款 繳存住房公積金的購房者向建設銀行 申請公積金貸款，并將所購房屋向貸款銀行抵押的行 為。 樓宇按揭樓宇按揭 又稱供樓。指由銀行、房地產開發(fā)公司和購樓者三又稱供樓。指由銀行、房地產開發(fā)公司和購樓者三 方共同參加的買賣樓宇融資業(yè)務活動，實際上是為幫助售樓者和方共同參加的買賣樓宇融資業(yè)務活動，實際上是為幫助售樓者和 購樓者完成樓宇買賣而由銀行提供房屋抵押貸款的融資業(yè)務活動。購樓者完成樓宇買賣而由銀行提供房屋抵押貸款的融資業(yè)務活動。 其主要內容是房地產開發(fā)公司為盡早取得售樓價款，向房地產市其主要內容是房地產開發(fā)公司為盡早取得售樓價款，向房地產市 場推出樓花（

19、樓宇期貸）或現(xiàn)樓，購樓者向房地產開發(fā)公司訂購場推出樓花（樓宇期貸）或現(xiàn)樓，購樓者向房地產開發(fā)公司訂購 樓花或現(xiàn)樓，交付一定比例的首期購樓款，然后向銀行申請購樓樓花或現(xiàn)樓，交付一定比例的首期購樓款，然后向銀行申請購樓 貸款，交清購樓余款，經公證、產權抵押登記將物業(yè)權益轉移給貸款，交清購樓余款，經公證、產權抵押登記將物業(yè)權益轉移給 銀行作抵押，購樓者定期向銀行還本付息。銀行作抵押，購樓者定期向銀行還本付息。 住房商業(yè)銀行貸款住房商業(yè)銀行貸款 住房公積金貸款住房公積金貸款 房地產經營管理課程24 七成二十年按揭？ 月供？ 按揭 開發(fā)商 銀行 購房者 1 定房（合同），交定房（合同），交 首付首付 2

20、 3 4 5 交房交房 6 房地產經營管理課程25 年滿年滿1818周歲，具有完全民事行為周歲，具有完全民事行為 能力的國內人士（含港澳臺）；能力的國內人士（含港澳臺）； 年齡與按揭年限之和男性不超過年齡與按揭年限之和男性不超過6060， 女性不超過女性不超過5555（具體事宜以相關銀（具體事宜以相關銀 行確認為準；行確認為準； 具有穩(wěn)定合法的職業(yè)和收入來源，具有穩(wěn)定合法的職業(yè)和收入來源， 月供貸款不能超過月收入的月供貸款不能超過月收入的50%50%。 房地產經營管理課程26 借款人及配偶戶口簿借款人及配偶戶口簿/ /暫住證原暫住證原 件（非武漢市居民提供暫住件（非武漢市居民提供暫住 證）；證

21、）； 借款人及配偶經濟收入證明；借款人及配偶經濟收入證明； 首期款收據(jù)原件；借款人及配偶首期款收據(jù)原件；借款人及配偶 公積金繳交情況證明（僅限辦理公積金繳交情況證明（僅限辦理 公積金貸款人士提供）；公積金貸款人士提供）； 借款人及配偶身份證原件；借款人及配偶身份證原件； 銀行要求的其他資料：如定期銀行要求的其他資料：如定期 存折、股票對帳單、其它房產存折、股票對帳單、其它房產 證明等。證明等。 婚姻狀況證明原件（已婚人士提婚姻狀況證明原件（已婚人士提 供結婚證，未婚、離異、喪偶人供結婚證，未婚、離異、喪偶人 士出具民政部門、居委會或所在士出具民政部門、居委會或所在 單位開具的現(xiàn)單身證明）；單位

22、開具的現(xiàn)單身證明）； 房地產經營管理課程27 房產典當權 是指房產產權人以其房產作為抵押標的物，依法獲得典價款是指房產產權人以其房產作為抵押標的物，依法獲得典價款 的一種借貸權利。的一種借貸權利。 使用使用 轉典轉典 出租出租 轉讓典當權轉讓典當權 以典當權作抵押以典當權作抵押 標的物標的物 產權人承典人 出典（房屋）出典（房屋） 典價款典價款 只付本金只付本金 不付利息不付利息 房地產經營管理課程28 （四）主要技術經濟指標（四）主要技術經濟指標 居住區(qū)總用地 建筑密度 容積率 綠化率 住宅間距 住宅的三維空間 進深、開間、層高 建筑面積 房地產經營管理課程29 （四）主要技術經濟指標（四）

23、主要技術經濟指標 低層（1-3）、多層（4-6）、小高 層（7-10）、高層（10） 城市基礎設施 公共配套設施 五證二書 房地產經營管理課程30 居住區(qū)總用地：居住區(qū)總用地：居住區(qū)居住區(qū)范圍內的總用地面積。范圍內的總用地面積。 房地產經營管理課程31 住宅小區(qū)：可分為居住宅小區(qū)：可分為居 住區(qū)、居住小區(qū)和居住區(qū)、居住小區(qū)和居 住組團三種規(guī)模。住組團三種規(guī)模。 居住區(qū)居住區(qū) 住戶住戶 10000-15000戶戶 居住小區(qū)居住小區(qū) 住戶住戶 2000-4000戶、人戶、人 口口7000-15000人人 居住組團居住組團 住戶住戶300- 700戶、人口戶、人口1000- 3000人人 房地產經營

24、管理課程32 住宅間距=相鄰 居住建筑間的距 離 住宅間距系數(shù)= 樓間距離與遮擋 建筑線高度的比 值 建筑密度建筑密度= 建筑基底面積 建筑用地面積 綠化率綠化率= 綠地面積 建設用地面積 容積率容積率= 建筑面積 建筑用地面積 建設用地面積= 道路面積+綠地 面積+建筑物所 占面積+運動場 地 房地產經營管理課程33 建筑密度建筑密度 容積率容積率 綠化率綠化率 住住 宅宅 28% 1.5-2.2 辦公、商業(yè)辦公、商業(yè) 30% 工工 廠廠 30% 新區(qū)新區(qū)35% 舊區(qū)舊區(qū)25% 房地產經營管理課程34 住宅的層高和凈高住宅的層高和凈高 住宅的高度可以用住宅的高度可以用“米米”或或“層層” 來

25、計算，每一層的高度稱為層高。具體地說，來計算，每一層的高度稱為層高。具體地說，層高層高是指是指 下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板 上表面（或下表面）之間的豎向尺寸。上表面（或下表面）之間的豎向尺寸。住宅建筑模數(shù)住宅建筑模數(shù) 協(xié)調標準協(xié)調標準（GBI100-87GBI100-87）中規(guī)定，住宅的層高采用下）中規(guī)定，住宅的層高采用下 列參數(shù)：列參數(shù)：2.62.6米、米、2.72.7米、米、2.82.8米。米。 房地產經營管理課程35 墻體面積 建筑面積建筑面積=套內建筑面積套內建筑面積+分攤的公建面積分攤的公建面積 共用墻共用墻 非共

26、用非共用 墻墻 + = 套內建筑面積套內建筑面積 套內使用面積套內使用面積 墻體面積墻體面積 陽臺面積陽臺面積 + + = 樓梯間、電梯井、垃圾道、變電室、設備間、樓梯間、電梯井、垃圾道、變電室、設備間、 公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室及其公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室及其 他功能上為整幢建筑服務的公共用房和管理他功能上為整幢建筑服務的公共用房和管理 用房。作獨立使用空間出售或出租的地下室、用房。作獨立使用空間出售或出租的地下室、 車棚；人防工程；不應計入公建面積。車棚；人防工程；不應計入公建面積。 房地產經營管理課程36 建筑面積建筑面積=套內建筑面積套內建筑面積+分攤的公用建筑面積

27、分攤的公用建筑面積 套內使用面積套內使用面積+墻體面積墻體面積+陽臺面積陽臺面積 公用建筑面積的分攤系數(shù)公用建筑面積的分攤系數(shù)*套內建筑面積套內建筑面積 公用建筑面積的分攤系數(shù)公用建筑面積的分攤系數(shù)=整棟公建面積之和整棟公建面積之和 各套套內建筑面積之和各套套內建筑面積之和 房地產經營管理課程37 例：例：現(xiàn)有一棟現(xiàn)有一棟6層的商品房，一梯兩戶，每戶套內層的商品房，一梯兩戶，每戶套內 建筑面積均為建筑面積均為100平米，整棟房屋建筑面積之和為平米，整棟房屋建筑面積之和為 1450平米，請計算出平米，請計算出: : （1）該棟房屋的公用建筑面積）該棟房屋的公用建筑面積 （2）公用建筑分攤系數(shù)）公用建筑分攤系數(shù) （3）每套房屋的應分攤的公用建筑面積）每套房屋的應分攤的公用建筑面積 （4）每套房屋的建筑面積。）每套房屋的建筑面積。 房地產經營管理課程38 （4 4）每套房屋的建筑面積）每套房屋的建筑面積= =套內建筑面積套內建筑面積+ +分攤的公用建筑面積分攤的公用建筑面積 =10