內(nèi)蒙古海拉爾國(guó)貿(mào)中心項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查與定位報(bào)告

1、海拉爾國(guó)貿(mào)中心項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查與定位報(bào)告目錄第一篇章 市場(chǎng)調(diào)查與研究第一部分 宏觀狀況與調(diào)查一、城市綜合點(diǎn)評(píng)1、基本概況2、發(fā)展目標(biāo)與規(guī)劃二、經(jīng)濟(jì)背景綜述三、房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述第二部分：商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查與研究一、商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與規(guī)劃分析1、商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀1.1 河西板塊，海城商業(yè)聚集區(qū)1.2 “三角地商圈”一枝獨(dú)秀1.3 體量倍增，競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化2、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃2.1 集購(gòu)物、旅游、休閑于一體的綜合定位。2.2 明確三角地商業(yè)區(qū)設(shè)置導(dǎo)向。2.3 加強(qiáng)三角地中心商業(yè)區(qū)各專業(yè)街的建設(shè)。二、可類比項(xiàng)目專案調(diào)查分析第三部分：項(xiàng)目分析第二篇章 市場(chǎng)定位與規(guī)劃建議第一部分：市場(chǎng)定位1、項(xiàng)目主題定位1.1 定位目的

2、1.2 定位建議1.3 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)2、 鋪位面積劃分建議3、目標(biāo)客戶群定位第二部分 項(xiàng)目規(guī)劃建議1、項(xiàng)目開發(fā)建議2、項(xiàng)目空間設(shè)計(jì)建議3、室內(nèi)裝修建議3.1 入口處理3.2 地面3.3 照明3.4 色彩3.5 溫度3.6 外立面第一篇章 市場(chǎng)調(diào)查與研究第一部分 宏觀狀況調(diào)查一、城市綜合點(diǎn)評(píng)1、基本概況1.1 城市“中心”定位，凸顯發(fā)展空間海拉爾區(qū)是呼倫貝爾市政府所在地，是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通和信息中心，位于呼倫貝爾草原的腹地，城區(qū)南北長(zhǎng)約40公里，東西長(zhǎng)約80公里，總面積1440平方公里，是大興安嶺西部地區(qū)的物資集散地和交通樞紐。全區(qū)總?cè)丝诩s30余萬人，漢族約占85%，由城區(qū)和郊區(qū)兩大部分構(gòu)

3、成，城區(qū)設(shè)有6個(gè)街道辦事處，55個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)，郊區(qū)設(shè)有3個(gè)鎮(zhèn)，17個(gè)行政村，城市中心的功能定位，提升發(fā)展空間，彰顯無限的發(fā)展?jié)摿Α?.2 “煤、水、電”等資源豐富海拉爾區(qū)煤炭、水、電等資源豐富，海拉爾盆地及其周圍地區(qū)分布大量煤炭資源，探明儲(chǔ)量為306.7億噸，是遼寧、吉林、黑龍江三省煤炭總和的1.8倍；城區(qū)南部伊敏河由南向北匯入?yún)^(qū)域最大河流海拉爾河，并由東向西橫貫全境，庫容達(dá)5.7億立方米扎羅木德水庫開發(fā)建設(shè)，總儲(chǔ)量為17億立方米，總補(bǔ)給量為9328萬立方米的地下水資源儲(chǔ)備，可以滿足未來電廠和煤化工企業(yè)用水要求，區(qū)域發(fā)展電力工業(yè)的資源條件極為充分，全市電力總裝機(jī)量達(dá)上萬千瓦，為城市工農(nóng)業(yè)經(jīng)

4、濟(jì)的快速發(fā)展提供了強(qiáng)有力的后盾支持。1.3 公路、鐵路、航空全覆蓋，構(gòu)筑便捷交通網(wǎng)絡(luò)海拉爾區(qū)作為重要資源輸出地，區(qū)域內(nèi)有301、311兩條國(guó)道及若干條省道等，公路總里程達(dá)9499公里，鐵路濱州線貫穿全境，總里程239公里，至2006年底，鐵路總運(yùn)營(yíng)能力達(dá)到6500萬噸以上，航空運(yùn)輸主要有海拉爾至北京、海拉爾至呼和浩特等，交通十分便利，充分滿足區(qū)域的運(yùn)輸需求。1.4 商貿(mào)流通遞增，帶動(dòng)城區(qū)經(jīng)濟(jì)提升海拉爾東靠東北亞經(jīng)濟(jì)區(qū)和環(huán)渤海灣經(jīng)濟(jì)區(qū)，西臨俄、蒙邊界，六個(gè)口岸城市，隨著俄、蒙邊境口岸城市的相繼開放，海拉爾區(qū)已發(fā)展成為連接國(guó)內(nèi)與俄、蒙及東歐貿(mào)易的樞紐城市，對(duì)外貿(mào)易活躍，隨著區(qū)域商貿(mào)氛圍的不斷發(fā)展，

5、眾多知名企業(yè)逐步落戶到海拉爾區(qū)，重點(diǎn)企業(yè)迅速發(fā)展，從而帶動(dòng)了城市經(jīng)濟(jì)的快速提升。2、發(fā)展目標(biāo)與規(guī)劃2.1 城區(qū)定位-呼倫貝爾經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心區(qū)海拉爾城市發(fā)展定位為打造呼倫貝爾經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心區(qū)，正處于面臨經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)發(fā)展較長(zhǎng)周期過程中的重要階段，將樹立市區(qū)一體的理念，積極參與搭建海、滿、額“小金三角”和中、俄、蒙“大金三角”的整體戰(zhàn)略框架，通過市區(qū)共建，推進(jìn)以海拉爾為中心，輻射周邊、帶動(dòng)周邊的“大海拉爾”戰(zhàn)略，構(gòu)建工農(nóng)互動(dòng)、商貿(mào)活躍、城市發(fā)達(dá)、民族團(tuán)結(jié)、社會(huì)進(jìn)步的和諧發(fā)展局面。2.2 城區(qū)發(fā)展目標(biāo) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展。到2010年，gdp達(dá)到150億元，年均遞增27%。人均生產(chǎn)總值達(dá)到4700美元以上。全部

6、財(cái)政收入12.1億元，年均遞增24%，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力顯著增強(qiáng)。 城市建設(shè)。到2010年，城市功能更加健全，城市基礎(chǔ)設(shè)施更加完備，城市品位明顯提升，城市化綜合水平達(dá)到90%以上。 社會(huì)事業(yè)。科技、教育、文化、衛(wèi)生事業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，各級(jí)各類人才資源總量達(dá)到3萬人以上，區(qū)域人才高地基本形成。 人民生活。到2010年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)14%以上，達(dá)到18000元；農(nóng)牧民人均純收入年均增長(zhǎng)11%以上，達(dá)到1萬元；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.5以內(nèi)，社會(huì)保險(xiǎn)體系更加健全。2.3 城市功能布局 城市新區(qū)?！笆晃濉逼陂g，按照呼倫貝爾市總體規(guī)劃要求，重點(diǎn)建設(shè)7.5平方公里的城市新區(qū)。發(fā)展方向以第

7、三產(chǎn)業(yè)和生活居住功能為主，著重發(fā)展吸收就業(yè)多、附加值高的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)和新興第三產(chǎn)業(yè)。 工業(yè)發(fā)展區(qū)。 東起扎羅木得，沿“301”國(guó)道向西延伸至東海拉爾，形成47公里的工業(yè)走廊和產(chǎn)業(yè)帶，打造扎尼河高載能集群區(qū)、謝爾塔拉煤電組合高載能功能區(qū)、聯(lián)合村資源轉(zhuǎn)化功能區(qū)，使其成為呼倫貝爾市極具發(fā)展?jié)摿Φ拿夯?、高載能轉(zhuǎn)化的特色產(chǎn)業(yè)基地。 在推進(jìn)海東工業(yè)園區(qū)發(fā)展的同時(shí)，做好東山高新技術(shù)園區(qū)的總體規(guī)劃并適時(shí)啟動(dòng)。 利用閑置資產(chǎn)或土地打造工業(yè)廣場(chǎng)，重點(diǎn)發(fā)展物質(zhì)消耗低、科技含量高、環(huán)境污染少的加工業(yè)、制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。2.4 規(guī)劃目標(biāo)以服務(wù)周邊，輻射俄蒙，接軌國(guó)際市場(chǎng)為目標(biāo)，圍繞打造經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心區(qū)的戰(zhàn)

8、略構(gòu)想，逐步形成人性化、市場(chǎng)化、規(guī)范化的商貿(mào)流通服務(wù)結(jié)構(gòu)布局，培育和發(fā)展專業(yè)特色市場(chǎng)，鼓勵(lì)連鎖經(jīng)營(yíng)及推行電子商務(wù)，不斷擴(kuò)大對(duì)外貿(mào)易，全面提升商業(yè)水平。2.5 規(guī)劃重點(diǎn) 加快新型商業(yè)區(qū)和專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)。 推行現(xiàn)代營(yíng)銷業(yè)態(tài)。 推進(jìn)信息咨詢服務(wù)業(yè)。 加快發(fā)展新興服務(wù)業(yè)。 培育新型出口創(chuàng)匯主體和出口名牌。 提升外經(jīng)外貿(mào)水平。二、經(jīng)濟(jì)背景綜述1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展在近五年，海拉爾的生產(chǎn)總值總量穩(wěn)步增加，尤其是05、06兩年的生產(chǎn)總值增長(zhǎng)速度飛速提升，表明城區(qū)經(jīng)濟(jì)取得了良好的發(fā)展，綜合實(shí)力的提升，有利于促進(jìn)商貿(mào)流通，營(yíng)造濃厚的商業(yè)環(huán)境，進(jìn)一步帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。2、固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)多元化增長(zhǎng)海拉爾區(qū)固定資

9、產(chǎn)投資主要包括基本建設(shè)、更新改造及房地產(chǎn)投資，其中基本建設(shè)投資占據(jù)較大比重，上表顯示十五期間城區(qū)固定資產(chǎn)投資波動(dòng)幅度較大，說明城市投資結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，需要進(jìn)一步調(diào)整，其中房地產(chǎn)投資額逐年增加，從客觀上表明海拉爾的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較大的發(fā)展空間。3、人均收入逐年增加，生活水平不斷提高3.1 近五年城鎮(zhèn)、農(nóng)村人均收入對(duì)比3.2 近五年城鎮(zhèn)農(nóng)民人均可支配收入增速對(duì)比上表所述，在近五年，海拉爾區(qū)城鎮(zhèn)、農(nóng)民的人均收入逐年穩(wěn)步增加，但兩者之間的差距日益拉大，由2002年的1636元拉大到2006年的3859元，城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)能力不斷提升，成為城市的主流消費(fèi)群，消費(fèi)形式呈現(xiàn)多樣化趨勢(shì)，一部分農(nóng)村居民隨著收入增加，

10、消費(fèi)理念逐漸改善，極大地增強(qiáng)了消費(fèi)需求，發(fā)展成為穩(wěn)定的消費(fèi)群體，從而促進(jìn)了城市商業(yè)環(huán)境的發(fā)展，有利于刺激區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展。4、近五年社會(huì)消費(fèi)品零售總額餐飲業(yè)和批發(fā)零售貿(mào)易額成為社會(huì)消費(fèi)品零售總額的主要構(gòu)成部分，顯示出消費(fèi)者對(duì)這兩大領(lǐng)域的強(qiáng)大的消費(fèi)熱度，隨著收入水平的提高，城市消費(fèi)需求將更為廣泛，有利于商業(yè)布局的不斷完善，為商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展提供了契機(jī)。5、近五年居民儲(chǔ)蓄存款余額對(duì)比儲(chǔ)蓄存款余額的不斷增加，一方面說明城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展，居民收入有效增加，另一方面表明具有較大的消費(fèi)空間，通過對(duì)居民消費(fèi)觀念的合理引導(dǎo)，增強(qiáng)其消費(fèi)欲望，從而促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述海拉爾區(qū)房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)

11、展，從1990年到2006年，年均遞增達(dá)27.5%，房地產(chǎn)企業(yè)由4家增加到21家，在近17年間房地產(chǎn)開發(fā)將累計(jì)完成投資34億元，占同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的24.1%，商品房竣工建筑面積達(dá)223萬，其中住宅竣工累計(jì)達(dá)166萬,通過多年的發(fā)展，海拉爾的房地產(chǎn)呈現(xiàn)以下四大特點(diǎn)。1、房地產(chǎn)投資成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量海拉爾區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，投資規(guī)模日益擴(kuò)大，尤其從2006年開始，城建規(guī)模擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施投資加快，舊城改造力度加大，市場(chǎng)容量大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。2006年預(yù)計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額10億元，比上年同期增長(zhǎng)3.89倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重不斷增大，2004年為1

12、2.3%，2005年占9.5%，2006年則達(dá)到10億元，占42.5%，成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。2、商業(yè)物業(yè)投資增幅日益增大在“九五”期間，海拉爾的房地產(chǎn)業(yè)主要以普通住宅開發(fā)為主，獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展，“十五”時(shí)期，住宅建設(shè)投資呈下降趨勢(shì)，但依然占據(jù)主體地位，而商業(yè)物業(yè)的投資額增幅呈遞增趨勢(shì)，表明商業(yè)物業(yè)的發(fā)展空間不斷增大。2001年2002年2003年2004年2005年住宅建設(shè)投資57.9%71.2%37.6%67.6%73.5%商業(yè)物業(yè)投資20.6%11.6%8.2%6.8%14.6%3、商品住宅的主體地位日益顯著隨著居民生活水平的不斷提高，改善居住條件已成為提升生活品質(zhì)的首選。啟動(dòng)住宅

13、消費(fèi)對(duì)擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要的作用。近年來海拉爾區(qū)房地產(chǎn)業(yè)根據(jù)市場(chǎng)的需求，加大了對(duì)投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，商品房投資開發(fā)以住宅建設(shè)為主體地位日益顯現(xiàn)。2005年人均居住面積達(dá)到24.6，比2000年增加15.2?！笆濉逼陂g，累計(jì)完成住宅投資9.35億元，占同期房地產(chǎn)投資的61.9%。2006年，海拉爾區(qū)住宅預(yù)計(jì)完成投資6.32億元，比上年同期增長(zhǎng)3.12倍，占房地產(chǎn)開發(fā)投資額的61.9%。4、房地產(chǎn)開發(fā)面積逐步擴(kuò)大，房?jī)r(jià)日益攀升近年來，海拉爾區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)快速增長(zhǎng)，使供給結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大變化。2005年以來，房地產(chǎn)施工面積、新開工面積、竣工面積都出現(xiàn)了快速增長(zhǎng)勢(shì)頭。施工面積比上年同期增長(zhǎng)

14、42.4%，其中新開工面積比上年同期增長(zhǎng)44.7%。2006年,房屋施工面積73.9萬平方米，比上年同期增長(zhǎng)2.05倍，新開工面積52.7萬平方米，比上年同期增長(zhǎng)1.6倍。2005年商品房空置面積為1.8萬，比上年同期下降77.4%。第二部分：商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查與研究一、商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與規(guī)劃分析1、商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀1.1 河西板塊，海城商業(yè)聚集區(qū)海拉爾主城區(qū)以伊敏河為界，劃分為河西、河?xùn)|兩大區(qū)塊，功能定位明確，河?xùn)|板塊主要集中了大量的政府機(jī)關(guān)辦公地，區(qū)域主要以生活居住功能為主，區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施、環(huán)境建設(shè)等以滿足居住為首要；河西區(qū)則主要以商業(yè)物業(yè)為主，成熟的三角地商圈已成為海城商業(yè)的代名詞，聚集了大量

15、的商業(yè)設(shè)施，商業(yè)氣息濃厚，人潮如流，商城、廣場(chǎng)、地下精品街、地上步行街等豐富的商業(yè)形態(tài)，將三角地構(gòu)筑成集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂于一體的綜合性商圈，帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速騰飛。1.2 “三角地商圈”一枝獨(dú)秀綜觀海拉爾區(qū)的商業(yè)布局，主要集中在三角地商圈，優(yōu)異的地段優(yōu)勢(shì)，密集的商業(yè)容量，使其成為海城獨(dú)一無二的商貿(mào)中心，目前，三角地商業(yè)營(yíng)業(yè)面積將近20萬平方米，匯集了友誼大廈、步森百貨、龍鳳大廈等眾多商業(yè)項(xiàng)目，以各自不同的市場(chǎng)定位發(fā)揮了重要的服務(wù)作用，較好地拓展了和挖掘了三角地的外延和內(nèi)涵。服裝鞋帽、體育用品、鐘表眼鏡、家用電器、通訊器材、電腦、軟件、家具及辦公用品、針織品、化妝品、珠寶首飾、旅游紀(jì)念品

16、等已經(jīng)發(fā)展成為區(qū)域的代表性行業(yè)，已形成了以“三角地”為主導(dǎo)，大商業(yè)、大流通的商貿(mào)格局。1.3 體量倍增，競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化海拉爾區(qū)近幾年商業(yè)發(fā)展迅速，大部分集中在三角地商圈，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年在三角地新開發(fā)的商業(yè)形態(tài)（商場(chǎng)、步行街、酒店等）將接近30萬，約是已投入使用商業(yè)面積的1.5倍，商業(yè)項(xiàng)目的持續(xù)增加，有利于促進(jìn)區(qū)域商貿(mào)流通，提升居民生活品質(zhì)，帶動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展，更為有效地增強(qiáng)商業(yè)氣息，同時(shí)，加速了各開發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，只有通過良性競(jìng)爭(zhēng)，才能把握住有限的消費(fèi)人群，使競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。2、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃2.1 集購(gòu)物、旅游、休閑于一體的綜合定位?！叭堑亍鄙倘哂兄行膮^(qū)位優(yōu)勢(shì)，是典型的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，是

17、城市文化和傳統(tǒng)的載體，具有獨(dú)特魅力。該商業(yè)區(qū)是以旅游、購(gòu)物、休閑為主的綜合商業(yè)中心為特點(diǎn)。消費(fèi)對(duì)象主要是市民和流動(dòng)顧客。三角地商業(yè)區(qū)應(yīng)結(jié)合區(qū)位特點(diǎn)，提高商業(yè)集聚程度；推進(jìn)經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，開拓延伸新的經(jīng)營(yíng)服務(wù)領(lǐng)域，完善經(jīng)營(yíng)服務(wù)功能，突出優(yōu)勢(shì)、特色經(jīng)營(yíng)、檔次錯(cuò)開、門類齊全，形成具有休閑、旅游、購(gòu)物為一體的特色商業(yè)氛圍。該商圈服務(wù)于海拉爾及周邊旗、市群，日客流量爭(zhēng)取達(dá)到萬人次以上。2.2 明確三角地商業(yè)區(qū)設(shè)置導(dǎo)向。三角地商圈將結(jié)合區(qū)位特點(diǎn)，提高商業(yè)聚集度；借助地下通道及商場(chǎng)等設(shè)施的開發(fā)利用，使商業(yè)中心立體化，減少人流對(duì)城市交通的影響；開拓延伸新的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，完善經(jīng)營(yíng)服務(wù)功能，形成以新型業(yè)態(tài)為主的現(xiàn)代化商

18、業(yè)中心。設(shè)置特色百貨店（現(xiàn)有百貨店改造，體現(xiàn)中、高檔化，強(qiáng)調(diào)差別化經(jīng)營(yíng)）、專業(yè)店、專賣店、餐飲網(wǎng)點(diǎn)、文化娛樂設(shè)施。業(yè)態(tài)布局強(qiáng)調(diào)精品化，中、高檔化，適度設(shè)置超市、便利店、自動(dòng)售貨機(jī)、大型專業(yè)店。形成綜合百貨店和專業(yè)店相輔相成的互補(bǔ)格局。2.3 加強(qiáng)三角地中心商業(yè)區(qū)各專業(yè)街的建設(shè)。友誼大廈改擴(kuò)建和地下商城項(xiàng)目建設(shè)將在2007年完成，并全部投入使用，提升全區(qū)商業(yè)在軟硬件方面再上水平，要完成環(huán)三角地廣場(chǎng)各大窗口單位的立面改造工作，使其成為更加現(xiàn)代化、更加和諧的嶄新商業(yè)區(qū)?！笆晃濉逼陂g，在原有地下步行街的基礎(chǔ)上，通過擴(kuò)建，貫穿和連接開發(fā)區(qū)商城、友誼大廈及正在規(guī)劃中的其它商業(yè)項(xiàng)目，加大提升力度，改造成一

19、個(gè)以購(gòu)物為主，集游覽、休閑、觀賞于一體的多功能綜合性步行商業(yè)街。橋頭街、西大街、中央街商業(yè)街是連接三角地商業(yè)中心的主要商業(yè)街道，要重點(diǎn)建設(shè)沿路兩側(cè)購(gòu)物環(huán)境，如交通隔離帶、小品、綠化、座椅、廣告設(shè)施等。要盡量在同一街道設(shè)置同類型專業(yè)店、專賣店，形成專業(yè)街，增加吸引力和影響力。中央街要以信息產(chǎn)業(yè)、手機(jī)、電腦為主，家具，手飾為輔，橋頭街要以體育用品為主，日用百貨為輔；西大街以美容美發(fā)、圖書音像、餐飲、保健品等生活綜合服務(wù)為主，提供更完善的服務(wù)。二、可類比項(xiàng)目專案調(diào)查分析通過對(duì)三角地商圈各大商業(yè)項(xiàng)目的調(diào)查，針對(duì)其業(yè)態(tài)布局及相應(yīng)基本情況作歸納總結(jié)，辨析項(xiàng)目區(qū)域的商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)，為項(xiàng)目定位提供市場(chǎng)依據(jù)

20、。1、龍鳳大廈龍鳳大廈在海拉爾地區(qū)已經(jīng)經(jīng)營(yíng)了十來年，總經(jīng)營(yíng)面積在1.2萬左右，主要經(jīng)營(yíng)服裝、家電和家具。一層主要以經(jīng)營(yíng)男女服裝，二層經(jīng)營(yíng)女裝 ，三層是龍鳳家電市場(chǎng)、四層為黑天鵝電器城，五樓家具城，地下層為龍鳳電腦城。1.1 基本情況項(xiàng)目面積售價(jià)租金開間層高過道單鋪面積年?duì)I業(yè)額經(jīng)營(yíng)類型內(nèi)容184811400元/1817元/3.2m3.5m2.5m約2210多萬中年服飾1.2 一、二樓層服裝業(yè)態(tài)所占的面積比例業(yè)態(tài)男裝女裝褲類飾品童裝音響制品面積（）1321254286882266所占比例7.10%67.80%15.40%4.70%1.10%3.50%2、北斜步行街北斜步行街位于龍鳳大廈與步森商城之

21、間，步行街寬12米，長(zhǎng)100米左右，是海拉爾區(qū)主要的商業(yè)步行街之一，沿街商家林立，主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為品牌男女裝、休閑裝及工藝品等。2.1 基本情況項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)面積售價(jià)租金開間層高單鋪面積年?duì)I業(yè)額經(jīng)營(yíng)類型內(nèi)容13208750元/1241元/4m2.8m4020多萬休閑服飾2.2 服裝業(yè)態(tài)所占的面積比例業(yè)態(tài)男裝女裝嬰幼休閑工藝品鞋箱包面積（）80808064028012040所占比例6%6%6%48.40%21.20%9%3%3、三角地對(duì)面的底商本市場(chǎng)位于中央大街的東面，是一些位于住宅下面的底商，連接友誼大廈與步行街的主要街道。商業(yè)氣氛很濃厚，擁有很深的商業(yè)底蘊(yùn)。主要經(jīng)營(yíng)成熟典雅高貴的男女裝服飾。3.1

22、基本情況項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)面積售價(jià)租金開間層高單鋪面積經(jīng)營(yíng)類型內(nèi)容43233000元/4964元/3m2.8m24正裝服飾3.2 各個(gè)業(yè)態(tài)所占的面積比例業(yè)態(tài)男裝女裝化妝品休閑藥店珠寶 鞋面積481442448724848所占比例11.60%33.30%5.50%11.10%16.60%11.10%11.10%4、友誼步行街本步行街東臨友誼大廈，以沿街底商兩層形式為主，鋪位面積相對(duì)較大，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要以男女服裝為主。4.1 基本情況項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)面積售價(jià)租金開間層高過道 單鋪面積經(jīng)營(yíng)類型內(nèi)容137413300元/1971元/6m2.8m7m60休閑服飾4.2 各個(gè)業(yè)態(tài)所占的面積比例業(yè)態(tài)男裝女裝化妝品休閑童裝嬰幼

23、食品面積（）288534602761084860所占比例20.90%38.80%4.30%20%7.80%3.40%4.30%5、新豐批發(fā)市場(chǎng)新豐批發(fā)市場(chǎng)成立于1999年4月18日，也被稱為418商城。經(jīng)營(yíng)面積約為3500，一層為服裝批發(fā)零售，二層為鞋帽和女裝，三層主要經(jīng)營(yíng)針織品（內(nèi)衣），由于建筑比較早，市場(chǎng)內(nèi)部沒有電梯等設(shè)備，硬件設(shè)施比較落后，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以中低檔商品為主。5.1 基本情況項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)面積售價(jià)租金過道開間層高單鋪面積 年?duì)I 業(yè)額經(jīng)營(yíng)類型內(nèi)容31841萬/1496元/2.5 m4m3.5m10、12、273萬中低檔服飾5.2業(yè)態(tài)布局及比重業(yè)態(tài)商 鋪 面 積一層二層三層男裝23041家商

24、鋪，主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)衣和童裝混搭在一起，經(jīng)營(yíng)面積在1100左右女裝340560童裝100褲業(yè)170飾品150鞋類252箱包70內(nèi)衣100帽子405.3 一層各個(gè)業(yè)態(tài)所占的面積比例一層業(yè)態(tài)男裝女裝童裝褲類面積（）230340100170所占比例27.30%40.40%11.90%20.20%5.4 二層各個(gè)業(yè)態(tài)所占的面積比例二層業(yè)態(tài)鞋箱包帽飾品內(nèi)衣女裝面積（）2527040150100560所占比例21.50%5.90%3.40%12.70%8.50%47.70%6、金龍地下街金龍地下街于2007年1月1號(hào)開業(yè)，共有鋪位270余間，位于海拉爾商業(yè)中心及交通要道下面，共有9個(gè)通道口與各個(gè)商場(chǎng)緊密的連接在

25、一起，很有效的帶動(dòng)了人流量。主要經(jīng)營(yíng)服裝、裝飾品等為主。6.1 基本情況項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)面積售價(jià)租金過道開間層高單鋪面積過道經(jīng)營(yíng)類型內(nèi)容621612000元/876元/2m4m3.8m222m綜合6.2 各個(gè)業(yè)態(tài)所占的面積比例業(yè)態(tài)男裝女裝化妝品箱包飾品鞋業(yè)珠寶褲業(yè)其他面積（）6382332662643081981103961650所占比例10.70%39.10%1.10%4.40%5.10%3.30%1.80%6.60%27.60%7、溫州商城溫州商城為兩層商業(yè)，經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)，硬件設(shè)施一般，項(xiàng)目開始以銷售為主，目前則主要向商城或業(yè)主租賃為主，商城主要為休閑定位，針對(duì)消費(fèi)人群多為當(dāng)?shù)貙W(xué)生。7.1 基本情

26、況項(xiàng)目售價(jià)租金開間層高過道 單鋪面積經(jīng)營(yíng)類型內(nèi)容6000元/1642元/4m3m2m12m休閑類7.2 各個(gè)業(yè)態(tài)所占的面積比例業(yè)態(tài)男裝女裝綜合飾品褲業(yè)其他面積（）56015601200225462840所占比例11.50%32.10%24.70%4.60%9.50%17.30%8、俄羅斯商城針對(duì)一層商鋪：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)面積租金售價(jià)層高 單鋪面積經(jīng)營(yíng)類型內(nèi)容19201241元/1萬/3m40、80俄蒙工藝品同類型市場(chǎng)項(xiàng)目對(duì)比總結(jié)：一、關(guān)于上述幾個(gè)市場(chǎng)的各個(gè)業(yè)態(tài)所占的總比例業(yè)態(tài)男裝女裝褲類鞋類飾品帽童嬰裝針織品休閑工藝品箱包其他面積197668041314618811424110096421003744

27、046（）所占9.6%33.1%6.4%3%3.95%2%5.35%4.7%10%1.8%19%比例二、各個(gè)市場(chǎng)的布局結(jié)構(gòu)對(duì)比分析 面寬 進(jìn)深 層高單鋪面積 過道龍鳳大廈3.273.522.42.5北斜步行街4102.840三角地對(duì)面底商682.848友誼步行街682.848新豐批發(fā)市場(chǎng)（一）523.5102.5新豐批發(fā)市場(chǎng)（二）623.5122.5新豐批發(fā)市場(chǎng)（三）5.553.527.52.5金龍地下街45.52.822.24溫州商城433122俄羅斯商城（?。?132.8404俄羅斯商城（大）6132.8804三、各個(gè)市場(chǎng)的售價(jià)與租金對(duì)比分析商業(yè)項(xiàng)目銷售價(jià)格分析（元/）租金分析（元/年）每

28、平方每年租金回報(bào)率%俄羅斯商城10000124112.4金龍步行街120008767.3龍鳳大廈11400181715.9溫州商城6000164227.3新豐市場(chǎng)10000149614.9北斜步行街8750124114.1友誼步行8三角地對(duì)面街鋪33000496415.0各個(gè)商場(chǎng)的市場(chǎng)分析1、友誼大廈友誼大廈是海拉爾區(qū)最高檔的購(gòu)物商場(chǎng)，主要由超市和商場(chǎng)構(gòu)成，消費(fèi)中高檔，硬件配套設(shè)施完善，但商場(chǎng)內(nèi)空間布局有待提升，商場(chǎng)已有十多年經(jīng)營(yíng)歷史，形成了穩(wěn)定的顧客群，具有一定的市場(chǎng)知名度，大廈層高3.5米，通道寬度為1.8米，鋪位主力面積在15-20左右。樓層業(yè)態(tài)布局一層化妝品、

29、國(guó)際香水、珠寶飾品、鐘表眼鏡、精品皮具、超市二層男仕正裝、商務(wù)休閑、男褲區(qū)、襯衣區(qū)、超市三層少女裝、淑女裝、貴婦裝、紋胸內(nèi)衣、羊毛、流行飾品四層男女鞋、運(yùn)動(dòng)休閑、床上用品、童鞋五層精品電腦、名品家具、文化用品2、友誼商城友誼商城是由友誼集團(tuán)統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)的商場(chǎng)，主要經(jīng)營(yíng)商品以中檔為主，與友誼大廈形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。緊臨友誼大廈和新豐批發(fā)市場(chǎng)，商業(yè)氣氛濃厚，商城層高為3.5米，過道寬度為2米，鋪位主力面積為 25。樓層業(yè)態(tài)布局一層化妝品、包、流行飾品、絲綢二層男裝三層女裝3、步森百貨步森百貨集購(gòu)物、餐飲、休閑于一體的綜合性商業(yè)物業(yè)，功能齊全，在三角地商圈極具代表性，商場(chǎng)業(yè)態(tài)豐富，超市、餐飲等功能形態(tài)的規(guī)

30、劃，有效吸引消費(fèi)人群的匯集，觀光電梯的設(shè)置也為商場(chǎng)增添了亮色，商場(chǎng)整體定位符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，經(jīng)營(yíng)情況良好。樓層業(yè)態(tài)布局一層金銀珠寶、化妝品、箱包、小百、鐘表眼鏡、照相器材、民族工藝、玩具、音箱二層男裝等三層羽絨服、羊絨衫、羊毛衫、t恤、休閑女衫、運(yùn)動(dòng)服、羊絨圍巾、羊毛褲、家用電器四層品牌機(jī)、兼容機(jī)、電腦配件、電腦耗材、軟件、網(wǎng)絡(luò)工程、電腦桌椅、辦公用品、文體用品五層美食城六層家俱城4、伊仕丹購(gòu)物廣場(chǎng)伊仕丹購(gòu)物廣場(chǎng)位于橋頭街，定位檔次較高，經(jīng)營(yíng)面積約為6000，該廣場(chǎng)采用商場(chǎng)式空間設(shè)計(jì)，硬件設(shè)施等較為完善，但其定位偏離當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)消費(fèi)，人流量稀少，經(jīng)營(yíng)狀況差。樓層業(yè)態(tài)布局一層男裝、佩飾、眼鏡二層箱包等三

31、層高級(jí)女士時(shí)裝、內(nèi)衣、襪品四層女裝、羊絨、裘皮五層名品鞋業(yè)5、華聯(lián)商廈項(xiàng)目華聯(lián)商廈地理位置勝利大街與諾敏路交匯處，東臨成吉思汗廣場(chǎng)。定位集購(gòu)物、餐飲、文化、娛樂、休閑、辦公于一體建筑形態(tài)由主體商場(chǎng)、商鋪、商業(yè)步行街和臨街店鋪等四合樓群組規(guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)立柱距離為8米，規(guī)劃400的室內(nèi)中庭硬件設(shè)施2部觀光電梯，6部扶梯，6部超市坡梯，4部客貨梯，中央空調(diào)，10000停車場(chǎng)，銷售策略項(xiàng)目一、二層及沿街商鋪對(duì)外銷售，三、四層針對(duì)大商家租賃，內(nèi)鋪全部劃分成經(jīng)營(yíng)面積為3出售，采取售后返租的銷售方式，由華聯(lián)商廈經(jīng)營(yíng)公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，總回報(bào)期限為10年，前三年年租金回報(bào)率為8%，第一年回報(bào)直接沖抵總鋪款，第二、

32、三年的回報(bào)款在年終支付給業(yè)主，第四年起，業(yè)主可自主經(jīng)營(yíng)或繼續(xù)委托經(jīng)營(yíng)管理，管理公司將向業(yè)主提供不低于8%的回報(bào)率，開發(fā)商可以返購(gòu)，返購(gòu)期限為一年。業(yè)態(tài)布局一層珠寶玉器、金銀首飾、化妝品、名表、眼鏡、現(xiàn)代工藝品、民族工藝品、皮具箱包、超市二層女時(shí)裝、職業(yè)裝、少女裝、淑女裝、牛仔裝、女褲、兒童服裝、休閑服飾、女士?jī)?nèi)衣、針織用品、超市三層男鞋、女鞋、床上用品、羊絨、羊毛、超市四層美食廣場(chǎng)、圖書音像、體育服飾、體育器材、健身器材、家電廣場(chǎng)、超市發(fā)展商呼和浩特市華聯(lián)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司呼倫貝爾市聯(lián)華房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司商業(yè)管理呼倫貝爾華聯(lián)商廈有限公司建筑設(shè)計(jì)中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院售樓地址海拉爾區(qū)成吉思汗廣

33、場(chǎng)西側(cè)銷售熱8279999華聯(lián)商廈一層價(jià)格表 單位：元/區(qū)域開盤價(jià)格現(xiàn)價(jià)格商鋪980012000精品屋980012000華聯(lián)商廈二層價(jià)格表 單位：元/區(qū)域開盤價(jià)格現(xiàn)價(jià)格商鋪8700900080008200精品屋80008200沿街底鋪價(jià)格 單位：元/區(qū)域編號(hào)開盤價(jià)格現(xiàn)價(jià)格a區(qū)a-41600016800a-71680017600b區(qū)b-1b-61480015800b-9b-151300015000c區(qū)c2-765007200d區(qū)d-5 d-956007200e區(qū)e1-168007200e1-656007200e1-7 e1-91280014800注：開盤時(shí)間為2006

34、年8月。點(diǎn)評(píng)：1、較低的總價(jià)是該項(xiàng)目的主要優(yōu)勢(shì)，眾多置業(yè)者都是由于低總價(jià)而下單；2、該項(xiàng)目采用的“返購(gòu)”營(yíng)銷策略存在一定的不確定性；3、項(xiàng)目位于河?xùn)|板塊，區(qū)域以生活居住功能為主，商業(yè)氛圍淡薄，后續(xù)能否經(jīng)營(yíng)成功具有一定風(fēng)險(xiǎn)性；4、項(xiàng)目出售經(jīng)營(yíng)面積3，不能辦理單個(gè)鋪位產(chǎn)權(quán)，容易引起日后產(chǎn)權(quán)糾紛；5、過小鋪位面積劃分，一次性付款銷售方式，開發(fā)商目的僅在于快速回籠資金，對(duì)后續(xù)經(jīng)營(yíng)未作充分準(zhǔn)備。6、海拉爾商業(yè)步行街項(xiàng)目海拉爾區(qū)建設(shè)步行商業(yè)街進(jìn)度已通過發(fā)改委審核備案，拆遷尚未完成，預(yù)計(jì)07年7、8月份開盤，2008年10月至元旦開業(yè)項(xiàng)目總投資9600萬元經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積59945，其中住宅16500，商

35、業(yè)用房34880，地下停車場(chǎng)及倉(cāng)儲(chǔ)庫8565。規(guī)劃業(yè)態(tài)布局負(fù)一層6000大型超市一層珠寶、服裝、箱包二、三層男女服裝、床上用品等四層引進(jìn)國(guó)美、蘇寧電器五層餐飲、娛樂開發(fā)商呼倫貝爾華匯置業(yè)有限公司聯(lián)系電13561076588評(píng)：1、該項(xiàng)目與本案較近，將成為主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目之一；2、該項(xiàng)目雖尚未完成拆遷，但據(jù)規(guī)劃局負(fù)責(zé)人介紹，相關(guān)手續(xù)已辦妥，所以本案開發(fā)建設(shè)必須與其搶奪時(shí)間優(yōu)勢(shì)；3、該項(xiàng)目規(guī)劃的體量是目前海拉爾區(qū)商業(yè)項(xiàng)目中最大的，針對(duì)區(qū)域消費(fèi)人群和能力的有限性，其具有相當(dāng)大的體量風(fēng)險(xiǎn)?？偨Y(jié)：1、三角地商圈商業(yè)物業(yè)集中，體量較大，商業(yè)定位以中端檔次為

36、主；2、商業(yè)物業(yè)功能單一，綜合性物業(yè)較少；3、區(qū)域商業(yè)正處于快速發(fā)展階段，新興商業(yè)不斷崛起，老牌商業(yè)憑借知名度占據(jù)市場(chǎng)較大份額，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈；4、近期內(nèi)，新增商業(yè)體量過大，將對(duì)供求平衡造成一定的沖擊；5、商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶中浙商占據(jù)較大比重，并且得到當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的認(rèn)可；6、消費(fèi)群體主要為城區(qū)居民，隨著生活水平提升，旗縣居民的消費(fèi)能力逐漸提高，客觀上促進(jìn)區(qū)域商業(yè)的蓬勃發(fā)展；7、區(qū)域內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)主要以男女服裝為主，褲業(yè)、箱包、鞋類、童裝等商品的比重逐漸增加，珠寶、化妝品、時(shí)尚飾品、工藝品等業(yè)態(tài)豐富了區(qū)域商圈的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；8、投資客和經(jīng)營(yíng)戶對(duì)商業(yè)物業(yè)的價(jià)格最為關(guān)注，相應(yīng)地對(duì)物業(yè)地段、發(fā)展前景、回報(bào)率等因素不夠重視

37、，而且隨眾心理極強(qiáng)，不夠理性，有待進(jìn)一步提升。第三部分：項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于橋頭街和草市路的交匯處，三角地核心商圈，區(qū)域內(nèi)商場(chǎng)云集，商業(yè)氛圍濃厚，人流量密集，瀕臨中央橋，交通便利。 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目總體規(guī)模相對(duì)較大，具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，有利于形成規(guī)模效應(yīng)。 規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目尚處于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，可塑性較強(qiáng)，可整合各種資源為項(xiàng)目開發(fā)成功奠定良好的基礎(chǔ)。 地塊性質(zhì)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地塊已完成七通一平，待方案確定可以快速啟動(dòng)，搶占時(shí)間優(yōu)勢(shì)。2、項(xiàng)目劣勢(shì)分析 體量較大：城區(qū)人口少，購(gòu)買力有限，增強(qiáng)了項(xiàng)目的銷售難度3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 發(fā)展?jié)摿Γ汉＠瓲枀^(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，商業(yè)消費(fèi)未來增長(zhǎng)的潛力較大 政府支

38、持：項(xiàng)目作為當(dāng)?shù)卣猩桃Y項(xiàng)目，得到政府相關(guān)部門的鼎立支持，有利于項(xiàng)目的成功開發(fā)。 消費(fèi)機(jī)會(huì)：當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)能力較強(qiáng)，而消費(fèi)觀念及模式有待更新，為項(xiàng)目提供了良好的發(fā)展空間。4、項(xiàng)目威脅分析 商業(yè)供應(yīng)量過大：三角地商圈2006年新增商業(yè)開發(fā)面積約為30萬，供應(yīng)量過大，區(qū)域商業(yè)超大容量為本案的去化造成巨大壓力 競(jìng)爭(zhēng)威脅：位于項(xiàng)目西南側(cè)的海拉爾商業(yè)步行街項(xiàng)目已通過審批，即將啟動(dòng)，將分流部分目標(biāo)客戶第二篇章 市場(chǎng)定位與規(guī)劃建議第一部分：市場(chǎng)定位1、項(xiàng)目主題定位1.1 定位目的通過準(zhǔn)確而符合市場(chǎng)需求的定位，賦予項(xiàng)目靈魂，體現(xiàn)特色，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，指引項(xiàng)目的發(fā)展方向，促使后續(xù)工作的順利開展，增強(qiáng)投資者和經(jīng)

39、營(yíng)者的信心。1.2 定位建議海城商業(yè)正處于日趨飽和的階段，特別是三角地商圈，商業(yè)體量激增，各商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，同質(zhì)化趨向日益嚴(yán)重，我們?cè)趯?shí)地市調(diào)過程中詳細(xì)感受到必須跳出以往用“產(chǎn)品導(dǎo)向”的角度來進(jìn)行市場(chǎng)定位，而應(yīng)該深入當(dāng)?shù)叵M(fèi)群體，從消費(fèi)需求的角度來看產(chǎn)品，確定本項(xiàng)目的整體市場(chǎng)定位，只有贏得消費(fèi)者的心智，才能促使業(yè)主取得真正的成功，而業(yè)主的趁工恰恰是本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)，是本項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升的有效保障。通過對(duì)海城商業(yè)地產(chǎn)的詳細(xì)分析和對(duì)本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)的深入剖析，結(jié)合當(dāng)?shù)叵M(fèi)群體的消費(fèi)需求和消費(fèi)心理，我們建議將本項(xiàng)目定位為：主題性的商場(chǎng)，直接瞄準(zhǔn)特定消費(fèi)群體的核心消費(fèi)需求進(jìn)行整體業(yè)態(tài)劃分、營(yíng)銷推

40、廣，跳出海城商業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，形成獨(dú)特鮮明的品牌形象，從而取得市場(chǎng)主導(dǎo)地位。1.3定位詮釋：一、主題性商場(chǎng)的概念：所謂主題性商場(chǎng)是指從特定消費(fèi)群體或者特定消費(fèi)需求出發(fā)，以經(jīng)營(yíng)某一大類商品為主，并且具備有豐富專業(yè)知識(shí)的銷售人員和提供適當(dāng)售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài)。主題性商場(chǎng)模式與其它商業(yè)模式相比，主要在于目標(biāo)客戶群以及滿足需求上的區(qū)別。它不局限于某個(gè)行業(yè)，在商品種類上不具備占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)平臺(tái)，但它的目標(biāo)客戶群卻是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經(jīng)濟(jì)群體等等。對(duì)于這些群體來說，主題商場(chǎng)能夠盡可能的滿足他們的異質(zhì)化需求和個(gè)性化心理訴求，針對(duì)性強(qiáng)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益竟列的今天，主題性商場(chǎng)越來越顯示

41、出其強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，正成為未來大型商業(yè)發(fā)展的主流。主題商場(chǎng)成功案例參考：深圳女人世界、男人世界、兒童世界、免稅珠寶世界、順電家居廣場(chǎng)、華強(qiáng)電腦世界，廣州的南方名酒交易中心、美居中心等二、定位主題性商場(chǎng)的作用與價(jià)值：通過將本項(xiàng)目定位為主題性商場(chǎng)，有利于明確其功能特色，使項(xiàng)目整體規(guī)劃布局更符合市場(chǎng)需求，具首創(chuàng)性和獨(dú)特性，同時(shí)賦予它作為購(gòu)物公園，可形成多種業(yè)態(tài)并存的商業(yè)物業(yè)，在綜合素質(zhì)上全面提升，引領(lǐng)海拉爾商業(yè)發(fā)展方向，通過此定位體現(xiàn)出項(xiàng)目的主題特色，強(qiáng)化差異性優(yōu)勢(shì)，吸引更廣泛的投資層面，從而在較大程度上增強(qiáng)項(xiàng)目去化能力。1.4主題建議通過對(duì)海城消費(fèi)群體的分析與商業(yè)業(yè)態(tài)的分析，我們可以明顯看出女性

42、服裝在海城商業(yè)中占33.1%，處于消費(fèi)需求主導(dǎo)地位，但是海城卻沒有以女性服裝為主題消費(fèi)的場(chǎng)所，女性服裝依舊只是作為商場(chǎng)的組成部分，雷同而又混雜的業(yè)態(tài)分布使得海城的商業(yè)項(xiàng)目缺乏自身顯著特色，所以我們建議可以抓住這是市場(chǎng)先機(jī)，從女性消費(fèi)群的需求出發(fā)，定位“女人天地”，以女性服裝為主體業(yè)態(tài)，打造出極富女性色彩的主題性商業(yè)場(chǎng)所。為了提升項(xiàng)目的可行性，我們建議將四、五樓剝離開來，進(jìn)行整體銷售，配合女人天地，引進(jìn)日常生活性業(yè)態(tài)，比如：大型超市、餐飲娛樂等，不但有利于迅速回收項(xiàng)目成本，而且還可以提升項(xiàng)目的整體商業(yè)氛圍，促進(jìn)經(jīng)營(yíng)。通過對(duì)主題的確定，我們?cè)購(gòu)拿鞔_清晰、富有特色的主題出發(fā)進(jìn)行業(yè)態(tài)劃分，以下是以“女

43、人天地”為主題進(jìn)行的整體業(yè)態(tài)劃分：樓層樓層定位樓層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)建議一層商鋪時(shí)尚流行館時(shí)尚女裝、休閑女裝、個(gè)性服飾、流行皮件、時(shí)尚女性服裝飾品等女性服裝業(yè)態(tài)二層商鋪青春淑女館針對(duì)青春少女消費(fèi)群體，以經(jīng)營(yíng)青春、靚麗的女性服裝為主三層商鋪品牌館針對(duì)都市白領(lǐng)消費(fèi)群體，以經(jīng)營(yíng)精致、典雅的女性中高擋品牌服裝為主四、五層商鋪超市建議引進(jìn)具有品牌影響力的大型超市3、鋪位面積劃分建議鋪位面積劃分作為商業(yè)項(xiàng)目的主要關(guān)鍵因素之一，對(duì)項(xiàng)目前期銷售和后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理具有重要意義，是考量商鋪價(jià)值的重要評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)有鋪位的面積范圍，結(jié)合項(xiàng)目定位,提供以下鋪位面積劃分建議。商鋪形態(tài)面積建議開間進(jìn)深層高沿街底鋪60-806-9m10 m3m商場(chǎng)內(nèi)鋪20-304 m7 m3 m4、目標(biāo)客戶群定位目標(biāo)客戶群定位客戶含蓋群體定位依據(jù)經(jīng)營(yíng)性客戶群體個(gè)體商戶、私營(yíng)企業(yè)、品牌代理商該類客戶主要用于自主經(jīng)營(yíng)，是本案的重要目標(biāo)客群，商業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，消費(fèi)心態(tài)上為得旺鋪不惜一擲千金。其多為選購(gòu)一層底鋪，購(gòu)鋪預(yù)