房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理面臨的風(fēng)險(xiǎn)

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理面臨的風(fēng)險(xiǎn)一、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)涵關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)管理的定義有多種說(shuō)法，一般看法是：投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的管 理者通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，并以此為基礎(chǔ)合理地使用 多種管理方法，技術(shù)和手段對(duì)投資活動(dòng)涉及的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)行有效的控制， 采取主動(dòng)行動(dòng)，創(chuàng)造條件，盡量擴(kuò)大風(fēng)險(xiǎn)投資活動(dòng)的有利后果，要妥 善處理風(fēng)險(xiǎn)事故造成的不利后果，以最小的成本保證安全、有效、可 靠地實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)投資總目標(biāo)。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)1、房地產(chǎn)項(xiàng)目決策時(shí)期所面臨的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中擁有最大不確定性、風(fēng) 險(xiǎn)最大的階段，決策的正確與否關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的成敗，其風(fēng)險(xiǎn)主要 來(lái)自于投資時(shí)機(jī)、投資

2、位置、投資類型以及投資方式的選擇。所謂投 資時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)受國(guó)家和地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性 和波動(dòng)性的影響很大，相應(yīng)也有周期性的漲落，導(dǎo)致供求及價(jià)格隨時(shí) 間而變化，投資商的投資收益也就隨投資時(shí)機(jī)不同而異。房地產(chǎn)項(xiàng)目 區(qū)位的理解狹義的理解是指某一具體建設(shè)場(chǎng)地的地理位置。廣義的理 解，除了地域范圍含義外，還包括該區(qū)位所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán) 境或背景等。關(guān)于投資類型的風(fēng)險(xiǎn)是指不同類型的開發(fā)項(xiàng)目存在不同 的風(fēng)險(xiǎn)，投資商在選擇開發(fā)哪一類型物業(yè)時(shí)必須慎重考慮，一般包括 住宅、公寓、別墅、辦公樓、商場(chǎng)和工業(yè)廠房等。選擇不同的物業(yè)類 型，對(duì)開發(fā)活動(dòng)的成功與否和盈虧都有極大的影響。各種不同類型物

3、業(yè)對(duì)位置的敏感程度不同， 因此其抗風(fēng)險(xiǎn)能力也不同。 關(guān)于投資方式， 我國(guó)主要有獨(dú)立開發(fā)和聯(lián)合開發(fā)兩種。獨(dú)立開發(fā)具有利益獨(dú)享、權(quán)力 集中和管理方便等優(yōu)點(diǎn) ;缺點(diǎn)主要是資金投入量大、風(fēng)險(xiǎn)獨(dú)擔(dān)。聯(lián)合開 發(fā)降低了一方單獨(dú)投資額，分散投資風(fēng)險(xiǎn)。但這是以損失一部分利益 為代價(jià)，同時(shí)可能導(dǎo)致管理混亂等問題。2、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資前期階段工作量大、涉及面廣，包括政府、金融和保險(xiǎn) 等方面，不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素眾多， 主要有：置地風(fēng)險(xiǎn)、 勘察設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、 融資風(fēng)險(xiǎn)、招標(biāo)發(fā)包風(fēng)險(xiǎn)和合同風(fēng)險(xiǎn)。所謂置地風(fēng)險(xiǎn)是指我國(guó)土地所 有權(quán)為國(guó)家所有，投資商只能通過(guò)行政劃撥和土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓 等方式取得一定年限的土地使用權(quán)

4、。房地產(chǎn)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)，是指投資 商在利用各種方式融資時(shí)，由于融資條件考慮欠妥，或因有關(guān)因素發(fā) 生變動(dòng)而使其盈利遭受損失的可能性。融資方式合理，可以降低融資 風(fēng)險(xiǎn)，減少融資成本 ;融資方式不當(dāng)，輕者造成融資成本大幅度上升、 開發(fā)項(xiàng)目中斷，難以為繼，重者導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目失敗，企業(yè)向臨破產(chǎn)的 危險(xiǎn)。工程招標(biāo)與發(fā)包是指投資商通過(guò)招標(biāo)文件將委托的工程內(nèi)容和 要求通知承包商，由他們提出工程施工組織設(shè)計(jì)及報(bào)價(jià)，通過(guò)評(píng)審擇 優(yōu)選擇可靠、技術(shù)能力強(qiáng)、管理水平高、報(bào)價(jià)合理、工期短的施工企 業(yè)，并以合同形式委托其進(jìn)行工程施工。投資商可通過(guò)嚴(yán)格審查承包 商的資質(zhì)、施工業(yè)績(jī)來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)于合同風(fēng)險(xiǎn)建筑安裝工程承包合 同風(fēng)險(xiǎn)

5、有兩類： 第一類是由于合同條款不完整， 敘述不嚴(yán)密，有漏洞， 或部分條款違法， 存有“陷阱 ”，在執(zhí)行中可能給投資商造成損失， 即合 同不完善風(fēng)險(xiǎn)。第二類是由于合同條款規(guī)定而引起的風(fēng)險(xiǎn)，即純合同 風(fēng)險(xiǎn)。與其他產(chǎn)業(yè)相似，房地產(chǎn)的獲利能力也是由行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局決定 的。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策1、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指采取一定的技術(shù)措施轉(zhuǎn)移投資風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者。按措 施的不同，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移策略分為三種類型： (1)契約、合同形式的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn) 移。通過(guò)契約和合同形式將風(fēng)險(xiǎn)對(duì)象的資產(chǎn)或活動(dòng)連同其風(fēng)險(xiǎn)損失的 財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)和法律責(zé)任轉(zhuǎn)移給非保險(xiǎn)業(yè)的其他人，以達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生 頻率和縮小風(fēng)險(xiǎn)損失程度的目的

6、。 (2)財(cái)務(wù)責(zé)任形式的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。財(cái)務(wù) 責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移形式也是一種非保險(xiǎn)形式的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。它是通過(guò)發(fā)行 股票、尋找投資伙伴等尋求外部資金支持的形式，將一部分投資收益 連同財(cái)務(wù)責(zé)任、風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)移給他人的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移形式。 (3)保險(xiǎn)形式的 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。保險(xiǎn)是由保險(xiǎn)人或保險(xiǎn)公司對(duì)被保險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)損失提供的保 障。投資者在項(xiàng)目投資實(shí)施過(guò)程中，可將項(xiàng)目可能遭受的自然災(zāi)害、 意外事故等風(fēng)險(xiǎn)損失通過(guò)合同的形式轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。2、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)控制投資風(fēng)險(xiǎn)控制是一種主動(dòng)的、積極的對(duì)付風(fēng)險(xiǎn)的策略。主要有計(jì)劃控 制、審計(jì)控制和投資組合控制三類。 (1)計(jì)劃控制。計(jì)劃是指對(duì)工作和 行動(dòng)的事先安排，是人們基于對(duì)現(xiàn)實(shí)的認(rèn)識(shí)和未來(lái)的估計(jì)，對(duì)今后某 一定時(shí)期應(yīng)達(dá)到的目標(biāo)，以及實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的措施、方案、程序、進(jìn)度及 人事、責(zé)任、資金、材料、設(shè)備、技術(shù)等所作的安排。 (2)審計(jì)控制。 審計(jì)是指審計(jì)人員對(duì)被審計(jì)單位的財(cái)政經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及其