房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策詳解(拿地階段)

1、精品文檔你我共享20041342004134 號）規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策詳解之拿地階段2010-11-042010-11-04 22:5322:53從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，應按規(guī)定向主管地方稅務機關(guān)繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城市 維護建設稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅、印花稅、個人所得稅、教育費附加等地方稅收（費）。同時 房地產(chǎn)開發(fā)存在土地取得、前期規(guī)劃、施工、銷售、竣工等環(huán)節(jié)，各個環(huán)節(jié)的稅收問題存在不同的側(cè)重點， 筆者以房地產(chǎn)開的各環(huán)節(jié)為線索，詳解房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策，以供納稅人參考。一、拿地階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)前，通過各種途徑獲得國有土地使用權(quán)，涉及到的地方稅種主要有：

2、契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。（一）契稅1 1、直接取得國有土地使用權(quán)成為納稅義務人契稅的納稅義務人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受單位和個人。即境內(nèi)土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)發(fā) 生轉(zhuǎn)移時，承受的企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關(guān)、軍事單位、社會團體、其他組織和個體經(jīng)營者以及其他個 人為契稅的納稅人。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)前，通過各種方式直接取得國有土地使用權(quán)，必然發(fā)生 權(quán)屬轉(zhuǎn)移，成為契稅的納稅義務人。2 2、 征稅范圍中華人民共和國契稅暫行條例（國務院令第224224號）第二條規(guī)定可知，國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括岀售、贈與、和交換均屬于轉(zhuǎn)移土地權(quán)屬的范疇。中華人民共和國契稅暫行

3、條例細則第八條規(guī)定，下列轉(zhuǎn)移方式，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣 或者房屋贈與征稅：以土地、房屋權(quán)屬抵債或者作價投資、入股的；以獲獎、預購、預付集資建房款或者 轉(zhuǎn)移無形資產(chǎn)方式承受土地、房屋權(quán)屬的；建設工程轉(zhuǎn)讓時發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的；以其他方式事實構(gòu)成 土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)通過岀讓、受讓、抵債、接受投資、受贈等直接取得土地使用權(quán)，就屬于契稅的征 稅范圍。3 3、 計稅依據(jù)財政部、國家稅務總局關(guān)于契稅征收中幾個問題的批復（財稅字199896199896號）第一條關(guān)于計稅價格問題規(guī)定，根據(jù)中華人民共和國契稅暫行條例（以下簡稱條例）第四條第（一）款及中華人民 共和國契稅暫行條例細則（

4、以下簡稱細則）第九條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買 賣的計稅依據(jù)是成交價格，即土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格，包括承受者應交付的貨幣、實物、無 形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益。因此，合同確定的成交價格中包含的所有價款都屬于計稅依據(jù)范圍。土地使用 權(quán)岀讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣的成交價格中所包含的行政事業(yè)性收費，屬于成交價格的組成部分， 不應從中剔除，納稅人應按合同確定的成交價格全額計算繳納契稅。財政部、國家稅務總局關(guān)于國有土地使用權(quán)岀讓等有關(guān)契稅問題的通知（財稅 定：出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益。精品文檔你我共享（一）以協(xié)議方式

5、岀讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地岀讓金、土地補償費、安 置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形 資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關(guān)可依次按下列兩種方式確定：1 1、評估價格：由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定，并經(jīng)當?shù)?稅務機關(guān)確認的價格。2 2、 土地基準地價：由縣以上人民政府公示的土地基準地價。（二）以競價方式岀讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地岀讓金、市政建設 配套費以及各種補償費用應包括在內(nèi)。二、先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準改

6、為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應依法繳納契稅， 其計稅依據(jù)為應補繳的土地岀讓金和其他岀讓費用。國家稅務總局關(guān)于明確國有土地使用權(quán)出讓契稅計稅依據(jù)的批復（國稅函20096032009603號）對北京市地方稅務局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓契稅計稅依據(jù)確定問題的請示（京地稅地20091242009124號）的批復如下：根據(jù)財政部、國家稅務總局關(guān)于土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知（財稅20041342004134號）規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)，契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益。對通過“招、拍、掛”程序承受國有土地使用權(quán)的，應按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本 不得

7、扣除。因此，從上述文件來看，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的契稅政策應關(guān)注以下幾點：第一，以為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益為契稅的征稅依據(jù)。全部經(jīng)濟利息包括貨幣、實 物、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利息，如國稅函2002109420021094號規(guī)定，以項目換取等方式承受土地使用權(quán)，屬于契稅征收范圍。又如國稅函20043222004322號規(guī)定，以土地出資，屬于契稅征收范圍，即投資方以土地出資，受 讓方以自身股權(quán)作為支付對價，計稅依據(jù)則為作價出資額。第二，不得因減免土地岀讓金，而減免契稅。國家稅務總局關(guān)于免征土地岀讓金岀讓國有土地使用 權(quán)征收契稅的批復（國稅函20054362005436號）對北京市地方稅務

8、局關(guān)于對政府以零地價方式出讓國有土 地使用權(quán)征收契稅問題的請示（京地稅地20051662005166號）的批復規(guī)定，根據(jù)中華人民共和國契稅暫行條例及其細則的有關(guān)規(guī)定，對承受國有土地使用權(quán)所應支付的土地出讓金，要計征契稅。不得因減免土 地岀讓金，而減免契稅。4 4、間接取得土地的契稅問題房地產(chǎn)企業(yè)實務中，通過企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)合并、企業(yè)分立等方式間接取得土地使用權(quán)。上述方式 中，通常土地權(quán)屬沒有發(fā)生變更，一般不征收或享受免征契稅的待遇。如財政部、國家稅務總局關(guān)于企 業(yè)改制重組若干契稅政策的通知（財稅 20081752008175號）規(guī)定，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受企業(yè)股權(quán)， 企業(yè)土地、房屋權(quán)屬

9、不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅；兩個或兩個以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并 改建為一個企業(yè)，且原投資主體存續(xù)的，對其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅； 企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設方承受原企業(yè) 精品文檔你我共享土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)通過重組方式取得土地，存在契稅的籌劃空間。（二）耕地占用稅1 1、占用耕地建房成為納稅義務人占用耕地建房和從事其他非農(nóng)業(yè)建設的單位和個人，成為耕地占用稅納稅人。因此，房地產(chǎn)企業(yè)通過 岀讓、受讓方式直接占用耕地用于開發(fā)房產(chǎn)，自然成為耕地占用稅納稅人。但在原中華人民共和國耕地占

10、用稅暫行條例（國發(fā)198727198727號）不適用外商投資企業(yè)，因此，中華人民共和國耕地占用稅暫行條例（國務院令第511511號）20082008年1 1月1 1日實施前，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)占用耕地不是耕地占用稅納稅人。國務院令第511511號實施后，耕地占用稅納稅人包括單位和個人，單位包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社 會團體、國家機關(guān)、部隊以及其他單位；個人包括個體工商戶以及其他個人。2 2、 征稅范圍中華人民共和國耕地占用稅暫行條例（國務院令第 511511號）第二條規(guī)定，耕地主要指種植農(nóng)作物 的土地。3 3、 計稅依據(jù)中華人

11、民共和國耕地占用稅暫行條例（國務院令第 511511號）第四條規(guī)定，耕地占用稅以納稅人實 際占用的耕地面積為計稅依據(jù)。4 4、 納稅義務時間經(jīng)批準占用耕地的，耕地占用稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人收到土地管理部門辦理占用農(nóng)用地手續(xù)通 知的當天。（三）印花稅1 1、土地使用權(quán)岀讓、轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅房地產(chǎn)企業(yè)以出讓、受讓方式取得土地，須簽訂土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。根據(jù)財 政部、國家稅務總局關(guān)于印花稅若干政策的通知（財稅 20061622006162號）第三條規(guī)定，對土地使用權(quán)出讓 合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。2 2、 開發(fā)廉租住房、經(jīng)濟適用住房可減

12、免印花稅財政部、國家稅務總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知（財稅200824200824號）規(guī)定，開發(fā)商在經(jīng)濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟 適用住房，如能提供政府部門岀具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應繳納的印花稅。（四）城鎮(zhèn)土地稅精品文檔你我共享1 1、使用城鎮(zhèn)土地成為納稅義務人中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例（國務院令第1717號）第二條規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人。前款所稱單位，包括國有企業(yè)、集體企

13、業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè) 單位、社會團體、國家機關(guān)、軍隊以及其他單位；所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。因此，房地 產(chǎn)企業(yè)取得的土地位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，自然成為城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人。正如國 家稅務總局關(guān)于受讓土地使用權(quán)者應征收土地使用稅問題的批復（國稅函發(fā)19935011993501號）對成都市稅務局關(guān)于對國內(nèi)受讓土地者是否征收土地使用稅的請示（成稅函19924631992463號）批復規(guī)定，中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第二條規(guī)定：“在城市，縣城，建制鎮(zhèn)，工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單 位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務人，應當

14、依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅?！敝腥A人民共和國 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第四十九條也明確規(guī)定：“土地使用者應當依照國家稅收法規(guī) 的規(guī)定納稅?！币虼?，凡在土地使用稅開征區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，不論通過出讓方式還是轉(zhuǎn)讓 方式取得的土地使用權(quán)，都應依法繳納土地使用稅。2 2、 征稅范圍房地產(chǎn)企業(yè)占用位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地。3 3、 計稅依據(jù)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。國家稅務總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知（國稅發(fā)200389200389號）第二條第一款規(guī)定，購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)

15、稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應 自房屋交付使用之次月起調(diào)減城鎮(zhèn)土地使用稅計稅依據(jù)，但要按未交房產(chǎn)與已交房產(chǎn)的建筑面積比例分攤 計算城鎮(zhèn)土地使用稅。已征用未開發(fā)的土地應按規(guī)定全額征收城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從全部交 房后的次月起，開發(fā)用地的城鎮(zhèn)土地使用稅為零。4 4、 納稅義務時間房地產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用納稅義務時間，主要分以下三種情況：第一，根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第九條規(guī)定，對于新征用的土地，區(qū)分耕地與非耕地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。征用的耕地，自批準征用之日起滿1 1年時開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；征用的非耕地，自批準征用次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。第二，根據(jù)財政部、國家稅務總局關(guān)關(guān)于房

16、產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知（財稅20061862006186號）規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納 城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。第三，根據(jù)國家稅務總局關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)征收城鎮(zhèn)土地使用稅問題的批復（國稅函 20075962007596號）規(guī)定，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)，應從20072007年1 1月1 1日開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，其納稅義務時間的產(chǎn)生與前述相同，故內(nèi)外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅繳納時間一致。精品文檔你我共享5 5、開發(fā)廉租住房、經(jīng)濟適用住房可減免財政部、國家稅務總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知（財稅200824200824號）規(guī)定，對廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設用地以及廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保 障對象岀租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。開發(fā)商在經(jīng)濟