應(yīng)對物業(yè)起訴的方式

1、應(yīng)對物業(yè)起訴的方式物業(yè)費案件在法院是訴一件判一件的，也就是說物業(yè)公司90%90%贏的。原因并不是因為物業(yè)公司完全占理，而是因為法院在審理中根本不審 查不理睬業(yè)主作為被告方的理由。這是物業(yè)管理費訴訟的實際操作情況。1 1、物業(yè)費的依據(jù)并不是法律規(guī)定，而是基于業(yè)主與物業(yè)公司的合同。 所以，只要是物業(yè)公司應(yīng)該做到而沒有做到的， 都可以成為業(yè)主拒付 物業(yè)費的抗辯理由。2 2、鑒于法院在物業(yè)案件上的實際操作情況，法院實際已經(jīng)成為物業(yè)公司的催帳員。這種都是一批幾十甚至幾百個案子上的， 法院都是把 這些案子當(dāng)作提高結(jié)案率的皮夾子來撿的， 你不要指望法官會為你一 個案子來花心思。這樣的法官恐怕若干年后才會有。

2、3 3、法院已經(jīng)意識到物業(yè)案子不能用這樣的思路判了，因為遇到大量 物業(yè)公司有問題的案件。已經(jīng)有法院向高院提出過建議要求對物業(yè)案 件的辦案思路進行調(diào)整。建議1 1、拖。收到訴狀和傳票后，要期限內(nèi)提出要求反訴（反訴提出，不 管有沒有道理，法院必須接受的。如果不接受，是要出裁定的，出了 裁定可以上訴，中院有結(jié)論后下來后，再繼續(xù)本訴。如果一審法院既 不接受反訴，又不讓你上訴，靈了，案子判好后，上訴，發(fā)回重審。） 審理過程中，說有新證據(jù)提供，要求延長舉證期限。盡可能拖長時間， 把這件案子的進行與其他案件分離出來。 判好再上訴唄。反正能用的 程序用足。反正離中院近，花不了幾個車錢的。但律師的訴訟成本上去了

3、。物業(yè) 案件的最大優(yōu)勢在于量大，可以攤薄律師成本。所以這種辦法最好是 有大量的業(yè)主不服判決的，每個案子各自操作，這樣訴訟成本就上去 了。有好的物業(yè)公司，也有壞的物業(yè)公司。物業(yè)管理條例根本不是從業(yè)主 權(quán)利出發(fā)的，根本談不上對業(yè)主權(quán)利的保護。 拒交物業(yè)費是沒有辦法 的辦法。即便交物業(yè)費。交也要折騰死它！對于交物業(yè)費我是這樣想的，大家看看有沒有道理從現(xiàn)在開始，我們就是不交物業(yè)費，就等著它告吧，在法庭上能爭取 一下就爭取一下，贏了官司正好，當(dāng)然，輸了也無所謂，物業(yè)費最終 是要交的，但要看是怎樣的交法，記??！這是個關(guān)鍵，要讓物業(yè)公司 也付出成本！即使我們交出物業(yè)費也要讓物業(yè)公司付出成本！物業(yè)公司請律師也

4、是要付出成本的，律師天天往法院跑也是要付出成本的， 盡管那是他的本職工作。那我們從現(xiàn)在開始，每個人都等著法院判決 后再交物業(yè)費，算一算有多少住戶，要是每家都跟物業(yè)公司過一遍法 院，那不得把它折騰死，把法院煩死！老子不是沒錢，不是交不起物 業(yè)費，但這個物業(yè)費交的不舒服，心里憋屈！那我也讓你收錢收的也 不舒服，有本事你就告唄，下次我還是不交，還是等法院判完我再交。2 2、經(jīng)濟糾紛在法院的流程是：1,1, 起訴，立案。誰起訴誰就交訴訟費，經(jīng)濟糾紛的要按訴訟額的百 分比來交（20%20% ）。如果物業(yè)真的要告，那要出一大筆的訴訟費代繳（訴訟費要由法院確定雙方誰出）。2,2, 傳達、調(diào)節(jié)、開庭。最少要3

5、 3各月以上。導(dǎo)致的結(jié)果是兩個： 1 1,物業(yè)贏了。2 2，物業(yè)輸了。如果物業(yè)輸了，那他就自己承擔(dān)訴訟費。 還沒有要到錢。如果物業(yè)贏了，記住這個時候才是關(guān)鍵。官司是輸了，要錢就難了。 不給錢物業(yè)還是沒有辦法。物業(yè)只好再去法院立案申請執(zhí)行， 這個環(huán) 節(jié)就有法院的執(zhí)行庭來執(zhí)行了，當(dāng)然法院的執(zhí)行廳還要交一筆錢（2 20%0%），法院才能來執(zhí)行。執(zhí)行的時候沒有你的存折賬戶和開戶行， 你存折上的錢是安全的。（除非物業(yè)或法院有你存折）。那執(zhí)行什么 呢？你家里的東西，物品可以折價，你要配合法院讓他們把東西搬走， 不然就是妨礙公務(wù)。物業(yè)最終得到你家里的沙發(fā)、床和電視等。反正用三年就要換了，還 不如折價算了。物

6、業(yè)沒有要到錢，還花了不少給法院大人們的獎金， 或是蓋辦公樓的 錢。黃世仁在現(xiàn)在的社會就這樣。是制度這樣規(guī)定的，不是想這樣。我們 也是被逼的。至于那個律師函，哎。收到后物業(yè)一定會打電話給你說：律師函收到了吧，快交吧，不然?！?應(yīng)對物業(yè)起訴的下中上三策 象物業(yè)因為不繳物業(yè)費起訴業(yè)主這種事情， 說實話，業(yè)主勝訴的可能 性是小的。這并不是說業(yè)主的行為就是不正義不道德的， 而完全是因 為在現(xiàn)有的司法體系下，業(yè)主可能反訴物業(yè)不作為和侵權(quán)的法律主體 業(yè)委會缺失所造成的。但即便如此，物業(yè)起訴業(yè)主的主要目的， 也并不是就為了那一加一戶不過數(shù)千的小錢， 而是追求一種殺雞給猴 看的群體效應(yīng)，造成多數(shù)業(yè)主因恐懼物業(yè)起

7、訴而不敢維護自身權(quán)益乖 乖地繳納物業(yè)費。真要是一家家通過打官司來催繳物業(yè)費，恐怕過不 了一年，物業(yè)也就挺尸了。下策: 一個字，拖。拖完了開庭拖判決，拖完了一審有二審，也甭費心琢磨什么證據(jù)、答 辯，更不用為此著急上火、發(fā)愁煩心，反正咱有時間就去庭上轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)， 看看物業(yè)這幫不要臉的東西耍猴開開心，就算官司一年半載以后徹底 輸了，也不過幾千大洋的小事，有錢還難得買個開心呢！物業(yè)想要滯 納金？放心吧，崩說門，連窗戶都沒有！就連這幾千塊錢，還不一定 給到他手里呢！再執(zhí)行個一年半載，得了，看著法官兄弟不容易，給 個面子吧；要錢，沒有，要物，剛出爐的老彩電、錄音機倒是有一批, 當(dāng)年的發(fā)票都在，看能頂多少銀子？物

8、業(yè)不想要？就這都是執(zhí)行法官 好不容易執(zhí)行回來的，給臉不要，自己看著辦。中策：也是一個字，哄。物業(yè)不是不嫌丟人嗎？那我們就幫著他們哄哄， 趕趕場子。也別光咱 一個小區(qū)，要聯(lián)合其他小區(qū)業(yè)主們，反正網(wǎng)上交流這么發(fā)達。除了接 到起訴的業(yè)主，別的業(yè)主也可以聯(lián)名寫個東西，把物業(yè)的光榮行為都給他寫出來，作為補充證據(jù)給法官們看看，也讓他們開開眼，看見 以后寫著 云 ”物業(yè)的小區(qū)都繞著走；法官不米納？那也不要緊， 新聞媒體上播播，小報記者這年1 1月活著也不易，就等著這個好拿封 口費呢！沒準(zhǔn)兒招了幾個人大代表，再談?wù)劮傻娜笔且舱f不定哈！ 就這么著，同學(xué)們說說，這物業(yè)能不露臉嗎？這臉不得露大發(fā)嘍？！上策：還用

9、我說嗎？說一千道一萬，要是有了業(yè)主委員會，我們還會受這個 欺負(fù)嗎？！說句不好聽的話，都到了今天了，業(yè)主們也并不團結(jié)，還 在各自打著小算盤，這樣下去，業(yè)主的利益不受損，那才是老天爺不 長眼睛呢！物業(yè)惹著我，不行；物業(yè)起訴我，我下策保證比誰玩得都 漂亮。別人受得了，我更受得了，大家瞧著辦好了。關(guān)于如何應(yīng)對強制執(zhí)行的建議至于大家擔(dān)心的 拘人”就更不用怕了。別看大家經(jīng)常在媒體上看到 強制執(zhí)行拘人的事，甚至判刑，那都是媒體忽悠嚇唬老百姓了，不排 除物業(yè)用利益驅(qū)動媒體大肆宣傳以威懾大家。 在司法實踐中，法院極 少采取這個手段，極少極少，除非您直接與法官法警發(fā)生言語沖突直 至身體對抗。聽一聽拘人程序大家就明

10、白了。執(zhí)行法官首先要整理材 料，寫報告，說明我們?nèi)绾稳绾蚊暌暦桑瑢箞?zhí)行，行為惡劣，報 到庭長那批準(zhǔn)，庭長批準(zhǔn)后，再報主管院長批準(zhǔn)，都批準(zhǔn)后，制作拘 留決定書。然后和法警隊主要是隊長協(xié)調(diào)，看看法警隊的同志們什么 時候有時間，再看自己的時間有沒有空閑，別跟開庭沖突了。最后一 切都弄妥當(dāng)了，才會到你家。到你家后，也不是馬上就拘人，要宣講 政策，告訴你，必須得執(zhí)行判決，你辦不辦，不辦我們可帶著拘留決 定哪，可以拘留你。你怎么辦？當(dāng)然要辦啊，當(dāng)然要尊重法律啊，法 院的同志們也很辛苦，大老遠(yuǎn)來一趟，不能讓你們白跑，但我也沒那 么多錢，老父親剛剛住院治療花了一大筆錢，能不能先給一部分，回 頭我慢慢籌錢，

11、或者請我的鄰居給我擔(dān)保一下，我保證在多長多長時 間內(nèi)給錢，這些都是法律允許的緩兵之計，等等，只要把執(zhí)行法官好 說好商量哄走了，下回來就不一定何年何月了。總之，執(zhí)行法官不是 到家里馬上就拘人的，沒那么惡，他一定會告訴你，請你配合執(zhí)行， 否則我就拘人。要是口齒伶俐的業(yè)主，可以想辦法再拖拖，要是您不 愿意和穿制服的多糾纏，直接給錢打發(fā)走就完了，絕不至于被拘留。 那些當(dāng)場被拘留的，一定是在言辭和肢體上與法官和法警有激烈對 抗，這種情況就不需要拘留決定書了，可以直接以妨礙執(zhí)行公務(wù)拘留。這段本來是結(jié)尾段，但我寫完后感覺太長了，所以把大家關(guān)心的拘人 問題提前到第一段來說。我相信家園里的法律工作者不少，代理過

12、執(zhí)行案的也不少，在執(zhí)行過 程中采取強制執(zhí)行手段的也不會少，但真正走到 拘人”這一步的肯定不多，因為法院 本身采取這一措施就慎之又慎，少之又少。我在上周剛剛執(zhí)行過一個拘留了對方法定 代表人的案子，有一些新鮮的經(jīng)驗供ZZZZ們參考。大家首先要明白一個前提，這是我們的優(yōu)勢，就是廣大業(yè)主廣大”這個詞在現(xiàn)實中的意義，就是人多，物業(yè)尤其是法院根本管不過來。大家一定要充分 發(fā)揮這個優(yōu)勢，每個業(yè)主都 拖”一點，耗一點，物業(yè)和法院就受不了。這個 拖”并不是 說非法的拖，而是在法律賦予你的權(quán)利范圍內(nèi)拖。比如，一個案子從起訴、受理、 通知、庭前交換證據(jù)、質(zhì)證、審理、（二次審理）、合議、宣判到上訴，上述過程再走 一遍

13、，進入執(zhí)行階段，申請執(zhí)行，受理，安排時間執(zhí)行，請法警，一次執(zhí)行不行，再來 一次，還不行，再來一次，甚至在執(zhí)行過程中，您再提個執(zhí)行異議，要求執(zhí)行聽證，或 者我一時湊不出這么多錢，我多湊兩次，那執(zhí)行員就得多跑兩次，或者，我給您法官大 人寫個保證，保證在1212月內(nèi)還清，或者請我的鄰居給我擔(dān)保，我一定在1212個月內(nèi)或6 6 個月內(nèi)還清，等等。您想想，上述過程都走一遍，物業(yè)和法院累得不輕吧。這還只是您一 個人的，要是所有的被訴業(yè)主都這樣把法律賦予我們的訴訟權(quán)利用個夠，拖也把物業(yè)拖 死了。持久戰(zhàn)，我們怕什么，最不濟我們最后把物業(yè)費交了，那也把物業(yè)折騰個夠。關(guān)于訴訟階段的建議，我不再多說，家園網(wǎng)的高人支

14、的高招不少了， 我只說一點，如果應(yīng)訴通知到了您手里，確定要開庭了，被訴的業(yè)主 一定要去應(yīng)訴。當(dāng)然在此之前，您也可以想辦法不讓自己見到收到法 院傳票。一定要在法庭上把我們的想法理由充分的說， 能說多少說多 少，盡管法官不愛聽，不想聽，最后我們也可能敗訴，但任何事情發(fā) 生變化，比如從敗訴到勝訴，都需要一個過程，這是一個從量變到質(zhì) 變的過程，我們每個人如果不積累這個量，那質(zhì)變的過程只會抻的越長。就象杜寶良因違章被罰款一萬多，這個錢他肯定要交，他勝訴不 了，但不也換回來交通管理局開始給大家郵寄違章通知單了嗎。我們都不是刁民惡民，不交物業(yè)費肯定有原因，物業(yè)是有責(zé)任的，這點難 道法官不知道嗎？他當(dāng)然知道，

15、法官也買房，買的房還都不錯，他當(dāng) 然知道到底這個矛盾誰造成的，誰的毛病更大，換句話說，更應(yīng)該先 整治誰。大家都盡力去抗?fàn)?，勝利肯定會來到。敗訴了，法院判決生效了，該執(zhí)行了，如何面對？就是不理他，拖著。 說說法院的工作流程工作量，您就明白拖是最方便最好用的辦法了。 說句公平話，撇除個別法官的灰色行為灰色收入，法官的收入不高， 尤其是公務(wù)員工資改革以后，一般也就兩三千塊錢，可是他們的工作 量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過掙兩三千塊的人所承擔(dān)的工作量，一句話，他們的工作量非常大，經(jīng)常加班，他們非常忙。這么忙的人哪有功夫一趟又一趟的 往我們這跑，你只要倍兒尊敬和顏悅色的把他這趟哄走，下一次來不來就不一定了，來也指不定幾個月

16、以后了。物業(yè)再NBNB，再有背景，他也是具體的某一個人具體辦這事，當(dāng)他 面對的是成百上千的業(yè)主時，他的時間和精力也顯得很少。他得費心 費力的疏通法院一級又一級的環(huán)節(jié)，訴訟環(huán)節(jié)和執(zhí)行環(huán)節(jié)的承辦法官 又不是同一個人，他們的領(lǐng)導(dǎo)也不同。即使環(huán)節(jié)全都疏通了，最后工 作還要具體的落實到某一個法官頭上， 他的時間和精力更有限，前面 說了，法官很忙。而且，物業(yè)疏通了法院的環(huán)節(jié)，不是說這一次疏通 了，以后就隨便用了，不用再做思想工作了。舉個例子，不是說您今 天加油了，以后這車每天就隨便開了，不用再加油了，您只要想要這 車能發(fā)動，就得加油，您去一趟清友園就得加一次油，下次去，下次 還得加油，誰給我加油，我就去誰

17、那。這油可比 9393號汽油貴多了。 您想想，假如您是一個法官，出去一趟，北京又這么堵車，您是愿意 執(zhí)行一個標(biāo)的50005000萬的案子，還是標(biāo)的50005000塊的物業(yè)費案子，5050 0000萬的案子得加多少油，50005000塊的案子又能加多少油。50005000萬的 案子執(zhí)行的好，年終寫工作總結(jié)多有面子，50005000塊的案子去欺負(fù)老百姓，又能有多少面子，能算多少工作業(yè)績。很不幸，在您不理他拖著他的過程中，執(zhí)行法官和法警百忙之中還是 到您家來了，強制執(zhí)行來了，怎么辦？不要怕。國有單位、國有機關(guān) 最怕激起民憤，鬧成RRRR性事件，這會影響他的升遷、政績、甚至飯 碗，現(xiàn)在從中央到地方不都

18、在建設(shè)和諧社會嘛。 所以只要我們不用強， 執(zhí)行法官就不好用強。更不能跟法警對抗。我見過的法定代表人一次 開保時捷去法院，一次開AUDIA8LAUDIA8L去法院，車牌都是京A85A85開頭的， 在執(zhí)行員宣讀拘留決定書后，法警一點都不客氣，一把就從椅子上薅 起來，另一個法警一下就把另一只手拷上， 那也是在社會上很有身份 的董事長啊。所以，不用強，尊敬法院，尊敬執(zhí)行員和法警，和顏悅 色，但就是不給錢（因為本來就不該給，我們冤枉啊），用盡法律允 許的一切辦法拖著。實在拖不過去怎么辦，那就多少給點，比如給個 30%30%，表示一下誠意，給法官點面子，讓他回去多少能交個差，絕對 不全給，執(zhí)行法官下回什么

19、時候來就不好說了，物業(yè)也沒辦法啊。雖然ZZZZ們總敗訴，雖然法官對待ZZZZ們總是聲色俱厲，但這不意味 著法院就是物業(yè)他們家開的，他想讓法官干什么法官就干什么。物業(yè) 請法官出來執(zhí)行一次，那也得費牛勁了，法官不會僅僅為了物業(yè)的事 一趟又一趟的出來。實際上，法官也很煩物業(yè)，起訴了那么多業(yè)主， 都?xì)w到法官那，就是工作量啊。面對的又是一個又一個散落在社會上 的老百姓，不好執(zhí)行，不好結(jié)案，結(jié)不了案就影響工作業(yè)績，法院是 以結(jié)案率來考核法官的。執(zhí)行法官請法警出來也特別費勁，大家都明 白，如果哪個法官承辦物業(yè)的案子，他會受到物業(yè)的禮遇，出去執(zhí)行 也算完成自己的結(jié)案率，法警苦哈哈的跟您瞎忙活什么啊，沒動力， 所以法警在民事糾紛中不是容易請出來的， 執(zhí)行法官需要好好協(xié)調(diào)與 法警的關(guān)系，當(dāng)然羊毛出在物業(yè)這只羊身上。再舉個例子。有一次我們請長春的法官去沈陽執(zhí)行，一趟就出去5W5W多，還無功而返。到現(xiàn)在，第二次執(zhí)行還沒啟動起來。知道法官出來 執(zhí)行一次多難了吧。 所以，如果不幸，您被起訴了敗訴了執(zhí)行了，沒關(guān)系，只要好說好商 量著，就是不給錢也沒事，實在拖不過去就給點，反正已經(jīng)達到了拖【MeiWei_81重點借鑒文檔】的目的。但明年，對不起，我還是不交，只要你物業(yè)一天不改變，我 這物業(yè)費就一定不會痛快的交。你愿意告