尖草坪小商品城策劃方案

1、太原尖草坪小商品城改造策劃方案一、區(qū)域分析地理位置山西省地處中國中部地區(qū)，鄰近北京、天津、鄭州、洛陽、西安、咸 陽工業(yè)中心，及上海、沈陽、武漢等城市相聚不遠，輸煤、輸電距離較近。 有同蒲、京包、大秦、石太、太焦、神黃等重要干線交會處，交通地理位 置十分重要。目前已形成以鐵路、公路為主，航空為輔交通運輸網(wǎng)絡(luò)，是 華北乃至全國重要交通樞紐。太原市，山西省省 會，位于山西省中北部 晉中盆地，是太原經(jīng)濟 圈和中西部地區(qū)重要 中心城市，北接忻州， 東連陽泉，西交呂梁， 南接晉中。全國重要新材料和先進制造業(yè)基地，歷史悠久文化古都，山西 省政治、文化和金融中心、國際交流中心。城市交通太原市城區(qū)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)以網(wǎng)狀

2、為主。全市公路里程6035公里，鐵路總里程2800公里，武宿國際機場距太原市中心13. 2公里，幾乎所有國內(nèi)航班均在太原武宿國際機場?？亢推痫w;鐵路：太原是中國鐵路網(wǎng)中心，被稱為華北鐵路心臟。主要有太原到 大同北同蒲鐵路，太原到運城南同蒲鐵路，太原到焦作太焦鐵路，太原到 新鄉(xiāng)太新鐵路，太原到北京京原鐵路，太原到銀川太銀鐵路，太原到中衛(wèi) 太中鐵路，太原到興縣太興鐵路，太原到石家莊石太鐵路，太原到青島太 青客運專線，太原到鄭州太鄭客運專線，太原到呼和浩特太呼客運專線（規(guī) 劃），太原到西安太西客運專線，太原到石家莊石太客運專線，太原到北 京京太客運專線（規(guī)劃）。作為提升太原鐵路樞紐地位太原環(huán)城鐵路在

3、正在 建設(shè)當(dāng)中。大西高鐵、太青高鐵將于2014年全線貫通，太原到西安、青島 只需23小時左右。航空：太原建有華北第二大國際機場一太原武宿國際機場。太原2012 年1月，太原武宿國際機場年吞吐量突破587. 60萬人次。國外（地區(qū)）航 空公司和國內(nèi)航空公司已在太原武宿國際機場開通了太原至澳門、臺北、 韓國、泰國曼谷、香港、日本大阪（靜岡）、新加坡7條定期國際（地區(qū)） 直飛航線。不僅如此，所開航線航程短、密度高，密集時每20分鐘就有一 架國際航班起落。道路：太原老城區(qū)城市道路是棋盤式格局，橫平豎直。東西方向道路 有北大街一一興華街、旱西門街一一西緝虎營一一東緝虎營一一新民街、 大東門街一一府東街一

4、一府西街一一漪汾街、迎澤大街一一迎澤西大街， 雙塔東街一雙塔西街，南內(nèi)環(huán)東街一一南內(nèi)環(huán)街一一南內(nèi)環(huán)西街。南北 方向道路有建設(shè)南路一一建設(shè)北路，五一路一一井州路，解放路一一解放 南路，新建路一一新建南路一一平陽路，濱河?xùn)|路，濱河西路，西渠路一-晉祠路，千峰北路一一千峰南路，和平北路一一和平南路。公共交通：2008年初，太原市公共交通運營里程1808km,運營線路156條，運營車輛共2100輛，年客運總量6萬億人次，出租車運營車輛8292輛, 日客運量37萬人次。公交車票價通常 1元起價，遠郊區(qū)縣為3元。公交卡 次乘坐刷卡費用以0.5元起價（除北 外全國最低價）。此外，太原還建設(shè)了公共自行車 賃系

5、統(tǒng)，營運范圍約為HO. 55平方公 里，租車人憑太原公交IC卡或銀聯(lián) 卡，繳納200元押金，并預(yù)存30元以 租車費用后，就可以租車了。軌道交通：太原地鐵于2007年提出建設(shè)，2012年開始前期勘探，預(yù)計 次年開始正式建設(shè)，將使太原成為山西第一個擁有地鐵城市。已規(guī)劃地鐵 和輕軌共7條，運營線路總長度157. 9公里，車站總計120座。分別為：太原城市軌道交通線網(wǎng)整體建設(shè)分四個階段，第一階段時間從2010年 到2017年，應(yīng)建設(shè)1號線一期工程和2號線一期工程，通車?yán)锍虨?6. 9公 里。將設(shè)置車站52座。預(yù)計該項目建設(shè)需要動態(tài)投資約272億元，靜態(tài)投 資約265億元。1、太原地鐵1號線：全長32公

6、里，運營28座車站。由西山礦務(wù)局站至 龍城大街東站。2、太原地鐵2號線：太原第一條地鐵，共22座車站。由西澗河站至小店南站。3、太原地鐵3號線：全長22. 5公里。4、太原地鐵4號線：全長32公里。5、太原地鐵5號線:全長33. 8公里。6、太原地鐵6號線：48. 1共9座車站。7、太原地鐵7號線：全長27. 6公里。二、項目優(yōu)勢特色（市內(nèi)商圈分布）尖草坪位于太原市北端，東西北三面環(huán)山，汾河縱貫?zāi)媳?，總面積285 平方公里；轄區(qū)內(nèi)交通便利，鐵路、公路四通八達?！氨蓖丫€”、“太 （原）古（交）嵐（縣）線”、“太（原）寧（武）線”、“太（原）蘭（村）線”、“新 蘭路”、“恒山路”、“大同路”、“

7、108國道”及“和平北路”等市政 公路交織成網(wǎng)；已投入建設(shè)地鐵線路1號線貫穿尖草坪小商品批發(fā)市場， 自小商品批發(fā)市場至環(huán)城高速公路僅有6公里距離且無擁堵現(xiàn)象；獨占山西首個小商品批發(fā)黃金區(qū)位：太原市共有批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲、服務(wù)等商業(yè)網(wǎng)點35289個，總面 積2875860平方米，各類批發(fā)市場、百貨店及購物中心、大型超市、中小 型超市、專賣店、便利店、餐飲店面等?；拘纬梢孕∩唐放l(fā)零售為主 “尖草坪小商品商圈”、以時尚百貨業(yè)為主“柳巷商圈”、發(fā)展快速“親賢 一一長風(fēng)商圈”、以服裝批發(fā)零售“朝陽商圈”、以中低端服裝百貨為主”下 元商圈”等五大商圈。太原市尖草坪小商品批發(fā)市場位于太原市尖草坪商圈內(nèi)

8、，原市場總體 占地150畝，建筑面積約為70000平方米，層高為2. 7米，三層均為商鋪; 出租類型為個人整租后分租給經(jīng)營戶，店面主要為15 m2,較大有2040 m2,租金為約100/nf/月，經(jīng)營戶約為3000戶，年交易額達30億元以上; 倉庫為分散型商鋪，1820元/平/月；市場內(nèi)未設(shè)置停車場，用作運輸小 型貨車多停放于解放路街邊及沙河沿岸；經(jīng)營品項涉及到：飾品、禮品、 工藝品、喜慶用品、文化用品、體育用品、化妝品、雨具、鐘表/眼鏡、 口化用品等；是小商品（總代理，總經(jīng)銷）和品牌經(jīng)營者集聚之地，商貿(mào) 往來頻繁，日均客流量可達10萬人次；本區(qū)域因小商品而興，現(xiàn)代物流 業(yè)極為發(fā)達，該區(qū)域是目

9、前全省最大小商品物流樞紐和儲運地，濃厚產(chǎn)業(yè) 氛圍成為本項目可持續(xù)發(fā)展推動力。原小商品批發(fā)市場基礎(chǔ)信息地理位置太原市解放北路65號占地面積（畝）150畝建筑面積（mJ）約 70000 m2輻射區(qū)域山西全省，陜北，內(nèi)蒙經(jīng)營方式個人整租分租給商戶現(xiàn)有經(jīng)營商家3000余戶年交易額（億元）30億元以上店面大?。―f）店面主要為15 m2,還有較大有2040 m2月租金約100/肝/月倉庫面積1820元/平/月建筑形態(tài)舊廠房改造，3層全部為商鋪，層高2. 7米停車位（個）市場內(nèi)外均沒有規(guī)劃停車位，周邊有停車場商鋪間路面寬度6米左右人氣相當(dāng)旺三、升值空間1. 2009年頒布太原市城市總體規(guī)劃（2008202

10、0）中規(guī)定尖草坪區(qū)政府將遷至迎新街板塊。要求各個行政區(qū)域加強居住區(qū)級和社區(qū)級商業(yè) 設(shè)施規(guī)劃建設(shè)，提高居民生活便利性，減少煙塵、噪聲等方面影響，由此 可見尖草坪商圈改造已明確列入太原市政府城市規(guī)劃中，在政策上保證性 強，可長期穩(wěn)定經(jīng)營。2 .時尚品牌構(gòu)建總部經(jīng)濟生態(tài)區(qū)，將充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，進而輻 射至山西全省乃至中部六省。小商品市場品牌總部是通過建立超大體量商 務(wù)平臺作為產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，將創(chuàng)新、傳播、消費理念，對傳統(tǒng)時尚產(chǎn)業(yè)資源要 素進行整合、提升、組合后形成一種較為獨特產(chǎn)品及商品運作新模式。在 規(guī)劃方面依托超大規(guī)模寫字樓群、高標(biāo)準(zhǔn)時尚發(fā)布中心、星級酒店及公寓 等硬件設(shè)施，主要承載園區(qū)總部辦公、商

11、務(wù)交流、品牌營銷、時尚展示、 人才培訓(xùn)及文化交流等功能。一體化構(gòu)建布局，高效解決傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)多種弊 端。3 .整合原小商品固有資源，豐富商品經(jīng)營品類，并增加農(nóng)場品、時尚 服裝百貨、休閑餐飲等累專業(yè)市場；項目將完善超市、公寓、寫字樓等生 活配套設(shè)施；借助原有交通資源及物流優(yōu)勢，提升市場整體競爭力。4 .項目將及各大銀行合作，為中小企業(yè)提供貸款業(yè)務(wù)，為商戶提供融 資便利，同時借用原市場輻射區(qū)域，提供最為廣闊消費空間。5 .從項目本體出發(fā)，優(yōu)化市場環(huán)境，通過科學(xué)布局，對人流、車流、 物流進行合理分配，打造現(xiàn)代化商業(yè)發(fā)展平臺。四、增值服務(wù)，為商戶提供一流經(jīng)營空間1 .四大服務(wù)系統(tǒng)，提供硬件保障；1）通訊自

12、動化微小蜂窩移動覆蓋系統(tǒng)，使無線通訊信號覆蓋各單體建筑、電梯和地 下停車場在內(nèi)所有區(qū)域；公共廣播系統(tǒng)；綜合布線系統(tǒng)，每戶設(shè)一個弱電 總箱，提供語音傳輸、數(shù)據(jù)寬帶和有線電視接口（由用戶自行開通）；固 定電話線路戶內(nèi)接口預(yù)留；雙寬帶1000兆光纖接入單體寫字樓，戶內(nèi)接 口預(yù)留。2）消防自動化采用XX品牌消防系統(tǒng)按規(guī)范和設(shè)計，消火栓、煙感、溫感、噴淋、 防排煙及正壓送風(fēng)、應(yīng)急照明、疏散指示、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)及消防聯(lián)動 控制系統(tǒng)設(shè)置安裝均已到位。3）安保自動化公共區(qū)域24小時閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；電梯視頻監(jiān)控系統(tǒng)；電子巡更 系統(tǒng)。4）樓宇自動控制采用智能一卡通系統(tǒng)進行門禁管理、停車場管理，用戶持經(jīng)物管方授

13、 權(quán)有效卡，即可完成一卡通無人自助管理；公共環(huán)境燈光控制系統(tǒng)?；馂?zāi) 報警及消防聯(lián)動控制、電梯運行管制；公共安全技術(shù)防范等，采用成熟國 際知名品牌樓宇自控產(chǎn)品，對空調(diào)冷源、空調(diào)、通風(fēng)、給排水、變配電、 照明等多個系統(tǒng)設(shè)備進行集中監(jiān)視、控制和管理。2.八大功能,1）總部辦公：憑借園區(qū)，超大規(guī)模辦公物業(yè)，完善配套設(shè)施及服務(wù)聚焦小商品品牌，成為廠商，總代理商，總經(jīng)銷商等品牌商運營山西市場總 部基地和商務(wù)智港。2）商務(wù)交流：利用品牌集聚規(guī)模效應(yīng)及園區(qū)影響力，創(chuàng)造出更多洽談 及交易機會，在品牌商及下游分銷商之間架起合作橋梁。一方面幫助品牌 商從資源庫中更精準(zhǔn)找到分銷商，另一方面為分銷商提供更為豐富品牌資

14、源和招商資訊；同時，通過搭建垂直B2B電子商務(wù)平臺，完成有形市場到 無限市場飛躍。從而實現(xiàn)上下游商家高效對接。3）品牌營銷：高標(biāo)準(zhǔn)時尚發(fā)布.中心，星級酒店，國際會議中心極大滿 足了舉辦品牌營銷活動空間需求。全年不間斷各類品牌推介會，新品發(fā)布 會，訂貨會及展銷活動，打造出“永不落幕”產(chǎn)品交易會。4）現(xiàn)代物流：以商流帶動物流，依托現(xiàn)代信息技術(shù)和先進物流設(shè)施搭 建產(chǎn)品從生產(chǎn)地到消費低全通路。對流通中商品進行運輸，按單配貨，包 裝，運送到零售門店，直至驗收交割。為品牌商及下游分銷商提供高效， 便捷從長途貨運，中轉(zhuǎn)地倉儲和目地配送全程物流服務(wù)。5）時尚展示：位于酒店頂層時尚發(fā)布中心，一千平米超大規(guī)模、無

15、柱 式設(shè)計，是舉辦時尚展示、品牌營銷及企業(yè)年會理想之地。除經(jīng)常性品牌 推介會和新品發(fā)布會之外，定期或不定期舉辦時裝周（或服飾展），攝影 展，畫展及其他藝術(shù)展演等時尚活動，來營造時尚文化氛圍，豐富園區(qū)精 神內(nèi)涵，為入園品牌提供必要形象支持。6）信息互動：利用自有刊物，官網(wǎng)等現(xiàn)代媒介實現(xiàn)上下游商家之間供求信息交換和品牌咨詢共享，使商業(yè)資源利用效率最大化。7）品牌孵化：通過建立分銷商資源庫，品牌托管及營銷策劃等一系列 手段和服務(wù)，為中小廠商快速搭建銷售通路，塑造品牌形象，幫助其脫離 批發(fā)貿(mào)易，實現(xiàn)品牌化經(jīng)營，并迅速做大，做強。8）融資擔(dān)保：通過組建擔(dān)保公司或及銀行等金融企業(yè)合作，一方面為 入園品牌商

16、及下游分銷商提供貸款（或?qū)ｍ梽?chuàng)業(yè)資金）服務(wù)，拓寬融資渠 道；另一方面為供需雙方提供第三方擔(dān)保交易模式服務(wù)，減小交易風(fēng)險， 創(chuàng)造出更為安全資金流轉(zhuǎn)環(huán)境。五、項目經(jīng)營模式傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式大致包含： 只售不租，出讓產(chǎn)權(quán)，很快收回投資；只租不售，開發(fā)商掌握產(chǎn)權(quán)；租售結(jié)合，開發(fā)商掌握部分產(chǎn)權(quán)； 不租不售，開發(fā)商同時掌握著所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)；及商家聯(lián)營，以物業(yè)為股本，成立專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司，合作或合 伙經(jīng)營；以物業(yè)及其他人共同建立商業(yè)經(jīng)營公司，專門經(jīng)營其開發(fā)商業(yè)物業(yè)， 并以租賃方式從其手中租用他商業(yè)物業(yè)，同時享有租賃收入、合伙經(jīng)營收 益、物業(yè)增值三部分利益。其中，第一種經(jīng)營模式，即“只售不租，出讓產(chǎn)權(quán)”模式

17、，是舊有商 業(yè)形態(tài)普遍采用經(jīng)營方式，其特點是開發(fā)商能很快回收資金，但非常不利 于商業(yè)項目整體形象和品牌塑造，不利于后期統(tǒng)一管理和經(jīng)營。對于大型商業(yè)項目來說，“統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營”才能有效保障投資 者和商家利益。經(jīng)歷商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展幾次變革，投資者也越來越多地認(rèn)識到 這一點，并把能否做到“統(tǒng)一管理和經(jīng)營”作為選擇商業(yè)項目重要標(biāo)準(zhǔn)之 O目前.，最為盛行“產(chǎn)權(quán)式”經(jīng)營模式，即由開發(fā)商將商場分割成若干 獨立產(chǎn)權(quán)鋪位出售給投資者，投資者不直接參及商場經(jīng)營，而是通過發(fā)展 商或第三方公司整體委托品牌經(jīng)營商進行統(tǒng)一經(jīng)營。在這樣經(jīng)營模式下， 投資者只擁有物業(yè)所有權(quán)，而不擁有經(jīng)營權(quán)。由經(jīng)營商通過商業(yè)運作，將 開發(fā)商、

18、所有人及經(jīng)營者高效而有機地結(jié)合在一起，各得其利。這樣模式, 降低了置業(yè)門檻，但是對開發(fā)商實力，特別是后期管理提出了較高要求， 需要強有力商業(yè)、物業(yè)管理服務(wù)做支撐。借助后期專業(yè)商業(yè)、物業(yè)管理服 務(wù)，有效解決投資者及經(jīng)營者之間業(yè)權(quán)分散及經(jīng)營場所統(tǒng)一管理矛盾，即 所謂二元消費主體間矛盾。一般商業(yè)管理有以下兩種方式：A、開發(fā)商直接支付管理傭金，并及 管理公司約定相關(guān)管理范圍、內(nèi)容、及目標(biāo)，并制訂相應(yīng)獎罰制度，這一 種主要是收取固定費用：B、開發(fā)商委托管理公司全面負(fù)責(zé)其物業(yè)經(jīng)營權(quán) 及管理權(quán)，開發(fā)商下達經(jīng)營管理目標(biāo)，到達目標(biāo)支付相應(yīng)費用，這一種主 要是開發(fā)商利益及管理公司掛鉤，如果經(jīng)營管理不善，管理公司將

19、不能取 得利潤。1、營運管理顧問：按期收取固定傭金.主要負(fù)責(zé)人事管理、營運管理、市場推廣、租賃管理等等方案制定和現(xiàn)場指導(dǎo)實施。優(yōu)點：風(fēng)險低缺點：收費低；2、委托管理：開發(fā)商及顧問方綁定，利益互牽。優(yōu)點：收費高 缺 點：風(fēng)險高要規(guī)避高風(fēng)險要求顧問公司要有一定管理經(jīng)驗及實操案例，以 防不被全軍覆沒。綜上所述，本項目在經(jīng)營管理上，可采用分類劃分方式，即：1、對于酒店，時尚餐飲業(yè)態(tài)，進行50年經(jīng)營權(quán)出租；2、對于物業(yè)管理及停車位管理，進行自持；3、對于小商品市場等各類專業(yè)市場，進行分租并直接面向經(jīng)營戶租 賃，以便于集中管理、統(tǒng)一營銷；4、對于時尚品牌百貨進行聯(lián)營，及品牌商捆綁，借勢共謀發(fā)展；5、對于時

20、尚展示中心、物流平臺進行自持，增加項目未來產(chǎn)出；6、對于街鋪，進行分期（5/10/15/20年）經(jīng)營權(quán)出租，在借助經(jīng)營 者品牌優(yōu)勢及專業(yè)市場商業(yè)氛圍之后，街鋪出租能夠減輕經(jīng)營壓力，同時 快速回籠資金；六、租金定位太原市較類似如下元商圈及朝陽商圈，經(jīng)營模式較單調(diào)，幾乎為單純 出租模式，在經(jīng)營管理上，僅一些檔次較高商場采用統(tǒng)一經(jīng)營模式。下元商貿(mào)城：規(guī)模4. 3萬nA經(jīng)營模式：大賣場模式，簽10年合同 租金為1. 5元/ m?/天，簽5年合同租金為1. 7元/ m7天，簽1年合同租 金為2.12元/ m7天，但在后期租賃及經(jīng)營中，已出現(xiàn)個人整租轉(zhuǎn)租給其他經(jīng)營戶，目前對外出租租金已達3-5元/m7天，

21、且房源有限。對于開發(fā) 者而言，市場操控管理脫節(jié)并且減低了產(chǎn)出；朝陽服裝城：已形成商場及街鋪集合體，優(yōu)勢在于諸多服裝、鞋帽、箱包品牌總代聚集、市場成熟度較高，劣勢為交通極為擁堵，經(jīng)營商品檔 次不高且服務(wù)較差。目前，朝陽商圈已規(guī)劃小商品城一家，臨近五龍口街 規(guī)劃中時尚品牌物流基地一個;項目名稱業(yè)態(tài)建筑面積（m2）戶數(shù)租金（均價）圣亞品牌服裝廣場批發(fā)、零售4. 6萬7657-8元/肝/天東方紅服裝廣場批發(fā)、零售10萬10008-10 元/nf/天華北服裝城批發(fā)、零售1. 8萬8009-11 元/nf/天新西城服裝城批發(fā)、零售7萬13009-11 元/nf/天太原東城服裝市場批發(fā)、零售4. 8萬800

22、9-11 元/nf/天同至人購物中心批發(fā)、零售26萬（服裝15萬）20003-5元/肝/天新東都服裝城批發(fā)市場批發(fā)、零售15萬10003-5元/肝/天原小商品批發(fā)市場：占地150畝，經(jīng)營模式為個人整租再轉(zhuǎn)租給經(jīng)營 戶，無統(tǒng)一管理且交通不便，日租金為3-5元，該價位已高于解放路沿街 商鋪，建筑類型為廠房改造臨建，經(jīng)營人氣較旺，然而經(jīng)營產(chǎn)品檔次低、 類別單一；本案租金定位上，其一應(yīng)高于原市場價位，并且提高經(jīng)營產(chǎn)品檔次及 類別，吸引小商品品牌總代再次入住，打造時?；?、專業(yè)化、高效化商業(yè) 氛圍。日租金應(yīng)在原有基礎(chǔ)上提高至5-10元左右。分業(yè)態(tài)租金應(yīng)參考太 原同檔次租金予以定位；策劃部：康延昌2013年5月5日附1：小商品類別匯總飾品：項鏈、項墜、手鐲、手鏈、腳鏈、手機飾品、包包掛件、戒指、 指環(huán)、掛件、佩飾、DIY飾品、胸針、耳飾、對戒、吊綴、手機掛件、星座飾品等。禮品：工藝禮品、開業(yè)禮品、商務(wù)禮品、水晶禮品、促銷禮品、金銀 幣