江陰項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

1、江陰項(xiàng)目可行性分析報(bào)告目錄第一部分：市場(chǎng)宏觀信息2一、江陰概況2二、江陰宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境4三、江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析6第二部分：本案地塊周邊環(huán)境分析13一、地塊基本情況13二、地塊以北（人民中路）業(yè)態(tài)分布14三、人民中路業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)狀況14四、本案主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式20第三部分：項(xiàng)目可行性分析24一、項(xiàng)目基本情況假設(shè)24二、財(cái)務(wù)預(yù)算：24三、結(jié)論25第四部分：產(chǎn)品分析和建議26一、商業(yè)步行街26二、大賣(mài)場(chǎng)33三、住宅 36四、產(chǎn)品組合方案38第一部分：市場(chǎng)宏觀信息一、江陰概況江陰，位于長(zhǎng)江三角洲中部，北靠長(zhǎng)江，南接無(wú)錫，西連常州、南京，東鄰蘇州、上海，是自上海溯江而上的第一座濱江港口城市。江陰全

2、市總面積 983平方公里，陸地面積856.4平方公里，水域面積126.6平方公里，其中長(zhǎng)江水面57.5 平方公里，沿江深水岸線長(zhǎng)達(dá)35公里。城市建成區(qū)為25.8 平方公里，全市戶籍總?cè)丝?15.78 萬(wàn)人，其中城區(qū)人口約32 萬(wàn)。江陰是長(zhǎng)江下游集水、公、鐵于一體，江、河、湖、海聯(lián)運(yùn)的重要交通樞紐城市。從江陰到上海、南京兩大城市各148 公里，到無(wú)錫、常州僅38 公里。以江陰為圓心、半徑160 公里范圍內(nèi)有六個(gè)機(jī)場(chǎng)，其中上海、南京機(jī)場(chǎng)可直飛境外。改革開(kāi)放以來(lái)，江陰大手筆發(fā)展交通事業(yè)，形成了干支線連通、內(nèi)外溝通、城鄉(xiāng)貫通、主要干道 “六橫八縱 ”的格局。中國(guó)第一、世界第四的特大跨徑鋼懸索橋江陰長(zhǎng)江

3、公路大橋，是溝通同三（黑龍江同江 海南三亞）和京滬兩大國(guó)道主干線的過(guò)江 “咽喉 ”；連接滬寧高速公路、寧通一級(jí)公路的錫澄高速公路穿越江陰境內(nèi)；在建的新長(zhǎng)（江蘇新沂 浙江長(zhǎng)興）鐵路取道江陰，連結(jié)隴海、漸贛兩大鐵路大動(dòng)脈。江陰境內(nèi)的錫澄運(yùn)河溝通長(zhǎng)江、太湖； 1992 年正式對(duì)外開(kāi)放的江陰港可以直通海外。二、江陰宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境改革開(kāi)放以來(lái)，江陰人民在全國(guó)萬(wàn)分之一的土地上，以全國(guó)千分之一的人口，創(chuàng)造了超過(guò)全國(guó)二百五十分之一的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。2003 年，全市 GDP為 508 億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá) 11502 元；全市財(cái)政收入 68.61 億元，連續(xù) 4 年位居江蘇省同類城市榜首。在全國(guó)最新一輪

4、百?gòu)?qiáng)縣（市）綜合經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)比中，江陰再次名列前茅。江陰工業(yè)實(shí)力雄厚，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已形成了特色冶金、高檔紡織、精密機(jī)械、造紙及彩印包裝、精細(xì)化工等五大支柱產(chǎn)業(yè)。華西、陽(yáng)光、三房巷、法爾勝、興澄鋼鐵、澄星實(shí)業(yè)等6 家大企業(yè)集團(tuán)躋身“中國(guó)企業(yè)500 強(qiáng) ”。同時(shí)，電子信息、光機(jī)電一體化、新材料等一批新興產(chǎn)業(yè)迅速崛起。規(guī)模經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，加快了資本裂變擴(kuò)張，全市已有上市公司14 家，形成了獨(dú)特的 “江陰板塊 ”現(xiàn)象。江陰第三產(chǎn)業(yè)全面快速增長(zhǎng)，商貿(mào)流通業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、特色旅游業(yè)、新興服務(wù)業(yè)等不斷發(fā)展壯大。 2003 年全市第三產(chǎn)業(yè)增加值完成181.51 億元，占全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)35.73%

5、。江陰投資環(huán)境優(yōu)越，受到外商青睞，外商投資趨向大項(xiàng)目、高科技。2003 年，全市實(shí)際到帳外資達(dá) 5.73 億美元。目前，全市累計(jì)批準(zhǔn)外商投資企業(yè)1570多家，實(shí)際利用外資36 億美元。世界知名跨國(guó)大公司中有50 多家進(jìn)駐江陰。三、江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析2003 年江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)2003 年，江陰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼 2002 年的 95.41%增幅后，仍保持高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng) 76.37% ，總開(kāi)發(fā)投資達(dá) 26.512 億元。成為拉動(dòng)江陰固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的一個(gè)重要因素。如上表所示的投資結(jié)構(gòu)來(lái)看，住宅開(kāi)發(fā)

6、投資占總投資的業(yè)用房占近1/4 份額；辦公寫(xiě)字樓與其他用房投資量很小。73.78% ，處于主導(dǎo)地位；商業(yè)營(yíng)2. 施工規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)張2003 年是江陰城建史上工程規(guī)模和投資力度空前發(fā)展的一年。全市幾條主干道的改建、拓寬，數(shù)十萬(wàn)平方米的危舊房拆遷改造，各工業(yè)園區(qū)的拆遷建設(shè)，給房地產(chǎn)業(yè)提供了發(fā)展機(jī)遇。2003 年全市商品房施工面積增長(zhǎng) 82.51% ，其中新開(kāi)工面積 165.99 萬(wàn)平方米；住宅施工面積占全部施工面積的 83.63% 。施工面積及新開(kāi)工面積的持續(xù)增長(zhǎng)，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景繼續(xù)看好。3. 銷售總量大幅增長(zhǎng)2003 年，江陰商品房的銷售總量為93.1989.26 萬(wàn)平方米，占全

7、部商品房銷售面積的萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.1%，其中住宅銷售面積95.78%。而且，商品房的購(gòu)買(mǎi)主體99.83% 為個(gè)人，充分吸納了社會(huì)閑散資金，也體現(xiàn)了江陰房改政策的落實(shí)到位，體現(xiàn)了市民購(gòu)買(mǎi)力的提升。由于需求旺盛，活躍的銷售市場(chǎng)保證了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的正常運(yùn)作，增強(qiáng)了開(kāi)發(fā)企業(yè)參與市場(chǎng)的信心，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又進(jìn)一步刺激了住房消費(fèi)。指標(biāo)年份銷售面積（萬(wàn)m2）同比增長(zhǎng)率2002 年 74.492003 年 93.19 +25.1%4. 商品房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng)2003 年江陰市商品房?jī)r(jià)格情況如下表：價(jià)格區(qū)間（元/m2）全市商品房平均售價(jià)1750 （其中住宅2250）市區(qū)商品房平均售價(jià)2000-350

8、0鄉(xiāng)鎮(zhèn)拆遷安置房平均售價(jià)930-2000根據(jù)調(diào)查所得的銷售情況顯示：價(jià)格區(qū)間（元/m2 ） 銷售面積（m2）1000 45 萬(wàn)1000-1999 7萬(wàn)2000-2999 26萬(wàn)3000-3999 2萬(wàn)4000-4999 0.5萬(wàn)5000+ 0.5萬(wàn)其中：售價(jià) 1000 元 / 平方米的全部為拆遷安置房；售價(jià) 1000-1999 元 / 平方米的為城區(qū)拆遷安置房。房?jī)r(jià)快速上漲的主要原因有以下幾個(gè)因素：自實(shí)行土地拍賣(mài)政策以來(lái)，土地價(jià)格上漲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本升高； 有效需求旺盛，市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)偏小，同時(shí)二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)一步活躍，居民以舊換新、以小換大，使得商品房的需求量增大；商品房質(zhì)量的提升，促進(jìn)了建設(shè)成本的

9、上升，拉動(dòng)了房?jī)r(jià)的上揚(yáng)；大批的農(nóng)村居民到城里購(gòu)房，也是市區(qū)房?jī)r(jià)上漲的因素之一； 房地產(chǎn)市場(chǎng)熱，不排除有投機(jī)和炒作的因素，部分開(kāi)發(fā)商抓住市民急切購(gòu)房的心理，借此提高房?jī)r(jià)。5. 空置商品房得到有效控制雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積大幅度的增長(zhǎng)，但由于需求量的同步上升，并沒(méi)有形成商品房的過(guò)度閑置和積壓，商品房空置面積得到了有效控制。2003 年江陰商品房去化情況（單位：萬(wàn)平方米）商品房空置面積23.91 萬(wàn)平方米（其中空置一至三年的面積6708 平方米，三年以上的2.31平方米），由于2002 年的空置房面積較少，2003 年的空置房面積基本上都是當(dāng)年竣工的。其中住宅竣工面積144.54 萬(wàn)平方米，銷售面積89

10、.26 萬(wàn)平方米，預(yù)售面積33.09 萬(wàn)平方米，空萬(wàn)置面積 20.38 萬(wàn)平方米（其中空置一年以上 4500 平方米）。說(shuō)明市場(chǎng)除了有效的吸納近期上市的商品房外，還消化了以前積壓下來(lái)的空置房。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，2004 年一季度，江陰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資7.32 億元，同比增長(zhǎng)29.58%。第二部分：本案地塊周邊環(huán)境分析一、地塊基本情況1）項(xiàng)目概況本案地處江陰市區(qū)人民中路步行街，北臨人民中路步行街，東鄰國(guó)際購(gòu)物中心，南至中街，西接布政坊巷。2）用地性質(zhì)商用項(xiàng)目 +住宅項(xiàng)目，面積3）項(xiàng)目現(xiàn)狀商用建筑，尚在營(yíng)業(yè)，待拆遷。二、地塊以北（人民中路）業(yè)態(tài)分布三、人民中路業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)狀況1）步行街北側(cè) 中山公園為江陰

11、市中心開(kāi)放式公園，環(huán)境幽雅，是大部分游覽步行街的游客的休憩場(chǎng)所。致和大廈為原致和堂藥店改建建筑，營(yíng)業(yè)樓層至6 層。各層的商業(yè)形態(tài)如下：樓層 西東6F裝修公司裝修展示廳5F商務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)用房4F3F港式茶餐廳（檔次中等偏上）2F運(yùn)動(dòng)裝系列1F運(yùn)動(dòng)裝系列致和堂藥店 麥當(dāng)勞快餐廳永樂(lè)家電綜合商用樓為一排兩層綜合商用樓，其2 層為永樂(lè)家電賣(mài)場(chǎng)，其1 層從西向東依次為：方向門(mén)店名稱主營(yíng)方向西 海瀾之家中高檔男士正裝/ 休閑裝佐丹奴高檔正裝 / 休閑裝真維斯男女中檔休閑服達(dá)芙妮中高檔女鞋中國(guó)聯(lián)通移動(dòng)通訊德?tīng)柣葜袡n運(yùn)動(dòng)裝東 永樂(lè)服飾店各品牌中檔服飾李寧中檔運(yùn)動(dòng)裝中國(guó)工商銀行金融營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)注 ：整個(gè)永樂(lè)家電綜合商用

12、樓幾乎正對(duì)著本案待拆遷地塊的北側(cè)；該商用樓1 層每家店面面寬為5 10 米不等，進(jìn)深15 20 米不等，平均營(yíng)業(yè)面積為75 200 平方米。三元大廈為一綜合商用樓，其1 至 6 層為主要營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，如下：樓層 西東5F旅店客房4F休閑娛樂(lè)中心3F巴西烤肉餐廳2F上海今華鞋業(yè)1F FUN 服飾 安踏運(yùn)動(dòng)美特斯 - 邦威 名品服飾賣(mài)場(chǎng) 暨陽(yáng)大廈為一高層商住兩用物業(yè)，修建年代較長(zhǎng)，外立面已顯老舊，其商業(yè)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所在1至2層：1 層西側(cè)為服飾賣(mài)場(chǎng)，出售服飾檔次較低1 層業(yè)態(tài)另有農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行儲(chǔ)蓄所1 2 層有一卡拉 OK歌城2） 步行街南側(cè) 百樂(lè)城為一綜合娛樂(lè)、商業(yè)用樓，外立面鑲嵌有一大屏幕電視，是步

13、行街上的主要亮點(diǎn)。主要營(yíng)業(yè)場(chǎng)所在 1 至 5 層： 1層中段有一 “大世界 ”百貨，實(shí)質(zhì)是出售低檔服飾的商場(chǎng)，營(yíng)業(yè)面積約200 平方米 1層西端為眼鏡店，營(yíng)業(yè)面積約40 平方米 1 層?xùn)|側(cè)為中國(guó)移動(dòng)通訊營(yíng)業(yè)店 2 層設(shè)計(jì)為一影劇院，目前空置 3 層為低檔次的 KTV、歌廳 4 層為桌球廳，檔次低 5 層為健身房 注 ：百樂(lè)城規(guī)劃為一綜合娛樂(lè)業(yè)商業(yè)樓，但目前的狀態(tài)秀外絮中，樓宇用途取向不明，檔次低，與其外觀形成鮮明對(duì)比。 華聯(lián)商廈為江陰最高檔百貨大樓，營(yíng)業(yè)場(chǎng)所為1 至 6 層，其中：樓層營(yíng)業(yè)范圍6F尚在裝修中，具體業(yè)態(tài)拭目以待5F床上用品、兒童服飾 / 玩具 / 音像圖書(shū)、風(fēng)味小吃4F女裝系列3

14、F休閑運(yùn)動(dòng)裝、男士正裝、皮裝大衣2F休閑服飾、針織內(nèi)衣、羊絨毛衫、絲綢呢絨、鞋類1F珠寶首飾、鐘表、鞋帽箱包、化妝品、花卉除了 6 層的商廈外，在商廈旁還設(shè)有家電、電腦賣(mài)場(chǎng)，總建筑面積愈6000 平方米。 綜合商用樓為一老建筑裝修的商業(yè)用樓，主要營(yíng)業(yè)場(chǎng)所為1 層，臨步行街業(yè)態(tài)為肯德基快餐廳，與斜對(duì)面的麥當(dāng)勞針?shù)h相對(duì)。 本案拆遷樓同為一老建筑裝修的商業(yè)用樓，主要營(yíng)業(yè)場(chǎng)所為1 層，營(yíng)業(yè)項(xiàng)目有：文具、音像、飾品、女裝、運(yùn)動(dòng)裝、浦東發(fā)展銀行儲(chǔ)蓄所、男裝、男女休閑裝、鞋類、牛仔 國(guó)際購(gòu)物中心為步行街上另一處比較上檔次的百貨大樓，營(yíng)業(yè)場(chǎng)所在其地下層：樓層營(yíng)業(yè)范圍5F “宏圖三胞 ”電腦連鎖，美食廣場(chǎng)打折服

15、裝，工藝禮品4F 床上用品、兒童用品1 層至地上53F 男裝、皮件制品2F 女性服飾系列1F 黃金珠寶、鞋帽箱包、化妝品B1 超市（檔次低） 注 ：國(guó)際購(gòu)物中心為步行街上唯一有地下?tīng)I(yíng)業(yè)空間的物業(yè)，整體檔次接近華聯(lián)商廈，地下超市則顯低檔。四、本案主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式考慮到本案的高定位，我們認(rèn)為本案周邊無(wú)論從規(guī)模、檔次，還是經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)上構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的物業(yè)主要有華聯(lián)商廈和國(guó)際購(gòu)物中心兩家。 華聯(lián)商廈，全稱江陰華聯(lián)商廈有限公司，該公司由原近四十年歷史的江陰百貨大樓集團(tuán)公司改制而來(lái), 改制后由華聯(lián)商廈與百貨大樓兩大主體商場(chǎng)構(gòu)成, 營(yíng)業(yè)面積近20000 平方米 , 從業(yè)人員 1000 余人 , 年銷售額

16、排名全國(guó)百貨行業(yè)100 位之內(nèi)。商場(chǎng)裝有中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯、配有噴淋消防裝置、網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控系統(tǒng), 全場(chǎng)實(shí)行電腦化管理。該商廈已發(fā)展成為集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑于一體的現(xiàn)代化多功能配套的綜合型商廈, 也是目前江陰市內(nèi)規(guī)模最大、管理最健全的零售企業(yè)。經(jīng)營(yíng)布局上 , 公司有 6000 平方米的百貨大樓 / 家電，電腦廣場(chǎng)。在其五樓設(shè)有 500 平方米的 “華聯(lián)風(fēng)味小吃 ”,六樓正在裝修，準(zhǔn)備引進(jìn)由美國(guó)賓士域公司提供設(shè)施的十六球道保齡球館。華聯(lián)商廈南面設(shè)有停車(chē)場(chǎng)，但車(chē)位有限。經(jīng)營(yíng)上，華聯(lián)商廈采用的公司化管理，對(duì)整個(gè)商廈進(jìn)行統(tǒng)一集中管理，不對(duì)外出售 / 出租各個(gè)商業(yè)鋪位。與其他百貨大樓相比，華聯(lián)商廈的優(yōu)勢(shì)在

17、于： 裝修質(zhì)量、檔次高，整體風(fēng)格豪華 將特色餐飲引入商場(chǎng)高層，為消費(fèi)者提供了一個(gè)休憩、飲食的空間和環(huán)境 將保齡球館引入商場(chǎng)頂層，為消費(fèi)者提供了健身娛樂(lè)的場(chǎng)所 在全市范圍內(nèi)唯一采用了順序式手扶電梯，使消費(fèi)者可以直赴欲購(gòu)商品或服務(wù)的樓層，節(jié)約時(shí)間，同時(shí)減少了人員高峰時(shí)間段的擁擠 國(guó)際購(gòu)物中心共六層，營(yíng)業(yè)面積 15000m2，都是商業(yè)零售，是目前江陰大型的零售企業(yè)之一，其經(jīng)營(yíng)品種齊全。在商品定位上，國(guó)際購(gòu)物中心堅(jiān)持以高、中檔為主；在結(jié)構(gòu)上以國(guó)產(chǎn)精品為主，同時(shí)經(jīng)銷各國(guó)的名牌商品。經(jīng)營(yíng)品種總計(jì)達(dá)2.5 萬(wàn)種，70%的商品實(shí)行敞柜式開(kāi)架銷售，其中家電廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積為3000 m2 ，服裝商場(chǎng)達(dá)4000 m2

18、 。與相似物業(yè)相比，國(guó)際購(gòu)物中心的優(yōu)勢(shì)在于： 主題鮮明，以中檔、規(guī)模、時(shí)尚、特許、女性化為經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)，進(jìn)一步地細(xì)分了商業(yè)零售市場(chǎng)，與同行企業(yè)實(shí)現(xiàn)了錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng) 引進(jìn)了臺(tái)灣IT 業(yè)的知名品牌“宏圖三胞 ”，提升了商場(chǎng)的檔次和知名度，同時(shí)也為商場(chǎng)塑造了第二個(gè)細(xì)分賣(mài)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)方式上，國(guó)際購(gòu)物中心與華聯(lián)商廈一樣，均采用統(tǒng)一集中式管理，不對(duì)外出售和招租商業(yè)鋪位。第三部分：項(xiàng)目可行性分析一、項(xiàng)目基本情況假設(shè)1、占地面積：約30 畝2、用地性質(zhì)：商、住一體3、容積率：34、總建筑面積：60000M2二、財(cái)務(wù)預(yù)算：成本：土地成本：按 530 萬(wàn) / 畝，暫定30 畝得 530*30=1.6 億土地平改費(fèi)用：約 30

19、00 萬(wàn)合計(jì)： 1.9 億開(kāi)發(fā)成本：商鋪： 1300 元 /m2, 按 45000 建面得 1300*450000=5850 萬(wàn)住宅： 2000 元 /m2, 按 15000 建面得 2000*150000=3000 萬(wàn)地下：如建一層 700*20000=1400 萬(wàn)建二層 14000*20000+14000 萬(wàn) =4200 萬(wàn)配套費(fèi)用：按1300 元 /m2,得 1300*60000=7800 萬(wàn)合計(jì)： 2.08 億銷售收入：商鋪：一層單價(jià)18000 元 /m2二層單價(jià)12000 元 /m2三層單價(jià)7000 元 /m2（ 18000+12000+7000 ） *15000=5.5 億住宅：均

20、價(jià) 6000*15000=9000 萬(wàn)地下商鋪（賣(mài)場(chǎng)）： 60000*15000=9000 萬(wàn)車(chē)位：預(yù)計(jì) 300 個(gè)，每個(gè)價(jià)格 6 萬(wàn)元，總計(jì)： 6.58 億得 1800 萬(wàn)銷售毛利 =銷售收=6.58-2.08-1.9- 成本 - 銷售稅金（ 6.58*5.65% ）=2.03億利潤(rùn) =銷售毛利 - 銷售費(fèi)用 - 管理費(fèi)用按銷售費(fèi)用100 元 /m2、管理費(fèi)用得： 20300-600-180-600=1.9億- 財(cái)務(wù)費(fèi)用30 元 /m2、財(cái)務(wù)費(fèi)用100 元 /m2再減去所得稅33%，所以，凈利潤(rùn)為1.34銷售成本凈利潤(rùn)率為億33.6%（如只做一層地室得潤(rùn)率為27.9%）三、結(jié)論由以上財(cái)務(wù)分析

21、可以得出：在地價(jià)為530 萬(wàn)元 /畝，容積率3 的情況下，凈利潤(rùn)可以達(dá)到1.34億，利潤(rùn)率32.8%。所以，建議貴公司可以操作本項(xiàng)目。第四部分：產(chǎn)品分析和建議一、商業(yè)步行街（ 1） 可行性首先，我們必須理解步行街這一概念。在西方國(guó)家最初出現(xiàn)步行街，是因?yàn)槌鞘信蛎洠绕涫瞧?chē)的飛速發(fā)展使人們?cè)诮紖^(qū)居住成為可能，由于城市中心的擁擠不堪和生態(tài)環(huán)境的惡化，人們搬到郊區(qū)去居住。政府為了復(fù)活城市中心的活力和魅力以及商業(yè)物態(tài)，因此建了步行街，使得人們?cè)诔鞘兄行纳钜惨粯訐碛邪察o、繁榮而方便購(gòu)物、娛樂(lè)的場(chǎng)地。步行街始終是城市本身魅力的反映。我們必須明白一個(gè)重要的事實(shí)，就是步行只是一種包裝，是一種形式。步行街的

22、魅力最后表現(xiàn)的依然是城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力和城市的吸引力。如果城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力不夠，也就是說(shuō)城市消費(fèi)物態(tài)的引擎不夠力，外包裝做得再花哨也沒(méi)有用。那江陰是否具體這兩種條件呢？城市競(jìng)爭(zhēng)力我們可以欣慰地看到了這樣一組令人振奮的數(shù)字：江陰人在全國(guó)萬(wàn)分之一的土地上，以全國(guó)千分之一的人口，創(chuàng)造了超過(guò)全國(guó)二百五十分之一的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。近3 年，江陰國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和財(cái)政收入，連續(xù)名列全國(guó)縣（市）前列，“江陰現(xiàn)象 ”令人刮目相看。城市吸引力區(qū)位優(yōu)勢(shì)促成了“江陰速度 ”。素有 “江海門(mén)戶 ”之稱的江陰，位于長(zhǎng)江三角洲城市群的幾何中心，是自上海溯江而上的第一座濱江港口城市，是策應(yīng)浦東開(kāi)發(fā)、輻射長(zhǎng)江腹地的“橋頭堡 ”。近年來(lái)

23、，江陰加快沿江立體開(kāi)發(fā)。主題工業(yè)園的快速建設(shè)、生態(tài)園的建設(shè)及新城區(qū)的建設(shè)都不斷吸引者外來(lái)投資商，今后江陰將按照 “100 萬(wàn)人口的濱江城市 ”的目標(biāo)定位，進(jìn)一步拓展中心城市規(guī)模，提高城市集聚力和輻射力，所以城市吸引力毋庸置疑。從以上幾組數(shù)據(jù)上來(lái)看，江陰已經(jīng)具備打造步行的關(guān)鍵要素。但是我們的項(xiàng)目本身就處在人民站步行街上，那樣會(huì)不會(huì)雷同呢？江陰市人民路步行，總投資達(dá) 7000 萬(wàn)元，總長(zhǎng)業(yè)街上的百貨零售企業(yè)日銷售均突破 100 萬(wàn)元。450 米，是集休閑、購(gòu)物于一體，竣工后，商以上就是江陰步行街一組簡(jiǎn)單的介紹，在我們先前的業(yè)態(tài)介紹中已經(jīng)闡述了人民路步行街的一些業(yè)態(tài)分析，步行街上的品牌旗艦店不足十家

24、，上檔次的品牌餐飲不足五家，整個(gè)娛樂(lè)服務(wù)均集中于步行街以外。所以只要我們能在產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃上有點(diǎn)睛之筆，彌補(bǔ)人民路步行街功能上的不足，就能與人民路步行街齊頭并進(jìn)，共同打造出具有江陰特色的商業(yè)中心。（ 2） 功能建議在只有幾十萬(wàn)人口城市里做步行街，不能照搬照抄大城市的做法，因此在我們的商業(yè)內(nèi)街的建設(shè)，必須以市場(chǎng)為導(dǎo)向， “在什么山上唱什么歌 ”。要根據(jù)江陰商圈和城市特點(diǎn)、人文特點(diǎn)、消費(fèi)能力和目標(biāo)人群的情況，設(shè)計(jì)相應(yīng)的業(yè)態(tài)。這樣我們才能夠?qū)Σ叫薪值膶?shí)操問(wèn)題有比較清醒的把握。一般步行街的定位有五種方式：l 一是搭建一個(gè)新的商業(yè)平臺(tái)，讓城市的人們?cè)谫?gòu)物和娛樂(lè)中有一種新的驚喜；l 二是讓專業(yè)化的服務(wù)出現(xiàn)新

25、的聚集效應(yīng)，聚集效應(yīng)產(chǎn)生人流，從而形成城市新的亮點(diǎn)； l 三是用一種新的消費(fèi)模式代替舊的消費(fèi)模式；l 四是走專業(yè)化的路，形成精品專業(yè)性的市場(chǎng)，而這種市場(chǎng)又是同整個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)鏈有密不可分的關(guān)系；l 五是看準(zhǔn)自己的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，從而擠壓對(duì)手，取而代之。在了解整個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)分布與產(chǎn)業(yè)鏈的建設(shè)之后，我們建議以第三種定位方式比較合理，合理的定位能夠使我們?cè)谏倘χ姓业阶约哼m當(dāng)?shù)奈恢谩＝橛谝陨现笇?dǎo)思引，比較科學(xué)的設(shè)計(jì)模式應(yīng)是購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)休閑各占1/3的比例，僅僅做成一個(gè)主題是不足取的，這就是與大城市不同的地方。具體功能建議：l商業(yè)：以服裝、黃金、鐘表眼鏡、化妝品為主，盡量以知名品牌連鎖為主l 餐飲：以特色風(fēng)

26、味小吃、臺(tái)式餐飲、西餐等中高檔品牌 l 娛樂(lè)休閑：以多廳影院、健康中心等高檔次項(xiàng)目打造出集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、觀光于一體的時(shí)尚景觀街在做旺人氣方面，我們就要充分考慮兩個(gè)重要的因素，就是對(duì)于兒童和零消費(fèi)人群的娛樂(lè)場(chǎng)所的建設(shè)，讓人們能夠產(chǎn)生反復(fù)來(lái)步行的快樂(lè)和向往。對(duì)兒童的吸引力問(wèn)題。我們知道，小孩子因?yàn)樵诓叫袇^(qū)域里沒(méi)有車(chē)輛的危險(xiǎn)，可以快樂(lè)玩耍，這對(duì)做好步行街人氣是一個(gè)非常重要的因素，因此，兒童天地在步行街里是一個(gè)聚集人氣的很重要的手段。對(duì)那些零消費(fèi)人群的吸引，根據(jù)江陰的文化特點(diǎn)和節(jié)事活動(dòng)的安排，可以設(shè)計(jì)讓那些周邊的居民有參與性的活動(dòng)，就是做旺人氣的一個(gè)很重要的因素。（ 3）規(guī)劃設(shè)計(jì)建議? 總體

27、結(jié)構(gòu)基于人民路步行街的考慮，建議我們的商業(yè)街平行于人民行，由 “一橫二縱、一個(gè)中心廣場(chǎng)成。主街長(zhǎng) 200 米，主要有各種品牌店和專營(yíng)店；二條縱街，分別定位為文化街、餐飲街；廣場(chǎng)建議設(shè)計(jì)于步行街中央，總面積 2000 萬(wàn)平方米，可舉辦各種公藝活動(dòng)。”組? 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格建議現(xiàn)代風(fēng)格，架設(shè)玻璃穹頂，鋪設(shè)花崗巖路面，點(diǎn)綴綠化美化景點(diǎn)，設(shè)置休閑廣場(chǎng)，四周環(huán)圍標(biāo)準(zhǔn)街頭廣告牌、燈箱、庭院燈、噴泉燈、商業(yè)霓虹燈及供游人休息的座椅。建議效果圖（1）建議步行街建三層，各段的一、二、三層為各種類型的商業(yè)設(shè)施，地下及地上各層通過(guò)自動(dòng)扶梯及消防梯連接，地上部分左右商場(chǎng)通過(guò)連廊接通，游客可方便地到達(dá)各地段。建議效果圖

28、（2）? 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)就我們的商業(yè)街而言，北面的商鋪就會(huì)比南面的消費(fèi)情況會(huì)好一些。那么，在步行街設(shè)計(jì)中我們必須考慮在那些人流相對(duì)少的地方，設(shè)置一些可供游人休閑如喝咖啡和飲食的地方，把品牌店、專營(yíng)店放在沿人民路及內(nèi)街的北側(cè)，這樣可以調(diào)節(jié)整個(gè)街區(qū)的氛圍。二、大賣(mài)場(chǎng)大賣(mài)場(chǎng) (Hypermarket) 這種大型超市模式是目前在中國(guó)發(fā)展速度最快、規(guī)模最大的，它的典型代表是法國(guó)的家樂(lè)福。沃爾瑪自深圳洪湖店后也基本上采取了大賣(mài)場(chǎng)的模式，法資的歐尚、泰資的易初蓮花、臺(tái)資的好又多、樂(lè)購(gòu)，包括國(guó)內(nèi)的大部分大型超市同樣采取的是這種模式。（ 1）大賣(mài)場(chǎng)具有以下幾個(gè)明顯特征:? 其一 , 營(yíng)業(yè)面積在 7000 12000

29、平方米 , 能較完整地涵蓋標(biāo)準(zhǔn)食品超市和百貨商店的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容。這里的營(yíng)業(yè)面積是指顧客能夠走到和接觸到的地方, 不包括后面的到貨區(qū)和加工場(chǎng)所。7000 平方米左右的營(yíng)業(yè)面積是大賣(mài)場(chǎng)的下限, 太小就無(wú)法綜合化經(jīng)營(yíng) ;? 其二 ,12000 平方米是大賣(mài)場(chǎng)的上限, 超過(guò)這個(gè)上限顧客會(huì)感到太累。大賣(mài)場(chǎng)對(duì)超過(guò)10000 平方米的大店一般會(huì)采取兩個(gè)樓面方法分設(shè), 使消費(fèi)者不至于太累并在心理上產(chǎn)生逛了兩個(gè)商店的樂(lè)趣 ;? 其三 , 選址的要求很高, 在中國(guó)要更接近中心城區(qū)和大型居住區(qū);? 其四 , 商品定位特性 , 大賣(mài)場(chǎng)的商品組合采取將銷售額向少數(shù)品種高度集中的方法, 以達(dá)到大量銷售 ( 量販 ) 的目標(biāo)。

30、這一商品組合方法在總體上能夠滿足消費(fèi)者一次性購(gòu)足的要求, 但在商品線的寬度和深度上受到少數(shù)品種量販的制約, 一定程度上影響了消費(fèi)者的選擇度;? 其五 , 價(jià)格定位 , 大賣(mài)場(chǎng)采取了嚴(yán)格按商品的品種分別定價(jià)的方法, 包括 :10%的商品高毛利銷售 , 這些商品一般是自己加工、自有品牌或消費(fèi)者對(duì)其價(jià)格不敏感的商品;20%的商品薄利多銷 ,這些商品一般是與消費(fèi)者日常生活密切相關(guān)的民生品, 消費(fèi)者對(duì)其價(jià)格特別敏感; 對(duì)一些供應(yīng)商品牌的商品占到了70%市場(chǎng)份額的商品, 則按無(wú)毛利銷售 , 最多加23%的賣(mài)場(chǎng)費(fèi)用 ; 大賣(mài)場(chǎng)一般的價(jià)格政策和價(jià)格形象是, 最優(yōu)的品質(zhì)最優(yōu)的價(jià)格, 天天平價(jià) ;（ 2） 引入大

31、賣(mài)場(chǎng)對(duì)于我項(xiàng)目的影響利好： 集聚人氣，帶動(dòng)其它消費(fèi)，提升地上商鋪價(jià)值 改變市民消費(fèi)方式，打響項(xiàng)目知名度 一次性去化產(chǎn)品，降低風(fēng)險(xiǎn)與成本利空： 裝卸貨帶來(lái)較大噪音 人流量加大，整體檔次下降（ 3）引入大賣(mài)場(chǎng)的抗性 裝卸區(qū)對(duì)于出入口要求較高，我項(xiàng)目處于市中心步行街，北面路寬較窄，出入口設(shè)計(jì)要下功夫； 賣(mài)場(chǎng)車(chē)位要求高，一般要200 個(gè)車(chē)位左右； 賣(mài)場(chǎng)用地一般以租憑為主，銷售上有一定阻力；（ 4）賣(mài)場(chǎng)位置建議建議賣(mài)場(chǎng)設(shè)于我項(xiàng)目地下一層，面積建議15000m2, 這樣既去化了比較難以銷售的地下面積，也不用在地上劃分出一塊單獨(dú)的賣(mài)場(chǎng)用地。招商引入國(guó)內(nèi)外知名賣(mài)場(chǎng)，如家樂(lè)福、沃爾瑪、歐尚、易初蓮花、好又多等。三、住宅（ 1）定位背景和依據(jù) 本地塊南面不規(guī)則，且商業(yè)氣氛不濃，不宜再做商鋪； 針對(duì)市場(chǎng)空缺，江陰