中山市南區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

1、中山市南區(qū)99畝商住地塊調(diào)研報告目 錄第一部分 區(qū)域宏觀環(huán)境分析2一、中山山概況2二、中山市規(guī)劃2三、南區(qū)總體概況3四、南區(qū)經(jīng)濟概況5五、南區(qū)商業(yè)規(guī)劃8六、南區(qū)的發(fā)展趨勢10第二部分 房地產(chǎn)市場分析11一、中山市近年房地產(chǎn)投資情況11二、近10個月來市場成交價格分析12三、近10個月來市場成交宗數(shù)分析15四、中山購房者心理分析分析17五、南區(qū)樓市分析22六、南區(qū)及附近地區(qū)房地產(chǎn)市場特征24六、樓盤個案28第三部分 地塊可行性分析30一、地理位置30二、地塊指標31三、地塊概況32四、地塊周邊狀況描述（S.W.O.T.分析）：35五、其它地塊交易個案37六、投資分析38第四部分 建 議40第一部

2、分 區(qū)域宏觀環(huán)境分析一、 中山山概況中山市珠江三角洲中南部，珠江口西岸，北連廣州，毗鄰港澳，總面積1783.67平方公里，常住人口251.74萬，旅居世界各地海外華僑和港澳臺同胞80多萬人，連續(xù)多年保持廣東省第5的經(jīng)濟總量。中山是一座社會和諧、經(jīng)濟興旺、環(huán)境優(yōu)美、民生幸福的現(xiàn)代化城市。2010年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值1826.32億元，增長13.5%；工業(yè)總產(chǎn)值5309.64億元，增長20.4%;財政一般預(yù)算收入139.38億元，增長26.2%;全社會固定資產(chǎn)投資660.37億元，增長21.0%；出口總值225.05億美元，增長26.9%；社會消費品零售總額648.11億元，增長18.2%。擁有國家

3、級產(chǎn)業(yè)基地27個，省級技術(shù)創(chuàng)新專業(yè)鎮(zhèn)15個，省級以上名牌名標406個/件，落戶中山世界500強企業(yè)有24家。先后獲得聯(lián)合國人居獎、全國文明城市、國家衛(wèi)生城市、全國園林城市、全國科技興市先進市、中國優(yōu)秀旅游城市、全國環(huán)保模范城市、全國生態(tài)市、中國最具幸福感城市等多項榮譽。- 32 -中山市GDP長期位于廣東省第五名中山市城鎮(zhèn)居民收入每年穩(wěn)步提高，2010年達到人25357元每年二、 中山市規(guī)劃中山市正在建立單核雙城多片區(qū)的城市結(jié)構(gòu)南部發(fā)展組團東部新城城市生態(tài)綠核主城區(qū)及其周邊地區(qū)三、南區(qū)總體概況1、南區(qū)地理位置優(yōu)越南區(qū)位于中山市城區(qū)南部，面積4914.42公頃，轄10個居民委員會。年末常住人口4

4、.88萬人，戶籍人口2.28萬人。廣珠公路西線、105國道過境線、南外環(huán)路、城南路、永安路、西環(huán)路、振南路和興福路貫通全區(qū)。2、大風車旅游建設(shè)正在施工南 區(qū)市“十一五”規(guī)劃重點項目之一的文筆山大風車旅游項目在文筆山山腳舉行奠基儀式。規(guī)劃總投資2500萬美元，總占地面積1600畝，建成綜合性卡通文化生態(tài)景區(qū)，包括卡通玩具城、風景人工湖、動物天地、果樹時花植物園、農(nóng)場郊野公園等核心項目及登山石徑、觀景亭、盆景園、娛樂康體中心、度假村、文藝表演中心、動感健體公園等公益性項目和相應(yīng)服務(wù)設(shè)施。3、公共配套比較完善南區(qū)的生活配套已經(jīng)比較完善，學校有良都中學、竹秀園小學；商場有益華百貨、吉之島、南下新市場；

5、醫(yī)院有中醫(yī)院、南區(qū)醫(yī)院、博愛醫(yī)院、市人民醫(yī)院；銀行有中國銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)村信用社。此外，其他配套還包括華潤萬家、美食街、中山市體育館、南區(qū)文化中心、環(huán)城市場、南下新市場。4、南區(qū)交通體系健全南區(qū)占了城南客運站的優(yōu)勢，僅僅是普通公交就已經(jīng)有了14條線，無論是長線、短線、市區(qū)、城區(qū)都有公交可以直達，可以說交通真的是非常便捷，途徑線路包括005路、014路、015路、016路、021路、033路、044路、8路、11路、22路、36路、208路等。悅來南路和翠景南路雙雙南拓之后，南區(qū)的交通將與石岐、西區(qū)、東區(qū)更加緊密地融合在一起。而規(guī)劃中的中開高速，將會經(jīng)過南區(qū)，這就

6、更加拉近了南區(qū)與周邊城市的距離，能為南區(qū)帶來大量的經(jīng)濟能量。四、南區(qū)經(jīng)濟概況1、工業(yè)以電梯產(chǎn)業(yè)為主發(fā)展以電梯產(chǎn)業(yè)為主的裝備制造業(yè)，申報國家火炬計劃電梯特色產(chǎn)業(yè)基地被國家科技部受理，中山市電梯產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃通過專家評審，電梯產(chǎn)業(yè)基地成為省市重點項目。港日電梯投產(chǎn)，奧美森電梯廠房動工建設(shè)，電梯產(chǎn)業(yè)基地整梯生產(chǎn)企業(yè)增至蒂森電梯、菱電電梯、沙崗電梯廠、迪寶爾電梯、港日電梯、中山電梯廠等6家，配套企業(yè)30家，全年生產(chǎn)總值32億元，增長6%。全區(qū)民營企業(yè)3349戶，占工商業(yè)戶總數(shù)的96.26%，比上年增長0.69%。2010年，全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值91.83億元，增長13.22%，其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值85.44

7、億元，增長13.2%。2、第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展投入1.5億元，建成永安商業(yè)中心項目，建設(shè)永安酒店，引進越秀地產(chǎn)紅星美凱龍項目。2月，詹園與南湖國旅簽訂旅游合作經(jīng)營項目協(xié)議。投入3380萬元，辦理文筆山大風車旅游項目立項前期工作。投入7000萬元，建成御洋商務(wù)酒店。投入8960萬元，建成上塘商住小區(qū)。規(guī)劃南區(qū)汽貿(mào)城，規(guī)劃面積6001000畝，已開始招商選資。11月，占地50畝的汽車交易中心建設(shè)項目正式簽約。12月舉辦“名城芬芳醉客情，僑鄉(xiāng)盛世話茶緣”第三屆香山茶文化節(jié)暨2009年中山秋茶博覽會。研究南區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。2009年，全區(qū)第三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值11.65億元，比上年增長14.21%，三產(chǎn)稅收

8、1.72億元，其中國稅6675萬元，地稅1.04億元。、3、南區(qū)10個第三產(chǎn)業(yè)新投資項目1、南區(qū)北溪河整治暨旅游景區(qū)綜合發(fā)展項目 南區(qū)辦事處和保利達國際有限公司簽約，總投資額：40億元2、中心區(qū)商住及紅星美凱龍家居建材采購中心項目 南區(qū)辦事處、中山市越秀地產(chǎn)開發(fā)有限公司、上海紅星美凱龍企業(yè)管理有限公司簽約，總投資30億3、汽貿(mào)城綜合開發(fā)項目南區(qū)汽貿(mào)南區(qū)城開發(fā)有限公司、佛山利泰集團有限公司簽約，總投資28億4、廣裕汽車交易中心項目恒美經(jīng)聯(lián)社和香港置盈投資有限公司簽約，總投資額2億 5、喜洋電影城項目 中山永安花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和廣州喜洋影城有限公司簽約，總投資額3800萬6、上塘經(jīng)聯(lián)社三舊改

9、造項目項目上塘住宅小區(qū)，南區(qū)辦事處和上塘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽約，總投資額2.6億7、朗曼商住小區(qū)地產(chǎn)開發(fā)項目 南區(qū)辦事處和盈順置業(yè)有限公司簽約，總投資額6億8、恒美經(jīng)聯(lián)社三舊改造項目-富興汽配街 恒美經(jīng)聯(lián)社和中山市恒和企業(yè)管理有限公司簽約，總投資額3000萬9、天域米蘭陽光地產(chǎn)項目南區(qū)辦事處和中山市宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽約，總投資額4億10、騎士馬術(shù)旅游項目 馬嶺經(jīng)聯(lián)社和中山市騎士馬術(shù)旅游有限公司簽約，總投資額3000萬。4、2010年南區(qū)的GDP在中山市各鎮(zhèn)中排名：鎮(zhèn)名GDP(億元)排名鎮(zhèn)名GDP(億元)排名火炬區(qū)257.51三角鎮(zhèn) 66.513小欖鎮(zhèn) 1782南朗鎮(zhèn)5914石岐區(qū)1083

10、西 區(qū)5715東 區(qū) 1064橫欄鎮(zhèn)5516東鳳鎮(zhèn)93.35港口鎮(zhèn)4817黃圃鎮(zhèn)926板芙鎮(zhèn)4318古鎮(zhèn)鎮(zhèn) 87.87民眾鎮(zhèn)40.519東升鎮(zhèn)788南 區(qū)3820坦洲鎮(zhèn)749大涌鎮(zhèn) 3421三鄉(xiāng)鎮(zhèn)7410阜沙鎮(zhèn)33.122沙溪鎮(zhèn)70.211神灣鎮(zhèn)15.623南頭鎮(zhèn)68.712五桂山 14.824小結(jié)：南區(qū)的GDP在中山市里排名第20位，其原因是發(fā)展工業(yè)是拉動GDP的最有效的途徑，但南區(qū)把原來重點發(fā)展工業(yè)逐漸轉(zhuǎn)型到發(fā)展旅游、房地產(chǎn)、酒店等服務(wù)業(yè)，進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級。因此，在近年內(nèi)，南區(qū)的GDP一直會處在比較后的位置，但其經(jīng)濟地位難以取代，相當有發(fā)展前景。五、南區(qū)商業(yè)規(guī)劃1、南區(qū)規(guī)劃從前南區(qū)以發(fā)展

11、工業(yè)為主，近些年南區(qū)政府開始加大第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展力度，今后南區(qū)將進一步加大資源整合力度，緊扣宜業(yè)、宜居、宜游的發(fā)展主題，力爭在提升中心區(qū)首位度充分發(fā)揮南區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢。目前南區(qū)正在申報市鎮(zhèn)(區(qū))共建服務(wù)業(yè)聚集區(qū)，將優(yōu)先打造南區(qū)中心片區(qū)城市商貿(mào)圈。2011年，在南區(qū)招商經(jīng)貿(mào)洽會上共簽訂項目13個、引資37.2億元。南區(qū)繼續(xù)秉持“工業(yè)強區(qū)、三產(chǎn)興區(qū)、文化盛區(qū)”的戰(zhàn)略方針，尤其在發(fā)展服務(wù)業(yè)方面力爭強基礎(chǔ)促發(fā)展，把推進現(xiàn)代服務(wù)業(yè)作為優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重要方向。2、南區(qū)商圈從前的南區(qū)在商圈幾乎是個空白，所以商鋪價格比較便宜，但隨著南區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，永安新城商業(yè)中心、五星級大酒店即將投入使用，越秀地產(chǎn)也

12、引進了紅星美凱龍家居建材中心項目，兩個商業(yè)體必將聚集成一個大型商業(yè)圈，填補南區(qū)大型商圈的空白，屆時，商用物業(yè)的價格將會有一個巨大的提升。此外，石岐豪宅大盤豪逸御華庭的大型商業(yè)中心也將在一定程度上輻射南區(qū)。六、南區(qū)的發(fā)展趨勢南區(qū)是中山比較特殊的一個區(qū)域，南區(qū)目前還是屬于一區(qū)兩制，所謂一區(qū)兩制是指它不是完全的城區(qū)，南區(qū)還有一部分農(nóng)村。在建設(shè)規(guī)劃上，南區(qū)跟中山整個主城區(qū)的規(guī)劃也存在一定程度上的斷層，因此，長期以來，南區(qū)在市民心目當中似乎是郊區(qū)，或者更像是農(nóng)村，很少人會把南區(qū)當成中山主城區(qū)的一部分，這也導(dǎo)致了南區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展比較滯后。南區(qū)長期以來提出“工業(yè)強區(qū)”的發(fā)展理念，但近幾年，尤其是從去年開始特別

13、注重服務(wù)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。從目前看來，南區(qū)在發(fā)展這個都市經(jīng)濟方面的思路是越來越清晰，力度也越來越大。南區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，將會促進南區(qū)更快地成為推動主城區(qū)首位度的城區(qū)之一。南區(qū)在區(qū)域上離中心城區(qū)的距離比較近，交通比較發(fā)達，南區(qū)很快就能和主城區(qū)融為一體。而工業(yè)和旅游業(yè)的發(fā)展都有相當好的基礎(chǔ)，再加上南區(qū)又是遠近聞名的僑鄉(xiāng)，這一切對南區(qū)的發(fā)展都能起到很好的促進作用。小結(jié)：南區(qū)在房地產(chǎn)發(fā)展與第三產(chǎn)業(yè)方面會有比較大的動作。第二部分 房地產(chǎn)市場分析一、 中山市近年房地產(chǎn)投資情況年 份固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資2007年396.25億元，增長14.2%，173.74億元，增長57.9%2008年445.08億元

14、，增長11.5%，191.61億元，增長8.6%2009年54561億元，增長16.5%，192.37億元，增長0.4%2010年660.37億元，增長21%，241.79億元，增長25.7%從中山最近四年的投資情況來看，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資非常大的一部分，而且房地產(chǎn)投資一直處于主導(dǎo)固定資產(chǎn)投資的地位。但2009年是一個特例時期，由于2008年金融危機的蔓延，房地產(chǎn)處于觀望期，房地產(chǎn)投資萎縮，呈0.4%的微增長態(tài)勢發(fā)展，但固定資產(chǎn)投資卻猛增16.5%，一反房地產(chǎn)投資主導(dǎo)固定資產(chǎn)投資的常態(tài)，其最重要的原因是當時國家四萬億的刺激政策，大量資金流到路橋等基本公共設(shè)施建設(shè)中，房地產(chǎn)投資影響比例相對

15、變小。2010年國際經(jīng)濟狀況恢復(fù)，蓄力已久的房地產(chǎn)齊頭迸發(fā)，僅僅在2010年就增長了25.7%，大大帶動了固定資產(chǎn)投資。中山的房地產(chǎn)投資年增幅較大，就算在房地產(chǎn)觀望期的2008、2009年都保持正增長，可見中山房地產(chǎn)市場的需求量較大，泡沫成分較小。在可見的未來，預(yù)計將有大量資金繼續(xù)涌入中山房地產(chǎn)市場。二、 近10個月來市場成交價格分析年月城區(qū)（面積144）鎮(zhèn)區(qū)（面積144）2011年3月5967元7405元4818元6294元2011年2月6102元7876元4723元5793元2011年1月6002元6658元4608元5465元2010年12月5649元7912元4403元5362元201

16、0年11月5796元8343元4146元6370元2010年10月5550元7770元4372元5638元2010年9月5409元7783元4159元5587元2010年8月5215元5648元4096元5434元2010年7月5165元5648元4096元5434元2010年6月5369元6322元3725元5982元城區(qū)與鎮(zhèn)區(qū)交易價格比較圖城區(qū)指的是石岐區(qū)、東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)；鎮(zhèn)區(qū)指的是中山市城區(qū)以外的范圍從上圖看出，城區(qū)小面積房型售價比鎮(zhèn)區(qū)中小面積房型的售價要貴大約1200元/平方米，城區(qū)大面積房型售價比鎮(zhèn)區(qū)大面積房型的售價要貴平均1500元/平方米，城與鎮(zhèn)的價格差距在大面積房型表現(xiàn)更為突

17、出，原因是鎮(zhèn)區(qū)土地儲備比較充裕，可用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地較多，而城區(qū)土地越發(fā)緊張，144以上的大面積單元屬于稀缺產(chǎn)品，購房者看準了稀缺產(chǎn)品未來的升值潛力，愿意付出更多的成本去投資。而且同樣在城區(qū)或者同樣在鎮(zhèn)區(qū)，大面積房型要比中小面積房型單價貴平均1500元/平方米，這種情況與其他城市大面積房型比中小面積房型便宜的現(xiàn)象相反。因為正常來說，小面積房型的開發(fā)成本、管理成本、銷售成本都較大面積房型要高，所以售價自然而然就上去了，但中山的房地產(chǎn)市場具有自身其特點，分析后得出以下原因：1、中山的大面積房型多數(shù)帶豪華精裝修，裝修成本大多標稱在2000元/平方米；2、中山居民的購買力較強，改善型住房需求充足；3

18、、中山購房者對大面積房型有特殊偏好。小結(jié)：城區(qū)與鎮(zhèn)區(qū)價格有差距，但差距不大，平均在1500元/平方米。大面積房型需求量較大，交易價格較高。三、 近10個月來市場成交宗數(shù)分析年月今年宗數(shù)去年宗數(shù)同比年月今年宗數(shù)去年宗數(shù)同比2011年3月466643397.5%2010年10月5087350245.3%2011年2月26682982-10.7%2010年9月535251553.8%2011年1月4525318342.3%2010年8月54255458-0.6%2010年12月6600397466.1%2010年7月5202386234.7%2010年11月5928396849.4%2010年6月4

19、152329925.9%近10個月的房地產(chǎn)交易里面同比上年有8個月呈現(xiàn)正增長狀態(tài)，僅有2個月呈負增長；其中，有四個月的增長幅度超過40%，最高為66%。在近10個月里，2月份的交易量是最低的，只有2668，其原因是2月份是中國的春節(jié)，大部分的交易活動都處于低潮；而交易量最高的是2010年的12月，高達6600，11月份的交易量都很高，有5928宗，其原因是經(jīng)歷過2010年初和年中的調(diào)控后，準購買者基本了解了調(diào)控的力度和調(diào)控的結(jié)果，基于對房地產(chǎn)未來市場的積極態(tài)度，看好中山未來房地產(chǎn)的走向，在2010年年末選擇結(jié)束觀望，出手購買。小結(jié)：今年房地產(chǎn)的總體交易量比上年有較大幅的增長，在2010年整年的

20、調(diào)控中，中山房地產(chǎn)市場逐漸走向明朗，購房者對房地產(chǎn)投資恢復(fù)了信心。四、 中山購房者心理分析分析下面問卷調(diào)查數(shù)據(jù)來源于中山搜房網(wǎng)：小結(jié)：1、 廣珠輕軌開通會大力推動外來投資客到中山投資。因此，投資型需求繼續(xù)增多，此乃擴大中山市場占有率的機會點。2、 盡管在各種調(diào)控下，新盤（住宅）仍是絕大部分投資客的首選。因此，以住宅地產(chǎn)為主，商業(yè)地產(chǎn)為輔的發(fā)展模式還具有很大的前景。3、 在中山的房地產(chǎn)市場，基本居住型需求占三分之一，改善型需求和投資型需求占三分之二。因此，住宅的風格設(shè)計，戶型設(shè)計，環(huán)境設(shè)計等各方面需要著重針對改善型和投資型的目標客戶群。4、 居住環(huán)境、交通配套、升值潛力，這三點是購房者主要關(guān)注樓

21、盤的前三個因素。因此，開發(fā)時，住宅小區(qū)的園林設(shè)計，道路設(shè)計，商業(yè)配套應(yīng)成為重點考慮方面。5、 38.7%的購買者認為輕軌站距離家在1000米到2000米內(nèi)最合理。因此，輕軌完全開通后會南北貫穿中山市，中山市會出現(xiàn)多個隨著輕軌站，輻射半徑達2000米的住宅生活圈。6、 高達47.4%的投資者會選擇90150平米的中等偏大的戶型。因此，開發(fā)時要留意滿足市場對中等偏大的戶型的需求，有助于加快產(chǎn)品銷售和資金回籠的速度。7、 88.4%的投資者認為他們能接受的住房總價為30-80萬。因此，前期定位和后期定價都要顧及到中山市投資置業(yè)者對價格經(jīng)濟購買能力和心理承受能力。8、 54.1%的投資者認為輕軌開通后

22、周邊房價必定上漲。因此，且不論未來樓價是否真的會上漲，至少可以看出投資者對中山市的樓市非常有信心，普遍持有樂觀的心態(tài)。五、 南區(qū)樓市分析1、萬科帶動，南區(qū)房地產(chǎn)迅速發(fā)展受交通及歷史發(fā)展原因，南區(qū)在城區(qū)的四區(qū)中，經(jīng)濟發(fā)展及房地產(chǎn)發(fā)展一直處于最后面的位置。天域置業(yè)總經(jīng)理吳劍峰說：從07年之前，南區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展非常落后，但從萬科進駐之后，南區(qū)的房地產(chǎn)可以說是有了一個非常明顯的起色。特別09以來，米蘭陽光、越秀、恒大等項目陸續(xù)進駐，區(qū)域房地產(chǎn)市開始不斷興旺，吸引了很多城區(qū)客戶關(guān)注，并加上南區(qū)政府近年大力改善南區(qū)的環(huán)境、交通等，使南區(qū)房地產(chǎn)進入了很多客戶的視線，可以說南區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展迎來了一個全新發(fā)展的局

23、面。南區(qū)整個環(huán)境也在不斷的發(fā)生變化，商業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，尤其是南區(qū)那個永安新城大型的商圈估計今年年底會投入運行，南區(qū)的配套環(huán)境，商業(yè)環(huán)境會越來越完善。這種完善給房地產(chǎn)業(yè)會起到非常大的促進作用。2、通過“三舊改造”房地產(chǎn)檔次提升中山市經(jīng)濟研究院常務(wù)副院長梁士倫說：三舊改造政策的出臺，使原來位于南區(qū)中心區(qū)域的那些工業(yè)區(qū)，可以利用三舊改造的機會，進行功能轉(zhuǎn)換，發(fā)展服務(wù)業(yè)。這樣南區(qū)核心地帶的工業(yè)將會越來越少，商業(yè)、酒店、餐飲等等這些配套會越來越多，這些也會加速南區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展，同時，使南區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展得到更快速的推進。3、商業(yè)配套不足，需要完善南區(qū)長期以來的一個短板就是商業(yè)不繁榮，商業(yè)配套不足，因此在

24、房地產(chǎn)開發(fā)方面要注重加強商業(yè)配套，基礎(chǔ)設(shè)施配套的發(fā)展，要營造這種商住環(huán)境，從而使南區(qū)房地產(chǎn)對經(jīng)濟的作用做到最大化。南區(qū)目前缺乏商業(yè)中心，南區(qū)應(yīng)該想方設(shè)法自己打造一個商業(yè)中心，把永安商圈盡快地發(fā)展起來。南區(qū)原來就是因為缺乏商業(yè)中心，因此影響了房地產(chǎn)的發(fā)展，影響了人們到南區(qū)去購房入住。這兩年在南區(qū)居住的人越來越多，也足以支撐起這樣一個商圈。雖然說主城區(qū)已經(jīng)有很多商圈，但南區(qū)在這一方面幾乎是個空白，所以說南區(qū)下一步應(yīng)該加快推進永安商圈的打造，形成一個南區(qū)的商業(yè)中心，甚至還要往外輻射，吸引更多的人去南區(qū)消費。4、房地產(chǎn)總體發(fā)展勢頭良好中山房地產(chǎn)發(fā)展得比較好的城區(qū)首先是石岐區(qū)和東區(qū)，但是，當石岐東區(qū)發(fā)展

25、成熟以后，就開始往西區(qū)和南區(qū)延伸。目前，西區(qū)沙朗片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)已如火如荼，下一站，必定會發(fā)展起來的就是南區(qū)了。小結(jié)：南區(qū)在房地產(chǎn)方面的發(fā)展方面雖然有些滯后，但南區(qū)這個后起之秀反而能讓人更清楚地看到它的優(yōu)勢所在。有人說，中山是珠三角房地產(chǎn)的價格洼地，那么南區(qū)就是中山中心城區(qū)的房地產(chǎn)價格洼地。南區(qū)目前的毛坯房價格約在5-6千元之間，還是屬于鎮(zhèn)區(qū)的價格，甚至還比不上像坦洲、三鄉(xiāng)、小欖、古鎮(zhèn)這些鎮(zhèn)區(qū)，很多開發(fā)商正式看中了南區(qū)這個房價洼地的優(yōu)勢，從而堅定地布局南區(qū)。南區(qū)物業(yè)的升值潛力是越來越強勁的。六、南區(qū)及附近地區(qū)房地產(chǎn)市場特征1、在售樓盤數(shù)量多僅僅在一個區(qū)域在售的樓盤接近有8個，說明該地段非常受開

26、發(fā)商看好。2、市場消化速度快鎮(zhèn)名4月成交套數(shù)4月成交面積排名鎮(zhèn)名4月成交套數(shù)4月成交面積排名坦洲鎮(zhèn)59157405.941東鳳鎮(zhèn)13828268.913沙溪鎮(zhèn)48946398.292三角鎮(zhèn)13312360.6814火炬開發(fā)區(qū)47655295.123黃圃鎮(zhèn)12313868.7315東升鎮(zhèn)47545173.694神灣鎮(zhèn)988298.4616東區(qū)47357620.535五桂山鎮(zhèn)8913120.7117三鄉(xiāng)鎮(zhèn)39343846.276窗體頂端板芙鎮(zhèn)窗體底端535597.518南朗鎮(zhèn)37041252.157古鎮(zhèn)鎮(zhèn)507413.5219西區(qū)32631564.318橫欄鎮(zhèn)485527.5320石岐區(qū)18836

27、438.769南頭鎮(zhèn)262586.2321港口鎮(zhèn)16112782.5610大涌鎮(zhèn)252967.8622小欖鎮(zhèn)16014642.61窗體底端11阜沙鎮(zhèn)8933.7423南區(qū)14415140.412民眾鎮(zhèn)195.524市場消化速度快，特別是著名開發(fā)商開發(fā)的樓盤，例如恒大綠洲，月均銷量有106套、萬科月均銷售74套?？梢娫搮^(qū)域的房地產(chǎn)非常受購房者的青睞。3、開發(fā)商錯位競爭，產(chǎn)品異質(zhì)化程度高經(jīng)過踩盤調(diào)查，發(fā)現(xiàn)南區(qū)及周邊區(qū)域出現(xiàn)了積極的錯位競爭。主力戶型從單身公寓50平方米左右的映翠豪庭，到90平方米左右的恒大綠洲，再到120平方米左右的米蘭陽光，再到140平方米左右的豪逸御華庭，甚至到40平方米復(fù)式的

28、金水灣。戶型基本覆蓋了所有購房者的需求，這種錯位競爭在一個小區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)實在難得。說明了各大開發(fā)商都做好了市場調(diào)研，避免了產(chǎn)品同質(zhì)化的惡性競爭，也正因為這樣，鋪下了房地產(chǎn)市場良性發(fā)展的基墊。4、中等偏大戶型更多購房者青睞像最受歡迎的兩個樓盤恒大綠洲和萬科城市風景，他們的樓盤好賣的原因除了自身的品牌外，他們的戶型設(shè)計也是緊緊把握著市場的動向。他們都把主力戶型定在了90平方米以上140平方米以下的三房和四房。這種戶型非常受改善型住房需求的購房者和投資型需求的投資者歡迎。5、QQ復(fù)式設(shè)計市場反應(yīng)一般金水灣大膽地把以QQ復(fù)式作為主力戶型，分布有43建筑面積68使用面積和58建筑面積83使用面積。但由于復(fù)

29、式洋房非市場主流，而且金水灣復(fù)式的樓層只有5米，顯得相對壓抑。所以QQ復(fù)式設(shè)計的戶型仍需要改良，繼續(xù)接受市場的考驗。6、送大面積入戶花園、陽臺、飄臺等較受市場歡迎購房者通過對“送”這個字比較敏感，很多樓盤打著送飄臺，送入戶花園，甚至送20平方米的使用面積等，這些樓盤能夠吸引購房者的目光，激起購房者購買的欲望。7、送精裝修成為了主流踩盤發(fā)現(xiàn)，除了映翠豪庭等個別樓盤外，大多樓盤都附送10002000的精裝修。這也許是市場選擇的結(jié)果，因為開發(fā)商可以從大規(guī)模的批量裝修中賺取更多利潤，而且購房者在收房后無需再等幾個月裝修時間，搬好家私就可以入住。這一舉兩得的行為較受市場歡迎。8、價格相差比較大由于樓盤定位不一樣，單價差距比較大，低端的賣5000多，高端的賣8000多，產(chǎn)品定位比較全面。9、吸引較多外來投資客購買踩盤時銷售人員介紹，很多來自廣州，珠海等周邊地區(qū)的投資都看中了南區(qū)的樓盤，可見很多投資者看好中山南區(qū)的發(fā)展前景。六、 樓盤個案項目名稱規(guī)模主力戶型銷售價格開盤時間銷售速度恒大綠洲占地14萬平米，總建60萬平米，總4000戶90102的二房三房價格在70009000間，送20