835107938連云港贛榆房地產市場調研 56頁

1、 lesson1.宏觀環(huán)境分析1 贛榆縣基本概況1.1 贛榆縣區(qū)位 隸屬江蘇省連云港市,是蘇魯兩省交界點，黃海海州灣的中心地段，海岸線長62.5千米。東臨黃海，與日本、朝鮮半島隔海相望；西與山東省臨沭縣接壤；南隔新沭河與東?？h、連云港市區(qū)毗鄰；北與山東省日照市、莒南縣相連。 1.2人口面積 全縣人口約110萬，轄青口、海頭、柘汪、石橋、宋莊、羅陽、墩尚、沙河、城頭、城西、門河、塔山、歡墩、班莊、贛馬、金山、厲莊、黑林18個鎮(zhèn)?？h域面積1427平方公里，耕地6.87萬公頃，沿海、平原、山區(qū)各占三分之一。1.3交通運輸 境內204、310、327國道交匯，沿海高速、同三高速、連臨高速南北東西貫穿，

2、新242省道、沿海大道正在建設。距離國際4d級標準的連云港機場30公里，距青島國際機場、南京祿口國際機場均在280公里；距年吞吐能力1億噸，集裝箱過300萬標箱的綜合性國際貿易樞紐港-連云港港口40多公里。正逐步形成集公路、鐵路、內河航運于一體的沿?！按笸ǖ馈薄Ｑ睾ｈF路的規(guī)劃實施、通榆運河和連臨高速的即將通車將使贛榆交通網絡更趨完善。 1.4地理氣候 中心地理坐標東經119°18'，北緯 34° 50'。氣候屬暖溫帶海洋性季風氣候，四季分明。海洋性氣候，冬季帶有大陸性氣候特征。境內全年多風，以偏東風為主。光照充足。贛榆年平均氣溫13.2，全年平均日照2532

3、.9小時，年降雨量976.4毫米。冬季盛行來自高緯度大陸內部偏北風，氣候寒冷干燥；夏季盛行來自低緯度太平洋的偏南北，氣候炎熱多雨，形成了寒暑變化顯著、四季分明的氣候特征。1.5城市資源全縣土壤有棕壤、砂礓黑土、潮土、鹽土4個土類、9個亞類，16個土屬、33個土種。礦產資源。贛榆礦產豐富，地下蘊藏著花崗石、大理石、石英石、蛇紋石、瓷石、優(yōu)質黃砂等30多種礦藏，總儲量近100億立方米， 江蘇省兩大人工水庫石梁河水庫和塔山水庫坐落贛榆境內，總庫容8億立方已建成日供水能力6萬噸的大型水廠4座，在建日供水2萬噸水廠1座，2010年日供水6萬噸贛榆縣灘涂資源十分豐富，東部沿海擁有62.5公里海岸線，1.5

4、3萬公頃灘涂、7.2萬公頃淺海域，7000平方公里近海漁場，盛產黃魚、梭子蟹、東方對蝦、紫菜及各種貝類等30多種海珍品。淡水水產品品種眾多，墩尚鎮(zhèn)泥鰍養(yǎng)殖面積、產量均居世界第一,出口量占全國95%以上。1.6歷史人文 贛榆地夏以前屬九夷，商屬人方，西周屬莒、祝其二國。戰(zhàn)國時，先后歸越、齊、楚領地。秦時置贛榆縣，治于鹽倉城，屬瑯琊郡；漢屬贛榆、祝其、利城三縣，分屬瑯琊、東海二郡。公元元年，漢平帝劉衍封司徒馬宮為扶德侯，置國于贛榆，贛榆縣移治郁洲（今連云港市北云臺山）；公元280年，西晉復贛榆縣。南北朝置為懷仁縣，世宗大定七年間（1167年）復名贛榆縣，此后元、明、清直至民初無變，先后隸屬于淮安府

5、海州、江蘇省徐海道。        抗日戰(zhàn)爭至解放戰(zhàn)爭時期，贛榆先后隸屬山東省戰(zhàn)時工作委員會、濱海專署。1945年9月，為紀念“血灑贛榆”的符竹庭將軍，贛榆改為竹庭縣；1950年10月，竹庭縣更名為贛榆縣，隸屬于臨沂專署。1953年1月，贛榆縣由山東省劃歸江蘇省，隸屬于徐州專署；1983年3月，江蘇省撤銷各專區(qū)，實行市管縣體制，贛榆縣劃歸連云港市至今，縣人民政府駐青口鎮(zhèn)黃海東路299號。 東有被譽為“江蘇的北戴河”海州灣旅游度假區(qū)，南有羅陽休閑垂釣中心，西有抗日山風景區(qū)和夾谷山歷史文化風景區(qū)，北有徐福祠，中有門河銀杏翠竹風情

6、園，塔山水庫等美麗怡人風光。初步形成了“觀黃海風光，探秦山神路，訪徐福故里，游紅色勝地，賞鄉(xiāng)村美景，采田園鮮果”的旅游格局。2 城市定位及發(fā)展戰(zhàn)略 2.1城市功能定位 黃海之濱的宜居城市，蘇魯交界的臨港產業(yè)高地 2.2城市性質黃海明珠 徐福故里是全國首批沿海開放縣江蘇沿海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃、黃河三角洲高效生態(tài)經濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃融合地，江蘇沿海對外開放的北大門 2.3城市榮譽 全國最具投資潛力中小城市百強 連續(xù)兩屆獲得長三角最具投資價值縣市“最具投資潛力獎”， 平原綠化先進縣 享山川之饒，受漁鹽之利 蘆筍之鄉(xiāng)”、“板栗之鄉(xiāng)”、“苗木之鄉(xiāng)”、“泥鰍之鄉(xiāng)”、“鵪鶉之鄉(xiāng)” 全國百家紅色旅游經典景區(qū)2.4城市發(fā)展

7、戰(zhàn)略 蘇魯邊界的國際化海濱工業(yè)城市 打造：“綠色之城”、“親水之都”、“黃海明珠”、“最適宜人居城市” “海州灣畔的幸福農村”“魯交界的產業(yè)高地”。 方向：工業(yè)經濟主攻臨港產業(yè)、城市建設主攻濱海新城、農村經濟主攻富民增收、基礎設施主攻綜合集疏運、社會事業(yè)主攻城鄉(xiāng)統(tǒng)籌” 目標：“三年躋身百強縣、五年跨入江蘇沿?？h（市）中間行列、十年基本實現(xiàn)現(xiàn)代化” 策應：“一體兩翼、一心三極” 3 城市經濟發(fā)展情況 3.1國民經濟發(fā)展 2009年全縣gdp生產總值182.44億元，按可比價格計算，增長15.1%。年內地區(qū)生產總值增速呈現(xiàn)逐季加快的發(fā)展態(tài)勢。2009年地區(qū)生產總值是2000年的3.7倍。 3.2、

8、經濟結構進一步優(yōu)化全年第一產業(yè)增加值32.84億元，增長5.1%；第二產業(yè)增加值84.22億元，增長16.9%；第三產業(yè)增加值65.38元，增長18.5%。三次產業(yè)結構由上年的20.4:45.0:34.6調整為18.0:46.2:35.8，非農產業(yè)占比達到82.0%，較上年提高2.4個百分點，產業(yè)結構在四縣中最優(yōu)，一產占比是連云港四縣中唯一低于20%的縣。 3.3工業(yè)經濟逆勢上揚 實現(xiàn)工業(yè)增加值61.68億元，增長17.3%；其中規(guī)模以上工業(yè)增加值49.35億元，增長20.1%。完成工業(yè)投入130.1億元，增長28.3%。 3.4支柱產業(yè)初步確立 分行業(yè)來看，有7個行業(yè)產值超過10億元，分別是

9、石油化工（33.80億元,增長450.5%）、農副食品加工（26.69億元，增長16.0%）、化學原料及化學制品制造業(yè)（17.08億元，增長31.7%）、非金屬礦物制品業(yè)（17.05億元，增長23.1%）、通用設備制造業(yè)（15.87億元，增長3.5%）、飲料制造業(yè)（15.10億元，增長83.5%）和黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)（10.45億元，無同期數(shù)），7大行業(yè)共完成產值136.04億元，占全部規(guī)模以上工業(yè)產值的比重為69.5%。 3.5海洋經濟取得新發(fā)展。作為贛榆特有的產業(yè)，全年實現(xiàn)水產品產量37.6萬噸，出口1300萬美元，均居全省縣級第一。新發(fā)展高效規(guī)模養(yǎng)殖5.5萬畝，增長33%，居全省縣

10、級第一 3.6外向型經濟 全年引進內聯(lián)項目238個，其中過億元項目28個，內聯(lián)到位資金60億元。注冊外資到賬1.58億美元。完成自營出口8011萬美元，外派勞務市場得到進一步規(guī)范。 3.7固定資產投資 全年完成全社會固定資產投資178.88億元，同比增長29.1%。其中全部工業(yè)投資130.07億元，增長28.3%；規(guī)模以上投資154.74億元，增長29.7%。在規(guī)模以上投資中，工業(yè)投資124.53億元，增長40.6%，城鎮(zhèn)投資109.54億元，增長37.4%。全年新竣工3000萬元以上項目141個，總數(shù)在四縣保持領先。 3.8人均可支配收入全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為12731元，比上年增加1

11、554元，增長13.9%；農民人均純收入繼續(xù)保持較高增長態(tài)勢，達到6599元，比上年增加705元，增長12.0。綜述：可以看出，贛榆憑借自己獨特的地理區(qū)位優(yōu)勢，努力克服2009年金融危機，適應國際大環(huán)境的變化，積極探索，不斷創(chuàng)新。全縣經濟呈現(xiàn)平穩(wěn)較快的發(fā)展勢頭。同時，利用國家和市委市政府的有利政策，主動搶抓江蘇沿海開發(fā)上升為國家戰(zhàn)略帶來的歷史性機遇，開拓創(chuàng)新.銳意進取。各項經濟指標均有了大幅度提高，產業(yè)格局更加趨于合理化，交通網絡及基礎設施建設不斷完善，人均收入不斷提高。lesson2.房地產市場基本運營情況1 一級市場簡述 1.1近年贛榆土地市場供應情況 2008年贛榆土地成交總面積為114

12、6687平方米，到2009年掛牌成交量為1202899平方米，同比增長5%。截止2010年10月12日，已掛牌成交量為2496686平米，同比增長107%，且已有2地塊正在公示，規(guī)劃用途為商業(yè)，出讓年限為40年，總面積75000平米。 贛榆土地成交量 單位（萬平方米）114.671202509294200820092010年 1月到10月200300附：贛榆縣2009到2010年縣城主要成交地塊匯總2010年編號土地位置土地土地性質規(guī)劃指標要求出讓年限成交價（萬元）成交時間面積(平米）容積率密度綠地率no.2010g41黃海東路北側、青龍路西側、文化東路南側90249商住<2.53030

13、701210010-9-21no.2010g42新城區(qū)黃海東路南側、鷗翔路西側14141商業(yè)<3.2403540152010-9-21no.2010g43-1青年路東側、沙汪河南側、金海路北側39478商住1.8容積率2.2<243570152010-9-21no.2010g43-2青年路東側、沙汪河北側、徐福路南側16349商住1.8容積率2.2<24357063010-9-21no.2010g43-3青年路西側、沙汪河南側、東關路東側64592商住1.8容積率2.2<243570247010-9-21no.2010g43-4青年路西側、沙汪河北側、徐福路南側6236

14、7商住1.8容積率2.2<243570238010-9-21no.2010g44海城路東側、黃海東路南側82462商住<3<303570866010-9-21no.2010g45懷仁路西側、文化東路北側54856商住<2.0<283070770010-9-21no.2010g46新城區(qū)時代東路北側、供電大廈南側42468居住<1.8<243570240010-9-212009年編 號土地位置土地面積土地用途規(guī)劃指標要求出讓年限成交價容積率建筑密度綠化率no.2009g01黃海商廈地塊 4322商業(yè)、住宅2.545%20%商業(yè)40年住宅70年1020no

15、.2009g02縣政府原辦公地點地塊 27602商業(yè)、住宅335%30%商業(yè)40年住宅70年6500no.2009g04新城金玉大廈南側、文化東路北側地塊30800 商業(yè) 2.240%35%商業(yè)40年1670no.2009g05新城區(qū)17-a地塊66603商業(yè)、住宅1.728%45%商業(yè)40年，3000住宅70年no.2009g06新城區(qū)18-a地塊40026商業(yè)、住宅1.728%45%商業(yè)40年，1800住宅70年no.2009g07城西公園南側地塊46408商業(yè)、住宅2.528%30%商業(yè)40年，3700住宅70年no.2009g08新城區(qū)文化東路南側15街坊地塊 50775商業(yè)

16、2.030%30%商業(yè)40年住宅70年2150住宅no.2009g14新城區(qū)黨校中心東側14街坊地塊53182，其中出讓面積47051，公園用地6131商業(yè)行政辦公2.5；貿易咨詢2.5行政辦公35%；貿易咨詢35%公園80%；其他用地30%商業(yè)40年3500社會停車場其他按法定最高年限no.2009g15新城區(qū)環(huán)城水系北側03街坊01號地塊89938商業(yè)1.824%35%商業(yè)40年住宅70年4050住宅no.2009g16四溝村204國道西側地塊2660商業(yè)1.035%20%商業(yè)40年81no.2009g20交通局北側地塊50746住宅1.626%30%住宅70年1420no.2009g21

17、黃海路小學地塊6690商業(yè)、住宅2.040%30%商業(yè)40年住宅70年2860no.2009g22原教育局地塊19538商業(yè)、住宅2.540%30%商業(yè)40年住宅70年5700no.2009g24金海置業(yè)南側地塊39954商業(yè)、住宅2.528%30%商業(yè)40年住宅70年4100no.2009g25蔬菜冷凍廠地塊14560商業(yè)、住宅上限2.034%35%商業(yè)40年住宅70年1950下限1.6no.2009g26義塘路東側地塊（新莊社區(qū)）4294商業(yè)、住宅1.645%5%商業(yè)40年住宅70年430no.2009g27金海路南側地塊（獅子口社區(qū)東）16803商業(yè)、住宅1.832%30%商業(yè)40年12

18、60住宅70年no.2009g33新城區(qū)濱河路東側地塊13937辦公3.035%35%辦公50年870no.2009g35新城區(qū)三興大廈東側地塊13726商業(yè)3.235%30%商業(yè)40年1100no.2009g36沙口村南側地塊53377住宅1.830%30%住宅70年2200no.2009g39武警中隊地塊18404商業(yè)、住宅2.028%30%商業(yè)40年住宅70年1320no.2009g41文體中心地塊106253商業(yè)、住宅2.528%30%商業(yè)40年住宅70年7650no.2009g42前程紙箱廠地塊11923商業(yè)1.250%15%商業(yè)40年1370no.2009g43原打井隊、水利建筑安

19、裝公司地塊28122商業(yè)、住宅2.540%25%商業(yè)40年住宅70年9380no.2009g44鎮(zhèn)海西路北側地塊164509商業(yè)、住宅2.228%30%商業(yè)40年住宅70年11200no.2009g45青口小學西側地塊40743商業(yè)、住宅2.028%30%商業(yè)40年住宅70年4930小結：由此可見，受2008年金融危機和國際大環(huán)境的影響，贛榆縣08 09年的土地成交量總體在100多萬平米，雖總的體量不大，但對于一個人口只有110余萬，全縣gdp生產總值僅為182.44億元的蘇北欠發(fā)達的縣城來說，則顯得分外“顯眼”。隨著09年下半年房地產市場的逐漸好轉，市場放量出現(xiàn)的迅猛發(fā)展，截止到今年10月份

20、，成交面積達已達250多萬方，且仍有7萬多平米的商業(yè)用地處于公示階段，年底出讓。從近兩年的土地成交分布情況來看，已逐漸形成東部沿?！靶鲁谴笃瑓^(qū)，老城小片區(qū)”的出讓格局，與贛榆政府努力打造的沿海新城不謀而合。鄉(xiāng)鎮(zhèn)方面，柘汪鎮(zhèn)一支獨秀，工業(yè)和商業(yè)用地較多，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地成交量與之相比有明顯差距。2二級市場簡述 2.1房地產市場發(fā)展情況 2008年房地產開發(fā)完成投資11.21億元，增長43.0%，占全社會投資的8.1%，較上年提高0.7個百分點。完成商品房施工面積180.07萬平方米，竣工面積39.16萬平方米，銷售面積46.61萬平方米，實現(xiàn)商品房銷售額8.82億元，商品房銷售平均單價1891元/平

21、方米。 2009年全年完成房地產開發(fā)投資16.06億元，比上年增長43.3%，占全社會投資的9.0%，比上年提高0.9個百分點。完成商品房施工面積227.82萬平方米，增長26.5%；房屋竣工面積76.15萬平方米，增長94.5%；完成銷售面積69.66萬平方米，增長49.5%；實現(xiàn)商品房銷售額16.08億元，增長82.3%。商品房銷售單價2308元/平方米，比上年提高416元，增長22.0% 截止到2010年11月16日，贛榆本年度商品房成交面積492691平米，成交4386套，已達到09年全年的水平， 2.2市場分區(qū) 根據贛榆縣城的發(fā)展規(guī)劃和房地產市場自身特點，贛榆縣房地產市場劃分為4個區(qū)

22、，分別為新城區(qū). 中心區(qū). 北區(qū). 西區(qū)（城南為贛榆縣經濟開發(fā)區(qū)，是重點的工業(yè)集聚地，樓盤較少，這里不做重點分析）。 2.3各區(qū)域特點介紹 中心城區(qū) ¤ 范圍：環(huán)城東路以西，青口河以北，文化路以南，西關路以東，以黃海路為中心軸線。 ¤ 由于受縣城規(guī)模的影響，黃海路為贛榆縣城最中心，也是最繁華的道路。周邊商業(yè)配套比較齊全，另外主要的醫(yī)院 重點學校也環(huán)肆周邊。為贛榆百姓購房的首選之地。加之土地供應量的減少，地價的持續(xù)走高，中心城區(qū)的房價也一路上揚，現(xiàn)均價已在3500到4000之間，但銷售情況任然較好。由于近期并未有新的地塊推出，預計未來該片區(qū)的價格仍將走高。 新城區(qū) ¤

23、;范圍：環(huán)城東路以東，南接青口鎮(zhèn)下口村，東至黃海的廣袤地區(qū) ¤ 地處贛榆老縣城東部，規(guī)劃面積14平方公里，區(qū)內道路寬闊，空氣清新，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越?，F(xiàn)已基本建成13家政府辦公機構，部分單位已進駐辦公，青口一中也遷至該片區(qū)，新的公交線路通車運行。投入巨資新建的242省道也即將通車，距連云港市區(qū)的車程不過15分鐘。占地20萬平方米的市民廣場、占地15萬平方米的體育公園和青龍河、環(huán)城水系景觀帶等重點工程同步推進。有在建小區(qū)5個72棟樓，全部以大盤為主，竣工30萬平方米，已形成6平方公里新城核心區(qū)。2009年該區(qū)土地成交面積達33萬余平米，截止到今年10月份，該片區(qū)土地成交面積已達28萬余平米。

24、由于推出的地塊較多，短期的的供需關系，預計該片區(qū)未來房價上漲幅度不會太大。作為連云港“一體兩翼、一心三極”的重要組成部分-贛榆，其重中之重的新城區(qū)，以其獨特的地理和政策優(yōu)勢，其投資收益的前景也越發(fā)受到人們的追捧，廣大投資客已將新城作為自己投資未來最理想的場所，該片區(qū)均價已達到2900-3000余平米左右。且有大批墟溝和外地客戶再此購房置業(yè)。 城北板塊 ¤ 范圍：文化路以北，客運北站以東，北接環(huán)城北路，東抵環(huán)城東路¤ 該片區(qū)交通條件優(yōu)越，醫(yī)療教育設施相對完善，沿環(huán)城北路一線，成熟社區(qū)及單位員工宿舍較多，居住氛圍較濃。且距離贛榆縣繁華中心區(qū)較近。由于片區(qū)內有東成化工，金山化工等

25、重污染企業(yè)，周邊空氣質量較差，沙汪河水源污染嚴重，生態(tài)環(huán)境較差，并非理想的居住場所，現(xiàn)均價在2800到2900左右。近期成交近20萬平米的住宅用地，如此高的土地存量，該片區(qū)房價漲幅難有作為。 城西板塊¤ 范圍：華中路以西，青口河以北，南接環(huán)城南路，西達204國道¤ 受傳統(tǒng)地域觀念的限制（青口河以南，在大部分縣城人民心認為較偏僻的地區(qū)），加之距贛榆新城區(qū)較遠，與城市發(fā)展的主方向不相吻合。該區(qū)房價一直是縣城房價較低的區(qū)域，好在片區(qū)居住人口較多，人氣還算旺盛，青小 南站還是吸引了一批置業(yè)人群，目前均價在2400到2500左右。周邊樓盤較多，競爭也比較激烈，預計未來上漲幅度也不會太

26、大。2.4贛榆房地產市場現(xiàn)狀 根據連云港網上房地產數(shù)據顯示，截止2010年11月17日止，贛榆縣城區(qū)（不含鄉(xiāng)鎮(zhèn)）共有可售商品房為2459套，可售總面積405519平方米。其中西區(qū)可售套數(shù)693套，可售面積88117平方米；新城區(qū)可售套數(shù)850套，可售總面積117311平方米；老城區(qū)可售套數(shù)650套，可售面積87790平方米；城北板塊可售套數(shù)1125套，面積95086平方米；縣城其他地區(qū)可售套數(shù)141套，總面積17215平方米。由此可見，新城區(qū)的商品房存量最高，占可售面積的29%，西區(qū)，老城區(qū)，北區(qū)基本相當。 贛榆商品房存量各區(qū)所占比重（面積）區(qū)域可售套數(shù)可售面積西區(qū)69388117新區(qū)8501

27、17311老城區(qū)65087790城北112595086其他區(qū)域14117215合計2459405519lesson3.區(qū)域市場典型項目分析 板塊類型項目名稱項目位置開盤時間總建筑面積銷售均價（元/平米）新城區(qū)海天連城盛世路與時代東路交界處2010年9月28日近30萬平米2900維多利亞新城區(qū)黃海東路2010年11月13日（最新一期）38萬平米2900多老城區(qū)觀瀾國際縣城黃海路68號三期2010年7月180342平方米3750三興花園縣城黃海路58號二期2010年春約12萬平米起價3380，一層加40北區(qū)藍灣御景東關路與204國道交界處二期2010年5月1日571512600劍橋星城華中北路與2

28、04國道交匯處一期二標段10年9月18日14.5萬平米2800西區(qū)鳳凰華庭新青口小學西側10年國慶公開，未開盤7萬多平米起價2400陽光馨園鎮(zhèn)海西路與義塘路交匯處10年10月17日62428平方米均價2400多 1. 海天連城 a.區(qū)位 b.總平面圖 c.項目基本參數(shù) 占地面積約300畝容積率1.48戶型區(qū)間119-138總建筑面積約30萬方綠地率35%建筑類型多層 小高層 該項目位于新城區(qū)，縣政府南200米，盛世路與時代東路交界處，項目土地平坦，四方四正，較利于規(guī)劃建設。規(guī)劃有聯(lián)排別墅、花園洋房、多層、小高層、高層、酒店式公寓等多種建筑形態(tài)。d.項目優(yōu)劣勢分析項目優(yōu)勢項目劣勢1 開發(fā)商優(yōu)勢-

29、浙商投資建設，資金充裕，實力雄厚。2 規(guī)模優(yōu)勢-30萬平米體量大盤3 交通優(yōu)勢-距新建242省道僅200米左右，項目周邊道路寬闊4 區(qū)位優(yōu)勢-地處贛榆新城，城市發(fā)展的主方向，投資潛力無限，距新城政務中心200米5 建筑品質-多層小高層全框架結構，新古典主義建筑風格6 內部配套-配備近3萬方商業(yè)，超市、沿街商業(yè)、會所、社區(qū)店7 外部環(huán)境-緊鄰200畝的體育公園及20萬平方米的市民廣場1 距離縣中心商業(yè)區(qū)較遠，2 暫無正式公交線路，出行不便3 周邊居住氛圍不夠，人氣不足 e對該項目的評鑒 地段 新城中央地脈，廣闊升值潛力 配套 全能生活配套，運動休閑就在家門口 規(guī)劃設計 寬闊樓間距，人車分流設計

30、景觀規(guī)劃 澳洲景觀公司設計，雙向景觀軸帶，八大主題景觀 建筑硬件 框架結構設計，全面節(jié)能環(huán)保，外立面整體色系統(tǒng)一而富有變化，質感豐滿典雅，線條簡潔流暢，使建筑立面滲透出高貴與內斂，優(yōu)雅而不動聲色的文化氣息。 智能安防 六大智能科技系統(tǒng)，周界防越報警、視頻安防監(jiān)控、可視對講及門禁管理、電子巡更、停車管理、背景音樂。 f. 戶型面積 一期所推面積為119到139平米，全部為三房。明臥、明廳、明廚、明衛(wèi)四明空間，采光率高。 g客群分析： 主要面向目前有房居住作為投資需求的客戶，對居住環(huán)境檔次要求更高，年齡在三十五歲以上，有較強的經濟支付能力，看重項目實際品質及帶來的尊貴感。以及對新城未來發(fā)展前景的信

31、心。隨著242省道的開通，越來越多的墟溝和連云港市區(qū)的炒房者投資客涌入 h.營銷策略：采用品質化，體量規(guī)?；臓I銷策略；重點突出項目的建筑 景觀 立面等品質，以及項目近30萬平米總的體量。項目主推廣語- 30萬平米品質之城項目銷售中心面積較大，分區(qū)明確，條理清晰。中心展示區(qū)擺放2大沙盤，依次為新城區(qū)總體規(guī)劃沙盤. 項目整體沙盤。項目logo墻和前臺處于項目沙盤后方。左側為簽約談判區(qū)，右側為重點包裝的貴賓休息區(qū)，頗有音樂茶座的感覺。整體來說，銷售中心的設計和包裝很好的突出了項目品牌和優(yōu)勢，與目標客戶群的文化背景相協(xié)調。推盤方式上，采用的是傳統(tǒng)的策略。既先推品質較差、更靠近社區(qū)外部盛世路的物業(yè)，以

32、多層住宅為主。再陸續(xù)推出項目社區(qū)內部、品質較佳的部分包括小高層和高層，最后在推商業(yè)及別墅區(qū)。這種做法的好處就是在項目入市階段可以以較低的價格進入，如項目整體品質較高，能夠快速吸引眼球，占領市場。同時在后期由于推出部分價值較高，可以通過各種手段拉升產品價格，以達到低開高走，保證預期利益實現(xiàn)的目的。項目前期活動策劃，至09年秋季人員進場到10年項目開盤，經歷了長達1年左右的蓄水期。期間，為了提升項目形象和企業(yè)的影響力，擴大知名度及美譽度。陸續(xù)開展了“日進百金，財富增值計劃” 迎春西點美食品鑒會等活動，不斷聚攏人氣，增強項目標客戶群的歸屬感和品牌認同度，為項目開盤營造火爆場面做鋪墊。開盤活動策劃，赤

33、巨資冠名贊助2010“海天連城”杯贛榆縣秋季房展會開發(fā)商總經理做展會開幕致辭，近一步提升了項目的知名度和美譽度。并于房展會當天（10月22日），項目一期第二批次房源開盤銷售。目前銷售情況良好。2 .維多利亞 a.區(qū)位 b.平面圖 c.項目基本參數(shù) 占地面積約25萬平米容積率1.38戶型區(qū)間90-139總建筑面積約38萬方綠地率35%建筑類型多層 小高層地處贛榆新城核心位置，緊鄰主干道黃海大道，與縣政府辦公大樓毗鄰而居，西側即為政府巨資建造的青龍河綠化風光帶，南接贛榆新城核心商業(yè)中心維多利亞商業(yè)街，規(guī)劃中維多利亞洋房周邊商場、銀行、超市、醫(yī)院、學校及娛樂場所云集，區(qū)域位置左右逢源，得天獨厚，是未

34、來新城最繁華的核心居所！d.項目優(yōu)劣勢分析項目優(yōu)勢項目劣勢1 企業(yè)進入贛榆市場時間較長，積累了良好的口碑和品牌影響力2 與贛榆政府關系密切3 規(guī)模較大，38萬平米總建筑面積，史無前例4 緊鄰青龍河綠化風光帶，市民廣場，生態(tài)環(huán)境宜人5 土地開闊平坦，四方四正6 開發(fā)持續(xù)性，后期土地儲備量較大1 距縣中心較遠，出行不便2 前期入住率不高，雖開發(fā)多年，但入住率極低e.對該項目的評鑒贛榆首家純歐陸風情社區(qū)。英倫建筑風格與芭提雅景觀設計，均屬贛榆首創(chuàng)。巧妙融入紅、白色調為代表的沉穩(wěn)的英格蘭風格元素，極具品質感和貴族氣質！住宅造型采用三段形式為基礎，注重色彩,材料的不同選擇及搭配，形成富有特色的住宅外部造

35、型。 21世紀投資集團旗下專業(yè)物業(yè)管理團隊，致力于為客戶提供全面優(yōu)質的服務。安全服務方面：采用先進的智能化安防體系，科學的現(xiàn)代化安全管理模式，環(huán)境服務方面：為業(yè)主營造外有藍天、碧水，內有鮮花、草地的溫馨家園，使業(yè)主充分體驗渾然天成的優(yōu)美環(huán)境。維多利亞洋房傲居贛榆新城核心區(qū)位，坐擁新城最完備生活配套，完美傳承新英倫城市風情，以歐式街區(qū)規(guī)劃理念打造英倫風格。f . 戶型設計住宅房型有二房二廳一衛(wèi)、三房二廳一衛(wèi)、三房二廳二衛(wèi)等，現(xiàn)售單元面積90平米到138平米等多個不同檔次房型以供不同需求的業(yè)主選擇。小區(qū)每幢住宅由板式住宅組成。平面緊湊實用，房型采用大面寬短進深的布置，有利于通風采光。局部增加一些功

36、能性用房，使房型更為舒適。在戶型空間的設計中，根據贛榆縣居民的生活習慣及氣候特點，將起居室及主臥室布置在南側，保證有良好的正南陽光和視覺景觀，輔助房間及次臥室布置在北側，明廳、明室、明廚衛(wèi)。在房型平面布置上，將戶內設計動靜分區(qū)，以較大面積的起居室為中心組織家庭活動，交通流線互不干擾。g.項目營銷推廣 由于開發(fā)周期較長，項目認知度在贛榆深入人心，已成為新城的地標性生活領域。 廣告媒體選擇上，充分考慮到品牌的持續(xù)性傳播與維系，在項目形象樹立上下了大工夫。長期在贛榆縣城繁華地段設立戶外看板，具體為東關路與黃海路交匯處一塊，華中路與黃海路交匯處一塊。并買斷鹽務局以東黃海東路一線過街拱橋引導牌，文字內容

37、據項目實際情況定期更換。 推盤策略上，為了達到開盤的火爆場面，保證銷售旺盛的延續(xù)性。每次開盤僅已少量房源入市，保證了差的戶型朝向樓層同時去化，也給客戶以供不應求的感覺，起到了很好的口碑宣傳效果。以11月13日開盤3棟住宅為例，現(xiàn)銷售率都在90%以上。 a 區(qū)位 3觀瀾國際b.鳥瞰圖c.項目基本參數(shù) 占地面積66989 平方米容積率2.35戶型區(qū)間105.140.145總建筑面積180342平方米綠地率32%建筑類型22層以上高層住宅2墥，11層以上高層住宅13墥，多層住宅7墥，幼兒園1幢。d.項目優(yōu)劣勢分析項目優(yōu)勢項目劣勢1 地處縣城中心黃海路主干道上，作為新舊城區(qū)的連接處，位置絕佳；2 周邊

38、各種就學商業(yè)生活配套完善，交通便利；3 項目總的體量較大，易形成品牌效應4 以國際化生活標準作為宣傳重點5 內部設施配套完善，幼兒園即將使用1 原為磷肥廠地塊，土地重金屬污染嚴重，網上稱之 “毒地樓盤”2 項目容積率較高，建筑密度大，對小區(qū)的居住舒適度有一定影響；3 高層項目在縣城抗性較大；4 一期深陷層高“打錯門”事件，影響口碑傳播 e.戶型面積臥室.客廳全陽臺設計，采頡縷縷陽光，盡享居家溫馨與甜蜜，待客接友，更加體面大方。明廚明衛(wèi)設計，通風采光舒適無限雙臥向陽設計，保證家庭主要成員盡享陽光呵護f. 目標客群 由于項目單價高，3期高層戶型面積較大，單套總價較高。加之國家提高1套房首

39、付比例和契稅，限制2套房，停貸3套房。導致項目首付和月供等均有不同程度的提高，很大程度上提高了原先部分意向客戶在該項目購房置業(yè)的門檻，限制了客戶的購房熱情。該項目目標客戶群為本縣生活較為富庶，具有較高經濟支付能力，對小區(qū)品質生活配套要求較高的家庭。具體分為:企事業(yè)單位員工. 個體工商業(yè)主周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)率先富裕農民和漁民，以及項目周邊社區(qū)住戶，用作改善當前居住環(huán)境或做為子女婚房使用。 g. 營銷推廣 該項目由香港中原地產做全程營銷策劃。推盤方式上，依然按照傳統(tǒng)的大盤開發(fā)模式，先推項目靠內部，交通不便，景觀綠化較低的單位，多層和小高層為主，后期逐步推出中心地帶高層，中心景觀綠化品質較高。一期以較低的價格

40、入市，吸引目標客戶選購成交，造成項目開盤熱銷的場面。為后期的宣傳推廣做出了很好的鋪墊，也起到了較高的口碑傳播的作用。三期6棟小高層今年7月開始，分3批次銷售，避免了因樓層和采光問題而照成的后期銷售困難，目前銷售情況良好。項目沿黃海路一線建造2個中心廣場，和休閑區(qū)，進一步聚攏項目周邊人氣。利用工地圍墻展示項目形象。 項目主推廣語-國際化純美生活社區(qū) 項目案名-觀瀾國際，與項目建筑風格和市場定位一致，展現(xiàn)了樓盤的個性與優(yōu)勢，符合目標客戶群的心理需要和身份榮譽感，同時優(yōu)美易記憶，朗朗上口。 項目二期輔助案名-領域，三期輔助案名-尊邸。長變常新，避免了因銷售周期過長而照成客戶視覺感官的疲勞。 h.項目

41、總結 大型精品純美生活社區(qū)，地處贛榆縣的黃海路主干道上，作為新舊城區(qū)的連接處，項目周邊各種生活配套完善，交通便利。秉承現(xiàn)代人居理念，將生態(tài)與建筑融為一體，營造出人性化的生活環(huán)境，22層的高層住宅，在贛榆更是史無前例的標桿建筑。  小區(qū)主城區(qū)絕版豪宅，捷足優(yōu)選城市核心地位，未來規(guī)劃首要區(qū)域。項目自帶2000平米社區(qū)商業(yè)，為您提供前所未有的生活享受。項目外部向左繁華，向右政界權要，左右逢源，自在天成。     小區(qū)構筑生態(tài)公園社區(qū)，32%的綠化帶，將景觀變成風景，25000平米的綠化廣場翠綠盎然，小區(qū)綠化系統(tǒng)進行總體規(guī)劃，均勻分布，以喬、灌、低被、

42、草坪等進行多層次和豐富的季相變化，植被配置靈活自然，形成獨一無二的人文園林風景大觀。     小區(qū)的品質物業(yè)成就品質生活，全方位提升新豪宅價值：周界報警系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、中心控制系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)、24小時巡更系統(tǒng)、公共廣播及背景音樂系統(tǒng)，目前一期二期已交房入住，社區(qū)環(huán)境優(yōu)美，物業(yè)管理規(guī)范。 4三興花園a.區(qū)位 b.鳥瞰圖 c.項目基本參數(shù) 占地面積6.673公頃容積率1.78戶型區(qū)間100-140總建筑面積120990平方米綠地率41.6%建筑類型9棟多層，7棟高層 d.項目優(yōu)劣勢分析項目優(yōu)勢項目劣勢1 三興建工集團扛力之作，高抗震等級

43、，品質保證2 地處贛榆縣城中心位置，周邊城市配套齊全，交通便利3 總體規(guī)劃較好，內部配套完善1 地塊拆遷安置工作尚未完成2 開發(fā)順序不合理，前期出行不便3 一期延期交付4 2期為一棟19層住宅，抗性較大 e. 房型面積 端戶兩室朝陽，中戶三室朝陽，主臥室陽臺，陽光明媚，南北通透；明廚明衛(wèi)設計，突出生活品質；配套儲藏室，遠離雜亂； f. 項目評鑒 集團公司簡介： 江蘇三興建工集團有限公司是江蘇建筑業(yè)的一支勁旅。企業(yè)擁有國家房屋建筑工程施工總承包壹級和市政公用工程總承包、鋼結構工程、地基與基礎工程、裝飾裝璜工程專業(yè)承包二級資質，并擁有國際工程承包和對外勞務輸出經營簽約權。企業(yè)注冊資本金5700萬元

44、，凈資產1.69億元。年完成施工面積300萬平方米以上，產值28億元。連續(xù)多年被評為“江蘇省建筑業(yè)綜合實力20強企業(yè)”、“江蘇省先進建筑企業(yè)”、“江蘇省建筑業(yè)十佳企業(yè)”和“特級資信企業(yè)”，并被授予“全國守合同重信用企業(yè)”。 1999年通過gb/t19002-iso9002：1994質量體系認證。  依托三興建工強大的品牌實力和業(yè)界影響力，同時也作為贛榆當?shù)刈钪钠髽I(yè)之一。三興花園在廣告推廣上的投入可為寥寥無幾，除了冠名贛榆08 09年贛榆房展會之外，很少有其他廣告形式的出現(xiàn)。銷售中心包裝也不夠細致和明確，與三興建工的想象不相匹配。項目自身位置較好，周邊配套完備。 憑借上述2大優(yōu)勢，

45、該項目的銷售情況良好。 5藍灣御景 a.區(qū)位圖 b.效果圖 c.項目基本參數(shù) 占地面積36225平方米容積率1.58戶型區(qū)間96-120總建筑面積57151平方米綠化率36%建筑類型多層 小高層 d.項目優(yōu)劣勢分析項目優(yōu)勢項目劣勢1 贛榆首席加勒比海岸風情社區(qū)2 處于204與東關北路交匯處，交通便捷3 地處北城區(qū)門戶，處于規(guī)劃中的城北生活區(qū)之中4 以多層住宅為主，客戶認同度較高1 距主城區(qū)較遠，商業(yè)配套不足2 對面東成化工，污染嚴重3 前期工程進度較慢，影響銷售 e. 戶型點評 現(xiàn)階段主力戶型為96-117平米溫馨三房，重點突出戶型的方正實用，摒棄戶型浪費的問題。戶型明亮通透，南北通風 f.營

46、銷推廣策略分析 項目前期定位-贛榆北部首席貴族領地，同時也是贛榆首家加勒比海岸風情社區(qū)，戶型面積方面120以上闊綽三房占到一定的比例。但前期銷售情況不容樂觀，除了項目本身位置較偏以外，項目自身的定位及目標客戶群的選擇都存在一定的問題。且營銷思路不明確，廣告媒體的選擇過于分散，導致前期銷售積壓，開發(fā)商資金壓力大。 項目二期于今年5月1日開盤，二期果斷調整營銷思路，摒棄120平米以上闊綽三房，主力戶型為97-117平米溫馨三房。主要面向經濟實力不是太雄厚，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及附近住戶的首次置業(yè)人群。交付標準上，大膽嘗試精裝修，省去部分業(yè)主無暇顧家裝修的煩惱，同時不斷闡述區(qū)域的未來發(fā)展前景。二期主推廣語-精裝

47、住宅 推動贛榆向前定期開展不同的優(yōu)惠促銷活動，加大dm的投放力度，同時在今年房展會開展抽獎活動，增加項目人氣以及在目標客戶群心中的認知度。目前，項目銷售率中規(guī)中矩。 6劍橋星城a.區(qū)位 b.沙盤模型 c.項目基本參數(shù) 占地面積128畝容積率1.57戶型區(qū)間90-168總建筑面積約14萬方綠化率43%建筑類型多層為主 小高層 d.項目優(yōu)劣勢分析項目優(yōu)勢項目劣勢1 金海-國有開發(fā)企業(yè)，質量過硬2 緊鄰贛中，人文氣息濃郁3 英倫氣質4層住宅，建筑品味高，綠化率43%4 戶型面積涵蓋面較廣1 東側為金山化工，空氣質量較差2 周邊配套缺乏，人氣不足3 前期開發(fā)小區(qū)最里面，周邊樹木遮擋，路人很難看到小區(qū)實

48、景4 銷售中心位置較偏，客戶上門量較少5 定位高端，普通置業(yè)人群望塵莫及 e.房型面積 項目一期共計推出262套房源，其中，167平米的4房2廳2衛(wèi)12套；140-146的3房2廳2衛(wèi)130套；120平米的超大2房2廳2衛(wèi)68套；105平米左右2房2廳1衛(wèi)20套；75-90平米左右2房2廳1衛(wèi)32套。 劍橋星城戶型配比 1 從戶型設計思路 面積配比可以看出，該項目比較注重戶型的舒適度，提升居家生活的品質，吻合目標客戶的心理及生活需求，與項目的定位檔次相一致。、 f.項目綜述 金海·劍橋星城是金海置業(yè)繼中房鑫城、中房新天地、江南映象和海寧之都等項目之后在贛榆縣開發(fā)的首個高品質住宅樓盤，秉承“責任地產 百年金?！钡拈_發(fā)理念。項目定位高端，功能配套完備、環(huán)境設計優(yōu)美、節(jié)