棗陽百盟國際新城專業(yè)市場一區(qū)招商策劃方案課件

1、專業(yè)市場一區(qū)招商策劃方案20111123page 2目錄1 1項目背景項目背景2 2項目定位項目定位3 3 招商執(zhí)行招商執(zhí)行page 31項目背景page 4 1 11 1 用地背景用地背景 1 12 2 市場背景市場背景 1 13 3 項目概述項目概述 page 511 用地背景page 6城市區(qū)位湖北省地圖湖北省地圖棗陽市是襄陽市縣級市，位于湖北省西北部，鄂豫兩省交界處，東與隨州市接壤，西與襄樊市毗連，南與宜城市為鄰，北與河南省新野、唐河、桐柏三縣相連。南北長78公里，東西寬65公里，總面積3277平方公里，總人口110萬。棗陽城區(qū)圖page 7城市定位棗陽市在湖北汽車產業(yè)帶中的區(qū)位 棗陽

2、市定位為“重要的汽車及零部重要的汽車及零部件制造業(yè)基地、優(yōu)質綠色農產品生產件制造業(yè)基地、優(yōu)質綠色農產品生產加工基地、國內外生產要素流動與重加工基地、國內外生產要素流動與重組的承接基地和區(qū)域性物流中心組的承接基地和區(qū)域性物流中心”。 武漢作為中部崛起的重要區(qū)域中心襄陽是鄂西北重要城市，輻射整個中部地區(qū)，棗陽是鄂西北的門戶。 棗陽位于十堰至武漢汽車工業(yè)走廊中心地帶，是湖北省重點發(fā)展區(qū)域之一。 page 8城市規(guī)劃“一核、兩帶、五片區(qū)一核、兩帶、五片區(qū)”【一核】 城區(qū)的商業(yè)金融中心 行政中心 文教體育中心【兩帶】 高壓走廊綠化帶 沙河文化休閑帶【五片區(qū)】 主城片區(qū) 新城片區(qū) 產業(yè)研發(fā)區(qū) 產業(yè)發(fā)展區(qū)

3、火車站片區(qū)page 9城市交通鄭州，武漢，西安三大城市是重要的區(qū)域中心城市，亦是棗陽外部大區(qū)域的一級集散中心南陽，襄樊兩個城市擁有支線機場，且距棗陽非常近，可成為棗陽的次級集散節(jié)點棗陽擁有高速公路交通與鐵路站點?？沙蔀閰^(qū)域的三級集散節(jié)點漢丹鐵路、316國道橫穿東西，寺沙省道縱貫南北。“漢（武漢）十（十堰）”高速公路把棗陽融入全國高速公路網，北上可直達許（許昌）樊（襄陽）高速公路，并與京珠高速公路相連；南下，由襄（襄陽）荊（荊州）高速公路與滬蓉高速公路相通。棗陽市區(qū)距襄陽劉集機場僅40公里外部交通外部交通本地交通本地交通page 1012 市場背景page 11宏觀環(huán)境1、棗陽是一個人口大縣，也

4、是一個農業(yè)大縣，工業(yè)經濟在逐步發(fā)展中；2、棗陽的社會消費品零售總額和人均gdp產值，位居襄陽市的前列；3、棗陽交通便利，位于四省通衢的交通要道，公路鐵路環(huán)繞；4、棗陽經濟發(fā)展初級化，缺乏在全國范圍內有影響力的產業(yè)和品牌；5、棗陽第三產業(yè)中的商貿服務業(yè)種類繁多、供應量大，但形象檔次較低；6、棗陽城市環(huán)境和城市規(guī)劃混亂，沒有體現(xiàn)出一個市的格局和氣度；7、支持將棗陽打造成50萬城市人口的現(xiàn)代化中等城市，打造工業(yè)強市， 是棗陽市政府的主導經濟方向；8、棗陽城市向東發(fā)展，打造東部行政商務中心。page 12住宅市場1、棗陽住宅開發(fā)數(shù)量多、市場總體規(guī)模大、單個樓盤建筑規(guī)模小；2、棗陽住宅主要集中在老城區(qū)，

5、拆遷項目較多，以高層建筑為主；3、棗陽住宅檔次較低，缺乏在建筑規(guī)劃、園林景觀和物業(yè)管理等方面 有顯著特色的現(xiàn)代化社區(qū)；4、棗陽住宅的戶型設計比較優(yōu)秀，在空間布局和格局創(chuàng)新方面可圈可點；5、棗陽住宅的銷售均價在2800元上下，市場最高價約3800元/平米；6、棗陽住宅開發(fā)引入外來營銷力量，在建筑設計、園林景觀、物業(yè)智 能化、營銷策略等方面引入新概念、營造產異化的競爭手段；7、棗陽住宅的購房客戶以市區(qū)和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的政府機關事業(yè)單位人員和部 分私營企業(yè)主為主，他們的購房需求主要以經濟型的三居為主。page 13商業(yè)市場1、棗陽商業(yè)供應量龐大，大型集中商超、沿街底商和酒店賓館等分布廣 泛、市場繁榮；2、棗

6、陽商業(yè)的核心集中在商業(yè)大廈一帶，棗陽只有一個商業(yè)中心；3、國內一線品牌陸續(xù)進駐棗陽，但棗陽人的消費能力和消費品牌意識相 對較差；4、棗陽在售項目的商業(yè)供應數(shù)量較少，目前只有4萬平米的底商供應量；5、武商、中百等部分省內商業(yè)品牌開始進駐棗陽市場，但棗陽的商業(yè)環(huán) 境和商業(yè)形象有待于快速提升；6、因本地人口基數(shù)較大和外來流動商務人員的進入，棗陽商業(yè)供需兩旺。page 14專業(yè)市場1、棗陽專業(yè)市場門類齊全，建材、家居、鋼材、水產、日雜、水果等齊備；2、棗陽專業(yè)市場以內銷為主，滿足市區(qū)居民和鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的日常生產生活需要；3、棗陽專業(yè)市場形成時間較早，屬于典型的第一代專業(yè)市場；4、棗陽專業(yè)市場基本沒有任何配

7、套和商務服務，以收取租金、粗放型經營為主。page 1513 項目概述page 16基地地理位置棗陽市位于湖北省西北部，鄂豫兩省交界處，東與隨州市接壤，西與襄陽市毗連，南與宜城市為鄰，北與河南省新野、唐河、桐柏三縣相連。南北長78公里，東西寬65公里，總面積3277平方公里，總人口110萬。棗陽經濟特色鮮明，汽車及其零部件、食品、化工、輕紡、農副產品加工等產業(yè)初具規(guī)模。棗陽市圖基地位置湖北省圖page 17基地周邊情況基基地位置汽車站火車站大唐物流園憨老土特產展廳經濟開發(fā)區(qū)page 18項目四至項目位于棗陽城區(qū)的東南部，新華中路與中興大道（高速公路連接線）交叉結合部，東臨支九路，西至中興大道，

8、北臨新華路，南至支五路，區(qū)域優(yōu)勢明顯。 東邊：農田； 南邊：農田； 西邊：中興大道； 北邊：316國道（新華路沿長線） 地勢：西高東低，自西向東落差較大，內有 水塘。page 19用地特征土地利用現(xiàn)狀圖基地現(xiàn)狀大部分用地是村莊和農田。基地中部現(xiàn)有220kv的高壓線從基地中穿過，高壓走廊不僅占據(jù)了許多用地面積，而且將基地劃分成許多分散的地塊，給用地布局帶來了不利影響。基地東側用地比西側用地高程低6-10米。西側用地和城市道路高程基本一致。page 20規(guī)劃指標一期總平面圖項目部分指標項目部分指標專業(yè)市場一區(qū)用地：專業(yè)市場一區(qū)用地：用地面積：18581畝用地面積：1238798專業(yè)市場一區(qū)一期用地

9、：專業(yè)市場一區(qū)一期用地：用地面積：12022畝用地面積：801539 專業(yè)市場建筑面積：619062 公寓建筑面積：3111928 項目四至項目四至北至南環(huán)路南臨規(guī)劃支五路東達規(guī)劃支八路西至中興大道 page 212項目定位page 222 21 1市場分析市場分析2 22 2項目定位項目定位2 23 3業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃page 2321市場分析page 24市場總結1 1、棗陽專業(yè)市場門類齊全，主要經營鋼材、水產、日雜、建材等產品、棗陽專業(yè)市場門類齊全，主要經營鋼材、水產、日雜、建材等產品2 2、棗陽專業(yè)市場以內銷為主，滿足市區(qū)居民和鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的日常生產生活需要、棗陽專業(yè)市場以內銷為主，滿足市

10、區(qū)居民和鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的日常生產生活需要3 3、棗陽專業(yè)市場形成時間較早，屬于典型的第一代專業(yè)市場、棗陽專業(yè)市場形成時間較早，屬于典型的第一代專業(yè)市場4 4、棗陽專業(yè)市場基本沒有任何配套和商務服務，以收取租金為主、棗陽專業(yè)市場基本沒有任何配套和商務服務，以收取租金為主page 25 專業(yè)市場分析經營者面臨的問題經營者面臨的問題經營地域分散經營地域分散經營環(huán)境差經營環(huán)境差經營管理粗放經營管理粗放自營，無支持自營，無支持信息采集面窄信息采集面窄物流成本高物流成本高page 26 專業(yè)市場分析消費者面臨的問題消費者面臨的問題產品選擇面窄產品選擇面窄產品品質難保障產品品質難保障消費環(huán)境差消費環(huán)境差產品價格高

11、產品價格高購買時間成本高購買時間成本高運輸成本高運輸成本高page 27 專業(yè)市場分析 棗陽缺乏一家產品經營場地集中，產品品類多樣員棗陽缺乏一家產品經營場地集中，產品品類多樣員 化，物美價廉，可以實現(xiàn)購銷雙方集中交易的現(xiàn)代化化，物美價廉，可以實現(xiàn)購銷雙方集中交易的現(xiàn)代化 的大型商品交易市場。的大型商品交易市場。page 2822項目定位page 29 形象定位現(xiàn)代物流商貿流通典范，棗陽首家一站現(xiàn)代物流商貿流通典范，棗陽首家一站式建材家居購物廣場式建材家居購物廣場page 30功能定位 立足棗陽，服務棗陽周邊的集批發(fā)、零售、倉儲、運立足棗陽，服務棗陽周邊的集批發(fā)、零售、倉儲、運輸、展覽、服務、信

12、息交流等于一體的、設施一流的、輸、展覽、服務、信息交流等于一體的、設施一流的、現(xiàn)代化一站式商貿流通中心現(xiàn)代化一站式商貿流通中心page 31 業(yè)態(tài)定位 包含陶瓷、潔具、地板、門業(yè)、櫥柜（櫥電）、燈包含陶瓷、潔具、地板、門業(yè)、櫥柜（櫥電）、燈飾、吊家紡、墻紙布藝、板材、水暖（太陽能）、飾、吊家紡、墻紙布藝、板材、水暖（太陽能）、油漆、石材、玻璃、鋁材、不銹鋼、五金電料、鋼油漆、石材、玻璃、鋁材、不銹鋼、五金電料、鋼材、家居等二十余個門類材、家居等二十余個門類page 3223業(yè)態(tài)規(guī)劃page 332 23 31 1業(yè)態(tài)規(guī)劃原則業(yè)態(tài)規(guī)劃原則2 23 32 2業(yè)態(tài)規(guī)劃方案業(yè)態(tài)規(guī)劃方案page 34業(yè)

13、態(tài)規(guī)劃原則1 1、以市場需求導向為原則、以市場需求導向為原則2 2、以功能品質、生產材質相近或關聯(lián)度高為原則、以功能品質、生產材質相近或關聯(lián)度高為原則3 3、以產生氣味、噪音大小為原則、以產生氣味、噪音大小為原則4 4、以市場面積占有率高為原則、以市場面積占有率高為原則page 35業(yè)態(tài)規(guī)劃方案 陶瓷、潔具、地板、門業(yè)、燈飾、石材、櫥柜（廚電）、板材、油漆、水暖、五金電料、家紡、鋁材、不銹鋼、家居、餐飲銀行等配套設施：計16行業(yè) 一期總平面圖家紡家紡餐超銀行餐超銀行燈飾燈飾門業(yè)門業(yè)門業(yè)門業(yè)櫥電櫥柜櫥電櫥柜五金五金水暖水暖地板地板地板地板潔具潔具潔具潔具潔具潔具陶瓷陶瓷陶瓷陶瓷陶瓷陶瓷陶瓷陶瓷陶

14、瓷陶瓷板材板材板材板材鋁材鋁材不銹鋼不銹鋼油漆油漆石材石材業(yè)態(tài)規(guī)劃方案一稿業(yè)態(tài)規(guī)劃方案一稿 以入市形象為首要規(guī)劃因以入市形象為首要規(guī)劃因素，參考市場需求目標，素，參考市場需求目標，根據(jù)行業(yè)需求量選擇進入根據(jù)行業(yè)需求量選擇進入行業(yè)。行業(yè)。家居家居page 36業(yè)態(tài)規(guī)劃組合方案 陶瓷、潔具、地板、門業(yè)、燈飾、石材玻璃、櫥柜（廚電）、板材、油漆、水暖太陽能、五金電料、家紡布藝、墻紙、鋁材、不銹鋼、家居、餐飲銀行等配套設施：計18行業(yè) 餐超銀行餐超銀行家紡布藝家紡布藝燈飾燈飾地板地板地板地板潔具潔具潔具潔具潔具潔具陶瓷陶瓷陶瓷陶瓷陶瓷陶瓷陶瓷陶瓷陶瓷陶瓷水暖太陽能水暖太陽能櫥柜櫥電櫥柜櫥電門業(yè)門業(yè)門業(yè)

15、門業(yè)油漆油漆板材板材板材板材石材玻璃石材玻璃鋁材鋁材不銹鋼不銹鋼五金電料五金電料業(yè)態(tài)規(guī)劃方案二稿業(yè)態(tài)規(guī)劃方案二稿 以入市形象為首要設因以入市形象為首要設因素，參考市場需求目標，素，參考市場需求目標，根據(jù)行業(yè)需求量選擇進根據(jù)行業(yè)需求量選擇進入行業(yè)。入行業(yè)。家居家居page 37業(yè)態(tài)規(guī)劃組合方案 鋼材、陶瓷、潔具、地板、門業(yè)、板材、油漆、水暖、鋁材、不銹鋼、家居、餐飲銀行等配套設施：計11行業(yè) 餐超銀行餐超銀行不銹鋼不銹鋼門業(yè)門業(yè)門業(yè)門業(yè)地板地板地板地板潔具潔具潔具潔具潔具潔具陶瓷陶瓷陶瓷陶瓷陶瓷陶瓷陶瓷陶瓷鋁材鋁材水暖水暖油漆油漆板材板材板材板材鋼材鋼材鋼材鋼材鋼材鋼材鋼材鋼材鋼材鋼材鋼材鋼材業(yè)

16、態(tài)規(guī)劃組合方案三業(yè)態(tài)規(guī)劃組合方案三業(yè)態(tài)規(guī)劃方案三稿業(yè)態(tài)規(guī)劃方案三稿 以入市形象為首以入市形象為首要設因素，參考要設因素，參考市場需求目標，市場需求目標，根據(jù)行業(yè)需求量根據(jù)行業(yè)需求量選擇進入行業(yè)。選擇進入行業(yè)。家居家居page 383招商執(zhí)行page 393 31 1目標客群目標客群3 32 2招商原則招商原則3 33 3招商政策招商政策3 34 4團隊建設團隊建設3 35 5招商活動招商活動page 4031目標客群page 41目標客群 棗陽及棗陽周國的建材家居類的個體經營者，棗陽及棗陽周國的建材家居類的個體經營者， 各類產品在棗陽的代理商，各類產品在棗陽的代理商， 各類產品的生產廠家。各類

17、產品的生產廠家。page 4232 招商原則page 43招商原則招商目標招商目標20122012年年4 4月月2222日日成功招成功招商商5050 1 1、先大后小原則。、先大后小原則。先招大型主力商戶，利用大戶在市場上的影響力擴大項目知名度和認可度。2 2、先整后零原則、先整后零原則先招整體進駐市場的商戶，作為主力商戶增加帶動力。3 3、按需招商原則、按需招商原則先選擇在市場上產品需求量大的商戶。page 4433招商政策page 45租金優(yōu)惠政策按租戶租賃面積作為租金優(yōu)惠的計算基礎：按租戶租賃面積作為租金優(yōu)惠的計算基礎：100以下為第五檔，100-300 為第四檔；300500 為第三檔

18、；5001000 為第二檔，1000 以上為第一檔。租金優(yōu)惠期與租賃面積對應：租金優(yōu)惠期與租賃面積對應：以六個月優(yōu)惠期為五檔，以九個月優(yōu)惠期為四檔，以十二個月優(yōu)惠期為三檔，以十八個月優(yōu)惠期為二檔，以二十四個月優(yōu)惠期為一檔。page 46物業(yè)費優(yōu)惠政策把物業(yè)費優(yōu)惠分為五檔，按商戶不同情況分別給予不同把物業(yè)費優(yōu)惠分為五檔，按商戶不同情況分別給予不同檔次優(yōu)惠，吸引商戶進駐檔次優(yōu)惠，吸引商戶進駐 ： 以六個月優(yōu)惠期為五檔， 以九個月優(yōu)惠期為四檔， 以十二個月優(yōu)惠期為三檔， 以十八個月優(yōu)惠期為二檔， 以二十四個月優(yōu)惠期為一檔。page 47裝修期優(yōu)惠政策以交房之日起開始計時，至開業(yè)之日前一天為止，每提前

19、一天，給予500元（或一個月租金）（或一個月物業(yè)管理費）獎金。page 48稅收優(yōu)惠政策 商場稅收以代收代繳為主，稅收優(yōu)惠體現(xiàn)在經營時限上， 以三年經營期為基準，第二年年終稅收返還三到六個月， 第三年年終稅收返還一年。page 49媒介支持優(yōu)惠政策經營商鋪按面積分類：根據(jù)租戶租賃面積，分別給予經營商鋪按面積分類：根據(jù)租戶租賃面積，分別給予3-1003-100萬元廣告支持。萬元廣告支持。100-300為第四檔；300500 為第三檔；5001000 為第二檔，1000 以上為第一檔。page 5034團隊建設page 51人員架構招商經理招商經理招商主管招商主管招商主管招商主管招商主管招商主管招商主管招商主管招商助理招商助理招商專員招商專員招商專員招商專員招商專員招商專員招商專員招商專員招商專員招商專員招商專員招商專員招商專員招商專員招商專