青島大拇指商業(yè)項(xiàng)目前期初步定位(71頁

1、青島大拇指商業(yè)前期初步定位page 2page 3準(zhǔn)確的商業(yè)定位是項(xiàng)目成功的第一步，而成功的、符合市場規(guī)律的檔次定位就決定了項(xiàng)目在消費(fèi)者心目中的一種認(rèn)同，也決定了項(xiàng)目自身在零售市場中的地位。而商業(yè)項(xiàng)目的檔次定位需要考慮眾多內(nèi)部及外部因素，內(nèi)部因素如項(xiàng)目所處的地理位置、項(xiàng)目自身狀況等；外部因素如項(xiàng)目所處城市或商圈的零售市場狀況、零售商選址意向等。通過對(duì)項(xiàng)目內(nèi)外因素的綜合考慮，給予項(xiàng)目最為符合市場需求的檔次定位，為項(xiàng)目成功入市奠定基礎(chǔ)。項(xiàng)目檔次定位考慮因素page 4嶗山商務(wù)區(qū)規(guī)劃方案青島證大大拇指廣場嶗山區(qū)整體規(guī)劃永新國際廣場青島國際啤酒城利群嶗山購物廣場麗達(dá)廣場在建項(xiàng)目已開業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目所處地理位

2、置大拇指廣場位于海爾路與同安路交匯處所處區(qū)域?yàn)閸魃絽^(qū)中心區(qū)，臨近城市主干道項(xiàng)目周邊未來將具備多條公交線路，為消費(fèi)者到達(dá)提供便利緊鄰城市主干道海爾路，具有優(yōu)越的展示面周邊已開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量較少，且商業(yè)項(xiàng)目檔次均較低所處區(qū)域商業(yè)氛圍較其他區(qū)域清淡，目前對(duì)品牌及消費(fèi)者的吸引力有限，商業(yè)市場有待進(jìn)一步培養(yǎng)page 5項(xiàng)目自身狀況酒店式公寓地上：63781地下：16297 酒店地上：15715 地下：4299 商業(yè)（含配套）地上：54729 地下：39353 總建面：215678.1地上：133252.8地下：82425.29預(yù)計(jì)2012年開業(yè)page 6商業(yè)具一定規(guī)模： 約7.5萬平方米的商業(yè)體量，b

3、1f5f建筑，獨(dú)特街區(qū)式建筑形式，有別于目前一般傳統(tǒng)意義商業(yè)項(xiàng)目，在有機(jī)會(huì)做到品類及品牌的豐富性的同時(shí)更加擁有購物休閑的趣味性；入市時(shí)間： 在嶗山區(qū)大規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目入市前，本項(xiàng)目在眾多競爭對(duì)手中占據(jù)時(shí)間優(yōu)勢(shì)。具我行了解，對(duì)本項(xiàng)目具備一定競爭壓力的利群購物廣場雖也在進(jìn)行招商，但其工程因某些因素的影響一直較慢，開業(yè)時(shí)間還不能確定，為目標(biāo)品牌選擇本項(xiàng)目提供機(jī)會(huì)；其他功能對(duì)商業(yè)的影響：項(xiàng)目自身擁有豐富的功能配套，酒店、高檔公寓等均可為本項(xiàng)目提供大量中高檔消費(fèi)人群，對(duì)本案培養(yǎng)期的縮短提供可能，同時(shí)也對(duì)品牌商具有較大吸引力。其他功能的定位也將對(duì)商業(yè)的品牌引進(jìn)產(chǎn)生一定影響；優(yōu)越的軟硬件：項(xiàng)目由專業(yè)商業(yè)設(shè)計(jì)公司

4、進(jìn)行商場內(nèi)部設(shè)計(jì)，具備中高檔商場的定位需求，同時(shí)較為充足的停車位給消費(fèi)者到達(dá)帶來便利。業(yè)主擁有較為豐富的運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)：上海證大大拇指廣場的成功運(yùn)作，為業(yè)主方在零售商心目中留下較為正面的印象，對(duì)青島項(xiàng)目的定位及招商代理帶來較大優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目自身狀況分析page 7項(xiàng)目自身潛在輻射能力商業(yè)項(xiàng)目的自身狀況以及外部環(huán)境制約著商業(yè)項(xiàng)目輻射范圍的大小，影響本項(xiàng)目商業(yè)商圈范圍的主要因素為：l商業(yè)規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目所輻射的商圈范圍，受到商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模的影響。商業(yè)規(guī)模越大所輻射的商圈范圍也就越大。一般規(guī)模在50,000-100,000平方米的商業(yè)項(xiàng)目其商圈輻射范圍在半徑2-3公里左右。l交通狀況商業(yè)項(xiàng)目的交通方式越多樣、越

5、便捷，其商業(yè)輻射范圍越大。如多條公交線路、連通地鐵、停車位充足等。本項(xiàng)目因緊鄰嶗山景觀大道海爾路，擁有較為優(yōu)越展示的同時(shí)，未來將擁有較為發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，特別是地下停車場為自駕車消費(fèi)人群到達(dá)帶來便利。l周邊環(huán)境項(xiàng)目位于海爾路及同安路交叉口的西北角，周邊擁有一定數(shù)量的寫字樓、住宅項(xiàng)目。l周邊商業(yè)項(xiàng)目未來商業(yè)面積供應(yīng)量較大，特別是位于項(xiàng)目南側(cè)的青島啤酒城與利群購物廣場項(xiàng)目，其較具規(guī)模的商業(yè)面積為他們商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富奠定基礎(chǔ)。因此，上述商業(yè)項(xiàng)目未來對(duì)本項(xiàng)目消費(fèi)客流形成分流壓力，一定程度上削弱了本項(xiàng)目的商業(yè)輻射范圍。綜合上述因素，考慮到本項(xiàng)目規(guī)模，我行認(rèn)為在開業(yè)初期第一目標(biāo)商圈范圍為半徑3公里，該范圍內(nèi)步

6、行10-20分鐘左右，車行3-10分鐘，是消費(fèi)者較能接受的便利購物距離。如果大拇指廣場日后定位獨(dú)特，經(jīng)營狀況良好，有可能形成第二目標(biāo)商圈，商圈范圍擴(kuò)大，必然吸引其他地區(qū)的消費(fèi)人群到達(dá)項(xiàng)目消費(fèi)。page 8市場空間page 9中山路商圈臺(tái)東商圈市北cbd商圈香港中路商圈奧帆基地商圈嶗山商圈李滄商圈代表商業(yè)：百盛廣場代表商業(yè)：利群百貨萬達(dá)廣場代表商業(yè)：萬達(dá)廣場代表商業(yè)：陽光百貨佳世客家樂福麥凱樂代表商業(yè)：海信國際購物中心百麗廣場心海廣場代表商業(yè)：麗達(dá)廣場老商圈新商圈青島重點(diǎn)商圈分布市場空間分析 之 青島商業(yè)市場分析page 10青島重點(diǎn)商圈排行分析項(xiàng)項(xiàng)目目商圈商圈中山路商圈中山路商圈臺(tái)臺(tái)東東商圈商

7、圈市北市北cbd商圈商圈香港中路商圈香港中路商圈奧帆基地商圈奧帆基地商圈 檔次檔次21345 商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍14352 商商務(wù)務(wù)氛氛圍圍21354 輻輻射范射范圍圍21354 目目標(biāo)標(biāo)消消費(fèi)費(fèi)者消者消費(fèi)費(fèi)水平水平21345 綜綜合合競競爭力爭力98152320根據(jù)我行對(duì)青島商業(yè)市場的調(diào)研，以及多年來商業(yè)項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)青島市除嶗山商圈外的重點(diǎn)商圈進(jìn)行了相應(yīng)的排行分析，此排行我們主要通過對(duì)以下幾個(gè)指標(biāo)進(jìn)行打分，最高5分，最低1分所得到的。商圈檔次商業(yè)氛圍商務(wù)氛圍輻射范圍目標(biāo)消費(fèi)者消費(fèi)水平通過比較分析，我行看到目前青島商業(yè)市場香港中路商圈和奧帆基地商圈無疑是最具相當(dāng)綜合競爭力的商圈。而以新萬達(dá)

8、廣場為重點(diǎn)項(xiàng)目的市北cbd商圈也以其自身特色發(fā)展起來，但其商業(yè)商務(wù)氛圍仍待發(fā)展，目前看其輻射能力仍以周邊人群為主，外來消費(fèi)者達(dá)到機(jī)會(huì)相對(duì)較小。從消費(fèi)者角度看：香港中路和奧帆商圈無論青島自身消費(fèi)者還是周邊城市潛在消費(fèi)者以及游客均具有較高的認(rèn)知度。從商家角度看：憑借其成熟綜合競爭力，品牌認(rèn)知度高、具實(shí)力的零售商，上述兩個(gè)商圈勢(shì)必成為其首選之最佳開店區(qū)域。page 11市場空間分析 之 消費(fèi)水平分析嶗山區(qū)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標(biāo)2010年16月份，嶗山區(qū)消費(fèi)市場：汽車與兩大超市仍是嶗山區(qū)消費(fèi)市場的主力軍。上半年嶗山區(qū)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額40.2億元，增長19.3%。n汽車銷售業(yè)23.6億元，增長25.2%，拉

9、動(dòng)零售額增長14.1個(gè)百分點(diǎn)；n麗達(dá) 、樂天 瑪特1.6億元，拉動(dòng)零售額增長4.4個(gè)百分點(diǎn)。2010年16月份，嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場：n上半年嶗山區(qū)可售住宅面積共計(jì)67.61萬平米，其中超過1.5萬元/平米的高檔住宅36.18萬平方米，高檔住宅所占比重達(dá)53.5。n2007、2008、2009三年嶗山區(qū)平均年銷售房屋面積107.26萬平米。n2007年至2010年6月，嶗山區(qū)新增住宅面積約389.39萬平米 ，按平均每戶150平米計(jì)算，約擁有住宅26000套，按每戶3口之家計(jì)算，新增高品質(zhì)人口數(shù)量共有約78,000人。page 12市場空間分析 之 競爭環(huán)境分析n 區(qū)域內(nèi)未來商業(yè)供應(yīng)量較大，加之青

10、島其他區(qū)域也擁有較大規(guī)模商業(yè)供應(yīng)量，對(duì)零售商以及消費(fèi)者均將出現(xiàn)一定程度的爭奪；n 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模及檔次均不具備競爭優(yōu)勢(shì)，麗達(dá)廣場和樂天瑪特仍屬社區(qū)型生活配套消費(fèi)為主；n 區(qū)域內(nèi)未來中檔及以上定位商業(yè)項(xiàng)目較多，以目前嶗山區(qū)發(fā)展環(huán)境來看，無法容納多家中檔及以上商業(yè)項(xiàng)目同時(shí)存在；n 中檔及以上定位商業(yè)項(xiàng)目地理位置相對(duì)集中，對(duì)品牌爭奪勢(shì)必激烈。page 13本案大型住宅區(qū)商務(wù)三區(qū)商務(wù)二區(qū)商務(wù)一區(qū)體育館西側(cè)：浮山后居住區(qū)（市中心北區(qū)進(jìn)入嶗山區(qū)的必經(jīng)之路）北側(cè)：新興高檔住宅群（四方區(qū)、李滄區(qū)、機(jī)場通往嶗山的必經(jīng)之路）南側(cè)：香港東路、石老人海灘景觀（商務(wù)人群前往機(jī)場、城市灣區(qū)經(jīng)濟(jì)帶等必經(jīng)之路）項(xiàng)目周邊環(huán)

11、境及規(guī)劃市場空間分析 之 其他影響因素分析page 14海爾路板塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)p與青島另外兩條cbd大道香港路、山東路相比較，海爾路兩側(cè)發(fā)展的腹地更為開闊，發(fā)展?jié)摿^大。p總部經(jīng)濟(jì)成為海爾路板塊建設(shè)中一個(gè)鮮明的亮點(diǎn)?？偛拷?jīng)濟(jì)促使整個(gè)區(qū)域建筑的國際化，帶來人才結(jié)構(gòu)的改善，帶動(dòng)餐飲、會(huì)議、觀光、旅游、休閑經(jīng)濟(jì)起到積極作用。p嶗山區(qū)于2004年規(guī)劃通過的海爾路商務(wù)一區(qū)、商務(wù)二區(qū)、商務(wù)三區(qū)，在推動(dòng)海爾路的發(fā)展方面具有非常大的政策意義。該區(qū)域的規(guī)劃及配套起點(diǎn)高，如國際會(huì)展中心、高檔商務(wù)酒店、海洋世界、青島汽車東站、頤中體育館等一批大項(xiàng)目，都將進(jìn)一步完善該區(qū)域的城市功能。目前，以海爾路兩側(cè)為主的嶗山商務(wù)一、二

12、、三區(qū)建設(shè)已初見成效，青島聯(lián)通分公司、中國電信等13座總部商務(wù)樓宇投入使用，全區(qū)已投入總部樓宇面積達(dá)40多萬平米，入駐企業(yè)550多家。p海爾路是一條景觀大道和迎賓路，這里交通便捷，與機(jī)場高速連通，毗鄰青銀高速路出口，也是通往海邊游覽區(qū)和嶗山的重要樞紐，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。p規(guī)劃建設(shè)中的新片區(qū)停車位充足，彌補(bǔ)了香港路等地停車難的缺陷。page 15零售商一般選址需求項(xiàng)目狀況高檔品牌中檔偏高品牌中檔偏低品牌地理位置交通便利交通便利交通較為便利周邊環(huán)境成熟商務(wù)區(qū)，具備一定數(shù)量高檔住宅項(xiàng)目，具備一定數(shù)量高端目標(biāo)消費(fèi)人群成熟商圈、周邊商業(yè)氛圍濃郁，具備一定數(shù)量目標(biāo)消費(fèi)人群，具備一定住宅數(shù)量，周邊具備相當(dāng)數(shù)量目

13、標(biāo)消費(fèi)人群硬件要求對(duì)商業(yè)項(xiàng)目硬件要求較高，如展示面、公共區(qū)域整體設(shè)計(jì)、服務(wù)設(shè)施、對(duì)商業(yè)項(xiàng)目硬件有一定的要求，如商場室內(nèi)設(shè)計(jì)商業(yè)樓層對(duì)樓層要求較高，只對(duì)首層或地上二層感興趣。而且高端品牌對(duì)百貨其他業(yè)態(tài)及品牌的要求也相應(yīng)較高對(duì)項(xiàng)目整體定位有一定要求沒有特別要求市場飽和度青島高端品牌店數(shù)量較多，市場整體發(fā)展空間有限對(duì)市場需求較大，尚未達(dá)到飽和，尋求適合之物業(yè)開店沒有特別要求業(yè)主零售經(jīng)驗(yàn)更希望與具有高端零售經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主合作希望與具有零售經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主合作沒有特別要求page 16項(xiàng)目檔次定位評(píng)估與建議中 高 檔 時(shí) 尚 購 物 中 心page 17page 18前言考慮到項(xiàng)目工程進(jìn)度以及業(yè)主對(duì)于項(xiàng)目功能的綜

14、合考慮，同時(shí)考慮到目前主力店的洽談情況，致使青島大拇指廣場項(xiàng)目部分硬件設(shè)施已無法改動(dòng)，因此我行將基于以下前提，進(jìn)行相關(guān)硬件設(shè)施建議： 項(xiàng)目地上四層及五層電影院位置不能改動(dòng)； 項(xiàng)目地上四層及五層靠近同安路的大型餐飲面積不能改動(dòng)及調(diào)整； 我行之前提及的扶梯位置改動(dòng)，業(yè)主表示無法實(shí)現(xiàn)。page 19目前現(xiàn)狀問題目前現(xiàn)狀問題：項(xiàng)目半開放式公共區(qū)域面積（如黑色虛線a區(qū)域所示）的通道寬度比零售業(yè)態(tài)商業(yè)面積內(nèi)部的通道（如藍(lán)色b和c區(qū)域所示）更寬，勢(shì)必造成客流將集中在a區(qū)域，而導(dǎo)致b和c區(qū)域形成第二通道，容易形成死角店鋪，不利于日后招商同時(shí)亦降低上述區(qū)域的商業(yè)價(jià)值。abc戴德梁行之前提及的扶梯改動(dòng)建議page

15、 20解決方案解決方案：將b區(qū)和c區(qū)兩側(cè)店鋪進(jìn)深壓縮，將扶梯d和e移至b區(qū)和c區(qū)，同時(shí)，加寬b區(qū)和c區(qū)的通道。使得消費(fèi)者在向上消費(fèi)的過程中必須經(jīng)過b區(qū)和c區(qū)的零售店鋪。同時(shí)，在青島四季較為分明的氣候環(huán)境下，將扶梯設(shè)置在較為封閉的購物環(huán)境內(nèi)，更有利于提升消費(fèi)者的消費(fèi)舒適度。bc戴德梁行之前提及的扶梯改動(dòng)建議案例分享：北京藍(lán)色港灣page 21說明我行有關(guān)項(xiàng)目硬件設(shè)施評(píng)估及建議基本遵循以下原則： 通道寬度建議不低于4-4.5米，項(xiàng)目通道盡量設(shè)置為有效的、具有循環(huán)性的回路； 店鋪分隔盡量按柱距分隔，避免柱子在店鋪中間，盡量保證店鋪形狀方正， 避免異形店鋪； 店鋪面寬盡量不低于8米，進(jìn)深在1016左右

16、（除主力店或次主力店外）； 店鋪分隔盡量最小化，以便日后招商階段靈活組合；page 22項(xiàng)目硬件設(shè)施建議主/次入口主入口主入口次入口次入口次入口次入口目前項(xiàng)目主入口為主干道海爾路和同安路交匯的項(xiàng)目東南角入口；其他三個(gè)均為項(xiàng)目次入口。我行認(rèn)為項(xiàng)目入口太多直接造成項(xiàng)目首層通道過多，消費(fèi)者逛遍所有店鋪的機(jī)會(huì)越低，如項(xiàng)目可以突破建筑形式與規(guī)劃，我行建議取消項(xiàng)目南側(cè)的次入口（即藍(lán)色標(biāo)識(shí)）。次入口次入口page 23項(xiàng)目硬件設(shè)施建議客梯/貨梯1、考慮到項(xiàng)目餐飲面積比例有機(jī)會(huì)較高，只有兩部貨梯難以滿足多個(gè)餐飲的貨運(yùn)需求，同時(shí)，為了保證貨品及食材的衛(wèi)生，應(yīng)考慮干、濕貨分開，保證至少兩組貨梯。3、建議該扶梯設(shè)置

17、為跨樓層（首層至地上三層），將消費(fèi)者引導(dǎo)至項(xiàng)目高樓層。2、我行建議項(xiàng)目各部直梯均能到達(dá)地下停車場，但如果工程條件不允許（如占用車道或過多停車位），則我行不堅(jiān)持此項(xiàng)建議。page 241、單側(cè)店鋪，以及扶梯兩側(cè)店鋪數(shù)量非常少，影響消費(fèi)者購物欲望，降低購物機(jī)會(huì)。2、西側(cè)店鋪進(jìn)深較深，同時(shí)扶梯與通道不在同一水平位置，降低通道兩側(cè)的認(rèn)知度。3、項(xiàng)目北側(cè)通道已相對(duì)較為偏僻，如店鋪面積再小于通道南側(cè)的店鋪，則會(huì)造成日后的招商難度。另外，該區(qū)域建議預(yù)留餐飲條件，以便日后招商過程中業(yè)態(tài)調(diào)整的靈活性。4、該店鋪影響了北側(cè)通道與東側(cè)通道的連通性，造成來自東側(cè)通道的消費(fèi)者難以看到北側(cè)通道的店鋪。項(xiàng)目硬件設(shè)施存在的問

18、題首層北側(cè)部分page 255、希望通過扶梯的跨樓層設(shè)置將消費(fèi)客流直接引導(dǎo)至高樓層，建議該扶梯設(shè)置為首層至地上三層。項(xiàng)目硬件設(shè)施存在的問題首層南側(cè)部分6、為了提高首層店鋪的商業(yè)價(jià)值，同時(shí)增加日后招商的靈活性，對(duì)該區(qū)域進(jìn)行店鋪分隔的細(xì)化。page 26項(xiàng)目硬件設(shè)施解決方案首層增加店鋪面積，保證扶梯兩側(cè)均設(shè)有店鋪?？s小店鋪面積，改變通道形狀，增強(qiáng)通道之間的連通性。調(diào)整店鋪進(jìn)深，以及保證通道兩側(cè)均設(shè)有店鋪，以便增加商業(yè)氛圍。店鋪分隔重新劃分，增加店鋪數(shù)量，如圖所示。店鋪進(jìn)深加大，增大店鋪面積。page 27項(xiàng)目硬件設(shè)施存在的問題地上二層3、該通道設(shè)置較為偏僻，且只有單側(cè)設(shè)有店鋪，消費(fèi)者進(jìn)入該通道的機(jī)

19、會(huì)較低。2、增加日后招商的靈活性，對(duì)該區(qū)域進(jìn)行店鋪分隔的細(xì)化。1、該店鋪影響了北側(cè)通道與東側(cè)通道的連通性，造成來自東側(cè)通道的消費(fèi)者難以看到北側(cè)通道的店鋪。page 28項(xiàng)目硬件設(shè)施解決方案地上二層縮小店鋪面積，改變通道形狀，增強(qiáng)北側(cè)通道與東側(cè)通道之間的連通性。增加該通道，保證通道兩側(cè)均有店鋪，增加消費(fèi)者到達(dá)項(xiàng)目南側(cè)店鋪的機(jī)會(huì)。店鋪分隔重新劃分，增加店鋪數(shù)量，如圖所示。且靠近下方面積較大的店鋪建議預(yù)留1+2層的可行性預(yù)留兩側(cè)店鋪連通的可能性，增加日后招商靈活性。page 29項(xiàng)目硬件設(shè)施存在的問題地上三層3、該區(qū)域與項(xiàng)目其他商業(yè)面積連通性不強(qiáng)，如設(shè)置過多的小面積店鋪，日后招商難度較大。2、消費(fèi)者

20、難以到達(dá)項(xiàng)目最東側(cè)通道，致使項(xiàng)目最東側(cè)的小面積店鋪形成死角店鋪。1、該店鋪影響了北側(cè)通道與東側(cè)通道的連通性，造成來自東側(cè)通道的消費(fèi)者難以看到北側(cè)通道的店鋪。page 30項(xiàng)目硬件設(shè)施解決方案地上三層縮小店鋪面積，改變通道形狀，增強(qiáng)北側(cè)通道與東側(cè)通道之間的連通性。根據(jù)目前項(xiàng)目建筑特點(diǎn)，考慮到商業(yè)項(xiàng)目的連通性，我行建議3f該區(qū)域重新劃分通道，且部分位置犧牲一定商業(yè)面積，以達(dá)到有效引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)入項(xiàng)目最東側(cè)通道及店鋪。店鋪分隔重新劃分，通道相對(duì)簡單，步行距離較短，如圖所示。page 31項(xiàng)目硬件設(shè)施地上四層我行對(duì)地上四層硬件設(shè)施設(shè)置無其他建議。page 32項(xiàng)目硬件設(shè)施地上五層我行對(duì)地上五層硬件設(shè)施設(shè)

21、置無其他建議。page 33項(xiàng)目硬件設(shè)施存在的問題地下一層1、盡量減少項(xiàng)目內(nèi)部通道，降低消費(fèi)者在項(xiàng)目內(nèi)部的分流。2、地下一層超市外租區(qū)域商業(yè)價(jià)值較高，應(yīng)考慮盡量分租。page 34項(xiàng)目硬件設(shè)施解決方案地下一層如該區(qū)域整租給大賣場建議封閉該通道。店鋪分隔重新劃分，增加店鋪數(shù)量，同時(shí)增加通過增加一定的通道來做到有效引導(dǎo)消費(fèi)者到達(dá)所有店鋪。如圖所示。page 35項(xiàng)目其他硬件設(shè)施建議溜冰場建議利用首層該位置設(shè)置溜冰場來豐富項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合。page 36溜冰場工程條件參考結(jié)構(gòu)降板：冰面部分降板高度為390mm550mm，融雪池降板高度為1300mm； 冰場及周邊環(huán)境要求：n 溫度：22 n 相對(duì)濕度：

22、50%；供電要求： 動(dòng)力電不少于450kw ，照明電量不少于100kw； 給、排水點(diǎn)：提供給水點(diǎn)5個(gè)， 排水點(diǎn)5個(gè)； 結(jié)構(gòu)承重要求： n 冰面：約450kg/ n 冰車房：約1900kg/，總重量約為10000kg，冰車約3500kg，鍋爐約2000kg，融雪池約3000kg n 設(shè)備機(jī)房：約3000 kg/，總重量約為16800 kg； n 冷卻塔：約1000 kg/，總重量約為4000 kg；空調(diào)及排風(fēng)：根據(jù)功能房間設(shè)置空調(diào)排、送風(fēng)口，包括但不限于冰車房、設(shè)備機(jī)房和衛(wèi)生間等房間。 其他：冰場范圍內(nèi)甲方應(yīng)配合完成消防布局和施工，滿足消防要求。若需要在冰場與商場邊界設(shè)置消防門，則由甲方安裝消防

23、聯(lián)動(dòng)門，平時(shí)常閉。 冰面上層結(jié)構(gòu)不能延伸至冰面上方。 甲方應(yīng)完成冰面照明施工，應(yīng)滿足冰面正常使用要求。甲方應(yīng)完成除濕設(shè)備選型、施工及維護(hù)工作，達(dá)到冰場正常運(yùn)行要求。 甲方應(yīng)配合完成乙方過路管線預(yù)留及施工。 所有水、電、燃?xì)夂涂照{(diào)等能源接駁均在甲方安裝計(jì)量表后接駁.page 37項(xiàng)目硬件設(shè)施建議標(biāo)識(shí)及指引page 38項(xiàng)目硬件設(shè)施建議標(biāo)識(shí)及指引page 39項(xiàng)目硬件設(shè)施建議標(biāo)識(shí)及指引page 40項(xiàng)目硬件設(shè)施建議廣告位page 41項(xiàng)目硬件設(shè)施建議停車位國家對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目停車位數(shù)量的最低要求為80個(gè)車位/萬平米，由此計(jì)算青島大拇指廣場項(xiàng)目商業(yè)面積最低配置停車位數(shù)量約為600個(gè)，但考慮到青島的私家車

24、數(shù)目快速増長，同時(shí)項(xiàng)目設(shè)有大型超市，并且餐飲、娛樂業(yè)態(tài)的比例較大，所以我行建議盡量預(yù)留日后增加停車位數(shù)量的空間。如有可能，盡量增加地上停車的數(shù)量，大部分消費(fèi)人群習(xí)慣于便利的地上停車。page 42page 43鄰近城市主干道的臨街店鋪設(shè)置為項(xiàng)目領(lǐng)頭羊/主力店品牌，通過項(xiàng)目良好的展示面以及首層優(yōu)勢(shì)來吸引領(lǐng)頭羊品牌，明確及樹立項(xiàng)目的風(fēng)格及檔次定位。位于項(xiàng)目西側(cè)次通道，并且店鋪形狀不夠方正的商業(yè)面積，通過設(shè)置目的性消費(fèi)較強(qiáng)的餐飲業(yè)態(tài)將消費(fèi)者拉動(dòng)到項(xiàng)目最西側(cè)。考慮首層的商業(yè)價(jià)值，以及不同業(yè)態(tài)的租金承受能力，建議上述區(qū)域設(shè)置為租金水平較高，且與領(lǐng)頭羊品牌目標(biāo)消費(fèi)群相同的服裝服飾業(yè)態(tài)。同時(shí)，考慮到該區(qū)域無

25、臨街展示面且存在第二通道，為了日后招商的靈活性，我行建議該區(qū)域預(yù)留餐飲條件，日后不排除做餐飲業(yè)態(tài)的可能性。page 44考慮到領(lǐng)頭羊/主力店對(duì)于商業(yè)面積的需要以及希望通過領(lǐng)頭羊/主力店的聚客能力將客流拉動(dòng)至地上二層，因此地上二層臨街商業(yè)面積設(shè)置為領(lǐng)頭羊/主力店與首層形成復(fù)式店鋪?？紤]到地上二層的商業(yè)價(jià)值以及與領(lǐng)頭羊/主力店業(yè)態(tài)的服飾氛圍相配合，我行建議該區(qū)域設(shè)置為服裝服飾業(yè)態(tài)。考慮該區(qū)域位于項(xiàng)目最北側(cè)，距離客流較為集中的南側(cè)商業(yè)面積較遠(yuǎn)，相對(duì)獨(dú)立，我行建議設(shè)置主題賣場業(yè)態(tài)，如運(yùn)動(dòng)品牌集合店或家居賣場，通過明確的主題，來吸引消費(fèi)者到達(dá)該區(qū)域消費(fèi)。page 45我行希望通過目的性消費(fèi)較強(qiáng)的餐飲業(yè)態(tài)

26、來拉動(dòng)消費(fèi)者至樓層較高的地上三層?？紤]到項(xiàng)目東南角商業(yè)面積在地上三層與項(xiàng)目其他面積連通性較差，我行建議該區(qū)域設(shè)置為商業(yè)氛圍較安靜且目的性消費(fèi)較強(qiáng)的休閑、服務(wù)業(yè)態(tài)，如美容美發(fā)、spa等?？紤]該區(qū)域店鋪面積相對(duì)較小，建議設(shè)置與兒童游樂業(yè)態(tài)相匹配的兒童服裝服飾、玩具、教育培訓(xùn)等業(yè)態(tài)。由于本項(xiàng)目周邊的住宅項(xiàng)目較多，家庭人口相對(duì)集中，我行建議設(shè)置聚集客流能力較強(qiáng)的兒童游樂業(yè)態(tài)在該區(qū)域，帶活地上三層的客流。page 46我行希望通過目的性消費(fèi)較強(qiáng)的餐飲業(yè)態(tài)來拉動(dòng)消費(fèi)者至樓層較高的地上三層。考慮到與電影院業(yè)態(tài)的關(guān)聯(lián)性消費(fèi)，以及高樓層商業(yè)面積的客流拉動(dòng)問題，我行建議該區(qū)域設(shè)置為電玩業(yè)態(tài)?？紤]到項(xiàng)目東南角商業(yè)面

27、積在地上四層相對(duì)獨(dú)立，以及高樓層的商業(yè)租金水平問題，我行建議設(shè)置租金水平較低且目的性消費(fèi)較強(qiáng)的娛樂業(yè)態(tài)，如ktv。page 47page 48地下一層店鋪面積相對(duì)死角以及商業(yè)面積相對(duì)較大的店鋪，我行建議設(shè)置為小型快餐（可無需煤氣，只用電力的快餐）?？紤]到大型超市外圍區(qū)域商業(yè)面積的商業(yè)價(jià)值較高，我行建議區(qū)域設(shè)置店鋪面積較小，通常選址超市外租區(qū)的飾品、化妝品、家居、數(shù)碼等業(yè)態(tài)。page 49page 50品牌業(yè)態(tài)需求面積洽談情況品牌建議zara服裝15008月中旬會(huì)考察現(xiàn)場，待看場后回復(fù)zara在青島百麗廣場已開設(shè)分店，目前能夠達(dá)到30-50萬/天的銷售額，品牌對(duì)此比較滿意，有興趣繼續(xù)開設(shè)分店。我

28、行目前正努力推進(jìn)此事；h&m服裝1500對(duì)青島嶗山區(qū)有興趣，在百麗廣場的經(jīng)營還比較好，有計(jì)劃開設(shè)第二家店；品牌對(duì)青島市場有興趣，對(duì)百麗廣場的銷售額比較滿意，對(duì)嶗山區(qū)的發(fā)展前景比較看好，但由于項(xiàng)目開業(yè)時(shí)間還需12年的時(shí)間，品牌感覺有些晚，我行正努力與品牌客戶進(jìn)行更為詳盡的溝通uniplo服裝1700以上客戶對(duì)項(xiàng)目有興趣，并且將會(huì)定位為社區(qū)店輻射嶗山區(qū)，面積會(huì)考慮在1700平方米以上?？梢钥紤]臨街主力店的位置。百麗廣場銷售面積1200平方米，銷售額100多萬/月，但品牌對(duì)這樣的銷售不是很滿意。c&a服裝1500對(duì)于嶗山區(qū)持觀望態(tài)度，但如果zara或h&m考慮該項(xiàng)目，他們可以

29、考慮me & city服裝青島市場由濟(jì)南分公司來運(yùn)作，目前在新萬達(dá)廣場開設(shè)店鋪，對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域有些了解，有一定興趣，主要看重未來的市場。asobio服裝800-1200品牌對(duì)項(xiàng)目很關(guān)注，對(duì)進(jìn)駐有興趣，會(huì)讓當(dāng)?shù)氐拇砩虂碜?。品牌不具備?hào)召力，可以選擇與zara這樣的主力店相鄰的位置，服裝款式較為個(gè)性時(shí)尚。做為提升商場的時(shí)尚度很有幫助。寶盛道吉服裝800-1200對(duì)項(xiàng)目有一定興趣，但目前談條件尚早，希望晚些時(shí)候再溝通；我行會(huì)在商場中設(shè)置運(yùn)動(dòng)品牌區(qū)域，計(jì)劃做一家綜合店或者幾家主力運(yùn)動(dòng)品牌專賣店，兩者同時(shí)規(guī)劃并推進(jìn)，隨著項(xiàng)目開業(yè)日的臨近再隨時(shí)調(diào)整方向；page 51page 52zarasep

30、horamotiviuniqloasobioh&mck jeanspromodmexxreplydazzlemo&coswatchlevismuxfornarina6ixty 8ightazonaonlyselectedg2000esprit ochirlyme&citybetuvero modajack jonesnine westbelle groupwalk shopcoeycrocs思加圖思加圖page 53zarababy foxuniqlohosabossini styleebase法文法文箱子箱子scatlilyveekohotwind2cgaladay海

31、盜船海盜船kamai.p.zonesdeerh&mbossinigiordanobalenometersbowejeanswest運(yùn)動(dòng)品牌區(qū)運(yùn)動(dòng)品牌區(qū)/家居主題賣場家居主題賣場page 54美術(shù)館美術(shù)館美甲美甲美發(fā)美發(fā)spa美容美容u-kids金寶爾金寶爾（西瓜頭（西瓜頭+俱樂部）俱樂部）樂友樂友皇家寶貝皇家寶貝金寶貝親子教金寶貝親子教育育/紅黃藍(lán)紅黃藍(lán)英孚英孚kidsnike kidsadidas kids英氏英氏英方喜英方喜適兒樂適兒樂樂高樂高迪斯尼迪斯尼創(chuàng)意創(chuàng)意寶貝寶貝功夫功夫?qū)氊悓氊惸抉R精品木馬精品天才寶貝天才寶貝page 55電玩電玩ktvpage 56page 57萬寧萬寧

32、/屈臣氏屈臣氏優(yōu)之優(yōu)之良品良品misshadhc家美樂家美樂同仁堂同仁堂巴黎巴黎三城三城數(shù)碼店數(shù)碼店aussinoshes皇家皇家美孚美孚iris life品生活品生活特百惠特百惠lavinnecoodoopage 58謝 謝page 59項(xiàng)目名稱： 藍(lán)色港灣 solana地理位置： 朝陽區(qū)朝陽公園6號(hào)開 發(fā) 商： 北京藍(lán)色港灣置業(yè)有限公司商業(yè)樓層： 地下一層至二層；部分至三層商業(yè)面積： 15萬平方米停 車 位： 5萬平米停車場（近3000個(gè)停車位）開業(yè)時(shí)間： 2008年5月商業(yè)檔次： 中檔出 租 率： 約73%（11萬平方米）租金水平： 服裝及零售 15-23元/天/平米 兒童零售10-17

33、元/天/平米餐 飲5-7.5元/天/平米酒 吧10-13元/天/平米solana項(xiàng)目介紹page 60品牌組合業(yè) 態(tài)品 牌主力店美瑞百貨；美克拉美；bhg精品超市；saga傳奇時(shí)代影城 ；全明星溜冰俱樂部珠寶類菜百首飾；twice；oxette；i do；slivereeyee；dgaro；shes；tt-creation；福人德；mermey；布萊恩.戴；卡妮沙華；戴夢(mèng)得；明朗眼鏡；海盜船；波浪美；花花色；服裝zara；barshka；pull and bear；massimo dutti；ochirly；only；vero moda； jackjones；e-land；scat；teene

34、i weene;；tribeca；mexx；t.b2 jeans t.b2 trend lady； 6ixty 8ight；veeko；wanko；w.doubledot；on&on；motivi；oasis；promod；esprist；a02；azona；cara；thmme；nochi；daniel hechter；paola frani；daniel cremieux；guess italia；marlboro classics； cagliari exchange；fanshy；bench body；歌力思；達(dá)衣巖；卡利亞里；愛慕；沐蘭；兩只喜鵲；萊茵；閣蘭秀；瑞蚨祥；伊絲艾

35、拉；金枝玉葉；吉祥齋；馬天奴；卡爾丹頓；白領(lǐng)；九牧王；雅瑩；浩沙內(nèi)衣；藍(lán)地；娜爾思；珂萊蒂爾；奈寇；兒童mother care；okaidi；charanga；ddn；toonsland；zara kids；mini car；加菲貓；時(shí)尚小魚；出奇樂；嬰方喜；鐵騎兵團(tuán)；天線寶寶；昱璐；福馳小公主；木馬精品；英氏；紅黃藍(lán)親子園；皇家寶貝兒童攝影；阿卡邦；凱藝玩具；波波龍俱樂部；水孩兒；派克蘭帝；天才寶貝；運(yùn)動(dòng)ll.bean；vaude；nike；columbia；newbalance；northface；teva；converse；kappa；adidas高爾夫；李寧；奧卡索；哥倫布；美津濃；鴻

36、星爾克；羽網(wǎng)用品；鞋/箱包/皮具zolo；roberta di camerino；staccato；tata；belle；gallery；guess shoes；clarks；patty；hongkee；joy&peace；lacoste shoes；bata；geox；teenmix；adidas；eee；家居飾品/禮品muji；harbor house；愛麗絲生活館；北京箸文化博物館；晶之生活；好億佳；樂禮軒；壹葉紙；樂扣樂扣；奇奇禮品；漢王藝術(shù)；ferrari home；tibetan carpets & decorative arts；健康/美容/其他watsons；s

37、ephora；自然之寶；法騰；時(shí)尚殿堂；家美樂；漢方堂；貝黎詩；進(jìn)巍美甲；藍(lán)妮諾；位元堂；璽燕燕窩；la coline；奧林天成煙酒； susa雪茄吧；90+酒行；channel wine；餐飲類cold stone 冰激凌；星巴克；todai；將太無二；美珍香；一千一夜餐廳；拉丁餐廳；竹影餐廳；新沸騰魚香；grobar；馬克西姆；蕉葉餐廳；大長今；法式鐵板燒；希臘美味；家鄉(xiāng)素食；美食廣場酒吧類after 5；子水；蘭棠；欲望城市東區(qū)；綠葉運(yùn)動(dòng)主題酒吧；海樂酒吧；蝴蝶演繹；布爾諾；全明星酒吧；亂世佳人消費(fèi)者在進(jìn)入到這個(gè)區(qū)域后，一般都會(huì)直接進(jìn)入到a區(qū)，或者直接通過扶梯進(jìn)入到b區(qū)，很少有人會(huì)直接進(jìn)

38、入c區(qū)或d區(qū)。紅點(diǎn)部分商鋪品牌沒有任何聚客能力，無法讓消費(fèi)者駐足，就更別提逛里面的店鋪了。如果消費(fèi)者進(jìn)入d區(qū)購物，首先站在d區(qū)起始的消費(fèi)者一眼就可以看到空曠的河面或停車場，有可能就選擇不進(jìn)入而進(jìn)入其他區(qū)域；并且d區(qū)的店鋪數(shù)量很少，沒有任何特色。品品牌牌街街之前開發(fā)商在規(guī)劃這個(gè)區(qū)域時(shí)是考慮將一些高端品牌吸引至這條街中經(jīng)營，并且整條街區(qū)都封閉起來，為冬夏來此逛街的消費(fèi)者提供一個(gè)較為舒適的購物環(huán)境。但由于招商工作沒有做到位，導(dǎo)致這條街徒有其名，正在經(jīng)營的商戶也所剩無幾。后期進(jìn)駐ugg雖然生意很好，但也不能拯救整條街；品牌街page 62美瑞百貨商場主入口處品牌沒有號(hào)召力，浪費(fèi)了商場唯一一個(gè)主要宣傳區(qū)

39、窗口。商場主入口美瑞百貨分四個(gè)館：服裝館、家居館、飾品館、皮具館，分別散落在各個(gè)區(qū)域，據(jù)我們所觀察的現(xiàn)狀來看，人流量非常有限，開發(fā)商也一直在對(duì)這幾個(gè)區(qū)域進(jìn)行調(diào)整，例如引進(jìn)了美克拉美珠寶城進(jìn)駐了飾品館，與hola家居洽談家居館區(qū)域等，百貨經(jīng)營面積不大，品牌影響力不夠，開發(fā)商運(yùn)作百貨的經(jīng)驗(yàn)有限等原因造成開業(yè)至今仍舊經(jīng)營慘淡。家居館入口很小，而且處于商業(yè)的后端，消費(fèi)者很難能注意到這個(gè)地方。服裝館品牌定位中檔，商戶品質(zhì)不高，知名品牌有限，年齡層段較高，與商場定位年輕時(shí)尚有距離。page 63活力城活力城面對(duì)中央廣場入口很小 ，消費(fèi)者很難注意到這個(gè)位置，而且進(jìn)入活力城其他的入口大多在酒吧區(qū)里，酒吧區(qū)夜晚

40、經(jīng)營的特點(diǎn)令這些入口失去了意義；活力城是圍繞全明星冰場周邊的一個(gè)全封閉的商業(yè)部分，商場開業(yè)初期，原本圍繞冰場一周的運(yùn)動(dòng)品牌寥寥無幾 ，后引進(jìn)雜品電器類，最后將冰場二三層周邊都改做兒童教育類業(yè)態(tài)，造成整個(gè)區(qū)域缺乏主題，目前經(jīng)營仍舊十分慘淡，人氣很差；page 64亮馬食街在新商業(yè)剛開業(yè)初期，餐飲是短期內(nèi)聚集人流的最好選擇，并且可以將車停在餐廳門口，方便消費(fèi)到達(dá)目的地，目前亮馬食街的經(jīng)營狀況良好。食街所在位置在商業(yè)的最北端，由于食街相對(duì)獨(dú)立，消費(fèi)者用餐完畢會(huì)選擇直接離開，整條街只有一處可以進(jìn)入商業(yè)內(nèi)部區(qū)域，不能更好的留住這部分消費(fèi)者來商場購物。進(jìn)入項(xiàng)目內(nèi)部入口page 65酒吧街酒吧街臨水的特點(diǎn)為

41、項(xiàng)目增色不少，但由于缺少知名的酒吧進(jìn)駐，已經(jīng)合作的酒吧商戶數(shù)量又不足以形成一定的規(guī)模，造成項(xiàng)目開業(yè)三年，酒吧區(qū)仍舊缺乏人氣，商戶經(jīng)營慘淡；開發(fā)商堅(jiān)持的高租金使一些優(yōu)質(zhì)客戶放棄選擇此項(xiàng)目；酒吧行業(yè)只在晚上經(jīng)營的特點(diǎn)讓這個(gè)區(qū)域在白天出于冷場的尷尬境地；停車場區(qū)域停車場區(qū) 域停車場距離酒吧區(qū)很遠(yuǎn)，駕車來酒吧消費(fèi)的人會(huì)走很遠(yuǎn)。酒酒吧吧街街page 66solana mallm-f1 solana mall 目前是整個(gè)商業(yè)人氣最旺的部分，眾多知名品牌都在這個(gè)區(qū)域有店，主力店zara及其附牌都陸續(xù)進(jìn)駐solana mall及面對(duì)中心廣場位置，家居型主力店muji及harbor house的陸續(xù)開業(yè)使這個(gè)區(qū)

42、域的特點(diǎn)更加鮮明起來。英國著名品牌mother care第一家店同樣面對(duì)中心廣場，國內(nèi)外兒童業(yè)態(tài)品牌在整個(gè)商業(yè)中最具吸引力，帶孩子來這里休閑娛樂成為很多時(shí)尚家庭的選擇，但由于兒童業(yè)態(tài)的承租能力較低，開發(fā)商在經(jīng)營了兩年以后有意將1600平方米的兒童業(yè)態(tài)面積逐漸壓縮，將現(xiàn)有的兒童品牌陸續(xù)遷往活力城，增加時(shí)尚休閑女裝類業(yè)態(tài)，提高租金水平；中心廣場設(shè)置音樂噴泉，夏季定期舉辦不同推廣活動(dòng)，成為人群最為聚集的地方。中心廣場page 67環(huán) 路中央廣場從中央廣場進(jìn)入環(huán)路的入口需要從solana mall區(qū)域上到2f后，到這個(gè)位置才可以到達(dá)，消費(fèi)者很難到達(dá)這個(gè)區(qū)域；環(huán)路是圍繞活力城二層的一圈環(huán)形街鋪，開發(fā)商初

43、期定位為中國商品老字號(hào)一條街，但招商不利，導(dǎo)致這條街商戶寥寥無幾。店鋪形狀怪異，店鋪面積很大，大部分老字號(hào)商戶不需要大面積，對(duì)于租金的承受能力又有限，導(dǎo)致這條街有名無實(shí)；進(jìn)入這個(gè)入口也需要從中央廣場南側(cè)的大樓梯上到1f后才可到達(dá)。page 68solana整體定位為中端，是較為標(biāo)準(zhǔn)的lifestyle購物中心，經(jīng)過近兩年的經(jīng)營，目前經(jīng)營狀況不是很理想，在消費(fèi)者心目中，solana是一個(gè)景色很美的地方，逢年過節(jié)這里也是人聲鼎沸，但事實(shí)并非如此，開發(fā)商在這個(gè)項(xiàng)目上一共投資了20多億元，但經(jīng)營狀況很不理想，除了solana mall區(qū)域商家有盈利外，其余三分之二的商業(yè)面積處于虧損狀態(tài)，這種現(xiàn)象導(dǎo)致大量商戶退租，新的商戶不敢進(jìn)來，惡性循環(huán)，商業(yè)一頭熱的現(xiàn)象在這里表現(xiàn)尤其突出。sola