桂林永福桃園地養(yǎng)生項(xiàng)目定位計(jì)劃書

1、桃園地養(yǎng)生項(xiàng)目計(jì)劃書森祥地產(chǎn)2010年6月項(xiàng)目分解項(xiàng)目分解項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃效益測算效益測算項(xiàng)目前景項(xiàng)目前景項(xiàng)目背景 目前永福人口平均預(yù)期壽命達(dá)75.24歲，高出全國人均預(yù)期壽命3.24歲 ；80歲以上老人6381人，占人口比例高達(dá)2.86%。全縣27萬人口中，百歲老人有36位，超過目前世界公認(rèn)的每10萬人有7名百歲老人的世界長壽之鄉(xiāng)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。 項(xiàng)目背景1、永?？h內(nèi)多山，環(huán)境幽靜，空氣清新，由于日照時(shí)間要比平原少，故村民受太陽輻射的影響較小，引起早衰的情況也比平原少。同時(shí)，空氣中負(fù)氧離子的含量為每立方厘米8萬多個(gè)，超過平原地區(qū)30多倍。2、境內(nèi)河流縱橫，森林茂盛，

2、植被良好，土壤中所含的微量元素銅、鐵、錳、硒、鉀、鉻等也高，其中“生命元素硒”的含量最高。這里的蔬菜、水果、糧食等都含有不同程度的稀有元素，對(duì)長壽十分有益。永福人通過各種生活方式即可獲取這些營養(yǎng)，故而機(jī)體免疫力很強(qiáng)，從而能夠健康長壽。項(xiàng)目背景永福優(yōu)質(zhì)的天然泉水隨處可見，這些天然泉水鉀離子、鎂離子、氯離子、硫酸根離子穩(wěn)定正常，經(jīng)檢測，不少泉水的硬度每升在50毫克以下，達(dá)到世界衛(wèi)生組織優(yōu)質(zhì)飲用水硬度標(biāo)準(zhǔn)。ph值是最重要的水質(zhì)參數(shù)之一，目前，該縣縣城自來水的ph值在7以上，標(biāo)準(zhǔn)高過普通的礦泉水。而許多天然泉水的ph值在7.3以上，與血液ph值即7.35-7.45相差不大，最符合人體內(nèi)弱堿性環(huán)境，成為

3、利于人體健康的優(yōu)質(zhì)水。有的泉水ph值在8以上，與青藏高原清潔的水源頭的水近似，許多泉水達(dá)到直接飲用標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目背景 在永福，不但水好，其土壤更是肥沃富饒。據(jù)抽點(diǎn)檢測，該縣土壤硒含量為1.1mg/kg，為全國平均值0.29mg/kg的3.8倍，可稱作上是富硒土。硒被稱為“生命的奇效元素”，使細(xì)胞壽命延長，提高人體免疫力，故而能益壽。因此，硒被稱為“抗癌之王”。 永福所生產(chǎn)的羅漢果等農(nóng)副產(chǎn)品天然富硒。永福是羅漢果原產(chǎn)地，年產(chǎn)量在1.5億個(gè)以上,占全世界產(chǎn)量的70%，按通常標(biāo)準(zhǔn)，每公斤產(chǎn)品中含硒量在100微克以上為富含硒，而永福羅漢果每公斤含硒186.4微克，大大超過富硒標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目背景憑借獨(dú)特的環(huán)境優(yōu)

4、勢，永福有著豐富的養(yǎng)生資源，僅藥用植物、礦物就有2741種，其中黃芪、金銀花、靈芝、板藍(lán)根等產(chǎn)品還分別出口東盟及歐美等國。而永福的香米、柑橘、西紅柿、桑蠶、山葡萄酒、大米制品等6類國家無公害農(nóng)產(chǎn)品則蜚聲海內(nèi)外。2007年永福又被世界養(yǎng)生大會(huì)組委會(huì)授予中國首個(gè)“養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)示范基地”。項(xiàng)目背景1、位置：羅錦鎮(zhèn)位于永福縣城東郊，桂林市西南。東接臨桂會(huì)仙、六塘，西接永?？h城，南與堡里，陽朔交界，北與蘇橋新區(qū)接壤。2、人口：全鎮(zhèn)總?cè)丝?4 萬人，居住著漢、壯、回等民族。3、交通：交通便利，永良公路貫穿其中，是永 ?？h城與桂林市聯(lián)系的主要通道，圩鎮(zhèn)距縣城 15 公里 ，距桂林 40 公里 ，到陽朔縣陽朔鎮(zhèn)7

5、0公里，至柳州市121公里，全鎮(zhèn)已實(shí)現(xiàn)村村通公路。項(xiàng)目背景 4、歷史文化：羅錦鎮(zhèn)是一個(gè)有著悠久歷史的文明古鎮(zhèn)，文化底蘊(yùn)豐厚，教育、文化在群眾中有良好的基礎(chǔ)，素有“彩調(diào)之鄉(xiāng)”的美譽(yù)；李氏話梅自成一派，頗具影響；羅錦雨傘是廣西有名的地方工藝品，清真寺有著悠久的歷史。項(xiàng)目背景5、自然風(fēng)光羅錦境內(nèi)山川勁秀，溪河縱橫，翠竹幽深。境內(nèi)森林覆蓋率高達(dá)8，生態(tài)環(huán)境十分宜人，被譽(yù)為“生活在樹上的城鎮(zhèn)”。良好的植被，錯(cuò)落有致的山巒，溝壑林立的丹霞地貌構(gòu)成了物自天成的自然之美。主要景點(diǎn)有: 金鐘山風(fēng)景區(qū)、金雞河風(fēng)景區(qū)、崇山明清古建筑群等。項(xiàng)目背景1、功能定位：永?？h域中心鎮(zhèn)，縣域商貿(mào)中心，“永?？h四大圩場”，廣西商

6、品糧油基地。項(xiàng)目背景2、旅游規(guī)劃：以“福壽文化”為靈魂，以養(yǎng)生、休閑、居住為主題，發(fā)展養(yǎng)生經(jīng)濟(jì)帶，打造 “一心四區(qū)”的旅游布局。一心：即羅錦鎮(zhèn)旅游服務(wù)中心，建設(shè)各項(xiàng)住宿、 飲食、娛樂、購物是各項(xiàng)旅游景點(diǎn)的中轉(zhuǎn)中心。四區(qū)：u金鐘山景區(qū)：定位集住宿、餐飲、休閑、娛樂的綜合性旅游養(yǎng)生度假區(qū)。u鎮(zhèn)區(qū)生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園：是羅錦鎮(zhèn)生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的衍生產(chǎn)業(yè)，綜合果、蔬菜等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園。u金雞河風(fēng)景區(qū)：以高級(jí)會(huì)所的形式創(chuàng)建服務(wù)一流的休療養(yǎng)地。u崇山明清古建筑群考察旅游區(qū)。項(xiàng)目背景項(xiàng)目位于羅錦鎮(zhèn)中心，鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場旁。北至蘇橋工業(yè)園，南接金鐘山景區(qū)，西臨農(nóng)貿(mào)市場，東直達(dá)桂林。未來三年羅錦城市建設(shè)發(fā)展的中心點(diǎn)。項(xiàng)

7、目背景本案項(xiàng)目背景項(xiàng)目四至東至：農(nóng)田西至：農(nóng)貿(mào)市場南至：金鐘山景區(qū)北至：羅錦小學(xué)面積總占地：25畝項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位有天有地有人家，圓了中國人的土地夢(mèng)想。以打造養(yǎng)生、觀光旅游現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地和低碳環(huán)保的高品質(zhì)住宅為目標(biāo)，建設(shè)全新的世外桃源。世界旅游組織認(rèn)為，當(dāng)人均gdp達(dá)到3000美元以上，人們開始尋求在旅游休閑地置業(yè)。2008年中國人均gdp已經(jīng)突破3000美元，度假物業(yè)市場逐漸興起發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均gdp（美元）300100010003000 30005000 5000以上發(fā)展特征開始出現(xiàn)旅游需旅游大眾化、普遍化，國內(nèi)旅游興旺出現(xiàn)到周邊國家旅游的熱潮洲際旅游

8、開始出現(xiàn)置業(yè)特征本地置業(yè)購買休閑度假產(chǎn)品在度假地投資在度假地置業(yè)項(xiàng)目定位300us1000us3000us5000us國內(nèi)中等規(guī)模以上城市珠三角長三角北京深圳上海旅游度假需求變化與人均gdp變化的關(guān)系項(xiàng)目定位盡管全球經(jīng)濟(jì)低迷不振，但中國富裕家庭的數(shù)量仍在不斷攀升。到2015 年，中國將會(huì)擁有全球第四大的富裕群體。 麥肯錫咨詢2009.7研究公報(bào)這些中國富裕家庭的平均年收入約為50-60萬人民幣，代表了中國城市中1 收入最高的掙錢者。大多數(shù)富裕消費(fèi)者選擇在工作地常駐，但是外地大多擁有一、二套度假或者投資產(chǎn)品項(xiàng)目定位大多數(shù)富裕消費(fèi)者愿意為高品質(zhì)的產(chǎn)品買單，約有半數(shù)不到的比例樂于炫耀自己購買的產(chǎn)品。

9、項(xiàng)目定位當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，度假物業(yè)的市場進(jìn)入發(fā)展階段購買度假物業(yè)的人群主要為富裕群體富裕群體進(jìn)入高速增長期，消費(fèi)習(xí)慣尚需引導(dǎo)未來二、三線城市將誕生大量富裕群體，對(duì)其他城市度假物業(yè)購買意愿較高富裕群體購買主要?jiǎng)訖C(jī)為品質(zhì)因素，同時(shí)部分群體追求概念，喜歡炫耀項(xiàng)目定位項(xiàng)目規(guī)劃中式建筑：打造原味正宗的中式建筑村落，以強(qiáng)烈的產(chǎn)品風(fēng)格吸引客戶；建筑物應(yīng)地而建：不改變?cè)械匦胃卟?，采用庭院圍合，設(shè)置半地下層等方法，使建筑均擁有良好景觀朝向和開闊視野。項(xiàng)目規(guī)劃綠色圍墻：增加住戶的社區(qū)歸屬感，強(qiáng)化鄰里之間的溝通和交流，戶與戶之間采用開放式布局，利用有層次的綠色植被作為分隔界限；應(yīng)景花園：將室外的綠化景觀引入室內(nèi)，讓“自然的氛圍”遍布生活的每一個(gè)角落。項(xiàng)目規(guī)劃效益測算序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量小計(jì)（萬元）取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及備注1土地取得成本1.1土地出讓費(fèi) 畝1.2出讓金 萬元1.3契稅 萬元2前期費(fèi)用2.1城建費(fèi)用2.2前期工程費(fèi)3建筑安裝工程費(fèi)4基礎(chǔ)設(shè)施 5公共配套費(fèi)及綠化6其他費(fèi)用6