2019年稅務(wù)師考試輔導(dǎo)之土地增值稅

1、第四章 土地增值稅目錄第一節(jié) 土地增值稅概述第二節(jié)納稅人和征收范圍第三節(jié) 土地增值稅稅率及應(yīng)用第四節(jié)房企應(yīng)納稅額計(jì)算第五節(jié)存量房應(yīng)納稅額計(jì)算第一節(jié) 土地增值稅概述銷(xiāo)售房地產(chǎn)涉及稅種: 增值稅 城建及附加 土地增值稅 印花稅 所得稅第二節(jié)納稅人和征收范圍一、納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人、征收范圍征收范圍具體規(guī)定只賣(mài)地1 .權(quán)屬/、轉(zhuǎn)讓的不征（如：齒n、以、評(píng)估增值）2 .無(wú)償轉(zhuǎn)讓一般不征（如：繼承或公益性贈(zèng)與）,其他無(wú)償轉(zhuǎn)讓視同銷(xiāo)售征稅新房銷(xiāo)售存量房銷(xiāo)售第三節(jié) 土地增值稅稅率及應(yīng)用、稅率：四級(jí)超率累進(jìn)稅率級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率速算扣除系數(shù)1不超

2、過(guò)50%的部分30%02超過(guò)50%至100%的部分40%5%3超過(guò)100%至200%的部分50%15%4超過(guò)200%的部分60%35%二、稅率應(yīng)用：計(jì)稅過(guò)程1 .增值額=收入扣除項(xiàng)目2 .增值率=增值額/扣除項(xiàng)目3 .根據(jù)增值率確定適用稅率及速算扣除系數(shù)4 .稅額=增值額x適用稅率-扣除項(xiàng)目x速算扣除系數(shù)第四節(jié)稅率及應(yīng)用第四節(jié)房企應(yīng)納稅額計(jì)算以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或分期項(xiàng)目為單位,普通住宅與非普通住宅 分別計(jì)豆增值額、增值率，分別計(jì)稅。二、分期開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓和預(yù)售房地產(chǎn)1 .計(jì)稅方法：先按比例預(yù)征，滿足條件后清算2 .清算時(shí)應(yīng)補(bǔ)退稅額=應(yīng)納稅額-已預(yù)征稅額三、清算條件應(yīng)進(jìn)行(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)

3、目全部竣工、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的;(必須(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的清算)(1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%,但剩稅務(wù) 余的可售建筑面積已經(jīng) 出租或自用的:可要求(2)取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證 滿3年仍未銷(xiāo)售完畢的；清算(3)納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；(應(yīng)在注銷(xiāo)前清算)(4)省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。四、清算后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理清算后轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目金額=轉(zhuǎn)讓面積x單位建筑面積成本費(fèi)用單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額+清算的總建筑面積五、房企新房轉(zhuǎn)讓增值額計(jì)算收入

4、正常銷(xiāo)售收入+視同銷(xiāo)售收入（同類(lèi)價(jià)）1 .取得土地使用權(quán)所支付的金額2 .房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本扣除 3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用4 .轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金：城建稅、教附、地方教附5 .財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（加計(jì)扣除）【鏈接】非房企新房轉(zhuǎn)讓增值額計(jì)算收入 正常銷(xiāo)售收入+視同銷(xiāo)售收入（同類(lèi)價(jià)）1 .取得土地使用權(quán)所支付的金額2 .房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本扣除3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用4 .轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金：城建稅、教附、地方教附、 印花稅5 .財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（加計(jì)扣除）第五節(jié)存量房應(yīng)納稅額計(jì)算情形評(píng)估價(jià)方法可扣除項(xiàng)目1 .取得土地使用權(quán)所支付的金額（含契稅）2 .房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格（評(píng)估費(fèi)可扣）注:評(píng)估價(jià)格=重新構(gòu)建價(jià)格x成新度折扣率3.轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金：城建稅、教育費(fèi)附加、地