房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場施工管理與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略研究

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場施工管理與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略研究房地產(chǎn)項(xiàng)0現(xiàn)場施工管理與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略研究【摘 ?！糠康禺a(chǎn)項(xiàng)目的施工方面上的管理主耍是將一個(gè)經(jīng)過 精心設(shè)計(jì)好的圖紙使之轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)物的一個(gè)過程，在進(jìn)行建筑施工的過 程中某個(gè)細(xì)微的細(xì)節(jié)處理不好都可能會(huì)使工程的質(zhì)量問題發(fā)生致命 不足。所以針對房地產(chǎn)的現(xiàn)場施工過程中的管理需耍重視程度不斷的 重視?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn);現(xiàn)場施工管理;風(fēng)險(xiǎn);應(yīng)對策略一、前言房地產(chǎn)工程項(xiàng)0的建設(shè)一般都有投資大和周期長以及要求的技術(shù)和設(shè)備都很高的特點(diǎn)，這主要針對施工環(huán)境的復(fù)雜性的特點(diǎn)， 很多情況下建筑工程卻是無論何時(shí)何地祁面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng) 對其實(shí)也是風(fēng)險(xiǎn)的管理中的一個(gè)較為關(guān)鍵的部分，處

2、理好這個(gè)問題， 工程項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)將會(huì)變得簡單。因?yàn)楣こ探ㄔO(shè)的過程中任何地 方都存在未知的風(fēng)險(xiǎn)，每個(gè)方面的因索都叮能觸發(fā)其危害性，所以應(yīng) 用的策略也要根據(jù)實(shí)際的情況，所以大多都不盡相同，存在較大的差 異性，總之，房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工現(xiàn)場的管理是保證項(xiàng)目安全有序進(jìn)行 的保證，對未知風(fēng)險(xiǎn)的采取一定程度的應(yīng)對更能確保施工的安全進(jìn)行。 二、注意施工階段的過程控制及其管理首先房地產(chǎn)在建設(shè)工程中的甲方管理，主要是管些那些？他所能管到的區(qū)域是什么，有些方 而可以通過監(jiān)理和施工單位本身就能完成管理，所以管理的權(quán)限需明 確劃分，甲方的工程管理才能明確目的性，才能夠杜沒有目的的實(shí)施 “大爺”方式的的管理。這種“大爺

3、”式在施工單位是一種訃人非常 難接受的管理措施。管理工程的一種理想的境界就是工程的質(zhì)量能夠 符合所要達(dá)到的期望值，甚至超過期望值，耍達(dá)到此理想狀態(tài)施工的 工期應(yīng)在盡可能合理的時(shí)間內(nèi)，這樣才能使施工單位得到較好的經(jīng)濟(jì) 效益。如果達(dá)到這些預(yù)期的狀態(tài)，甲方與施工單位才能成為真正的名 義和工作上的合作伙伴。那么甲方應(yīng)從哪些方面對施工單位進(jìn)行有效 的管理呢？主要是需嚴(yán)把工程項(xiàng)目中的質(zhì)量關(guān)，不斷的著重于質(zhì)量方面上的管理，合理的處理各細(xì)節(jié)的問題。在建筑施工的過程中， 應(yīng)該把工程的質(zhì)量關(guān)放在首位，而且管理的程度應(yīng)達(dá)到無論再細(xì)節(jié)的 地方都能解決好，要做到這點(diǎn)管理者要時(shí)刻嚴(yán)把施工工序過程中的每 一個(gè)質(zhì)量安全檢查以

4、及運(yùn)用合理止確的管理方式，進(jìn)行合理的防范， 可以消除施工質(zhì)量問題的通病，這樣可以使人和財(cái)以及物能得到資源 的優(yōu)化配置，既可以減少施工材料的浪費(fèi)進(jìn)而減少工程上的投資。一 般怎樣處理好質(zhì)量關(guān)呢？ 其一，想管理好施工的質(zhì)量關(guān)，主要 的任務(wù)就是按圖進(jìn)行施工，甲方的代表需要吋刻的檢查施工工作人員 進(jìn)行項(xiàng)目的施工有沒有嚴(yán)格的根據(jù)設(shè)計(jì)的圖紙。如果看到不良的問題, 就應(yīng)及時(shí)地進(jìn)行處理，如需返工就必須返t,這導(dǎo)致的損失都需施t 一方進(jìn)行負(fù)責(zé)。但是需注重一點(diǎn)，甲方須和監(jiān)理單位進(jìn)行交涉而不是 直接和施工方交涉。還有檢查施工單位是否有著偷工減料或者以次充 好的情況，有些建筑的施工企業(yè)施工過程中不按設(shè)計(jì)的要求，采用一

5、些不合格的材料或者是建筑的構(gòu)配件以及設(shè)備沒有達(dá)標(biāo)，所以必須責(zé) 令強(qiáng)制改正，該罰款不應(yīng)；若有情節(jié)很嚴(yán)重者，立即責(zé)令要求其停業(yè) 進(jìn)行整頓，還要巾銷該公司的資質(zhì)證書；若造成房地產(chǎn)項(xiàng)冃工程的質(zhì) 量離標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量要求很遠(yuǎn)，馬上強(qiáng)制施工方返工以及處理，由此造成 的施工損失費(fèi)用須由施工方負(fù)責(zé)；更有甚者導(dǎo)致犯罪狀況的，就要根 據(jù)法律法規(guī)追究其刑事的責(zé)任。 其二，把好質(zhì)量關(guān)，須針對較 為隱蔽的工程以及其中間德部位進(jìn)行嚴(yán)格的檢查以及驗(yàn)收，房地產(chǎn)項(xiàng) 目工程有很多掩蓋條件或者在協(xié)議規(guī)定好的中間部位需要驗(yàn)收地方， 施工單位要吋刻進(jìn)行自檢，并且需在48小吋之內(nèi)通知到甲方的代表。 通知的內(nèi)容應(yīng)該包含施工方進(jìn)行自檢的各項(xiàng)記錄，

6、還有需將隱蔽工程 以及中問部位必須要進(jìn)行驗(yàn)收的地方都要如實(shí)的告知甲方。如果驗(yàn)收 的質(zhì)量合格的話，甲方的代表就需要在驗(yàn)收的記錄單上簽字，當(dāng)簽完 后施工方才能繼續(xù)施工，如果甲方代表驗(yàn)收沒能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，在限定的 時(shí)間之內(nèi)施工方需要完成修改等待甲方重新驗(yàn)收。在隱蔽工程還沒有 驗(yàn)收前，甲方代表可以對隱蔽工程采取檢查，施工方需按要進(jìn)行配合 的檢查。如果檢查沒有達(dá)到要求，甲方代表就不可以簽字在隱蔽工程 的記錄單，而且需要其進(jìn)行拆除并且要求返工1。 三、做好相 應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)的處理措施 其一，關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)的回避， 如果一些新的 技術(shù)或者新的工藝材料沒有做過成功的實(shí)驗(yàn)，這些新的事物是不能在 開發(fā)的項(xiàng)目中進(jìn)行使用的，這樣就可以

7、避免創(chuàng)新或者過度的創(chuàng)所導(dǎo)致的難以預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)；其次風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移，可以合理的判斷情況，將自己 承擔(dān)不了或者不敢承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)有意識的傳給其他的單位進(jìn)行承擔(dān)，把 開發(fā)過程屮存在的風(fēng)險(xiǎn)給能夠承擔(dān)的公司進(jìn)行承擔(dān)，產(chǎn)生各種風(fēng)險(xiǎn)損 失的法律責(zé)任轉(zhuǎn)到能承擔(dān)的人身上，這樣就間接地降低本身的損失程。 進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移途徑有很多，類似用合同或者期貨再或者保險(xiǎn)等等形式; 再次適當(dāng)?shù)臏p輕風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)準(zhǔn)備好在冬天寒冷的雨季下施工開展工作， 解決好工作方面上的調(diào)整，從而減輕該特殊吋期導(dǎo)致質(zhì)量以及進(jìn)度的 變化；最后對于風(fēng)險(xiǎn)的接受，凡是不能回避或者轉(zhuǎn)移和減輕的各類風(fēng) 險(xiǎn)，就要建立好健全各類型的制度來處理應(yīng)急的風(fēng)險(xiǎn)。其二，要對項(xiàng)目的可行性進(jìn)行

8、研究房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，可行性的研究是建設(shè)項(xiàng)目最關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)。開發(fā)商需要根據(jù)房地產(chǎn)市場的行情 類似房地產(chǎn)的供求狀態(tài)等等因素，最終決定開發(fā)此類項(xiàng)目規(guī)模的大小 以及類型，在對將要進(jìn)行開發(fā)的成本和需求量以租金等各項(xiàng)進(jìn)行估測。 因?yàn)楣罍y也是存在著很多不確定的因素，存在著極大的風(fēng)險(xiǎn)，管理者 也只是能夠得出一個(gè)概率性的預(yù)測。所以可行性的研究對風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測能 否充分的切合實(shí)際，確實(shí)影響到該房地產(chǎn)項(xiàng)目能否進(jìn)行投資2。 其三，還需要擬定好周密的一套應(yīng)急的方案因?yàn)橐豁?xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期都比較長，最短也要兩到三年左右，一般都是在2到5 年z間能完工，而且國家在產(chǎn)業(yè)的投資方面是在不斷的變化的，國家 政策在宏觀的層面也會(huì)隨著不同的區(qū)域和不同的企業(yè)不同種的因素 變動(dòng)而變動(dòng)，這些最終都會(huì)使房地產(chǎn)在開發(fā)過程中存在風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生變 化；因?yàn)樵陧?xiàng)目的開展過程中，任何事情都存在不可預(yù)知性，所以作 為項(xiàng)目的管理者就需要做岀有效的應(yīng)急措施。一套周密的的應(yīng)急方案 就至關(guān)重要了 3 o四、總結(jié)房地產(chǎn)進(jìn)行管理和決策的過程中，往往存在很多不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的因素很多，開 發(fā)者要解決這些問題，難點(diǎn)就是在于如