萬科成本管理經(jīng)驗(yàn)推報(bào)告

1、萬科集團(tuán)萬科集團(tuán)成本管理部成本管理部 劉石磊劉石磊萬科成本管萬科成本管理經(jīng)驗(yàn)推廣報(bào)告理經(jīng)驗(yàn)推廣報(bào)告主要內(nèi)容主要內(nèi)容一、萬科成本管理的實(shí)踐一、萬科成本管理的實(shí)踐二、萬科成本管理模式二、萬科成本管理模式三、成本管理的幾點(diǎn)思考三、成本管理的幾點(diǎn)思考萬科成本管理的實(shí)踐萬科成本管理的實(shí)踐萬科成本管理重要?dú)v程回顧萬科成本管理重要?dú)v程回顧19981998年：年： 集團(tuán)集團(tuán)“成本管理年成本管理年”20002000年：年： 集團(tuán)財(cái)務(wù)部設(shè)成本審算組，深圳地產(chǎn)改審算部為集團(tuán)財(cái)務(wù)部設(shè)成本審算組，深圳地產(chǎn)改審算部為“成本管理部成本管理部”20022002年：年： 確定萬科成本管理目標(biāo)和宗旨確定萬科成本管理目標(biāo)和宗旨20

2、032003年年: : 目標(biāo)成本管理責(zé)任成本管理作業(yè)成本管理的萬科成本管理模式確立。目標(biāo)成本管理責(zé)任成本管理作業(yè)成本管理的萬科成本管理模式確立。20042004年：年： 深圳成立區(qū)域成本管理部深圳成立區(qū)域成本管理部20052005年：年： 首屆集團(tuán)造價(jià)研討會(huì)召開首屆集團(tuán)造價(jià)研討會(huì)召開20062006年：年： 萬科成本知識(shí)體系平臺(tái)搭建成型，啟動(dòng)工廠化成本研究萬科成本知識(shí)體系平臺(tái)搭建成型，啟動(dòng)工廠化成本研究20072007年：年： 適應(yīng)新發(fā)展時(shí)期的成本管理方法論探索、制度完善、風(fēng)險(xiǎn)控制、信息適應(yīng)新發(fā)展時(shí)期的成本管理方法論探索、制度完善、風(fēng)險(xiǎn)控制、信息化化 平臺(tái)升級(jí)工作全面開展平臺(tái)升級(jí)工作全面開展2

3、0072007年：年： 集團(tuán)成本管理部成立集團(tuán)成本管理部成立成本管理目的及內(nèi)涵：成本管理目的及內(nèi)涵： 健康健康 合理合理 有序有序 成本管理應(yīng)符合制度要求，透明、規(guī)范，杜絕黑箱操作，摒成本管理應(yīng)符合制度要求，透明、規(guī)范，杜絕黑箱操作，摒棄個(gè)人利益的存在。并通過前溯管理與內(nèi)控，促進(jìn)公司相應(yīng)環(huán)節(jié)運(yùn)棄個(gè)人利益的存在。并通過前溯管理與內(nèi)控，促進(jìn)公司相應(yīng)環(huán)節(jié)運(yùn)作的規(guī)范性。作的規(guī)范性。 在科學(xué)、準(zhǔn)確的分析基礎(chǔ)上，充分發(fā)掘成本管理空間，在有效在科學(xué)、準(zhǔn)確的分析基礎(chǔ)上，充分發(fā)掘成本管理空間，在有效的成本前置中，使成本支出能提升客戶價(jià)值、帶來經(jīng)濟(jì)收益，控制、的成本前置中，使成本支出能提升客戶價(jià)值、帶來經(jīng)濟(jì)收益，

4、控制、減少無效成本的發(fā)生。減少無效成本的發(fā)生。 通過精細(xì)化的成本管理，用準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)提供決策依據(jù)，使可研通過精細(xì)化的成本管理，用準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)提供決策依據(jù)，使可研成本測算、目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本與結(jié)算成本相互印證并大體一致，成本測算、目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本與結(jié)算成本相互印證并大體一致，公司對成本的發(fā)生具有較強(qiáng)的事前控制能力。公司對成本的發(fā)生具有較強(qiáng)的事前控制能力。萬科成本管理的實(shí)踐萬科成本管理的實(shí)踐萬科成本管理的實(shí)踐萬科成本管理的實(shí)踐項(xiàng)目管理部成成本本管管理理部部設(shè)計(jì)管理部營銷管理部管理層萬科一線公司成本管理部設(shè)置萬科一線公司成本管理部設(shè)置組織架構(gòu)設(shè)置是工作開展的基礎(chǔ)。組織架構(gòu)設(shè)置是工作開展的基礎(chǔ)。造價(jià)管理

5、造價(jià)管理產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性招標(biāo)管理招標(biāo)管理變更簽證管理變更簽證管理預(yù)結(jié)算管理預(yù)結(jié)算管理綜合成本體系綜合成本體系成本信息化成本信息化成本軟件成本軟件信息月報(bào)信息月報(bào)成本數(shù)據(jù)庫成本數(shù)據(jù)庫目標(biāo)成本目標(biāo)成本責(zé)任成本責(zé)任成本無效成本無效成本綜合成本綜合成本萬科成本管理的實(shí)踐萬科成本管理的實(shí)踐“成本管理部成本管理部”的定位的定位 全員成本意識(shí)的推動(dòng)者全員成本意識(shí)的推動(dòng)者 公司經(jīng)營計(jì)劃的保證者公司經(jīng)營計(jì)劃的保證者 貫穿項(xiàng)目始終，規(guī)范所有部門工作的隱形管理者貫穿項(xiàng)目始終，規(guī)范所有部門工作的隱形管理者 項(xiàng)目成本總體控制的組織者和最終成效的責(zé)任者項(xiàng)目成本總體控制的組織者和最終成效的責(zé)任者成本管理部是綜合管理部門

6、，不是業(yè)務(wù)部門。成本管理部是綜合管理部門，不是業(yè)務(wù)部門。 萬科成本管理的實(shí)踐萬科成本管理的實(shí)踐萬科成本管理實(shí)踐管理鏈條萬科成本管理實(shí)踐管理鏈條可可研研成成本本目目標(biāo)標(biāo)成成本本責(zé)責(zé)任任成成本本動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)成成本本結(jié)結(jié)算算成成本本成本數(shù)據(jù)分析、無效成本分析成本數(shù)據(jù)分析、無效成本分析萬科成本管理的最重要部分萬科成本管理的最重要部分萬科成本管理實(shí)踐可研成本萬科成本管理實(shí)踐可研成本成本管理在可研階段的兩種工作模式：成本管理在可研階段的兩種工作模式：1、基于公司相關(guān)部門確定的方案進(jìn)行項(xiàng)目可研成本測算；2、從成本及盈利的角度提出產(chǎn)品組合選型的方案建議與意見；您選擇哪一種？您選擇哪一種？萬科成本管理實(shí)踐目標(biāo)成本萬

7、科成本管理實(shí)踐目標(biāo)成本p 目標(biāo)成本形成目標(biāo)成本形成目標(biāo)成本形成目標(biāo)成本形成目標(biāo)成本執(zhí)行目標(biāo)成本執(zhí)行萬科成本管理實(shí)踐目標(biāo)成本萬科成本管理實(shí)踐目標(biāo)成本目標(biāo)成本的兩個(gè)考核指標(biāo)-目標(biāo)成本絕對變動(dòng)率；目標(biāo)成本絕對變動(dòng)率； 目標(biāo)成本科目變動(dòng)率。目標(biāo)成本科目變動(dòng)率。萬科成本管理實(shí)踐動(dòng)態(tài)成本萬科成本管理實(shí)踐動(dòng)態(tài)成本1234及時(shí)了解項(xiàng)目成本狀況及時(shí)了解項(xiàng)目成本狀況，為經(jīng)營決策提供依據(jù)，為經(jīng)營決策提供依據(jù)項(xiàng)目之間能夠有效對項(xiàng)目之間能夠有效對比比預(yù)測市場變化，修正待預(yù)測市場變化，修正待發(fā)生成本應(yīng)對市場變化發(fā)生成本應(yīng)對市場變化產(chǎn)品分?jǐn)?，了解每種產(chǎn)品分?jǐn)偅私饷糠N產(chǎn)品成本狀況產(chǎn)品成本狀況動(dòng)態(tài)成本價(jià)值動(dòng)態(tài)成本價(jià)值p 動(dòng)態(tài)

8、成本的管理價(jià)值動(dòng)態(tài)成本管理要求動(dòng)態(tài)成本管理要求即時(shí)記錄即時(shí)記錄 決策、合同、變更決策、合同、變更 、結(jié)算、結(jié)算系統(tǒng)分解系統(tǒng)分解 各科目、各部門各科目、各部門動(dòng)態(tài)預(yù)測動(dòng)態(tài)預(yù)測 待發(fā)生成本、預(yù)計(jì)未來待發(fā)生成本、預(yù)計(jì)未來復(fù)審核對復(fù)審核對 成本、財(cái)務(wù)定期核對成本、財(cái)務(wù)定期核對及時(shí)通報(bào)及時(shí)通報(bào) 公司領(lǐng)導(dǎo)層、相關(guān)部門公司領(lǐng)導(dǎo)層、相關(guān)部門 萬科成本管理實(shí)踐動(dòng)態(tài)成本萬科成本管理實(shí)踐動(dòng)態(tài)成本萬科成本管理實(shí)踐責(zé)任成本萬科成本管理實(shí)踐責(zé)任成本 責(zé)任成本管理方式的實(shí)質(zhì)是責(zé)任成本管理方式的實(shí)質(zhì)是- 類似于工業(yè)企業(yè)的預(yù)算管理。類似于工業(yè)企業(yè)的預(yù)算管理。 責(zé)任成本是目標(biāo)責(zé)任成本是目標(biāo)-動(dòng)態(tài)成本體系有效運(yùn)作的制度保證。動(dòng)態(tài)成

9、本體系有效運(yùn)作的制度保證。 房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中產(chǎn)生的對形成產(chǎn)品、提升價(jià)值、促房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中產(chǎn)生的對形成產(chǎn)品、提升價(jià)值、促進(jìn)營銷沒有作用，無法獲得客戶認(rèn)同和補(bǔ)償，屬于費(fèi)用浪進(jìn)營銷沒有作用，無法獲得客戶認(rèn)同和補(bǔ)償，屬于費(fèi)用浪費(fèi)的成本。費(fèi)的成本。 萬科成本管理實(shí)踐無效成本萬科成本管理實(shí)踐無效成本管理原則管理原則q 指導(dǎo)確定準(zhǔn)確合理的目標(biāo)成本指導(dǎo)確定準(zhǔn)確合理的目標(biāo)成本q 以數(shù)據(jù)為語言，展現(xiàn)公司費(fèi)用的浪費(fèi)情況以數(shù)據(jù)為語言，展現(xiàn)公司費(fèi)用的浪費(fèi)情況q 激發(fā)領(lǐng)導(dǎo)層、全員的成本意識(shí)激發(fā)領(lǐng)導(dǎo)層、全員的成本意識(shí)q 清楚了解成本構(gòu)成，做到清楚了解成本構(gòu)成，做到“心里有數(shù)心里有數(shù)”q 推動(dòng)各部門提高專業(yè)能力、加

10、強(qiáng)計(jì)劃管理推動(dòng)各部門提高專業(yè)能力、加強(qiáng)計(jì)劃管理萬科成本管理實(shí)踐無效成本萬科成本管理實(shí)踐無效成本效果：效果：“無效成本無效成本”成為相關(guān)部門的成為相關(guān)部門的“口頭禪口頭禪”；無效成本的總結(jié)深；無效成本的總結(jié)深受公司領(lǐng)導(dǎo)層的重視。受公司領(lǐng)導(dǎo)層的重視。萬科成本管理實(shí)踐成本信息管理萬科成本管理實(shí)踐成本信息管理信息系統(tǒng)對萬科成本各項(xiàng)信息系統(tǒng)對萬科成本各項(xiàng)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)的高效運(yùn)作、的高效運(yùn)作、對企業(yè)對企業(yè)管理決策管理決策的重要支撐作用已經(jīng)被萬科十多的重要支撐作用已經(jīng)被萬科十多年的信息化建設(shè)歷史所印證。年的信息化建設(shè)歷史所印證。萬科成本信息化的歷程：萬科成本信息化的歷程： k3 k3 - - easeas

11、 成本信息化成本信息化造價(jià)管理造價(jià)管理a-housing平臺(tái)計(jì)價(jià)評標(biāo)系統(tǒng)成本管理軟件成本數(shù)據(jù)庫成本專業(yè)網(wǎng)站前置知識(shí)體系成本缺陷手冊成本信息月報(bào)課件培訓(xùn)體系綜合成本綜合成本知識(shí)管理知識(shí)管理合同管理系統(tǒng)萬科成本管理實(shí)踐成本信息管理萬科成本管理實(shí)踐成本信息管理萬科成本管理實(shí)踐成本信息管理萬科成本管理實(shí)踐成本信息管理萬科集團(tuán)使用的成本管理信息化軟件萬科集團(tuán)使用的成本管理信息化軟件-k3k3萬科成本管理實(shí)踐成本信息管理萬科成本管理實(shí)踐成本信息管理目標(biāo)成本目標(biāo)成本成本數(shù)據(jù)庫成本數(shù)據(jù)庫招標(biāo)招標(biāo)評標(biāo)評標(biāo)動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)成本合同合同變更變更資金計(jì)劃資金計(jì)劃責(zé)任成本責(zé)任成本待發(fā)生待發(fā)生成本成本信息月報(bào)信息月報(bào)測算模塊

12、測算模塊萬科成本管理實(shí)踐成本信息管理萬科成本管理實(shí)踐成本信息管理提升效率、提升效率、規(guī)范管理、規(guī)范管理、降低成本。降低成本。成本信息化所提供的價(jià)值：成本信息化所提供的價(jià)值： 造價(jià)管理造價(jià)管理綜合成本綜合成本 知識(shí)管理知識(shí)管理萬科成本管理實(shí)踐成本知識(shí)管理萬科成本管理實(shí)踐成本知識(shí)管理萬科成本管理實(shí)踐成本知識(shí)管理萬科成本管理實(shí)踐成本知識(shí)管理萬科成本管理實(shí)踐社會(huì)資源利用萬科成本管理實(shí)踐社會(huì)資源利用現(xiàn)階段，萬科集團(tuán)各一線公司均加速、加大力度使用社會(huì)現(xiàn)階段，萬科集團(tuán)各一線公司均加速、加大力度使用社會(huì)資源資源-造價(jià)咨詢公司：造價(jià)咨詢公司：n 預(yù)結(jié)算工作；預(yù)結(jié)算工作；n 招標(biāo)工作；招標(biāo)工作；n 項(xiàng)目現(xiàn)場產(chǎn)品管

13、理；項(xiàng)目現(xiàn)場產(chǎn)品管理；n 經(jīng)濟(jì)性分析經(jīng)濟(jì)性分析關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：合適、事務(wù)性工作、效率、價(jià)值合適、事務(wù)性工作、效率、價(jià)值新的環(huán)境與思考新的環(huán)境與思考成本管理的思考成本管理的思考-新的環(huán)境新的環(huán)境新的外部環(huán)境：新的外部環(huán)境：一半是海水一半是火焰：一半是海水一半是火焰：人民幣升值、大眾投資意識(shí)崛人民幣升值、大眾投資意識(shí)崛起帶來的機(jī)遇與國家宏觀調(diào)控的壓力；起帶來的機(jī)遇與國家宏觀調(diào)控的壓力；房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境變化：房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境變化：低成本低售價(jià)低成本低售價(jià)-低成本高售價(jià)低成本高售價(jià)- -高成本高售價(jià)高成本高售價(jià)通貨膨脹：通貨膨脹：生產(chǎn)資料、人工的不斷大幅上漲生產(chǎn)資料、人工的不斷大幅上漲建筑標(biāo)準(zhǔn)：建筑標(biāo)準(zhǔn)：

14、更加嚴(yán)格規(guī)范的建筑、節(jié)能等標(biāo)準(zhǔn)更加嚴(yán)格規(guī)范的建筑、節(jié)能等標(biāo)準(zhǔn)成本管理的思考成本管理的思考-新的環(huán)境新的環(huán)境新的內(nèi)部環(huán)境：新的內(nèi)部環(huán)境：快速的業(yè)務(wù)發(fā)展：快速的業(yè)務(wù)發(fā)展：工作量的劇增；工作量的劇增；人員能力稀釋：人員能力稀釋：人力資源與業(yè)務(wù)發(fā)展的匹配度；人力資源與業(yè)務(wù)發(fā)展的匹配度；工廠化時(shí)代的召喚：工廠化時(shí)代的召喚：產(chǎn)品質(zhì)量、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)、勞動(dòng)力要求產(chǎn)品質(zhì)量、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)、勞動(dòng)力要求的交集；的交集；精細(xì)化：精細(xì)化：粗放管理方式帶來的效率、效益雙低問題；粗放管理方式帶來的效率、效益雙低問題；效率：效率：快速周轉(zhuǎn)與資金效率、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系；快速周轉(zhuǎn)與資金效率、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系；成本管理的思考成本管理的思考成本管理部工作的思考成本管理部工作的思考.n 數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)中心n 綜合能力綜合能力n 管理方法管理方法n 價(jià)值創(chuàng)造價(jià)值創(chuàng)造成本管理工作的思考成本管理工作的思考 1 1、數(shù)據(jù)中心、數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)事關(guān)決策，成為數(shù)據(jù)中心將是成本工作的主要方向：數(shù)據(jù)事關(guān)決策，成為數(shù)據(jù)中心將是成本工作的主要方向： 主題詞：準(zhǔn)確、及時(shí)主題詞：準(zhǔn)確、及時(shí)成本管理工作的思考成本管理工作的思考 2、綜合的專業(yè)能力、綜合的專業(yè)能力綜合的專業(yè)能力是指：成本管理人員應(yīng)迅速從預(yù)結(jié)算人員轉(zhuǎn)變成為綜綜合的專業(yè)能力是指：成本管理人員應(yīng)迅速從預(yù)結(jié)算人