商業(yè)地產(chǎn)銷售反租回報案例分析

1、商業(yè)地產(chǎn)銷售反租回報案例分析（好百年合作方式分析）項目商場的地理位置具有無可比擬的優(yōu)越性，加上沿南油大道臨街有 260 多米的長度，可謂商機無限。好百年目前在深圳有三家分店，其中南山沃爾瑪二層有一個面積很小的分 店，對外展示性比較差。 好百年的發(fā)展迅速，需要在南山開店擴展市場，目前 南山在售的商場中，只有本項目地理位置、面積大小等硬件條件相對比較合適， 因此好百年對本項目也表現(xiàn)出比較大的興趣。二、 好百年租用方式 商場正常銷售，然后將商場部分整體出租給好百年，由其負(fù)責(zé)招商以及日 后的經(jīng)營、物業(yè)管理等工作。發(fā)展商則按照每年 8%的回報率向業(yè)主返還一定金額。制定經(jīng)濟分析假設(shè)條件的原則1、與好百年簽

2、定的租期時間不超過 10 年。2、給好百年租金的最終結(jié)果就是要保證發(fā)展商能得到純銷售額四、 制定經(jīng)濟分析的假設(shè)條件（注：由于商場兩層面積確定，此經(jīng)濟分析按照商場兩層面積為7000卅計算。）1、假設(shè)商場兩層全部公開發(fā)售，并且達(dá)到 100%的銷售率。五、 租金試算1、計算方法說明： 根據(jù)制定假設(shè)條件的原則及兩個假設(shè)條件， 不論給好百年的租金以及售價如 何，一定要保證發(fā)展商的純收益，由此得出以下的公式：實際銷售總金額 -回報客戶的金額 +好百年租金 -不可預(yù)見費 =純銷售額其中：實際銷售總金額 是商場在實現(xiàn)100%銷售的情況下獲得的收益，包括各種費用?；貓罂蛻舻慕痤~ 是發(fā)展商每年按照8%的出租回報率

3、在租期內(nèi)付出的總金額； 好百年租金是租期內(nèi)發(fā)展商從好百年得到的總收益；不可預(yù)見費是在租期內(nèi)發(fā)生的目前不能預(yù)見的部分支出；純銷售額是在發(fā)展商自行銷售，不考慮任何合作模式，并實現(xiàn)100%銷售的情況下獲得的收益。以上公式用數(shù)字表示為：銷售均價X 7000銷售均價X 7000X 8%X租期+月租金X 7000X12X租期銷 售均價X 7000X 3%=已知均價X 7000（其中銷售均價和租金為未知，其他條件為已知。）2、本項目商場正常經(jīng)營狀態(tài)下的市場推論價格（具體形成過程參見銷售執(zhí)行報告一一商場價格部分）一層二層銷售均價2.4萬元/ m21.2萬元/ m2整體均價1.8萬元/ m2此整體均價為公式中的

4、已知均價。3、計算數(shù)據(jù)說明按照好百年租期為8年、10年分別計算相應(yīng)的租金及銷售均價；不 可預(yù)見費按照8年2.5%、10年3%計算。前三年的租金保持不變，從第四年開始，建議按照每年12%遞增,具體遞增多少還需與好百年協(xié)商確定。租金從第四年開始遞增的原因：前三年利用比較低的租金吸引好百 年經(jīng)營，憑借好百年的品牌效應(yīng)與號召力，三年經(jīng)營下來，經(jīng)濟效益及知名度都將有大幅度的提高。為保證發(fā)展商能有良好的租金收 益，建議從第四年開始租金按照一定的比例遞增。4、計算過程+ 8年租期 將已知數(shù)據(jù)帶入到公式中，得到：銷售均價X 7000銷售均價X 7000X 8%X 8 +月租金X 7000X 12X 3+ 月租

5、金X 12X 7000X(1+12%) 1 (1 + 12%) 5 /1 (1 + 12%)-銷售均價X 7000X 2.5%= 18000X 7000得出銷售均價與月租金的關(guān)系方程式：銷售均價=53731 361 X月租金按照月租金從60元加到120元加的價格，帶入到公式中，則得到相應(yīng)的銷 售均價，既當(dāng)該好百年的租金達(dá)到某個價格時，要實現(xiàn)相應(yīng)的銷售整體均價，才 能保證發(fā)展商能夠得到純銷售額。一、二層均價按照2: 1的比例計算。計算結(jié)果為:月租金整體均價一層均價二層均價租金收益(萬元)回報金額(萬元)需貼補的金額(萬元)5035681475752378742351598511750603207

6、1427612138150821436892867028461379481897459291275168228024851331351656767761113343579021241283211416176239516189310017631235081175484707899-571純銷售額12950說明：表格中的租金收益、回報金額、需貼補的金額為8年總共所需的金額每年租金表（元/ m2）前二年第四年第五年第六年第七年第八年70788898110123809010011212614190101113126142159100112125140157176靜10年租期計算方法同上，則計算結(jié)果為:

7、月租金整體均價一層均價二層均價租金收益（萬元）回報金額（萬元）需貼補的金額（萬元）50553327377636888598530986250016045222602963014871822532418142703511246816234088379196631128480250023333616668957614001442518000240001200095761008050419500260001300095761092013449014892198569928107738340-24331800024000120001077310080-6931950026000130001077310

8、920147100478263763188119702678-9292純銷售額12950說明：表格中的租金收益、回報金額、需貼補的金額為10年總共所需的金當(dāng)租金達(dá)到80元/m,商場整體銷售均價在18000元/m時，發(fā)展商需 貼補的金額最少，如果均價超過這個價格，則需貼補的金額也要相應(yīng) 增加。當(dāng)租金達(dá)到90元/卅，商場整體銷售均價在18000元/卅時，發(fā)展商的 租金收益超過了回報給客戶的金額，這時，發(fā)展商就不需貼補，租金 已足可以滿足給客戶回報的金額，還有盈余。每年租金表（元/tf）前二年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年70788898110123138155809010011212614115817790101113126142159178199100112125140157176197221結(jié)論：從兩個計算結(jié)果比較看，綜合考慮租金收益、回報客戶的金額及發(fā)展商需 貼補的金額，當(dāng)租期為10年，租金達(dá)到80元加時