房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計科目表與注釋

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計科目表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)企業(yè)會計準則應用指南的統(tǒng)一規(guī)定，并根據(jù) 房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的特點，應設置如下會計科目。序號編號科目名稱注釋一、資產(chǎn)類11001庫存現(xiàn)金21002銀行存款按照開戶銀行和其他金融機構(gòu)、存款種類等， 分別設置“銀行存款日記賬”。建議把貸款 專戶和銀行按揭賬戶與一般結(jié)算戶分開，設 成三級明細31012其他貨幣資金設置外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存 款、信用卡存款、信用證保證金存款、存出 投資款等41101交易性金融資產(chǎn)按照交易性金融資產(chǎn)的類別和品種，分別“成 本”、“公允價值變動”進行明細核算。51121應收票據(jù)按照開出、承兌商業(yè)匯票的單位 明細核算611

2、22應收賬款按照開發(fā)項目及債務人進行明細核算。房地產(chǎn)公司一般是預售商品房，用預收賬款科目 核算。通常是兩種回款方式：一次性付清、 銀行按揭。分期收款銷售方式比較少用。71123預付賬款按照開發(fā)項目及供應單位、施工單位進行明 細核算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工單位有關(guān)預 付備料款、撥付甲供材、結(jié)算工程款的核算， 應在“預付賬款-預付承包單位款” “應付賬 款-應付工程款”兩個賬戶進行。81131應收股利按照被投資單位進行明細核算91132應收利息按照借款人或被投資單位進行明細核算101221其他應收款按照開發(fā)項目及其他應收款的項目和對方單 位（或個人）進行明細核算。 房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)有很多存出保證金要

3、放在這個科目，主要是報建過程中的一些如墻改基金、散裝水泥 保證金、民工工資保證金，臨時接電保證金 等。這個科目建議用個人、客戶往來核算實 現(xiàn)對每個人、單位的明細治理，設置以下幾 個明細科目：內(nèi)部個人借款、存出保證金、 合作單位往來、其它。111231壞賬準備按照應收帳款的類別進行明細核算121401材料米購按照開發(fā)項目及供應單位進行明細核算131402在途物資按照開發(fā)項目及供應單位進行明細核算141403原材料按照開發(fā)項目及材料的保管地點（倉庫）、材料 的類別、品種和規(guī)格等進行明細核算151404材料成本差異161405開發(fā)產(chǎn)品按照開發(fā)項目，分別開發(fā)產(chǎn)品的種類（商鋪、 住宅等）進行明細核算。

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開 發(fā)的產(chǎn)品，達到預定可銷售狀態(tài)時，按實際 成本，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記“開發(fā) 成本”科目。期末，企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)對外轉(zhuǎn)讓、銷 售和結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的實際成本，借記 主營 業(yè)務成本”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目。仃1406發(fā)出商品按照購貨單位及商品類別和品種進行明細核 算分期收款發(fā)出商品181408委托加工物資按加工合同、受托加工單位以及加工物資的 品種等進行明細核算191411周轉(zhuǎn)材料按照周轉(zhuǎn)材料的種類（如低值易耗品、包裝 物等），同時還應分別“庫存”、“攤銷” 進行明細核算20周轉(zhuǎn)房應設置“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房累計攤銷” 兩個明細賬戶進行核算21低值易耗品221471存貨跌價準備按照

5、存貨項目和類別進行明細核算231501持有至到期投資按照存貨項目和類別進行明細核算241502持有至到期投資減值 準備按照持有至到期投資的類別和品種，分別“投 資成本”、“溢折價”、應計利息”進行明 細核算。251503可供出售金融資產(chǎn)按照可供出售金融資產(chǎn)類別或品種進行明細 核算261511長期股權(quán)投資按照被投資單位進行明細核算。長期股權(quán)投 資核算采用權(quán)益法的，應當分別“投資成本”、“損益調(diào)整”、“所有者權(quán)益其他變動”進 行明細核算。271512長期股權(quán)投資減值準 備按照被投資單位進行明細核算。281521投資性房地產(chǎn)按照投資性房地產(chǎn)類別和項目進行明細核 算，采取公允價值計量的還應分別“成本”

6、 和“公允價值變動”進行明細核算。29投資性房地產(chǎn)累計折 舊（累計攤銷）按照投資性房地產(chǎn)類別和項目進行明細核算301531長期應收款按照承租人或購貨單位（接受勞務單位）等 進行明細核算311601固定資產(chǎn)按照固定資產(chǎn)類別或項目進行明細核算。321602累計折舊按照固定資產(chǎn)類別或項目進行明細核算。331603固定資產(chǎn)減值準備按照固定資產(chǎn)類別或項目進行明細核算。341604在建工程核算企業(yè)開發(fā)的自有工程，按照“建筑工程”、 “安裝工程”、“在安裝設備”、“待攤支 出”以及單項工程進行明細核算。在建工程 發(fā)生減值的，應在本科目設置“減值準備” 明細科目進行核算。351605工程物資361606固定資

7、產(chǎn)清理按照被清理的固定資產(chǎn)項目進行明細核算。371701無形資產(chǎn)按照無形資產(chǎn)項目進行明細核算。由于房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性，土地作為房地產(chǎn)企業(yè) 建設商品房的“原材料”，一般體現(xiàn)在存貨 項目，而不會體現(xiàn)在“無形資產(chǎn)”項目中。381702累計攤銷按照無形資產(chǎn)項目進行明細核算391703無形資產(chǎn)減值準備按照無形資產(chǎn)項目進行明細核算401711商譽商譽發(fā)生減值的，應在本科目設“減值準 備”明細科目進行核算，也可以單獨設置“商 譽減值準備”科目進行核算。411801長期待攤費用按費用項目進行明細核算。女口：房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)租入房屋作為售樓處的裝修支出421811遞延所得稅資產(chǎn)按照可抵扣暫時性差異等項目進

8、行明細核 算，根據(jù)稅法規(guī)定可用以后年度稅前利潤彌 補的虧損產(chǎn)生的所得稅資產(chǎn)，也在本科目核 算431901待處理財產(chǎn)損溢盤盈、盤虧的資產(chǎn)種類和項目進行明細核算:二負債類442001短期借款按照借款種類和貸款人進行明細核算只有當長期借款到期日在1年之內(nèi)才將貸款 金額轉(zhuǎn)入短期借款。452101交易性金融負債按照交易性金融負債類別，分別“本金”、 “公允價值變動”進行明細核算。462201應付票據(jù)按照債權(quán)人進行明細核算，同時應當 設置“應付票據(jù)備查簿”，詳細登記每一商 業(yè)匯票的種類、號數(shù)和出票日期、到期日、 票面余額、交易合同號和收款人姓名或單位 名稱以及付款日期和金額等 資料。應付票據(jù) 到期結(jié)清時，

9、應當在備查簿內(nèi)逐筆注銷。472202應付賬款按照開發(fā)項目，分別不同的債權(quán)人（如供應單位、施工單位等）進行明細核算。建議分一下單位的類別：如總包單位、分包 單位、設計單位等，也可以按照公司開發(fā)的 小區(qū)分類。視482203預收賬款按照開發(fā)項目，按購房單位或個人進行明細 核算?，F(xiàn)在的銷售模式一般是預售的模式， 預收賬款也要采取往來客戶核算的模式，分 小區(qū)-樓號-單元-101（-102 ）這樣的明細核算最好。預收房款的核算中最好把一次性付款、分期 付款、按揭付款等不冋收款形式的房子分開 來492211應付職工薪酬按照“工資”、“職工福利”、“社會保險 費”、住房公積金”、“工會經(jīng)費”、“職 工教育經(jīng)費

10、”、“解除職工勞動關(guān)系補償” 等應付職工薪酬項目進行明細核算。502221應交稅費"按照應交稅費的稅種進行明細核算增值稅、 消費稅、營業(yè)稅、所得稅、資源稅、土地增 值稅、城市維護建設稅、房產(chǎn)稅、土地使用 稅、車船使用稅、教育費附加、 礦產(chǎn)資源補 償費等。企業(yè)代扣代交的個人所得稅，也通 過本科目核算。企業(yè)不需要預計應交數(shù)所交 納的稅金，如印花稅、契稅、耕地占用稅、 車購稅等，不在本科目核算。房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅及附加、土地增值稅和 所得稅需要預繳。賬務處理上則有幾種不同 的形式，根據(jù)企業(yè)報表的具體需要而定。有 的企業(yè)把預繳的稅款放在本科目的借方，把 提取的稅金掛在長期待攤費用，結(jié)轉(zhuǎn)收入成

11、 本時配比結(jié)轉(zhuǎn)稅金。512231應付利息按照存款人或債權(quán)人進行明細核算522232應付股利按照投資者進行明細核算532251其他應付款按照開發(fā)項目，分別其他應付款的項 目和對方單位（或個人）進行明細核算 一般來講，預收的房屋銷售款應在預收賬款 的核算，誠意金、訂金、會員費如果為了會 計的需要，有可能需要放在此科目。在項目發(fā)包的過程中，會要求施工單位交納 疋的 工程進度質(zhì)量保證金也會在此科目核算，亦 要用往來核算，建議先整體規(guī)劃好。二級明細設成存入保證金、合作單位往來、暫收房 款定金等，可根據(jù)項目具體情況來考慮。542401遞延收益按照政府補助的種類進行明細核算。核算房 地產(chǎn)公司收到除直接計入營

12、業(yè)外收入之外的 財政補貼，552501長期借款按照貸款單位和貸款種類，分別“本金”、 “溢折價”、“交易費用”等進行明細核算。562502應付債券按照“面值”、“溢折價”、“應計利息”、“交易費用”進行明細核算。企業(yè) 發(fā)行的可轉(zhuǎn)換公司債券，應在本科目設置“可 轉(zhuǎn)換公司債券”明細科目進行核算。572701長期應付款按照長期應付款的種類和債權(quán)人進行明細核 算。582801預計負債按照預計負債項目進行明細核算，如 對外提供擔保、未決訴訟、產(chǎn)品質(zhì)量保證、 重組義務以及固定資產(chǎn)和礦區(qū)權(quán)益 棄置義務等。592901遞延所得稅負債按照應納稅暫時性差異項目進行明細 核算。二所有者權(quán)益類J604001實收資本按

13、照投資者進行明細核算614002資本公積分別“資本溢價”或“股本溢價”、“其他 資本公積”進行明細核算624101盈余公積分別“法定盈余公積”、“任意盈余公積” 進行明細核算。企業(yè)（外商投資）還應分別“儲備基金”、“企業(yè)發(fā)展基金”進行明細 核算。634103本年利潤644104利潤分配分別“提取法定盈余公積”、“提取任意盈 余公積”、“應付現(xiàn)金股利或利潤”、“轉(zhuǎn) 作股本的股利”、“盈余公積補虧”和“未 分配利潤”等進行明細核算。企業(yè)（外商投 資）還應分別“提取儲備基金”、“提取企 業(yè)發(fā)展基金”、“提取職工獎勵及福利基金” 進行明細核算。企業(yè)（中外合作經(jīng)營）在合 作期間歸還投資者的投資，應在本科

14、。四成本類655001開發(fā)成本按照開發(fā)項目，分別成本項目 （土地征用及 拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、 基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費 用+借款費用）進行明細核算665101開發(fā)間接費用按照開發(fā)項目，分別費用項目（職工薪酬、 折舊修理費、差旅交通費、辦公費、 水電費、 勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷費、利息支出、其 他費用）進行明細核算般包括工程部門、設計部門、成本控制部門、綜合報建部門的費用。建議在建立核算體系之前與成本控制部門（預算部門）進行溝通，最好做到成本部門 的口徑與財務部門核算的口徑 致，確保后 期項目決算、對賬工作的順利進行，不要弄 成成本部門和財務部門提出來的數(shù)據(jù)不一

15、 致，造成被動局面。675301研發(fā)支出按照研究開發(fā)項目，分別“費用化支出”與 “資本化支出”進行明細核算540154025403工程施工 工程結(jié)算 機械作業(yè)”建造承包商專用。果房地產(chǎn)企業(yè)本身也有施 工隊伍，有施工業(yè)務，那么還需要在成本類 科目中增設“工程施工”和“工程結(jié)算”、“機械作業(yè)”等科目。五損益類686001主營業(yè)務收入按照主營業(yè)務的種類進行明細核算696051其他業(yè)務收入按照其他業(yè)務收入種類進行明細核算，如出 租固定資產(chǎn)、出租無形資產(chǎn)、出租包裝物和 商品、銷售材料等實現(xiàn)的收入706101公允價值變動損益按照交易性金融資產(chǎn)、交易性金融負債、投 資性房地產(chǎn)等進行明細核算716111投資收

16、益按照投資項目進行明細核算726301營業(yè)外收入按照處置非流動資產(chǎn)利得、非貨幣性資產(chǎn)交 換利得、債務重組利得、罰沒利得、政府補 助利得、確實無法支付而按規(guī)定程序經(jīng)批準 后轉(zhuǎn)作營業(yè)外收入的應付款項等進行明細核 算736401主營業(yè)務成本按照主營業(yè)務的種類進行明細核算746402其他業(yè)務支出按照其他業(yè)務成本種類進行明細核算，如銷 售材料的成本、出租固定資產(chǎn)的累計折舊、 出租無形資產(chǎn)的累計攤銷、出租包裝物的成 本或攤銷額、米用成本模式計量的投資房地 產(chǎn)的累計折舊或累計攤銷等756403營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅、土地增值稅、城建稅、教育費附加 等766601銷售費用按照費用項目進行明細核算，包括保險費、

17、包裝費、展覽費和廣告費、商品維修費、預 計產(chǎn)品質(zhì)量保證損失、運輸費、裝卸費等以 及為銷售本企業(yè)商品而專設的銷售機構(gòu)（含 銷售網(wǎng)點、售后服務網(wǎng)點等）的職工薪酬、業(yè) 務費、折舊費等經(jīng)營費用。銷售前期費主要指樣板房裝飾費、售樓處建 造與裝飾費。銷售推廣費主要是與銷售相關(guān)的媒體廣告 費、廣告制作費、展位費戶外發(fā)布費、短信 費燈箱制作費、樓書印刷費等。業(yè)務宣傳費 是指企業(yè)發(fā)放的印有企業(yè)標志的禮品、紀念 品、傳單等。合冋父易費是指合冋父易時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 向住建委繳納的交易手續(xù)費。銷售傭金是指房地產(chǎn)企業(yè)向銷售代理公司支 付的銷售策劃或傭金。房地產(chǎn)企業(yè)的銷售費用，廣告費占整個銷售 費用的比例較大，約50-7

18、0%的比重。776602管理費用按照費用項目進行明細核算.房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)的管理費用包括籌建期間發(fā)生的開辦費、 董事會和行政管理部門在企業(yè)的經(jīng)營管理中 發(fā)生的或者應由企業(yè)統(tǒng)一負擔的公司經(jīng)費（包括行政管理部門職工薪酬、修理費、物料 消耗、低值易耗品攤銷、辦公費和差旅費等）、 工會經(jīng)費、重事會費（包括重事會成員津貼、 會議費和差旅費等）、聘請中介機構(gòu)費、咨詢 費（含顧問費）、訴訟費、業(yè)務招待費、房產(chǎn)稅、 車船使用稅、土地使用稅、印化稅、技術(shù)轉(zhuǎn) 讓費、礦產(chǎn)資源補償費、研究費用、排污費 等。786603財務費用按照費用項目進行明細核算，如利息支出（減 利息收入）、匯兌差額以及相關(guān)的手續(xù)費、企 業(yè)發(fā)生的現(xiàn)金折扣或收到的現(xiàn)金折扣。房地產(chǎn)企業(yè)的財務費用一般做資本化處理， 除非貸款利息發(fā)生時項目已完工。796701資產(chǎn)減值損失按照資產(chǎn)減值損失的13個項目進行明細核算 主要用在上市公司，一般的房地產(chǎn)公司涉及不 多，在此不細詳述。806711營業(yè)外支出按照營業(yè)外支出項目進行明細核算，如處置 非流動資產(chǎn)損失、非