2020年10月房展會(huì)需求調(diào)研報(bào)告

1、.精品文檔 .2020年 10月房展會(huì)需求調(diào)研報(bào)告XX年以來(lái)，杭州樓市的走勢(shì)主要分為 2個(gè)階段展開：15 月是一個(gè)單邊上揚(yáng)的增長(zhǎng)期，六城區(qū)一手成交量從1 月的1344 套飛升到 5 月的 10058 套。69 月則是一個(gè)回落震蕩期， 其中 68 月一手成交量逐月下降， 9 月開始則出現(xiàn)反彈。第 1 階段樓市的快速上漲建立在寬松的金融政策、稅費(fèi)政策和土 地政策等方面。從第 2 階段開始，政策微調(diào)和信貸收緊的力 度逐步加大，從二套房貸收緊到公積金暫停差額貸款，以及 銀行補(bǔ)充資本金的要求，都反映出通過(guò)適度調(diào)控來(lái)降低金融 風(fēng)險(xiǎn)的思路。然而市場(chǎng)的熱度并未就此減弱，從近期的新開樓盤的銷 售情況來(lái)看，大多數(shù)

2、樓盤單日銷售率都可達(dá)到八成， “日光 盤”也頗為常見。與之相應(yīng)的是一直處于低位的可售存量， 目前六城區(qū)商品房存量不足萬(wàn)套，而住宅更是在 6000 套以 下。而令消費(fèi)者感知更為深刻的便是價(jià)格的持續(xù)增長(zhǎng)，進(jìn)入 三季度后，各個(gè)板塊的價(jià)格持續(xù)上升的趨勢(shì)似乎未見緩和的 跡象。市場(chǎng)趨勢(shì)依舊，消費(fèi)者的心態(tài)如何？帶著這個(gè)問(wèn)題，中 原地產(chǎn)在本次房展會(huì)上組織開展了需求調(diào)研，一探個(gè)中究竟。心態(tài)篇 市場(chǎng)的最終趨勢(shì)是供求雙方及與之相關(guān)的環(huán)境共同形 成的合力作用的結(jié)果。這個(gè)合力會(huì)隨著各個(gè)分力的變化而不 斷演變的，而需求的變化是這些分力中極為重要的部分。心 態(tài)決定行為，因此我們首先從需求心態(tài)入手，看一看這個(gè)構(gòu) 成最終行為決

3、策的前提發(fā)生了怎樣的變化。從觀展的目的來(lái)看，當(dāng)前和未來(lái)會(huì)形成購(gòu)買行為的客戶 比例占到 %，也就說(shuō)超過(guò)八成的客戶仍然會(huì)在當(dāng)前走勢(shì)下購(gòu) 房。我們與今年 5月的需求結(jié)論比較發(fā)現(xiàn)，在 5 月份的房展 會(huì)中，這部分客戶的比例為七成?？梢哉f(shuō)，在樓市價(jià)格日益 高企的趨勢(shì)下，購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)上升的預(yù)期已經(jīng)被完 全確認(rèn)，看漲情緒較高。我們結(jié)合消費(fèi)者對(duì)當(dāng)前樓市的心態(tài)來(lái)看，目前繼續(xù)持幣 觀望的比例為 %，提高總價(jià)預(yù)算的占 %，降低購(gòu)房面積的占 %， 另?yè)褓?gòu)房區(qū)域的占 %。持幣觀望與調(diào)整購(gòu)買計(jì)劃的比例大致 是四六開。這部分持幣觀望的群體又分成兩類，一類是被動(dòng) 觀望型，這部分群體并非是真的不愿入市，而是在錯(cuò)過(guò)了上

4、半年較佳入市時(shí)機(jī)，又被當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲所拋離的群體，由于 錯(cuò)失了周期底部，又不甘在當(dāng)下追高，因此繼續(xù)觀望。另一 類是主動(dòng)觀望型，這部分群體對(duì)于房?jī)r(jià)高漲的可持續(xù)性抱有 懷疑，認(rèn)為周期性的高點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)，當(dāng)下并不是適合的買房 時(shí)機(jī)。在觀望者之外的六成是行動(dòng)者，這部分客戶的購(gòu)房意 愿較為急迫，他們同樣受到當(dāng)下不斷上漲的房?jī)r(jià)的困擾，但 作法是通過(guò)調(diào)整自身來(lái)適應(yīng)，如提高預(yù)算，減小面積，改變 選擇區(qū)域。本次觀展的目的當(dāng)前對(duì)樓市的心態(tài)自 XX 年杭州市政府出臺(tái) 24 條意見以來(lái)，樓市的反應(yīng)基 本符合政策制定的初衷，成交量的同比大幅增長(zhǎng)以及價(jià)格的 上行都反映出這一系列政策的效果。然而隨著 XX 年末的臨 近，交易環(huán)

5、節(jié)稅費(fèi)補(bǔ)貼的截止日期已經(jīng)越來(lái)越近。從需求的 反映來(lái)看， %的客戶認(rèn)為對(duì)自身有一定的影響， %的客戶認(rèn)為 影響很大， %的客戶認(rèn)為無(wú)所謂。目前大多數(shù)客戶的心態(tài)處 于一個(gè)兩難的選擇當(dāng)中，由于不能判斷稅費(fèi)補(bǔ)貼政策是否有 延期的可能，如果要趕在優(yōu)惠期內(nèi)購(gòu)房，則必須在未來(lái) 2 個(gè) 月內(nèi)完成購(gòu)房，如果明年再作購(gòu)房打算，則很可能面對(duì)房?jī)r(jià) 持續(xù)上漲，而稅費(fèi)優(yōu)惠不再的窘境。但畢竟，能買到好房才 是客戶的核心需求，稅費(fèi)的優(yōu)惠能激發(fā)需求，但停止后未必 直接造成抑制作用。購(gòu)房者主要的困境仍在于當(dāng)下供不應(yīng)求 的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下，選到好房的不容易。在對(duì)未來(lái)樓市走勢(shì)的判斷上，當(dāng)下的客戶心態(tài)準(zhǔn)確地詮 釋了當(dāng)下市場(chǎng)繼續(xù)火爆的原因。

6、%的購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)將持續(xù) 上漲， %認(rèn)為將保持穩(wěn)定， %難以判斷， %認(rèn)為將下跌。結(jié)合 今年 5 月的情況來(lái)看，當(dāng)時(shí) %的人認(rèn)為房?jī)r(jià)已經(jīng)調(diào)整到位， % 的認(rèn)為還有下調(diào)空間， %難以判斷。與 5 月相比，看跌的比 例大幅降低。 看漲的大幅上升。 當(dāng)預(yù)期成為一種主流傾向后， 帶來(lái)的就是行為的趨同，因此房?jī)r(jià)未來(lái)上升的預(yù)期十分強(qiáng)烈， 而需求的分歧縮小也再度證明了這一趨勢(shì)的必然。稅費(fèi)優(yōu)惠即將到期的影響 對(duì)未來(lái)樓市走勢(shì)的判斷 需求篇 房?jī)r(jià)在今年前三季度中單邊上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，以及信貸政策 的寬松和交易成本的降低，共同構(gòu)建了一個(gè)投資者所喜好的 環(huán)境。在購(gòu)房群體中，投資者一直較為活躍，從本屆房展會(huì) 的觀展客戶來(lái)看，

7、頻頻出現(xiàn)外地投資者的身影。中原的需求 調(diào)研結(jié)果來(lái)看，購(gòu)房目的中有投資傾向的比例總和達(dá)到%，其中純投資的比例在 %，投資兼自住的在 %。而在今年的 5 月 份，純投資的比例為 %，投資兼自住的比例為 %，二者合計(jì)為 %。 投資需求的持續(xù)升溫是當(dāng)下非常顯著的一個(gè)特點(diǎn)。在自住需 求方面，改善居住條件和婚房的需求是主流。在樓市交易的 活躍期，改善性的需求往往在以小換大，以舊換新的置換行 為中體現(xiàn)，二手房市場(chǎng)持續(xù)活躍的態(tài)勢(shì)也印證了這一特點(diǎn)。 改善性的需求在今年二三季度中的釋放比較明顯，而婚房需 求一直是市場(chǎng)上較為穩(wěn)定的剛性需求。在購(gòu)房類型的選擇上，普通住宅的比例占%，別墅排屋類占 %，商鋪、酒店式公寓和

8、寫字樓共占 %。杭州樓市的主要 增長(zhǎng)點(diǎn)一直都在住宅領(lǐng)域。同地段的住宅的價(jià)格往往都會(huì)高 于寫字樓的價(jià)格，且近年來(lái)高端住宅的發(fā)展非常快，大戶型 的高端公寓大有與別墅排屋類物業(yè)一較高低之趨勢(shì)。購(gòu)房目的購(gòu)房類型購(gòu)房者在區(qū)域板塊選擇上的傾向與今年 5 月相比沒有發(fā) 生大的變化。政府規(guī)劃明確，區(qū)域建設(shè)日新月異的板塊都陸 續(xù)進(jìn)入一個(gè)需求持續(xù)增長(zhǎng)的時(shí)期，如濱江區(qū)、九堡、城東、 三墩、申花等。而擁有稀缺的板塊，也因其獨(dú)特的板塊價(jià)值 而被購(gòu)房者所認(rèn)同，如錢江新城、蔣村、西溪板塊等。與之 相應(yīng)的是今年以來(lái)各個(gè)板塊推出的土地成交地價(jià)相繼創(chuàng)出 新高，地價(jià)的上升迅速推高了購(gòu)房者對(duì)同板塊內(nèi)房?jī)r(jià)的未來(lái) 預(yù)期。曾經(jīng)的主城邊緣板

9、塊，在城市化進(jìn)程不斷提速的情況 下，逐步實(shí)現(xiàn)和提升其居住價(jià)值。在城市外擴(kuò)的進(jìn)程中，越 來(lái)越多的板塊從價(jià)值洼地變成了價(jià)值高地，而不斷涌入的購(gòu) 房者也為這些板塊未來(lái)的持續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。在具體房源的選擇依據(jù)上，地段和交通的重要性依舊排 在前列，占 20%，而小區(qū)環(huán)境同樣占 20%，總價(jià)、停車和配 套分別占 %、%和 %。值得注意的是配套在本次調(diào)研中比例降 到了第五位，而在 5 月份則高居第三位。位次的下降反映出 了當(dāng)前需求的一些特征，簡(jiǎn)單來(lái)看，對(duì)于投資性需求而言， 當(dāng)下配套的完善程度并不構(gòu)成對(duì)其購(gòu)買的直接影響，而對(duì)于 自住需求而言，在選擇主城周邊的板塊時(shí)，已經(jīng)清楚了解到 配套升級(jí)尚須時(shí)日的現(xiàn)況，但

10、由于房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，這一問(wèn)2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導(dǎo)寫作-獨(dú)家原創(chuàng)5 / 10.精品文檔 . 題的重要程度顯然被置后了。 而在 5 月前，房?jī)r(jià)處于回升期， 投資比例不高，自住者的需求尚能從容地考慮，故而配套的 重要程度尚能排在第三位?？梢哉f(shuō)，在價(jià)格持續(xù)上升的趨勢(shì) 下，價(jià)格之外的因素影響決策的作用被不同程度的削弱了， 購(gòu)房者的妥協(xié)事實(shí)上正反映了其心態(tài)的無(wú)奈。購(gòu)房區(qū)域選擇房源的依據(jù)從本次調(diào)研的結(jié)果來(lái)看，購(gòu)房者在戶型選擇方面與 5 月 期間比較類似，比例較高的仍是 2 房的戶型，其中 2 室 1 廳 1衛(wèi)占%，2室 2廳 1衛(wèi)占%。3房戶型中， 3室 2廳2衛(wèi)的比 例最高，占 %。

11、與 5 月相比，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，購(gòu)房者的計(jì)劃 也須相應(yīng)調(diào)整， 2 房戶型屬于家庭用房的基本配置，講究的 是經(jīng)濟(jì)性和實(shí)用性，對(duì)于首次置業(yè)者而言， 2 房的需求繼續(xù) 占據(jù)主導(dǎo)地位。對(duì)于改善性的需求而言， 3 房戶型中的 3 室 2廳 2衛(wèi)是舒適性住房的標(biāo)準(zhǔn)化體現(xiàn)，在功能和尺度方面都 能滿足舒適性的要求，因此這部分的戶型所占比例是 3 房戶 型中最高的。面積方面， 由于 9070政策的適度放寬， 從供應(yīng)面來(lái)說(shuō)， 開發(fā)的戶型不再大量集中于 90 平方米以下，中小戶型的設(shè) 計(jì)限制有所放寬，使得供應(yīng)的中小戶型的格局有更多變化的 余地。從需求方面來(lái)說(shuō)， 8190 平方米， 91100 平方米以及 101120

12、 平方米的比例位居前三，分別為 %、%、 %。戶型反映2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導(dǎo)寫作-獨(dú)家原創(chuàng)6 / 10.精品文檔 .的是功能空間上的需求，而面積往往是與總價(jià)預(yù)算緊密相關(guān)。 總體來(lái)看，中小戶型占主流的趨勢(shì)并未發(fā)生變化，而各個(gè)面 積段的比重差卻下降了，這是供應(yīng)和需求結(jié)構(gòu)共同發(fā)生變化 的結(jié)果。戶型選擇面積選擇價(jià)格因素一直以來(lái)都是反映購(gòu)房者自身承受力和未來(lái) 預(yù)期的有效指標(biāo)。對(duì)比 5 月的情況，我們發(fā)現(xiàn)隨著房?jī)r(jià)的上 漲，在單價(jià)承受方面也呈現(xiàn)出同步上揚(yáng)的趨勢(shì)。本次房展會(huì) 上需求方對(duì)單價(jià)的可承受空間主要分為 2 段，一段在 1000115000 元/ 平方米，占 %，另一段在 8001

13、10000 元 / 平方 米，占 %。而在今年的 5 月，這 2 個(gè)區(qū)間的比例的位次正好 相反的，前者占 %，后者占 %?？梢哉f(shuō)，在當(dāng)下的市場(chǎng)形勢(shì)下， 各個(gè)區(qū)域內(nèi)的樓盤售價(jià)都出現(xiàn)了不同程度的上漲，二季度的 單價(jià)預(yù)算在三季度末已經(jīng)無(wú)法找到匹配的產(chǎn)品進(jìn)行購(gòu)買。同 時(shí)，我們也注意到 60008000 元/ 平方米區(qū)間的比例從 5月的% 下降到 %，低單價(jià)區(qū)間比例的縮小也是當(dāng)下市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生變 化的有效佐證。總價(jià)方面，主流需求集中在 80100 萬(wàn)元，占 %，其次是 100120 萬(wàn)元，占 %，再次是 150200 萬(wàn)元，占 14%。總價(jià)預(yù)算 的分布形態(tài)基本符合單價(jià)和面積對(duì)應(yīng)的邏輯結(jié)果。而在當(dāng)前 市場(chǎng)條

14、件下，如此的總價(jià)預(yù)算才能基本匹配當(dāng)下各個(gè)板塊的 樓盤供應(yīng)價(jià)格。在這樣的市場(chǎng)走勢(shì)下，從需求面反映出來(lái)的 是預(yù)算的同步上漲，事實(shí)上落實(shí)在群體內(nèi)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)具體 的客戶對(duì)象一直在發(fā)生位移，而投資者的不斷加入在成為新 增需求的同時(shí)， 也擠壓了部分購(gòu)房者的需求， 在數(shù)據(jù)的背后， 是消費(fèi)群體種類的不斷演變。可承受的單價(jià) 總價(jià)選擇背景篇與 5 月的調(diào)查結(jié)果相比，首次置業(yè)的青年群體的比例有 所減少，而有多次置業(yè)經(jīng)歷的中青年有所增多。反映在數(shù)據(jù) 上雖然只是幾個(gè)點(diǎn)的比例，但結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)觀察結(jié)果來(lái)看，是符 合實(shí)際狀況的。事實(shí)上，從近幾年的統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)看，年齡分 布和置業(yè)經(jīng)歷的區(qū)間段變化都比較有限，大致呈現(xiàn)出一個(gè)相 對(duì)穩(wěn)定

15、的態(tài)勢(shì)。目前的財(cái)富積累方式，已經(jīng)在局部領(lǐng)域跨越 了年齡的限制，多元化的從業(yè)途徑使得年輕群體在一定時(shí)間 積累大量財(cái)富成為可能，而房地產(chǎn)本身所具有的類金融產(chǎn)品 的投資屬性也使得越來(lái)越多的人不再單純將之作為居所，而 是從產(chǎn)生收益的角度來(lái)對(duì)待。因此，背景分析的范圍不能只 局限于用家的角度，必須充分且完全的考慮投資者的視角， 金融和地產(chǎn)炒家在未來(lái)樓市中產(chǎn)生的影響將更大，而這些都 不是能以年齡和置業(yè)經(jīng)歷的劃分而予以區(qū)別的。置業(yè)次數(shù)年齡分布從需求者的職業(yè)分布來(lái)看，城市群體的中堅(jiān)力量，公司 一般職員無(wú)疑會(huì)延續(xù)主流地位，其比例為%。而專業(yè)技術(shù)人員、企業(yè)中高層管理者分別占 %和 %，而自由職業(yè)者的比例達(dá) 到%。這

16、里的自由職業(yè)者事實(shí)上背景是非常多樣的，但其共 性也非常鮮明，就是具有比較敏銳的投資意識(shí)，無(wú)論在金融 領(lǐng)域還是地產(chǎn)領(lǐng)域，當(dāng)投資環(huán)境不錯(cuò)的時(shí)候，都會(huì)成為投入 資金的力量之一。在未來(lái)的社會(huì)發(fā)展階段中，常規(guī)收入+投資理財(cái)將成為一個(gè)家庭非常普及的積累財(cái)富的方式，因此， 一個(gè)家庭的收入高低將不完全地體現(xiàn)于其所從事的職業(yè)上， 這也是分析購(gòu)房者的背景時(shí)必須予以考慮的。職業(yè)分布從家庭結(jié)構(gòu)來(lái)看，單身的消費(fèi)者比例占到%，其次是父母帶未成年小孩占 %，再次是新婚夫婦占 15%。本次調(diào)研所形 成的序列和 5 月相比基本一致，其中剛性需求比例較高的群 體往往在這三類，隨著自身境遇的不斷變化，買房的需求也 在不斷演變，從無(wú)

17、房到有房， 從小房到大房，從舊房到新房， 在這一過(guò)程釋放出的需求正是推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的有生力量。從居住現(xiàn)狀來(lái)看，租房的比例為 %，自有公房和商品房 的比例分別是 %和 %，在自有住房中，有相當(dāng)一部分事實(shí)上是 與父母同住，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)并不屬于真正的有房階層。租房群體 和無(wú)房群體在未來(lái)隨著自身?xiàng)l件的改變，必將陸續(xù)成為有房 群體，而在這個(gè)過(guò)程中需要自身資金積累和市場(chǎng)供應(yīng)的匹配，這部分需求具有龐大的基數(shù)，是值得廣為關(guān)注的。 從客群的來(lái)源來(lái)看，主要還是在杭州居住、從業(yè)的購(gòu)房 者，其中以住在城西和城北的比例相對(duì)較高，分別占%和 %。這兩塊區(qū)域是新老小區(qū)比較集中的板塊，在租賃和買賣市場(chǎng) 上都是相對(duì)活躍的板塊。因此，這里集中了大量的租房群體 和待改善的置業(yè)群體。此外，來(lái)自省內(nèi)其他地區(qū)的客群比例 有%，較 5 月有所降低，但仍高于杭州周邊的幾個(gè)