房地產(chǎn)集團(tuán)城價(jià)值評(píng)價(jià)指引

1、城市價(jià)值評(píng)估指引編制：日期：審核：日期：批準(zhǔn)：日期：流程概述流程目的規(guī)范城市評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，確保相關(guān)工作順利開展。流程主導(dǎo)部門（崗位）規(guī)范城市價(jià)值評(píng)估工作，確保相關(guān)工作的順利開展。各職能部門的主要職責(zé)地產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)開發(fā)中心負(fù)責(zé)城市價(jià)值評(píng)估工作。城市價(jià)值評(píng)估指引1 運(yùn)作可行性指標(biāo)1.1城區(qū)面積、主城區(qū)（或建成區(qū)）面積（連續(xù) 5年）城區(qū)面積指以“區(qū)”為行政單位的土地面積之和；主城區(qū)（或建成區(qū)）面積 指依據(jù)各城市實(shí)際情況、體現(xiàn)城市居民生活、消費(fèi)心理的傳統(tǒng)意義的城市行政單 位土地面積之和。1.2常住人口（連續(xù)5年）分別給出全市常住人口和市區(qū)常住人口20082009201020112012全市常住人口全市流動(dòng)人

2、口市區(qū)常住人口全區(qū)流動(dòng)人口全市增幅市區(qū)增幅根據(jù)以上數(shù)據(jù)計(jì)算城區(qū)人口密度。同時(shí)需提供主城區(qū)（或建成區(qū)）各行政單 位人口密度。1.3 GDP、人均 GDP（連續(xù) 5 年）20082009201020112012GDP人均GDP增幅必要時(shí)需盡量提供主城區(qū)（或建成區(qū)）人均 GDP指標(biāo)。1.4商品住宅年銷售面積（連續(xù)5年）20082009201020112012商品住宅年銷售面積主城區(qū)（或建成區(qū)）住宅年 銷售面積增幅90平米以下商品住宅銷售面 積占整個(gè)銷售面積比例1.5商品住宅年銷售額、銷售均價(jià)（連續(xù) 5年）20082009201020112012商品住宅年銷售額商品住宅銷售均價(jià)主城區(qū)（建成區(qū)）商品住宅

3、 銷售均價(jià)增幅1.6 土地機(jī)會(huì)一級(jí)市場(chǎng)：包括至少2年當(dāng)?shù)貒辆帜甓韧频赜?jì)劃、土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度、地 價(jià)水平等（住宅用地）。要重點(diǎn)關(guān)注、說明政府推地計(jì)劃中70%勺90平米以下住 宅的土地供應(yīng)及執(zhí)行情況；二級(jí)市場(chǎng)：重點(diǎn)關(guān)注城市二級(jí)土地市場(chǎng)機(jī)會(huì)、活躍程度；要求提供城市當(dāng)前 的存量土地總量及分布情況，同時(shí)要估算這些存量土地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的年度供 應(yīng)量。1.7政府配合效率 對(duì)于已經(jīng)進(jìn)入的城市，通過開發(fā)部門人員以及銷售備案工作人員的感受說明當(dāng)?shù)?政府的工作配合效率以體現(xiàn)當(dāng)?shù)卣墓ぷ餍?。?duì)于未進(jìn)入的城市，通過市場(chǎng)調(diào)研人員的現(xiàn)場(chǎng)感受來說明。2.市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)定性指標(biāo)2.1產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征及產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)主要介紹歷年

4、三次產(chǎn)業(yè)所占比重，以及對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和居民收入產(chǎn)生重要影響 的支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨向。2.2民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r主要指民營經(jīng)濟(jì)對(duì)GDP勺貢獻(xiàn)程度。民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展好的地方，個(gè)體私營企業(yè) 主群體較大且支付能力較高，是中高端住宅市場(chǎng)的潛在消費(fèi)群體。2.3房地產(chǎn)發(fā)展水平包括產(chǎn)品開發(fā)水平、營銷水平、知名品牌開發(fā)商的數(shù)量及三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展情 況等。2.4未來城市規(guī)劃及重大建設(shè)項(xiàng)目重點(diǎn)闡述城市重大規(guī)劃以及該規(guī)劃對(duì)城市發(fā)展的重大影響，同時(shí)要分析城 市重大建設(shè)項(xiàng)目對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。2.5地方政策導(dǎo)向包括拆遷政策、土地政策、消費(fèi)政策情況等。要說明該城市的項(xiàng)目預(yù)售條 件、房地產(chǎn)市場(chǎng)管理方面的相關(guān)稅費(fèi)，以及該城市的各種招商引資的優(yōu)惠

5、政策。 2.6重大城市活動(dòng)包括是否承辦大型會(huì)展、活動(dòng)等，如奧運(yùn)會(huì)、世博會(huì)、亞運(yùn)會(huì)、城運(yùn)會(huì)等， 有無城市特色的旅游節(jié)之類的盛會(huì)情況。2.7城市集聚效應(yīng)及重大經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)會(huì)分析城市對(duì)人口和外地住宅購買力的集聚現(xiàn)狀和這種效應(yīng)的發(fā)展趨勢(shì)，分析影響一個(gè)城市的重大發(fā)展機(jī)會(huì)。 主要通過對(duì)供給、需求以及這兩者的匹配狀況 的分析實(shí)現(xiàn)對(duì)特定城市宏觀市場(chǎng)的把握和判斷。3.城市市場(chǎng)趨勢(shì)評(píng)價(jià)指標(biāo)3.1新開工面積/施工面積該指標(biāo)的意義：該指標(biāo)也稱開復(fù)工率，是重要的前瞻性指標(biāo)。新開工面積反 映1到2年后的預(yù)售供應(yīng)量和2到3年后的現(xiàn)房供應(yīng)量。新開工面積占施工面積 比例的高低，反映了當(dāng)前市場(chǎng)運(yùn)行狀況和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期。

6、 該比值 的異常變化，結(jié)合近年來新開工面積的增幅，可以預(yù)示下一年度施工面積 /銷售 面積比值的變化趨勢(shì)。20082009201020112012商品住宅新開工面積商品住宅施工面積新開工面積/施工面積3.2施工面積/銷售面積該指標(biāo)的意義：施工面積反映了 1到2年內(nèi)的期房和現(xiàn)房供應(yīng)量；施工面積 /銷售面積比值的變化反映供求是否平衡發(fā)展，該指標(biāo)的異常變化能對(duì)下一年度 的價(jià)格走勢(shì)起到一定預(yù)示性作用。20082009201020112012商品住宅施工面積商品住宅銷售面積施工面積/銷售面積注：1.在此仍需提供主城區(qū)（或建成區(qū)）各年商品住宅銷售面積數(shù)據(jù);2.在此需提供城市 90平米以下住宅各年施工面積、銷

7、售面積數(shù)據(jù)3.3施工面積/竣工面積該指標(biāo)的意義：施工面積/竣工面積比值的變化也在一定程度上反映市場(chǎng)供 求是否平衡發(fā)展，從一個(gè)側(cè)面體現(xiàn)城市房地產(chǎn)開發(fā)周期及房地產(chǎn)開發(fā)水平。20082009201020112012商品住宅施工面積商品住宅竣工面積施工面積/竣工面積3.4預(yù)售面積/批準(zhǔn)預(yù)售面積該指標(biāo)的意義：即期消費(fèi)指標(biāo)，反映當(dāng)前商品住宅預(yù)售情況，該指標(biāo)合理區(qū) 域在0.8-1，在一般情況下不應(yīng)大于1。20082009201020112012商品住宅預(yù)售面積商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積商品住宅預(yù)售率3.5房地產(chǎn)開發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額該指標(biāo)的意義：此項(xiàng)指標(biāo)是直接反映投資結(jié)構(gòu)是否合理及其變化趨勢(shì)的基礎(chǔ) 性指標(biāo)。2

8、0082009201020112012房地產(chǎn)開發(fā)投資額固定資產(chǎn)投資額房地產(chǎn)開發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額3.6新增住宅用地可建面積/商品住宅新開工面積該指標(biāo)的意義：此項(xiàng)指標(biāo)是表明一、二級(jí)市場(chǎng)是否協(xié)調(diào)發(fā)展的重要指標(biāo)。 當(dāng) 比值大于1時(shí)，提示開發(fā)商手中待開發(fā)土地?cái)?shù)量增加。20082009201020112012新增住宅用地可建面積商品住宅新開工面積比值3.7商品住宅價(jià)格增幅/人均GDP增幅該指標(biāo)的意義：該指標(biāo)可以作為工具之一判斷房?jī)r(jià)是否處在正常區(qū)間內(nèi)， 房 價(jià)上漲的空間的大小以及購房者價(jià)格承受能力的消長(zhǎng)。 一般而言，將實(shí)際利率值 作為房?jī)r(jià)漲幅的下限，低于此值，房地產(chǎn)投資沒有效益；但是房?jī)r(jià)上漲也不能過

9、快，通常情況下，房?jī)r(jià)的漲幅應(yīng)與 GDP勺增幅或收入的增幅相接近。200820092010201120122008商品住宅價(jià)格增幅主城區(qū)（建成區(qū)）商品住 宅價(jià)格增幅人均GDP曽幅比值3.8投資性購買所占的比例該指標(biāo)的意義：投資性購買所占比例是判斷房地產(chǎn)泡沫的重要指標(biāo)。 在一個(gè) 價(jià)格平穩(wěn)的市場(chǎng)中，以居住為目的的購房者居多或長(zhǎng)期投資為主， 這樣的市場(chǎng)結(jié) 構(gòu)穩(wěn)定，抗市場(chǎng)波動(dòng)能力較強(qiáng)，而在一個(gè)房?jī)r(jià)上漲過快的市場(chǎng)里， 房?jī)r(jià)的快速上 漲刺激了投機(jī)者的增加，以短期獲利為目的的投機(jī)行為反過來又會(huì)加劇房?jī)r(jià)的上 揚(yáng)速度。把購房者中投資所占比例確定在一定范圍之內(nèi)，才能判定一個(gè)市場(chǎng)是否 健康理性，國際上的警戒標(biāo)準(zhǔn)為 2

10、0%20082009201020112012投資性購買所占的比例外地人購房比例3.9房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)意義：將某城市各個(gè)年度的房?jī)r(jià)收入比進(jìn)行縱向比較可以發(fā)現(xiàn)近年來房?jī)r(jià)增長(zhǎng)與收入增長(zhǎng)的匹配程度；將各城市的房?jī)r(jià)收入比進(jìn)行橫向比較可以反映個(gè)城市 的房?jī)r(jià)透支程度和未來增長(zhǎng)空間的相對(duì)大小。20082009201020112012房?jī)r(jià)收入比3.10新建商品住宅空置率該指標(biāo)的意義：空置率是用截止到報(bào)告期（某年）期末空置一年以上的商品 住宅面積除以近三年新建商品住宅竣工面積之和。 主要是反映報(bào)告期當(dāng)期（某年） 商品住宅的空置情況，也能體現(xiàn)新房供應(yīng)和需求的匹配狀況。 空置率過高過低既 表示市場(chǎng)的過冷過熱，又將引發(fā)商

11、品住宅價(jià)格的波動(dòng)。20082009201020112012商品住宅空置面積（空置一 年以上）近三年新建商品房竣工面積新建商品住宅空置率（%）3.11租金/價(jià)格比該指標(biāo)的意義：主要反映買房一一租房的成本差，從側(cè)面反映房?jī)r(jià)水平是否 合理。典型住宅1典型住宅2典型住宅3年租金銷售總價(jià)租金/價(jià)格3.12商品住宅價(jià)格增幅/人均可支配收入增幅該指標(biāo)的意義：主要反映歷年來房?jī)r(jià)增長(zhǎng)與居民收入的增長(zhǎng)是否匹配。20082009201020112012商品住宅價(jià)格增幅主城區(qū)（建成區(qū)）商品住宅 價(jià)格增幅人均可支配收入增幅比值3.13商品住宅價(jià)格增幅/ （人均消費(fèi)支出+人均儲(chǔ)蓄余額）增幅該指標(biāo)的意義：該指標(biāo)可以對(duì)“商品

12、住宅價(jià)格增幅/人均可支配收入增幅” 這一指標(biāo)起到側(cè)面印證的作用。因?yàn)橛行┏鞘薪y(tǒng)計(jì)的人均可支配收入并不能很好 地反映居民真實(shí)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而人均消費(fèi)支出+人均儲(chǔ)蓄余額能從側(cè)面印證居民 的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，因此用這一指標(biāo)來輔助判斷房?jī)r(jià)水平與居民收入水平是否匹配。20082009201020112012商品住宅價(jià)格增幅（人均消費(fèi)支出+人均儲(chǔ)蓄余額）增幅比值3.14房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款余額/全社會(huì)企業(yè)貸款余額該指標(biāo)的意義：該指標(biāo)是表明銀行資金具體投向的指標(biāo)， 反映了房地產(chǎn)企業(yè) 以及銀行對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的信心。如果該指標(biāo)過高，表示銀行資金大量投 向房地產(chǎn)市場(chǎng)，一方面會(huì)影響宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，另一方面也會(huì)過度激發(fā)

13、房地 產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)熱情，盲目擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模。20082009201020112012房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額全社會(huì)企業(yè)貸款余額比值3.15個(gè)人購房信貸比該指標(biāo)的意義：該指標(biāo)一方面反映了個(gè)人購房的現(xiàn)時(shí)支付能力， 另一方面也 表示在一定政策條件下，個(gè)人對(duì)預(yù)期收入水平增加和未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的信 心。過低表示市場(chǎng)信心不足，過高則表示市場(chǎng)過熱，銀行風(fēng)險(xiǎn)隨之加大。20082009201020112012新增住房個(gè)人貸款額商品住宅銷售額+存量住宅買賣金額個(gè)人購房信貸比4.城市評(píng)價(jià)報(bào)告核心指標(biāo)簡(jiǎn)表720082009201020112012宏觀經(jīng)濟(jì)及 居民生活水 平指標(biāo)GDP總量人均GDP人均可支配收入房地產(chǎn)市場(chǎng) 供需指標(biāo)固定資產(chǎn)投資額房地產(chǎn)開發(fā)投資額商品住宅新開工面積商品住宅施工面積商品住宅竣工面積商品住宅銷售面積商品住宅銷售均價(jià)商品住宅新開工面