房地產(chǎn)集團(tuán)城價(jià)值評(píng)價(jià)指引

1、城市價(jià)值評(píng)估指引編制：日期：審核：日期：批準(zhǔn)：日期：流程概述流程目的規(guī)范城市評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，確保相關(guān)工作順利開(kāi)展。流程主導(dǎo)部門(mén)（崗位）規(guī)范城市價(jià)值評(píng)估工作，確保相關(guān)工作的順利開(kāi)展。各職能部門(mén)的主要職責(zé)地產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)中心負(fù)責(zé)城市價(jià)值評(píng)估工作。城市價(jià)值評(píng)估指引1 運(yùn)作可行性指標(biāo)1.1城區(qū)面積、主城區(qū)（或建成區(qū)）面積（連續(xù) 5年）城區(qū)面積指以“區(qū)”為行政單位的土地面積之和；主城區(qū)（或建成區(qū)）面積 指依據(jù)各城市實(shí)際情況、體現(xiàn)城市居民生活、消費(fèi)心理的傳統(tǒng)意義的城市行政單 位土地面積之和。1.2常住人口（連續(xù)5年）分別給出全市常住人口和市區(qū)常住人口20082009201020112012全市常住人口全市流動(dòng)人

2、口市區(qū)常住人口全區(qū)流動(dòng)人口全市增幅市區(qū)增幅根據(jù)以上數(shù)據(jù)計(jì)算城區(qū)人口密度。同時(shí)需提供主城區(qū)（或建成區(qū)）各行政單 位人口密度。1.3 GDP、人均 GDP（連續(xù) 5 年）20082009201020112012GDP人均GDP增幅必要時(shí)需盡量提供主城區(qū)（或建成區(qū)）人均 GDP指標(biāo)。1.4商品住宅年銷(xiāo)售面積（連續(xù)5年）20082009201020112012商品住宅年銷(xiāo)售面積主城區(qū)（或建成區(qū)）住宅年 銷(xiāo)售面積增幅90平米以下商品住宅銷(xiāo)售面 積占整個(gè)銷(xiāo)售面積比例1.5商品住宅年銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售均價(jià)（連續(xù) 5年）20082009201020112012商品住宅年銷(xiāo)售額商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)主城區(qū)（建成區(qū)）商品住宅

3、 銷(xiāo)售均價(jià)增幅1.6 土地機(jī)會(huì)一級(jí)市場(chǎng)：包括至少2年當(dāng)?shù)貒?guó)土局年度推地計(jì)劃、土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度、地 價(jià)水平等（住宅用地）。要重點(diǎn)關(guān)注、說(shuō)明政府推地計(jì)劃中70%勺90平米以下住 宅的土地供應(yīng)及執(zhí)行情況；二級(jí)市場(chǎng)：重點(diǎn)關(guān)注城市二級(jí)土地市場(chǎng)機(jī)會(huì)、活躍程度；要求提供城市當(dāng)前 的存量土地總量及分布情況，同時(shí)要估算這些存量土地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的年度供 應(yīng)量。1.7政府配合效率 對(duì)于已經(jīng)進(jìn)入的城市，通過(guò)開(kāi)發(fā)部門(mén)人員以及銷(xiāo)售備案工作人員的感受說(shuō)明當(dāng)?shù)?政府的工作配合效率以體現(xiàn)當(dāng)?shù)卣墓ぷ餍?。?duì)于未進(jìn)入的城市，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研人員的現(xiàn)場(chǎng)感受來(lái)說(shuō)明。2.市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)定性指標(biāo)2.1產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征及產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)主要介紹歷年

4、三次產(chǎn)業(yè)所占比重，以及對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和居民收入產(chǎn)生重要影響 的支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨向。2.2民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r主要指民營(yíng)經(jīng)濟(jì)對(duì)GDP勺貢獻(xiàn)程度。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展好的地方，個(gè)體私營(yíng)企業(yè) 主群體較大且支付能力較高，是中高端住宅市場(chǎng)的潛在消費(fèi)群體。2.3房地產(chǎn)發(fā)展水平包括產(chǎn)品開(kāi)發(fā)水平、營(yíng)銷(xiāo)水平、知名品牌開(kāi)發(fā)商的數(shù)量及三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展情 況等。2.4未來(lái)城市規(guī)劃及重大建設(shè)項(xiàng)目重點(diǎn)闡述城市重大規(guī)劃以及該規(guī)劃對(duì)城市發(fā)展的重大影響，同時(shí)要分析城 市重大建設(shè)項(xiàng)目對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。2.5地方政策導(dǎo)向包括拆遷政策、土地政策、消費(fèi)政策情況等。要說(shuō)明該城市的項(xiàng)目預(yù)售條 件、房地產(chǎn)市場(chǎng)管理方面的相關(guān)稅費(fèi)，以及該城市的各種招商引資的優(yōu)惠

5、政策。 2.6重大城市活動(dòng)包括是否承辦大型會(huì)展、活動(dòng)等，如奧運(yùn)會(huì)、世博會(huì)、亞運(yùn)會(huì)、城運(yùn)會(huì)等， 有無(wú)城市特色的旅游節(jié)之類(lèi)的盛會(huì)情況。2.7城市集聚效應(yīng)及重大經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)會(huì)分析城市對(duì)人口和外地住宅購(gòu)買(mǎi)力的集聚現(xiàn)狀和這種效應(yīng)的發(fā)展趨勢(shì)，分析影響一個(gè)城市的重大發(fā)展機(jī)會(huì)。 主要通過(guò)對(duì)供給、需求以及這兩者的匹配狀況 的分析實(shí)現(xiàn)對(duì)特定城市宏觀市場(chǎng)的把握和判斷。3.城市市場(chǎng)趨勢(shì)評(píng)價(jià)指標(biāo)3.1新開(kāi)工面積/施工面積該指標(biāo)的意義：該指標(biāo)也稱(chēng)開(kāi)復(fù)工率，是重要的前瞻性指標(biāo)。新開(kāi)工面積反 映1到2年后的預(yù)售供應(yīng)量和2到3年后的現(xiàn)房供應(yīng)量。新開(kāi)工面積占施工面積 比例的高低，反映了當(dāng)前市場(chǎng)運(yùn)行狀況和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期。

6、 該比值 的異常變化，結(jié)合近年來(lái)新開(kāi)工面積的增幅，可以預(yù)示下一年度施工面積 /銷(xiāo)售 面積比值的變化趨勢(shì)。20082009201020112012商品住宅新開(kāi)工面積商品住宅施工面積新開(kāi)工面積/施工面積3.2施工面積/銷(xiāo)售面積該指標(biāo)的意義：施工面積反映了 1到2年內(nèi)的期房和現(xiàn)房供應(yīng)量；施工面積 /銷(xiāo)售面積比值的變化反映供求是否平衡發(fā)展，該指標(biāo)的異常變化能對(duì)下一年度 的價(jià)格走勢(shì)起到一定預(yù)示性作用。20082009201020112012商品住宅施工面積商品住宅銷(xiāo)售面積施工面積/銷(xiāo)售面積注：1.在此仍需提供主城區(qū)（或建成區(qū)）各年商品住宅銷(xiāo)售面積數(shù)據(jù);2.在此需提供城市 90平米以下住宅各年施工面積、銷(xiāo)

7、售面積數(shù)據(jù)3.3施工面積/竣工面積該指標(biāo)的意義：施工面積/竣工面積比值的變化也在一定程度上反映市場(chǎng)供 求是否平衡發(fā)展，從一個(gè)側(cè)面體現(xiàn)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平。20082009201020112012商品住宅施工面積商品住宅竣工面積施工面積/竣工面積3.4預(yù)售面積/批準(zhǔn)預(yù)售面積該指標(biāo)的意義：即期消費(fèi)指標(biāo)，反映當(dāng)前商品住宅預(yù)售情況，該指標(biāo)合理區(qū) 域在0.8-1，在一般情況下不應(yīng)大于1。20082009201020112012商品住宅預(yù)售面積商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積商品住宅預(yù)售率3.5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額該指標(biāo)的意義：此項(xiàng)指標(biāo)是直接反映投資結(jié)構(gòu)是否合理及其變化趨勢(shì)的基礎(chǔ) 性指標(biāo)。2

8、0082009201020112012房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額固定資產(chǎn)投資額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額3.6新增住宅用地可建面積/商品住宅新開(kāi)工面積該指標(biāo)的意義：此項(xiàng)指標(biāo)是表明一、二級(jí)市場(chǎng)是否協(xié)調(diào)發(fā)展的重要指標(biāo)。 當(dāng) 比值大于1時(shí)，提示開(kāi)發(fā)商手中待開(kāi)發(fā)土地?cái)?shù)量增加。20082009201020112012新增住宅用地可建面積商品住宅新開(kāi)工面積比值3.7商品住宅價(jià)格增幅/人均GDP增幅該指標(biāo)的意義：該指標(biāo)可以作為工具之一判斷房?jī)r(jià)是否處在正常區(qū)間內(nèi)， 房 價(jià)上漲的空間的大小以及購(gòu)房者價(jià)格承受能力的消長(zhǎng)。 一般而言，將實(shí)際利率值 作為房?jī)r(jià)漲幅的下限，低于此值，房地產(chǎn)投資沒(méi)有效益；但是房?jī)r(jià)上漲也不能過(guò)

9、快，通常情況下，房?jī)r(jià)的漲幅應(yīng)與 GDP勺增幅或收入的增幅相接近。200820092010201120122008商品住宅價(jià)格增幅主城區(qū)（建成區(qū)）商品住 宅價(jià)格增幅人均GDP曽幅比值3.8投資性購(gòu)買(mǎi)所占的比例該指標(biāo)的意義：投資性購(gòu)買(mǎi)所占比例是判斷房地產(chǎn)泡沫的重要指標(biāo)。 在一個(gè) 價(jià)格平穩(wěn)的市場(chǎng)中，以居住為目的的購(gòu)房者居多或長(zhǎng)期投資為主， 這樣的市場(chǎng)結(jié) 構(gòu)穩(wěn)定，抗市場(chǎng)波動(dòng)能力較強(qiáng)，而在一個(gè)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的市場(chǎng)里， 房?jī)r(jià)的快速上 漲刺激了投機(jī)者的增加，以短期獲利為目的的投機(jī)行為反過(guò)來(lái)又會(huì)加劇房?jī)r(jià)的上 揚(yáng)速度。把購(gòu)房者中投資所占比例確定在一定范圍之內(nèi)，才能判定一個(gè)市場(chǎng)是否 健康理性，國(guó)際上的警戒標(biāo)準(zhǔn)為 2

10、0%20082009201020112012投資性購(gòu)買(mǎi)所占的比例外地人購(gòu)房比例3.9房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)意義：將某城市各個(gè)年度的房?jī)r(jià)收入比進(jìn)行縱向比較可以發(fā)現(xiàn)近年來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)與收入增長(zhǎng)的匹配程度；將各城市的房?jī)r(jià)收入比進(jìn)行橫向比較可以反映個(gè)城市 的房?jī)r(jià)透支程度和未來(lái)增長(zhǎng)空間的相對(duì)大小。20082009201020112012房?jī)r(jià)收入比3.10新建商品住宅空置率該指標(biāo)的意義：空置率是用截止到報(bào)告期（某年）期末空置一年以上的商品 住宅面積除以近三年新建商品住宅竣工面積之和。 主要是反映報(bào)告期當(dāng)期（某年） 商品住宅的空置情況，也能體現(xiàn)新房供應(yīng)和需求的匹配狀況。 空置率過(guò)高過(guò)低既 表示市場(chǎng)的過(guò)冷過(guò)熱，又將引發(fā)商

11、品住宅價(jià)格的波動(dòng)。20082009201020112012商品住宅空置面積（空置一 年以上）近三年新建商品房竣工面積新建商品住宅空置率（%）3.11租金/價(jià)格比該指標(biāo)的意義：主要反映買(mǎi)房一一租房的成本差，從側(cè)面反映房?jī)r(jià)水平是否 合理。典型住宅1典型住宅2典型住宅3年租金銷(xiāo)售總價(jià)租金/價(jià)格3.12商品住宅價(jià)格增幅/人均可支配收入增幅該指標(biāo)的意義：主要反映歷年來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)與居民收入的增長(zhǎng)是否匹配。20082009201020112012商品住宅價(jià)格增幅主城區(qū)（建成區(qū)）商品住宅 價(jià)格增幅人均可支配收入增幅比值3.13商品住宅價(jià)格增幅/ （人均消費(fèi)支出+人均儲(chǔ)蓄余額）增幅該指標(biāo)的意義：該指標(biāo)可以對(duì)“商品

12、住宅價(jià)格增幅/人均可支配收入增幅” 這一指標(biāo)起到側(cè)面印證的作用。因?yàn)橛行┏鞘薪y(tǒng)計(jì)的人均可支配收入并不能很好 地反映居民真實(shí)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而人均消費(fèi)支出+人均儲(chǔ)蓄余額能從側(cè)面印證居民 的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，因此用這一指標(biāo)來(lái)輔助判斷房?jī)r(jià)水平與居民收入水平是否匹配。20082009201020112012商品住宅價(jià)格增幅（人均消費(fèi)支出+人均儲(chǔ)蓄余額）增幅比值3.14房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款余額/全社會(huì)企業(yè)貸款余額該指標(biāo)的意義：該指標(biāo)是表明銀行資金具體投向的指標(biāo)， 反映了房地產(chǎn)企業(yè) 以及銀行對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的信心。如果該指標(biāo)過(guò)高，表示銀行資金大量投 向房地產(chǎn)市場(chǎng)，一方面會(huì)影響宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，另一方面也會(huì)過(guò)度激發(fā)

13、房地 產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)熱情，盲目擴(kuò)大開(kāi)發(fā)規(guī)模。20082009201020112012房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額全社會(huì)企業(yè)貸款余額比值3.15個(gè)人購(gòu)房信貸比該指標(biāo)的意義：該指標(biāo)一方面反映了個(gè)人購(gòu)房的現(xiàn)時(shí)支付能力， 另一方面也 表示在一定政策條件下，個(gè)人對(duì)預(yù)期收入水平增加和未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的信 心。過(guò)低表示市場(chǎng)信心不足，過(guò)高則表示市場(chǎng)過(guò)熱，銀行風(fēng)險(xiǎn)隨之加大。20082009201020112012新增住房個(gè)人貸款額商品住宅銷(xiāo)售額+存量住宅買(mǎi)賣(mài)金額個(gè)人購(gòu)房信貸比4.城市評(píng)價(jià)報(bào)告核心指標(biāo)簡(jiǎn)表720082009201020112012宏觀經(jīng)濟(jì)及 居民生活水 平指標(biāo)GDP總量人均GDP人均可支配收入房地產(chǎn)市場(chǎng) 供需指標(biāo)固定資產(chǎn)投資額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額商品住宅新開(kāi)工面積商品住宅施工面積商品住宅竣工面積商品住宅銷(xiāo)售面積商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)商品住宅新開(kāi)工面