房地產(chǎn)價格組成部分

1、恒輝地產(chǎn)顧問機構(gòu)類別：方案類 【編號：20080318】TRNRL®恒輝地產(chǎn)顧問機構(gòu)房地產(chǎn)房價組成部分（一）成本法公式計算公式：房價二土地成本+開發(fā)成本+開發(fā)費用+稅費+利潤房價二土地成本+ （前期工作費用+建安成本+配套費用）+ （銷售費用+財務(wù)費用+辦公費用+不可預(yù)見費）+ （營業(yè)稅+所得稅）+開發(fā)利潤項目序號項目項目內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)約占房價比例土地費 用1土地費用土地款、拆遷、安置、土地出讓金、手續(xù)費等單方土地成本-總地價/ （建設(shè)用地面積*容積率）3050%300萬/畝以下：30%左右300萬/畝以上：40%左右前期開2前期工作費用地質(zhì)勘探費：基地面積 X （2-3 ）元/川 文物

2、勘探費：基地面積 X2元/川 總體規(guī)劃設(shè)計（規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計） 多層8-10元加，高層15-20元m 人防收費：自建人防不交三通一平費：10-15元/ （根據(jù)地面情況） 圍墻、定位放線費、供水、供電、雨水、污水等35%發(fā)成本3建筑工程費用建筑安裝費用和材料設(shè)備采購多層：500 600元/平米小高層：1100 1200元/平米高層：1500 1600元/平米超高層（25層以上）：1800 2000元/平米15% 30%多層：約15%高層：約30%4基礎(chǔ)及市政市政配套費：170兀/510%配套道路及硬化、綠化：20兀/平米（根據(jù)規(guī)模大小，大項目費用低）人防異地建設(shè)費及其它開發(fā) 費用5管理費用辦

3、公、招待、差旅、員工工資等，約 2%6-8%6財務(wù)費用貸款利息、公關(guān)費，約2%7銷售費用策劃、銷售、推廣等，約3%8不可預(yù)見費未列入預(yù)算的各項預(yù)算外開支，約 2%稅費9營業(yè)稅+所得稅約銷售收入的13%12%開發(fā) 利潤10利潤-銷售收入土地成本開發(fā)成本開發(fā)費用-稅費1020%一般 15%房地產(chǎn)房價舉例以占地100畝，建設(shè)規(guī)劃用地89畝，每畝地350萬，容積率3.0的小高層、高層、商業(yè)綜合體為例項目建筑指標(biāo)總占地面積100畝建筑用地面積89畝建筑面積177822平米各項目建筑面積其中住宅155000平米,商業(yè)20000平米，其它2822平米容積率3.0住宅綜合價5000元/川商業(yè)8000 元 /銷

4、售收入93500 萬各項成本計算項目序號項目項目內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)約占房價比例土地費1土地費用:土地款、拆遷、安置、土地出讓金、手續(xù)費等總地款:35000萬第5頁共8頁TRNRL®恒輝地產(chǎn)顧問機構(gòu)類別：方案類 【編號：20080318】用單方土地成本-總地價/ （規(guī)劃用地面積*容積率）單方:1970元/平米占住宅價39%前期開 發(fā)成本2前期工作費用地質(zhì)勘探費：基地面積 X （2-3 ）元/川 文物勘探費：基地面積 X2元/川 總體規(guī)劃設(shè)計（規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計） 多層8-10元/，高層15-20元/ 人防收費：自建人防不交三通一平費：10-15元/ （根據(jù)地面情況） 圍墻、定位放線費、供水、

5、供電、雨水、污水等2133 萬單方：120元/平米占住宅價3%3建筑工程費用建筑安裝費用和材料設(shè)備采購多層：500 600元/平米小高層：1100 1200元/平米高層：1500 1600元/平米 超高層（25層以上）：1800 2000元/平米23116 萬平均建安：1300元/占住宅價26%4基礎(chǔ)及市政配套市政配套費：170兀/道路及硬化、綠化：20元/平米（根據(jù)規(guī)模大小，大項目費用低）3555 萬200 元/ m2占住宅價4%人防異地建設(shè)費及其它開發(fā) 費用5管理費用辦公、招待、差旅、員工工資等，約 2%7000 萬390 元/ m2占住宅價7.8%6財務(wù)費用貸款利息、公關(guān)費，約2%7銷售

6、費用策劃、銷售、推廣等，約3%8不可預(yù)見費未列入預(yù)算的各項預(yù)算外開支，約 2%稅費9營業(yè)稅+所得稅約銷售收入的13%12155 萬680 元/ m 占住宅價的13.6%開發(fā) 利潤10利潤-銷售收入土地成本開發(fā)成本開發(fā)費用稅費10541 萬，約 11%占住宅價的12%（二）銷售法公式房價二二土地成本+開發(fā)成本+開發(fā)費用+稅費+ 利潤+ （附加值價格）房價二二土地成本+ （前期工作費用+建安成本+配套費用）+ （銷售+財務(wù)+辦公費用+不可預(yù)見費）+ （營業(yè)稅+所得稅）+開發(fā)利潤+ （品牌價值+成熟價值+升值價值+教育價值+產(chǎn)品價值+物業(yè)服務(wù)價值+其它價值）1、品牌價值一級品牌：300500元/平米二級品牌：200300元/平米三級品牌：50 100元/平米2、成熟價值：大盤：200 500兀/平米中檔樓盤：100 200元/平米3、升值價值：升值潛力大：500 1000元/平米一 般：100 300元/平米4、物業(yè)價值：一級知名物業(yè)：300 500元/平米第9頁共8頁米fr'ln00L09 -忸 00000 L 米、1koo0ool -忸 009000 米粧、尺009000 -rm忸009-迺冬赴舉,L 米丈1K00L 09 米忙、