房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本和利潤測算模板

1、房地產(chǎn)開發(fā)工程的成本和利潤測算模板（一）請問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在樓盤未開發(fā)前，如果測算樓盤的成本和利潤？北京一個模板，你參考一下房地產(chǎn)工程的投資成本詳細目錄一. 征地補償費( 一 ). 土地出讓金1. 計算方法 : 土地出讓金基準價 * 容積率修正系數(shù) * 年限修正系數(shù) * 用地面積2. 上交部門 : 市財政局3. 依據(jù) : (1) 京政發(fā) 199334 號文 . (2) 京政發(fā) 199443 號文 .4. 說明 :(1) 各區(qū)類地價取值詳見附件。(2) 城近郊區(qū)土地出讓金的 60%返還區(qū)財政。(3) 遠郊區(qū)縣地區(qū)土地出讓金全部由區(qū)縣留用。(4) 市屬各局 , 總公司所屬企業(yè)和在市計劃單列的企業(yè)

2、集團 , 在已取得的劃撥土地使用權(quán)的土地上或低價征用的土地上進行開發(fā) , 利用 , 經(jīng)營 , 應補交土地出讓金 , 其中的 60%返還企業(yè) , 由留用企業(yè)專項用于開發(fā)工程的基礎設施建設 .(5) 在使用基準地價表時 , 由于地區(qū)分類是按照區(qū)縣劃分 , 不同區(qū)縣的同類地區(qū)差別很大 , 而且周圍環(huán)境至關(guān)重要 , 所以把同類同種用途地類的地價區(qū)間等分為十級 . 在實際操作中 , 首先判斷土地的區(qū)類 , 然后評定地價的級別 , 最后選定基準地價 , 使地價測算更為合理 , 規(guī)范 .同時考慮到說明 (2),(3),(4),在測算地價時加入" 操作系數(shù) " 概念 , 以準確測算必須交納

3、的土地出讓金比例.附件 : (1) 1-10類地區(qū)土地出讓金標準價。(2) 土地出讓金修正系數(shù)表( 二 ). 征地及拆遷補償費 :詳見附資料一 : 土地征用及拆遷補償費開支范圍.說明 :(1) 測算時亦可依據(jù)基準地價表, 計取 " 土地開發(fā)及其它費用 " 的數(shù)據(jù) .二 . 前期工程費 :( 取值在 40-120 元/ 平 M)1. 臨時水 , 電, 路, 場地平整費依據(jù) :1992 年建安工程定額。標準 : 按實際發(fā)生工程量計算。說明 : 施工現(xiàn)場千差萬別 , 通常按建筑面積 5-15 元/ 平 M,或建安工程費的 1%.2. 規(guī)劃,測量,勘察, 設計費 :依據(jù) : 原國家

4、建委 (79) 建發(fā)設字第 315 號文 , 國家計委計字 (1984)596 號文 , 建設部 (1991) 第 150,316,425 號文。國家物價局, 建設部 1992 價費字 375 號 .標準 : (1)勘察費 :概算價 *0.30-0.80%(2) 民用建筑設計費民用建筑工程設計費率收費標準單位: % 工 程工程概算投資(萬元) 等 級 300以下 301 - 10001001- 3000 3001 以上 特 級2.22.12.01.9 一 級2.01.91.81.7 二 級1.81.71.61.5 三 級1.61.51.41.3 四 級1.41.31.2 五 級1.21.1備注

5、 :特級 : 1.列為國家重點工程或以國際性活動為主的特高級大型公共建筑。2. 有全國性歷史意義或技術(shù)要求特別復雜的中小型公共建筑。3.30層以上建筑。4. 高大空間有聲 , 光等特殊要求的建筑 .一級 : 1.高級大型公共建筑。2. 有地區(qū)性歷史意義或技術(shù)要求復雜的中小型公共建筑。3.16層以上 29 層以下或超過 50 M 高的公共建筑 .二級 : 1.中高級 , 大中型公共建筑。2. 技術(shù)要求較高的中小型建筑。3.16層以上 29 層以下住宅 .三級 : 1.中級 , 中型公共建筑。2.7層以上 ( 含 7 層 )15 層以下有電梯住宅或框架結(jié)構(gòu)的建筑。四級 : 1.一般中小型公共建筑。

6、2.7層以下無電梯的住宅 , 宿舍及磚混建筑 .五級 :一, 二層單功能 , 一般小跨度結(jié)構(gòu)建筑 .說明 : (1)民用建筑大型 >10000 平 M中型 3000-10000平 M小型 <3000 平 M(2) 僅做民用建筑初步設計或施工圖分階段設計時 , 其工作量的比例為 40%和 60%.(3) 提供文件的份數(shù)為初步設計圖紙6 份, 施工圖 8 份.3. 規(guī)劃條件 , 可行性研究費依據(jù) : 建設部 (1991) 第 425 號文標準 : (1) 按現(xiàn)行規(guī)劃收費定額計算 : 工日定額 *85 元/ 工日用地規(guī)模 ( 公頃 )工日定額<=390103002050030780

7、40920501000>50面議(2) 施工執(zhí)照費按京政發(fā) 198821 號文 : 概算額 *(1- 3) 三. 基礎設施費1. 紅線內(nèi)基礎設施費依據(jù) : 京政發(fā) 199334 號文標準 : 1).根據(jù)工程的實際情況定.管線延長 M*管線單方造價 .2). 根據(jù)經(jīng)驗 ,基礎設施費一般為建安工程費的2% - 10%.說明 : (1)一般該項費用為基礎設施各種管線工程量* 單方造價。(2) 各種管線單方造價 :自來水管線600元/M雨水管線700元/M污水管線800元/M煤氣管線1000元/M熱力管線2000元/M供電管線700元/M電信管線1500元/ 門道路80元/平 M綠化20元/平

8、M(3) 經(jīng)驗數(shù)據(jù) :環(huán)衛(wèi)費5元/平 M照明費5元/平 M(4)該項費用一般范圍150-400普通住宅高檔住宅 ( 公寓 , 寫字樓 )元/平M150 元/ 平400 元/ 平MM2. 紅線外基礎設施費 ( 包括集資和自己修建 )依據(jù) : 設計方案和集資協(xié)議。標準 : 根據(jù)工程的實際情況定。說明 : (1)熱力 , 煤氣 , 自來水 ,污水處理如有集資 , 則相應的四源費中的該項不在計取.(2) 若自己修建 , 測算依據(jù)同紅線內(nèi)基礎設施費 .四 . 房屋建安工程費1. 建安工程費依據(jù) : 現(xiàn)行建安費定額計算單方造價.標準 :(1)普通住宅多層900-1000 元/ 平 M高層1600-1800

9、 元/ 平 M(2)公共建筑A. 公寓 , 寫字樓其中:結(jié)構(gòu)3000-4500 元/ 平 M1000-1500 元/ 平M裝修設備800-10001200-2000元/平 M元/平 MB. 別墅3000元/ 平M說明 :(1) 公共建筑包括公寓 , 寫字樓 , 別墅 , 以及教育 , 醫(yī)療衛(wèi)生 , 文化體育 , 商業(yè)服務, 金融郵電 , 社區(qū)服務 , 行政管理 , 市政公用 .(2) 依據(jù) : 京政發(fā) 1985149 號文。標準 : 建筑面積 9678-10630 平 M/千戶工程取費按實際工程量 . . 詳見公建配套附表 .a. 北京市新建改建居住小區(qū)公共服務，設施配套建設定額指標。b. 北

10、京市新建改建居住區(qū)公共服務設，施配套建設定額指標。. 通常取 7-15%為公建配套面積比率 .2. 招投標費依據(jù) : 京政辦發(fā) (1987) 第 152 號文標準 : 中標額 *13. 預算審查費依據(jù) :(84) 建京經(jīng)字第 439 號。標準 : 預算造價 *0.5 （京計基字（ 1997）第 0711 號，住宅工程費率為0%）4. 工程監(jiān)理費依據(jù) :(1) 國家物價局 . 建設部 1992 價費字 479 號。(2)93京建法字第 029 號標準 : 工程造價 * 適用稅率適用稅率 :工程造價500 萬元以下2.5%500-10002.0-2.5%1000-50001.4-2.0%5000-

11、100001.2-1.4%10000-500000.8-1.2%50000-1000000.6-0.8%>1000000.6%說明 :(1) 實行監(jiān)理的工程由監(jiān)理單位向工程質(zhì)量監(jiān)督部門上繳質(zhì)量監(jiān)督費 , 其費率為工程監(jiān)理費中的 7%，工程質(zhì)量監(jiān)督部門不在收取建設單位的質(zhì)量管理監(jiān)督費。(2) 設計監(jiān)理費由于金額相對較小 , 測算時一般不予考慮。5. 竣工圖費依據(jù) :(86) 市建規(guī)字第 097 號。標準 : 設計費 *7%6. 建材發(fā)展基金依據(jù) :(89) 京建材字第 292 號。標準 : 建安工程造價 *2%（京計基字（ 1997）第 0711 號，住宅工程費率為0%）房地產(chǎn)開發(fā)工程的成

12、本和利潤測算模板（二）五 . 公共配套設施費1. 鍋爐房標準 : 總建面積 / 鍋爐每噸供熱面積 * 鍋爐每噸造價說明 :(1) 鍋爐每噸供熱面積約 5000 平 M。(2) 鍋爐每噸造價約25 萬元 .2. 變配電所標準 : 每建筑平 M30元.3. 集資維護費標準 : 每建筑平 M80元.4. 電貼費 ( 建設部明文取消，北京仍在執(zhí)行 )依據(jù) : 原(84) 華北電供用字 25 號文 290 元/KVA后調(diào)整為四環(huán)路以內(nèi)1100 元/KVA四環(huán)路以外 550 元/KVA。現(xiàn)調(diào)整為單路供電270 元/KVA雙路供電 540 元 /KVA。說明 : 住宅用電量 30-60 VA/ 平 M。其他

13、用電量 50-80 VA/ 平 M.六. 管理費依據(jù) :(92) 京價收字第 124 號。標準 : 一至五項之和 *2.5%.七 . 基礎設施增容費1. 商品房依據(jù) :京計基字 (1988) 第 866 號文標準 :自來水廠建設費12 元/ 平 M。煤氣廠建設費 29 元/ 平 M。供熱廠建設費 30 元/ 平 M。污水處理廠建設費10 元/ 平 M。說明 : (1).用一項交一項。(2).如其中之一在基礎設施中有集資, 則該項不再重復計取。2. 非住宅建設工程四源費依據(jù) : (1).京政發(fā) (1986)131 號。(2).京政發(fā) (1986)155 號。標準 :自來水廠建設費: 設計日用水量

14、 *830 元 / 噸。煤氣廠建設費 : 設計日用氣量 *600 元 / 噸。供熱廠建設費 : 設計每小時供熱量 *35 萬元 / 百萬大卡。污水處理廠建設費: 設計日排污量 *830 元/ 噸。說明 : 交納數(shù)額在 20 萬元以上的在接用 " 四源 " 之前可以分期交納 .八. 工程配套設施建設費1. 綜合開發(fā)市政費依據(jù) : (1).京計基字 (1988) 第 648 號。(2).市開辦 (1988) 經(jīng)字第 2 號。標準 : (1).(商品房收入 - 四源費 - 用電權(quán) )*15%。(2).建設投資 *15%。2. 分散建設市政費依據(jù) : 京計基字 (1988) 第 6

15、48 號。標準 :多層 , 純住宅建筑面積 *60 元 / 平 M。高層 , 純住宅建筑面積 *90 元/ 平 M。3.98年最新規(guī)定城近郊區(qū)商品房大市政費一律按100 元 / 平M計算。九. 兩稅一費1. 營業(yè)稅依據(jù) :(90) 財稅字第 009 號。標準 : 商品房收入 *5%。2. 城市建設維護稅依據(jù) : 市開辦 (1988) 經(jīng)字第 2 號。標準 : 營業(yè)稅 *7%。3. 教育附加費依據(jù) : 市開辦 (1988) 經(jīng)字第 2 號。標準 : 營業(yè)稅 *3%。兩稅一費計取標準 : 商品房收入 *5.5%。十. 用電權(quán)費（取消）依據(jù) : 京政發(fā) 199317 號標準 :(1).住宅建筑面積 *40 元/ 平 M。(2).其他用電量 (KVA)*4000 元/KVA。用電量 :(1) 住宅用電量 20-30VA/ 平 M。(2) 其他用電量 40-50VA/ 平 M。十一 . 投資方向調(diào)節(jié)稅（取消）依據(jù) : 京稅字 (1991) 805號標準 : （商品房銷售價格 - 大市政費 - 四源費 - 用電權(quán)費 - 土地出讓金） *80%*適用稅率適用稅率 : (1). 按國家規(guī)定不納入計劃管理 , 投資額不滿 5 萬元的固定資產(chǎn)投資工程 , 北方節(jié)能住宅 , 其稅率為 0%.(2).一般民用住宅 , 包括商品房住宅 ,其稅率為 5%。(3).更新改造工程 , 其稅