土地開發(fā)整理的問題及對(duì)策

1、    土地開發(fā)整理的問題及對(duì)策    郭新華【摘要】我國(guó)人口眾多，人均耕地較少，必須在發(fā)展中高度重視土地開發(fā)整理工作。為了改善人們的生活條件，在提高土地利用率的同時(shí)，要確保土地開發(fā)過程中各個(gè)環(huán)節(jié)順利進(jìn)行。實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)整理的可持續(xù)發(fā)展，就要對(duì)土地開發(fā)整理工作中出現(xiàn)的問題制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略。我國(guó)的土地資源有限，應(yīng)當(dāng)充分挖掘土地資源優(yōu)勢(shì)，積極應(yīng)對(duì)土地開發(fā)整理中的問題，開展有效的工作，確保生態(tài)環(huán)境可持續(xù)發(fā)展?！娟P(guān)鍵詞】土地;開發(fā)整理;問題;對(duì)策【doi】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.1、土地開發(fā)整理概述在實(shí)際工作中，土地開

2、發(fā)管理主要是以土地開發(fā)規(guī)劃的目標(biāo)為基礎(chǔ)，通過行政、經(jīng)濟(jì)和法律等手段，針對(duì)某一地區(qū)的土地實(shí)現(xiàn)針對(duì)性管理。必須確保土地開發(fā)科學(xué)合理，確保企業(yè)建設(shè)、土地開發(fā)、社會(huì)建設(shè)以及環(huán)境保護(hù)方面協(xié)調(diào)發(fā)展，確保社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益最大化，因此有必要開展土地開發(fā)整理工作。2、土地開發(fā)整理的作用在中國(guó)特色社會(huì)主義事業(yè)發(fā)展過程中，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市化建設(shè)水平逐步提高，出現(xiàn)了城市建設(shè)與耕地之間的矛盾、土地供給和需求之間的矛盾。為了建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田，需要增加耕地面積，提升耕地質(zhì)量，促進(jìn)耕地和環(huán)境之間的平衡。應(yīng)進(jìn)一步改善自然環(huán)境，解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生態(tài)環(huán)境之間的矛盾，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)土地資源的開發(fā)整理，提高土地的利用率，從而

3、實(shí)現(xiàn)耕地可持續(xù)發(fā)展和促進(jìn)社會(huì)進(jìn)步。3、土地利用轉(zhuǎn)型與土地資源管理的關(guān)系3.1土地利用轉(zhuǎn)型影響土地資源管理土地利用轉(zhuǎn)型及土地資源管理，都應(yīng)順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，以滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求為目標(biāo)。為此，相關(guān)部門應(yīng)針對(duì)土地利用過程現(xiàn)存的不利因素加以調(diào)整，積極革新土地資源管理方式。科學(xué)應(yīng)用土地資源、開發(fā)土地資源，可促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、健康發(fā)展。目前，城鎮(zhèn)工業(yè)化迅猛發(fā)展，我國(guó)耕地資源日益減少，為了切實(shí)保護(hù)土地資源，相關(guān)部門早已頒發(fā)“退耕還林”政策及耕地保護(hù)政策，有關(guān)部門針對(duì)農(nóng)民部分耕地使用狀況予以“叫停”，鼓勵(lì)其種植樹木，以期能改善我國(guó)部分地區(qū)生態(tài)環(huán)境。同時(shí)，采用“退耕還林”方法，可進(jìn)一步改善國(guó)家對(duì)土地資源的管理

4、水準(zhǔn)，這是土地利用轉(zhuǎn)型的一種體現(xiàn)。除此之外，國(guó)家還依據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)任務(wù)、政治任務(wù)等，針對(duì)開發(fā)土地資源、利用土地資源、治理土地資源、保護(hù)土地資源等方面做出了制度規(guī)定。實(shí)際上，在實(shí)施土地制度時(shí)，土地政策便是其行為準(zhǔn)則，其囊括了建設(shè)用地承包、農(nóng)用地承包兩大內(nèi)容。為了確保我國(guó)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)持續(xù)發(fā)展，監(jiān)管部門需加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)監(jiān)督，積極掌握土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)狀況，大力引導(dǎo)農(nóng)業(yè)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，并選擇部分地區(qū)展開“試點(diǎn)”活動(dòng)。3.2土地資源對(duì)土地利用轉(zhuǎn)型影響事實(shí)上，土地資源管理政策無形中影響了我國(guó)土地利用類型，直接約束了土地利用的多樣性。其中，最明顯的就是集約化用地制度。集約化制度嚴(yán)格控制了土地利用規(guī)模、土地利用效率，令土地變

5、得更集中。其次，土地資源管理制度，為土地利用轉(zhuǎn)型帶來了便利。參照我國(guó)土地管理法，其規(guī)定農(nóng)村集體所有土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、租用，令農(nóng)村集體土地在轉(zhuǎn)換為國(guó)有土地過程中飽受制約，致使農(nóng)村發(fā)展落后。最后，在部分地區(qū)實(shí)行的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)政策，鼓勵(lì)部分農(nóng)民轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，促進(jìn)農(nóng)村用地規(guī)?；癁橥恋乩棉D(zhuǎn)型開辟了新渠道。4、土地開發(fā)整理工作中存在的問題4.1項(xiàng)目審批程序繁瑣，周期長(zhǎng)土地開發(fā)過程由多個(gè)環(huán)節(jié)組成，主要環(huán)節(jié)包括：進(jìn)度審核，設(shè)計(jì)對(duì)比，項(xiàng)目實(shí)施審核，工程規(guī)劃，檢驗(yàn)獲批以及各類工程資質(zhì)的檢查。項(xiàng)目從開始到結(jié)束，需要花費(fèi)大量的時(shí)間進(jìn)行審核、報(bào)批，整個(gè)過程消耗大量的人力物力，且涉及多次會(huì)議評(píng)審，過程十分繁瑣。在

6、實(shí)際的項(xiàng)目實(shí)施過程中，相關(guān)管理部門還需獲得國(guó)家資源管理部門的批準(zhǔn)手續(xù)以及相關(guān)單位的委托。同時(shí)為了更好地了解和利用土地，基層走訪次數(shù)一般不低于3次。總而言之，從最初的選擇審批立項(xiàng)，到最后的檢驗(yàn)收尾，需要經(jīng)過漫長(zhǎng)的審批流程。雖然起到了監(jiān)管的作用，但不利于土地整理與規(guī)劃的前期工作。4.2群眾參與度與積極性不高項(xiàng)目施工中，離不開群眾的監(jiān)督和支持。但在項(xiàng)目前期，多數(shù)群眾不了解土地開發(fā)整理相關(guān)的工作內(nèi)容和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。項(xiàng)目完善需要開展群眾座談會(huì)，但在此過程中，群眾往往處于被動(dòng)方，如，項(xiàng)目的選址、用途和內(nèi)容群眾并不了解，導(dǎo)致在項(xiàng)目的實(shí)施環(huán)節(jié)中，群眾沒有辦法實(shí)時(shí)起到監(jiān)督和建議的作用，很多項(xiàng)目沒有吸取群眾的意見，盲

7、目開展，效果并不理想。工程規(guī)劃實(shí)施過程中項(xiàng)目的選址、覆蓋范圍及投資方向等方面，如果不聽取群眾的意見，不利于項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。這種問題的出現(xiàn)，不僅是因?yàn)槿罕娮陨砣狈ο嚓P(guān)意識(shí)，更多是相關(guān)負(fù)責(zé)人在項(xiàng)目中規(guī)劃重視群眾利益，弱化群眾的參與度，導(dǎo)致群眾對(duì)參與土地規(guī)劃和整理的積極性低下，不愿參與到土地規(guī)劃整理工作中。在實(shí)施土地開發(fā)整理工作時(shí)，需要群眾提供參考建議，并依靠群眾的監(jiān)督，才能保證項(xiàng)目順利實(shí)施。4.3缺乏高科技支持在新形勢(shì)下，土地開發(fā)整理過程中往往涉及到較為復(fù)雜的數(shù)學(xué)建模、遙感操控信息、地理信息技術(shù)等高新技術(shù)，尤其近年來這些技術(shù)在很多項(xiàng)目中有廣泛的交叉應(yīng)用。但在目前工作中，主要還是依靠傳統(tǒng)的方法操作，

8、工作規(guī)模較小，開發(fā)整理工作效率低，效果差，導(dǎo)致很多設(shè)計(jì)預(yù)測(cè)與整體施工的預(yù)算不一致，給管理工作帶來了眾多阻礙。隨著項(xiàng)目規(guī)模和復(fù)雜度的不斷提高，如果沒有應(yīng)用高科技手段，很難提升專業(yè)水平，使得工程實(shí)施的流程標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，工程質(zhì)量不可預(yù)估。4.4缺少專業(yè)施工隊(duì)伍土地開發(fā)整理工作應(yīng)當(dāng)依靠專業(yè)的施工隊(duì)伍，但在現(xiàn)有土地開發(fā)整理工作中，忽視了專業(yè)施工隊(duì)的重要性。我國(guó)每年的土地資金投入主要用于承接土地開發(fā)整理項(xiàng)目，對(duì)于施工隊(duì)的培訓(xùn)較少，使得土地開發(fā)整理項(xiàng)目工程質(zhì)量和效率相對(duì)較低。5、解決土地開發(fā)整理問題的有效對(duì)策5.1提高認(rèn)識(shí)，強(qiáng)化監(jiān)督在實(shí)際工作中，農(nóng)民對(duì)土地整理沒有正確的認(rèn)識(shí)，對(duì)土地資源開發(fā)整理存在一定的抵觸情

9、緒。政府應(yīng)當(dāng)加大宣傳力度，從各個(gè)渠道為農(nóng)民宣傳土地整理的好處。為了保證工作順利進(jìn)行，在土地開發(fā)整理工作開始之前，應(yīng)該在相關(guān)地域設(shè)立相關(guān)信息的公告牌?？梢匝?qǐng)農(nóng)民監(jiān)督相關(guān)工作，防止一些管理人員乘機(jī)為個(gè)人謀取利益或者貪污受賄。農(nóng)民可以向管理部門提出建議，使工作更順利地完成。5.2把好選址審批關(guān)在土地開發(fā)整理工作中，人員素質(zhì)以及選址是對(duì)土地開發(fā)整理工作質(zhì)量產(chǎn)生重要影響的主要因素。因此，必須注意選址時(shí)的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。應(yīng)結(jié)合每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的實(shí)際情況，科學(xué)規(guī)劃土地整理區(qū)域。全面測(cè)量并合理布局水、道路、斜坡和森林等，集中清理荒、廢、閑，重點(diǎn)挖掘土地整治潛力，實(shí)現(xiàn)耕地的經(jīng)濟(jì)效益最大化。如果選址位于陡坡或山頂，由于選址不

10、合理，會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目預(yù)算增加，同時(shí)會(huì)影響項(xiàng)目質(zhì)量。在進(jìn)行土地開發(fā)整理前，必須深入現(xiàn)場(chǎng)考察測(cè)量、收集數(shù)據(jù)，克服困難，解決土地開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)影響因素。5.3拓寬土地整理工作思路依據(jù)現(xiàn)階段實(shí)際情況，土地整理工作主要從兩個(gè)方面著手，即農(nóng)村整合及集鎮(zhèn)整合。應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，調(diào)整現(xiàn)有耕地面積，整合耕地地塊，使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)得到更好的保障。土地整理有利于可持續(xù)發(fā)展，要將土地落實(shí)到每家每戶，做好農(nóng)村宅基地整頓工作。同時(shí)，及時(shí)出臺(tái)鼓勵(lì)政策，使農(nóng)民能夠主動(dòng)遷移。這種方式不僅可以使農(nóng)民生活更加方便，而且有助于住房建設(shè)和公共活動(dòng)。通過農(nóng)村宅基地整頓，可以在有限的土地上建設(shè)更多的住宅建筑。農(nóng)民擁有自己房屋的產(chǎn)權(quán)，可以用宅基地交換樓房，這

11、樣可以防止土地整理工作受到阻礙。5.4提高土地整理工程項(xiàng)目從業(yè)人員專業(yè)水平資源管理人員需要接受相關(guān)考核，并定期組織進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)。相關(guān)工作人員要加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提升專業(yè)素養(yǎng)，這樣才能更好地進(jìn)行土地資源整理工作。在土地整理過程中，管理者必須進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新。相關(guān)人員需要有良好的專業(yè)素質(zhì)，因此要對(duì)開發(fā)項(xiàng)目工程工作人員進(jìn)行定期考核。建立價(jià)格評(píng)價(jià)體系，促進(jìn)相關(guān)工作人員專業(yè)知識(shí)和職業(yè)道德水平的提升。5.5拓寬融資渠道目前，我國(guó)土地開發(fā)整理的融資渠道不夠豐富，必須采取有效措施加以應(yīng)對(duì)?？梢耘c當(dāng)?shù)卮笮推髽I(yè)合作，共同開展土地開發(fā)整理工作。政府可以將土地以較低的價(jià)格出售給房地產(chǎn)企業(yè)，同時(shí)對(duì)土地整理建設(shè)設(shè)定相關(guān)要求。房地產(chǎn)企

12、業(yè)可以在符合政府規(guī)定的前提下獲得適當(dāng)收益，從而解決資金問題?？梢耘c當(dāng)?shù)仄髽I(yè)密切合作，為希望“上樓”的居民提供合適的工作，使他們的生活更有保障。也可以將每個(gè)區(qū)域的土地整理工作進(jìn)一步劃分為多個(gè)項(xiàng)目，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行招標(biāo)活動(dòng)，將項(xiàng)目以較高的價(jià)格分配給參與招標(biāo)的企業(yè)。5.6強(qiáng)化竣工驗(yàn)收管理應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況建立相應(yīng)的驗(yàn)收工作小組，確保驗(yàn)收工作的質(zhì)量。應(yīng)成立相關(guān)部門，逐層進(jìn)行嚴(yán)格驗(yàn)收，結(jié)合實(shí)際情況，實(shí)施科學(xué)的獎(jiǎng)懲制度，提高項(xiàng)目質(zhì)量。地方政府需要嚴(yán)格落實(shí)相關(guān)責(zé)任，避免出現(xiàn)浪費(fèi)等情況。同時(shí)，可以加大對(duì)區(qū)域一體化、專業(yè)化生產(chǎn)的支持力度，采用更加先進(jìn)的科技手段，提供社會(huì)化服務(wù)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展。6、可持續(xù)發(fā)展理念

13、下城市房地產(chǎn)開發(fā)和土地利用策略6.1 健全房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)制度首先，政府需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)方面的管理，避免多頭供地現(xiàn)象的出現(xiàn)，積極建立房地產(chǎn)土地市場(chǎng)統(tǒng)一集中的管理制度，要加強(qiáng)對(duì)土地資源的一手管控。另外，政府還需要加強(qiáng)對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的管理。土地一級(jí)市場(chǎng)是土地市場(chǎng)中的一個(gè)重點(diǎn)，其中的土地供給量以及土地價(jià)格對(duì)整個(gè)城市土地資源市場(chǎng)的正常運(yùn)行有著重要的決定作用，它是整個(gè)土地市場(chǎng)中的重中之重?；诖?，政府需要切實(shí)、高效地壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，只有這樣才能夠確保政府為房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)一供應(yīng)土地，并貫徹落實(shí)可持續(xù)發(fā)展理念，從而促使土地資源得到合理高效的利用。6.2建立緊湊的土地利用原則城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論知識(shí)

14、表明，集聚效應(yīng)能夠產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。用地布局是否緊湊關(guān)系到城市土地利用是否更加集約化?；诖耍瑧?yīng)當(dāng)建立起緊湊的土地利用原則，以此提升房地產(chǎn)開發(fā)中對(duì)土地資源的集約利用。從城市規(guī)劃看，若要建立緊湊的土地模式，就需要高效且充分地運(yùn)用現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施，避免出現(xiàn)重復(fù)建設(shè)的現(xiàn)象。因此在城市規(guī)劃時(shí)，施工單位與開發(fā)商要積極協(xié)調(diào)居住小區(qū)內(nèi)部中各個(gè)道路的公共化潛力，將封閉狀態(tài)的內(nèi)部次干道支路面向城市空間開放，讓居住區(qū)域的道路與城市道路構(gòu)成一個(gè)道路網(wǎng)，進(jìn)而形成一個(gè)網(wǎng)絡(luò)化的空間布局，以此為城市的可持續(xù)發(fā)展留下充足的空間。另外，從房地產(chǎn)開發(fā)看，開發(fā)對(duì)象不僅包括地表，還包括整個(gè)城市范圍中的地上以及地下空間。只有這樣的土地利

15、用方式，才能夠提高土地的利用效率，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。6.3創(chuàng)新建筑技術(shù)房地產(chǎn)開發(fā)中所運(yùn)用的一些技術(shù)既有利于改善城市環(huán)境，又能夠有效提升對(duì)土地資源的利用效率，從低層建筑物到高層建筑物，從磚石結(jié)構(gòu)到混凝土結(jié)構(gòu)，都體現(xiàn)了技術(shù)的發(fā)展以及對(duì)土地利用效率的提升。由此，應(yīng)加大對(duì)建筑技術(shù)的創(chuàng)新力度，積極采用先進(jìn)的建筑材料和技術(shù)，不斷提高對(duì)土地的利用效率，減輕城市環(huán)境建設(shè)的壓力，推動(dòng)城市可持續(xù)發(fā)展。結(jié)語(yǔ)：綜上所述，當(dāng)前土地開發(fā)整理工作中會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問題，只有采取合理、科學(xué)的措施，才能夠有效地改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，提高土地利用率，促進(jìn)人民生活水平的提高，確保我國(guó)土地開發(fā)整理工作可以長(zhǎng)久穩(wěn)定地進(jìn)行和發(fā)展。具體工作中，應(yīng)將土地