SOO案例分析PPT課件

1、soho相關(guān)案例分析現(xiàn)代城總占地面積7.9公頃，總建筑面積約為48萬(wàn)平米，分為現(xiàn)代城公寓區(qū)和soho現(xiàn)代城兩個(gè)區(qū)。公寓區(qū)由6棟28層高的塔樓組成，總建筑面積21萬(wàn)平方米soho現(xiàn)代城占地面積2.6萬(wàn)，總建筑面積近21萬(wàn)，共分為a、b、c、d獨(dú)立的四座，地上部分約17萬(wàn)，一、二層為近2萬(wàn)平方米的商場(chǎng)，內(nèi)設(shè)步行街，藝術(shù)庭院。b、c座為4萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓，a、d座為10萬(wàn)的soho公寓。綠色生態(tài)建筑設(shè)計(jì)。每隔四層的一個(gè)空中庭院，面朝南，作為這四層住戶(hù)的公共交流場(chǎng)所。將四合院帶到了高樓。soho公寓soho公寓寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓北京soho現(xiàn)代城基本概況基本概況開(kāi)發(fā)背景：1997年，soho中國(guó)預(yù)見(jiàn)到中小公

2、司的迅速崛起以及他們對(duì)居住和工作空間混合的需求越來(lái)越大，便首次向市場(chǎng)推出“小型辦公，居家辦公”（soho）這一概念，給業(yè)主提供了靈活多功能的空間。市場(chǎng)效果：從1998年4月3日起，到1999年11月30日歷經(jīng)近20個(gè) 月的時(shí)間，銷(xiāo)售工作已經(jīng)全部完成，成交額18億元人民幣項(xiàng)目總銷(xiāo)售額40億元。1999年，現(xiàn)代城成了京東名盤(pán)，銷(xiāo)售速度一日千里，曾出現(xiàn)過(guò)夜間排隊(duì)領(lǐng)號(hào)購(gòu)買(mǎi)的熱烈場(chǎng)面，創(chuàng)下了北京市銷(xiāo)售樓盤(pán)的最高記錄。并且連續(xù)兩年（1999，2000）獲得北京市房地產(chǎn)單體項(xiàng)目的銷(xiāo)售冠軍。北京soho現(xiàn)代城北京soho現(xiàn)代城建筑效果：公建化建筑設(shè)置廚房功能，設(shè)置煙道，煙道設(shè)置在衛(wèi)生間的功能區(qū)，使得廚房可進(jìn)行

3、功能改造利用；全為4.2米 4.2米的方格空間，可靈組合分割；戶(hù)型面積90-190平米的區(qū)間，部分設(shè)置復(fù)式結(jié)構(gòu)；復(fù)式戶(hù)型作為辦公，樓上樓下均很好的利用，作為居住，動(dòng)區(qū)與靜區(qū)功能清晰。大 堂復(fù)式復(fù)式復(fù)式復(fù)式小復(fù)式小復(fù)式煙道煙道產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)作為辦公用途作為辦公用途(a(a座首座首層、三層層、三層) )作為住宅用途布局作為住宅用途布局(d(d座二層、四層座二層、四層) )產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)大 堂一房二廳，134 ；三房二廳，191戶(hù)型方正，可自由分割作不同用途，居住辦公皆宜；廚房辦公空間進(jìn)行設(shè)置，但可進(jìn)行改造，不設(shè)置煙道產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)煙道廚房灶臺(tái)4soho尚都占地面積約2.2公頃，總建筑面積約1

4、7萬(wàn)平方米。4商貿(mào)用地，用地年限50年：4寫(xiě)字樓建筑面積為6.1萬(wàn)平方米，商業(yè)建筑面積5.6萬(wàn)平方米。其中地上11萬(wàn)平方米，地下6萬(wàn)平方米。 北京soho尚都：商貿(mào)用地，物業(yè)功能轉(zhuǎn)換的代表基本概況soho尚都功能分區(qū)南塔南塔-soho-soho辦公辦公西區(qū)裙房西區(qū)裙房- -商業(yè)商業(yè)北區(qū)裙房北區(qū)裙房- -商業(yè)商業(yè)南區(qū)裙房南區(qū)裙房- -商業(yè)商業(yè)北塔北塔- -辦公辦公西塔西塔- -商業(yè)商業(yè)4整個(gè)項(xiàng)目按地域劃分為西區(qū)、北區(qū)和南區(qū)。西區(qū)一棟8層商業(yè)樓，北區(qū)一棟24層辦公樓，南區(qū)一棟29層公寓；同時(shí)還包括4層裙房，從地下一層至地上四層均為商鋪。4項(xiàng)目設(shè)計(jì)風(fēng)格和設(shè)計(jì)理念參考澳大利亞聯(lián)邦廣場(chǎng) 產(chǎn)品規(guī)劃單層面積

5、約1860平米，由2個(gè)核心筒組成，每部分約930平米；每個(gè)核心筒單元3部電梯；戶(hù)型面積115-195平米；soho尚都平面戶(hù)型設(shè)計(jì)soho尚都平米戶(hù)型設(shè)計(jì)全框架結(jié)構(gòu)，戶(hù)型可任意分割；按照居家戶(hù)型功能設(shè)計(jì)，但衛(wèi)生間和廚房位置分布在戶(hù)型邊緣，便于作為辦公利用；公建化設(shè)置，小型陽(yáng)臺(tái)也含在整體幕墻內(nèi)，不影響建筑的整體外觀。soho尚都純辦公裙樓標(biāo)準(zhǔn)層平面精裝修分戶(hù)式空調(diào)，方便出租，使用靈活。150個(gè)辦公3.5米層高。90個(gè)soho辦公3.1米層高，70年產(chǎn)權(quán)。面積在252平米-500平米北塔南塔loft （五層，層高5.7米）93loft （二十層，層高5.7米）5復(fù)式 (二十八、二十九層，層高3.5

6、米）2復(fù)式 (二十四、二十五層，層高3.95米）3南塔標(biāo)準(zhǔn)平面4地下一層至地上四層商鋪，單個(gè)商鋪面積110-400平米4黃色餐飲區(qū)面積300-400平米42個(gè)大的采光中庭.46個(gè)下沉花園，可以做餐飲。采光中庭采光中庭下沉花園下沉花園空中商業(yè)走廊空中商業(yè)走廊sohosoho尚都商鋪裙樓尚都商鋪裙樓sohosoho尚都商鋪裙樓產(chǎn)品特點(diǎn)尚都商鋪裙樓產(chǎn)品特點(diǎn)425 個(gè)商鋪。23部自動(dòng)扶梯和13部電梯貫穿上下5層商場(chǎng)。2個(gè)大的采光中庭可舉辦推廣活動(dòng)，聚人氣。6個(gè)下沉花園，可以做餐飲。4500平方米屋頂花園。480米沿街商鋪，150米朝南花園店面。每個(gè)商鋪面積小，總價(jià)低，容易出租。面積面積 （套內(nèi)）（套內(nèi)

7、）戶(hù)數(shù)戶(hù)數(shù) 200 m249 300 m214北京建外soho 概況：概況：4 地址：朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)中路地址：朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)中路3939號(hào)，緊鄰號(hào)，緊鄰建外大街和東三環(huán)、位于建外大街和東三環(huán)、位于cbdcbd金十字金十字的西南角的西南角 4 占地面積：占地面積： 12.2812.28萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米4 建筑面積：建筑面積：7070萬(wàn)平方米（包括地下停萬(wàn)平方米（包括地下停車(chē)場(chǎng)）車(chē)場(chǎng)）4 物業(yè)類(lèi)型：物業(yè)類(lèi)型：1818棟公寓樓，棟公寓樓，2 2棟棟sohosoho寫(xiě)寫(xiě)字樓，字樓，4 4棟棟sohosoho別墅，別墅，300300個(gè)臨街小鋪，個(gè)臨街小鋪，2020個(gè)空中花園，個(gè)空中花園，1616條步行小街條

8、步行小街4 建筑風(fēng)格：純白外立面，北歐風(fēng)情，建筑風(fēng)格：純白外立面，北歐風(fēng)情，通體透明，簡(jiǎn)約時(shí)尚通體透明，簡(jiǎn)約時(shí)尚4 sohosoho公寓樓公寓樓1-31-3層為臨街商鋪，層為臨街商鋪，4 4層以層以上為上為sohosoho公寓單元。公寓單元。 戶(hù)型面積120-165；每戶(hù)設(shè)一個(gè)衛(wèi)生間每戶(hù)設(shè)置廚房，但廚房為開(kāi)放式，沿墻體布置煙道；辦公、居住空間可靈活分割。單層面積793平米2部電梯設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)層高3.2米戶(hù)型設(shè)計(jì)戶(hù)型設(shè)計(jì)1 1、3 3、4 4號(hào)樓戶(hù)型號(hào)樓戶(hù)型戶(hù)型面積97-160；戶(hù)型由44米的方格空間組合。少量4.2米的方格空間。進(jìn)深12米，開(kāi)間隨房間分割的單元格而定。單層面積761平米；每層2部電

9、梯；2 2、5 5號(hào)樓戶(hù)型號(hào)樓戶(hù)型戶(hù)型設(shè)計(jì)戶(hù)型設(shè)計(jì)236-288平米大戶(hù)型；12米進(jìn)深，開(kāi)間隨戶(hù)型大小分割的單元格數(shù)量而定。單層面積761平米；兩部電梯7 7、8 8號(hào)樓戶(hù)型號(hào)樓戶(hù)型戶(hù)型設(shè)計(jì)戶(hù)型設(shè)計(jì)1、cbd內(nèi)混合的開(kāi)發(fā)理念：內(nèi)混合的開(kāi)發(fā)理念：功能混合，可以辦公可以居住，房子可以是無(wú)數(shù)種生活的可能性；2、辦公空間布局開(kāi)闊，分割適合，以滿(mǎn)足不同的需求。、辦公空間布局開(kāi)闊，分割適合，以滿(mǎn)足不同的需求。3、在公寓的空間打造商務(wù)的配套：、在公寓的空間打造商務(wù)的配套：全北京第一個(gè)擁有寬帶無(wú)線(xiàn)上網(wǎng)的社區(qū)、數(shù)字化社區(qū)環(huán)境、電視頻道的新增。4、“混合就是活力混合就是活力”的建筑理念的建筑理念：建外soho的精

10、神是無(wú)中心，多層次，混合就是活力(multi-center, multi-layer, multi-entrance, multi-view)。以小的環(huán)境打造大的空間感。北京建外soho借鑒點(diǎn)： 創(chuàng)造公寓領(lǐng)域的新市場(chǎng)soho借鑒點(diǎn)關(guān)于soho產(chǎn)品的介紹：解決居住空間和工作空間混合需求的公寓物業(yè)一、soho的定義小型辦公，居家辦公。二、soho的性質(zhì)公寓的細(xì)分物業(yè)，物業(yè)類(lèi)型屬于公寓（居住商務(wù)化提升價(jià)值，也有少量商務(wù)用地建設(shè)的soho物業(yè)）三、soho的作用解決居住空間和工作空間混合的需求四、soho的特點(diǎn)空間富有彈性，房間多功能化五、soho的戶(hù)型：1、北京建外soho： 簡(jiǎn)述：?jiǎn)翁酌娣e85-2

11、88平方米，主力面積97-159平方米。其中85平方米為復(fù)式房型。為了照顧到辦公的需要，廚房被犧牲，僅配備了電磁爐；衛(wèi)生間面積被設(shè)計(jì)得非常緊湊；除了壁櫥，衣帽間和儲(chǔ)藏室等公寓構(gòu)成基本元素均被舍棄。臥室和工作室被簡(jiǎn)易分隔，可方便地分割組合。 評(píng)價(jià)：點(diǎn)式布局，戶(hù)型方正，朝向、采光和通風(fēng)不佳，追求使用面積最大化，居住舒適性被舍棄。大房型比例占多數(shù)，并出現(xiàn)了200平方米以上的房型，總價(jià)較高。2、上海創(chuàng)智天地創(chuàng)智soho 簡(jiǎn)述：?jiǎn)翁酌娣e70-180平方米，大面積房型均為復(fù)式，部分復(fù)式房型的辦公區(qū)域?yàn)槎犹艨?。房型設(shè)計(jì)上兼顧辦公與居住兩方面的需求，設(shè)置了面積比常規(guī)略小一些的廚房和衛(wèi)生間。以走道或樓梯來(lái)自然

12、分隔辦公和居住空間，動(dòng)靜結(jié)合，功能區(qū)分明確。部分空間可自由分割組合利用。 評(píng)價(jià)：板式布局，戶(hù)型方正，朝向、采光和通風(fēng)較佳，辦公和居住兩種功能并重。房型接近普通公寓，面積控制較好。關(guān)于soho產(chǎn)品：soho是針對(duì)soho族推出的公寓物業(yè)。五、利弊分析五、利弊分析1、有利點(diǎn)、有利點(diǎn) 兼顧了居住與辦公兩方面的需求。 房屋空間可自由分割組成，靈活性較高。 房型方正，利用率高。 房?jī)r(jià)、物業(yè)管理費(fèi)以及其他使用成本均低于純寫(xiě)字樓。2、不利點(diǎn)、不利點(diǎn) 雖有辦公的用途，但不能注冊(cè)公司和掛牌；犧牲了居住空間和舒適性以滿(mǎn)足辦公需求。 為滿(mǎn)足空間分割組合需求以及功能分區(qū)等要求，戶(hù)型上會(huì)存在很多缺陷。 作為居住適合單身

13、人士或兩口之家，只能是過(guò)渡性產(chǎn)品。 租金回報(bào)很低，短期投資受政策限制。六、綜合分析六、綜合分析 soho公寓對(duì)于產(chǎn)業(yè)和周邊環(huán)境的依賴(lài)度極大，一般位于cbd、高等院?；蛏虡I(yè)中心附近。由于客戶(hù)對(duì)于辦公和居住的需求各不相同，所以要求soho公寓的空間具有很大的伸縮性和變化性，房型的個(gè)性化要求應(yīng)得到充分滿(mǎn)足。 購(gòu)買(mǎi)soho公寓的客戶(hù)分為兩類(lèi)，一類(lèi)是自用，一類(lèi)是投資。對(duì)于自用客戶(hù)來(lái)說(shuō)，soho公寓犧牲了部分居住功能，舒適性差，只能是過(guò)渡性產(chǎn)品；對(duì)于投資客戶(hù)來(lái)說(shuō)，租金回報(bào)較低，與寫(xiě)字樓處下風(fēng)，但對(duì)使用者來(lái)說(shuō)辦公成本低，因而出租率高。 soho公寓的面積一般都比較大，以居住的成本來(lái)實(shí)現(xiàn)辦公。紐約soho關(guān)于

14、soho族：經(jīng)濟(jì)發(fā)展與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的自然產(chǎn)物soho族，它代表的是最先進(jìn)的生產(chǎn)力，代表的是最活躍的新經(jīng)濟(jì)。能夠按照自己的興趣和愛(ài)好自由選擇工作的、不受時(shí)間和地點(diǎn)制約的、不受發(fā)展空間限制的白領(lǐng)一族。最常見(jiàn)的soho職業(yè)有信息服務(wù)、音樂(lè)創(chuàng)作、產(chǎn)品銷(xiāo)售員、平面設(shè)計(jì)、廣告制作、服裝設(shè)計(jì)、商務(wù)代理、做期貨、炒股票等等。soho跟傳統(tǒng)上班族最大的不同是可不拘地點(diǎn)，時(shí)間自由，收入高低由自己來(lái)決定。 soho對(duì)于人的素質(zhì)要求會(huì)更高。最重要的是自制力。按照soho族的工作方式大致可分為四種： soho自組110人的小公司，或經(jīng)營(yíng)一個(gè)小店面，或加盟某個(gè)連鎖體系。這種soho規(guī)模雖不大，員工們也未必天天見(jiàn)面，但是

15、通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)保持著高效的聯(lián)系，在經(jīng)營(yíng)和管理上具備很大的靈活性。 自雇soho在家工作或個(gè)人工作室，一人身兼老板及伙計(jì)，如文字、藝術(shù)工作者、顧問(wèn)、中介、保險(xiǎn)等，他們大多愛(ài)好自由，工作富有創(chuàng)造性。 兼差soho利用下班時(shí)間在家兼差的上班族，是保守型過(guò)度到創(chuàng)業(yè)階段的人的選擇。 在職soho在家工作的上班族。即在家利用現(xiàn)代通訊科技與所屬公司連線(xiàn)進(jìn)行工作的電子通勤族。與其他soho的區(qū)別在于他們有固定的工作單位，只是部分時(shí)間在家上班，在上班過(guò)程中要不斷和本公司聯(lián)絡(luò)以便協(xié)調(diào)工作。 關(guān)于soho族：國(guó)際上這一群落的人數(shù)呈現(xiàn)出增加的趨勢(shì)soho(smallofficehomeoffice) 意思為小型家庭辦公.

16、起源于美國(guó)80年代中后期，然后迅速風(fēng)靡全球經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。1998年,美國(guó)“在家辦公soho一族”為840萬(wàn)，但市場(chǎng)分析家普遍認(rèn)可的數(shù)字是2100萬(wàn)-3000萬(wàn)，占美國(guó)勞動(dòng)力市場(chǎng)的40%左右。目前在美國(guó)已有15的工作人員是soho族，且以每年5的速度增長(zhǎng)著。日本、韓國(guó)和香港也在鼓勵(lì)個(gè)人創(chuàng)辦soho型公司。在中國(guó)，國(guó)內(nèi)特別是大中城市已擁有相當(dāng)一部分中青年追“新”族們加入soho的世界?，F(xiàn)在有40的美國(guó)勞動(dòng)力是受雇于自己。他們大多具備如下特點(diǎn)：有經(jīng)營(yíng)頭腦，趨利性、良好的組織性、有文化、有雄心壯志、有事業(yè)心，多面手。據(jù)估計(jì)，目前中國(guó)soho族超過(guò)500萬(wàn)，上海的在家辦公soho一族有70萬(wàn)。在北京，“

17、在家辦公soho一族”已經(jīng)超過(guò)100萬(wàn)。朝外sohonoimagesoho尚都國(guó)內(nèi)外發(fā)達(dá)城市已經(jīng)重點(diǎn)關(guān)注這類(lèi)人群，并提供了很多優(yōu)秀的soho物業(yè)，并不斷提升soho公寓物業(yè)的功能和品質(zhì)。soho族對(duì)建筑空間的需求特點(diǎn) soho的建筑空間除了在傳統(tǒng)的戶(hù)型功能布局基礎(chǔ)上外，更突出辦公和居家合二為一的功能特點(diǎn)，體現(xiàn)出知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代人們對(duì)知識(shí)和財(cái)富的探索與積累soho建筑對(duì)諸如監(jiān)控系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、通信及網(wǎng)絡(luò)傳輸系統(tǒng)等智能化配套系統(tǒng)的要求和使用頻率較普通建筑更高，而且隨著時(shí)代的發(fā)展不斷更新soho族更多時(shí)候進(jìn)行b2b的在線(xiàn)工作，其物業(yè)管理和服務(wù)需要有更為細(xì)心、周到、人性化的物業(yè)體系接口以滿(mǎn)足他們的需求so

18、ho建筑所在的區(qū)域經(jīng)濟(jì)的科技信息及技術(shù)文化含量一般比較高soho的權(quán)屬問(wèn)題soho產(chǎn)品的權(quán)屬主要是根據(jù)土地性質(zhì)來(lái)確定其權(quán)屬的，有住宅性質(zhì)，也有公建性質(zhì)； 如：北京建外soho，18棟soho公寓為住宅用地，70年產(chǎn)權(quán)，2棟寫(xiě)字樓為公建用地； 北京三里屯soho為公建用地，50年產(chǎn)權(quán)。 武漢如摩登會(huì)館和中山廣場(chǎng)，是40-50年公建用地產(chǎn)權(quán)，中環(huán)新天地，澳門(mén)銀座是住宅70年產(chǎn)權(quán)。soho內(nèi)企業(yè)注冊(cè)的問(wèn)題： 公建性質(zhì)可以作為公司注冊(cè)地址，住宅性質(zhì)不能注冊(cè)公司。但很多地方為鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)，出具政策允許公司地址可用住宅地址注冊(cè)，如廣東關(guān)于鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)工作的意見(jiàn)政策，杭州、寧波等，武漢市為鼓勵(lì)全民創(chuàng)業(yè)，支持中小企業(yè)主以住宅為公司地址注冊(cè)公司。但物權(quán)法明確規(guī)定，不得將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。 noimage單層面積：soho單層設(shè)計(jì)一般按照住宅的比例，單層面積600-900平米，2-3部電梯；寫(xiě)字樓一般單層面積1000-3000平