土地轉(zhuǎn)讓協(xié)定書范本

1、土地轉(zhuǎn)讓合同代理意見書來源：作者：審判長、審判員：陜西漢泰律師事務(wù)所接受本案被告和反訴原告漢中市漢臺區(qū)人民政府南北團(tuán)結(jié)街改造 工程指揮部的委托， 指派我為其擔(dān)任代理人參加今天的訴訟活動，現(xiàn)發(fā)表如下代理意見， 共合議庭合議時參考：第一、原告故意規(guī)避有關(guān)級別管轄的規(guī)定，當(dāng)庭增加訴訟請求致使訴訟標(biāo)的金額超過漢臺區(qū)法院級別管轄權(quán)限，應(yīng)將案件移送給漢中市中級人民法院。原告為了規(guī)避級別管轄規(guī)定，起訴時其訴訟標(biāo)的為 3344241元，但當(dāng)庭又增加訴訟請求 2416522.75元，致使本案訴訟標(biāo)達(dá) 5760763.75元。最高人民法院全國各省、自治區(qū)、直轄市高級人民法院和中級人民法院管轄第一審民 商事案件標(biāo)準(zhǔn)

2、規(guī)定“漢中市中級人民法院管轄訴訟標(biāo)的額在500萬元以上的第一審民商事案件，以及訴訟標(biāo)的額在 200萬元以上且當(dāng)事人一方住所地不在本轄區(qū)或者涉外、涉港澳臺的第一審民商事案件”。根據(jù)上述規(guī)定，漢臺區(qū)法院應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定將案件移送至漢中市中級人民法院，漢臺區(qū)繼續(xù)開庭審理違反了級別管轄的規(guī)定。第二、被告是漢臺區(qū)人民政府在南北團(tuán)結(jié)街地段舊城改造工程中的具體代表，在相關(guān)范圍內(nèi)所做的行政行為和民事行為均已經(jīng)區(qū)政府授權(quán)，其主體資格應(yīng)視為與區(qū)政府等同。1997年3月4日，漢臺區(qū)政府為實(shí)施南北團(tuán)結(jié)街舊城改造工程，成立“漢中市漢臺區(qū) 人民政府南北團(tuán)結(jié)街改造工程指揮部”，1997年5月8日漢臺區(qū)政府辦公室印發(fā)了第11號區(qū)

3、長辦公會議紀(jì)要該紀(jì)要載明“兩條道路拓寬改造及區(qū)域綜合開發(fā)在指揮部統(tǒng)一組 織實(shí)施的前提下，可選擇幾家資質(zhì)較高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與，以加快改造建設(shè)速度。 具體由指揮部審查資質(zhì)等級，擇優(yōu)選拔。按照高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的要求建設(shè)好南北團(tuán)結(jié)街。鑒于南 北團(tuán)結(jié)街拓寬改造硬投入大，政府補(bǔ)貼獎勵資金450萬元。1997年6月28日漢臺區(qū)人民政府頒發(fā)了漢中市漢臺區(qū)南北團(tuán)結(jié)街蓮湖路祥瑞巷拆遷補(bǔ)償安置辦法（漢區(qū)證字【1997】第53號）文件，該辦法第 1條第1款劃定的南北團(tuán) 結(jié)街改造工程拆遷范圍是“北團(tuán)結(jié)街北起陳家營，南至東門橋，東西沿街道中心線各延伸 100米，南團(tuán)結(jié)街北起東門橋， 南至南環(huán)路，沿街道中心線，西邊延伸1

4、00米，東邊延伸170 米”。該辦法第2條規(guī)定：“南北團(tuán)結(jié)街拆遷區(qū)域內(nèi)的補(bǔ)償、安置、建設(shè)由漢中市漢臺 區(qū)人民政府南北團(tuán)結(jié)街改造工程指揮部負(fù)責(zé)，組織實(shí)施”。該辦法第39條規(guī)定：指揮部對被拆遷戶重新安置協(xié)議達(dá)成后，同時收回被拆遷戶原房屋所有權(quán)證和土地使用證及直管公房使用證。拆遷范圍內(nèi)的土地本身就歸國家所有，被告既然是區(qū)政府在南北團(tuán)結(jié)街地段舊城改造工程中的具體代表，代表著區(qū)政府在拆遷范圍內(nèi)行使的是土地所有權(quán)，區(qū)政府授權(quán)“指揮部”選擇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與開發(fā)，實(shí)際上就是授予了被告行使土地所有權(quán)人的權(quán)利，當(dāng)然也包括在簽訂土地出讓合同。而事實(shí)上被告除選擇原告參與開發(fā)外還選擇了漢中廣廈房地產(chǎn)開發(fā) 公司、昌海房

5、地產(chǎn)開發(fā)公司、 華強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)公司、 中輝房地產(chǎn)開發(fā)公司等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 被告也是采用和原告同樣的方式與這些公司簽訂了 土地轉(zhuǎn)讓合同 ，而這些開發(fā)公司都順 利的取得了國有土地使用證， 他們支付的土地價款毫無例外的轉(zhuǎn)化為區(qū)政府在南北團(tuán)結(jié)街舊 城改造工程中的拆遷工程款和安置補(bǔ)償費(fèi)。第三、本案的招拍掛是無效的法律行為。1、涉案的土地使用權(quán)不具備招拍掛的前提條件。其一、 首先政府沒有給被告劃撥土地， 沒有土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件， 即土地劃撥決定 書。本案中沒有任何證據(jù)證實(shí)政府給被告出具了土地劃撥決定書。其二、土地管理法 （1998 年和 2004年版 ）第五十四條均規(guī)定：下列建設(shè)用地，經(jīng)縣 級以上人

6、民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：（一）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地 ;（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地 ;（三）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地;（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。根據(jù)上述規(guī)定， 被告使用土地是用于城市開發(fā)， 也就是住宅用地和商業(yè)用地， 而劃撥土 地只能用于上述用途。其三、 按照法律規(guī)定劃撥土地使用權(quán)是無償取得， 而被告是在投入大量拆遷資金， 從拆 遷戶手中收回土地使用權(quán) （ 證）用于城市開發(fā)的，不是無償取得。其四、 “招拍掛”出讓劃撥用地， 必須依法從被告處收回“國有土地使用權(quán)”， 而本案 沒有任何證據(jù)證明政府收回了被告的國有土地使用權(quán)。2、違反法定程序。其一

7、、沒有重新招標(biāo)。招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定第十三條規(guī)定：投標(biāo)人少于三人的，出讓人 應(yīng)當(dāng)依照本規(guī)定重新招標(biāo)。 第十六條規(guī)定： 競買人不足三人， 或者競買人的最高應(yīng)價未達(dá)到 底價時，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。2006年 6 月 7日漢中市國土資源局發(fā)布了“掛牌出讓國有土地使用權(quán)公告（2006-6- 7） ”，要求競買人于 2006年 6月28日前在漢中市國土資源儲備交易管理中心報名。2006年 6月 19日和 2006年 6月27 日，陜西漢中鄧邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和一位名為 李澤元的個人參加了意向報名， 但沒有正式報名， 更沒有參加招標(biāo)活動， 因?yàn)橥稑?biāo)人不足三 人，按照法律規(guī)定，漢中市國土資源局應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。其二、 涉案的土地在招標(biāo)前其中位于南團(tuán)結(jié)街路段東側(cè)的土地原告建成商品房， 并在多 年前就銷售一空， 位于東門橋的土地原告也在多年前就挖好了基槽， 根本就不具備招拍掛的 前提條件。其三、漢中市國土資源局的專題報告和漢臺區(qū)人民檢察院調(diào)查張俊龍的調(diào)查筆錄 （ 已申 請法院調(diào)取 ） 亦證明：因原告出具了假合同而致使土地管理部門將土地價款錯誤的確定為 580 萬，應(yīng)當(dāng)根據(jù) 原告和被告的實(shí)際成交價 835 萬元作為確認(rèn)價。證明“招拍掛”程序違法。其四、原告沒有向漢中市國土資源局交納土地價