XX住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、xx住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究扌艮告第一章總論1第二章市場分析5第三章建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容10第四章項(xiàng)目選址及配套建設(shè)條件11第五章建設(shè)方案13第六章實(shí)施進(jìn)度19第七章工程投資與財(cái)務(wù)分析20第八章結(jié)論與建議24附表、附圖和附件第一章總論一、項(xiàng)目建設(shè)背景xx江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（以下簡稱江寧開發(fā)區(qū)）是于1992年 6月開始創(chuàng)辦的江蘇省首批省級(jí)開發(fā)區(qū)之一，1997年2月被批準(zhǔn)為 國家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。江寧開發(fā)區(qū)座落于xx市南郊，總體 規(guī)劃面積24.98平方公里。北距中華門7公里，南離祿口國際機(jī)場 18公里，東與江寧區(qū)相連，西依韓府山、翠屏山和將軍山。江寧開發(fā)區(qū)所依托的古都xx,為江蘇省省會(huì)。是全省的政

2、治、 經(jīng)濟(jì)和文化中心，也是我國重要的綜合性工業(yè)、科技教育基地和長 江三角洲地區(qū)僅次于上海的大商埠。近期被評(píng)為中國城市綜合實(shí)力 “五十強(qiáng)”第七名和城市投資硬環(huán)境四十優(yōu)之一。江寧開發(fā)區(qū)堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)戰(zhàn)略。目前，基礎(chǔ)設(shè)施 投入已達(dá)12億元，22平方公里的開發(fā)框架業(yè)已形成。區(qū)內(nèi)道路總 長達(dá)55公里，沿路埋設(shè)各種管網(wǎng)線165公里；日供水5萬噸的新區(qū) 水廠、11萬伏雙回路變電站、5萬門程控電話郵電大樓已投入運(yùn)行。 日供水量30萬噸水廠、日處理4萬噸的污水處理廠等重點(diǎn)工程已基 本建成。區(qū)內(nèi)已有金融、房地產(chǎn)、商貿(mào)流通、飲食服務(wù)等近百家“三產(chǎn)” 企業(yè)投入運(yùn)營。按照教育現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)興建的新區(qū)小學(xué)、新區(qū)中學(xué)

3、已 經(jīng)建成開學(xué)，其中新區(qū)小學(xué)并被批準(zhǔn)為省級(jí)實(shí)驗(yàn)小學(xué)。以xx航空 航天大學(xué)、河海大學(xué)新校區(qū)和xx大學(xué)、東南大學(xué)科技園為龍頭的 “大學(xué)城”已在區(qū)內(nèi)開工建設(shè)。沙灘浴場、網(wǎng)球場、壁球館、保齡 球館、水上娛樂中心等一批娛樂休閑設(shè)施已相繼投入使用。區(qū)內(nèi)“六通一平”的基礎(chǔ)設(shè)施和日趨完善的社區(qū)服務(wù)設(shè)施已基 本能滿足進(jìn)區(qū)企業(yè)生活、生產(chǎn)和建設(shè)的需要。該區(qū)以優(yōu)越的地理位 置和優(yōu)良的投資環(huán)境，已吸引了 21個(gè)國家和地區(qū)的400多個(gè)項(xiàng)目進(jìn) 區(qū)落戶，投資總額突破15億美元，其中三資企業(yè)占70%,外商投 資額占75%,第二、三產(chǎn)業(yè)之比為2 : 1,高新技術(shù)企業(yè)占30%o實(shí) 際利用外資4億多美元。投資額在1000萬美元以上的

4、大項(xiàng)目有43 個(gè)。世界排名前500強(qiáng)的企業(yè)中已有瑞典愛立信、日本東陶和三井、 美國摩托羅拉和百事可樂等14家進(jìn)區(qū)。江寧開發(fā)區(qū)已從昔日的荒郊 變成xx地區(qū)海內(nèi)外客商競相投資的熱土和創(chuàng)業(yè)的寶地。隨著江寧開發(fā)區(qū)的持續(xù)快速發(fā)展和我市人民生活水平的不斷提 高，人們對(duì)高品質(zhì)居住環(huán)境的追求也呈較快上升趨勢。我市及江寧 區(qū)近幾年建成的普通住宅在數(shù)量上有了較大突破，開工面積和竣工 面積都有較大增加，但從總體上看，江寧區(qū)的住宅建設(shè)仍以中低檔 為主，中高檔住宅建設(shè)仍然不能滿足開發(fā)區(qū)快速發(fā)展的需要。為了 進(jìn)一步推動(dòng)江寧開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，營造一流投資環(huán)境，改善人們居 住環(huán)境，提高生活品位，xx利源物業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡

5、稱利 源公司）擬在江寧開發(fā)區(qū)百家湖畔建設(shè)xx住宅小區(qū)。二、項(xiàng)目單位概況xx利源物業(yè)發(fā)展有限公司成立于一九九三年，投資方為香港 大陸發(fā)展有限公司和xx江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)總公司，注冊(cè)資本300 萬美元，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃自建房屋并提供配套服 務(wù)。公司下設(shè)xx百家湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、xx百家湖度假村 有限公司、xx利源電子有限公司、xx利源建設(shè)發(fā)展有限公司、xx 百家湖物業(yè)管理有限公司、xx南山湖農(nóng)林休閑觀光有限公司、xx 利源旅游有限公司和xx利源物業(yè)發(fā)展有限公司銷售分公司、xx 利源集團(tuán)物資貿(mào)易分公司。利源公司主要開發(fā)項(xiàng)目為百家湖別墅花園、百家湖公寓花園和 xx,開發(fā)土地面積60萬平

6、方米，總規(guī)劃建筑面積75萬平方米，其 中別墅面積4萬平方米，公寓面積65萬平方米，公用及配套設(shè)施6 萬平方米。百家湖公寓花園由凱旋門、維也納城、羅馬城、米蘭城、 威尼斯城、中心配套區(qū)組成。百家湖別墅花園共建100幢別墅，已 全部竣工，1998年被建設(shè)部評(píng)為全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)。百家湖公寓花園凱旋門于2000年被上海基尼斯總部評(píng)為最大 的住宅小區(qū)主門樓，2000年公司被建行江蘇省分行評(píng)為2a級(jí)信用 單位，19951999年連續(xù)被xx市外商投資企業(yè)評(píng)為外商投資先進(jìn) 企業(yè)，連年被江寧開發(fā)區(qū)評(píng)為開發(fā)區(qū)先進(jìn)集體。公司總部現(xiàn)有員工 62人，其中教授及具有高級(jí)技術(shù)職稱人員3人，中級(jí)專業(yè)技術(shù)人員 8人

7、，經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)為財(cái)務(wù)部、工程部、總經(jīng)辦、企劃部、百家湖 雜志編輯部。三、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（一）江寧開發(fā)區(qū)管委會(huì)2000年刀11月寧經(jīng)管委發(fā) 2000j201號(hào)文“關(guān)于同意xx利源物業(yè)發(fā)展有限公司建設(shè)xx基建 立項(xiàng)的批復(fù)（二）江寧區(qū)建設(shè)局“xx住宅小區(qū)規(guī)劃紅線圖”；利源公司 提供的項(xiàng)目有關(guān)資料；（三）利源公司2001年2月委托xx工程咨詢公司編制本項(xiàng) 目可行性研究報(bào)告的協(xié)議。四、項(xiàng)目建設(shè)的必要性（一）我市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要房地產(chǎn)業(yè)是從事城鄉(xiāng)（尤其是城市）房屋和土地的綜合性開發(fā) 及經(jīng)營行業(yè)，是城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)的支 柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以加速市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)程。根據(jù)

8、我市 國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“九五叫十劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要精神，從“九 五"開始已將房地產(chǎn)業(yè)列為重點(diǎn)培育發(fā)展產(chǎn)業(yè)。按照市委、市政府提 出的“一年初見成效，三年面貌大變、五年躍上新臺(tái)階,，的要求，我市 房地產(chǎn)業(yè)在“九五"期間充分發(fā)揮了先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的作用，加快房地產(chǎn)業(yè) 的商品化、市場化、現(xiàn)代化步伐，堅(jiān)持“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合 開發(fā)，配套建設(shè)”的原則，按照以新區(qū)建設(shè)開發(fā)為主舊城改造為輔的 方針，以住宅建設(shè)為重點(diǎn)，進(jìn)一步優(yōu)化土地與房產(chǎn)資源配置，提高 產(chǎn)業(yè)總體水平和整體規(guī)模效益，使之真正成為我市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 支柱產(chǎn)業(yè)之一，這是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的重要舉措。本工程為中高檔住宅建設(shè)項(xiàng)目

9、，對(duì)進(jìn)一步加快我市住宅建設(shè)，滿 足逐步富裕起來的人們對(duì)中高檔住宅日益增長的消費(fèi)需求，提高人 們生活品質(zhì)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)具有十分積極的意義。（二）進(jìn)一步完善江寧區(qū)投資環(huán)境的需求隨著改革開放的不斷深入，xx市及江寧區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)fl新月異, 祿口國際機(jī)場的通航又帶來了無限商機(jī)，大批國內(nèi)外企業(yè)紛紛落戶 江寧開發(fā)區(qū)，來江寧工作的中外企業(yè)員工不斷增加。但多年來江寧 區(qū)的生活及服務(wù)設(shè)施建設(shè)相對(duì)滯后，尤其是有一定品質(zhì)的中高檔住 宅數(shù)量有限，這已成為該地區(qū)投資環(huán)境中的一大缺憾；隨著區(qū)域經(jīng) 濟(jì)水平的提升，中高收入階層已不僅僅滿足于居有定所，而是對(duì)居 住環(huán)境和生活品質(zhì)提出了更高的要求。在擁有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的前提

10、下，他們因休閑、追求生活情趣及投資等需要已在追求第二、甚至 第三居所；另外，遠(yuǎn)離都市的優(yōu)美環(huán)境和清新空氣也吸引眾多老人 來此頤養(yǎng)天年；海外及港、澳、臺(tái)的投資者也傾向于就近選擇環(huán)境 優(yōu)美、價(jià)格適宜的居所。因此本項(xiàng)目建設(shè)對(duì)服務(wù)于“空港經(jīng)濟(jì)”戰(zhàn)略、改善投資環(huán)境、促 進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極的意義。綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)十分必要。第二章市場分析一、市場分析隨著國家取消福利分房政策的出臺(tái)和人民生活水平的提高，曾一 度低迷的房地產(chǎn)市場開始火爆，房屋銷售再度看好，購房客戶的主 體已由集團(tuán)逐漸轉(zhuǎn)為個(gè)人。預(yù)計(jì)今后幾年住宅商品房的需求量仍將 穩(wěn)步提高，并會(huì)進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)的發(fā)展階段。改革開放以來，中高收入階層逐漸崛起，在xx

11、的消費(fèi)群體中占 有較大的份量，促成了對(duì)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)優(yōu)良的中高檔住宅較旺盛 的消費(fèi)需求。從目前情況看，xx房地產(chǎn)住宅業(yè)總體基本供需平衡， 但交通便利、套型設(shè)計(jì)優(yōu)越、售價(jià)合理的商品住宅呈局部熱銷、供 不應(yīng)求局面。開發(fā)商往往把握這些市場需求作為項(xiàng)目開發(fā)的切入點(diǎn)。xx住宅小區(qū)具有以下優(yōu)勢：1 項(xiàng)目優(yōu)勢從項(xiàng)目選址上看，其有下列特定優(yōu)勢：自然環(huán)境優(yōu)勢。隨著社會(huì)的發(fā)展，環(huán)保觀念日益為人們所重 視，人們對(duì)居住區(qū)的自然環(huán)境的要求日趨苛刻。而xx住宅小 區(qū)地處江寧開發(fā)區(qū)百家湖畔，環(huán)境優(yōu)美、空氣清新，很適合 人們居住。人文環(huán)境優(yōu)勢，本項(xiàng)目東側(cè)為已建成的百家湖花園，西南側(cè) 有江南文樞院，使西花園有獨(dú)特的人文環(huán)境優(yōu)勢

12、。交通及其他配套條件優(yōu)勢。本項(xiàng)目位于利源中路西側(cè)，而該 路東與寧灤公路相接，西與機(jī)場高速公路連通，北與繞城公 路相連，其交通條件與利源公司以前開發(fā)的百家湖花園一樣 具有十分優(yōu)越的條件。同時(shí)項(xiàng)目用地鄰近開發(fā)區(qū)勝太路商業(yè) 街，商業(yè)配套條件較為完善。此外，臨近xx還有南航、河海 大學(xué)等教育配套設(shè)施。2、與競爭對(duì)手的優(yōu)勢分析項(xiàng)目與xx市區(qū)的住宅園區(qū)比較有兩大顯著優(yōu)勢：環(huán)境優(yōu)勢和 價(jià)格優(yōu)勢，這兩大優(yōu)勢將能吸引一部分特定的消費(fèi)人群。項(xiàng)目與江寧開發(fā)區(qū)及江寧地區(qū)其他居住區(qū)比較，本項(xiàng)目具有 顯著的后發(fā)優(yōu)勢。隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展日益迅速，園區(qū)的建設(shè) 理念也在不斷發(fā)展變化xx”將立足于新世紀(jì)，建設(shè)新型居 住家園，從而與

13、江寧開發(fā)區(qū)的其他居住區(qū)拉開差距。加上利 源公司的企業(yè)形象及其在江寧乃至xx市的顯著影響也有利于 本項(xiàng)目贏得市場。二、價(jià)格定位（一）周邊樓盤定價(jià)調(diào)查樓盤開發(fā)商樓盤性質(zhì)售價(jià)（元/m?）百家湖花園公寓利源物業(yè)現(xiàn)房2200江南文樞院江寧房地產(chǎn)總公司多層（現(xiàn)房）1600-2100溫泉公寓湯山房地產(chǎn)多層住宅（現(xiàn)房）1000-1800溫泉花園別墅湯山房地產(chǎn)聯(lián)排別墅 （現(xiàn)房）2000-2400江寧第一城金輪房地產(chǎn)多層住宅（現(xiàn)房）1480湖濱世紀(jì)花園江寧開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)多層住宅1880-2110太陽城棲霞建設(shè)多層住宅1950-2180碧水華庭江蘇聯(lián)駿公寓別墅1880-2300中國人家江蘇東恒別墅（期房）2200-2

14、350養(yǎng)龍山莊天地房地產(chǎn)多層住宅（現(xiàn)房）2180-240021世紀(jì)假日花園21世紀(jì)房地產(chǎn)多層住宅（期房）2100-2400（二）樓盤價(jià)格發(fā)展趨勢江寧開發(fā)區(qū)1992年成立以來，該區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格已從每平方米 1480元逐步上漲至目前的2000元左右，而目前江寧開發(fā)區(qū)發(fā)展勢頭 仍很迅猛，江寧縣撤縣建區(qū)后，預(yù)期未來23年內(nèi)該區(qū)房價(jià)仍有較大上升空間。（三）綜合優(yōu)勢“xx”與周邊居住區(qū)比較將在規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境配套、新型建材 等方面勝出一籌，故本項(xiàng)目公寓銷售基價(jià)預(yù)計(jì)在1800-2000元/平 方米。此價(jià)位與xx市區(qū)的同檔樓盤比較仍有明顯的價(jià)格優(yōu)勢；而此 價(jià)位與江寧區(qū)相關(guān)樓盤比較，在價(jià)格、環(huán)境、房型等各方面又

15、有一 定優(yōu)勢。三、銷售對(duì)象分析作為江寧區(qū)唯一的國家一級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)，利源公司經(jīng)過八年的 開發(fā)建設(shè)，在百家湖環(huán)湖景觀帶邊規(guī)劃和建設(shè)了 30萬m?的高檔大型 臨湖住宅區(qū)，并獲得了國家級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理住宅區(qū)等殊榮，使百家 湖花園成為xx市市區(qū)擴(kuò)容的一道亮麗的現(xiàn)代都市人居棲區(qū)。中高檔公寓深受資本型收入階層的青睞。隨著社會(huì)文化的發(fā)展和 市民收入水平的提高，加上銀行系統(tǒng)對(duì)房產(chǎn)銷售實(shí)行按揭的強(qiáng)力支 撐，知本型收入的白領(lǐng)階層、經(jīng)理階層和高知階層開始尋找市區(qū)擴(kuò) 容帶中的第二居所。100%0%5%資本型收入階層20%知本型收入階層普通收入階層經(jīng)濟(jì)適用型收入階層經(jīng)理階層高知階層 屮產(chǎn)階層 門領(lǐng)階戻百家湖花園知本型業(yè)主

16、占位圖利源公司早在90年代中期就著手按照知本型消費(fèi)者的需求設(shè)計(jì) 了維也納城和羅馬城，這兩座新城和已進(jìn)入設(shè)計(jì)階段的威尼斯城、米蘭城大部為躍層式別墅型公寓。樓型上有四層、六層和十二層小 高層之分，套型上有躍層式、錯(cuò)躍層式、樓中樓式、錯(cuò)錯(cuò)層式之分, 房型上有西歐豪華型、歐陸典雅型和中歐簡雅型之分。xx新型系列 躍層式公寓的產(chǎn)品定位低于經(jīng)濟(jì)型別墅，市場定位為知本型業(yè)主的 第二居所，價(jià)格定位為：xx房價(jià)+汽車+20年汽車使用費(fèi)=xx三類地 區(qū)相同面積房價(jià)。在市、區(qū)政府的規(guī)劃、建設(shè)和支持下，利源公司已對(duì)天然的大 湖和百家湖公寓進(jìn)行了景觀整合和互連的二次深度開發(fā)，使xx又一 座公園在百家湖崛起：千畝湖面、5

17、公里環(huán)湖景觀路、6座跨湖大橋、 鳳凰壇和百家湖凱旋門等4座標(biāo)志性建筑、5座主題花園、3個(gè)大中型 游泳場及5大類30項(xiàng)休閑項(xiàng)目，百家湖花園成系列的別墅式公寓就座 落在此景之中。百家湖花園近10萬m?的各種樓中樓公寓熱銷一空，使利源公司 提前進(jìn)入了面向更大第二居所消費(fèi)群的新型公寓的開盤工作。同時(shí), 利源公司也將在近期為xx市民推出第三居所型住宅，為在鬧市“水 泥森林”居所中的消費(fèi)者增加了選擇大自然居所的服務(wù)內(nèi)容。根據(jù)利源公司自1992年以來對(duì)百家湖花園的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，“xx”的 主要銷售對(duì)象定位在以下幾個(gè)方面：（一）xx市中高收入階層。主要為各企事業(yè)單位的高級(jí)主管人 員、高校研究院所的高級(jí)知識(shí)分子及自

18、由職業(yè)者。此類人群的收入 較高，年薪一般在8萬元以上，能方便地解決交通問題，其居住消費(fèi) 觀念較為超前，對(duì)居住環(huán)境、生活品味質(zhì)量要求較高，因此新型園 區(qū)“xx”將成為他的首選園區(qū)，此類人群將成為“xx”最主要的消費(fèi)對(duì)象。江寧開發(fā)區(qū)進(jìn)區(qū)企業(yè)中的高級(jí)管理人員。江寧開發(fā)區(qū)已有數(shù)十家國內(nèi)外大型企業(yè)進(jìn)駐，其二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)成為xx市的一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，此類企業(yè)中有較多的高收入階層，對(duì)住 宅有著較高的要求，“xx”的高品味定位將為他們提供較理想的選擇。（三）xx市高收入階層的第二居所。對(duì)于這一部分人群，一個(gè) 居所已不能滿足他們的需求。其因休閑、放松心情或投資等需求而需要第二甚至第三居所，“xx”社區(qū)

19、將以較低的價(jià)位、較大的增值 空間、一流的社區(qū)、一流的建筑、一流的環(huán)境來吸引這類消費(fèi)者。（四）中老年人休閑、養(yǎng)老、頤養(yǎng)天年的較佳場所?！皒x”特 有的自然環(huán)境和田園風(fēng)光，無城市污染的空氣以及完善的配套設(shè)施將能吸引中老年人前來尋找修身養(yǎng)性的最佳場所。（五）卮、臺(tái)人士及國外投資者。江寧開發(fā)區(qū)吸引了眾多的外資，投資者也將傾向于就近選擇環(huán)境優(yōu)美的居所?！皒x”將是他 們較佳的選擇之一。第三章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容一、建設(shè)規(guī)模xx居住小區(qū)項(xiàng)目總用地面積252668平方米（約379畝），總 建筑面積353700平方米，其中住宅321300平方米，幼托、小學(xué)、 商店等公共建筑32400平方米。規(guī)劃居住戶數(shù)320

20、0戶，居住人口 11200人，設(shè)計(jì)容積率1.4, 綠化率40% o二、建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容有：1、普通公寓160650平方米2、躍層式公寓160650平方米3、小學(xué)校4000平方米4、小區(qū)幼兒園、3000平方米5、變配電所、煤氣調(diào)壓站400平方米6、商場、文化娛樂設(shè)施及物業(yè)管理等25000平方米7、綠地80000平方米8、區(qū)內(nèi)道路50000平方米第四章 項(xiàng)目選址及配套建設(shè)條件一、項(xiàng)目選址xxxx居住小區(qū)位于江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，是百家湖畔不可多 得的一塊風(fēng)水寶地。項(xiàng)目建設(shè)用地位于利源中路以西，西止經(jīng)四路， 南臨天元路，北靠太三路?？傉嫉孛娣e25.27公頃。利源中路北與繞 城公路相接，xx機(jī)

21、場高速公路則位于利源中路西面約1公里處。本項(xiàng)目用地為集體所有土地，地貌總體平坦。中西部有高差5 7米的小山丘，山地面積約180畝，其余近200畝基本平整的耕地。 地塊內(nèi)現(xiàn)有住宅約60戶。xx機(jī)場高速公路、利源中路、將軍路跨秦淮河大橋以及共青團(tuán) 路南下工程的相繼建成極大地改善了該地區(qū)的交通條件。項(xiàng)目用地 距xx市中心新街口約10公里，到xx火車站約18公里，到xx 祿口國際機(jī)場約23公里。自xx只須5分鐘車程就可到達(dá)中華門。 外部交通條件便捷。本項(xiàng)目建設(shè)用地外圍自然環(huán)境優(yōu)越。xx居住小區(qū)處于xx江寧 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的西南部，百家湖畔環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)景秀麗，林木茂 盛，氣候怡人。本項(xiàng)目建設(shè)用地人文環(huán)境

22、優(yōu)越，西面有由xx航空航天大學(xué)分 校、河海大學(xué)江寧新校區(qū)及東南大學(xué)科技園。綜上所述，本項(xiàng)目選址符合生活居住區(qū)的相關(guān)要求。二、配套建設(shè)條件xx居住小區(qū)項(xiàng)目用地已部份完成場地平整，供水、排水（雨水、 污水）、供電、供氣、道路、電話、有線電視等均已接至場地四周， 配套建設(shè)條件齊備，可滿足項(xiàng)目建設(shè)要求。具體配套建設(shè)條件如下：（一）供水：項(xiàng)目東面的利源中路下有dn500自來水管，區(qū) 內(nèi)供水由此接入。水源由江寧水廠和xx城南水廠提供。（-）電信：利源中路下的電話通信光纜，能滿足本項(xiàng)目要求。（三）供電：由東善橋變電所和開發(fā)區(qū)變電所提供二路10kv 電源，利源中路現(xiàn)有一路10kv高壓線。（四）排水：該地區(qū)采用

23、雨污分流制。雨水匯集后自利源中路 下敷設(shè)的dn600雨水管排至百家湖。生活污水匯集后，經(jīng)污水處理 裝置進(jìn)行初步處理后，由利源中路dn500市政污水管排入開發(fā)區(qū)污 水處理廠處理。（五）煤氣：目前該地區(qū)主要使用管道煤氣，由梅山冶金公司 提供，本項(xiàng)目設(shè)煤氣調(diào)壓站一座，煤氣供應(yīng)可保證本項(xiàng)目用氣。（六）有線電視：利源中路敷設(shè)有xx有線電視網(wǎng)絡(luò)電纜，小 區(qū)有線電視由此接入。第五章建設(shè)方案一、總平面布；本基地形狀為較規(guī)則的矩形，占地面積25.27公頃。小區(qū)采用 多層躍層住宅，將不同單元拼接組合，根據(jù)xx地區(qū)的地理緯度及 地段環(huán)境條件，適當(dāng)設(shè)計(jì)南偏東及南偏西的住宅，在不影響日照的 同時(shí)，改善小區(qū)空間景觀效果，

24、避免一般小區(qū)中的兵營列式單調(diào)布 局又能增加了組團(tuán)綠地。景觀設(shè)計(jì)改變以前小區(qū)的設(shè)計(jì)集中，地塊大規(guī)模綠地的模式， 在保證集中綠地指標(biāo)的前提下，設(shè)計(jì)組團(tuán)綠地，使每戶均有較好的 景觀。根據(jù)場地狀況，區(qū)內(nèi)道路依據(jù)山體自由布置，兩個(gè)主入口分別 設(shè)在東面利源中路與太三路、天元路的交匯處。入口處設(shè)小區(qū)中心 廣場，廣場周圍沿太三路布置商業(yè)、文化娛樂設(shè)施；小區(qū)沿太四路 布置幼兒園、小學(xué)校；綠化街心游園、老人活動(dòng)場地、兒童活動(dòng)場 地、體育健身場地等綠化休閑區(qū)。根據(jù)建筑物群組自然布置。區(qū)內(nèi)停車根據(jù)場地情況采用路邊港 灣式停車和地下集中式車庫相結(jié)合。住宅按院落式布置，保證小區(qū) 有較為開闊的中心休閑空間。院落間設(shè)置綠地、

25、晨練、兒童游藝等 鄰里交往空間。區(qū)內(nèi)道路將整個(gè)用地分為a、b、c、d四區(qū)。其中a區(qū)為小區(qū) 用地西北部，依據(jù)地形布置23層的別墅群；b、c區(qū)為小區(qū)用地 東部較為平坦區(qū)域，布置躍層式多層公寓；d區(qū)為小區(qū)用地西南部, 布置普通多層公寓。小區(qū)道路自由布置，伸向每一個(gè)住宅群。主要道路寬7米，次 要道路寬4米，支路寬2米。項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值所占（）占地面積田379.0居住戶數(shù)戶3200居住人數(shù)人11200戶均人口人3.5總建筑面積萬m235.37100.0其住宅建筑面積萬m232.1390.8中公建建筑面積萬m23.249.2規(guī)劃住宅平均層數(shù)層4.20人口毛密度人/ha443容積率1.4建

26、筑密度：%<40綠地率%>40二、土建（一）建筑居住小區(qū)的規(guī)劃布局要著重處理好路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、建筑布局及空間 環(huán)境的內(nèi)在聯(lián)系，在協(xié)調(diào)中求變化，注重小區(qū)環(huán)境和住宅單體的建 筑設(shè)計(jì)。單體設(shè)計(jì)中統(tǒng)籌考慮空調(diào)室外機(jī)位置，用建筑構(gòu)件進(jìn)行遮 擋，屋頂高低錯(cuò)落，采用平坡結(jié)合，富有變化。按照人車基本分流的原則進(jìn)行小區(qū)路網(wǎng)、停車設(shè)施的規(guī)劃。停 車位機(jī)動(dòng)車按0.7輛/戶、自行車按1.8輛/戶進(jìn)行考慮。小區(qū)在布局上淡化組團(tuán)，突出院落，通過中心綠地、綠色走廊 整個(gè)小區(qū)各部分。小區(qū)綠化系統(tǒng)是由中心綠地、景觀綠色走廊、院落綠地、建筑 物立面、頂面植物形成點(diǎn)線面結(jié)合并相互滲透的立體綠化景觀。小區(qū)公共建筑布置在小區(qū)東面

27、，沿將軍路布置中心會(huì)所、農(nóng)貿(mào) 市場、超市、小學(xué)和幼兒園。小區(qū)住宅設(shè)計(jì)從人的行為科學(xué)出發(fā)，適應(yīng)不同家庭構(gòu)成需要，套型多樣，廣泛利用新材料、新技術(shù)改善居住功能。住宅采用院落 為本”的指導(dǎo)思想，按照現(xiàn)代家庭生活行為規(guī)律和市場需求進(jìn)行住 宅設(shè)計(jì)，采用節(jié)能、節(jié)水、環(huán)保、智能化等住宅建設(shè)新技術(shù)及其它 新型材料設(shè)備，以達(dá)到節(jié)能、智能、舒適、生態(tài)、安全的要求。式布置,各建筑合成相對(duì)獨(dú)立的院落空間。規(guī)劃設(shè)計(jì)樹立“以人（二）套型躍層式多層住宅面積每套建筑面積100200平方米不等，面向 較高收入階層，建筑以院落方式呈自由式布置。普通多層住宅面積每套建筑面積60150平方米不等，面向中 等收入階層，建筑沿丘陵路網(wǎng)以

28、院落方式呈自由式布置。以四六層躍層房型為主，套型以現(xiàn)有的f型、a型、c型為 主，另外增加面積在200平方米左右的躍層公寓。其中f型為四層 的躍層公寓，面積在160平方米左右，占30%； a型為六層的躍層公寓，而積在165平方米左右，南入口占20%,北入口占20%； c 型142平方米的六層單層公寓，占10%o面積配比：1、客廳：躍層3545平方米；單層2535平方米，面寬3.5 4.2平方米；2、廚房加餐廳：1520平方米；3、主臥：1416平方米；4、衛(wèi)生間：46平方米；5、次臥：1214平方米；6、衛(wèi)生間：46平方米；7、層高：2.8平方米8、南陽臺(tái)：35平方米 房型設(shè)計(jì)除滿足xx市住宅建

29、筑設(shè)計(jì)規(guī)定和國家住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范以外，要求：客廳全部朝南，餐廳大部分為明廳;四間臥室中保證有二間是朝南；頂層為屋頂花園；樓梯入口要有特色，并與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。住宅外立面建筑外形以歐式為主，頂層為花園式的平臺(tái)，選用 弧型陽臺(tái)以及一些適當(dāng)?shù)那嬖O(shè)計(jì)，以形成多角度的觀景作用和最 佳室內(nèi)采光，最大限度地延長住宅內(nèi)的光照時(shí)間。另外，住宅的外 墻面采用高級(jí)外墻涂料，周邊及窗框處再飾以豐富立體感的線條， 突岀強(qiáng)烈的視覺效果。（三）結(jié)構(gòu)主要結(jié)構(gòu)形式如下：躍層式住宅，為45層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)；普通住宅，為46層磚混結(jié)構(gòu)；小區(qū)商業(yè)、文化娛樂設(shè)施為24層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)或 磚混結(jié)構(gòu)；幼兒園、小學(xué)為23鋼筋混凝土

30、框架結(jié)構(gòu)。場地大部分地基土質(zhì)情況較好，地基處理較為簡單，局部原為 池塘處，須視勘探情況進(jìn)行特殊處理。住宅部分采用條基或整板基 礎(chǔ)；公建框架部分采用獨(dú)立基礎(chǔ)。三、公用工程（一）供配電及強(qiáng)弱電等本項(xiàng)目總裝機(jī)用電量約13530kw,按68%的同時(shí)使用系數(shù), 項(xiàng)目需設(shè)9200kva變配電所一座。供電由東善橋變電所或 開發(fā)區(qū)變電所提供二路10kv電源。小區(qū)供用地埋式雙回路供電。保證小區(qū)24小時(shí)供電，電量 考慮每戶46kw,電流表應(yīng)在4060a。小區(qū)在室外采用高壓鈉燈及相應(yīng)節(jié)能燈具作泛光照明；室外 草坪設(shè)置專用低壓節(jié)能燈具，確保安全；室內(nèi)樓梯等公共場 所照明采用聲控延時(shí)開關(guān)。小區(qū)設(shè)置綜合布線系統(tǒng)，以提供小

31、區(qū)周界防范系統(tǒng)、安全監(jiān) 控系統(tǒng)、三表出戶、住戶有線電視及視頻點(diǎn)播、互聯(lián)網(wǎng)、電 話等綜合智能化服務(wù)。通訊系統(tǒng)為每戶預(yù)留idd直線電話二門。每戶引入寬帶視頻 接入設(shè)備以及電視接收系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)統(tǒng)一設(shè)置公用電視接收 系統(tǒng)，每戶設(shè)置一個(gè)電視終端。（二）供水本項(xiàng)目最大總用水量約6000噸/日，小區(qū)設(shè)置dn200總供水管, 日供水量可達(dá)6000噸，供水由利源中路的dn400城市供水管提供。（三）煤氣小區(qū)設(shè)置煤氣調(diào)壓站，供應(yīng)區(qū)內(nèi)使用。每戶設(shè)置獨(dú)立煤氣表。 設(shè)煤氣調(diào)壓站，設(shè)備用國產(chǎn)。（四）道路小區(qū)道路分三級(jí)。主要道路寬7米，次要道路寬4米，均為水 泥路面；支路寬2米，為石板及卵石路面。采用人車分流系統(tǒng)，各種車輛

32、（包括機(jī)動(dòng)車）進(jìn)入小區(qū)入口即 由專用通道進(jìn)入停車場，不應(yīng)對(duì)地表行人和住戶造成任何干擾，保 證小區(qū)環(huán)境的安靜和整潔有序。每幢躍層樓設(shè)置與戶數(shù)相等的半地下車庫或地上車庫。（五）無障礙設(shè)計(jì)整個(gè)小區(qū)均按無障礙設(shè)計(jì)。小區(qū)道路設(shè)置安全步行道，地面鋪 設(shè)導(dǎo)向步行防滑磚，滿足視殘人安全步行需要。局部變標(biāo)高處設(shè)置 緣石坡道，住宅樓梯間入口均設(shè)坡道，滿足肢殘人需要。四、消防本項(xiàng)目消防主要是住宅小區(qū)的室外消防及小區(qū)公建、變配電所 等處的室內(nèi)消防。商場等人流量集中的公共建筑室內(nèi)設(shè)消防栓，并 配備一定數(shù)量的泡沫滅火器；住宅按樓梯間設(shè)置泡沫滅火器；小區(qū) 煤氣調(diào)壓站、配電間設(shè)置固定或手持式二氧化碳滅火器。室外沿主要道路設(shè)置

33、消防栓，一次消防用水量按15升/秒計(jì)。 小區(qū)主要道路沿各建筑組團(tuán)環(huán)形布置，寬度為7或4米，以保證消防車行駛。五、環(huán)境質(zhì)量綜合保障（一）水壓保障技術(shù)根據(jù)xx市建設(shè)委員會(huì)規(guī)定，本項(xiàng)目不設(shè)屋頂水箱，水壓不足處采用變頻調(diào)速水泵加壓保證水壓和水質(zhì)穩(wěn)定。（二）綠化生態(tài)技術(shù)綠化是小區(qū)環(huán)境建設(shè)的核心，本項(xiàng)目采取的主要措施有：小區(qū)地面種植耐候、耐踐踏性草種，無露明土；停車采用混凝土預(yù)制格柵鋪地的“硬草坪”，減少灰塵產(chǎn)生并提供孩童安全活動(dòng)場地；東西山墻培植爬墻虎類植物進(jìn)行垂直綠化，加強(qiáng)墻面隔熱性能，提高小區(qū)綠化率。（三）垃圾袋裝化收集本項(xiàng)目實(shí)行垃圾分類袋裝化，由保潔員上門收集送至小區(qū)垃圾 中轉(zhuǎn)站，再集中送往城市垃

34、圾處理場處理。（四）生活污水處理本項(xiàng)目實(shí)行“雨污分流”。雨水排入利源中路dn600雨水管，小區(qū)產(chǎn)生的生活污水經(jīng)污水生物處理裝置進(jìn)行二級(jí)處理后，排入利 源中路dn500城市污水管進(jìn)入開發(fā)區(qū)污水處理廠集中處理。第六章實(shí)施進(jìn)度本項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施與銷售同時(shí)進(jìn)行。待初步設(shè)計(jì)方案確定后，即 可開盤銷售。本項(xiàng)目從2001年4月開工之日起開發(fā)期為2年，于 2003年3月竣工。銷售從2001年開始，計(jì)劃3年完成。具體實(shí)施 進(jìn)度如下：編制可研報(bào)告、前期審批等2001年2月-2001年3月方案招標(biāo)、初步設(shè)計(jì)2001年3月施工圖設(shè)計(jì)2001年4月-2001年5月建筑施工及環(huán)境建設(shè)2001年4月-2003年4月竣工交付20

35、03年4月銷售2001年5月-2004年4月第七章工程投資與財(cái)務(wù)分析一、總投資估算xxxx居住小區(qū)項(xiàng)目總投資48404.0萬元，由開發(fā)建設(shè)投資、 經(jīng)營費(fèi)用等兩部分組成。其中：(-)開發(fā)建設(shè)投資46994.2萬元，由土地費(fèi)用、工程費(fèi)用、 其它費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用和預(yù)備費(fèi) 組成。(1) 土地費(fèi)用按14萬元/畝計(jì)。(2) 工程費(fèi)用41641.0萬元。其中：普通公寓以700元/平方米計(jì)；躍層式公寓以900元/平方米計(jì)；公共建筑平均以850元/平方米計(jì)；電氣按30元/平方米估算；水衛(wèi)按20元/平方米估算；道路廣場按50000平方米面積，80元/平方米估算；綠化按80000平方米

36、而積，20元/平方米估算。(3) 開發(fā)期稅費(fèi)5388.3萬元。其中：勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按工程費(fèi)用2.0%估算；監(jiān)理費(fèi)按工程費(fèi)用1.0%估算；市政基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)按60元/平方米建筑面積估算；供電貼費(fèi)按250元/kva估算(電增容費(fèi)由住戶繳納，項(xiàng)目 單位代收);自來水管網(wǎng)配套費(fèi)按住宅26元/平方米估算；結(jié)建人防工程費(fèi)按24元/平方米估算；墻改基金按有關(guān)規(guī)定免收；白蟻防治費(fèi)按2.0元/平方米估算；教育附加費(fèi)按100元/平方米估算。(3)預(yù)備費(fèi)2531.3萬元。其中不可預(yù)見費(fèi)按工程費(fèi)用、其它費(fèi)用的8%估算。(4) 管理費(fèi)用按工程費(fèi)用的2%估算。(5) 財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)入銀行貸款牙ij息。(6) 銷售費(fèi)用按銷售收入的

37、2%估算。(7) 預(yù)備費(fèi)用按工程費(fèi)用的8%估算。(二)經(jīng)營資金。按開發(fā)建設(shè)投資的3%估算。二、資金籌措及計(jì)劃(一)資金籌措xxxx住宅小區(qū)項(xiàng)目總投資48404.0萬元，其中利源公司自有 資金4138.0萬元，銀行貸款6000.0萬元，其余為商品房銷售冋籠 資金38266.0萬元o(二)投資計(jì)劃本項(xiàng)目預(yù)計(jì)二年建成，三年完成全部商品房銷售。2001 2002年投資分別為19008.3萬元、27985.9萬元。詳見附表1 “總投資估算表”、附表2 “投資計(jì)劃和借款償還估 算表”。三、銷售收入(一) 房價(jià)1、普通公寓：按1800元/平方米價(jià)格銷售；2、躍層式公寓：按2200元/平方米價(jià)格銷售；3、公共建筑：按每平方米2500元/平方米價(jià)格銷售。(二) 銷售收入本項(xiàng)目按三年銷售計(jì)算。普通和躍層公寓銷售率按100%,公共 建筑銷售率按50%o第一年、第二年、第三年各年的銷售比例依次為18%、50%、32%；銷售收入分別為11717.5萬元、32548.5萬元、20831.0萬元。 詳見附表4 “銷售收入估算表”。四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目計(jì)算期三年，基準(zhǔn)收益率取現(xiàn)行銀行貸款利率5.85%o1、利潤總額利潤總額為銷售收入減