最新普通商品房和限價房優(yōu)劣勢分析

1、普通商品房和保障性限價房普通商品房和保障性限價房優(yōu)劣勢分析優(yōu)劣勢分析 2014 2014年年3 3月月2020日日本報告是嚴格保密的。何謂商品房：何謂商品房： 商品房是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物能辦理產(chǎn)權(quán)證，可以自定價格出售的產(chǎn)權(quán)房。能辦理產(chǎn)權(quán)證，可以自定價格出售的產(chǎn)權(quán)房。何謂限價房：何謂限價房： 限價房是一種限價格限套型（面積）的商品房，主要解決中低收入家庭的住房困難，是目前限制高房價的一種臨時性的舉措，并不是經(jīng)濟適用房。限價商品房按照“以房價定地價的思路”采用政府組織監(jiān)管，市場化運作的模式。與一般商品房

2、不同的是，限價房在土地掛牌出讓時就以被限定房屋價格、建設(shè)標準和銷售對象。政府對開發(fā)商的開發(fā)成本和合理利潤進行測算后，設(shè)定土地出讓的價格范圍，從源頭上對房價進行調(diào)控。本報告是嚴格保密的。限價商品房：限價商品房： 國家九部委關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見中指出，“要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%；土地供應應在限套型、限房價基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設(shè)單位?！逼渲刑岬降摹跋尢仔汀薄ⅰ跋薹績r”的普通商品住房，被稱作“限價商品房”。 按照新規(guī)劃思路，這類產(chǎn)品主要針對兩部分人群：一是具備一定房產(chǎn)消

3、費能力的人群，二是定向購買的拆遷戶?！跋迌r商品房擁有和商品房同等的產(chǎn)權(quán)，而拆遷房屋通常也具有正常產(chǎn)權(quán)，因此拆遷戶購買限價商品房是以產(chǎn)權(quán)置換產(chǎn)權(quán)，這樣比較合理。”限價房，又稱限地價、限房價的“雙限房”。這個概念自被提出之日起，就備受爭議。雖然遭到一些經(jīng)濟學家和房地產(chǎn)開發(fā)商的堅決反對，但歡呼者更多。在房價不斷高升以至于中等收入家庭都覺得安居困難的情況下，被定位為“幫助中等收入家庭解決住房困難”的限價房， 本報告是嚴格保密的。限價商品房政策：限價商品房政策： 根據(jù)河北省人民政府關(guān)于加強保障性安居工程建設(shè)和管理的意見（冀政201270號）第二項第二款的規(guī)定，限價商品住房單套建筑面積控制在90平方米以內(nèi)

4、。其中，1居室控制在60平方米以下；2居室控制在75平方米以下。 第三項第五款規(guī)定，集中建設(shè)的保障性住房小區(qū)，商業(yè)和綜合服務設(shè)施面積占小區(qū)總建筑面積的比例不得低于10%，以完善小區(qū)商業(yè)網(wǎng)點配置。 第五項第四款規(guī)定，經(jīng)濟適用住房和限價商品住房購買不足5年的，不得上市交易。購買人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，由政府按原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。限價商品住房上市交易收益調(diào)節(jié)辦法，由設(shè)區(qū)市、縣(市)政府制定。本報告是嚴格保密的。限價商品房政策：限價商品房政策：申請條件：n（一）具有當?shù)貞艏蛘咴诋數(shù)剡B續(xù)繳納社會保險費達到1年以上的外來務工人員。家庭成員的戶籍因就學、服兵役遷出本地的，在就學、服兵

5、役期間視為具有當?shù)貞艏籲（二）家庭財產(chǎn)總額及人均年可支配收入不超過當?shù)匾?guī)定的財產(chǎn)限額及收入線標準。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同市相關(guān)部門根據(jù)本市人居可支配收入水平變化對上述標準及時進行動態(tài)調(diào)整；n（三）在當?shù)責o任何形式的住宅建設(shè)用地或者無自有住房，或者雖有自有住房，但自有住房總建筑面積低于50平方米且人均住房面積不足15平方米，1人戶在30平方米以下；n（四）家庭成員提出申請時未在當?shù)睾蛧鴥?nèi)其他地區(qū)享受住房保障；n（五）縣級以上人民政府（開發(fā)區(qū)管委會）規(guī)定的其他條件。本報告是嚴格保密的。限價商品房政策：限價商品房政策：n申請流程：申請流程：n申請家庭推舉一名具有完全民事行為能力的家庭成員作為申請人

6、，向保定市戶口所在地申請家庭推舉一名具有完全民事行為能力的家庭成員作為申請人，向保定市戶口所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請，并提交以下申請材料及復印件，所需復印件一式街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請，并提交以下申請材料及復印件，所需復印件一式三份：三份：n( (一一) )申請人及家庭成員的身份證、戶口簿申請人及家庭成員的身份證、戶口簿; ;n( (二二) )已婚家庭成員的婚姻證明，離異的提供離婚證、離婚協(xié)議書或法院判決書、民事調(diào)已婚家庭成員的婚姻證明，離異的提供離婚證、離婚協(xié)議書或法院判決書、民事調(diào)解書解書; ;n( (三三) )居住地住房情況證明居住地住房情況證明( (房屋租賃合同房屋

7、租賃合同、房屋所有權(quán)證房屋所有權(quán)證或房屋產(chǎn)權(quán)單位的證明或房屋產(chǎn)權(quán)單位的證明););n( (四四) )按要求填寫并經(jīng)有關(guān)部門認定的按要求填寫并經(jīng)有關(guān)部門認定的核定表核定表( (須提供原件須提供原件););n( (五五) )優(yōu)撫家庭須提供民政部門核發(fā)的優(yōu)撫證明優(yōu)撫家庭須提供民政部門核發(fā)的優(yōu)撫證明; ;n( (六六) )重殘家庭須提供殘聯(lián)出具的重殘證明重殘家庭須提供殘聯(lián)出具的重殘證明; ;n( (七七) )復員轉(zhuǎn)業(yè)軍人須提交相關(guān)主管部門出具的身份證明復員轉(zhuǎn)業(yè)軍人須提交相關(guān)主管部門出具的身份證明; ;n( (八八) )有患大病成員家庭須提供醫(yī)療衛(wèi)生部門出具的大病診斷書有患大病成員家庭須提供醫(yī)療衛(wèi)生部門

8、出具的大病診斷書; ;n( (九九) )個體工商戶需提交個體工商戶需提交營業(yè)執(zhí)照營業(yè)執(zhí)照和上年度繳稅憑證和上年度繳稅憑證; ;n( (十十) )由房屋安全鑒定機構(gòu)出具的危險房屋鑒定書由房屋安全鑒定機構(gòu)出具的危險房屋鑒定書; ;本報告是嚴格保密的。優(yōu)劣勢分析：優(yōu)劣勢分析：普通商品房和限價房之間的優(yōu)勢：普通商品房和限價房之間的優(yōu)勢：1 1、開發(fā)企業(yè)自主性強，對項目規(guī)模、戶型配比、園林、配套、面積有足開發(fā)企業(yè)自主性強，對項目規(guī)模、戶型配比、園林、配套、面積有足 夠的決定權(quán)，能把握市場節(jié)奏，推出適合市場的樓盤。夠的決定權(quán)，能把握市場節(jié)奏，推出適合市場的樓盤。2 2、面對的消費群體的比較大，不局限于某種

9、特定人群，樓盤銷售面廣。、面對的消費群體的比較大，不局限于某種特定人群，樓盤銷售面廣。3 3、購房者不受入住規(guī)定及轉(zhuǎn)讓的政策的風險，購買人群的類型廣泛樓盤、購房者不受入住規(guī)定及轉(zhuǎn)讓的政策的風險，購買人群的類型廣泛樓盤銷售的對象受眾面廣。銷售的對象受眾面廣。4 4、開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)市場情況隨意定價，不受價格約束，開發(fā)企業(yè)說了、開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)市場情況隨意定價，不受價格約束，開發(fā)企業(yè)說了算，政府無權(quán)干涉，能保證最大的開發(fā)利潤空間的上升，得到最大的利潤算，政府無權(quán)干涉，能保證最大的開發(fā)利潤空間的上升，得到最大的利潤回報?；貓?。5 5、消費群體不受地域及戶口規(guī)定的限制，除剛需外，投資群體加大，促、消費

10、群體不受地域及戶口規(guī)定的限制，除剛需外，投資群體加大，促進樓盤的銷售速度。進樓盤的銷售速度。本報告是嚴格保密的。優(yōu)劣勢分析：優(yōu)劣勢分析：限價房和普通商品房之間的劣勢：限價房和普通商品房之間的劣勢：1 1、9090以下戶型面積規(guī)定，以下戶型面積規(guī)定，40-7040-70戶型居多，標準層戶型增多，導致戶型居多，標準層戶型增多，導致絕大部分戶型設(shè)計及功能布局不合理，市場產(chǎn)生抗性，影響銷售。絕大部分戶型設(shè)計及功能布局不合理，市場產(chǎn)生抗性，影響銷售。2 2、交房一年內(nèi)入住五年內(nèi)不得上市交易，購買群體范圍窄，客戶群體少。、交房一年內(nèi)入住五年內(nèi)不得上市交易，購買群體范圍窄，客戶群體少。3 3、限定本市戶口購

11、買，對于外地在保定工作及郊縣強大的剛需購買人群、限定本市戶口購買，對于外地在保定工作及郊縣強大的剛需購買人群及投資人群沒有購買資格，這一部分購買群體被擋在門外，不利于銷售。及投資人群沒有購買資格，這一部分購買群體被擋在門外，不利于銷售。4 4、政府主導定價，當限價房價格遭遇普通商品房降價銷售，將處于尷尬、政府主導定價，當限價房價格遭遇普通商品房降價銷售，將處于尷尬的境地，項目定位及產(chǎn)品沒有市場競爭力，從而導致銷路不暢。的境地，項目定位及產(chǎn)品沒有市場競爭力，從而導致銷路不暢。5 5、限價房屆滿后出售的話，需按照屆時同地段普通商品住房價格和限價商品住房限價房屆滿后出售的話，需按照屆時同地段普通商品

12、住房價格和限價商品住房價格之差的一定比例交納土地收益等價款，交納比例為價格之差的一定比例交納土地收益等價款，交納比例為35%35%。從而打擊購買人群積。從而打擊購買人群積極性。極性。本報告是嚴格保密的。綜上所述，保定市目前并沒有整個小區(qū)都是限價房的樓盤，綜上所述，保定市目前并沒有整個小區(qū)都是限價房的樓盤，往年幾個已經(jīng)開工的項目都屬于配建限價房范疇內(nèi)的。往年幾個已經(jīng)開工的項目都屬于配建限價房范疇內(nèi)的。只有只有少量的限價房房源！少量的限價房房源！占主導地位的還是普通商品房房源。占主導地位的還是普通商品房房源。另另外如果政府沒有牽頭及主導整個小區(qū)都是限價房及面向中低外如果政府沒有牽頭及主導整個小區(qū)都

13、是限價房及面向中低收入人群的銷售的話，收入人群的銷售的話，建議本項目也不要全部房源都建設(shè)限建議本項目也不要全部房源都建設(shè)限價房，以規(guī)避市場風險。價房，以規(guī)避市場風險。分析總結(jié)：分析總結(jié)：本報告是嚴格保密的。附全國其它城市限價房推廣現(xiàn)狀：附全國其它城市限價房推廣現(xiàn)狀： 限價房在實際的操作中，全國部分地區(qū)限價房卻出現(xiàn)了無人問限價房在實際的操作中，全國部分地區(qū)限價房卻出現(xiàn)了無人問津的尷尬局面，比如成都推出了首批限價房，價格比普通商品房價津的尷尬局面，比如成都推出了首批限價房，價格比普通商品房價格低，但讓人大跌眼鏡的是，在受理首批申購完畢后，申購家庭數(shù)格低，但讓人大跌眼鏡的是，在受理首批申購完畢后，申

14、購家庭數(shù)竟不足房源數(shù)的竟不足房源數(shù)的1/31/3。此后，成都接連又推出了第二、三、四批限價。此后，成都接連又推出了第二、三、四批限價房，申購條件也是一再地放寬。房，申購條件也是一再地放寬。 2011 2011年河北的廊坊作為河北省試點限價房的城市，也出現(xiàn)了限年河北的廊坊作為河北省試點限價房的城市，也出現(xiàn)了限價房由于政策的各種原因，限價房的銷售業(yè)進入了兩難的境地。實價房由于政策的各種原因，限價房的銷售業(yè)進入了兩難的境地。實際上全國限價房似乎都面臨著同樣的尷尬：一方面是政策的熱情，際上全國限價房似乎都面臨著同樣的尷尬：一方面是政策的熱情，另一方面則是老百姓的不來電。究其原因，其中最集中的主要有二另

15、一方面則是老百姓的不來電。究其原因，其中最集中的主要有二點：一是限價房的定位。有些地方的限價房在一定程度上有點：一是限價房的定位。有些地方的限價房在一定程度上有“抬價抬價房房”之嫌。二是限價房的價格問題之嫌。二是限價房的價格問題。本報告是嚴格保密的?？偨Y(jié)：總結(jié)： 限價房是一種兼具市場性質(zhì)和行政性質(zhì)的房產(chǎn)，其定價機制也限價房是一種兼具市場性質(zhì)和行政性質(zhì)的房產(chǎn)，其定價機制也應按照行政定價和市場定價的方式確定。即根據(jù)周邊項目的均價以應按照行政定價和市場定價的方式確定。即根據(jù)周邊項目的均價以低于其低于其10%-30%10%-30%左右制定，這種方式在全國各地得到了推廣。但實際左右制定，這種方式在全國各地得到了推廣。但實際中，個別樓盤的定價卻與周邊樓盤定價接近，在價格上優(yōu)勢并不明中，個別樓盤的定價卻與周邊樓盤定價接近，在價格上優(yōu)勢并不明顯。三是政策歧視問題。