青島空港新城產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與招商運(yùn)營研究

1、青島市膠州空港新城的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與招商研究楊寶民作者簡介，深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理，清華大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)總裁班客座教授前言2011-2013 年深圳市新摩爾商業(yè)管理有限公司服務(wù)青島火車北站交通商務(wù)區(qū)商業(yè)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，2013 年開始關(guān)注膠州城市發(fā)展。2013-2014 深圳市新摩爾商業(yè)管理有限公司服務(wù)長沙空港綜合保稅區(qū)總體策劃，積累了空港區(qū)域綜合保稅區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與土地一級開發(fā)經(jīng)驗。借助青島膠東國際機(jī)場建設(shè)的巨額資金投入, 膠州市如何借鑒世界空港新城的發(fā)展經(jīng)驗，主動謀劃空港新城的科學(xué)規(guī)劃，合理布局物流和商務(wù)以及高附加值電子產(chǎn)業(yè)等，如何拉動膠州現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，需要對原有的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃進(jìn)行梳理和研究，

2、需要引進(jìn)產(chǎn)業(yè)龍頭項目，使產(chǎn)業(yè)規(guī)劃落地，實現(xiàn)膠州的產(chǎn)業(yè)升級和科學(xué)發(fā)展。在空港新城核心區(qū)17 平方公里左右的規(guī)劃中如何合理劃定用地比例？根據(jù)空港的圈層理論，產(chǎn)業(yè)、商務(wù)、居住與商業(yè)配套、公園用地比例如何做到最合理？實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和城市規(guī)劃以及旅游規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃的四結(jié)合？在空港新城的規(guī)劃中如何實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌？膠東鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)如何優(yōu)化調(diào)整？空間布局如何與空港新城銜接？借鑒即墨產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的好經(jīng)驗，建議膠州市政府投資300 萬元對膠州空港新城和膠州產(chǎn)業(yè)升級進(jìn)行系統(tǒng)研究。一、 青島空港生態(tài)新城的規(guī)劃思想“新一輪青島城市總規(guī) 2011-2020”結(jié)合 山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃對青島發(fā)展的定位以及城市空間發(fā)展戰(zhàn)略研究成果

3、，對青島市城市性質(zhì)進(jìn)行全面提升，城市性質(zhì)最終表述為 “國家沿海重要中心城市，國際性的港口與濱海旅游度假城市，藍(lán)色經(jīng)濟(jì)領(lǐng)軍城市，國家歷史文化名城?！痹诔鞘新毮苌?，新增了“海洋文化交流與經(jīng)濟(jì)合作平臺”、“國家藍(lán)色經(jīng)濟(jì)示范區(qū)、國家海洋科技城”等。其中，國際職能為東北亞國際航運(yùn)物流中心、海洋文化交流與經(jīng)濟(jì)合作平臺、濱海旅游度假目的地；國家職能為國家藍(lán)色經(jīng)濟(jì)示 范區(qū)、國家海洋科技城、綜合交通樞紐；區(qū)域職能為山東半島金融 商貿(mào)中心、高端產(chǎn)業(yè)集聚中心、濱海宜居幸福城市。新增的城市職 能體現(xiàn)了新時期國家海洋戰(zhàn)略的要求，新的總體規(guī)劃需要考慮空港 新城的總體規(guī)劃。1. 按照一流的生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)業(yè)與新城結(jié)合的思想建設(shè)

4、空港 新城，服務(wù)整個膠東半島和山東省，積極主動調(diào)整膠州城市規(guī)劃布 局。圖1空港新城位置示意圖膠州的城市規(guī)劃提出要把膠州市建設(shè)成為半島樞紐、制造基 地、千年商埠、宜居城市。新機(jī)場為膠州的交通樞紐地位提供了較 大幫助，值得重點研究空港經(jīng)濟(jì)對膠州的影響。膠州作為山東半島與青島實現(xiàn)一體化的戰(zhàn)略樞紐，汽車零部件 加工和信息電子部件加工制造和高新技術(shù)是主要產(chǎn)業(yè)。延續(xù)商埠文化和海運(yùn)文化，區(qū)域性的物流中心和商貿(mào)中心 說明膠州今后商貿(mào)物流也是重要的輔助性產(chǎn)業(yè)。只有通過良好的規(guī) 劃和生態(tài)環(huán)境保護(hù)，才能形成生態(tài)良好、功能完善、經(jīng)濟(jì)繁榮、文 化濃郁、充滿活力的沿海城市。膠州城市發(fā)展總策略建議以少海新城的建設(shè)為龍頭，加

5、快行政文化中心和南部區(qū)的建 設(shè)，調(diào)整優(yōu)化舊城，高標(biāo)準(zhǔn)發(fā)展空港新城，形成帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān) 鍵區(qū)域。區(qū)用地功能：加大城中村改造力度，強(qiáng)化城區(qū)綜合服務(wù)功能 增強(qiáng)聚集效益，建設(shè)以外向型工業(yè)為主導(dǎo)的園林城市。膠州的空間發(fā)展策略向南、向東發(fā)展為主，西部、北部優(yōu)化完善。1）、東部：強(qiáng)化少海新城的建設(shè)，依托膠州灣工業(yè)園建設(shè)現(xiàn) 代化的制造業(yè)基地。2）、南部：結(jié)合行政中心的完善和三里河文化中心的建設(shè) 形成設(shè)施齊全的居住區(qū)和教育科研區(qū)、集中的商務(wù)型和休閑娛樂區(qū)。城市生活服務(wù)功能向南部延伸 。3）、西部：圍繞西部商貿(mào)區(qū)，建設(shè)形成區(qū)域性商貿(mào)中心。4）、北部：依托膠州新機(jī)場和現(xiàn)狀物流企業(yè)，大力發(fā)展現(xiàn)代 物流業(yè)和航空服務(wù)業(yè)

6、。整合現(xiàn)狀工業(yè)園，發(fā)展加工制造業(yè)。5）、中部：調(diào)整優(yōu)化用地布局，搬遷舊城區(qū)工業(yè)企業(yè)，加快 城中村改造步伐。完善舊城區(qū)綜合服務(wù)功能，改善人居環(huán)境。2.依托海陸空立體化交通 膠州要發(fā)展大物流產(chǎn)業(yè)目前，“三高四鐵兩站”（青銀、青蘭、沈海三條高速公路， 膠濟(jì)、膠黃、膠新、膠濟(jì)客運(yùn)專線四條鐵路，中鐵集裝箱中心站、 膠濟(jì)客運(yùn)專線膠州北站兩站）匯集于此，形成了強(qiáng)大的區(qū)域輻射能 力，境內(nèi)年集裝箱流量近340萬標(biāo)準(zhǔn)箱。圖2膠州火車北站建議借鑒青島火車北站經(jīng)驗，建議膠州北站規(guī)劃長途汽車客運(yùn) 站，與膠州各鎮(zhèn)相通。國家已經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)濟(jì)南到青島高速鐵路，如下下圖所示。濟(jì)青高鐵正線全長305.75公里總投資52014元濟(jì)南

7、 新東站Y淄博大飾5璧城.公北站膠州電鼻9 . 北站紅島站背島機(jī)場站速度目標(biāo)值350公里卜時圖3濟(jì)南一一青島高鐵鐵路線路示意圖據(jù)悉，濟(jì)青高鐵正線全長 305.75公里，總投資520億元，沿線初步設(shè)計 9個站 點，速度目標(biāo)值350公里/小時，在青島境內(nèi)將在青島新機(jī)場設(shè)站。通過膠州北站，實現(xiàn)青島膠東國際機(jī)場和青島火車北站的空鐵 聯(lián)運(yùn)，通過鐵路連接膠東半島，通過地鐵和輕軌連接青島市各區(qū)。圖4青島新機(jī)場選址將塵埃落定膠州在迎接空港時代之前，需要提前謀劃做強(qiáng)物流產(chǎn)業(yè)，做好 物流產(chǎn)業(yè)升級的準(zhǔn)備，目前物流服務(wù)設(shè)施停留的初級水平上，不適 合大型航空物流企業(yè)入駐。圖5膠州灣國際物流大廈建議及早布局物流綜合體大型

8、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項目，包括五星酒 店、辦公樓，公寓，商場，配置金融服務(wù)中心和物流服務(wù)中心等, 滿足大型物流企業(yè)區(qū)域性總部進(jìn)駐膠州空港新城的要求。圖6膠州國際物流服務(wù)中心綜合體意向圖空港新城規(guī)劃特點及其對膠州的啟發(fā)空港經(jīng)濟(jì)區(qū)往往由多個功能區(qū)組成，根據(jù)國內(nèi)外航空港經(jīng)濟(jì)區(qū) 功能組織經(jīng)驗，一般空港經(jīng)濟(jì)區(qū)包含了物流園區(qū)、高新技術(shù)開發(fā) 區(qū)、功能組織經(jīng)驗區(qū)、臨空型制造業(yè)區(qū)、商務(wù)功能區(qū)和生活居住區(qū) 等多個園區(qū)。主要內(nèi)容包括：民航運(yùn)輸、倉儲加工、技術(shù)產(chǎn)業(yè)、經(jīng) 濟(jì)開發(fā)、綜合貿(mào)易、商業(yè)服務(wù)、生活居住等功能。不同類型產(chǎn)業(yè)和航空交通的關(guān)系，通過專業(yè)分析，達(dá)到合理安 排產(chǎn)業(yè)布局。候機(jī)樓照分：1 免稅店，各類IT 服務(wù)國際商業(yè)總

9、部世 8HM>商場電子商外及其他 辦公地勤服外心1服務(wù)，速遞服 專試H培訓(xùn)中肥瞿中心國店,會議-4饕慚醫(yī)療保健中心娛樂,科學(xué)城研發(fā).技仃E機(jī)保養(yǎng)手件配送中心； 花卉展覽博信物流殿務(wù). 國際展覽中心醫(yī)藥制品1業(yè)島科技工業(yè)，電子 匚業(yè),食品工業(yè)航班指揮中心區(qū)域繹濟(jì)會展場 所.人型國際運(yùn) 輸與配送中心地區(qū)性運(yùn)輸與配 送公司，休閑， 高爾夫核心業(yè)務(wù)空港相關(guān)中位血根的空港導(dǎo)向 從空港形象得益。航空交通的關(guān)系疏圖7不同企業(yè)與航空交通的關(guān)系圖空港的規(guī)劃需要考慮圈層特征。綜觀國際上臨空經(jīng)濟(jì)的空間結(jié) 構(gòu)模式，可以大體劃分為空港區(qū)、緊鄰空港區(qū)、空港相鄰地區(qū)和外 圍輻射區(qū)四個空間層次。第一圈圖8空港經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)區(qū)

10、規(guī)劃布局圈層示意圖空港區(qū)：在機(jī)場周邊 1公里范圍內(nèi)，提供機(jī)場設(shè)施機(jī)構(gòu)和與空 港運(yùn)營相關(guān)的行業(yè)。緊鄰空港區(qū)：在機(jī)場周邊15公里范圍，主要為空港運(yùn)營、旅 客及航空公司員工提供相關(guān)商業(yè)服務(wù)。建議在膠州空港的第二圈子規(guī)劃 2000畝作為綠色農(nóng)產(chǎn)品交易市 場，鼓勵優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)出口。法國巴黎的漢吉思市場就是在巴黎機(jī) 場附近規(guī)劃的。深圳新摩爾公司幫助規(guī)劃的長沙農(nóng)產(chǎn)品市場就選址 在長沙高鐵和空港之間的合理位置，得到了投資企業(yè)的認(rèn)同。林功m區(qū)面歸：1,率島閏除糧埔二25BI M工謨和陋空區(qū)：1017 ha機(jī) AnexEiIMI ha4.空中一工電：MT M營.空灌高翦達(dá)«.空港商若區(qū)i M h.九”:

11、含樞晅運(yùn)：W ha9. M«im ha堀劃總面4LAIBC ha青青盤圖9青島新機(jī)場空港新城規(guī)劃圖（12萬畝范圍）膠東國際機(jī)場綜合保稅區(qū)圖1 0空港區(qū)一一海港聯(lián)動示意圖我們建議綜合保稅區(qū)的功能為進(jìn)出口商品展示交易，電子產(chǎn)品，海洋食品等出口加工，保稅物流等。青島前灣保稅港區(qū)位于青島膠州灣西岸，規(guī)劃面積9.72 平方公里。鑒于青島前灣港保稅區(qū)，我們建議在膠東國際機(jī)場設(shè)置4平方 公里的空港保稅區(qū)，今后統(tǒng)一升級為類似上海自由貿(mào)易區(qū)的青島自由貿(mào)易區(qū)，帶動青島政治和經(jīng)濟(jì)的深化改革，與國際濱海自由貿(mào)易區(qū)政策接軌?？崭劬C合保稅區(qū)可以設(shè)立進(jìn)出口商品展示中心，充分發(fā)揮青島的區(qū)位優(yōu)勢，在和首爾機(jī)場和仁川港

12、以及福岡機(jī)場等區(qū)域的競爭中處于有利地位。保稅倉庫和出口加工區(qū)可以互相配合，服務(wù)出口加工產(chǎn)品和進(jìn)口航空零部件，吸引高附加值電子產(chǎn)品和高科技產(chǎn)品等項目落戶。建議在膠州空港的第二圈物流區(qū)域，建議在膠州北站前出口加工區(qū)規(guī)劃2000 畝作為綠色農(nóng)產(chǎn)品加工和交易市場，鼓勵優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)出口。法國巴黎的漢吉思市場就是在巴黎機(jī)場附近規(guī)劃的。深圳新摩爾公司幫助規(guī)劃的長沙農(nóng)產(chǎn)品市場就選址在長沙高鐵和空港之間的合理位置，得到了投資企業(yè)的認(rèn)同?？崭巯噜弲^(qū)：通往相鄰地區(qū)和空港交通走廊沿線地區(qū)，在機(jī)場周邊510公里范圍，主要發(fā)展“附屬產(chǎn)業(yè)”和“吸引產(chǎn)業(yè)”。綠色農(nóng)產(chǎn)品加工，水產(chǎn)品加工，電子產(chǎn)品加工比較適合。此外，空港濱水總部

13、基地項目比較適合落實在本區(qū)域，滿足需要經(jīng)常對外交流類型的企業(yè)辦公。外圍輻射區(qū)：在機(jī)場周邊1015公里范圍空間形態(tài)產(chǎn)生變形, 但圈層結(jié)構(gòu)不會改變。青島空港區(qū)域適合為膠州和青島市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、汽車零部件加工制造基地和信息電子部件加工制造基地服務(wù)，增強(qiáng)在該領(lǐng)域的優(yōu)勢。良好的生態(tài)環(huán)境是城市健康發(fā)展的基本前提，我們需要從北京等地的空氣污染中吸取教訓(xùn)。機(jī)場設(shè)計需要考慮節(jié)能環(huán)境保護(hù)措施，對排放的廢水進(jìn)行處理，減少廢氣排放。青島膠州空港新城規(guī)劃參考的重要標(biāo)桿是韓國仁川機(jī)場，仁川空港新城是一個面積為 209平方公里的空港新城，仁川空港新城的免稅區(qū)是99萬平方米。建議青島膠東國際機(jī)場外圍空港新城考慮設(shè)置3平方公里的綜

14、合保稅區(qū)，與加工區(qū)一起配合，積極發(fā)展國際貿(mào) 易，服務(wù)山東和周邊區(qū)域。仁川國際機(jī)場擁有全面而完善的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，里面有商務(wù)辦公、商業(yè)服務(wù)、臨時居住、文化娛樂、加工制造、物流、會展等 7大產(chǎn) 業(yè)功能。仁川國際空港公社將實現(xiàn)“五角空港”（空港 airport, 海 港 seaport, 商務(wù)港 business-port, 休閑港 leisure-port, 電子 港口 teleport ）。圖11仁川國際機(jī)場空港：仁川國際機(jī)場一一東北亞核心機(jī)場，松島信息技術(shù)新 城。海港：仁川港一一國際商貿(mào)和物流中心。信息港：松島信息技術(shù)新城一一國際商務(wù)和高科技產(chǎn)業(yè)中O商業(yè)港：西北國際金融區(qū)。休閑港：龍游島、舞衣島、永

15、宗島等游覽勝地，人們可以欣 賞到豐富的美景，品嘗到各種美食，還包括西北休閑區(qū)和西海岸 的上百座小島景觀。機(jī)場核心國際商務(wù)全球娛樂和主 題公園國際物流F旅游' 休閑集散地I自由貿(mào)易、機(jī)場住 I宅區(qū)和高科技研發(fā)Inchcm圖12仁川空港新城核心區(qū)規(guī)劃布局青島膠東空港新城不求在規(guī)模上超越仁川機(jī)場，而要借鑒其科 學(xué)的規(guī)劃和合理的招商政策，提升未來青島膠東空港新城的開發(fā)和 管理水平?？崭坌鲁堑纳鷳B(tài)規(guī)劃需要科學(xué)合理考慮生態(tài)綠地面積，建議15平方公里的生態(tài)新城，公園和綠地面積占25%物流行航空服務(wù)產(chǎn)業(yè)用地50%商務(wù)辦公和商業(yè)用地占據(jù)15%居住10%膠州生態(tài)建設(shè)策略以區(qū)域生態(tài)“綠心”和少海新城生態(tài)“綠

16、水”為核心 ，以膠州 空港新城為北部支點，構(gòu)筑生態(tài)基質(zhì)、生態(tài)斑塊和生態(tài)廊道三位一 體的生態(tài)景觀系統(tǒng)。1 、保護(hù)以農(nóng)田山林為主體的基質(zhì)環(huán)境。2、構(gòu)筑以湖泊、濕地為主體的斑塊體系。3、建立大沽河、膠萊河、膠河、洋河、墨水河為主的五大生 態(tài)廊道。結(jié)合大沽河的水景和機(jī)場區(qū)位優(yōu)勢，開發(fā)以獨(dú)棟多層樓房 為主的研發(fā)中心基地，服務(wù)膠州主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是合理的選址。三、膠州空港新城產(chǎn)業(yè)規(guī)劃定位膠州“空港新城”重點發(fā)展臨空經(jīng)濟(jì)，建設(shè)成現(xiàn)代物流中心、 通用飛機(jī)制造和飛機(jī)維修中心、高端人才生活中心，發(fā)展國際航展中心，形成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)，成為發(fā)展藍(lán)色高端經(jīng)濟(jì)的重要載體，努力建成山東半島區(qū)域經(jīng)濟(jì)動力中心。圖14膠州空港新城

17、和周邊路網(wǎng)要考慮空港新城的規(guī)劃和膠州市規(guī)劃的對接，要專題考慮和少 海濕地公園區(qū)域的對接。膠州空港新城的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃建議主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)出口貿(mào)易與現(xiàn) 代商務(wù)進(jìn)出口商品展示 和貿(mào)易航空物流發(fā)展機(jī)場保稅 區(qū)，建設(shè)物流綜合體 和保稅倉庫電子加工產(chǎn)業(yè)鼓勵自主品牌電 子產(chǎn)品入駐輔助產(chǎn)業(yè)商貿(mào)業(yè)會展業(yè)建議空港商貿(mào)區(qū)布局有機(jī)食品和綠色農(nóng)產(chǎn)品大市場，服務(wù)山東特色綠色產(chǎn)品包括壽 光等蔬菜基地培育產(chǎn)業(yè)通用飛機(jī)制造業(yè)電腦軟件產(chǎn)業(yè)圖12膠州產(chǎn)業(yè)布局圖圖1 3膠州市東部中央商務(wù)區(qū)范圍據(jù)了解，2 0 1 4年3月膠州市政府確定，膠州市東部中央商務(wù)區(qū)建設(shè)范 圍位于尚德大道（站前大道）以西、膠黃鐵路以東、香港路以北、云溪河以南, 毗鄰以市

18、政府為中心的新城區(qū)。東部商務(wù)區(qū)將以海爾大道為中軸線，向北沿站 前大道直通火車北站與膠東國際機(jī)場，向南直通膠州灣產(chǎn)業(yè)新區(qū)，與青島海灣 大橋相連，交通便利。圖14膠州少海新城規(guī)劃總平面少海區(qū)域是青島的 RBD目前是膠州重點發(fā)展的新城區(qū)，可以考 慮適當(dāng)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)獨(dú)棟總部辦公樓。品市場空港產(chǎn)品加工和保稅物流倉庫自由貿(mào)貿(mào)易和物流品牌時裝 企業(yè)署比精因而枳：I.米旦國標(biāo)機(jī)堵:SS91 ha2.通用杭空區(qū)： ll? M工空暹物;更區(qū)：I斷he4,空謾斕工區(qū)：9J? ha5.空謾海留區(qū)： B曲 lift#.痙;*曲努EErM3 ha7.墳合地州區(qū) Z&i haB. *3)7 hj理劃品面飄：BIBO

19、 ha漁人碼頭綜合體圖15結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要招商的龍頭項目空間布局建議利用青島膠東空港的區(qū)位優(yōu)勢，增加青島至日韓的國際航線， 發(fā)揮直航臺灣的優(yōu)勢，提高空港貨運(yùn)中轉(zhuǎn)量。同時加強(qiáng)聯(lián)程航線培 育，大力發(fā)展青島中轉(zhuǎn)至歐美的聯(lián)程航線，為開通直飛歐美貨運(yùn)航 線奠定基礎(chǔ)。吸引龍頭貨運(yùn)公司和快遞公司進(jìn)駐，將青島膠東機(jī)場 建設(shè)成為中國山東國際貨運(yùn)轉(zhuǎn)運(yùn)中心。通用航空區(qū)適合發(fā)展中高端公務(wù)飛機(jī)等通用飛機(jī)，建議吸引外 國先進(jìn)公務(wù)飛機(jī)制造公司和我國公務(wù)飛機(jī)公司，形成通用航空制造 產(chǎn)業(yè)鏈條，為青島制造業(yè)產(chǎn)業(yè)升級打好基礎(chǔ)。圖1 6舊金山漁人碼頭的標(biāo)志由于膠州水產(chǎn)品養(yǎng)殖和黃海海產(chǎn)品非常豐富，建議設(shè)立空港漁 人碼頭綜合體，將酒店、

20、游客服務(wù)中心、水產(chǎn)品活鮮市場和餐飲街 區(qū)一體化規(guī)劃和建設(shè)。四、膠東鎮(zhèn)和李哥莊鎮(zhèn)的規(guī)劃設(shè)想膠州市膠東鎮(zhèn)位于山東半島西南部，膠州灣西北岸，西與膠州市區(qū)相接，東臨青島。全鎮(zhèn)總面積約50平方公里，轄32個行政村，人口 36000多人。膠東鎮(zhèn)現(xiàn)為山東省小城鎮(zhèn)建設(shè)試點鎮(zhèn)，并列 入市區(qū)規(guī)劃，成為膠州市區(qū)建設(shè)的一部分，是膠州市經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)和環(huán) 膠州灣經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點鎮(zhèn)。圖17膠東鎮(zhèn)建設(shè)現(xiàn)狀建議膠東鎮(zhèn)積極開展城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃研究，吸收周邊村民 集中到膠東鎮(zhèn)居住，擴(kuò)大鎮(zhèn)區(qū)規(guī)模，騰出土地發(fā)展高附加值產(chǎn)業(yè)。膠東鎮(zhèn)工業(yè)園是青島市政府批準(zhǔn)的“沿三線鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園”，開發(fā) 面積約6平方公里?，F(xiàn)有內(nèi)資企業(yè) 310家，外資企業(yè)20多家，

21、初步 形成了以建材、輕工、發(fā)電、橡膠、制鞋、農(nóng)副產(chǎn)品加工等行業(yè)為主 的工業(yè)體系。這些企業(yè)在自身發(fā)展的同時，也都在不同程度上帶動了 該鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)、教育及其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)了人民生活水平的提高。空港新城建設(shè)啟動后，膠東鎮(zhèn)需要選擇最有前景的部分做主導(dǎo) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對于有污染的和發(fā)展前景不好的產(chǎn)品進(jìn)行淘汰。建議膠東鎮(zhèn)努力興辦職業(yè)教育培訓(xùn)，為物流產(chǎn)業(yè)和服裝產(chǎn)業(yè)以 及航空制造和電子加工業(yè)提供合格技能型人才。圖17膠東鎮(zhèn)的初步規(guī)劃設(shè)計方案膠東鎮(zhèn)的規(guī)劃和建設(shè)處于我國農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃的普通水平，布局 不夠合理，缺乏酒店、辦公樓等現(xiàn)代化設(shè)施，急需向現(xiàn)代化空港新 城轉(zhuǎn)型發(fā)展，加速城市化進(jìn)程。鑒于膠東國際機(jī)場建設(shè)的新態(tài)勢，膠

22、東鎮(zhèn)需要重新定位做好城 市規(guī)劃，向現(xiàn)代化的主題文化城市轉(zhuǎn)型，規(guī)劃好空港新城區(qū)域性商 圈，設(shè)置小型城市廣場，對街道辦事處辦公樓附近進(jìn)行城市改造， 建設(shè)現(xiàn)代商業(yè)與文化綜合體，規(guī)劃和建設(shè)水平要超越膠州市區(qū)的水 平，加速城市的一體化進(jìn)程。圖18現(xiàn)代城市綜合體的意向圖大型綜合體可以借鑒森大廈社長森稔首次執(zhí)筆創(chuàng)作的 Hills垂直花園城市未來城市的整體構(gòu)想設(shè)計，對現(xiàn)代綜合體向商業(yè)與文化結(jié)合方向有了深度的認(rèn)識，在新一代的城市綜合體，我們能 夠有效利用有限的土地資源，合理地將電影院和音樂廳等放在地下 空間，配備寫字樓和公寓，吸引物流和商貿(mào)以及金融企業(yè)總部入駐 膠東鎮(zhèn)。圖1 9青島膠東鎮(zhèn)區(qū)城市設(shè)計方案青島同圓建筑設(shè)計公司與深圳新摩爾商業(yè)管理公司2 0 1 3年土地利用規(guī)劃加機(jī)務(wù)- -11一場中圖20青島膠東鎮(zhèn)區(qū)土地利用規(guī)劃圖青島同圓建筑設(shè)計公司與深圳新摩爾商業(yè)管理公司2 0 1 3年我們需要合理組織立體景觀，在空中花園不僅做好景觀和農(nóng) 田，而且能夠感受四季的變化，在同一季節(jié)對花卉開發(fā)的深淺色彩 和色調(diào)進(jìn)行有效的組合，空中花園也是立體動線的組織中心，空中 花園要和周邊的農(nóng)田景色結(jié)合。作為現(xiàn)代化的空港新城