睢寧縣梁集鎮(zhèn)北尚新城

1、睢寧縣梁集鎮(zhèn)北尚新城營銷策劃提案目錄 一、項(xiàng)目概況 二、SWOT分析 三、消費(fèi)者分析 四、營銷推廣計(jì)劃 五、項(xiàng)目銷售方針與目標(biāo) 六、項(xiàng)目價(jià)格策略一、項(xiàng)目概況一）項(xiàng)目情況 “北尚新城”位于睢寧縣梁集鎮(zhèn)，項(xiàng)目土地性質(zhì)為集體建設(shè)用地?？傉嫉?萬多平方米，規(guī)劃建設(shè) 10 幢3單元五層共計(jì)300套房屋，地下車庫形成人車分流，東側(cè)沿街建設(shè)二層沿街商業(yè)，獨(dú)具特色的地下超市及商業(yè)門面房打造梁集鎮(zhèn)最高端的居住及商業(yè)高端社區(qū)。二）區(qū)位情況 “北尚新城”位于睢寧縣北梁集鎮(zhèn)劉場村，交通十分便捷，周邊配套完善，而且與鎮(zhèn)中學(xué)、鎮(zhèn)小學(xué)、幼兒園隔路相鄰，東接梁集鎮(zhèn)，南靠睢城鎮(zhèn)，西鄰慶安鎮(zhèn)，北到魏集鎮(zhèn)。 本項(xiàng)目區(qū)位極為優(yōu)越，緊

2、鄰學(xué)校，真正的學(xué)區(qū)房，屬于本鎮(zhèn)不個(gè)多得的優(yōu)質(zhì)成熟地塊。三）建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)情況 目前已經(jīng)建設(shè)到2層。 根據(jù)設(shè)計(jì)要求，全框架結(jié)構(gòu)，彩鋁雙層中空玻璃窗。 商鋪為一拖二，住宅戶型90-120.五）競爭性項(xiàng)目 本鎮(zhèn)主要競爭性小區(qū)，其項(xiàng)目有“幸福小區(qū)”，“麗都花園”位于本項(xiàng)目東側(cè)，部分交付；配套設(shè)施好，銷售很好?！靶腋＜覉@”一期均價(jià)1816元/平方，二期均價(jià)1916元/平方.主力戶型是90-115平方。麗都花園二期均價(jià)在1917元/平方,主力戶型92-110平方。位于東南側(cè)”晟聯(lián)小區(qū)”大產(chǎn)權(quán)，主力戶型90-120平方。目前尚未開始對外銷售，價(jià)格不明，從產(chǎn)權(quán)形式上有一定的優(yōu)勢。 北側(cè)“富裕花園”均價(jià)1812元

3、/平方左右，主力戶型122-130平方，在價(jià)格上存在競爭。 南側(cè)“北苑小區(qū)”已基本售完。 梁集街里兩處小區(qū)“盛世嘉園”，“集里集中小區(qū)”存在位置差異，對魏集客戶沒有吸引力。 “聯(lián)群安置小區(qū)”，“劉圩安置小區(qū)”，存在位置差異。二、SWOT分析一）優(yōu)勢 1、項(xiàng)目位于睢寧北郊區(qū)，距離睢寧縣城比較近，并且是鎮(zhèn)教育中心，區(qū)位位置優(yōu)越，對鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)，外的居民較有吸引力； 2、項(xiàng)目相對大產(chǎn)權(quán)，價(jià)格很低。 3、買菜購物方便。 4、本區(qū)域所處交通要到口，輻射面比較廣。二）劣勢 1、項(xiàng)目富?；▓@配套設(shè)施沒跟上，消費(fèi)者對本項(xiàng)目存在質(zhì)疑； 2、項(xiàng)目為小產(chǎn)權(quán)房，相對競爭性的大產(chǎn)權(quán)樓盤具有先天性劣勢； 3.相比富裕花園價(jià)格方

4、面可能會(huì)存在差距； 4.小產(chǎn)權(quán)一系列問題； 5.戶型比較單調(diào)，可選擇性少； 6.售樓部所選位置不好； 7.售樓部名稱沒有特殊性； 8.項(xiàng)目較多，競爭有一定的壓力；三）機(jī)會(huì) 1、根據(jù)梁集的鎮(zhèn)建設(shè)計(jì)劃，本鎮(zhèn)為規(guī)劃中的縣北重要的城鎮(zhèn)，發(fā)展前景樂觀； 2、梁集鎮(zhèn)劉場有望劃為睢寧城郊。 3、目前本樓盤推廣意識不強(qiáng)，廣告推廣資源潛力較大； 4、推出的集中居住區(qū)購房分期零利息計(jì)劃可對銷售帶來利好前景。 5、借助交通便利，通過招商手段把項(xiàng)目做成睢寧郊區(qū)中的CBD.四）威脅 1、本鎮(zhèn)區(qū)的開發(fā)樓盤項(xiàng)目較多，梁集街內(nèi)售價(jià)較低，擠壓了本項(xiàng)目的價(jià)格空間； 2、“晟聯(lián)小區(qū)”尚未啟動(dòng)后，價(jià)格不明，是形成良性還是惡性競爭，目

5、前態(tài)勢不明；五）綜合分析 1、本項(xiàng)目應(yīng)以學(xué)區(qū)房、優(yōu)質(zhì)公建配套、優(yōu)質(zhì)景觀設(shè)計(jì)、可分期等元素作為主訴求點(diǎn)，以規(guī)劃中學(xué)校就在家門口作為推廣主題，占據(jù)制高點(diǎn)，著力打造梁集鎮(zhèn)乃至睢寧縣北最具品質(zhì)樓盤形象。 2、面向梁集、魏集、在鎮(zhèn)區(qū)強(qiáng)化推廣力度，增強(qiáng)視覺沖擊；通過DM等推廣形式實(shí)現(xiàn)周邊居民全覆蓋，強(qiáng)勢推廣。 3、通過各種形式加快基礎(chǔ)建設(shè)，以建設(shè)進(jìn)度促進(jìn)銷售，以銷售進(jìn)度促進(jìn)建設(shè)，形成良性循環(huán)，最終達(dá)到開發(fā)建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。三、消費(fèi)者分析 1、部分購買者地域比較集中于梁集，劉圩，魏集個(gè)別村，其余比較分散。 2、購買者多為準(zhǔn)備結(jié)婚和已經(jīng)結(jié)婚有經(jīng)濟(jì)能力的人。 3、購買者多為選擇92120平方，交通位置比較方便的，

6、價(jià)格在20多萬，可以分期的。 4、購買者多為選擇周末，節(jié)假日。 5、購買者希望價(jià)格能有更多優(yōu)惠。 6、成交很愉快的客戶會(huì)帶來新的客戶。四、營銷推廣計(jì)劃一）推廣主題1、學(xué)區(qū)房概念a.從安全、便捷角度高高興興上學(xué)，平平安安回家我家就在校門口讓孩子每天多睡半小時(shí)b.從優(yōu)質(zhì)教育角度贏在起跑線書香滿庭 墨濃襲人2、大社區(qū)概念4萬多平米，打造精致學(xué)區(qū)小洋房家大方能業(yè)大3、優(yōu)質(zhì)配套概念全框架結(jié)構(gòu) 八度抗震設(shè)防聽風(fēng)聽雨聽讀書 賞花觀水有人家二）推廣計(jì)劃 根據(jù)施工進(jìn)度，近期項(xiàng)目營銷推廣計(jì)劃及時(shí)間節(jié)點(diǎn)表1、售樓部建設(shè)裝修建議售樓部位于梁魏路旁，項(xiàng)目所在地；a.售樓部門前用紅色地毯；B.室內(nèi)外擺放耐寒盆栽植物；c.

7、售樓部兩側(cè)擺放8面彩旗；d.售樓部南側(cè)路面設(shè)5米精神堡壘一座（待設(shè)計(jì)）；e.做全案沙盤，設(shè)置在門內(nèi)北側(cè)，談判桌椅設(shè)置在沙盤周圍，吧臺設(shè)置在門內(nèi)東南角。f. 墻壁做微處理，掛小品；g.地面貼地磚或木地板；h.頂部做吊燈等；i.建議購買空調(diào)，以舒適的環(huán)境接待客戶。2、媒體選擇 A.車身貼周邊村莊選擇顯眼的地方粘貼在墻，預(yù)計(jì)費(fèi)用0.3萬元b.DM單頁作為主推廣渠道，大量印制單頁，派發(fā)范圍為梁集，魏集致戶、逢集街道、各校門口接送點(diǎn)等。預(yù)計(jì)費(fèi)用2萬元c.宣傳車 階段性的利用宣傳車進(jìn)行各個(gè)地區(qū)的宣傳工作，單頁派發(fā)。 預(yù)計(jì)費(fèi)用1萬元d.短信購買發(fā)送平臺，搜集梁集鎮(zhèn)魏集鎮(zhèn)手機(jī)號碼，各推廣節(jié)點(diǎn)發(fā)送項(xiàng)目信息短信。

8、預(yù)計(jì)費(fèi)用0.2萬元e.店面招牌設(shè)點(diǎn)為梁集鎮(zhèn)所劃區(qū)域便利店更換店面招牌，并以此設(shè)點(diǎn)宣傳介紹本項(xiàng)目。預(yù)計(jì)費(fèi)用1萬元F.戶外噴繪廣告在周邊選擇地點(diǎn)安裝宣傳廣告預(yù)計(jì)費(fèi)用2萬元3、VI設(shè)計(jì) LOGO提案 4、文案及圖文設(shè)計(jì)三）階段性營銷計(jì)劃及節(jié)點(diǎn) 1、開盤前蓄水期 2、開盤強(qiáng)銷期 3、春節(jié)前后 五、 項(xiàng)目銷售方針與目標(biāo)1）銷售方針 在本案的全程銷售過程中銷售本門應(yīng)積極主動(dòng)的探討和研究，善于總結(jié)在銷售中各個(gè)階段銷售的優(yōu)勢及劣勢，分析問題并歸納上報(bào)可行性建議。在各類問題的處理過程中應(yīng)該保持積極主動(dòng)的工作態(tài)度及樂觀的心態(tài)，善于尋找問題分析問題解決問題，遇到任何銷售困難及時(shí)上報(bào)并與開發(fā)商、承建商協(xié)商并達(dá)成一致共

9、同尋求解決方案。2）銷售目標(biāo)制定 項(xiàng)目銷售目標(biāo)主要受到，施工工期、廣告的宣傳力度，購買人群主要以農(nóng)村為主，平時(shí)都主要在外地打工，這些因素的的影響。制定了兩種銷售目標(biāo)，意識保守銷售目標(biāo)，還有就是最佳銷售目標(biāo)。 1)保守銷售目標(biāo)主要是在人員外出務(wù)工期間多推廣讓周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)村莊都知道我們項(xiàng)目的存在積累潛在客戶，先造勢，在本地形成一定的影響力，打造本項(xiàng)目的整體口碑及知名度，完成一定量的成交量。 2)最佳銷售目標(biāo)就是在務(wù)工人員回家期間，比如農(nóng)忙，節(jié)假日等實(shí)行大型活動(dòng)，及優(yōu)惠策略，吸引他們前來購買形成一定的熱銷期。1、保守銷售目標(biāo)策略及方案 在保守期銷售策略上我們可以先單頁發(fā)放，實(shí)行掃街及村莊地毯式的進(jìn)行宣傳

10、，附帶宣傳車，進(jìn)行廣告錄音播放，這是最有效的吸引人家眼球的地方，準(zhǔn)備一些小禮品，實(shí)行到售樓部看房咨詢有禮品相送，給老百姓造成一定的利益吸引，在這期間有人來咨詢主要把項(xiàng)目的優(yōu)勢及未來的發(fā)展趨勢給他介紹下，并價(jià)格不對外透露，造成一種神秘感?？梢詫?shí)行預(yù)定，在預(yù)訂期間交1萬元可以優(yōu)惠5千元，如果在價(jià)格出來之后我們電話通知過來看價(jià)格，如果價(jià)格不合適訂金可以退還，價(jià)格滿意，1萬元可以優(yōu)惠5千元。可以實(shí)行分期付款，首付最低五萬元，房屋封頂付剩余房款的一半，然后交房付清尾款。付款方式不一樣優(yōu)惠力度也不一樣，比如首付五萬，十萬、全款?？梢园凑辗课菘們r(jià)進(jìn)行百分之一到百分之五的優(yōu)惠浮動(dòng)。2、強(qiáng)銷期銷售目標(biāo)策略及方案 在強(qiáng)銷期借節(jié)假日，農(nóng)忙期間，進(jìn)行大量的宣傳，廣告單頁，演出、短信等進(jìn)行大型的活動(dòng)，比如買房送電器之類的，讓老板姓看到實(shí)實(shí)在在的實(shí)惠，進(jìn)行前期訂購房源的客戶到售樓部領(lǐng)取精美禮品，實(shí)行老帶新的優(yōu)惠，新定客戶給予物質(zhì)的獎(jiǎng)品。六、項(xiàng)目價(jià)格策略 各階段的執(zhí)行價(jià)格按照訂購之后的價(jià)格確定，通過對周邊樓盤的市場調(diào)研及對各個(gè)樓盤的分析，綜合自身情況，首先制定一個(gè)合理的價(jià)格，讓老百姓能接收到的了得，是試探性的摸摸底，看看老百姓的反響。按照睢寧房價(jià)的走勢發(fā)展趨勢來看梁集的住宅價(jià)格均價(jià)普遍在不到兩