濟寧模具廠片區(qū)改造可研

1、濟寧模具廠片區(qū)改造建設(shè)項目 可行性研究報告第一章 總 論第一節(jié) 項目名稱及承辦單位一、項目名稱濟寧模具廠片區(qū)改造建設(shè)項目 二、項目承辦單位濟寧圣德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三、項目建設(shè)地點濟寧模具廠片區(qū)改造建設(shè)項目的建設(shè)地點位于山東省濟寧市城區(qū)，東鄰環(huán)城西路，北鄰環(huán)城北路。 第二節(jié) 可行性研究報告依據(jù)一、項目單位委托書；二、國家及省市有關(guān)政策、法規(guī)和文件；三、項目總體規(guī)劃；四、住宅建筑設(shè)計規(guī)范；五、濟寧市任城區(qū)總體規(guī)劃；六、城市居住規(guī)劃設(shè)計規(guī)范；七、中共濟寧市委辦公室文件 濟辦發(fā)（2009）14號八、濟寧市各類建筑取費標準；九、濟寧市土地分等級及基準地價；十、項目承辦單位提供的有關(guān)設(shè)想及基礎(chǔ)資料。第三

2、節(jié) 可行性研究范圍可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。 可行性研究的主要內(nèi)容有：（1）項目背景及建設(shè)的必要性；（2）建設(shè)地點和建設(shè)條件；（3）建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容；（4）設(shè)計方案；（5）項目進度安排；（6）物業(yè)管理；（7）社會經(jīng)濟效益分析；（8）投資估算及資金籌措；通過對以上內(nèi)容的研究，力求提供較準確的資料和數(shù)據(jù)，對該項目是否可行作出可觀、科學(xué)的結(jié)論，以作為投資決策的依據(jù)。第四節(jié) 項目單位基本情況本項目法人為濟寧圣德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡介第五節(jié) 主要技術(shù)經(jīng)濟指標本項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標表序號項 目數(shù) 量單 位1項目總

3、用地177302總建筑面積634002.1住宅建筑面積242002.2商務(wù)建筑面積3920012項目總投資 35400萬元3建筑工程17800萬元4配套工程1200萬元5其他費用12500萬元6預(yù)備費3900萬元第二章 項目背景及建設(shè)的必要性第一節(jié) 項目提出的背景一、濟寧市中區(qū)概況濟寧市中區(qū)位于魯西南平原，南四湖北端。地處東經(jīng)北緯35°08-35°32,116°26-116°44。市中區(qū)是市委、市政府所在地，全市的核心區(qū)和政治、經(jīng)濟、文化中心，轄8個街道（安居街道、唐口街道、觀音閣街道、南苑街道、阜橋街道、古槐街道、越河街道、濟陽街道），1個鎮(zhèn)（喻屯鎮(zhèn)）

4、和1個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（濟寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)），面積381平方公里，人口57萬。 1994年3月3日，撤銷仙營鄉(xiāng)、觀音閣鄉(xiāng)、土城鄉(xiāng)、南辛莊鄉(xiāng)，設(shè)立仙營鎮(zhèn)、觀音閣鎮(zhèn)、金城鎮(zhèn)、南苑鎮(zhèn)。 1997年，市中區(qū)面積39平方千米，人口32萬。轄4個街道、4個鎮(zhèn)：阜橋街道、古槐街道、濟陽街道、越河街道、仙營鎮(zhèn)、觀音閣鎮(zhèn)、南苑鎮(zhèn)、金城鎮(zhèn)。 2000年12月1日，山東省政府（魯政函民字200063號）批準同意：撤銷仙營鎮(zhèn)，以原仙營鎮(zhèn)的行政區(qū)域設(shè)立仙營街道辦事處，辦事處機關(guān)駐原仙營鎮(zhèn)人民政府駐地；撤銷金城鎮(zhèn)，以原金城鎮(zhèn)的行政區(qū)域設(shè)立金城街道辦事處，辦事處機關(guān)駐原金城鎮(zhèn)人民政府駐地；撤銷觀音閣鎮(zhèn)，以原觀音閣鎮(zhèn)的行政區(qū)域設(shè)立

5、觀音閣街道辦事處，辦事處機關(guān)駐原觀音閣鎮(zhèn)人民政府駐地；撤銷南苑鎮(zhèn)，以原南苑鎮(zhèn)的行政區(qū)域設(shè)立南苑街道辦事處，辦事處機關(guān)駐原南苑鎮(zhèn)人民政府駐地。 2008年，將濟寧市市中區(qū)金城街道辦事處劃歸任城區(qū)管轄，將任城區(qū)安居鎮(zhèn)劃歸市中區(qū)管轄。此次區(qū)劃調(diào)整，確定市中區(qū)和任城區(qū)的區(qū)劃界線是，原則上以洸河路為界，東起琵琶山路，沿洸河路西行至環(huán)城西路，沿金城街道與古槐街道邊界及金城街道與濟陽街道邊界至太白樓西路西行至梁濟運河。此線以南劃歸市中區(qū)，此線以北劃歸任城區(qū)。市中區(qū)的管轄范圍是，在保留古槐、阜橋、越河、濟陽、觀音閣、南苑6個街道的基礎(chǔ)上，將仙營街道洸河路以南6個社區(qū)（新劉莊、劉莊、菜市、紅星新村、蔣林、后鋪）

6、并入阜橋街道。將金城街道太白樓西路以南部分劃歸濟陽街道。將任城區(qū)南張鎮(zhèn)太白樓西路以南的后營村劃歸濟陽街道。將任城區(qū)的安居鎮(zhèn)整建制劃歸市中區(qū)。為了保持行政區(qū)劃的完整性并有利于運河沿岸的綜合開發(fā)，將任城區(qū)的唐口鎮(zhèn)、喻屯鎮(zhèn)整建制劃歸市中區(qū)管理。2009年3月9日，經(jīng)省政府批準（魯政字200934號），濟寧市任城區(qū)市中區(qū)調(diào)整部分行政區(qū)劃：將濟寧市任城區(qū)喻屯鎮(zhèn)、唐口鎮(zhèn)劃歸市中區(qū)管轄。 2010年，濟寧市中區(qū)完成GDP167億元，同比增長14.2%；規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資101億元，增長38.8%；財政總收入13.67億元，增長31.2%；地方財政收入7.58億元，增長30.1%，以上4項指標分別是2007

7、年底的4.2、3.1、2.5和2.0倍。2011年16月份，持續(xù)保持高位增長態(tài)勢，實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值94.2億元，同比增長12.1%；規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資54億元，增長23%；限額以上企業(yè)社會消費品零售總額72億元，增長19.6%；完成財政總收入10.07億元，增長46.77%，地方財政收入5.75億元，增長45.46%，上半年財政收入基本相當于2009年全年水平。濟寧市中區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯。105國道、327國道、京杭大運河、濟荷鐵路和正在建設(shè)中的濟徐高速穿境而過，京滬高鐵在曲阜東站?？浚瑵鷮幥窓C場已開通北京、上海、廣州、成都、沈陽、青島等地航線，“水陸鐵空”四位一體的交通資源集于一地，是重要的

8、區(qū)域交通樞紐。 濟寧市中區(qū)都市型產(chǎn)業(yè)繁榮。堅持以都市型產(chǎn)業(yè)為方向，大力推進總部經(jīng)濟、樓宇經(jīng)濟、街區(qū)經(jīng)濟和園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，逐步形成以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)、都市型工業(yè)為支撐、城郊產(chǎn)業(yè)型生態(tài)農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。在主城區(qū)，著力打造在淮海經(jīng)濟協(xié)作區(qū)有較大影響力和輻射力的區(qū)域性現(xiàn)代商務(wù)商貿(mào)產(chǎn)業(yè)區(qū)，積極推進重大產(chǎn)業(yè)載體建設(shè)，大力實施舊城開發(fā)和“城中村”改造，深度謀劃了一大批大型片區(qū)開發(fā)項目，現(xiàn)正在全面對外推介。在西部，以 “水陸鐵空”四維交通疊加優(yōu)勢為依托，正在高起點規(guī)劃建設(shè)省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、濱河新區(qū)和唐口工業(yè)園，積極承接重大產(chǎn)業(yè)項目，著力打造現(xiàn)代物流和現(xiàn)代工業(yè)聚集區(qū)。我區(qū)被評為“中國最具發(fā)展?jié)摿鹑谏鷳B(tài)區(qū)

9、”和“全省服務(wù)業(yè)發(fā)展先進區(qū)”，并被確定為全省服務(wù)業(yè)發(fā)展重點城區(qū)。濟寧市中區(qū)社會和諧穩(wěn)定。始終堅持以人為本，大力建設(shè)民生工程，全面發(fā)展各項社會事業(yè)，積極促進社會文明進步，成為文明優(yōu)美的“孔孟之鄉(xiāng)、運河之都、水城風(fēng)貌、生態(tài)宜居”城市。市中區(qū)先后榮獲“全國和諧社區(qū)建設(shè)示范城區(qū)”、“全國計劃生育優(yōu)質(zhì)服務(wù)先進區(qū)”、“全國民族團結(jié)進步模范集體”、“全國科技進步先進區(qū)”、“中國楹聯(lián)文化區(qū)”和“全省基層黨建先進區(qū)”、“全省發(fā)展服務(wù)業(yè)先進單位”、“全省平安建設(shè)先進區(qū)”、全省雙擁模范區(qū)“五連冠”等稱號。二、項目提出的背景（一）城鎮(zhèn)化進入快速發(fā)展階段進入二十一世紀以來，我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、市場化和國際化釋放出巨大的

10、經(jīng)濟活力。主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量已位居世界首位，中國正在成為世界工業(yè)生產(chǎn)最大基地； 2000-2005年中國城鎮(zhèn)人口從4.59億人增長至5.43億人，新增加了8400萬城鎮(zhèn)人口，中國未來的發(fā)展模式中，小城鎮(zhèn)仍然是中國城鎮(zhèn)化或城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中的很重要的模式之一。社會經(jīng)濟高速增長和農(nóng)村勞動力向非農(nóng)業(yè)部門轉(zhuǎn)移為特征的城鎮(zhèn)化進程大大加快。（二）“十一五”發(fā)展規(guī)劃新要求"十一五"時期是重要戰(zhàn)略機遇期的一個階段。這個時期既是一個"黃金發(fā)展時期"，也是一個"矛盾凸顯時期"。濟寧市"十一五"著力解決好事關(guān)全局的重大問題中指出：“構(gòu)筑大城

11、鎮(zhèn)框架，加速城鎮(zhèn)化進程,按照“四大板塊支撐，兩大亮點牽動，組團結(jié)構(gòu)布局，城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展”的總體思路，加快提升城鎮(zhèn)化水平，積極推進城鎮(zhèn)化進程，構(gòu)建功能特點突出、結(jié)構(gòu)合理的城鎮(zhèn)體系。完善區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展機制，加快形成優(yōu)勢互補、協(xié)調(diào)聯(lián)動、相互促進、競相發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展新格局。市中區(qū)國民經(jīng)濟“十一五”發(fā)展規(guī)劃要求全區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)與國民經(jīng)濟發(fā)展目標相一致，通過城鎮(zhèn)體系規(guī)劃對未來城鎮(zhèn)化的發(fā)展水平，城鎮(zhèn)的合理分布，等級配置，功能分工等做出宏觀的調(diào)控和誘導(dǎo)。 根據(jù)濟寧市城市總體規(guī)劃，濟寧市把實施城市化戰(zhàn)略作為促進經(jīng)濟社會發(fā)展的重要載體和著力點，市委在第十一次黨代會上把建設(shè)城鄉(xiāng)秀美新濟寧作為五大發(fā)展目標之一，確定了“中

12、心突破、組群發(fā)展、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、梯次推進”的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略和“孔孟之鄉(xiāng)、運河之都、水城風(fēng)貌、生態(tài)宜居”的城市發(fā)展定位，按照“規(guī)劃先行、產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)、文脈存續(xù)、自然生態(tài)”的原則，做大做強做美中心城市，加快推進濟寧城區(qū)建設(shè)發(fā)展。根據(jù)全省經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，濟寧市進一步完善城市規(guī)劃，確立了“東擴西跨南聯(lián)北延”的城市發(fā)展格局，使城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、用地布局、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境優(yōu)化配置。（三）城鎮(zhèn)發(fā)展的迫切需要濟寧市中區(qū)位于魯西南平原，南四湖北端，京杭運河縱貫?zāi)媳?，新石鐵路、日東高速公路橫貫東西，其中濟寧模具廠片區(qū)北臨洸河路，東臨古槐北路，地理位置優(yōu)勢明顯，交通通訊十分方便，區(qū)位條件比較優(yōu)越。進入工業(yè)社會，第二、三產(chǎn)業(yè)成了

13、社會經(jīng)濟的主導(dǎo)，現(xiàn)代社會發(fā)達國家經(jīng)濟的主導(dǎo)是第三產(chǎn)業(yè)，2l世紀人類進入知識經(jīng)濟時代，知識產(chǎn)業(yè)必將占據(jù)主導(dǎo)地位。城鎮(zhèn)發(fā)展方向和建設(shè)格局必須適應(yīng)二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，經(jīng)濟形成一個協(xié)調(diào)的產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，有利于各產(chǎn)業(yè)之間相互結(jié)合、滲透，形成有機的整體。在這種條件下，加快濟寧市中區(qū)城區(qū)建設(shè)新型社區(qū)已經(jīng)成為迫切的任務(wù)。第二節(jié) 項目建設(shè)的必要性一、符合國家產(chǎn)業(yè)政策房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，價值大、資金占用多，且具有保值增值的特點，不僅具有消費價值還具有投資價值。國務(wù)院2003年頒布的18號文件對房地產(chǎn)業(yè)在國民生產(chǎn)總值中的地位作了肯定，稱之為支柱產(chǎn)業(yè)。從房地產(chǎn)行業(yè)的地位來看，在國民經(jīng)濟中的支柱地位將更明顯。多年來，我國房地產(chǎn)業(yè)

14、實現(xiàn)了持續(xù)、快速的發(fā)展態(tài)勢，為改善人民生活和發(fā)展國民經(jīng)濟做出了巨大貢獻。全國80多個行業(yè)中，在投資上，房地產(chǎn)業(yè)居首位，表明了房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的聯(lián)系日益加深，它的持續(xù)、穩(wěn)步、健康發(fā)展，對消費、投資、相關(guān)產(chǎn)業(yè)、金融安全以及整個國民經(jīng)濟的發(fā)展，都將產(chǎn)生重大影響。從房地產(chǎn)宏觀政策上看，始終堅持一個目標和16字方針。房地產(chǎn)業(yè)既是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，又是風(fēng)險性產(chǎn)業(yè)。為實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展的目標，采取非“一刀切”的因地制宜、分別決策、區(qū)別對待、分類指導(dǎo)的16字方針將是今后國家宏觀調(diào)控落實科學(xué)發(fā)展觀必須堅持的原則。二、符合房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃要求當前，居民購房十分看重住房質(zhì)量，“規(guī)劃設(shè)計是

15、否合理，功能設(shè)施是否齊全，物業(yè)管理是否完善”已經(jīng)成為居民買房時最為關(guān)心的問題。但是，“房屋利用率低，住房面積小”，“小區(qū)缺乏整體規(guī)劃，附屬設(shè)施不完善”的問題在濟寧市區(qū)仍然存在。為此，國家對房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)劃和要求成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要基礎(chǔ)。隨著住房體制改革的深化、福利性分房體制的取消及貨幣購房體制的實行，城鎮(zhèn)居民的居住條件得到了顯著改善。為此，建設(shè)部制定了城市住宅建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)“十一五”規(guī)劃，省、市也相繼編制了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。從濟寧圣德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)濟寧模具廠片區(qū)改造項目來看，完全符合國家和地方房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，而且能夠帶動當?shù)鼐用裣M水平的提高，并能夠迅速提高居民的生活質(zhì)量。三

16、、符合濟寧市城市發(fā)展規(guī)劃濟寧市的發(fā)展越來越迅速，經(jīng)濟規(guī)模也在不斷的增大，在經(jīng)濟規(guī)模增大的前提下，為社會各個產(chǎn)業(yè)的良好和健康發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。在濟寧市的遠景總體規(guī)劃中，要求全市大力發(fā)展經(jīng)濟，使?jié)鷮幊蔀轸斘髂系墓I(yè)和商貿(mào)中心。在這一總的思想指導(dǎo)下，順應(yīng)濟寧市大的發(fā)展方向，現(xiàn)在所要建設(shè)的小區(qū)就位于新規(guī)劃的濟寧市中區(qū)西南中心地帶，將為附近居民提供更加舒適和方便的居所。四、市場需求分析1、 國內(nèi)房地產(chǎn)市場情況按照世界各國城市化發(fā)展的一般規(guī)律，一國的城市化水平在達到30%后，城市化進程便會加快。城市化水平的提高，必然帶來城市人口的增加，從而極大帶動了對房地產(chǎn)的需求，成為促進房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的主要動力

17、。同時，房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，價值大、資金占用多，且具有保值增值的特點，使房地產(chǎn)不僅具有消費價值還具有投資價值。國家對房價進行調(diào)控，提高銀行貸款利率，增加經(jīng)濟適用房和一般住宅的供應(yīng)量，限制“炒房”投機行為，更有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。我國城鎮(zhèn)家庭收入的快速增長，同時住宅消費支出在家庭支出中所占比例的快速提高，使我國城鎮(zhèn)家庭用于住宅消費支出的金額不斷加大。經(jīng)專家研究預(yù)測，未來我國房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢是：（1）從房地產(chǎn)市場總體形勢來看，未來走勢平穩(wěn)，行業(yè)關(guān)注度減弱。在國家宏觀調(diào)控措施指導(dǎo)下，近年來我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增勢得以遏制，初步形成了以普通商品房為主的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，房價趨于穩(wěn)定。平穩(wěn)是未來房地產(chǎn)

18、市場走勢的主調(diào)，行業(yè)“關(guān)注度”減弱，成熟度將逐步提高，“橫眉冷對千夫指”、大起大伏的時代將結(jié)束。 （2）從束縛已久的城市化需求看，將會帶動國家對基礎(chǔ)設(shè)施投資和房地產(chǎn)項目的大幅上升。以城市居民和總?cè)丝诘谋壤齺砗饬?，我國的城市化水平非常低。由于國家在改革開放以前一直實行城市和農(nóng)村勞動力市場相分離的政策，使得廣大農(nóng)村地區(qū)至今仍然沒有走上城市化和工業(yè)化道路。1978年實行改革開放以來，我國就逐步開始了城市化的進程，并在過去幾年里加快了這一目標實施的步伐。由于目前全國的城市居民數(shù)僅占總?cè)丝诘?0%，所以，農(nóng)村勞動力向城市的轉(zhuǎn)移還有很長的路要走，同樣對城市住房的需求也會有很大的發(fā)展空間。（3）從壯大的中產(chǎn)

19、階層看，收入分配和中產(chǎn)階層的出現(xiàn)是影響人們需求變化的重要因素。不同的收入水平?jīng)Q定了對不同產(chǎn)品的購買力。其它國家的經(jīng)驗顯示，人均年收入超過3000美元將會出現(xiàn)一個中產(chǎn)階層迅速擴大，消費需求大幅上升的時期。中國全球經(jīng)濟研究小組預(yù)測，到2011年，我國人均年收入將是目前收入水平的兩倍，達到大約2500美元，這將使中產(chǎn)階層的人數(shù)達到目前的6倍(總?cè)丝诘?8%)。（4）從住宅質(zhì)量的趨勢來看，追求住宅品質(zhì)的時代已經(jīng)到來。居住品質(zhì)決定了生活品質(zhì)，直接影響到每個人、家庭的生活品質(zhì)。品質(zhì)房地產(chǎn)時代的到來，加劇了企業(yè)的競爭，所以，開發(fā)商所建住宅、建筑要追求的不能是一時的需求，而應(yīng)是經(jīng)得住時間考驗的一勞永逸的好產(chǎn)品

20、。如果今天建的房子，五十年以后的人還覺得它是好房子，那么就說明是經(jīng)得起時間的考驗。所以住宅這一特殊商品的時間品質(zhì)要求耐久性、文化感、適應(yīng)今天和未來需求等多個方面。這一更高標準逐漸成為開發(fā)商的共識。 （5）從消費者的消費觀念角度看，隨就業(yè)地附近居住的時代已經(jīng)到來。在就業(yè)地附近居住的優(yōu)點是能夠降低交通成本、時間成本，相應(yīng)地也會提高個人的生活品質(zhì)。隨著我國二手房、租賃市場的規(guī)范、成熟，也將推動隨就業(yè)地附近居住格局的形成,新到一地就業(yè)就出現(xiàn)一次“買賣”行為或“賣”“租”行為，一生只在一地居住，一生只買一次房子的行為將隨之改變。2、濟寧市房地產(chǎn)市場狀況濟寧市近幾年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了火爆的局面，尤其商業(yè)性住

21、宅更為暢銷，已經(jīng)開始成為濟寧強有力的經(jīng)濟增長點。在當前住房制度的轉(zhuǎn)軌過渡階段，濟寧市企事業(yè)單位和個人購買力也隨著房改力度的加大和全民收入的增加而逐步提高，目前處于上升發(fā)展階段。但具有超前意識強、綜合性服務(wù)高的住宅建設(shè)工程目前還僅僅處于起步階段，它的市場潛力隨著市區(qū)居民的增多，對居住環(huán)境要求改善的呼聲越來越高，再加上經(jīng)濟強市、文化名市和組群結(jié)構(gòu)大城市的規(guī)劃建設(shè)，濟寧市城市規(guī)模不斷擴大，中高檔住宅的需求越來越大。特別是從2001年起，濟寧市房地產(chǎn)業(yè)開始逐步規(guī)范化，宏觀環(huán)境漸趨規(guī)范，為全市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供了保障。濟寧房地產(chǎn)市場營銷時代已經(jīng)顯現(xiàn)，激烈的房地產(chǎn)市場競爭，促進了房地產(chǎn)質(zhì)量、規(guī)劃、環(huán)境

22、、景觀、配套設(shè)施等的協(xié)調(diào)和優(yōu)化。特別是濟寧市新一輪城市環(huán)境改造，為規(guī)劃住宅社區(qū)提供了以人為本的生態(tài)氣息，從而提高了濟寧人的居住檔次與生活品位。隨著濟寧經(jīng)濟逐年快速增長，居民收入水平也逐年提高，對戶型合理、環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全、物業(yè)管理較好的樓盤比較看重，或投資、或居住。3、項目的市場預(yù)測濟寧模具廠片區(qū)改造建設(shè)項目位于濟寧市城區(qū)西部，新規(guī)劃濟寧市中區(qū)西南區(qū)中心地帶，具有以下幾個方面的市場優(yōu)勢：（1）區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢：周邊教育、醫(yī)療、公共服務(wù)設(shè)施齊全，所處地段和區(qū)域位置極佳。因此，該項目的市場需求前景較好，市場潛力非常大。（2）交通優(yōu)勢：緊鄰城市生活主干道洸河路、古槐路、環(huán)城北路，有多班公共汽車路過

23、，交通便利。第四章 建設(shè)條件和建設(shè)地點第一節(jié) 建設(shè)條件一、地形地貌項目建設(shè)區(qū)域?qū)儆谔┮噬角皼_擊扇的下緣，為黃泛區(qū)交錯地段，地勢東北高，西南低，東北部有連綿起伏的山巒、丘陵，西南部是地勢低下的湖洼，中部為土地肥沃的平原，整個地形波浪起伏，西北傾斜度大。地勢北高南低，地形坡度萬分之二左右。地面標高3538m；以平原地形為主。二、氣候條件條件濟寧市地處暖溫帶，季風(fēng)性大陸氣候，四季分明，春季干旱少雨，多風(fēng)，夏季高溫多雨，秋季氣候溫和、降雨稀少。冬季干旱寒冷，雨雪稀少。年平均溫度為13.5攝氏度，月平均最高溫度29攝氏度，日最高氣溫41.6攝氏度，月平均最低氣溫4.1攝氏度，日最低氣溫19.4攝氏度，全

24、年平均降水量為701.9毫米，年平均蒸發(fā)量為1654.7毫米，年最大蒸發(fā)量1819.5毫米。年平均日照時數(shù)為2400小時。常年主導(dǎo)風(fēng)向為偏南風(fēng)，平均風(fēng)速2.3m/s。歷年最大積雪厚度0.15m，最大凍土厚度0.3m。三、水文地質(zhì)條件濟寧市河流大部分屬淮河流域南四湖水系，主要河流有大汶河、小汶河、泉河、京杭運河(梁齊運河)、排滲河。梁齊運河是濟寧以北地區(qū)主要排水河道，從濟寧市西南部流經(jīng)，縣內(nèi)長10.7km,豐水期流量29.65m3/s,枯水期有短期斷流。項目建設(shè)區(qū)地層自上而下有第四系、上侏羅統(tǒng)蒙陰組，上二迭統(tǒng)上石盒子組、下二迭統(tǒng)下石盒子和山西組、上石炭統(tǒng)太原組、中石炭統(tǒng)本溪組、中下奧陶和寒武式。

25、區(qū)內(nèi)地基承載能力為110KPa考慮，地下水常年水位1012m，根據(jù)地震烈度區(qū)劃圖(1990)，該區(qū)地震烈度為67級。四、基礎(chǔ)設(shè)施條件區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)實現(xiàn)了“七通”(通上水、通下水、通路、通訊、通電、通氣、通暖)。供水：由市供水公司城市給水管網(wǎng)供水；排水：由市政排水管道排水，排水暢通；供電：由市供電公司變電站供電網(wǎng)供電；通訊：區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線路暢通；通暖：由市政集中供暖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)供暖；通氣：本項目采用市燃氣公司提供的天然氣，氣量較足，完全能夠滿足居民生活用氣需要。第二節(jié) 建設(shè)地點濟寧模具廠片區(qū)改造建設(shè)項目的建設(shè)地點位于濟寧市城區(qū)，東鄰環(huán)城西路，北鄰環(huán)城北路，規(guī)劃用地面積1773

26、0平方米。第五章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容第一節(jié) 建設(shè)規(guī)模本項目根據(jù)市中區(qū)體系規(guī)劃要求，結(jié)合建設(shè)地點條件和周圍環(huán)境，確定本項目總體規(guī)劃建設(shè)規(guī)模為：該片區(qū)規(guī)劃用地面積17730平方米，總建筑面積為63400平方米，配套給水、排水、供熱、燃氣、綠化、景觀照明等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。第二節(jié) 建設(shè)內(nèi)容該項目擬建總建筑面積為63400平方米，其中住宅面積為24200平方米，商務(wù)面積為39200平方米，配套給水、排水、供熱、燃氣、綠化、景觀照明等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。第六章規(guī)劃布局與工程方案第一節(jié)規(guī)劃設(shè)計方案一、 設(shè)計依據(jù)本項目設(shè)計依據(jù)主要有：1.中華人民共和國城鎮(zhèn)規(guī)劃法（1989）；2.中華人民共和國土地管理法（1999）；

27、3.中華人民共和國村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)標準（GB5018893）；4. 建設(shè)部城鎮(zhèn)規(guī)劃編制辦法實施細則；5.村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例（1993）；6.山東省村鎮(zhèn)規(guī)劃編制辦法（魯建村發(fā)【1997】293號）；7.中共山東省委、山東省人民政府關(guān)于加快小城鎮(zhèn)建設(shè)的決定（魯發(fā)【1999】18號）；8. 山東省濟寧市中區(qū)總體規(guī)劃；二、規(guī)劃設(shè)計方案1、指導(dǎo)思想本項目的設(shè)計指導(dǎo)思想為：堅持“高起點、高定位、高檔次”的原則，整體規(guī)劃，充分體現(xiàn)項目的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益。結(jié)合區(qū)位特點，打造城市新型片區(qū)特點和景觀特色。依據(jù)現(xiàn)有實際，統(tǒng)籌安排，規(guī)劃長遠，努力打造設(shè)施現(xiàn)代化、管理科學(xué)化的新型居住示范化新片區(qū)。通過本

28、項目的建設(shè)實施，推動濟寧市中區(qū)片區(qū)改造工作的進程。2、規(guī)劃地點該項目規(guī)劃地點位于濟寧市城區(qū)，東鄰環(huán)城西路，北鄰環(huán)城北路。3、規(guī)劃原則本次規(guī)劃地塊位于市中區(qū)重點發(fā)展區(qū)域，在城區(qū)居住商務(wù)環(huán)境建設(shè)中將扮演重要角色，本次規(guī)劃從開發(fā)者的角度、整體區(qū)域的角度和居住者的角度，對于規(guī)劃進行合理定位并合理確定規(guī)劃原則，在規(guī)劃設(shè)計與建設(shè)上既要充分利用土地，節(jié)約土地資源，又要考慮居住者的感受，形成自然、和諧、舒適的居住環(huán)境。（1）示范性與標志性原則以建設(shè)任城區(qū)示范性住宅區(qū)為標準，為城市建設(shè)爭光添彩。使之成為城區(qū)近期建設(shè)的示范工程。規(guī)劃設(shè)計具有超前性、先導(dǎo)性，達到高起點、高標準。（2）地塊固有資源價值最大化的原則本地

29、區(qū)位條件好，擁有優(yōu)美的環(huán)境資源條件，因此在規(guī)劃過程中應(yīng)對規(guī)劃過程中應(yīng)對地塊有利資源條件進行充分發(fā)掘，貫徹“尊重自然”思想與“可持續(xù)發(fā)展”戰(zhàn)略，以建設(shè)綠色居住空間環(huán)境為規(guī)劃目標，滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟性。創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代住區(qū)。（3）適合實際情況與可實施性原則規(guī)劃設(shè)計貫徹環(huán)境原則、經(jīng)濟原則與效益原則，正確處理規(guī)劃中社會效益與經(jīng)濟效益、超前性與操作性之間的關(guān)系。規(guī)劃應(yīng)適合現(xiàn)階段對于居住及商務(wù)的要求，既要實現(xiàn)居住品質(zhì)的要求、體現(xiàn)商務(wù)價值，同時也要經(jīng)濟可行。住宅區(qū)建設(shè)以科技為先導(dǎo)，加強新技術(shù)的利用、市政基礎(chǔ)設(shè)施的合理布局，注重物業(yè)管理與安全保衛(wèi)

30、。（4）從居住角度應(yīng)當充分考慮本地塊和周邊居民生活的便利性，配置一定數(shù)量的商業(yè)及其他生活服務(wù)設(shè)施，從而提升地塊的居住商務(wù)生活品質(zhì)。（5）景觀布局體現(xiàn)均好性原則規(guī)劃中合理組織小區(qū)內(nèi)部公共景觀綠地，以體現(xiàn)景觀均好性原則，實現(xiàn)戶戶有景、窗窗見綠的優(yōu)良景觀效果。5、規(guī)劃設(shè)計布局方案（1）功能結(jié)構(gòu)規(guī)劃根據(jù)功能定位和要求，住宅商務(wù)建筑全為高層建筑。即提高了土地的利用率，又增加居住舒適度?？茖W(xué)規(guī)劃、合理布置管網(wǎng)配套工程。（2）道路交通系統(tǒng)本次規(guī)劃依托現(xiàn)有道路，形成縱橫交錯與環(huán)形相結(jié)合的框架格局，中心路為對外交通道路，其余為生活性道路。（3）綠化景觀系統(tǒng)本次規(guī)劃在居住商務(wù)區(qū)環(huán)境設(shè)計中，以創(chuàng)造可共享的、相互滲透

31、的生態(tài)綠化環(huán)境為原則，主要分為中心綠地和宅間綠地兩個層次，注重綠化與道路、住宅的相互結(jié)合，強調(diào)綠地服務(wù)的均好性，使之成為自然、生態(tài)、和諧的居住環(huán)境。（4）設(shè)備管線布局根據(jù)規(guī)范要求，設(shè)備管線總平面設(shè)計應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃，全面考慮，合理安排層次、走向、坡度等，并應(yīng)力求適應(yīng)維修和改擴建的需要；同時，明設(shè)管道應(yīng)排列整齊，并應(yīng)根據(jù)不同用途以不同顏色分別標明。（5）豎向設(shè)計豎向設(shè)計應(yīng)滿足以下要求：1）合理利用地形地貌，減少土方工程量。2）滿足各種管線的埋設(shè)要求。3）有利于建筑布置與空間環(huán)境的設(shè)計。4）對外聯(lián)系道路的高程與城市道路高程平順銜接。道路標高的確定，即考慮新建筑物的要求，又要兼顧與保留建筑物的結(jié)合，使其排

32、水便捷通暢，為此道路最大縱坡為1.75%，最小縱坡為0%，規(guī)劃后該小區(qū)地勢北高南低，東高西低。規(guī)劃后排水便捷。人行道需設(shè)無障礙和防滑措施。地面排水一般采用單側(cè)設(shè)雨水口收集排放，其數(shù)量根據(jù)匯水面積、流量、道路縱坡確定。建筑物室內(nèi)外高差取0.150.60m。三、主要技術(shù)指標表6-1 總體技術(shù)指標表序號項目指標1項目總用地177302總建筑面積634002.1商務(wù)建筑面積392002.2住宅建筑面積24200第二節(jié) 建筑設(shè)計方案一、設(shè)計依據(jù)：1. 住宅建筑設(shè)計規(guī)范（GB50096-1999）2. 建筑設(shè)計防火規(guī)范（GB50016-2006）3. 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范GB 50180-93（2002

33、年版）4. 民用建筑設(shè)計通則（GB 50352-2005）5. 屋面工程技術(shù)規(guī)范（GB 50345-2004）6. 汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范（JGJ100-98）7. 其它現(xiàn)行國家、部委、省市有關(guān)規(guī)范、標準和條文二、建筑設(shè)計方案1指導(dǎo)思想（1）、創(chuàng)造鮮明、和諧的主體新型片區(qū)形象。（2）、創(chuàng)造新世紀的居住購物環(huán)境。（3）、精心的平面布局并兼顧投入成本。2建筑平面設(shè)計·住宅建筑濟寧城區(qū)地處中國北方，住戶的居住行為與氣候特征結(jié)合起來是設(shè)計的一個方向，因此在滿足自然采光通風(fēng)的基礎(chǔ)上，盡可能將室內(nèi)公共活動區(qū)域的開窗面積增大，盡量加大向陽面與室外環(huán)境的接觸面，使室內(nèi)外融為一體。3、建筑裝修建筑填充墻體

34、采用多排孔燒結(jié)粉煤灰磚,符合目前發(fā)展節(jié)能墻體材料的要求。戶內(nèi)分隔墻采用輕質(zhì)隔墻，以盡量增大戶內(nèi)使用空間。入戶門采用防盜門，內(nèi)門采用夾板門或暫不裝門，窗戶采用中空塑鋼窗，以滿足建筑節(jié)能要求。屋面平屋頂處為膨脹珍珠巖保溫屋面，坡屋面處為紅色粘土瓦屋面。屋面排水為有組織排水，雨水管采用PVC塑料落水管。室外坡道為混凝土坡道，散水為1000寬細石砼散水。第三節(jié) 結(jié)構(gòu)設(shè)計方案一、設(shè)計依據(jù)1、建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標準GB50068-20012、建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范GB50009-20013、砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范GB50003-20014、混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范GB50010-20025、建筑抗震設(shè)計規(guī)范GB5001

35、1-20026、建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范GB5007-20027、建筑地基處理規(guī)范JGJ79-91二、基本設(shè)計參數(shù)1、建筑結(jié)構(gòu)的安全等級為二級。2、建筑結(jié)構(gòu)可靠度采用的設(shè)計基準期T取50年。3、抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計基本地震加速值為0.05g，設(shè)計地震分組為第一組。4、建筑抗震重要性分類為乙類建筑，地震作用須符合7度抗震設(shè)防烈度的要求三、上部結(jié)構(gòu)方案建筑物為框架結(jié)構(gòu)，都為現(xiàn)澆樓屋面四、基礎(chǔ)設(shè)計方案1、多層住宅及其它建筑物擬采用混凝土條形基礎(chǔ)。2、具體的基礎(chǔ)形式應(yīng)根據(jù)實際的地質(zhì)勘察資料和結(jié)構(gòu)荷載情況確定。五、結(jié)構(gòu)荷載1、基本風(fēng)壓W=0.55kN/m2，地面粗糙度取B類。2、雪菏載：0.35kN/m

36、2 3、主要樓面和屋面菏載標準值按建筑結(jié)構(gòu)菏載規(guī)范取值： 辦公室 2.0kN/m2庫房 5.0kN/m2廁所、陽臺、樓梯 2.5kN/m2六、結(jié)構(gòu)材料1) 本項目建筑物主體結(jié)構(gòu)混凝土強度等級：2) 混凝土強度等級：五層以下為C25；3) 框架混凝土強度等級為C30、基礎(chǔ)墊層混凝土為C10外，其它處皆為C20；4) 鋼筋采用HPB235級和HRB335級鋼筋。5) 砌體材料強度等級為Mu10，砌筑砂漿地面以下采用M5.0水泥砂漿，地面以上為M5.0混合砂漿，未說明的其它結(jié)構(gòu)問題皆按國家有關(guān)規(guī)范、規(guī)程執(zhí)行。第四節(jié)給排水設(shè)計方案一、設(shè)計依據(jù)及設(shè)計范圍1、建設(shè)單位提供的有關(guān)設(shè)計任務(wù)書和建筑專業(yè)方案資料

37、。2、國家頒布的現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范和標準。3、設(shè)計范圍：規(guī)劃基地內(nèi)室內(nèi)外給排水，消防設(shè)計。二給水方案城鎮(zhèn)給水水源：取自市政給水管網(wǎng)，擬從城市干道各引入一路DN300給水管，引入后在基地內(nèi)成環(huán)布置，以滿足整個社區(qū)生活和消防用水。2、供水水質(zhì)及水壓（1）水質(zhì)：水質(zhì)符合生活飲用水衛(wèi)生標準GB5745-89。（2）水壓：市政水壓按0.25Mpa考慮。3、管網(wǎng)的布置社區(qū)管網(wǎng)的建立依據(jù)遠近期結(jié)合原則，近期采用枝狀管網(wǎng)，遠期完善形成環(huán)狀管網(wǎng)三消防設(shè)計1、建筑物按二類建筑防火標準設(shè)計，耐火等級為二級。2、消防水量：根據(jù)消防規(guī)范小區(qū)同一時間內(nèi)按發(fā)生一次火災(zāi)計，一次火災(zāi)滅火用水量為20升/秒，一次著火時間按2小時計，則

38、小區(qū)室外消防用水量為140立方米/日。3、消防給水：城鎮(zhèn)消防給水采取給水管網(wǎng)的方式。按照建筑設(shè)計防火規(guī)范的要求，在城鎮(zhèn)給水中要滿足消防給水的需要。消防用水主要由給水管網(wǎng)供給，給水管網(wǎng)的管徑要滿足生產(chǎn)、生活和消防用水量的要求。社區(qū)主、次要道路按120m間距設(shè)置消火栓。兩路DN200給水管在基地內(nèi)呈環(huán)狀網(wǎng)布置，環(huán)網(wǎng)上按間距不大于120m布置地上式三出口消火栓,消防栓采用半地下防凍式。4、建筑疏散樓梯在數(shù)量、間距、疏散寬度等方面均應(yīng)能滿足消防要求。四、排水方案1、排水體制：本著高起點、高標準的要求，室內(nèi)排水采用污、廢水合流制排水系統(tǒng)；室外排水采用雨水、污水分流制排水系統(tǒng)。2、排水系統(tǒng)：（1）雨水：雨

39、水流量按當?shù)乇┯陱姸裙接嬎?，重現(xiàn)期為一年，雨水管管徑按雨水流量計算；各管段流向布置，根據(jù)豎向規(guī)劃及水系分布進行考慮，本著就近排入水體的原則進行布置。最小管徑D200，最大管徑為D600。規(guī)劃后，新村社區(qū)排水通暢、迅速、無積水現(xiàn)象。根據(jù)社區(qū)駐地地形地貌，社區(qū)雨水就近排入道路市政雨水管道。（2）污水：污水流量按給水量的80%計，住宅數(shù)、公建樓的污水需經(jīng)化糞池初沉，然后流入市政污水管道。五、管材1、室外給水管選用球墨鑄鐵給水管，部分選用PPR塑料管，室內(nèi)給水管選用PPR塑料管，專用膠粘接。2、室外排水管選用混凝土管及高密度聚錄乙烯波紋管，室內(nèi)排水管選用硬聚氯乙烯排水塑料管，粘接。3、消防噴淋管選用

40、DN100，選用熱鍍鋅鋼管，管道連接；DN100，卡箍連接；DN100，絲扣連接。第五節(jié)供熱設(shè)計方案一、熱負荷計算小區(qū)供熱負荷全是采暖負荷，規(guī)劃采用平均熱指標法進行計算，得小區(qū)冬季采暖負荷表如下：小區(qū)采暖計算表采暖用戶采暖熱指標W/m2采暖面積m2采暖負荷MW居民住宅100634006.34合計634006.34二、熱源規(guī)劃擬用熱源由運河熱力高溫水供應(yīng)。供回水溫度9570度，低溫?zé)崴苯庸┙o用戶。三、管網(wǎng)規(guī)劃1、熱力管線的敷設(shè)，采用不通行地溝敷設(shè)或直埋。2、管線布置力求短直，平行道路并靠近人行道。3、管線走向盡可能靠近熱負荷集中區(qū)。4、供熱管網(wǎng)均采用枝狀布置，供回水管同程敷設(shè)。第六節(jié)燃氣供應(yīng)方

41、案一、用氣量小區(qū)引用管道燃氣作為氣源，小區(qū)居民氣化率為100%，按戶均用氣1.4N立方米/日計算，得小區(qū)用氣平衡表如下：小區(qū)用氣平衡表戶類型用戶定額N立方米(戶/日)用氣戶數(shù)用氣量N立方米/日居民1.4260364二、氣源濟寧市華潤燃氣公司中壓管道接入該區(qū)，主干管DN200調(diào)壓后供給用戶。三、管網(wǎng)1、采用中低壓兩級管網(wǎng)系統(tǒng)。2、管道一律采用PE管，埋地鋪設(shè)。第七節(jié)小區(qū)管線鋪設(shè)方案本工程管線共有供水管、雨水管、污水管、電力電纜、電信電纜、熱力管、燃氣管共7種，除電力電纜和電信電纜采用電纜溝鋪設(shè)外，其余管線一律采用直埋鋪設(shè)。各種管線之間以及管線與道路及建筑之間要保持一定的水平和垂直凈距，避免互相干

42、擾，各種管線在垂直交叉時，應(yīng)遵守如下原則：1、壓力流管讓重力流管。2、小管徑讓大管徑3、給水管盡量在污水管上面。4、易彎曲管讓不易彎曲管。5、臨時性管線讓永久性管線。6、工程量小的管線讓工程量大的管線。 第七章 項目實施及管理一項目實施建議為使項目盡快投入使用，早日獲得效益，在可研報告批復(fù)后，應(yīng)盡快委托設(shè)計單位進行設(shè)計，落實各項內(nèi)外條件，如資金籌措、設(shè)備管材考察、選型比價、招標簽約等。在整個建設(shè)過程中要抓緊抓好設(shè)計、設(shè)備管材訂貨、土建施工、安裝調(diào)試等環(huán)節(jié)，運用網(wǎng)絡(luò)科學(xué)協(xié)調(diào)安排好各項建設(shè)內(nèi)容，力求快速、優(yōu)質(zhì)地建設(shè)好項目。二項目實施計劃（一）工程實施原則與步驟濟寧圣德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為項目執(zhí)行

43、單位和法人單位，負責(zé)項目的實施組織協(xié)調(diào)和管理。同時指定一人作為項目實施總負責(zé)人。項目實施總負責(zé)人，作為項目建設(shè)單位的代表，負責(zé)項目的決策指揮執(zhí)行以及對內(nèi)對外談判與聯(lián)絡(luò)。項目的設(shè)計供貨施工安裝等履行單位必須履行必要的法律手續(xù)，若違約則按有關(guān)法律執(zhí)行。項目執(zhí)行單位應(yīng)與項目履行單位協(xié)商制定項目計劃表并通知有關(guān)各方。項目執(zhí)行單位應(yīng)為項目履行單位開展工作而積極創(chuàng)造有利條件，項目履行單位也應(yīng)服從項目執(zhí)行單位的指揮和調(diào)度。（二）組織領(lǐng)導(dǎo)。新型片區(qū)建設(shè)項目是影響廣泛的民心工程，必須充實加強指揮決策和具體運作兩個層面的領(lǐng)導(dǎo)力量，建立起運作高效的組織工作體系。濟寧圣德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為社區(qū)建設(shè)項目法人，具體負

44、責(zé)項目可研立項、規(guī)劃融資、建設(shè)運營等項工作。并切實履行職責(zé)，按照籌建工作總體部署要求，抓緊完善機構(gòu)體系，健全工作制度，優(yōu)化工作流程，嚴格工作紀律，制定詳細具體、切實可行的實施方案，逐一落實具體承辦責(zé)任人，保證各個部位、各個環(huán)節(jié)責(zé)任落實、措施到位、高效運轉(zhuǎn)。（三）工程實施的組織機構(gòu)根據(jù)以往工程項目實施的慣例，本項目成立籌建處，下設(shè)六個職能部門：行政管理：負責(zé)日常行政工作，以及對項目履行單位的接待聯(lián)系工作；計劃財務(wù)：負責(zé)項目的財務(wù)計劃和實施安排、與項目履行單位的合同及協(xié)議以及資金的使用收支手續(xù)。施工管理：負責(zé)項目的土建與安裝工程施工指揮，施工進度與計劃安排，制定設(shè)備、材料的技術(shù)要求，施工質(zhì)量與施工

45、安全的監(jiān)督檢查以及驗收工作。設(shè)備材料管理：負責(zé)項目設(shè)備材料的定貨、采購、保管、調(diào)撥等項工作。技術(shù)管理：負責(zé)項目技術(shù)文件、技術(shù)檔案的管理、主持設(shè)計圖紙會審，處理有關(guān)技術(shù)問題。紀檢審計管理負責(zé)有關(guān)紀律及制度的制訂，處理有關(guān)違紀案件，防止出現(xiàn)腐敗。項目籌建組織機構(gòu)網(wǎng)絡(luò)：項目籌建處紀檢審計處施工管理處技術(shù)管理處設(shè)備材料處行政管理處計劃財務(wù)處三、項目履行（一）履行資格1、設(shè)計選擇有建設(shè)部建筑乙級設(shè)計資質(zhì)以上的規(guī)劃設(shè)計及建筑設(shè)計單位承擔(dān)。2、施工土建安裝施工必須從具有乙級資質(zhì)以上的建筑安裝施工企業(yè)中選擇，擬在項目執(zhí)行單位進行資格審查后，通過招標方式確定。3、供貨設(shè)備管材供貨單位通過招標方式確定。4、安裝大

46、型設(shè)備及公用動力等配套設(shè)施的安裝應(yīng)選擇專業(yè)施工單位并經(jīng)資格審查后招標確認。5、監(jiān)理從具有乙級以上資質(zhì)的監(jiān)理公司中選擇，擬在項目執(zhí)行單位進行資格審查后，通過招標方式確定。（二）設(shè)計、施工與安裝本項目的設(shè)計、施工及安裝必須按照國家的技術(shù)規(guī)范與標準執(zhí)行。項目實施中的所有文件均應(yīng)存檔以備查用。（三）調(diào)試與試運轉(zhuǎn)各種配套設(shè)備的調(diào)試可根據(jù)有關(guān)的技術(shù)標準進行或由供貨單位派人進行技術(shù)指導(dǎo)。試運轉(zhuǎn)單位應(yīng)邀請設(shè)計單位、安裝單位共同參加，試運轉(zhuǎn)操作人員上崗前必須通過專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。有關(guān)設(shè)備調(diào)試、試運轉(zhuǎn)以及驗收等項工作的技術(shù)文件必須存檔備案。四、工程管理根據(jù)中華人民共和國招標投標法、山東省中華人民共和國招標投標法實施辦

47、法、山東省基本建設(shè)項目招標投標工作的暫行規(guī)定和國家有關(guān)項目建設(shè)規(guī)劃實施意見等規(guī)定，要加強項目建設(shè)的管理。1、實行項目法人責(zé)任制和責(zé)任追究制，由項目法定代表人對建設(shè)的全過程和工程質(zhì)量負總責(zé)。2、實行項目招投標制，對建設(shè)項目施工和主要設(shè)備、材料采購實行公開招標。3、實行項目合同制，建設(shè)單位應(yīng)按照中標結(jié)果和建設(shè)內(nèi)容與施工單位、設(shè)備安裝單位、裝飾裝修隊伍、設(shè)備供應(yīng)商簽訂相關(guān)合同，認真會審施工圖，明確質(zhì)量要求和合理工期、總造價，明確雙方的責(zé)、權(quán)、利及約束措施。4、實行工程監(jiān)理和竣工驗收制，確保工程質(zhì)量、防止資源浪費。5、實行工程項目開工、竣工審計制，較大工程可委托審計機構(gòu)實行項目跟蹤審計，并按國家和省有

48、關(guān)規(guī)定要求辦理。工程竣工決算應(yīng)經(jīng)項目單位內(nèi)部審核后，委托有相應(yīng)資質(zhì)的審計機構(gòu)復(fù)審。6、實行工程竣工驗收備案制度。工程竣工后建設(shè)單位必須及時組織工程勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位進行竣工驗收，驗收合格后，按規(guī)定報有關(guān)部門備案。未辦理竣工驗收的工程，不準交付使用。第八章 物業(yè)管理物業(yè)管理隨著市場經(jīng)濟興起而興起，它作為人們以市場化、企業(yè)化、專業(yè)化、社會化方式解決居住社區(qū)后續(xù)管理的主要手段，越來越凸現(xiàn)其重要性。如今，物業(yè)管理已經(jīng)成為人們在買房置業(yè)過程中最關(guān)心的因素。隨著人們生活水平的提高，享受物業(yè)服務(wù)的意識已經(jīng)越來越強。為適應(yīng)現(xiàn)代新型農(nóng)村社區(qū)生活和社會管理、服務(wù)需要，本項目擬設(shè)立獨立的物業(yè)管理機構(gòu)，采取

49、與社區(qū)居民委員會合一組建形式，對公共建筑、設(shè)施委托經(jīng)營，有償收入用于運作費用，并且做到物業(yè)管理有形管理加無形服務(wù)。為促進物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)行為的規(guī)范化、標準化，為社區(qū)居民和物業(yè)管理企業(yè)雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同提供依據(jù)，為政府主管部門和業(yè)主委員會監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量提供依據(jù)，該項目單位制定了物業(yè)管理服務(wù)標準。一、綜合管理服務(wù)范圍：社區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及共用財產(chǎn)和公共事務(wù)的管理。服務(wù)內(nèi)容及要求：負責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組織實施；1、每年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備進行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃，組織實施；2、白天有專職管理員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間

50、有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場；3、協(xié)助召開社區(qū)居民大會并配合其運作；4、管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標準完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；5、與社區(qū)居民簽訂物業(yè)服務(wù)合同等手續(xù)；公開服務(wù)標準、收費依據(jù)及標準；6、應(yīng)用計算機系統(tǒng)對社區(qū)居民及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費情況進行管理；7、全體員工統(tǒng)一著裝，佩帶有相片胸卡，持證上崗；8、每年進行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查,促進管理服務(wù)工作的改進和提高,征求社區(qū)居民意見不低于總戶數(shù)的80%；9、建立起應(yīng)對各種公共突發(fā)事件的處理機制和預(yù)案，包括組織機構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時投入運行。二、房屋及社區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常

51、維護服務(wù)范圍：按住宅公共維修基金使用管理辦法中附件：共用部位共用設(shè)施設(shè)備一般應(yīng)包括的范圍的內(nèi)容為準；不包括另行收費的設(shè)備設(shè)施，如水泵、燃氣等設(shè)備。服務(wù)內(nèi)容及要求：確保社區(qū)內(nèi)樓房共用部位共用設(shè)施設(shè)備、基本市政設(shè)施的正常使用運行和小修養(yǎng)護，包括：1、樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護和小修，執(zhí)行房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標準；2、保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用；道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢；3、確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無破損；4、負責(zé)社區(qū)智能化設(shè)施的日常運行維護；5、定期清洗外墻。三、綠化服務(wù)范圍

52、：社區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的中心綠地和房前、屋后，道路兩側(cè)區(qū)間綠地。服務(wù)內(nèi)容及要求：按市園林處規(guī)定的二級養(yǎng)護標準養(yǎng)護。四、保潔服務(wù)范圍：社區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，社區(qū)居民戶門以外。服務(wù)內(nèi)容及要求：維護和保持服務(wù)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生。包括：1、有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實行責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍；2、設(shè)定垃圾集納地點，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；3、每日對保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進行一次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無廢棄雜物；4、對樓梯間、門廳、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次清掃；五、公共秩序維護服務(wù)范圍：社區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，社區(qū)居民戶

53、門以外。服務(wù)內(nèi)容及要求:公共區(qū)域的秩序維護和公共財產(chǎn)的看管，包括：1、相對封閉：做到社區(qū)主要出入口晝夜有專人值守，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；2、維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停放位置進行管理，保持車輛行駛通暢；3、看管公共財產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及社區(qū)的表、井蓋、雨箅子、花、草、樹木、果實等；4、夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于人，做到有計劃、有記錄；5、有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案；發(fā)生時，應(yīng)立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進行處理。六、停車管理服務(wù)范圍:機動車輛、非機動車輛在停車

54、場（存車處）、位的管理。服務(wù)內(nèi)容及要求：1、有健全的機動車、非機動車存車管理制度和管理方案；2、對進入社區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行；3、保證停車有序，小時設(shè)專人看管； 七、物業(yè)管理機構(gòu)主要職責(zé)包括：1、維護社區(qū)治安；2、土建、管線設(shè)備維護、修理；3、水、電等供應(yīng)管理；4、提供或管理商業(yè)設(shè)施；5、環(huán)境衛(wèi)生、綠化工作；6、提供居民需要的家政服務(wù)。第九章 社會經(jīng)濟效益分析一社會效益分析1、改善區(qū)域環(huán)境，提升區(qū)域品質(zhì)隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟的重要組成部分，它對推動經(jīng)濟社會的發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用。隨著人民生活水平的提高，人民群眾對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室外環(huán)境），該片區(qū)建設(shè)項目的目標是要建造適合人們商務(wù)、居住、生活的良好環(huán)境。本項目的建設(shè)不但可以為城市居民提供舒適的商務(wù)及住房環(huán)境，解決人們對基本居住條件的需求，還能給該地區(qū)的商務(wù)、人文、自然