房地產(chǎn)企業(yè)稅收分析

1、房地產(chǎn)企業(yè)稅收分析一：房地產(chǎn)行業(yè)涉稅及避稅概述（一）房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種較多，其中營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅對(duì) 企業(yè)的現(xiàn)金流出量產(chǎn)生較大影響。1、在銷售環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策：預(yù)售房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按預(yù)收款的5%納營業(yè)稅及城建稅、教育附加稅費(fèi)。2、企業(yè)所得稅政策：有兩種方式繳納所得稅（1）查賬征收方式：其中，銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品 取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納 稅所得額。（即預(yù)售房產(chǎn)時(shí)繳納所得稅的辦法）。（開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治 區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15% ;開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10% ）（2）

2、核定征收方式：石家莊的房地產(chǎn)企業(yè)按預(yù)收款的 13%B內(nèi)所得稅。分析：根據(jù)貴單位的情況，初步判斷應(yīng)采用查賬征收方式較為有利。目前房地產(chǎn)企業(yè)在利用稅收政策進(jìn)行合理、 合法進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，首先 判斷開發(fā)項(xiàng)目是否存在若干可籌劃前提或特殊狀況方可進(jìn)行，否則硬性籌劃得不償失，致使企業(yè)存在重大納稅風(fēng)險(xiǎn)。例如，銷售精裝房時(shí)，通過分解銷 售收入達(dá)到減稅的目的。但該籌劃限制條件較多，需針對(duì)具體情況謹(jǐn)慎使用。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃亶稅收入通常采用的手段：1、化整為零，肢解收入或者將收入掛往來帳。2、收取價(jià)款，不作收入；開具發(fā)票，不作收入，甚至在檢查中隱匿部分發(fā)票存根，逃避追查。采取“體外循環(huán)法”，將預(yù)收的售房款收

3、入放在其他公司銀行賬戶上或不按規(guī)定向購房人開具發(fā)票， 隱瞞收入；或者將部分收 入核算混入其他往來賬戶偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅； 預(yù)收房款等掛在往來賬 面上，使繳納的稅款變成往來流動(dòng)資金，偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。3、不按規(guī)定開具發(fā)票，以收款收據(jù)、白條代替發(fā)票，收取價(jià)款不作收 入；發(fā)票、收款收據(jù)混開，少計(jì)部分收入；如：開具“大頭小尾”發(fā)票等以 達(dá)到偷逃稅款目的。4、不合理定價(jià)，減少收入。采取各種方式降低售房金額，減少收入，如采取降低售房價(jià)格，加大其他規(guī)費(fèi)的方法，調(diào)節(jié)收入。5、變通權(quán)責(zé)發(fā)生制，分期收款，應(yīng)作而不作收入。如：房地產(chǎn)企業(yè)分 期收款銷售房產(chǎn)時(shí)，在實(shí)際收到價(jià)款才作收入，延遲反映或不反映收入。6

4、、其他業(yè)務(wù)收入部分或全部不入帳。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除主營業(yè)務(wù)以外 如售后服務(wù)、材料物資銷售業(yè)務(wù)、房產(chǎn)出租業(yè)務(wù)，這些業(yè)務(wù)零星、金額不大， 企業(yè)往往不如實(shí)入帳、計(jì)算繳納稅款。7、代收代墊款項(xiàng)，入帳不上稅，或者不入帳。8、在預(yù)售樓盤時(shí)故意延遲繳納稅款。不按合同約定時(shí)間確認(rèn)收入，拖 延繳納企業(yè)所得稅。9、由于資金緊張，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額，通常做法是年初、 年中減少申報(bào)數(shù)額，年末全部繳清，甚至少報(bào)稅款或逃避納稅。10、將更名、拖交房款押金、罰息收入、沒收違約保證金、定金等收入 記入營業(yè)外收入或往來賬戶，未記入應(yīng)稅營業(yè)額一并申報(bào)納稅。 有的將包銷 代銷商品房手續(xù)費(fèi)支出直接從售樓款收入中抵減，以從銷售

5、代理商處收取的 樓款凈額作為計(jì)稅營業(yè)額，以此少繳營業(yè)稅。11、提供虛假或不完整的銷售面積。如將與商品房一起銷售的門面房（店 面房、營業(yè)用房、商鋪）、地下車庫等不并入銷售面積。12、利用關(guān)聯(lián)企業(yè)的業(yè)務(wù)往來避繳稅款。如：關(guān)聯(lián)企業(yè)之間轉(zhuǎn)移資金、 集團(tuán)內(nèi)部購房實(shí)行優(yōu)惠價(jià)交易等。13、有掛靠關(guān)系的房地產(chǎn)企業(yè)之間收取的代扣繳稅費(fèi)不按規(guī)定時(shí)間申報(bào)。14、合作建房不按規(guī)定申報(bào)納稅。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的 所有權(quán)，換取部分土地使用權(quán)，形成所謂的合作建房或名義上的代建房，有 意延誤納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。15、“拆一還一”回遷戶的回遷房部分未按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納相關(guān)稅費(fèi)。目前房地產(chǎn)公司對(duì)償還面積與拆遷面積相等的部

6、分絕大部分不申報(bào)納稅，對(duì)收取的房屋差價(jià)款、超安費(fèi)等有的直接沖減開發(fā)成本，有的長期掛往來科目 不申報(bào)納稅。16、將自行開發(fā)的房產(chǎn)分給投資方部分不按規(guī)定申報(bào)繳納稅費(fèi)。17、以房產(chǎn)抵償勞務(wù)款、工程款、材料款、銀行及私人借款等不作收入 申報(bào)納稅。18、將收到的銀行按揭掛往來賬，隱匿收入，不繳或少繳稅款。如：以 “虛假按揭”為由將取得銀行按揭購房款轉(zhuǎn)入“短期借款”或“其他應(yīng)付款” 科目長期掛賬不申報(bào)納稅。19、“以房換地，以地?fù)Q房”，從中偷逃稅。以地?fù)Q房，以房換地是當(dāng) 前房地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)較多的一種交易方式， 它不同于款物交易，它屬于 直接以物易物，以權(quán)利換權(quán)利，一般情況下不補(bǔ)差價(jià)，不存在現(xiàn)款問題。雙

7、方往往在實(shí)際占有和使用后，暫不辦理權(quán)屬變更手續(xù)，逃避稅收的監(jiān)控。20、整體轉(zhuǎn)讓“樓花”不做收入，偷逃稅款。如：一些房地產(chǎn)企業(yè)將土 地手續(xù)辦理完畢后，把一部分樓盤的開發(fā)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給其他具有開發(fā)資質(zhì)的 企業(yè)，按照約定收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)，卻不按規(guī)定作收入，而是掛往來賬，甚至私設(shè) 賬外賬，以達(dá)到偷逃稅的目的。21、將收取的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)列“其他應(yīng)付款”，不結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入。22、將在銷售房產(chǎn)時(shí)一起收取的管道燃?xì)獬跹b費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、電 力增容費(fèi)等不按價(jià)外費(fèi)用申報(bào)納稅。23、補(bǔ)貼收入不入帳。如房地產(chǎn)企業(yè)上交的一些規(guī)費(fèi)，有些地方政府一 般會(huì)有返還，這部分收入在其實(shí)際收到時(shí)，都不并入收入申報(bào)納稅。24、取得政府返還的

8、土地出讓金不入賬。 房地產(chǎn)企業(yè)取得政府返還的土 地出讓金后不按規(guī)定入賬沖減土地成本。25、鉆政策“空子”，不及時(shí)清算土地增值稅。按照土地增值稅暫行 條例規(guī)定，一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在全部竣工決算銷售后清算土地增值稅。而部 分房地產(chǎn)企業(yè)利用種種手段鉆這一政策的“空子”，遲遲不進(jìn)行決算，或留 下一兩套“尾房”，致使整個(gè)項(xiàng)目不能決算，逃避土地增值稅的清算。分析：貴單位房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由于開發(fā)、與銷售情況較為簡單，開發(fā)成 本的票據(jù)能夠合理、合法取得，不存在合理合法稅收籌劃的前提條件，因此 不建議貴單位講行硬件籌劃。二、以下主要是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的主要稅收以及提醒貴單位應(yīng)注意的事項(xiàng) 予以說明：房地產(chǎn)企業(yè)納稅大體上

9、分布在三個(gè)環(huán)節(jié)，即房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)、房地 產(chǎn)交易環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)。具體如下：（一）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)涉及的主要稅種1、有耕地占用稅：在房地產(chǎn)開發(fā)中，如果占用了耕地就需要繳納耕地 占用稅。2、印花稅：根據(jù)與相關(guān)的建設(shè)單位、材料供應(yīng)單位、勘察設(shè)計(jì)單位簽 訂的與開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)合同、協(xié)議繳納印花稅。應(yīng)注意：印花稅雖然稅款金額較小，但稅務(wù)機(jī)關(guān)在稽查時(shí)常常以印花 稅涉及的合同、協(xié)議書的內(nèi)容作為全面稽查企業(yè)是否合法納稅的起點(diǎn)與重大 線索。3、契稅：企業(yè)取得的土地使用權(quán)，應(yīng)按土地總成交價(jià)款的 4%納契 稅。4、城鎮(zhèn)土地使用稅：應(yīng)按年計(jì)算，分期繳納。以開發(fā)項(xiàng)目所在地段的 每平方米年稅額乘以實(shí)際占用的土地面積

10、計(jì)算稅款，向土地所在地的地方稅務(wù)局申報(bào)繳納。（二）房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)涉及的主要稅種1、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅：營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是營業(yè)額，包括全部 價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，稅率為5%城市維護(hù)建設(shè)稅作為營業(yè)稅的附加其納稅義 務(wù)同時(shí)產(chǎn)生。采用預(yù)收款（包括預(yù)收定金）方式的，具納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收 到預(yù)收款的當(dāng)天，應(yīng)按月向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。應(yīng)注意：在銷售時(shí)、代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種水費(fèi)、電費(fèi)、 火（煤）氣費(fèi)、維修基金、基金、費(fèi)用和附加等、不應(yīng)使用企業(yè)發(fā)票開具的、否則應(yīng)按規(guī)定全部開票金額確認(rèn)為銷售收入繳納營業(yè)稅及附加稅費(fèi)，因此該 類款項(xiàng)應(yīng)作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。2、土地增值稅，自2010年10月1日

11、起除保障性住房外，河北省房地 產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率統(tǒng)一調(diào)整為 2% (采用預(yù)收款(包括預(yù)收定金) 方式的，具納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天)。如果核定征收則核定 征收率統(tǒng)一為5%應(yīng)注意優(yōu)惠政策：建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值率未超過20%勺免征土 地增值稅。但是否適用該優(yōu)惠政策，需根據(jù)具體數(shù)據(jù)進(jìn)行測算。如果適用也 需先按預(yù)收款預(yù)繳稅款，待開發(fā)項(xiàng)目完工出售后達(dá)到清算條件時(shí)， 方可辦理 退稅。另：目前石家莊的房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)繳了土地增值稅后，當(dāng)項(xiàng)目結(jié)束時(shí) 并沒有真正辦理土地增值稅清算。3、企業(yè)所得稅：按應(yīng)納稅所得額的25%t納稅款，由于企業(yè)所得稅涉 及事項(xiàng)較多、這里就主要事項(xiàng)提醒貴單位注意：通

12、過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收 入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)銷售收入：(1)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。(2)采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià) 款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的 實(shí)現(xiàn)。(3)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)， 余款在銀行按揭 貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。應(yīng)注意向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得 作為費(fèi)用在當(dāng)期

13、稅前扣除。（4）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之 日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配 給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等 行為，應(yīng)視同銷售企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā) 產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款 費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工前，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。4、印花稅：在銷售開發(fā)產(chǎn)品

14、時(shí)應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”0.05%稅率繳納（三）貴單位如果將開發(fā)產(chǎn)品專為自用時(shí)， 房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)涉及的主要稅種1、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的營業(yè)稅主要是針對(duì)租= 賃房產(chǎn)而言白工 適用于5%勺稅率。城市維護(hù)建設(shè)稅作為營業(yè)稅的附加其納 稅義務(wù)同時(shí)產(chǎn)生。2、城鎮(zhèn)土地使用稅，應(yīng)按年計(jì)算，分期繳納。以開發(fā)項(xiàng)目所在地段的每平方米年稅額與實(shí)際占用的土地面積計(jì)算稅款，向土地所在地的地方稅務(wù)局申報(bào)繳納。3、房產(chǎn)稅，注意房產(chǎn)稅的計(jì)算方法。房產(chǎn)稅要區(qū)分自用和出租兩種情 況分別計(jì)算。對(duì)于自用房產(chǎn)，計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次性減除10%30場后的余值，適用1.2%的稅率。對(duì)于出租房產(chǎn)，計(jì)稅依據(jù)是納稅人出租房產(chǎn)的

15、 租金收入，適用12%勺稅率。注意房產(chǎn)稅納稅的起始時(shí)間：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企 業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅， 實(shí)行按年征收，分期繳納。三、貴單位在房地產(chǎn)開發(fā)期間相關(guān)的成本、費(fèi)用，應(yīng)取得的合法票據(jù)，具體如下：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的發(fā)票涉及的種類很多，根據(jù)實(shí)際的審核經(jīng)驗(yàn)，以下項(xiàng)目成本費(fèi)用所應(yīng)取得的合法發(fā)票是：1 .土地出讓金，應(yīng)取得國土資源部門開具的“國有土地有償使用收費(fèi)專 用收據(jù)”，與此相關(guān)的契稅應(yīng)取得“中華人民共和國契稅完稅證”；2 .具有拆遷資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向搬遷個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，可以 憑與搬遷戶簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議和付款記錄計(jì)入

16、開發(fā)成本；委托有拆遷資格的單位進(jìn)行拆遷的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向?qū)Ψ街Ц恫疬w費(fèi)用時(shí)應(yīng)取得地 稅部門監(jiān)制的“服務(wù)業(yè)發(fā)票”；3 .直接向行政事業(yè)單位支付相關(guān)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)取得行政事業(yè)性收費(fèi)收據(jù)。4,向企業(yè)、事業(yè)單位支付勘察、設(shè)計(jì)、測繪、監(jiān)理、驗(yàn)收、咨詢等營利 性費(fèi)用時(shí)，應(yīng)取得地稅部門監(jiān)制的“服務(wù)業(yè)發(fā)票”；5 .支付對(duì)象為個(gè)人的銷售傭金，應(yīng)以支付憑證（或支付清單）和個(gè)人所 得稅的扣繳證明為合法的入賬憑證； 支付對(duì)象為銷售公司的銷售傭金， 應(yīng)取 得地稅部門監(jiān)制的“服務(wù)業(yè)發(fā)票”；6 .支付對(duì)象為金融機(jī)構(gòu)的利息支出，應(yīng)取得金融機(jī)構(gòu)開具的付息憑證； 支付對(duì)象為非金融機(jī)構(gòu)的利息支出，應(yīng)取得地稅部門監(jiān)制的“服務(wù)業(yè)發(fā)

17、票”；7 .其他費(fèi)用發(fā)票應(yīng)按支付對(duì)象屬于增值稅或營業(yè)稅納稅人的不同身份來定；工程費(fèi)支出應(yīng)區(qū)分以下情況取得發(fā)票：1）,施工方為建筑安裝企業(yè)，應(yīng) 取得地稅部門監(jiān)制的“建筑安裝業(yè)發(fā)票”（注意：不得跨區(qū)使用發(fā)票）；2.）施工方為生產(chǎn)建筑設(shè)施、設(shè)備的增值稅納稅人，應(yīng)取得國稅部門監(jiān)制的“工 業(yè)企業(yè)專用發(fā)票”；3.）施工方為經(jīng)銷建筑設(shè)施、設(shè)備的增值稅納稅人，應(yīng) 取得國稅部門監(jiān)制的“商業(yè)企業(yè)專用發(fā)票”。（二）常見的未按規(guī)定取得發(fā)票的行為：1 .以行政事業(yè)性收費(fèi)收據(jù)或自制收據(jù)作為土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的憑證。自制收據(jù)不能作為合法的入賬憑證，行政事業(yè)性收費(fèi)收據(jù)有著比較嚴(yán)格的使用 范圍，應(yīng)按照稅法有關(guān)規(guī)定，及時(shí)到所屬稅收機(jī)關(guān)辦理相應(yīng)手續(xù)，領(lǐng)購和開 具由稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的發(fā)票”的規(guī)定。2 .發(fā)票的種類與所開具的內(nèi)容不符。如用商業(yè)企業(yè)發(fā)票開具“工程費(fèi)” 或“咨詢費(fèi)”，用服務(wù)業(yè)發(fā)票開具“工程費(fèi)”等。還有的開票單位，單位性 質(zhì)與所開發(fā)票不符。如建筑公司開