房地產(chǎn)企業(yè)稅收分析

1、房地產(chǎn)企業(yè)稅收分析一：房地產(chǎn)行業(yè)涉稅及避稅概述（一）房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種較多，其中營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅對 企業(yè)的現(xiàn)金流出量產(chǎn)生較大影響。1、在銷售環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策：預售房產(chǎn)時，應按預收款的5%納營業(yè)稅及城建稅、教育附加稅費。2、企業(yè)所得稅政策：有兩種方式繳納所得稅（1）查賬征收方式：其中，銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品 取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季計算出預計毛利額，計入當期應納 稅所得額。（即預售房產(chǎn)時繳納所得稅的辦法）。（開發(fā)項目位于省、自治 區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15% ;開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10% ）（2）

2、核定征收方式：石家莊的房地產(chǎn)企業(yè)按預收款的 13%B內(nèi)所得稅。分析：根據(jù)貴單位的情況，初步判斷應采用查賬征收方式較為有利。目前房地產(chǎn)企業(yè)在利用稅收政策進行合理、 合法進行稅收籌劃時，首先 判斷開發(fā)項目是否存在若干可籌劃前提或特殊狀況方可進行，否則硬性籌劃得不償失，致使企業(yè)存在重大納稅風險。例如，銷售精裝房時，通過分解銷 售收入達到減稅的目的。但該籌劃限制條件較多，需針對具體情況謹慎使用。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃亶稅收入通常采用的手段：1、化整為零，肢解收入或者將收入掛往來帳。2、收取價款，不作收入；開具發(fā)票，不作收入，甚至在檢查中隱匿部分發(fā)票存根，逃避追查。采取“體外循環(huán)法”，將預收的售房款收

3、入放在其他公司銀行賬戶上或不按規(guī)定向購房人開具發(fā)票， 隱瞞收入；或者將部分收 入核算混入其他往來賬戶偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅； 預收房款等掛在往來賬 面上，使繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。3、不按規(guī)定開具發(fā)票，以收款收據(jù)、白條代替發(fā)票，收取價款不作收 入；發(fā)票、收款收據(jù)混開，少計部分收入；如：開具“大頭小尾”發(fā)票等以 達到偷逃稅款目的。4、不合理定價，減少收入。采取各種方式降低售房金額，減少收入，如采取降低售房價格，加大其他規(guī)費的方法，調(diào)節(jié)收入。5、變通權(quán)責發(fā)生制，分期收款，應作而不作收入。如：房地產(chǎn)企業(yè)分 期收款銷售房產(chǎn)時，在實際收到價款才作收入，延遲反映或不反映收入。6

4、、其他業(yè)務收入部分或全部不入帳。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除主營業(yè)務以外 如售后服務、材料物資銷售業(yè)務、房產(chǎn)出租業(yè)務，這些業(yè)務零星、金額不大， 企業(yè)往往不如實入帳、計算繳納稅款。7、代收代墊款項，入帳不上稅，或者不入帳。8、在預售樓盤時故意延遲繳納稅款。不按合同約定時間確認收入，拖 延繳納企業(yè)所得稅。9、由于資金緊張，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款申報數(shù)額，通常做法是年初、 年中減少申報數(shù)額，年末全部繳清，甚至少報稅款或逃避納稅。10、將更名、拖交房款押金、罰息收入、沒收違約保證金、定金等收入 記入營業(yè)外收入或往來賬戶，未記入應稅營業(yè)額一并申報納稅。 有的將包銷 代銷商品房手續(xù)費支出直接從售樓款收入中抵減，以從銷售

5、代理商處收取的 樓款凈額作為計稅營業(yè)額，以此少繳營業(yè)稅。11、提供虛假或不完整的銷售面積。如將與商品房一起銷售的門面房（店 面房、營業(yè)用房、商鋪）、地下車庫等不并入銷售面積。12、利用關聯(lián)企業(yè)的業(yè)務往來避繳稅款。如：關聯(lián)企業(yè)之間轉(zhuǎn)移資金、 集團內(nèi)部購房實行優(yōu)惠價交易等。13、有掛靠關系的房地產(chǎn)企業(yè)之間收取的代扣繳稅費不按規(guī)定時間申報。14、合作建房不按規(guī)定申報納稅。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的 所有權(quán)，換取部分土地使用權(quán)，形成所謂的合作建房或名義上的代建房，有 意延誤納稅義務發(fā)生時間。15、“拆一還一”回遷戶的回遷房部分未按銷售不動產(chǎn)繳納相關稅費。目前房地產(chǎn)公司對償還面積與拆遷面積相等的部

6、分絕大部分不申報納稅，對收取的房屋差價款、超安費等有的直接沖減開發(fā)成本，有的長期掛往來科目 不申報納稅。16、將自行開發(fā)的房產(chǎn)分給投資方部分不按規(guī)定申報繳納稅費。17、以房產(chǎn)抵償勞務款、工程款、材料款、銀行及私人借款等不作收入 申報納稅。18、將收到的銀行按揭掛往來賬，隱匿收入，不繳或少繳稅款。如：以 “虛假按揭”為由將取得銀行按揭購房款轉(zhuǎn)入“短期借款”或“其他應付款” 科目長期掛賬不申報納稅。19、“以房換地，以地換房”，從中偷逃稅。以地換房，以房換地是當 前房地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)較多的一種交易方式， 它不同于款物交易，它屬于 直接以物易物，以權(quán)利換權(quán)利，一般情況下不補差價，不存在現(xiàn)款問題。雙

7、方往往在實際占有和使用后，暫不辦理權(quán)屬變更手續(xù)，逃避稅收的監(jiān)控。20、整體轉(zhuǎn)讓“樓花”不做收入，偷逃稅款。如：一些房地產(chǎn)企業(yè)將土 地手續(xù)辦理完畢后，把一部分樓盤的開發(fā)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給其他具有開發(fā)資質(zhì)的 企業(yè)，按照約定收取轉(zhuǎn)讓費，卻不按規(guī)定作收入，而是掛往來賬，甚至私設 賬外賬，以達到偷逃稅的目的。21、將收取的拆遷安置補償費列“其他應付款”，不結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入。22、將在銷售房產(chǎn)時一起收取的管道燃氣初裝費、有線電視初裝費、電 力增容費等不按價外費用申報納稅。23、補貼收入不入帳。如房地產(chǎn)企業(yè)上交的一些規(guī)費，有些地方政府一 般會有返還，這部分收入在其實際收到時，都不并入收入申報納稅。24、取得政府返還的

8、土地出讓金不入賬。 房地產(chǎn)企業(yè)取得政府返還的土 地出讓金后不按規(guī)定入賬沖減土地成本。25、鉆政策“空子”，不及時清算土地增值稅。按照土地增值稅暫行 條例規(guī)定，一個開發(fā)項目應在全部竣工決算銷售后清算土地增值稅。而部 分房地產(chǎn)企業(yè)利用種種手段鉆這一政策的“空子”，遲遲不進行決算，或留 下一兩套“尾房”，致使整個項目不能決算，逃避土地增值稅的清算。分析：貴單位房地產(chǎn)開發(fā)項目由于開發(fā)、與銷售情況較為簡單，開發(fā)成 本的票據(jù)能夠合理、合法取得，不存在合理合法稅收籌劃的前提條件，因此 不建議貴單位講行硬件籌劃。二、以下主要是對房地產(chǎn)項目涉及的主要稅收以及提醒貴單位應注意的事項 予以說明：房地產(chǎn)企業(yè)納稅大體上

9、分布在三個環(huán)節(jié)，即房地產(chǎn)開發(fā)建設環(huán)節(jié)、房地 產(chǎn)交易環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)。具體如下：（一）房地產(chǎn)開發(fā)建設環(huán)節(jié)涉及的主要稅種1、有耕地占用稅：在房地產(chǎn)開發(fā)中，如果占用了耕地就需要繳納耕地 占用稅。2、印花稅：根據(jù)與相關的建設單位、材料供應單位、勘察設計單位簽 訂的與開發(fā)項目相關合同、協(xié)議繳納印花稅。應注意：印花稅雖然稅款金額較小，但稅務機關在稽查時常常以印花 稅涉及的合同、協(xié)議書的內(nèi)容作為全面稽查企業(yè)是否合法納稅的起點與重大 線索。3、契稅：企業(yè)取得的土地使用權(quán)，應按土地總成交價款的 4%納契 稅。4、城鎮(zhèn)土地使用稅：應按年計算，分期繳納。以開發(fā)項目所在地段的 每平方米年稅額乘以實際占用的土地面積

10、計算稅款，向土地所在地的地方稅務局申報繳納。（二）房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)涉及的主要稅種1、營業(yè)稅、城市維護建設稅：營業(yè)稅的計稅依據(jù)是營業(yè)額，包括全部 價款和價外費用，稅率為5%城市維護建設稅作為營業(yè)稅的附加其納稅義 務同時產(chǎn)生。采用預收款（包括預收定金）方式的，具納稅義務發(fā)生時間為收 到預收款的當天，應按月向主管稅務機關進行納稅申報。應注意：在銷售時、代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種水費、電費、 火（煤）氣費、維修基金、基金、費用和附加等、不應使用企業(yè)發(fā)票開具的、否則應按規(guī)定全部開票金額確認為銷售收入繳納營業(yè)稅及附加稅費，因此該 類款項應作為代收代繳款項進行管理。2、土地增值稅，自2010年10月1日

11、起除保障性住房外，河北省房地 產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預征率統(tǒng)一調(diào)整為 2% (采用預收款(包括預收定金) 方式的，具納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天)。如果核定征收則核定 征收率統(tǒng)一為5%應注意優(yōu)惠政策：建造普通標準住宅出售，增值率未超過20%勺免征土 地增值稅。但是否適用該優(yōu)惠政策，需根據(jù)具體數(shù)據(jù)進行測算。如果適用也 需先按預收款預繳稅款，待開發(fā)項目完工出售后達到清算條件時， 方可辦理 退稅。另：目前石家莊的房地產(chǎn)企業(yè)在預繳了土地增值稅后，當項目結(jié)束時 并沒有真正辦理土地增值稅清算。3、企業(yè)所得稅：按應納稅所得額的25%t納稅款，由于企業(yè)所得稅涉 及事項較多、這里就主要事項提醒貴單位注意：通

12、過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預售合同所取得的收 入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認銷售收入：(1)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認收入的實現(xiàn)。(2)采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價 款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的 實現(xiàn)。(3)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)， 余款在銀行按揭 貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。應注意向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得 作為費用在當期

13、稅前扣除。（4）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之 日確認收入的實現(xiàn)。企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配 給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等 行為，應視同銷售企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā) 產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款 費用，在房地產(chǎn)完工前，應計入有關房地產(chǎn)的開發(fā)成本。4、印花稅：在銷售開發(fā)產(chǎn)品

14、時應按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”0.05%稅率繳納（三）貴單位如果將開發(fā)產(chǎn)品專為自用時， 房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)涉及的主要稅種1、營業(yè)稅、城市維護建設稅，房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的營業(yè)稅主要是針對租= 賃房產(chǎn)而言白工 適用于5%勺稅率。城市維護建設稅作為營業(yè)稅的附加其納 稅義務同時產(chǎn)生。2、城鎮(zhèn)土地使用稅，應按年計算，分期繳納。以開發(fā)項目所在地段的每平方米年稅額與實際占用的土地面積計算稅款，向土地所在地的地方稅務局申報繳納。3、房產(chǎn)稅，注意房產(chǎn)稅的計算方法。房產(chǎn)稅要區(qū)分自用和出租兩種情 況分別計算。對于自用房產(chǎn)，計稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次性減除10%30場后的余值，適用1.2%的稅率。對于出租房產(chǎn)，計稅依據(jù)是納稅人出租房產(chǎn)的

15、 租金收入，適用12%勺稅率。注意房產(chǎn)稅納稅的起始時間：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企 業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅， 實行按年征收，分期繳納。三、貴單位在房地產(chǎn)開發(fā)期間相關的成本、費用，應取得的合法票據(jù)，具體如下：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的發(fā)票涉及的種類很多，根據(jù)實際的審核經(jīng)驗，以下項目成本費用所應取得的合法發(fā)票是：1 .土地出讓金，應取得國土資源部門開具的“國有土地有償使用收費專 用收據(jù)”，與此相關的契稅應取得“中華人民共和國契稅完稅證”；2 .具有拆遷資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向搬遷個人支付的拆遷補償費，可以 憑與搬遷戶簽訂的拆遷補償協(xié)議和付款記錄計入

16、開發(fā)成本；委托有拆遷資格的單位進行拆遷的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向?qū)Ψ街Ц恫疬w費用時應取得地 稅部門監(jiān)制的“服務業(yè)發(fā)票”；3 .直接向行政事業(yè)單位支付相關費用時，應取得行政事業(yè)性收費收據(jù)。4,向企業(yè)、事業(yè)單位支付勘察、設計、測繪、監(jiān)理、驗收、咨詢等營利 性費用時，應取得地稅部門監(jiān)制的“服務業(yè)發(fā)票”；5 .支付對象為個人的銷售傭金，應以支付憑證（或支付清單）和個人所 得稅的扣繳證明為合法的入賬憑證； 支付對象為銷售公司的銷售傭金， 應取 得地稅部門監(jiān)制的“服務業(yè)發(fā)票”；6 .支付對象為金融機構(gòu)的利息支出，應取得金融機構(gòu)開具的付息憑證； 支付對象為非金融機構(gòu)的利息支出，應取得地稅部門監(jiān)制的“服務業(yè)發(fā)

17、票”；7 .其他費用發(fā)票應按支付對象屬于增值稅或營業(yè)稅納稅人的不同身份來定；工程費支出應區(qū)分以下情況取得發(fā)票：1）,施工方為建筑安裝企業(yè)，應 取得地稅部門監(jiān)制的“建筑安裝業(yè)發(fā)票”（注意：不得跨區(qū)使用發(fā)票）；2.）施工方為生產(chǎn)建筑設施、設備的增值稅納稅人，應取得國稅部門監(jiān)制的“工 業(yè)企業(yè)專用發(fā)票”；3.）施工方為經(jīng)銷建筑設施、設備的增值稅納稅人，應 取得國稅部門監(jiān)制的“商業(yè)企業(yè)專用發(fā)票”。（二）常見的未按規(guī)定取得發(fā)票的行為：1 .以行政事業(yè)性收費收據(jù)或自制收據(jù)作為土地拆遷補償費用的憑證。自制收據(jù)不能作為合法的入賬憑證，行政事業(yè)性收費收據(jù)有著比較嚴格的使用 范圍，應按照稅法有關規(guī)定，及時到所屬稅收機關辦理相應手續(xù)，領購和開 具由稅務機關監(jiān)制的發(fā)票”的規(guī)定。2 .發(fā)票的種類與所開具的內(nèi)容不符。如用商業(yè)企業(yè)發(fā)票開具“工程費” 或“咨詢費”，用服務業(yè)發(fā)票開具“工程費”等。還有的開票單位，單位性 質(zhì)與所開發(fā)票不符。如建筑公司開