2006年廣州房地產市場研究報告

1、2006年廣州房地產市場研究報告滿堂紅（中國）置業(yè)有限公司廣州公司研究部2007年1月第一章2006年廣州房地產市場總的運行特點在新一輪宏觀調控政策不斷出臺的條件下，2006年廣州房地產市場總體保持活躍，成交穩(wěn)定，具體看，具有以下七個特點。一、總體來看，2006年新一輪宏觀調控沒有改變廣州樓市發(fā)展的格局，市場交投依然保持活躍。從政府公布的數(shù)據(jù)看，全市十區(qū)共成交195863宗交易，較去年同期增長 1.2 %;成交面積2070.2 萬平方米，同比增長2.1 %。新建商品房市場和存量房市場的交易量、交易宗數(shù)均同比略增，說明樓市交投活躍，并未因頻繁出臺的政策出現(xiàn)大的波動（見表1-1 ）。表172006

2、年廣州十自廟地產而導融偌況力成交得抑I20aB 年*,2005年，同出房山飄枝硒!行弱陟2070. 2027. 6"2"1935411.2，新建商品房成交而貌光/*1158 木11乂并那嗇建商品房眩舄生泉）1122監(jiān)丁110317L的聾奧耍頻百于方聿*5,田39人阱Z 2#8雙身33393-a. a2006年5月 國十五條”出臺的時候，市場還擔心新一輪調控會給市場帶來較大負面影響，樓市可能出現(xiàn) 大的波動，但年終數(shù)據(jù)表明，近年廣州樓市的發(fā)展格局依舊（見圖 1-1、表1-2 ）。圖12加口。6年廣州原十區(qū)房屋成交替況K單位:方遭姆上?2006年廣州房表1-：劉口L2M6年r州原

3、十區(qū)房屋成交腌同比首祝t單位：上年吩2001年與2002 年E003 年 W如咽年42006 年如O&年4原十區(qū)同比一一十19,S20.2-0. 604 2。土地供應大幅度增加是二、土地供應猛增，土地出讓量為歷年新高，出讓地價迅速上升。地產市場的一個顯著特點。全年公開出讓45宗土地，總用地面積達到259萬平方米，是2005年的5.24倍，成為近三年來的土地供應量增長最多的年份（見表1-3 ）。第四季度，在金沙洲地塊和科學城地塊的出讓中，廣州率先采取 雙競雙限”（即競地價、競房價、限地價、限房價）的新政確定的出讓方式，為了 達到調整商品房的供應結構和平抑房價的兩大目的。這些土地市場的新動

4、向值得關注。褰1-3如H6年廣州十國土地出讓市場瞽睨年份士據(jù)出讓蠹家土地出讓疏X萬生瞬）出y盤Mfrt府）尸2環(huán)20嗚年36+4g4-2004年十9/1134&6M土地市場供求兩旺，說明開發(fā)企業(yè)對房地產市場的未來幾年的市場非?？春?，特別是大的開發(fā)企業(yè)，對出讓土地不惜重金競投，出讓的 45宗土地中，基本上是由知名大發(fā)展商競得，地塊的總成交金額達到 139億元，比去年增長127 %,使得成交地價屢創(chuàng)新高。例如，機場路東側、廣州中醫(yī)學院西側地段的商品住宅用地成交價比底價高出118 %,樓面地價達到4725元/平方米，成為目前廣州住宅用地樓面地價的最高價，金沙洲和蘿崗住宅地塊拍出樓面地價超過4

5、000元/平方米，年底推出的琶洲商務用地拍出7.42億元的天價，樓面地價達到 10037元/平方米，成為廣州新的 地王"。三、市場需求較為旺盛，吸納力較強。從市場供求關系看，需求比較旺盛成為廣州樓市的顯著特點。2006年的調控政策，不論是“7090”政策、雙競雙限”政策還是房產交易征收全額營業(yè)稅延長至5年的政策，都沒有對全年成交量造成太大影響。與需求旺盛不同，市場實際供應并沒有放大，新增量處于近年較低水平， 存量供應沒有大的增長（見表 1-4 ）。表1-4年及近年出原十區(qū)新建商品房市場蝴悟況=的阜健住手交易星t戲減人市場吸第T J t2003年春建商品房1035 4新1D46 5-1

6、01.2003 4晚903, ,780 206. 4-劉M年春建商品房'IN&W1(21.107. Ef-1顏網年總住宅735.守6TE. RIQ3 7口2D05年薪建商品房929Q110?！盪S. 42B0?6G4.3gim13S 220DfiHUM120. I+3711.84-G1T.Q<-1迎廣州新建商品房市場以換房需求主導，在樓價上漲較快的情況下，新房目前平均總價接近70萬元/套，市場仍有承接力，說明市場吸納消化力較強。市場吸納率的數(shù)據(jù)說明，近年樓市求大于供”的情況并沒有改變。旺盛的購房需求還體現(xiàn)在二手市場穩(wěn)中略增的交易量上。2006年存量房交易量占市場份額超過

7、44%,市場地位重要，滿足各種購房需求，首次置業(yè)和多次置業(yè)的改善居住型人群，都可以從市場中找到自己滿意的房子，成為樓市穩(wěn)定的重要因子。從近年存量房市場的發(fā)展軌跡看，從 2005年開始，存量房市場的增長模式已由高速、爆發(fā)式增長轉變?yōu)槠椒€(wěn)增長（見圖 2）。新政下存量房源供應相對不足、交易稅費居高等因素制約其進一步發(fā)展。卻如年廣州鐮中區(qū)得量房屋成交錯況&單位：血臬2OT1年戶2WE 年一2003 年，ZOT4 年ZOT5 年，Z006 年/原十區(qū)同比中28目口21*43"1 2*15 2/表15 2001-Z0O6年廣州原十區(qū)存量房屋成文部?同比佶況C單位；K?四、樓價快速上升,

8、較 2005 年 5114 存量住宅成交均價 度達到14.2 %。但第四季度升勢減緩。 元/平方米的均價提高 3416元/平方米，較2006年廣州原十區(qū)新建商品住宅成交均價為6371元/平方米，1257元/平方米，增幅達24.6 %。二手樓價同樣穩(wěn)步上揚，全年2005年全年成交均價 2992元/平方米上漲424元/平方米，幅滿堂紅地產的廣州二手住宅指數(shù)顯示，去年12月為1000點，2006年12月為1155點，上漲幅度達到15.5 %。滿堂紅地產全年原九區(qū)（不含花都區(qū)）住宅成交均價為 平方米的均價高出736元/平方米，上升幅度超過一成五。4798 元/平方米，較去年全年 4062 元/2006

9、年廣州樓價漲幅到底有多少，目前缺乏權威、精確的計算工具，但有兩個定性結論，一是自2003年下半年，廣州樓價回升，2006年是三年來樓價升幅最大的一年；二是一手樓漲幅高于二手樓，依據(jù)是兩個市場成交均價比較、二手房價格指數(shù)、同一樓盤價格變化以及經驗等。但進入第四季度，樓價上沖動力明顯減弱，一直進行高位盤整（見圖1-3 ）國L3匐心年如研年廣州原十區(qū)糕市季儂交埼價走勢元9平方米. 蚯，rcoo6500 &000 55004-5 00 -4000 1350090002000501蚱耍050305 CMOBQ10GQ2IKQ3。國4T一一不隹定4舟51T440084 2&：50SMS一季

10、用比4. 8-5. Sr. 4勺.05. 3S.412二甲住宅2306到92944-30453122346334 S33316二不軍出4. 9-3. 4a. 42. 510. »0 E口 3對比2006年與2005年的季度均價走勢，會發(fā)現(xiàn)市場對政策調控的反應不同,2005年市場消化政策,樓價經歷了一個季度的徘徊期，2006年樓價則一路上行，在價格上幾乎看不出政策影響的痕跡。原因主要是市場求大于供”加劇、政策短期效應遞減以及 2006年政策著力點在長遠改善供應結構三方面因素所致。短期內樓價向上還是向下，政策因素始終要通過供求關系起作用。市場進入第四季度樓價上漲動力減弱，有二方面因素不容

11、忽視，一是樓價上漲速度過快，新房平均售價每 平方米接近七千元，市場要完全接受需要時間消化，相當部分購房者產生觀望情緒，二是競房價、競地價 的調控進入實操階段，政策效應顯現(xiàn)，抑制了市場追高意愿。五、2006年下半年新建商品住宅縮量，存量住宅成交增量，表現(xiàn)有所不同，主要是政策效應和高樓價所致。2006年宏觀調控的市場影響全面評估目前為時尚早，但短期影響還是存在的，2006年下半年新建住宅市場成交縮量較明顯，改變了上半年量增價升的走勢，特別是第四季度，成交量同比大幅減少 25.3 % （見 圖 1-4、表 1-6 ）。圖IT 2OTM 2005年廣州原十區(qū)一手住宅季度成交怪X C項目謎。十'

12、 200&年 E00 洋表U M帆 列給里學原卜區(qū)一手住宅成交而聯(lián)同比硒（單位打”十季度（三季度障度,原十區(qū)同郎卡19口10. U1-2判-25.尹而存量住宅市場下半年的表現(xiàn)與新建住宅市場相反，成交量同比明顯增加，這反映出兩年的政策調控對 于兩個市場的不同效應（見圖 1-5、表1-7 ）。圖1T * 2005年廣州原十區(qū)二手住宅季度成交幗K （質于萬維表1-7 2呻1M好年州原十區(qū)二手住宅成交蹣同比偌祝1二季度口三斑口原十區(qū)同比FA23. S*-14.W由于新房樓價高企，新增供應不多，而二手樓價格上的優(yōu)勢以及交通便利、生活配套成熟等特點，吸引 了相當部分改善居住和換房型買家，使得交易量

13、較2005年同期明顯增加。六、新建寫字樓和新建商鋪市場表現(xiàn)搶眼，供求兩旺，價格上揚，成為市場的亮點。2006年新建商用物業(yè)市場可謂是房地產市場最大亮點，新建寫字樓和新建商鋪分別成交61、74.6萬平方米，較2005年大幅增長約五成左右（見表 1-8 ）,國家對住宅市場的調控給商用物業(yè)帶來了市場機會，不少投資資金轉 向商鋪或寫字樓市場。廣州經濟充滿活力，商用物業(yè)市場租售兩旺，天河區(qū)的珠江新城、體育中心周邊甲 級寫字樓定位普遍較高，供應充足，價格明顯上升。琶洲會展中心地位日趨明朗。商業(yè)中心、專業(yè)市場、 小區(qū)鋪等新建商鋪繼續(xù)受到市場追捧，相同地段同類商鋪售價上升，租金穩(wěn)中有升。蓑14 前靠年rH+區(qū)

14、商業(yè)物業(yè)市場成交話祝卻*年如03年ifi造字圍鼓砌（萬平方未卜52.總產83.7坂M4T.0#新建寫的期均IN元不方豢1SW35*3制建商摘成文均價位J平方案a10233<10?4£i-七、區(qū)域市場表現(xiàn)各異，花都、白云的市場地位越來越重要。2006年區(qū)域住宅市場的亮點是花都、白云花都新建住宅成交量同比增長一成四，存量住宅成交量同比猛增四成一，市場份額明顯上升；白云新建、存量住宅成交量與市場份額同比均增加（見表1-）。19 勤況年記工 由玄區(qū)住宅市域成交堿t石乎百米）如哪年而星粉鍛偶）2005 年“市場通保00交盤量同比（M）白云區(qū)新幽«品帙宅，15?電5+1ST*祝6

15、尸白云區(qū)春盤也篤一R 11,13.512.6-7.什花郡H建商品在宅9k 1 口9. 8匚& W存量壽星住宅&鞏2口4酊41*如區(qū)域熱點繼續(xù)向邊緣、遠郊擴散，這與老城區(qū)土地供應日益都有稀少有直接關系。可以斷定的是，今后幾 年郊區(qū)置業(yè)熱的趨勢只會加強，不會減弱。住宅市場的三大權重區(qū)番禺、海珠、天河， 2006年新建住宅成交均同比減少，幅度在一成至一成五。主要是供應量減少以及樓價上升過快所導致。而存量住宅市場方面，海珠區(qū)成交量較去年同期減少一成四，而番禺區(qū)則同比增加近一成一，洛溪、華南板塊不少大盤的存量市場開始發(fā)力，反映出區(qū)域的新建和存量兩個市場此消彼長的互動規(guī)律。第二章2006年

16、廣州市新建商品房市場分析2006年，廣州市新建商品房市場總體成交情況表現(xiàn)平穩(wěn)，全市十區(qū)新建商品房屋成交面積為1158.07 萬平方米，同比增加2.1 %。從房屋市場內各個領域的細分情況看，新建住宅市場受供應量減少的影響，成 交量繼2005年后再一次出現(xiàn)縮減，同比減少 1.3 %,而新建商鋪、寫字樓的成交較2005年增幅明顯，商用物業(yè)市場表現(xiàn)得相當搶眼。新建住宅市場分析1、成交情況：量微減、價大漲2006年，廣州市十區(qū)新建商品住宅的成交量為924.65 萬平方米，同比減少1.3 %。成交量前四位仍舊是海珠、天河、番禺、白云四個區(qū)；成交量增長幅度較大的是黃埔、白云、花都三個區(qū)，其中黃埔、白云兩區(qū)的

17、成交量同比增幅分別為 40.6 %和29.5 %。而海珠、天河、番禺三個傳統(tǒng)成交大區(qū)，在 2006年的 住宅成交量均較2005年有所減少，這主要是受到新建項目批準上市量減少及樓價上漲急速的影響。成交均價方面，2006年廣州市十區(qū)的新建住宅成交均價為6315元/平方米，同比上升24.6 %。各區(qū)住宅成交均價皆較2005年有不同幅度上漲，其中越秀區(qū)的住宅均價達到 9219元/平方米，同比上升33.8 %, 高居首位；天河區(qū)住宅均價達到8415元/平方米，同比上升 31.0 %。在產品構成高檔化條件下，2006年住宅樓價持續(xù) 走高”。從下圖可以看出，整個新建住宅市場在最近四年內表現(xiàn)出量穩(wěn)價升”態(tài)勢。

18、02-1 :OT1至3005年廣州原1口區(qū),不含琴崗南沙】新建住宅成交量與。均份走勢圖單位：互置翼長元/平方米三一來源：廣州市國土房管局2、成交特征：新建住房套均面積繼續(xù)增大2006年廣州新建住宅的套均面積較2005年有所增加，全市套均面積為110.3平方米/套，增加3.5平方米/套，其中中心城區(qū)為105.2平方米/套，增加3.5平方米/套。天河、白云、番禺、花都四區(qū)數(shù)值接 近或超過全市平均數(shù)值，其中花都的套均面積達到133.2平方米/套，增加13.1平方米/套。新建住宅套均面積的增大，以及樓價的不斷上漲，使得市場置業(yè)客戶群減少，2006年新建住宅市場成交83973宗數(shù)，同比減少4.2%。由于

19、新貨市場戶型偏大，不少購房者最終購買的單位面積比自己原計劃要 大。第三章 2006年廣州存量房屋市場分析存量住宅市場分析根據(jù)廣州市國土房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2006年廣州存量住宅交易登記面積為619.93萬平方米，同比減少0.2 %。存量住宅的成交面積市場份額與去年基本持平，但是以成交宗數(shù)而言，存量住宅的市場份額已經達到47.3 %的新高，與新建商品住宅市場已經相當接近。此外，根據(jù)滿堂紅地產的成交數(shù)據(jù)，全年廣州七區(qū)（不含花都、南沙、蘿崗）存量住宅成交均價為4855元/平方米，同比上漲19.5 %,漲勢凌厲。（一）、存量住宅市場總述1、成交量平穩(wěn)。2006年，廣州存量住宅交易登記面積為619.93

20、萬平方米，同比減少 0.2 %,與去年基本持平。全年廣州存量住宅成交的市場份額為 40.1 %,較去年增加0.2個百分點，總體穩(wěn)定。圉Ai ifi年廣州二手住宅成交靛?.而國箍SK單位：疑鈉近年廣州存量住宅市場成交面積穩(wěn)步增長， 占整個住宅成交市場的份額從 2002年的27.3 %提高到了 40 % 左右。2005年、2006年由于受到宏觀調控的影響，存量住宅市場成交量的增幅明顯放緩，2006年首度出現(xiàn)全年成交面積下跌的情況，市場出現(xiàn)盤整。以成交宗數(shù)而言，2006年全市存量住宅成交 75199宗，同比減少1.3 %,但是由于新建商品住宅的成交宗數(shù)下降更多，市場份額超過去年達到了47.3 %,已

21、經接近半壁江山。2、市場波動發(fā)展。圖升2 2Q冊年rM市存量住宅市場季從四個季度的成交量變化來看，2006年廣州存量住宅市場波浪型發(fā)展，總體平穩(wěn)。第一季度成交面積為141.11萬平方米，同比增長0.3 %。第二季度市場恢復正常，成交量為164.49萬平方米，環(huán)比增長16.6 %, 雖然第二季度成交面積同比減少了 13.2 %,但是由于2005年第二季度的成交屬特殊情況下的爆增， 因此 并不代表市場出現(xiàn)淡市。到第三季度，在 國六條”影響下，市場成交量比第二季度略有下滑，但是沒有出現(xiàn)像2005年大跌的情形，同比增長15.5 %,證明市場在調控中趨于理性。第四季度，在以自住為主的 剛性需求”的推動下

22、，市場成交活躍，成交面積環(huán)比增長2.4 %,同比增長5.9 %。3、價格上漲較快。根據(jù)廣州市國土房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2006年全市十區(qū)的存量住宅成交均價為3399元/平方米，上漲14.4 %,上漲速度較快。中心城區(qū)的成交均價為3811元/平方米，上漲15.2 %。根據(jù)滿堂紅地產的統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 2006年廣州七區(qū)（不含花都、南沙、蘿崗）存量住宅成交均價為4855元/平方米，同比上漲19.5 %,漲勢凌厲。除黃埔區(qū)的漲幅為 16.9 %以外，其它六個區(qū)域的漲幅都在 20 %以 上，而白云區(qū)的漲幅最大，達 25.5 %。圖33 2006年廣州市存量住宅成交均價走勢（單位：元/平方米）中心MX白云區(qū)司題菩

23、齷，如t&年J4 g49414160*-4606-3irr-3178*豈&年655 5050'45的506"56Tb3W7-J333-3804 7同心19 S舞 J我4%心.吟彎IE'23 I*1,早燈1&.騙/士巳紂，或金-，2m6尋r州鋰存皇在總L均循同比去未注；滿著出研究品單值:元平方米滿堂紅研究部認為，市場 求大于供”是今年二手樓價上漲較快的最大原因。市政配套的完善、二手房源素用3-3即的年廣州市存量住宅或gt健芳4單位二元阡方米600035005小J5uO4000胃?叫1月營月*月4月5月S月二月各月9月1中 且n 同12 月-六用巾

24、總交身價sir 30利44iSiss+dc54353444因帕.： 7 ：7：34 OU模削超1049 094-W24m打ms350Q.海N質的提高、一手樓價上漲的帶動示范作用、以及業(yè)主將營業(yè)稅將費用轉嫁給置業(yè)者等因素也是二手樓價上 漲的重要原因（二）、存量住宅市場總體交易特征分析根據(jù)滿堂紅地產的成交數(shù)據(jù)，2006年廣州（不含花都、南沙、蘿崗）存量住宅市場按照面積、單價、總價三個區(qū)間分類，發(fā)現(xiàn)面積在60-80平方米之間、單價在3500-4500元/平方米之間、總價在15-25萬元/套之間的物業(yè)成交宗數(shù)最多。與2005年相比，最大的變化是大戶型、高單價、高總價的物業(yè)的成交比例均有明顯提高。1、大戶型成交比例增加。2006年，廣州存量住宅市場成交最多的面積區(qū)間為60-80平方米的物業(yè)，占35.9 %。排在第二、第三位的分別是80-100 平方米的物業(yè)和40-60 平方米的物業(yè)，依次占 22.8 %和19.0 %。三者總共所占的 比例達到77.7 %。由此可見，中小戶型的成交最多