地產橫盤時代來臨-開發(fā)商轉型焦灼

1、地產橫盤時代來臨：開發(fā)商轉型焦灼【房企“去地產化”】市場收縮疊加房地產融資監(jiān)管高壓，房企很缺錢。以粗 放、高利潤著稱的他們在資金鏈壓力下正在紛紛謀求生存之 道。有的繼續(xù)高利率發(fā)債之路，更多的是積極嘗試多元化業(yè)務 拓展，衍生的板塊業(yè)務主要分為五大方向：養(yǎng)老地產、文旅地 產、特色小鎮(zhèn)、教育地產和物流地產。據機構統(tǒng)計，今年已有 19家房企摘掉“地產”二字一一其一是為融資的通行打擦邊 球，其二則是業(yè)務范圍的擴展已經不再局限在地產之內。這樣 的嘗試是積極的更是艱難的。在不熟悉的領域里頻繁撞南墻， 前已有諸多案例。然而不尋求突破，怕也是奔車朽索。自古華 山一條路，怎么走？這考驗著掌舵者的智慧。（林虹）房地

2、產市場增量天花板無疑已經觸頂，房企轉型決心正日 益焦灼。嘉凱城在11月12日晚間的一則公告引發(fā)關注，公告稱將 進入院線行業(yè)。為此嘉凱城不惜轉讓房地產相關股權，其早于 11月9日公告稱，公司以整體掛牌底價 3.55億元的價格通過 浙江產權交易所公開掛牌轉讓旗下 5個地產項目資產包。比預想中更加急切，房企在多元化業(yè)務方面動作頻頻，且第1 頁共6 頁 力度呈現持續(xù)增大趨勢。10 月11日，江門新會區(qū)政府與華僑城簽訂產業(yè)地產戰(zhàn)略 合作協(xié)議；10月29日，融創(chuàng)中國宣布62.81億元收購萬達文 旅；10月29日，保利公寓管理與未來域就人才公寓業(yè)務達成 長期戰(zhàn)略合作?？硕鹧芯恐行谋O(jiān)測顯示，多家房企開始積極

3、嘗試多元化 業(yè)務拓展，大致涉及19個方向，主要可以切分為四大板塊：地 產開發(fā)+,地產上下游，存量管理以及其他業(yè)務。新城控股副總裁歐陽捷在接受 21世紀經濟報道記者采訪時 表示，“未來房地產市場將進入橫盤時代，成交面積將長期維 持在現有水平上下，房價基本穩(wěn)定在橫盤區(qū)間內小幅波動。市 場蛋糕不會變得更大，單純依賴住宅、商業(yè)、辦公等物業(yè)銷 售，房企業(yè)績增長將放緩。唯有多元化，才有可能尋找到新的 業(yè)績增長機會?！辈贿^，房地產黃金時代是以粗放、高利潤著稱，轉型對于 房企而言并非易事。轉型焦灼VS邊界無限大在資金壓力持續(xù)上升的市場環(huán)境下，房企在多元化業(yè)務方面的動作正在呈現加速態(tài)勢。11月12日晚間，嘉凱城

4、發(fā)布公告稱，為發(fā)展培育第二主 業(yè)，進入前景良好的院線行業(yè)，擬與恒大地產及其下屬子公司第2 頁共6 頁 簽訂若干租賃合同，向恒大地產及其下屬子公司租賃若干場 地作為公司開設部分影城的營業(yè)場所。為此嘉凱城不惜轉讓房 地產相關股權。11月9日晚間，嘉凱城(000918.SZ)公告表 示，公司將積極發(fā)展第二主業(yè)，未來將根據住宅業(yè)務發(fā)展戰(zhàn) 略，轉讓部分所持有的房地產項目股權。這將為下一步發(fā)展提 供較為雄厚的資金儲備，并對公司現金流產生積極影響。嘉凱 城轉型第二主業(yè)的背后，極有可能是中國恒大在文化產業(yè)領域 的一次悄然布局。不僅嘉凱城，不少開發(fā)商為了轉型甚至行以更名之舉，彰 顯其決心。2016年，雅居樂地產

5、更名為雅居樂集團，并在 2017 年進行戰(zhàn)略升級，拓展物業(yè)、教育、環(huán)保、建設等相關業(yè)務， 宣稱未來50%攵入將來自多元化業(yè)務；2018年2月，時代地產 更名為時代中國，成為中小房企中的多元化先鋒，公司已進入 商業(yè)地產、特色小鎮(zhèn)諸多領域；緊接著 3月23日，龍湖發(fā)布公 告一一擬將公司中文名更改為“龍湖集團控股有限公司”，更 名理由是，“集團現已涵蓋地產開發(fā)、商業(yè)運營、長租公寓和 物業(yè)管理四大主航道業(yè)務，未來將深度探索及參與城市空間和 服務的重構?！?2018年9月中旬，保利地產升位為“保利發(fā)展 控股集團股份有限公司”，同樣是為了體現公司多元化的發(fā)展 方向。有機構統(tǒng)計，今年已有19家房企摘掉“地產

6、”二字。衍生第3 頁共6 頁 的板塊業(yè)務主要分為五大方向：養(yǎng)老地產、文旅地產、特色小 鎮(zhèn)、教育地產和物流地產。不過，房企轉型邊界正在無限擴大，他們甚至將眼光放在 了更加廣闊的領域意圖尋找新的業(yè)績增長點，包括文娛、零售 業(yè)、大健康、農業(yè)、環(huán)保、科技、體育等。2018年，恒大聲稱未來十年欲投資1000億進軍科技圈，在 AI、量子計算和航天 科技等領域展開布局，其和中科院簽署合作協(xié)議，投入 1000億 用來建設三大科研基地。克而瑞研究中心針對前 30強房企布局其他業(yè)務情況進行了 統(tǒng)計。布局零售業(yè)的有 6家，包括碧桂園、恒大、萬科等；布 局大健康產業(yè)的16家，包括華夏幸福、陽光城、泰禾集團等； 布局農

7、業(yè)的7家，包括華潤置地、綠城中國等；布局環(huán)保產業(yè) 的6家，包括中海地產、中國金貿等；布局科技產業(yè)的5家，包括恒大、綠地控股、藍光發(fā)展等；布局體育產業(yè)的7家，包括世貿房地產、金地集團、富力地產等?！跋氤耘聽C”對于任何一個企業(yè)，轉型都非易事。在歐陽捷看來，當前 房企轉型的心態(tài)更多是“想吃怕燙”?！拔磥矸康禺a市場基本 橫盤已成共識，不做多元化，業(yè)績增長難，要做多元化，貪多 嚼不爛?！彼f?！皬闹饔^來講，民營房企的確也存在拓展房地產相關業(yè)務第4 頁共6 頁的需求，一方面房地產行業(yè)發(fā)展處于一個大變化階段，未來的 房地產需求會呈現多樣化，養(yǎng)老、旅游、物流等等，并且國家 大力發(fā)展租賃也促使房企紛紛加入長租公

8、寓等領域?；蛘哌x擇 進入建筑、經紀、金融服務等領域來延長產業(yè)線鏈?！?8安居客房產研究院首席分析師張波表示。不過，值得關注的是，房企轉型更多是“熱鬧”大于實 際。21世紀經濟報道記者查閱了近年來一直熱衷多元化的泰禾 集團年報。年報顯示，盡管泰禾集團多元化步伐涉及醫(yī)療、酒 店、院線、金融、文旅等各個板塊，但真正支撐泰禾集團主營 業(yè)績的仍然是房地產。泰禾集團2017年年報顯示，報告期內，公司實現營業(yè)總收入 243.31億元，房地產業(yè)務占比 96.61%, 化工行業(yè)占比0.62%,服務行業(yè)占比0.80%;零售行業(yè)占比 1.37%,其他業(yè)務占比0.60%。業(yè)務占比構成背后是利潤驅動。 泰禾集團2018

9、年上半年年報顯示，房地產行業(yè)毛利率高居榜首 達到33.24%,其他如服務行業(yè)僅11.5%,最低的業(yè)務板塊毛利 率僅為6%同策研究院首席分析師張宏偉認為，這并非去地產化的表 現，而是在地產主營業(yè)務基礎上升級一些運營服務的嘗試，原 因在于商品住宅銷售這塊的增量天花板未來最多五到十年就會 出現。因此，從企業(yè)角度來講，必然也在這個階段提前做些謀 劃和轉型，在存量業(yè)務中尋找企業(yè)長期發(fā)展的機會。第5 頁共6 頁除此之外，房企多元化也有更現實原因?！懊駹I房企的多 元化發(fā)展，從客觀的原因是為了擴大經營范圍更好解決企業(yè)面 臨的融資問題。近年來對于房地產融資監(jiān)管的強度并未減弱， 即便是在今年下半年央行持續(xù)放水期間，依然沒有放松。 在此背景下，通過更名等方式則是實現融資的方式之一?！睆?/p>