各種建筑面積的解釋

1、各種建筑面積的解釋作者:日期：1 使用面積：等于各功能使用空間墻體內(nèi)表面所圍合的水平投影面積之和?？赡芎芏嗳苏f這就是室內(nèi)地毯面積吧，差不多，只是要將各門洞下面的部分扣除。？2 套內(nèi)使用面積：套內(nèi)使用面積是各房間使用面積的總和 ，一定記住：不要亂用 使用面積”， 這可能讓我們無法找到它的準(zhǔn)確定義 ，最好還是使用住宅設(shè)計(jì)規(guī)范里說的套內(nèi)使用面積” 概念明確了才容易解釋。3 套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)建筑面積二套內(nèi)使用面積+陽臺面積 +墻體面積，很多合同里使用這 個(gè)面積，但是墻體面積的測量很困難 ，特別是外墻，如果有保溫層就更困難了。4 公用建筑面積：是指全部公用部分的建筑面積之和 ，所謂公用部分包括的內(nèi)容很

2、多，像電 梯井、樓梯、過道、門廳等等 ，但是有兩個(gè)基本原則：第一要與房屋所在的樓座在結(jié)構(gòu)上直 接相連，第二要目的是為本樓服務(wù)所用。5 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e：各個(gè)消費(fèi)者都分?jǐn)偟揭徊糠止妹娣e，但是這個(gè)面積是如何分?jǐn)?出來的則是一個(gè)很大的問題，建設(shè)部的計(jì)算方法是這樣：先計(jì)算出整棟建筑物的公用建筑面 積，然后再除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，最后得到一個(gè)建筑物公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。也就是說公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/?套內(nèi)建筑面積之和。這還沒有結(jié) 束，你自己家的分?jǐn)偯娣e就是你的套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)傁禂?shù)之積；另外為了敘述方面，我們將分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”簡稱為公攤面積”。如果你看到這里有點(diǎn)頭眼

3、昏花的話，最好先休息一下，做做深呼吸，要知道如果你在自己家里都看不明白的話，到了售樓處 ，經(jīng)過一番勸告后，你可能就會更糊涂了，所以請你務(wù)必將這 個(gè)問題看清楚，看不懂的話就高聲朗讀吧，這樣可以盡量地放慢速度。6? ? 建筑面積：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓貌课幻娣e，你看要明白建筑面積這個(gè)概念有多麻煩， 你如果前面幾個(gè)概念沒有學(xué)會的話， 后面的概念恐怕就不行了。 但是有人就是追求這種效果 將本來很簡單的事務(wù)復(fù)雜化，這也算是一種合同技術(shù)吧，越復(fù)雜就越難以核實(shí)，欺詐就這樣披 上了合法的外衣，也就這樣得以橫行。第六節(jié) 其它通用名詞及其規(guī)定一、建筑密度建筑密度：一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地

4、面積的百分比。單 位：%建筑密度是反映建設(shè)用地經(jīng)濟(jì)性的主要指標(biāo)之一。計(jì)算公式為：建筑密度=建筑基底總面積建設(shè)用地總面積、建筑容積率容積率：一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建設(shè)用地面積的比值。容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1,地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數(shù) ，即 為容積率的值。容積率以公式表示如下：總建筑面積（地 容積率=上）建設(shè)用地面積三、建筑高度建筑高度一般指建筑物室外地面到其檐口 （平屋頂）或屋面面層（坡屋頂）的 高度建筑高度的規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)定：1、建筑高度應(yīng)符合城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃建設(shè)用地的建筑高度控 制。2、文物保護(hù)單位

5、的保護(hù)范圍和建設(shè)控制地帶內(nèi)的建筑高度，應(yīng)按文物保護(hù)的有關(guān)規(guī)定辦理。3、建筑高度凡與防火、防空、抗震、航空凈空、微波通訊等方面的要求發(fā) 生矛盾時(shí)，均應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定與有關(guān)部門協(xié)商解決。四、建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目的法定涵義在19 7 8年4月22日國家計(jì)委、國家建委、財(cái)政部關(guān) 于基本建設(shè)項(xiàng)目和大中型劃分標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定作了規(guī)定 ：“建設(shè)項(xiàng)目，是指在一個(gè) 總體設(shè)計(jì)或初步設(shè)計(jì)范圍內(nèi)，由一個(gè)或幾個(gè)單項(xiàng)工程所組成，經(jīng)濟(jì)上實(shí)行統(tǒng)一核 算，行政上實(shí)行統(tǒng)一管理的建設(shè)單位。一般以一個(gè)企業(yè) （或聯(lián)合企業(yè)）、事業(yè)單位 或獨(dú)立工程作為一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目計(jì)算。”并規(guī)定：“現(xiàn)有企業(yè)、事業(yè)單位按照規(guī)定用基本建設(shè)投資單純購置設(shè)備、工具、器具 （包

6、括車、船、飛機(jī)、勘探設(shè)備、施 工機(jī)械等），不作為基本建設(shè)項(xiàng)目?！边€規(guī)定 ：“凡屬于一個(gè)總體設(shè)計(jì)中的主體 工程和相應(yīng)的附屬配套工程，綜合利用工程，環(huán)境保護(hù)工程，供水、供電工程， 以及水庫的干渠配套工程等，只作為一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目。凡是不屬于一個(gè)總體設(shè)計(jì)，經(jīng)濟(jì)上分別核算，工藝流程上沒有直接關(guān)聯(lián)的幾個(gè)獨(dú)立工程，應(yīng)分別列為幾個(gè)建 設(shè)項(xiàng)目，不能捆在一起作為一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目?！鄙鲜鼋ㄔO(shè)項(xiàng)目的涵義一直沿用到現(xiàn) 在。在市場經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)下，建設(shè)項(xiàng)目的投資出現(xiàn)多元化的投資渠道， 即國家、集體、 個(gè)人都可以投資進(jìn)行建設(shè)，隨著改革開放、招商引資，國外投資者也紛紛進(jìn)入我 國投資建設(shè)，建設(shè)項(xiàng)目的投資主體發(fā)生了很大的變化。建設(shè)項(xiàng)目按建設(shè)

7、性質(zhì)分為新建、改建和擴(kuò)建三類項(xiàng)目。二、規(guī)劃與設(shè)計(jì)類43、如何辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證？答:以招標(biāo)、拍賣方式獲得國有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位憑土地使用權(quán)出讓合同 書領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。以協(xié)議出讓方式獲得國有土地使用權(quán)的， 建設(shè)單位必須在簽訂土地使用權(quán)出讓合 同書之前晌市規(guī)劃主管部門或其派出機(jī)構(gòu)領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。市規(guī)劃 主管部門或派出機(jī)構(gòu)按照相應(yīng)的城市規(guī)劃，審定建設(shè)用地的相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)， 提出城市規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后 90日內(nèi)，未能簽訂土地使用權(quán)出 讓合同書又未申請延期的，建設(shè)用地規(guī)劃許可證自行失效。44、在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，是否

8、可以變更地塊規(guī)劃內(nèi)容？ ？ 答: 建設(shè)單位取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后兩年內(nèi)不得申請變更規(guī)劃內(nèi)容；兩年后 申請變更的，市規(guī)劃主管部門或其派出機(jī)構(gòu)對申請進(jìn)行初審后， 按法定程序?qū)徟? 獲得批準(zhǔn)的，市規(guī)劃主管部門或其派出機(jī)構(gòu)向申請單位重新核發(fā)建設(shè)用地 規(guī)劃許可證，收回原建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并辦理相應(yīng)的用地手續(xù)；不批準(zhǔn) 的，由市規(guī)劃主管部門或其派出機(jī)構(gòu)書面答復(fù)申請單位。？?4 5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證包括哪些內(nèi)容？答：建設(shè)工程規(guī)劃許可證包括下列內(nèi)容：（1）許可證編號；（2）發(fā)證機(jī)關(guān)名 稱和發(fā)證日期；（3）用地單位；（4）用地項(xiàng)目名稱、位置、宗地號以及子項(xiàng)目名稱、 建筑性質(zhì)、棟數(shù)、層數(shù)、結(jié)構(gòu)類型；（5 ）

9、計(jì)容積率面積及各分類面積；（6 ）附 件包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖和剖面圖。？?4 6、什么情況下不予核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證？答： 根據(jù)深圳市城市規(guī)劃條例的規(guī)定，下列情況不予核發(fā)建設(shè)工程 規(guī)劃許可證：（一）不符合城市規(guī)劃要求或未按政府主管部門對各階段審查意見 作出設(shè)計(jì)修改的；（二）設(shè)計(jì)單位資質(zhì)與資格不符合有關(guān)行業(yè)管理規(guī)定的；（三）設(shè)計(jì) 文件不符合國家、省、市有關(guān)專業(yè)技術(shù)規(guī)范和規(guī)程的。47、在哪些情況下，需重新辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證？答：當(dāng)工程因以下情況確需修改的，應(yīng)重新辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證：（一） 涉及建筑物位置、立面、層數(shù)、平面、使用功能、建筑結(jié)構(gòu)的；（二）市政工程中涉及規(guī)模

10、、等級、走向、工藝設(shè)計(jì)、立面、平面、結(jié)構(gòu)、功能及設(shè)備的容量、造 型有較大變化的。48、對已建成的建筑需改變使用性質(zhì)時(shí)，是否需要申請核發(fā)建筑工程規(guī)劃許可 證？答：已建成的建筑確需改變使用性質(zhì)的，須經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，簽訂土地 使用權(quán)出讓合同書補(bǔ)充協(xié)議、付清地價(jià)款后，持設(shè)計(jì)文件等晌市規(guī)劃主管部門申請核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證或建筑工程裝飾、裝修許可文件。涉及有關(guān)專 業(yè)管理部門審批的，還應(yīng)取得有關(guān)部門的審核意見。 49?、對未取得建設(shè)工程 規(guī)劃許可證的建設(shè)項(xiàng)目，主管部門可以采取什么處罰措施？答：未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證或建筑工程規(guī)劃許可證進(jìn)行建設(shè)的，市規(guī)劃 主管部門可以依照深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察條

11、例采取查封，扣押等行政強(qiáng)制措施。50、購買預(yù)售商品房后，發(fā)展商是否可以變更項(xiàng)目設(shè)計(jì)？ ？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得 擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。？深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例規(guī)定，已預(yù)售的房地 產(chǎn)在建筑工程施工過程中，對公共設(shè)施部分不得變更設(shè)計(jì)。如確需變更設(shè)計(jì)的 ， 應(yīng)征得全體受讓人五分之四以上的同意。商品房銷售管理辦法（建設(shè)部88號令）還規(guī)定，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變 更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變 化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起

12、10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起1 5日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。 買受人在 通知到達(dá)之日起1 5日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起 的房價(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的 ，買受人有權(quán)退 房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。？51、建設(shè)工程竣工后，是否必須取得規(guī)劃驗(yàn)收許可證 ? 答:建設(shè)工程竣工 后，建設(shè)單位或個(gè)人持建筑工程竣工測繪報(bào)告向原審批部門申請規(guī)劃驗(yàn)收。 未經(jīng) 驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不予核發(fā)規(guī)劃驗(yàn)收許可證，不予辦理房地產(chǎn)權(quán)登記，不得 投入使用。52、什么情況下不予核發(fā)規(guī)劃驗(yàn)收許可證？答：根據(jù)深圳市城市規(guī)劃條例的規(guī)定，

13、有下列情形之一的，不予進(jìn)行規(guī) 劃驗(yàn)收：（一）擅自變更建筑設(shè)計(jì)（包括變更建筑物位置、立面、層數(shù)、平面、使 用功能、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備的容量）的；（二）未拆除原建設(shè)工程規(guī)劃許可證標(biāo) 明應(yīng)拆除的建筑物或構(gòu)筑物的；（三）未拆除用地范圍內(nèi)的臨時(shí)設(shè)施，未完成其配 套工程的；（四）其他不符合建設(shè)工程規(guī)劃許可證要求的。?5 3、對成片開發(fā)、分期開發(fā)的住宅小區(qū)是如何進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收的？ 答：成片開發(fā)的住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)在進(jìn)行單體建筑工程的規(guī)劃驗(yàn)收后，還應(yīng)進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃驗(yàn)收。小區(qū)建設(shè)分期分批進(jìn)行時(shí)，其配套工程應(yīng)按計(jì)劃同步完成。未完成時(shí)，同期 的其他項(xiàng)目不予規(guī)劃驗(yàn)收。54、對住宅區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施、設(shè)備、場所（地）的使用有哪些規(guī)定？ ？ 答:根據(jù)深 圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)節(jié)的規(guī)定，凡經(jīng)市政府規(guī)劃部門批準(zhǔn) 的為住宅區(qū)居民提供配套服務(wù)的公用設(shè)施、設(shè)備和場所（地）,2. 0.6建筑地基construction s ite根據(jù)用地性質(zhì)和使用權(quán)屬