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1、各種建筑面積的解釋作者:日期:1 使用面積:等于各功能使用空間墻體內(nèi)表面所圍合的水平投影面積之和??赡芎芏嗳苏f這就是室內(nèi)地毯面積吧,差不多,只是要將各門洞下面的部分扣除。?2 套內(nèi)使用面積:套內(nèi)使用面積是各房間使用面積的總和 ,一定記住:不要亂用 使用面積”, 這可能讓我們無法找到它的準(zhǔn)確定義 ,最好還是使用住宅設(shè)計(jì)規(guī)范里說的套內(nèi)使用面積” 概念明確了才容易解釋。3 套內(nèi)建筑面積:套內(nèi)建筑面積二套內(nèi)使用面積+陽臺面積 +墻體面積,很多合同里使用這 個(gè)面積,但是墻體面積的測量很困難 ,特別是外墻,如果有保溫層就更困難了。4 公用建筑面積:是指全部公用部分的建筑面積之和 ,所謂公用部分包括的內(nèi)容很
2、多,像電 梯井、樓梯、過道、門廳等等 ,但是有兩個(gè)基本原則:第一要與房屋所在的樓座在結(jié)構(gòu)上直 接相連,第二要目的是為本樓服務(wù)所用。5 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e:各個(gè)消費(fèi)者都分?jǐn)偟揭徊糠止妹娣e,但是這個(gè)面積是如何分?jǐn)?出來的則是一個(gè)很大的問題,建設(shè)部的計(jì)算方法是這樣:先計(jì)算出整棟建筑物的公用建筑面 積,然后再除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和,最后得到一個(gè)建筑物公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。也就是說公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/?套內(nèi)建筑面積之和。這還沒有結(jié) 束,你自己家的分?jǐn)偯娣e就是你的套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)傁禂?shù)之積;另外為了敘述方面,我們將分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”簡稱為公攤面積”。如果你看到這里有點(diǎn)頭眼
3、昏花的話,最好先休息一下,做做深呼吸,要知道如果你在自己家里都看不明白的話,到了售樓處 ,經(jīng)過一番勸告后,你可能就會更糊涂了,所以請你務(wù)必將這 個(gè)問題看清楚,看不懂的話就高聲朗讀吧,這樣可以盡量地放慢速度。6? ? 建筑面積:建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓貌课幻娣e,你看要明白建筑面積這個(gè)概念有多麻煩, 你如果前面幾個(gè)概念沒有學(xué)會的話, 后面的概念恐怕就不行了。 但是有人就是追求這種效果 將本來很簡單的事務(wù)復(fù)雜化,這也算是一種合同技術(shù)吧,越復(fù)雜就越難以核實(shí),欺詐就這樣披 上了合法的外衣,也就這樣得以橫行。第六節(jié) 其它通用名詞及其規(guī)定一、建筑密度建筑密度:一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地
4、面積的百分比。單 位:%建筑密度是反映建設(shè)用地經(jīng)濟(jì)性的主要指標(biāo)之一。計(jì)算公式為:建筑密度=建筑基底總面積建設(shè)用地總面積、建筑容積率容積率:一定地塊內(nèi),總建筑面積與建設(shè)用地面積的比值。容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率的值是無量綱的比值,通常以地塊面積為1,地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數(shù) ,即 為容積率的值。容積率以公式表示如下:總建筑面積(地 容積率=上)建設(shè)用地面積三、建筑高度建筑高度一般指建筑物室外地面到其檐口 (平屋頂)或屋面面層(坡屋頂)的 高度建筑高度的規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)定:1、建筑高度應(yīng)符合城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃建設(shè)用地的建筑高度控 制。2、文物保護(hù)單位
5、的保護(hù)范圍和建設(shè)控制地帶內(nèi)的建筑高度,應(yīng)按文物保護(hù)的有關(guān)規(guī)定辦理。3、建筑高度凡與防火、防空、抗震、航空凈空、微波通訊等方面的要求發(fā) 生矛盾時(shí),均應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定與有關(guān)部門協(xié)商解決。四、建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目的法定涵義在19 7 8年4月22日國家計(jì)委、國家建委、財(cái)政部關(guān) 于基本建設(shè)項(xiàng)目和大中型劃分標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定作了規(guī)定 :“建設(shè)項(xiàng)目,是指在一個(gè) 總體設(shè)計(jì)或初步設(shè)計(jì)范圍內(nèi),由一個(gè)或幾個(gè)單項(xiàng)工程所組成,經(jīng)濟(jì)上實(shí)行統(tǒng)一核 算,行政上實(shí)行統(tǒng)一管理的建設(shè)單位。一般以一個(gè)企業(yè) (或聯(lián)合企業(yè))、事業(yè)單位 或獨(dú)立工程作為一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目計(jì)算。”并規(guī)定:“現(xiàn)有企業(yè)、事業(yè)單位按照規(guī)定用基本建設(shè)投資單純購置設(shè)備、工具、器具 (包
6、括車、船、飛機(jī)、勘探設(shè)備、施 工機(jī)械等),不作為基本建設(shè)項(xiàng)目?!边€規(guī)定 :“凡屬于一個(gè)總體設(shè)計(jì)中的主體 工程和相應(yīng)的附屬配套工程,綜合利用工程,環(huán)境保護(hù)工程,供水、供電工程, 以及水庫的干渠配套工程等,只作為一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目。凡是不屬于一個(gè)總體設(shè)計(jì),經(jīng)濟(jì)上分別核算,工藝流程上沒有直接關(guān)聯(lián)的幾個(gè)獨(dú)立工程,應(yīng)分別列為幾個(gè)建 設(shè)項(xiàng)目,不能捆在一起作為一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目?!鄙鲜鼋ㄔO(shè)項(xiàng)目的涵義一直沿用到現(xiàn) 在。在市場經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)下,建設(shè)項(xiàng)目的投資出現(xiàn)多元化的投資渠道, 即國家、集體、 個(gè)人都可以投資進(jìn)行建設(shè),隨著改革開放、招商引資,國外投資者也紛紛進(jìn)入我 國投資建設(shè),建設(shè)項(xiàng)目的投資主體發(fā)生了很大的變化。建設(shè)項(xiàng)目按建設(shè)
7、性質(zhì)分為新建、改建和擴(kuò)建三類項(xiàng)目。二、規(guī)劃與設(shè)計(jì)類43、如何辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證?答:以招標(biāo)、拍賣方式獲得國有土地使用權(quán)的,建設(shè)單位憑土地使用權(quán)出讓合同 書領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。以協(xié)議出讓方式獲得國有土地使用權(quán)的, 建設(shè)單位必須在簽訂土地使用權(quán)出讓合 同書之前晌市規(guī)劃主管部門或其派出機(jī)構(gòu)領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。市規(guī)劃 主管部門或派出機(jī)構(gòu)按照相應(yīng)的城市規(guī)劃,審定建設(shè)用地的相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo), 提出城市規(guī)劃設(shè)計(jì)要求,核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后 90日內(nèi),未能簽訂土地使用權(quán)出 讓合同書又未申請延期的,建設(shè)用地規(guī)劃許可證自行失效。44、在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后,是否
8、可以變更地塊規(guī)劃內(nèi)容? ? 答: 建設(shè)單位取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后兩年內(nèi)不得申請變更規(guī)劃內(nèi)容;兩年后 申請變更的,市規(guī)劃主管部門或其派出機(jī)構(gòu)對申請進(jìn)行初審后, 按法定程序?qū)徟? 獲得批準(zhǔn)的,市規(guī)劃主管部門或其派出機(jī)構(gòu)向申請單位重新核發(fā)建設(shè)用地 規(guī)劃許可證,收回原建設(shè)用地規(guī)劃許可證,并辦理相應(yīng)的用地手續(xù);不批準(zhǔn) 的,由市規(guī)劃主管部門或其派出機(jī)構(gòu)書面答復(fù)申請單位。??4 5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證包括哪些內(nèi)容?答:建設(shè)工程規(guī)劃許可證包括下列內(nèi)容:(1)許可證編號;(2)發(fā)證機(jī)關(guān)名 稱和發(fā)證日期;(3)用地單位;(4)用地項(xiàng)目名稱、位置、宗地號以及子項(xiàng)目名稱、 建筑性質(zhì)、棟數(shù)、層數(shù)、結(jié)構(gòu)類型;(5 )
9、計(jì)容積率面積及各分類面積;(6 )附 件包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖和剖面圖。??4 6、什么情況下不予核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證?答: 根據(jù)深圳市城市規(guī)劃條例的規(guī)定,下列情況不予核發(fā)建設(shè)工程 規(guī)劃許可證:(一)不符合城市規(guī)劃要求或未按政府主管部門對各階段審查意見 作出設(shè)計(jì)修改的;(二)設(shè)計(jì)單位資質(zhì)與資格不符合有關(guān)行業(yè)管理規(guī)定的;(三)設(shè)計(jì) 文件不符合國家、省、市有關(guān)專業(yè)技術(shù)規(guī)范和規(guī)程的。47、在哪些情況下,需重新辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證?答:當(dāng)工程因以下情況確需修改的,應(yīng)重新辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證:(一) 涉及建筑物位置、立面、層數(shù)、平面、使用功能、建筑結(jié)構(gòu)的;(二)市政工程中涉及規(guī)模
10、、等級、走向、工藝設(shè)計(jì)、立面、平面、結(jié)構(gòu)、功能及設(shè)備的容量、造 型有較大變化的。48、對已建成的建筑需改變使用性質(zhì)時(shí),是否需要申請核發(fā)建筑工程規(guī)劃許可 證?答:已建成的建筑確需改變使用性質(zhì)的,須經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批準(zhǔn),簽訂土地 使用權(quán)出讓合同書補(bǔ)充協(xié)議、付清地價(jià)款后,持設(shè)計(jì)文件等晌市規(guī)劃主管部門申請核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證或建筑工程裝飾、裝修許可文件。涉及有關(guān)專 業(yè)管理部門審批的,還應(yīng)取得有關(guān)部門的審核意見。 49?、對未取得建設(shè)工程 規(guī)劃許可證的建設(shè)項(xiàng)目,主管部門可以采取什么處罰措施?答:未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證或建筑工程規(guī)劃許可證進(jìn)行建設(shè)的,市規(guī)劃 主管部門可以依照深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察條
11、例采取查封,扣押等行政強(qiáng)制措施。50、購買預(yù)售商品房后,發(fā)展商是否可以變更項(xiàng)目設(shè)計(jì)? ? 答:房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得 擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。?深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例規(guī)定,已預(yù)售的房地 產(chǎn)在建筑工程施工過程中,對公共設(shè)施部分不得變更設(shè)計(jì)。如確需變更設(shè)計(jì)的 , 應(yīng)征得全體受讓人五分之四以上的同意。商品房銷售管理辦法(建設(shè)部88號令)還規(guī)定,經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變 更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變 化,以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起
12、10日內(nèi),書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起1 5日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。 買受人在 通知到達(dá)之日起1 5日內(nèi)未作書面答復(fù)的,視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起 的房價(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的 ,買受人有權(quán)退 房;買受人退房的,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。?51、建設(shè)工程竣工后,是否必須取得規(guī)劃驗(yàn)收許可證 ? 答:建設(shè)工程竣工 后,建設(shè)單位或個(gè)人持建筑工程竣工測繪報(bào)告向原審批部門申請規(guī)劃驗(yàn)收。 未經(jīng) 驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的,不予核發(fā)規(guī)劃驗(yàn)收許可證,不予辦理房地產(chǎn)權(quán)登記,不得 投入使用。52、什么情況下不予核發(fā)規(guī)劃驗(yàn)收許可證?答:根據(jù)深圳市城市規(guī)劃條例的規(guī)定,
13、有下列情形之一的,不予進(jìn)行規(guī) 劃驗(yàn)收:(一)擅自變更建筑設(shè)計(jì)(包括變更建筑物位置、立面、層數(shù)、平面、使 用功能、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備的容量)的;(二)未拆除原建設(shè)工程規(guī)劃許可證標(biāo) 明應(yīng)拆除的建筑物或構(gòu)筑物的;(三)未拆除用地范圍內(nèi)的臨時(shí)設(shè)施,未完成其配 套工程的;(四)其他不符合建設(shè)工程規(guī)劃許可證要求的。?5 3、對成片開發(fā)、分期開發(fā)的住宅小區(qū)是如何進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收的? 答:成片開發(fā)的住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)在進(jìn)行單體建筑工程的規(guī)劃驗(yàn)收后,還應(yīng)進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃驗(yàn)收。小區(qū)建設(shè)分期分批進(jìn)行時(shí),其配套工程應(yīng)按計(jì)劃同步完成。未完成時(shí),同期 的其他項(xiàng)目不予規(guī)劃驗(yàn)收。54、對住宅區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施、設(shè)備、場所(地)的使用有哪些規(guī)定? ? 答:根據(jù)深 圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)節(jié)的規(guī)定,凡經(jīng)市政府規(guī)劃部門批準(zhǔn) 的為住宅區(qū)居民提供配套服務(wù)的公用設(shè)施、設(shè)備和場所(地),2. 0.6建筑地基construction s ite根據(jù)用地性質(zhì)和使用權(quán)屬
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