工業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識資料

1、工業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識中國的工業(yè)地產(chǎn)起步比較晚，目前還處于初級階段。主要表現(xiàn)為工業(yè)地產(chǎn)市 場參與的投資主體主要為政府及政府控制的國有企業(yè)， 外資和民營企業(yè)參與的較 少，很多人對于工業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識的了解更甚少。工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的三大風(fēng)險：市場風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、政策風(fēng)險。工業(yè)地產(chǎn)定義工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建 筑物和附屬物。作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地， 工 業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫 及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國，工業(yè)地產(chǎn)土地的批租年限為50年。工業(yè)地產(chǎn)性質(zhì)工業(yè)地產(chǎn)是住宅、商服和綜合類用地外的第四種性質(zhì)用

2、地。工業(yè)類用地上可 建的建筑物用途通常包括：工業(yè)制造廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等。工業(yè)地產(chǎn)的分類重工業(yè)地產(chǎn)、輕工業(yè)地產(chǎn)、倉儲地產(chǎn)、自由貿(mào)易區(qū)地產(chǎn)以及一些特殊類型的 工業(yè)地產(chǎn)。工業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，有其獨有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資 金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營項目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動、 以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有 剩余，與此相對應(yīng)的，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動、提供增值服 務(wù)、追求長期穩(wěn)定回報”的四大特性。工業(yè)地產(chǎn)投資的價值作為工業(yè)企業(yè)，工業(yè)地產(chǎn)不僅僅是生產(chǎn)資料，更是一項可以融資的資產(chǎn)，而 且，

3、隨著工業(yè)地產(chǎn)價值的逐步發(fā)現(xiàn)， 工業(yè)地產(chǎn)更可以實現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)保值、 增值的 功能。工業(yè)地產(chǎn)傳播特點： 傳播內(nèi)容復(fù)雜性、傳播受眾狹窄性、傳播訴求功利性 （功利：狹礙的效益、目的性）、傳播輻射弱擴(kuò)散性、傳播主體分散性、傳播反 饋偶然性。工業(yè)地產(chǎn)相對于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的特點：除了 土地使用性質(zhì)不同外，工業(yè)地產(chǎn)相對于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)還有以下特 點：1、工業(yè)地產(chǎn)的客戶主要為企業(yè)和房地產(chǎn)信托投資基金；2、工業(yè)地產(chǎn)的投資必須同時考慮區(qū)域經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險；3、工業(yè)地產(chǎn)因為建筑層數(shù)少（一般鋼結(jié)構(gòu) 1-2層，鋼?M結(jié)構(gòu)3-8層），所 以建設(shè)周期短。工業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式工業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式主要有以下幾類：1、

4、建成銷售。適合于中國現(xiàn)在房地產(chǎn)證券化程度低的情況下，地產(chǎn)商實現(xiàn) 資本快速周轉(zhuǎn)的需要。2、建成出租。適合于有一定資金實力的地產(chǎn)商或房地產(chǎn)信托投資基金追求 長期穩(wěn)定投資回報的需要。3、購買成熟的工業(yè)地產(chǎn)項目后出租。適合于房地產(chǎn)信托投資基金。工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要注意以下幾個主要環(huán)節(jié)：1、開發(fā)前對于擬引入的行業(yè)需要進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研，根據(jù)意向進(jìn)駐的行業(yè)特 點規(guī)劃工業(yè)布局；2、積累或引進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)運營知識，在工業(yè)地產(chǎn)運營人才緊缺的前提下尤其 必要；3、一個工業(yè)地產(chǎn)項目的成功運作需要諸多因素的協(xié)調(diào)配合，除了土地價格 外，還有交通條件、原料及勞動力易獲得性、物流暢通、政策鼓勵、稅收優(yōu)惠、 產(chǎn)業(yè)鏈配套、金融支持等因素。

5、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式根據(jù)國內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的四種模式有 4種, 即工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運作模式。工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，同樣也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體。 因為工業(yè)園區(qū)開發(fā)并不屬于簡 單意義上的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，而更多的是基于區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會發(fā)展、百姓就業(yè) 等各種綜合因素考慮而設(shè)置的。各類工業(yè)園區(qū)作為本地區(qū)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的交匯點， 是我國價值鏈中具備良好的輻射、 示范和帶動作用的重要環(huán)節(jié)，是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì) 發(fā)展的強有力的推動器。其主要特性表現(xiàn)為此類工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)都是在政府主導(dǎo)的前提下進(jìn)行，通過創(chuàng)

6、造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項目所具備的獨 特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項目。這類的案例可以參照中國各省市各級政府下所建立的各種各樣的大大小小的工 業(yè)園區(qū)項目。主體企業(yè)引導(dǎo)模式 一般是指在某個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強大的綜合實力的企業(yè)， 為實現(xiàn)企業(yè)自身更好的發(fā)展與獲取更大的利益價值，通過獲取大量的工業(yè)土地， 以營建一個相對獨立的工業(yè)園區(qū)； 在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下， 借助企業(yè) 在產(chǎn)業(yè)中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進(jìn)其他同 類企業(yè)的聚集，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。當(dāng)然很多時候，此類主體企業(yè)為 所在地政府的引

7、導(dǎo)與支撐從而進(jìn)行相應(yīng)地工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)，具即為在上海石化龍頭企業(yè)的帶動下，做 大做強石化企業(yè)，同時進(jìn)行相關(guān)行業(yè)延申及細(xì)化，進(jìn)而達(dá)到整個產(chǎn)業(yè)鏈的完善與 發(fā)展，為實現(xiàn)整個金山“大石化戰(zhàn)略”發(fā)展目標(biāo)奠定堅實的基礎(chǔ)。工業(yè)地產(chǎn)商模式 是指房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工 業(yè)土地項目，在進(jìn)行項目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉庫、研發(fā)等 房產(chǎn)項目的營建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進(jìn)行項目相關(guān)設(shè)施 的經(jīng)營、管理，最后獲取合利的地產(chǎn)開利潤。例如普洛斯，全球最大的工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)及管理超過140億美元資產(chǎn)，普洛斯管理總物業(yè)面積已超過 2700萬平方

8、米。普洛斯專注于物流房產(chǎn)租賃服務(wù)，在同類的上市公司中，普洛 斯的規(guī)模為行業(yè)第一。首先，普洛斯公司在取得土地之后，進(jìn)行一級開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，二 級項目以倉儲設(shè)施為主，采用租賃方式銷售，客戶對象包括制造商、零售商和物 流公司等等。之后，派出專業(yè)團(tuán)隊進(jìn)行二級項目的物業(yè)管理和客戶維護(hù)工作。普洛斯稱之為“物流房地產(chǎn)”，即由普洛斯打造一個設(shè)施平臺，吸引物流企業(yè)入駐， 普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理， 日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是 依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商。綜合運作模式 是指對上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè) 地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。由于工業(yè)地產(chǎn)項目一般具有較大的建設(shè)規(guī)模和涉及經(jīng)營范圍較廣的特點，既要求在土地