從一起案例看房地產(chǎn)調(diào)控政策是不可抗力還是情勢(shì)變更精

1、從一起案例看房地產(chǎn)調(diào)控政策是不可抗力還是情勢(shì)變更K案情R2022年4月18日,原告李某來(lái)到被告深圳某地產(chǎn)某小區(qū)售樓部.被 告員工潘某向原告熱情推薦了該小區(qū) 9棟A單位的5E、6F兩套房屋.原告李某咨詢 潘某:原告夫妻名下已有三套房是否還能做按揭,如果可以的話,首付比例和利率具體 為多少.潘某承諾可以幫原告辦到按揭,首付 30%,利率為基準(zhǔn)利率的70%,最壞的 結(jié)果也是首付50%,利率為基準(zhǔn)利率的70%o被告的一名經(jīng)理承諾送一個(gè)私家車 位給原告從而很快的誘惑原告簽約,原告在此情況下與被告簽署了?深圳市房地產(chǎn) 認(rèn)購(gòu)書(shū)?,認(rèn)購(gòu)了該小區(qū)9棟A單元5E,并繳納了 2萬(wàn)元的定金.原告回家后翻開(kāi)電視看新聞方

2、知,國(guó)務(wù)院于 2022年4月17日發(fā)布了?國(guó)務(wù)院 辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康開(kāi)展的通知?,深圳市已暫停對(duì)第三套房的貸 款.原告知道后立即與被告協(xié)商退款,但被告予以拒絕.隨后,原告起訴被告,請(qǐng)求判令：1、撤銷原、被告之間簽署的?深圳市房地 產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書(shū)?即某小區(qū)9棟A單元5E; 2、被告退回原告的認(rèn)購(gòu)定金人民幣 2萬(wàn)元 及利息按每日萬(wàn)分之2計(jì)付,從2022年4月18日計(jì)至清償之日,暫計(jì)至起訴之 日為人民幣453元;3、本案訴訟費(fèi)由被告承當(dāng).被告辯論稱：雙方簽訂的協(xié)議合法有效,國(guó)務(wù)院出臺(tái)的政策已于4月17日發(fā)布,而雙方簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議的時(shí)間為 2022年4月18日,在新政出臺(tái)之后.原告李某理 應(yīng)對(duì)房

3、貸新政有根本的熟悉與了解,其與被告簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議,不應(yīng)對(duì)第三套房貸新 政存在重大誤解情形,也沒(méi)有任何證據(jù)說(shuō)明被告存在欺詐或乘人之危行為.另,原告未 在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定時(shí)間內(nèi)與被告簽訂正式買賣合同,被告有權(quán)沒(méi)收認(rèn)購(gòu)定金.因雙方簽訂 的僅是認(rèn)購(gòu)協(xié)議,并非正式房屋買賣合同,故而不適用最高院?關(guān)于審理商品房買 實(shí)合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?第23條,原告無(wú)權(quán)要求退還認(rèn)購(gòu)定金及利息.法院認(rèn)為,原被告簽訂的?深圳市房地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書(shū)?是合法有效的,雙方應(yīng)正確 全面的履行.認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的付款方式為銀行借款 ,但由于國(guó)家政策發(fā)生變化,原 告已不符合申請(qǐng)貸款的條件,原被告簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)已實(shí)際無(wú)法履行,故對(duì)該認(rèn)購(gòu)書(shū)法院

4、予以解除.由于認(rèn)購(gòu)書(shū)無(wú)法履行是由于政策變化導(dǎo)致的,該變化應(yīng)屬于不可歸 責(zé)于雙方的事由,依據(jù)最高院?關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?的相關(guān)規(guī)定,認(rèn)購(gòu)書(shū) 解除后被告應(yīng)將原告支付的定金人民幣 2萬(wàn)元返復(fù)原告.被告某受原告定金的意見(jiàn) 沒(méi)有法律依據(jù),法院不予采納.被告無(wú)正當(dāng)理由占用原告的款項(xiàng)不返還,應(yīng)承當(dāng)該 款項(xiàng)的利息,利息按中國(guó)人民銀行公布的同期同類貸款利息標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,自2022年4月19日計(jì)至被告清償之日,訴訟費(fèi)由被告承當(dāng).K評(píng)析R就本案而言,其關(guān)鍵在于如何認(rèn)定國(guó)務(wù)院新政出臺(tái)對(duì)雙方合同履行的影響,而 法院判決理由中,僅僅提及該新政出臺(tái)導(dǎo)致雙方合同無(wú)法履行屬于不可歸責(zé)于雙方 的事

5、由,然而對(duì)于這種不可歸責(zé)于雙方的事由,是屬于不可抗力還是屬于情勢(shì)變更,法 院也未予以定性.那么對(duì)于房產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)應(yīng)該歸屬于不可抗力還是情勢(shì)變更呢？本人認(rèn)為其不屬于不可抗力,而屬于情勢(shì)變更.理由是：所謂不可抗力,就目前法律而言首見(jiàn)?民法通那么?第一百五十三條, 其規(guī)定不可抗力是指：不能預(yù)見(jiàn),不能預(yù)防并不能克服的客觀情況",其次見(jiàn)?合同 法?第一百一十七條：因不可抗力不能履行合同的,根據(jù)不可抗力的影響,局部或者全部免除責(zé)任,但法律另有規(guī)定的除外.當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的,不能 免除責(zé)任.本法所稱不可抗力,是指不能預(yù)見(jiàn)、不能預(yù)防并不能克服的客觀情況.訥 此,從法律規(guī)定上看,不可抗

6、力必須同時(shí)符合四個(gè)要件,即不能預(yù)見(jiàn)、不能預(yù)防、不能 克服、客觀情況.就本案而言,首先,國(guó)家政策是否出臺(tái)、何時(shí)出臺(tái)、如何出臺(tái)、出 臺(tái)的細(xì)節(jié)內(nèi)容、調(diào)控的舉措有幾種都是作為一般自然人無(wú)法預(yù)見(jiàn)的；其次對(duì)于國(guó)家政策的出臺(tái)導(dǎo)致影響合同履行的,因無(wú)法預(yù)見(jiàn)也就無(wú)法預(yù)防該影響的出現(xiàn)；第三,國(guó)家政策的出臺(tái)影響了合同的履行,但是是否不能客服呢？在本案中,國(guó)家政策面 僅禁止發(fā)放第三套房貸,雖然會(huì)導(dǎo)致原告無(wú)法從銀行獲得貸款,但是作為原告本身 可以自籌資金、包括向他人借款、或者動(dòng)用自身的儲(chǔ)藏資金等 ,因此新政的出臺(tái)對(duì) 合同履行的影響是可以客服的,僅會(huì)造成個(gè)人經(jīng)濟(jì)上的較大壓力或者資金缺口而 已.因此,新政的出臺(tái),本人認(rèn)為并

7、非屬于不可抗力,由于就上述分析可知其不滿 足不可抗力的條件.本人認(rèn)為其屬于情勢(shì)變更理由如下：所謂情勢(shì)變更是指：情勢(shì)變更是指合同成立生效后至合同履行終止前,合同賴以存在的客觀根底或環(huán)境發(fā)生了不可歸責(zé)于合同當(dāng)事人的重大變化,致使合同履行 異常艱難或合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn).如果繼續(xù)履行合同,將使合同一方當(dāng)事人明顯處于 不利地位并導(dǎo)致其經(jīng)濟(jì)利益的重大損失,或是繼續(xù)履行合同對(duì)一方當(dāng)事人已無(wú)任何 意義,為預(yù)防顯失公平的后果發(fā)生,不利一方當(dāng)事人可以請(qǐng)求變更或者解除合同,免 除合同義務(wù)而不因此承當(dāng)違約責(zé)任的一種原那么或制度.有關(guān)情勢(shì)變更的立法確定,首見(jiàn)最高人民法院?合同法解釋二?第二十六條規(guī) 定,合同成立以后客觀情

8、況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造 成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化,繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不 能實(shí)現(xiàn)合同目的,當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的 ,人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公 平原那么,并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除然而,對(duì)于該原那么的適用,最高人民法院要求是謹(jǐn)慎對(duì)待,最高人民法院關(guān)于正確適用?中華人民共和國(guó)合同 法?假設(shè)干問(wèn)題的解釋二效勞黨和國(guó)家的工作大局的通知中規(guī)定,對(duì)于?合同法解釋二?第二十六條,各級(jí)人民法院務(wù)必正確理解、慎重適用.如果根據(jù)案件的特殊 情況確需在個(gè)案中適用的,應(yīng)當(dāng)由高級(jí)人民法院審核.必要時(shí)應(yīng)報(bào)請(qǐng)最高人民法 院審核.另,在最高人民法院關(guān)于

9、當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件假設(shè)干問(wèn)題的指導(dǎo) 意見(jiàn)規(guī)定中指出如下幾點(diǎn),也可以清楚知道其慎重態(tài)度 ：一、慎重適用情勢(shì)變更原那么,合理調(diào)整雙方利益關(guān)系1.當(dāng)前市場(chǎng)主體之間的產(chǎn)品交易、資金流轉(zhuǎn)因原料價(jià)格劇烈波動(dòng)、市場(chǎng)需求 關(guān)系的變化、流動(dòng)資金缺乏等諸多因素的影響而產(chǎn)生大量糾紛,對(duì)于局部當(dāng)事人在訴訟中提出適用情勢(shì)變更原那么變更或者解除合同的請(qǐng)求,人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)公平原 那么和情勢(shì)變更原那么嚴(yán)格審查.2.人民法院在適用情勢(shì)變更原那么時(shí),應(yīng)當(dāng)充分注意到全球性金融危機(jī)和國(guó)內(nèi)宏 觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化并非完全是一個(gè)令所有市場(chǎng)主體猝不及防的突變過(guò)程,而是一個(gè)逐 步演變的過(guò)程.在演變過(guò)程中,市場(chǎng)主體應(yīng)當(dāng)對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)存在一定程度的預(yù)見(jiàn)和 判斷.人民法院應(yīng)當(dāng)依法把握情勢(shì)變更原那么的適用條件,嚴(yán)格審查當(dāng)事人提出的 先法預(yù)見(jiàn)的主張,對(duì)于涉及石油、焦炭、有色金屬等市場(chǎng)屬性活潑、長(zhǎng)期以來(lái)價(jià)格 波動(dòng)較大的大宗商品標(biāo)的物以及股票、期貨等風(fēng)險(xiǎn)投資型金融產(chǎn)品標(biāo)的物的合同,更要慎重適用情勢(shì)變更原那么.為預(yù)防情勢(shì)變更原那么被濫用而影響