房地產(chǎn)項目盡調(diào)

1、房地產(chǎn)項目盡調(diào)Prepared on 22 November 2020房地產(chǎn)項目盡調(diào)一、資料收集篇1.公司基礎(chǔ)資料(借款人、擔(dān)保人、項目公司、所投資的標(biāo)的公 司及其他相關(guān)公司)2,項目基礎(chǔ)資料(項目簡介、相關(guān)政策性文件、批復(fù)性文件(發(fā) 改委立項批復(fù)、可研批復(fù)、環(huán)評能評等)、證照性文件如房 地產(chǎn)四證、預(yù)售許可證、可研報告、土地出讓合同、出讓金 發(fā)票、契稅完稅憑證、工程款付款回單、評估報告、開工報 告、竣工驗收報告)3.引申相關(guān)資料(1)項目所在地相關(guān)政策，如房地產(chǎn)企業(yè)所在地預(yù)售資金監(jiān) 管、限購政策、土地出讓、涉稅政策等相關(guān)規(guī)定(2)涉及抵質(zhì)押的權(quán)屬性文件，抵質(zhì)押合同及其他證明材料(3 ) 涉及公

2、司特殊類型的批復(fù)或特殊證照性文件(如房地產(chǎn) 開發(fā)資質(zhì))(4)涉及公司運營的重要供貨合同、銷售合同、總包分包合 同、重大融資性合同及資金往來憑證(5 )涉及財務(wù)報表上大額科目和可疑科目的證實性材料，如 其他應(yīng)收、其他應(yīng)付、資本公積、存貨、投資性房地產(chǎn)、 現(xiàn)金流量表中與其他經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金流入/流出等(6 )涉及過程把控的證實性文件，如領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之前的公 司章程、驗資報告、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議等，項目是否按期進行 的開工批復(fù)等(7)涉及投資標(biāo)的資產(chǎn)的基礎(chǔ)性文件(8)其他或有事項(如擔(dān)保、訴訟等)，股東借款或股東個 人以公司名義對外負(fù)債(9 ).、現(xiàn)場盡調(diào)篇除結(jié)合盡調(diào)指引收集相關(guān)資料外，對以下事項予以關(guān)

3、 注：(1) 了解項目所在城市的經(jīng)濟實力，各轄區(qū)的經(jīng)濟定位(如 商業(yè)區(qū)、老城區(qū)、辦公區(qū)、住宅區(qū)、新建開發(fā)區(qū)等等)；(2) 了解項目所在地區(qū)居民收入情況、購買力和購房需求；(3) )確定項目位置，查看周邊環(huán)境特點(住宅項目關(guān)注周邊 生活設(shè)施、環(huán)境、相關(guān)教育、公共等等配套，商業(yè)項目關(guān) 注所在區(qū)域的經(jīng)濟定位以及周邊配套)，項目地塊四至范 圍；(4) 查看項目規(guī)劃圖，了解項目定位；(5)若涉及拆遷，需了解拆遷進度、難度及解決措施;(6 ) 與項目公司相關(guān)負(fù)責(zé)人(主要是工程與財務(wù))進行溝 通，了解工程施工計劃、進展，了解財務(wù)安排(主要了解 其他融資安排的規(guī)模、期限以及成本)、自有資金到位情沖箋箋(7)

4、了解項目周邊地價、房地產(chǎn)項目當(dāng)前售價、周邊可比項 目售價及歷史走勢；(8)工地現(xiàn)場查看項目進度情況，核實是否與企業(yè)提供的相 關(guān)進度說明一致、是否與企業(yè)總投和已投數(shù)據(jù)相匹配；(9) 查驗項目證照是否完備、項目原件與企業(yè)提供的復(fù)印件 或電子版是否一致，查驗企業(yè)提供的項目介紹、可研報 告、評估報告與證照批復(fù)的內(nèi)容是否相互對應(yīng)；(10)房地產(chǎn)企業(yè)提供的銷售數(shù)據(jù)、網(wǎng)上備案數(shù)據(jù)及預(yù)售證原 件列示的可售面積相比對；(11)查驗土地出讓合同、出讓金發(fā)票、契稅完稅憑證原件， 核對彼此是否一一對應(yīng)，查驗工程款付款回單并與已投資 數(shù)據(jù)相比較；(12 )按照要求，現(xiàn)場查驗資料用乍收集;(13 )與公司財務(wù)負(fù)責(zé)人進行座

5、談，確認(rèn)其財務(wù)需求，以便完 善項目交易方案；(14 )向當(dāng)?shù)劂y行或其他主體了解房地產(chǎn)企業(yè)及項目情況(企 業(yè)和項目認(rèn)可度、聲譽等)。注：現(xiàn)場調(diào)查應(yīng)隨時拍照，對于證照憑證查驗、工地現(xiàn)場 調(diào)查等均需拍照留底。三、報告撰寫篇1 .交易結(jié)構(gòu)(1) 信托要素完整、各個交易主體定位清楚(2) 涉及主動管理或是第三方參與監(jiān)管，務(wù)必確認(rèn)所述條款的可行性，并得到客戶確認(rèn)(3 )交易結(jié)構(gòu)簡介表述邏輯清晰2.公司分析(融資人、擔(dān)保人、項目公司等)(1)公司基礎(chǔ)信息(2 )基本情況(主營業(yè)務(wù)、主要項目、規(guī)模，所在地，人 數(shù)，行業(yè)地位)(3)歷史沿革(4)組織架構(gòu)(5)治理機制(6)管理團隊介紹(尤其是投資管理公司或是管理團隊較為 突出的公司)(7 )主要供貨方、銷售方介紹(8 )發(fā)展前景.介(9)財務(wù)情況分析集團公司務(wù)必同時分析合并和本部報表總體資產(chǎn)、負(fù)債、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、權(quán)益規(guī)模、增長分 析大額、可疑的單獨科目分析核心數(shù)據(jù)行業(yè)上瞰分析到期債務(wù)分析盈利能力分析現(xiàn)金流分析，尤其是經(jīng)營性現(xiàn)金流分析信用情況分析，了解各個銀行授信情況，尤其是代理 推介銀行的授信情況(10 ) 總體評價3 .標(biāo)的項目分析篇(1)項目背景(2)項目概況(3)項目審批情況及相關(guān)證照(4)項目所在地供需分析、項目定位及周邊可比項目比較(5)頊目投資進度和時間進度安排(6)項目自有資本金比例分析(7)項目投入產(chǎn)