武漢商業(yè)地產(chǎn)及商圈發(fā)展全面分析報告

1、武漢商業(yè)地產(chǎn)及商圈發(fā)展全面分析報告前言年初，國家公布國內(nèi)城市社會消費品零售額排名，武漢以960億元在19個副省級以上城市中位居第5,僅次于滬、京、穗、津。武漢城市總?cè)丝谂诺?,目前經(jīng)營面積5000/以上的商業(yè)網(wǎng)點 167個，10000萬itf以上37家；最大商業(yè)集團武商集團經(jīng)營商品品種多達20萬種，年銷售接近100億元。人均擁有商業(yè)網(wǎng)點營業(yè)面積高達 0.85 直逼上海，接近國際發(fā)達城市一般水平。加上近期湖北省將作為全國兩個現(xiàn) 代商業(yè)流通綜合改革的試點省之一，這必將對武漢消費品市場增長產(chǎn)生積極作用。此外，湖北省重點打造的中部9城市圈目前已漸成規(guī)模，以武漢為中心，覆蓋黃石、黃岡、鄂州、孝感、咸寧、

2、仙桃、天門和潛江等城市的武漢城市圈簡稱“8+1”城市圈。來自武漢市商業(yè)部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8城市的商品凈流入武漢市的消費品零售額比重上升至20%,凈流入社會消費品零售額接近100億元。在積極引入的同時，武漢市的百貨、超市、餐飲行業(yè)紛紛走出，目前在8個城市開設(shè)了 39家商業(yè)網(wǎng)點。在進入武漢的外資零售企業(yè)中，有大型綜合超市（如法國家樂福、美國沃爾瑪）、倉儲式會員店（如德國麥德龍、荷蘭萬客隆 ）、便利店（如日本7-11）、超大型購物中心（如香港特區(qū)的新東安百 貨）、商品批發(fā)集散中心（如香港特區(qū)的利聯(lián)倉行 ）、標(biāo)準(zhǔn)化食品超市（如日本的友誼西友超市 ）。12003200412加6年預(yù)討社會消費品零售額（

3、億）554960.61200居民消費價格指數(shù)102.318104.2超過1萬賣場（個）3T50外資商業(yè)門點（3皿口附以上）214S60MALL成為武漢開發(fā)商的香悖悖2002年，隨著上海正大廣場、深圳銅羅灣廣場、廈門SM城市廣場、大連和平廣場、寧波天一廣場、福州元洪城等一批具有國際水準(zhǔn)的MALL陸續(xù)建成開業(yè)，MALL逐漸為市民所接受。2003年，武漢的 MALL開發(fā)也進入一個新的高峰期，以湘隆時代商業(yè)中心、大連萬達商業(yè)廣場、武漢銷品茂為代表的商業(yè)地產(chǎn)，通過MALL的形式迅速強占武漢商圈，王家墩中央商務(wù)區(qū)、龍王廟商業(yè)中心、永清商務(wù)區(qū)、漢正街改造、銅羅灣廣場也逐一浮出水面，未來35年內(nèi)，帶MALL概

4、念的購物中心總供應(yīng)面積將超過200萬itf,武漢商業(yè)地產(chǎn)進入準(zhǔn)“摩爾”時代。與一般購物中心不同的是，MALL的特性不僅在于巨額資金的投入、投資周期長、極大的市場風(fēng)險，在拿地開發(fā)之前必須“招商先于設(shè)計”，更有別于一般的商業(yè)營銷模式，MALLM求開發(fā)商具備廣泛的商家聯(lián)盟，每個MALL城至少具備34個旗艦商家，這顯然增加了開發(fā)的風(fēng)險及難度。而目前絕大多數(shù)開發(fā)商顯 然缺乏足夠的認(rèn)識，加上對經(jīng)營并不在行，因此大型 Mall的收益情況并不理想，甚至淪落為小商品集散地。專家預(yù)測，很多 Mall 一般需要 5 年左右的時間，才能慢慢盈利，還清貸款一般需要更長的時間，因此累計增加的還款額可能多達億元左右。這無疑

5、是雪上加霜。從MALHiJ城MALL概念在武漢僅僅盛行了一年，建設(shè)規(guī)模多在20萬itf以下，經(jīng)營業(yè)態(tài)一購物、休閑、餐飲為主，且多為開發(fā)商的市場行為。進入 2005年后，武漢的 MALL已被更為龐大的商業(yè)造城運動所取代，繼王家墩 中央商務(wù)區(qū)計劃建設(shè)以商貿(mào)、會展、酒店為主的100萬itf MALL城后，香港瑞安計劃在永清商務(wù)區(qū)建設(shè)80萬itf的商貿(mào)、會展及休閑MALL城，武漢南國商業(yè)發(fā)展公司在漢西建設(shè)建筑面積40萬itf的家居、建材 MALL城，青山區(qū)政府重點打造的總面積超過200萬itf “三線四片”的商貿(mào)中心，斫口區(qū)政府在漢正街重點打造總面積超過150萬itf的十大專業(yè)市場、兩大物流配送組團、

6、若干大型購物休閑中心、娛樂中心、旅游中心、會務(wù)展示中心。這些 MALL城，都幾乎涵蓋購物、休閑、娛樂、酒店、公寓、物流、運動、會展等全部商 業(yè)業(yè)態(tài)，未來幾年，世界商業(yè)MALLM中心將移居在武漢。如此之多的商業(yè) MALL城的不斷出現(xiàn)，加上未來總量超過100個單體1萬itf以上的購物中心，未來武漢的商業(yè)市場不容樂觀。特別是市場上大量“造城”運動的出現(xiàn)，已經(jīng)或正在產(chǎn)生如下各種“病癥”：“病癥”之一，貪大求全。在 MALL城的定位上，盲目發(fā)展，沒有反復(fù)研究，提出了超越自身的發(fā)展 能力、不切實際的大而全目標(biāo)。結(jié)果招商工作遲遲難以展開，造成資源浪費，土地搏荒。由于MALL城幾乎都在城市中心，城市近郊無人問

7、津，大量郊區(qū)業(yè)主回歸城市中心，導(dǎo)致市區(qū)過熱、郊區(qū)過冷。不利于城 市整體協(xié)調(diào)發(fā)展?！安“Y”之二，炒作概念。在 MALL城的建設(shè)上，常常一個概念剛起，又被新的概念刷新，炒作概念 無形中抬高了地價，地價過高過快上升，使MALLM成為一座“空中樓閣”。“病癥”之三，各自為政。由于眾所周知的商圈消費力半徑原因，MALLM要求的半徑要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般商圈。由于現(xiàn)行 MALL城系統(tǒng)沒有統(tǒng)一的業(yè)態(tài)發(fā)展規(guī)劃，全市各區(qū)沒有形成錯位經(jīng)營的良性格局，各區(qū)從 自身局部利益考慮，紛紛招商引資建設(shè)“ MALL 城”，容易造成彼此間的惡性競爭和資源分散。“病癥”之四，資金短缺。在資金和設(shè)施上，MALL城需要大量的資金支持，由于融

8、資體制沒有解決好，目前“長投短融”的銀行信貸不適合商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特性。但是，由于國內(nèi)并沒有完能開放房地產(chǎn)金融市場，除銀行信貸之外沒有更多的金融工具，因此，如何引進中外基金，是MALLM建設(shè)發(fā)展的根本。返租經(jīng)營迎來新機遇目前武漢商業(yè)地產(chǎn)銷售模式主要有整體（分段）轉(zhuǎn)讓、分割銷售、自由出租和返租銷售四種形式。就目前而言，返租銷售是武漢地產(chǎn)界最普遍的一種方式。與一般住宅開發(fā)不同，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商必須依賴經(jīng)營商、投資者、消費者等多方面的資源，而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大多數(shù)來源于住宅開發(fā)，對商業(yè)運作方面所知甚少，缺乏相應(yīng)的管理經(jīng)驗，也缺少一批有商業(yè)經(jīng) 驗、商業(yè)資源的開發(fā)人才。從商業(yè)地產(chǎn)運作流程來看， 開發(fā)商需要商業(yè)

9、咨詢公司進行選址和可行性論證， 投資咨詢公司進行項目融資和資本運作，商業(yè)規(guī)劃設(shè)計公司參與前期設(shè)計，專業(yè)招商公司負(fù)責(zé)項目招商工作，中介代理公司負(fù)責(zé)銷售工作，商業(yè)經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)以后的商業(yè)營運，甚至需要資產(chǎn)管理公司對企業(yè)資產(chǎn)或商業(yè)資產(chǎn)進行整合，提高資產(chǎn)的收益能力。因此從某種意義上講，現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)已不是單純的房地產(chǎn)業(yè)，而是一種集多種專業(yè)資源為一體的知識產(chǎn)業(yè)。隨著越來越多的開發(fā)商意識到追求短期獲利行為已不現(xiàn)實，以租賃為主的運營模式在此04年不斷開溫，獲得合理收益和長期效益將使市場發(fā)展更趨于有序。零度地產(chǎn)市場中心的數(shù)據(jù)表明，2003年以前，超過95%勺房地產(chǎn)開發(fā)商不會引進國外先進的無店鋪直銷模式，而現(xiàn)在

10、已有不少開發(fā)商正積極的與韓國等國外著名商家探討引入的可能性。表2:武漢返租經(jīng)營模式圖代 u社區(qū)商鋪，星星之火可以燎原社區(qū)商鋪多以一個大型社區(qū)或數(shù)個中小型社區(qū)形成的“商圈”為依托，區(qū)內(nèi)人口為5萬至1 0萬人， 輻射能力強，居民潛在購買力巨大。同時，社區(qū)商鋪購物具有外在購物場所不具備的便捷性，這就使繁榮 的社區(qū)商業(yè)街和商鋪的知名度和租價，并不遜于城區(qū)商業(yè)街。 兩年前社區(qū)商鋪的價格不到住宅的1 .5倍,目前已漲至2. 5倍以上，有的甚至高達5倍。據(jù)統(tǒng)計，武漢社區(qū)商鋪的價格往往2倍甚至5倍于同一區(qū)域的住宅價格，目前，武漢住宅平均價格約為28 0。元/itf,而商鋪的市場價格都在每平方米50 0。元以上

11、，高的甚至達 5 0 0 0 0元，平均在6 0 0。元左右。如位于漢口火車站旁的東方帝園，其商鋪售價 超過每平方米1萬元，而同區(qū)域住宅均價只有3600元/ itf。萬科四季花城歐式商業(yè)街、金色港灣異域風(fēng)情社區(qū)商業(yè)街、泰合百花公園商業(yè)街等樓盤商鋪枉銷的背后，是住宅郊區(qū)化發(fā)展，要求住宅區(qū)為居民提供相 對完善的生活服務(wù)配套的結(jié)果。目前面積在20 m2 -100 itf的中小面積商鋪市場認(rèn)購比較熱烈，雖然商鋪的售價遠(yuǎn)高于住宅樓的售價，但由于商鋪層高大都高于普通住宅，有的甚至達到6.4米，這就有利于業(yè)主分隔一層，作為倉庫或休息場所使用。商業(yè)用房租賃價格比去年同期下降7. 1%。8大商圈會戰(zhàn)武漢城市商圈

12、的理論基礎(chǔ)源于中心地理論，在基礎(chǔ)上形成了同心圓模式、扇形模式和多核心模式的經(jīng)典模式理論。由于城市內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)呈分散集團式發(fā)展，即一個城市具有多核心或多中心地域結(jié)構(gòu)，既有分散, 也有集中，正是分散與集中的辨證統(tǒng)一，促進了城市商圈的形成與發(fā)展。從武漢市內(nèi)部地域結(jié)構(gòu)分析，其功能分區(qū)相當(dāng)明顯，以長江為界形成了三大自然街區(qū)漢口、漢陽、武昌，每一個自然街區(qū)在城市中都有其獨特的功能。理所當(dāng)然每個街區(qū)都會形成一個或多個商貿(mào)比較集中的核心區(qū)。各個城市商圈的新建有利于優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)和空間布局，提升城市功能，同時有利于保護老城區(qū)文化風(fēng)貌。目前武漢已經(jīng)或正在形成了8個大型商圈，分布中心城區(qū)內(nèi)的江漢、江岸、斫口、武昌、漢

13、陽等區(qū),8大商圈目前總營業(yè)面積接近150萬，涵擴武漢現(xiàn)有 60%以上商業(yè)業(yè)態(tài)形式，其中以內(nèi)環(huán)線四大商圈為功能最全的核心商圈（表 3）。表3:武漢內(nèi)環(huán)線四大商圈價值圖但是由于盲目發(fā)展導(dǎo)致諸多弊病，基本上各大商圈都沒有處理好商圈的物業(yè)均衡問題，結(jié)果大量樓宇均為購物，在商貿(mào)、物流、寫字樓、娛樂、運動等功能上依然不平衡，因此，武漢的商圈建設(shè)在突出休閑購物等主導(dǎo)功能的同時，應(yīng)保持更多的業(yè)態(tài)均衡，從而保持商圈活力。表4:商圈要求元素圖內(nèi)用蚊育陰的他困元素商圈地理位置便利交通環(huán)境便利景觀資涯商圈休閑景觀設(shè)越完善建黃標(biāo)忐1T個區(qū)域標(biāo)忐商也旗艦3T家人流S大A吞吐自如見報率r經(jīng)營格征業(yè)態(tài)環(huán)式多層面經(jīng)湃特點引領(lǐng)一

14、方表5:武漢8大商圈比較商圉所在區(qū)域商業(yè)忘面積（萬 血）單個6萬位以上北蕊形式漢正街商圜斷口區(qū)1503購物償事商圈武昌區(qū)招購物、康居、恢壹江漢踹商圈江岸區(qū)251購物、休陽、娛樂永清商圈江岸區(qū)451購物、體同，含展武廣商圈江漢區(qū)252購物、運動、合展香港路商圈江嶷區(qū)1購物、飲食，文化中南路商圈武昌區(qū)ZC1購物、運動鐘宗村而留漢陽區(qū)21購物商業(yè)物業(yè)供需特征商業(yè)物業(yè)供應(yīng)形態(tài)目前武漢商業(yè)物業(yè)供應(yīng)形態(tài)主要有純商業(yè)店鋪、街鋪、高層建筑底商、社區(qū)商業(yè)街等四種供應(yīng)產(chǎn)品，供應(yīng)總量100萬itf,市場銷售均價接近 8000元/itf,見表6。商鋪劃定各自范圍根據(jù)武漢市現(xiàn)有商業(yè)規(guī)劃及各商業(yè)街的租金水平，武漢商業(yè)街可

15、分中心商業(yè)區(qū)、 次級商業(yè)區(qū)和城市邊緣商業(yè)區(qū)三個層面。其中中心商業(yè)區(qū)包括傳統(tǒng)的江漢路、武廣、徐東和中南等4個黃金地帶；次級商業(yè)區(qū)包括魯巷、光谷、沌口及各區(qū)范圍內(nèi)的特色商業(yè)區(qū)； 而城市邊緣商業(yè)區(qū)主要是指城郊結(jié)合部的商業(yè)混合區(qū)。居民休閑消費和日常消費呈現(xiàn)明顯分別武漢居民消費總體上呈現(xiàn)休閑消費到中心商業(yè)街集聚，日常消費在住宅配套商業(yè)集聚的特點。由于中心城區(qū)的居民部分大量外遷，近年來內(nèi)環(huán)線外的消費逐年攀升，隨著王家墩商務(wù)區(qū)、永清商務(wù)區(qū)、武漢銷 品茂、萬達購物廣場等商業(yè)中心的逐步啟動，給中心城區(qū)的商業(yè)帶來了新的機遇。商業(yè)進入形態(tài)多元化與力量重組的戰(zhàn)國時代武漢商業(yè)步入群雄并起的戰(zhàn)國時代。傳統(tǒng)的百貨業(yè)與新興的

16、連鎖商業(yè)、專賣店等商業(yè)形態(tài)百舸爭流， 百貨業(yè)內(nèi)的競爭使得行業(yè)利潤日見稀薄。連鎖商業(yè)的紅火以及專賣店的崛起又給價格上處于劣勢的百貨業(yè) 帶來巨大的壓力。商場與店面需求分布明顯，各取所需休閑類、對品牌敏感性不太強的商家大多選擇沿街店面，主要依靠人流保證營業(yè)額。已有一定品牌知 名度的經(jīng)營者因街鋪的租金費用較低，也多選擇街鋪。中檔品牌或頂級品牌則會選擇入住有商業(yè)氛圍但又 不像江漢路、中山大道那樣過于喧嘩的商業(yè)街。商場經(jīng)營者多采用差異化租金策略，對著名品牌給予租金 上的優(yōu)惠，其利潤的損失通過對其他品牌收取較高租金來彌補。商業(yè)地產(chǎn)，假日銷售漸成時尚50武漢的假日經(jīng)濟對住房市場而言比較尷尬，但對商業(yè)地產(chǎn)而言卻

17、帶來福音。從目前市場上在售的余個商業(yè)情況銷售統(tǒng)計來看，假日銷售占其整體比重的70蛆上，假日購房節(jié)等不斷推陳出新的商業(yè)營銷手段即反映了這種趨勢。表6:武漢歷年商業(yè)銷售量、銷售價格比較圖弱泛年年22 78IT. LS3新開工量（萬/肝）35 49<5,31C0折將 < 元J510068008QJ0武漢最具影響力的商業(yè)地產(chǎn)1、萬達商業(yè)廣場武漢萬達商業(yè)廣場位于漢口中山大道上，由3棟商業(yè)樓及2條步行街組合而成，商業(yè)面積13萬itf ,集沃爾瑪購物廣場、華納影城、大洋百貨、美食廣場、家電廣場等國內(nèi)外超一流企業(yè)于一體的一站式 SHOPPING MALL另有500多家獨立店鋪薈萃國內(nèi)外摩登時代精品，是漢口目前最大的一站式購物中心。2、銷品貿(mào)中商-團結(jié)銷品貿(mào)（SHOPPIN的ALD位于武昌徐東路，是武昌、青山、漢口三區(qū)的交匯地帶，總營業(yè) 面積為20萬itf。經(jīng)營業(yè)態(tài)包括：4條摩爾風(fēng)情購物街，匯集國內(nèi)各地的風(fēng)情美食中心，2家500強零售企業(yè)、1家超級市場，300家品牌旗艦店專賣店、華納國際影院、世界頂級室內(nèi)高科技主題公園等，是目前 武漢最大的即將運營的 MALL休閑購物中心。3、湘隆時代中心湘隆時代商業(yè)中心位于